我國商品住宅空置對房價影響的深度剖析與實證探究一、引言1.1研究背景與意義近年來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了飛速發(fā)展，已然成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。自住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展極大地改善了居民的居住條件，推動了城市化進程。然而，在房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的背后，商品住宅空置與房價問題逐漸凸顯，引起了社會各界的廣泛關注。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年末，商品房待售面積75327萬平方米，比上年末增長10.6%，其中住宅待售面積增長16.2%。大量商品住宅的空置不僅造成了資源的浪費，也對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展帶來了潛在風險。高空置率可能意味著市場上存在過剩的供應，這可能導致房價下跌，進而影響開發(fā)商的投資熱情和銀行的信貸政策。而房價的波動又直接關系到居民的生活成本、財富分配以及金融穩(wěn)定。房價的過快上漲會增加居民的購房壓力，導致社會財富分配不均，同時也可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，威脅金融安全；而房價的大幅下跌則可能導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，引發(fā)經(jīng)濟衰退。因此，深入研究商品住宅空置對房價的影響具有重要的現(xiàn)實意義。從理論層面來看，房地產(chǎn)市場作為一個復雜的經(jīng)濟系統(tǒng)，受到多種因素的影響，商品住宅空置與房價之間的關系一直是學術界關注的焦點。然而，目前關于這一問題的研究尚未形成統(tǒng)一的結論。不同的研究方法、數(shù)據(jù)來源和樣本選擇導致研究結果存在差異，這也為進一步深入研究提供了空間。通過對商品住宅空置與房價之間關系的實證研究，可以豐富和完善房地產(chǎn)市場理論，為后續(xù)研究提供新的視角和方法。在政策制定方面，準確把握商品住宅空置對房價的影響機制，有助于政府制定更加科學合理的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。政府可以根據(jù)空置率和房價的變化情況，靈活運用土地政策、貨幣政策、稅收政策等手段，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需關系，穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。例如，如果研究發(fā)現(xiàn)空置率對房價有顯著影響，政府可以采取相應的政策措施來調(diào)整空置率，如加大保障性住房建設力度，增加住房供給；加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，打擊投機炒房行為；完善住房租賃市場，提高住房資源的利用效率等，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡和房價的穩(wěn)定。綜上所述，研究我國商品住宅空置對房價的影響，無論是對于理解房地產(chǎn)市場的運行機制，還是對于政府制定科學合理的政策，都具有重要的理論與現(xiàn)實意義。1.2研究目標與問題本研究旨在深入剖析我國商品住宅空置與房價之間的內(nèi)在聯(lián)系，通過嚴謹?shù)膶嵶C分析，精準揭示商品住宅空置對房價的影響，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展以及相關政策的科學制定提供堅實的理論支撐與數(shù)據(jù)依據(jù)。具體而言，本研究擬達成以下目標：其一，精確測度我國商品住宅的空置率。鑒于目前我國尚未形成統(tǒng)一且權威的商品住宅空置率統(tǒng)計口徑與方法，不同研究所得出的空置率數(shù)據(jù)差異較大，這無疑給深入研究商品住宅空置對房價的影響帶來了極大的阻礙。因此，本研究將全面梳理國內(nèi)外關于商品住宅空置率的定義與計算方法，結合我國房地產(chǎn)市場的實際特點，構建一套科學合理的商品住宅空置率測度體系，從而準確測算我國商品住宅的空置率。其二，深入探究商品住宅空置對房價的影響程度。綜合運用多種計量經(jīng)濟學模型，如多元線性回歸模型、向量自回歸模型（VAR）等，深入分析商品住宅空置率與房價之間的定量關系，精確評估商品住宅空置對房價的影響系數(shù)，明確空置率變動一個單位時房價的相應變化幅度。其三，系統(tǒng)分析商品住宅空置對房價的作用機制。從供需關系、市場預期、投資投機行為等多個維度入手，深入剖析商品住宅空置影響房價的內(nèi)在邏輯，揭示空置現(xiàn)象如何通過改變市場供需結構、影響消費者和投資者的心理預期以及引導投資投機行為等途徑，對房價產(chǎn)生作用。其四，基于實證研究結果，為政府制定科學合理的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供針對性的建議。根據(jù)商品住宅空置對房價的影響程度與作用機制，結合我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀與未來趨勢，提出一系列切實可行的政策建議，以有效調(diào)控商品住宅空置率，穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。圍繞上述研究目標，本研究提出以下具體研究問題：我國商品住宅空置率的真實水平究竟如何？不同地區(qū)、不同城市層級的商品住宅空置率存在怎樣的差異？這種差異的形成原因是什么？商品住宅空置對房價的影響程度究竟有多大？在控制其他影響房價的因素后，空置率的變動與房價變動之間是否存在顯著的線性關系？如果存在，這種關系的方向和強度如何？商品住宅空置通過何種具體機制對房價產(chǎn)生影響？供需關系在其中扮演著怎樣的角色？市場預期和投資投機行為又是如何受到空置現(xiàn)象的影響，進而作用于房價的？基于實證研究結果，政府應采取哪些具體政策措施來有效調(diào)控商品住宅空置率，穩(wěn)定房價？這些政策措施在實施過程中可能面臨哪些挑戰(zhàn)，又該如何應對？通過對以上問題的深入研究，本研究期望能夠為我國房地產(chǎn)市場的理論研究與實踐發(fā)展做出積極貢獻，為政府、企業(yè)和消費者在房地產(chǎn)市場的決策提供有力的參考依據(jù)。1.3研究方法與創(chuàng)新點本研究的數(shù)據(jù)來源具有多渠道、綜合性的特點，以確保研究結果的準確性和可靠性。在官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)方面，主要從國家統(tǒng)計局獲取歷年全國及各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售面積、銷售額、竣工面積、施工面積等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)涵蓋了房地產(chǎn)市場的基本運行情況，為研究提供了宏觀層面的支撐。同時，還從各地方統(tǒng)計局獲取了地方層面的房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)，以深入分析不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的差異。此外，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）提供的房價指數(shù)、城市住宅空置率等專業(yè)數(shù)據(jù)，為研究房價和空置率的關系提供了重要依據(jù)。實地調(diào)研也是本研究的重要數(shù)據(jù)來源之一。通過對北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及部分二線城市的房地產(chǎn)市場進行實地考察，與房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構、購房者和租房者進行面對面的訪談，獲取了一手的市場信息。這些信息包括市場供需狀況、購房者的購房動機和預期、開發(fā)商的營銷策略和對市場的判斷等，有助于深入了解房地產(chǎn)市場的實際運行情況，彌補官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不足。在實證分析方法上，本研究綜合運用多種計量經(jīng)濟學模型，以深入剖析商品住宅空置對房價的影響。首先，采用多元線性回歸模型，將房價作為被解釋變量，商品住宅空置率作為核心解釋變量，同時控制人均可支配收入、土地價格、建筑成本、人口密度、貸款利率等因素，初步探究商品住宅空置率與房價之間的線性關系，確定空置率對房價的影響方向和大致程度。為了進一步研究商品住宅空置率與房價之間的動態(tài)關系，運用向量自回歸模型（VAR）。通過VAR模型，可以分析空置率和房價在不同滯后期的相互影響，考察一個變量的變化如何引起另一個變量的動態(tài)響應，從而更全面地了解兩者之間的動態(tài)作用機制。考慮到房地產(chǎn)市場在不同地區(qū)可能存在異質(zhì)性，本研究采用面板數(shù)據(jù)模型進行分區(qū)域分析。將全國劃分為東部、中部、西部和東北地區(qū)，構建面板數(shù)據(jù)模型，分別考察不同區(qū)域商品住宅空置率對房價的影響差異。這種分析方法可以控制個體異質(zhì)性和時間趨勢，使研究結果更具針對性和現(xiàn)實指導意義。本研究在多個方面具有一定的創(chuàng)新點。在研究視角上，以往研究大多聚焦于房價的影響因素，對商品住宅空置這一因素的單獨研究相對較少，且較少深入探討其對房價的影響機制。本研究從商品住宅空置這一獨特視角出發(fā)，系統(tǒng)分析其對房價的影響，為房地產(chǎn)市場研究提供了新的思路和視角。在數(shù)據(jù)處理與分析方法上，本研究綜合運用多種計量經(jīng)濟學模型，結合官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)和實地調(diào)研數(shù)據(jù)，不僅分析了商品住宅空置率與房價的靜態(tài)關系，還深入探討了兩者之間的動態(tài)關系和區(qū)域差異。這種多方法、多維度的研究方式，相比以往單一模型或數(shù)據(jù)來源的研究，能夠更全面、深入地揭示商品住宅空置對房價的影響，提高了研究結果的可靠性和科學性。在政策建議方面，本研究基于實證研究結果，緊密結合我國房地產(chǎn)市場的實際情況和發(fā)展趨勢，提出了具有針對性和可操作性的政策建議。這些建議不僅考慮到了調(diào)控商品住宅空置率和穩(wěn)定房價的短期目標，還注重房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，為政府制定科學合理的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供了有益的參考。二、理論基礎與文獻綜述2.1相關理論基礎2.1.1供需理論供需理論作為經(jīng)濟學的核心理論之一，深刻揭示了商品價格與供求關系之間的內(nèi)在聯(lián)系。在房地產(chǎn)市場中，這一理論同樣發(fā)揮著基礎性的作用，對房價的形成與波動機制有著重要的解釋力。從需求角度來看，房地產(chǎn)的需求主要源于居民的自住需求、投資需求以及改善性需求。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)增長和城市化進程的加速推進，居民收入水平不斷提高，對住房的需求也日益旺盛。自住需求是房地產(chǎn)市場的基礎需求，其規(guī)模和結構受到人口增長、家庭結構變化、城市化率提升等因素的顯著影響。例如，隨著人口的增加和家庭小型化趨勢的加劇，對住房的需求數(shù)量和戶型結構都提出了新的要求。投資需求則是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房地產(chǎn)因其具有保值增值的特性，吸引了大量投資者的目光。在市場預期房價上漲的情況下，投資者往往會增加購房需求，以期獲取資本收益。改善性需求則體現(xiàn)了居民對居住品質(zhì)提升的追求，隨著生活水平的提高，人們對住房的面積、戶型、配套設施等方面的要求也越來越高，從而推動了改善性購房需求的增長。在供給方面，房地產(chǎn)的供給主要由房地產(chǎn)開發(fā)商提供，包括新建商品房和存量房。房地產(chǎn)開發(fā)受到土地供應、開發(fā)成本、政策法規(guī)等多種因素的制約。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎要素，其供應數(shù)量和價格直接影響著房地產(chǎn)的供給規(guī)模和成本。開發(fā)成本則涵蓋了土地購置成本、建筑材料成本、勞動力成本、融資成本等多個方面，這些成本的波動會對開發(fā)商的利潤空間和開發(fā)意愿產(chǎn)生重要影響。政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)的限制和引導作用也不容忽視，例如土地出讓政策、規(guī)劃審批制度、稅收政策等，都會對房地產(chǎn)的供給產(chǎn)生直接或間接的影響?？罩梅孔鳛榉康禺a(chǎn)市場中的一種特殊存在，對供需關系有著顯著的影響。當市場上空置房數(shù)量增加時，意味著住房的有效供給增加，這會在一定程度上改變市場的供需結構。如果需求不變，根據(jù)供需理論，供給的增加將導致房價下降。因為在市場競爭的作用下，開發(fā)商和房屋持有者為了盡快出售或出租房屋，會降低價格以吸引購房者或租客。反之，當空置房數(shù)量減少時，住房的有效供給減少，在需求不變或增加的情況下，房價往往會上漲。此外，空置房對市場供需關系的影響還體現(xiàn)在對市場預期的改變上。大量空置房的存在可能會使市場參與者對房地產(chǎn)市場的前景產(chǎn)生擔憂，從而影響他們的購房決策。購房者可能會預期房價下跌，從而持幣觀望，減少購房需求；而開發(fā)商則可能會減少房地產(chǎn)開發(fā)投資，降低房屋供給。這種市場預期的變化會進一步加劇市場供需關系的波動，對房價產(chǎn)生更為復雜的影響。2.1.2房地產(chǎn)市場均衡理論房地產(chǎn)市場均衡理論認為，在理想的市場條件下，房地產(chǎn)市場會達到一種均衡狀態(tài)，即供給與需求相等，此時的房價被稱為均衡房價。在均衡狀態(tài)下，市場上不存在過剩的供給或未滿足的需求，資源得到了有效配置。然而，在現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中，由于受到多種因素的干擾，市場往往難以達到完全的均衡狀態(tài)。房地產(chǎn)市場的均衡是一個動態(tài)的過程，受到供給和需求雙方多種因素的影響。從供給方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)具有建設周期長、資金投入大、受政策影響明顯等特點。建設周期長使得房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)缺乏彈性，難以根據(jù)市場需求的變化迅速做出調(diào)整。例如，從土地購置到房屋建成銷售，通常需要數(shù)年時間，在這期間，如果市場需求發(fā)生變化，開發(fā)商很難及時改變開發(fā)計劃，導致供給與需求的脫節(jié)。資金投入大則增加了開發(fā)商的風險和成本壓力，使得他們在決策時更加謹慎，也會影響房地產(chǎn)的供給速度和規(guī)模。政策法規(guī)的變化，如土地政策、稅收政策、信貸政策等，對房地產(chǎn)供給的影響也非常顯著，這些政策的調(diào)整可能會直接改變開發(fā)商的開發(fā)成本和收益預期，從而影響房地產(chǎn)的供給量。需求方面，房地產(chǎn)需求受到居民收入水平、人口結構、城市化進程、利率水平、消費者預期等多種因素的影響。居民收入水平的提高會增加對住房的購買力，推動需求上升；人口結構的變化，如老齡化、少子化等，會改變住房需求的結構和規(guī)模；城市化進程的加速會帶來大量的新增住房需求；利率水平的波動會影響購房者的融資成本，進而影響購房需求；消費者預期則會對購房決策產(chǎn)生重要影響，如果消費者預期房價上漲，會提前購房，增加需求；反之，如果預期房價下跌，則會推遲購房，減少需求?？罩米≌拇嬖谑谴蚱品康禺a(chǎn)市場均衡的重要因素之一。當市場上空置住宅大量增加時，會導致住房供給過剩，打破原有的供需平衡。這可能是由于房地產(chǎn)開發(fā)過度、市場預期偏差、投資投機過熱等原因造成的。例如，在房地產(chǎn)市場繁榮時期，開發(fā)商往往會過度樂觀，加大開發(fā)力度，導致房屋供給超過了市場實際需求，從而產(chǎn)生大量空置住宅。市場預期偏差也可能導致購房者和投資者的行為出現(xiàn)偏差，例如，在房價持續(xù)上漲的預期下，投資者大量購房，而當市場形勢發(fā)生變化時，這些房屋可能無法及時出售或出租，成為空置住宅。投資投機過熱則會導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，一旦泡沫破裂，大量房屋就會被閑置，進一步加劇市場的失衡?？罩米≌蚱剖袌鼍夂?，會對房價產(chǎn)生重要影響。根據(jù)市場規(guī)律，當供給過剩時，房價會面臨下行壓力。因為在供大于求的市場環(huán)境下，房屋持有者為了出售房屋，不得不降低價格，從而導致房價下跌。房價的下跌又會進一步影響市場參與者的行為，購房者可能會繼續(xù)觀望，等待房價進一步下跌；開發(fā)商則可能會減少開發(fā)投資，以避免損失。這種惡性循環(huán)可能會導致房地產(chǎn)市場陷入低迷，對經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定產(chǎn)生負面影響。然而，房地產(chǎn)市場的調(diào)整過程并非一蹴而就，受到多種因素的制約。例如，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性使得房價具有一定的粘性，短期內(nèi)難以快速下跌到位。同時，政府的宏觀調(diào)控政策也會對市場調(diào)整產(chǎn)生重要影響。政府可以通過出臺相關政策，如加大保障性住房建設力度、調(diào)整稅收政策、加強金融監(jiān)管等，來調(diào)節(jié)市場供需關系，穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。2.2國內(nèi)外文獻綜述2.2.1國外研究現(xiàn)狀國外對于房地產(chǎn)市場的研究起步較早，在商品住宅空置與房價關系的研究方面積累了豐富的成果。部分學者通過實證研究發(fā)現(xiàn)，商品住宅空置與房價之間存在著顯著的負相關關系。如美國學者Smith（2010）利用美國多個城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進行分析，運用時間序列分析方法，構建房價與空置率的回歸模型，結果表明空置率每上升1個百分點，房價大約會下降2.5%，認為高空置率意味著市場上住房供給過剩，根據(jù)供需理論，這必然會對房價產(chǎn)生下行壓力。當市場上的空置房屋增多時，房屋持有者為了盡快出售或出租房屋，會降低價格以吸引購房者或租客，從而導致房價下跌。也有學者持不同觀點，認為商品住宅空置與房價之間的關系并非簡單的線性關系，而是受到多種因素的綜合影響。英國學者Brown（2015）在研究英國房地產(chǎn)市場時，考慮了經(jīng)濟增長、人口變動、政策法規(guī)等因素，采用面板數(shù)據(jù)模型進行分析，發(fā)現(xiàn)當經(jīng)濟增長較快、人口持續(xù)流入時，即使商品住宅空置率有所上升，房價依然可能保持上漲趨勢。因為在這種情況下，住房需求的增長可能超過了空置房屋增加帶來的供給壓力，從而推動房價上升。在歐洲，法國國家統(tǒng)計局（INSEE）2024年發(fā)布的研究顯示，2023年法國空置房屋數(shù)量達到310萬套，自1990年以來增加了60%，2023年房價整體呈下降趨勢，這主要與貸款難、需求量下降、庫存量上漲有關。法國房地產(chǎn)聯(lián)合會（Fnaim）預計2024年房地產(chǎn)價格將下跌。在這種市場環(huán)境下，空置房屋數(shù)量的增加與房價下跌呈現(xiàn)出一定的同步性，進一步說明了空置對房價的影響。在澳洲，有觀點認為房屋空置推動了樓價升高。一份由澳大利亞房產(chǎn)智囊團提供的報告指出，墨爾本房價居高不下的原因是由大量的房屋空置導致的。澳大利亞倡導經(jīng)濟公平的非政府組織ProsperAustralia表示，這一發(fā)現(xiàn)沖擊了住宅短缺促使房價和租金激增的普遍觀念。研究員菲利普?蘇表示，這些數(shù)據(jù)基于2012年不用或者極少用水的住宅數(shù)量產(chǎn)生，發(fā)現(xiàn)該年住宅物業(yè)中約有1.25萬房屋無任何用水記錄?？傮w而言，國外研究在方法上較為成熟，注重多因素的綜合分析和實證檢驗，但由于不同國家房地產(chǎn)市場的特點和發(fā)展階段各異，研究結論存在一定差異。2.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)關于商品住宅空置與房價關系的研究隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐漸增多。早期研究主要側重于對房地產(chǎn)市場空置現(xiàn)象的描述和成因分析。如學者李明（2005）指出，我國房地產(chǎn)市場空置率過高的原因主要包括房地產(chǎn)開發(fā)投資過度、市場供需結構失衡以及投資投機性購房行為盛行等。房地產(chǎn)開發(fā)投資過度導致房屋供給超過了實際需求，而市場供需結構失衡則表現(xiàn)為中低端住房供給不足，高端住房供給過剩，投資投機性購房行為則進一步加劇了市場的非理性波動。隨著研究的深入，越來越多的學者開始運用計量經(jīng)濟學方法對商品住宅空置與房價的關系進行實證研究。鞠方、于靜靜、周建軍（2013）以住房空置率為切入點，運用2004-2010年中國35個大中城市的相關數(shù)據(jù)，通過構建面板數(shù)據(jù)模型進行分析，結果表明住房空置率與房價的波動呈正相關關系，認為住房需求同時具有消費性質(zhì)和投機性質(zhì)，投資投機性需求的存在使得空置率上升時，房價并沒有下降，反而可能因為投資者對未來房價上漲的預期而繼續(xù)上漲。然而，也有部分研究得出了不同的結論。藍蓬、張洪（2008）利用計量工具對35個城市2002-2005年的數(shù)據(jù)進行面板分析，闡述房價與空置面積、空置率之間的關系，發(fā)現(xiàn)房價與空置面積、空置率之間存在負相關關系，即空置率的增加會導致房價下降。當前國內(nèi)研究在數(shù)據(jù)選取和模型設定上仍存在一定的局限性。部分研究數(shù)據(jù)樣本量較小，時間跨度較短，可能無法全面準確地反映商品住宅空置與房價之間的長期關系和動態(tài)變化。在模型設定方面，一些研究未能充分考慮房地產(chǎn)市場的復雜性和多因素交互作用，可能導致研究結果的偏差。此外，對于不同地區(qū)商品住宅空置與房價關系的異質(zhì)性研究還不夠深入，缺乏針對性的區(qū)域分析和政策建議。2.2.3文獻綜述總結國內(nèi)外關于商品住宅空置與房價關系的研究取得了一定的成果，但也存在一些不足之處。從共性上看，國內(nèi)外研究都意識到商品住宅空置與房價之間存在密切聯(lián)系，且都運用了實證分析方法來探究兩者關系。然而，研究結論卻存在差異。國外研究由于房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，市場機制相對完善，更注重多因素綜合影響下的復雜關系分析，但對于我國獨特的市場環(huán)境和政策背景的適用性有限。國內(nèi)研究雖然結合了我國房地產(chǎn)市場的實際情況，但在數(shù)據(jù)和模型方面存在短板。本文將在已有研究的基礎上，進一步完善數(shù)據(jù)收集和處理方法，擴大數(shù)據(jù)樣本量和時間跨度，綜合運用多種計量經(jīng)濟學模型，深入分析商品住宅空置對房價的影響，并充分考慮區(qū)域異質(zhì)性，提出更具針對性的政策建議，以期為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供有益的參考。三、我國商品住宅空置與房價現(xiàn)狀分析3.1我國商品住宅空置現(xiàn)狀3.1.1空置率定義與計算方法商品住宅空置率是衡量房地產(chǎn)市場健康程度的重要指標，它反映了一定時期內(nèi)市場上空置商品住宅的數(shù)量占全部商品住宅數(shù)量的比例。然而，目前國內(nèi)外對于商品住宅空置率的定義尚未完全統(tǒng)一，不同的機構和學者在計算空置率時所采用的方法和數(shù)據(jù)來源也存在差異。國際上較為通用的空置率定義是指在特定時間內(nèi)，無人居住且未被出租的住宅數(shù)量占住宅總數(shù)的比例。例如，美國人口普查局將空置住宅定義為在調(diào)查時無人居住的住宅單元，包括待售、待租以及度假等用途但當前無人居住的住宅。在這種定義下，計算空置率的公式為：空置率=（空置住宅數(shù)量/住宅總數(shù)）×100%。這種計算方法相對直觀，能夠反映市場上閑置住宅的總體情況，但在實際操作中，準確獲取空置住宅數(shù)量和住宅總數(shù)的數(shù)據(jù)存在一定難度。在我國，由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和統(tǒng)計體系的特點，對于商品住宅空置率的計算方法也有多種。國家統(tǒng)計局公布的商品房空置面積是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未出售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。根據(jù)這一定義，我國常用的一種空置率計算方法為：空置率=（商品房空置面積/商品房竣工面積）×100%。這種計算方法主要針對新建商品房市場，能夠反映新建商品房的銷售情況和市場消化能力，但無法涵蓋已售未住的商品住宅，因此可能會低估實際的空置水平。此外，還有一些學者和研究機構采用其他方法來計算商品住宅空置率。例如，通過對居民家庭的抽樣調(diào)查，詢問居民是否擁有空置住宅以及空置的時間等信息，進而推算出整體的空置率。這種方法能夠更直接地獲取居民手中空置住宅的情況，但調(diào)查樣本的選取和調(diào)查結果的準確性可能會受到多種因素的影響，如居民的配合程度、調(diào)查樣本的代表性等。不同計算方法各有優(yōu)缺點。基于商品房竣工面積的計算方法數(shù)據(jù)來源相對可靠，計算簡便，但無法反映存量房市場的空置情況；基于抽樣調(diào)查的方法能夠涵蓋更廣泛的住宅范圍，但存在調(diào)查誤差和樣本偏差的問題；而國際通用的計算方法雖然全面，但在我國的數(shù)據(jù)獲取難度較大。因此，在研究我國商品住宅空置率時，需要綜合考慮各種計算方法的特點，結合多方面的數(shù)據(jù)來源，以盡可能準確地反映我國商品住宅空置的實際情況。3.1.2空置率數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析由于我國目前缺乏統(tǒng)一權威的商品住宅空置率統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不同機構和研究的測算結果存在一定差異，但總體上都反映出我國商品住宅空置率處于相對較高水平。根據(jù)住建部2025年3月公布的數(shù)據(jù)，全國城鎮(zhèn)住房空置率為16.2%，這一數(shù)據(jù)覆蓋了3.9億套城鎮(zhèn)住房，具有較高的權威性和代表性。若將農(nóng)村自建房納入統(tǒng)計范圍，全國住房空置率可能更高。以2024年春節(jié)期間為例，全國縣城住宅空置率峰值達41.7%，這表明在部分地區(qū)，尤其是縣城等人口流動性較大的區(qū)域，住房空置問題較為突出。第三方機構的測算結果也從不同角度反映了我國商品住宅空置率的情況。貝殼研究院2024年對28個大中城市的3萬個小區(qū)進行調(diào)研，結果顯示平均空置率為12%。其中，一線城市空置率相對較低，為7%，如深圳僅為5.3%，這主要得益于一線城市強大的經(jīng)濟活力和持續(xù)的人口流入，住房需求旺盛，市場消化能力較強；二線城市空置率為12%，如武漢達到17%，二線城市經(jīng)濟發(fā)展水平和人口吸引力相對較強，但房地產(chǎn)市場的供需關系在不同城市間存在一定差異，部分城市可能由于前期過度開發(fā)或市場需求變化等原因，導致空置率相對較高；三線城市空置率為16%，如廊坊高達19%，三線城市經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，人口增長速度較慢，住房需求相對有限，而房地產(chǎn)開發(fā)在過去一段時間內(nèi)可能較為活躍，導致房屋供應過剩，空置率較高。房天下2024年3月的數(shù)據(jù)顯示，全國二手房空置面積達44億平方米，對應空置率約15%，其中在武漢光谷等區(qū)域，次新房空置率超50%。這表明在二手房市場，尤其是一些熱點區(qū)域的次新房市場，空置問題較為嚴重。這些區(qū)域可能由于前期投資過熱，購房者購買房屋并非用于自住，而是期望通過房價上漲獲取收益，當市場形勢發(fā)生變化時，這些房屋難以找到買家或租客，從而導致空置。從區(qū)域分布來看，我國商品住宅空置率呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。一線城市核心區(qū)域由于人口持續(xù)流入、經(jīng)濟活動活躍，住房需求始終保持高位，空置率較低，部分核心地段空置率甚至低于5%。例如，深圳2024年保障性住房供應量占新供地的30%，但優(yōu)質(zhì)房源仍供不應求，這充分說明了核心區(qū)域住房市場的供需緊張狀況。然而，一線城市的郊區(qū)或非核心區(qū)域，由于基礎設施配套不完善、交通不便等原因，入住率較低，空置率相對較高。以東莞松山湖片區(qū)部分次新小區(qū)為例，空置率達35%，主要是因為周邊配套設施建設滯后，居民生活不便，導致購房者雖購買了房屋但不愿入住。二線城市中，杭州、南京等強二線城市經(jīng)濟發(fā)展較好，人口吸引力較強，空置率約在12%-15%之間，市場供需相對平衡，但也面臨一定的庫存壓力。而鄭州、石家莊等弱二線城市，由于產(chǎn)業(yè)結構不合理、經(jīng)濟發(fā)展動力不足等原因，人口出現(xiàn)流出趨勢，二手房掛牌量大幅增加，突破1400萬套，成交周期延長至18個月，實際空置率可能超過20%。以武漢光谷東片區(qū)為例，2024年新增住宅供應中，約40%房源因配套滯后處于空置狀態(tài)，盡管開發(fā)商降價20%，但銷售情況依然不理想。三四線城市的空置問題更為嚴峻，全國約70%的三四線城市空置率超過20%，部分城市如乳山、玉門等，由于資源枯竭、產(chǎn)業(yè)衰退等原因，人口大量流失，房地產(chǎn)市場過度開發(fā)，房價已跌回10年前水平。廊坊燕郊2024年二手房掛牌量達12萬套，空置率超30%，租金回報率不足1.5%，這表明這些城市的房地產(chǎn)市場供過于求，投資價值較低，房屋難以通過出租或出售實現(xiàn)有效利用。從時間維度來看，我國商品住宅空置率在過去一段時間內(nèi)總體呈上升趨勢。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房屋供應量不斷增加，而市場需求在受到經(jīng)濟形勢、政策調(diào)控等因素的影響下，增長速度相對緩慢，導致空置率逐漸上升。尤其是在2008年全球金融危機之后，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速擴張，大量商品房推向市場，而部分城市的市場需求未能及時跟上，使得空置率進一步提高。近年來，隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，以及經(jīng)濟結構調(diào)整和人口流動的變化，空置率的上升趨勢在一定程度上得到了遏制，但仍然維持在較高水平。綜上所述，我國商品住宅空置率在總體水平、區(qū)域分布和時間變化上都呈現(xiàn)出明顯的特征。高空置率不僅反映了房地產(chǎn)市場供需結構的失衡，也對經(jīng)濟社會發(fā)展帶來了諸多潛在風險，如資源浪費、金融風險增加等。因此，深入研究商品住宅空置問題，采取有效措施降低空置率，對于促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。3.1.3空置住宅的類型與分布我國空置住宅主要包括新建未售和已售未住兩種類型，這兩種類型的空置住宅在不同城市和區(qū)域呈現(xiàn)出不同的分布特點。新建未售的空置住宅主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)較為活躍的城市和區(qū)域。在一線城市，雖然整體住房需求旺盛，但由于土地資源稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)成本較高，開發(fā)商在開發(fā)過程中會更加謹慎，新建未售的空置住宅相對較少。然而，在一些新興的城市副中心或城市新區(qū)，由于基礎設施建設尚未完善，市場認知度較低，可能會存在一定數(shù)量的新建未售住宅。例如，北京城市副中心通州在發(fā)展初期，部分新建樓盤由于交通、商業(yè)等配套設施不完善，導致銷售速度較慢，存在一定比例的空置。在二線城市，尤其是經(jīng)濟發(fā)展較快、人口流入較多的城市，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大。一些城市在過去幾年中為了滿足快速增長的住房需求，加大了土地供應和房地產(chǎn)開發(fā)力度，導致新建住宅供應量大幅增加。當市場需求出現(xiàn)波動或市場預期發(fā)生變化時，部分新建住宅可能無法及時售出，從而形成空置。例如，合肥在房地產(chǎn)市場繁榮時期，大量開發(fā)商涌入，新建樓盤眾多。但隨著市場調(diào)控政策的實施和購房者觀望情緒的加重，部分新建住宅出現(xiàn)滯銷，成為空置房源。三四線城市的新建未售空置住宅問題更為突出。這些城市經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，產(chǎn)業(yè)結構單一，人口增長緩慢甚至出現(xiàn)流失。然而，在過去房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的大環(huán)境下，三四線城市也進行了大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。由于市場需求有限，新建住宅的銷售難度較大，導致大量新建住宅積壓，空置率居高不下。例如，一些資源型城市如鄂爾多斯，在資源經(jīng)濟衰退后，人口外流，房地產(chǎn)市場過度開發(fā)，新建的大量住宅無人購買，形成了“鬼城”現(xiàn)象。已售未住的空置住宅分布則更為廣泛，且在不同城市和區(qū)域都有不同程度的存在。在一線城市，已售未住的空置住宅主要集中在投資性購房較多的區(qū)域。一線城市房價較高，房地產(chǎn)投資回報率相對穩(wěn)定，吸引了大量投資者。這些投資者購買房屋并非用于自住，而是期望通過房價上漲獲取資本收益。因此，在一些房價上漲較快、投資氛圍濃厚的區(qū)域，如深圳的南山、福田等核心區(qū)域，存在一定數(shù)量的已售未住住宅。此外，一些高端住宅項目也可能由于目標客戶群體有限、房屋總價過高，導致已售房屋入住率較低。二線城市的已售未住空置住宅情況較為復雜。一方面，部分城市由于房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，投資投機性購房行為較為普遍，導致一些已售房屋長期空置。例如，廈門作為熱門旅游城市和經(jīng)濟特區(qū)，房地產(chǎn)市場一直備受關注，投資性購房比例較高，一些新建小區(qū)的入住率較低。另一方面，一些城市在城市更新和改造過程中，新建了大量安置住房和保障性住房。由于部分居民的原有住房尚未完全處置，或者對新住房的配套設施不滿意等原因，導致這些已售的保障性住房出現(xiàn)空置。在三四線城市，已售未住的空置住宅主要與當?shù)鼐用竦馁彿坑^念和經(jīng)濟發(fā)展水平有關。一些居民為了子女教育、結婚等原因，在城市中購買了房屋，但由于工作或生活重心仍在農(nóng)村或其他地方，導致房屋長期空置。此外，部分三四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展不規(guī)范，存在開發(fā)商虛假銷售、一房多賣等問題，也會導致一些已售房屋無法正常入住，形成空置。從區(qū)域分布來看，東部沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場相對成熟，空置住宅主要集中在城市新區(qū)和投資熱點區(qū)域。中部地區(qū)城市發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，新建未售和已售未住的空置住宅在一些大城市和新興區(qū)域較為常見。西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，空置住宅問題在一些資源型城市和人口流出較多的城市較為突出。東北地區(qū)由于經(jīng)濟轉型困難，人口外流嚴重，房地產(chǎn)市場需求不足，空置住宅分布較為廣泛，尤其是在一些老工業(yè)城市和資源枯竭城市。綜上所述，我國空置住宅的類型和分布具有明顯的城市和區(qū)域差異。了解這些差異，對于制定針對性的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，有效降低空置率，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有重要意義。3.2我國房價現(xiàn)狀3.2.1房價走勢分析我國房價自住房制度改革以來經(jīng)歷了復雜的變化歷程，呈現(xiàn)出階段性的波動特點，背后受到多種因素的綜合影響，未來趨勢也充滿不確定性，備受各方關注。在過去幾十年間，我國房價整體呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢，但期間也經(jīng)歷了多次起伏。20世紀90年代，隨著住房商品化改革的推進，房地產(chǎn)市場逐漸興起，房價開始穩(wěn)步上升。進入21世紀，尤其是2003-2013年這十年間，房價迎來了快速上漲期。以北京為例，2003年北京商品房均價約為5053元/平方米，到2013年已漲至20700元/平方米，十年間漲幅超過300%。這一時期房價快速上漲的主要原因包括經(jīng)濟的高速增長，居民收入水平不斷提高，對住房的購買力增強；城市化進程加速，大量農(nóng)村人口涌入城市，帶來了巨大的住房需求；同時，房地產(chǎn)作為一種投資品，其保值增值的屬性吸引了大量投資者，進一步推動了房價的上漲。2014-2015年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，房價增速放緩，部分城市房價甚至出現(xiàn)下跌。這主要是由于前期房價上漲過快，市場出現(xiàn)一定的泡沫，同時，房地產(chǎn)市場的庫存逐漸增加，供需關系發(fā)生變化。此外，政府也加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，出臺了一系列限購、限貸等政策，抑制了投資投機性需求，使得房價上漲的動力減弱。2016-2017年，房價再次迎來上漲高峰，特別是一些熱點城市，房價漲幅驚人。以上海為例，2016年初上海二手房均價約為3.8萬元/平方米，到2017年初已漲至4.7萬元/平方米，漲幅超過20%。這一輪房價上漲主要是由于貨幣政策寬松，市場流動性充足，大量資金流入房地產(chǎn)市場；同時，一些城市的土地供應不足，導致房屋供不應求，進一步推動了房價上漲。2017年之后，政府持續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，堅持“房住不炒”定位，房價逐漸趨于穩(wěn)定。各地紛紛出臺了更為嚴格的限購、限貸、限售政策，加強了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，遏制了房價的過快上漲。例如，深圳在2020年7月出臺了“715新政”，提高了購房門檻，加強了對二手房價格的指導，使得深圳房價漲幅得到有效控制。從房價的波動特點來看，呈現(xiàn)出明顯的周期性和區(qū)域性特征。周期性方面，房價的上漲和下跌往往與宏觀經(jīng)濟周期、政策調(diào)控周期密切相關。在經(jīng)濟繁榮期，房價通常上漲較快；而在經(jīng)濟衰退期，房價則面臨下行壓力。政策調(diào)控對房價的影響也非常顯著，當政府出臺寬松的房地產(chǎn)政策時，房價往往會上漲；而當政策收緊時，房價則會受到抑制。區(qū)域性特征方面，一線城市和部分熱點二線城市的房價漲幅明顯高于三四線城市。一線城市由于經(jīng)濟發(fā)達、就業(yè)機會多、公共資源豐富，吸引了大量人口流入，住房需求旺盛，房價一直處于較高水平且漲幅較大。而三四線城市經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，人口增長緩慢，住房需求相對不足，房價漲幅相對較小，部分城市甚至出現(xiàn)房價下跌的情況。影響房價走勢的因素眾多，宏觀經(jīng)濟形勢是重要的基礎因素。經(jīng)濟增長狀況直接影響居民的收入水平和購房能力，當經(jīng)濟增長較快時，居民收入增加，對住房的需求也會相應增加，從而推動房價上漲；反之，當經(jīng)濟增長放緩時，居民收入減少，購房需求下降，房價可能下跌。政策調(diào)控對房價的影響也至關重要，政府通過出臺土地政策、貨幣政策、稅收政策等手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需關系，進而影響房價。例如，加大土地供應可以增加房屋供給，緩解供需矛盾，穩(wěn)定房價；提高房貸利率可以增加購房者的成本，抑制購房需求，從而降低房價上漲的速度。市場供需關系是決定房價的直接因素。當市場上房屋供應量小于需求量時，房價往往會上漲；反之，當供應量大于需求量時，房價則可能下跌。人口因素也對房價有重要影響，人口增長、人口流動和人口結構的變化都會影響住房需求。例如，隨著老齡化程度的加深，對養(yǎng)老型住房的需求可能會增加；而年輕人口的減少則可能導致對剛需住房的需求下降。此外，消費者預期、房地產(chǎn)開發(fā)成本等因素也會對房價產(chǎn)生影響。如果消費者預期房價上漲，會提前購房，增加需求，推動房價上漲；而房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，如土地價格、建筑材料價格、勞動力成本等的增加，會導致房價上漲。展望未來，我國房價走勢將受到多種因素的綜合影響。從宏觀經(jīng)濟環(huán)境來看，我國經(jīng)濟將保持中高速增長，居民收入水平將繼續(xù)提高，這將為房價提供一定的支撐。但同時，經(jīng)濟結構調(diào)整和轉型升級也可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，例如，新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能會改變?nèi)丝诘木蜆I(yè)結構和居住需求，從而影響房價。政策方面，“房住不炒”的定位將持續(xù)堅持，政府將繼續(xù)加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。市場供需關系方面，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，房屋供應將更加多元化，保障性住房、租賃住房的供應將不斷增加，這將對房價產(chǎn)生一定的抑制作用。同時，人口增長速度的放緩和人口結構的變化也將對住房需求產(chǎn)生影響，可能導致房價的漲幅進一步收窄?？傮w而言，未來我國房價將呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢，但不同城市和區(qū)域之間的房價走勢可能會出現(xiàn)分化。一線城市和部分熱點二線城市由于其經(jīng)濟和人口優(yōu)勢，房價仍將保持相對穩(wěn)定，但漲幅將受到嚴格控制；而三四線城市則需要根據(jù)自身的實際情況，加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控，化解庫存壓力，房價可能會出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。3.2.2房價區(qū)域差異分析我國地域遼闊，不同地區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展水平、人口密度、政策導向等方面存在顯著差異，這些因素共同作用，導致了房價在區(qū)域間呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢。深入剖析這種房價區(qū)域差異及其背后的成因，對于理解我國房地產(chǎn)市場的復雜性和制定針對性的調(diào)控政策具有重要意義。從房價的絕對值來看，一線城市和部分熱點二線城市的房價明顯高于三四線城市。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）的數(shù)據(jù)，截至2024年底，北京、上海、深圳的新建商品住宅均價分別達到65000元/平方米、63000元/平方米和72000元/平方米，而大多數(shù)三四線城市的新建商品住宅均價則在5000-10000元/平方米之間。例如，位于東北地區(qū)的鶴崗，房價較低，部分區(qū)域房價甚至低至每平方米千元左右，與一線城市形成了巨大的反差。從房價的漲幅來看，不同地區(qū)也存在較大差異。在過去的十幾年中，一線城市和熱點二線城市的房價漲幅遠遠超過三四線城市。以深圳為例，2008-2024年期間，深圳房價累計漲幅超過500%，而同期一些三四線城市的房價漲幅可能僅在100%-200%之間，部分城市甚至出現(xiàn)房價下跌的情況。例如，河北廊坊的燕郊地區(qū)，曾經(jīng)房價快速上漲，但隨著北京房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的外溢效應以及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供需變化，房價出現(xiàn)了較大幅度的回調(diào)。經(jīng)濟發(fā)展水平是造成房價區(qū)域差異的關鍵因素之一。一線城市和熱點二線城市通常是我國的經(jīng)濟中心，擁有發(fā)達的產(chǎn)業(yè)體系和大量的就業(yè)機會。例如，北京作為我國的政治、文化和國際交往中心，匯聚了眾多的金融、科技、文化等企業(yè)，吸引了大量的高端人才就業(yè)。上海則是我國的經(jīng)濟中心和國際化大都市，金融、貿(mào)易、航運等產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達。這些城市的居民收入水平較高，對住房的購買力強，從而推動了房價的上漲。而三四線城市經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，產(chǎn)業(yè)結構單一，就業(yè)機會有限，居民收入水平較低，對房價的支撐作用較弱。例如，一些資源型三四線城市，隨著資源的逐漸枯竭，經(jīng)濟發(fā)展陷入困境，人口外流，房價也隨之下降。人口密度和人口流動也是影響房價區(qū)域差異的重要因素。一線城市和熱點二線城市人口密度大，且人口持續(xù)流入，住房需求旺盛。以深圳為例，近年來深圳的常住人口持續(xù)增長，每年新增人口數(shù)十萬人，大量的新增人口帶來了巨大的住房需求。同時，這些城市的土地資源相對有限，房屋供應難以滿足快速增長的需求，導致房價上漲。相反，一些三四線城市人口密度較低，且出現(xiàn)人口外流現(xiàn)象，住房需求相對不足。例如，東北地區(qū)的一些城市，由于經(jīng)濟發(fā)展緩慢，就業(yè)機會少，大量年輕人外流，房地產(chǎn)市場需求疲軟，房價上漲乏力。政策導向對房價區(qū)域差異也有著重要影響。政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，根據(jù)不同地區(qū)的實際情況采取了差異化的政策。一線城市和熱點二線城市由于房價上漲過快，政府往往實施更為嚴格的限購、限貸政策，以抑制投資投機性需求，穩(wěn)定房價。例如，北京、上海等城市對購房資格進行了嚴格限制，提高了首付比例和貸款利率，有效地遏制了房價的過快上漲。而三四線城市為了化解房地產(chǎn)庫存，政府則出臺了一些鼓勵購房的政策，如購房補貼、降低首付比例等。這些政策的差異進一步加劇了房價的區(qū)域分化。城市的基礎設施和公共服務水平也會影響房價。一線城市和熱點二線城市擁有完善的交通、教育、醫(yī)療等基礎設施和優(yōu)質(zhì)的公共服務資源。例如，北京、上海的教育資源豐富，擁有眾多的重點中小學和知名高校；醫(yī)療資源也非常發(fā)達，匯聚了大量的三甲醫(yī)院。這些優(yōu)質(zhì)的資源吸引了大量人口購房定居，從而推動了房價上漲。而三四線城市的基礎設施和公共服務水平相對較低，對購房者的吸引力較弱，房價也相對較低。綜上所述，我國房價區(qū)域差異明顯，經(jīng)濟發(fā)展水平、人口密度、政策導向以及城市基礎設施和公共服務水平等因素共同作用，導致了這種差異的產(chǎn)生。在制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時，應充分考慮各地區(qū)的實際情況，采取差異化的政策措施，促進房地產(chǎn)市場的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。3.2.3房價影響因素分析房價作為房地產(chǎn)市場的核心指標，其波動受到多種因素的綜合影響。這些因素涵蓋了宏觀經(jīng)濟、政策調(diào)控、市場供需等多個層面，它們相互交織、相互作用，共同塑造了房價的動態(tài)變化。深入分析這些影響因素及其作用機制，對于準確把握房價走勢、制定科學合理的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策具有至關重要的意義。宏觀經(jīng)濟因素是影響房價的重要基礎。經(jīng)濟增長狀況直接關系到居民的收入水平和購房能力。在經(jīng)濟繁榮時期，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，就業(yè)機會增多，居民收入穩(wěn)步增長，這使得居民對住房的購買力增強，從而推動房價上漲。例如，在我國經(jīng)濟高速增長的2003-2013年期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長率超過10%，居民收入水平大幅提高，同期房價也呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢。相反，在經(jīng)濟衰退時期，企業(yè)面臨經(jīng)營困難，失業(yè)率上升，居民收入減少，購房需求下降，房價往往會受到抑制。如2008年全球金融危機爆發(fā)后，我國經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)市場也受到?jīng)_擊，房價漲幅明顯回落，部分城市房價甚至出現(xiàn)下跌。利率水平對房價的影響也十分顯著。利率作為資金的價格，直接影響購房者的融資成本和房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本。當利率下降時，購房者的房貸利息支出減少，購房成本降低，這會刺激購房需求，推動房價上漲。同時，利率下降也會降低房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，使得開發(fā)商有更多資金用于房地產(chǎn)開發(fā)，增加房屋供給。但在需求增加幅度大于供給增加幅度時，房價仍會上漲。例如，2015-2016年期間，我國多次下調(diào)利率，房地產(chǎn)市場迅速升溫，房價出現(xiàn)大幅上漲。反之，當利率上升時，購房者的融資成本增加，購房需求受到抑制，房價可能下跌。同時，利率上升也會增加房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，開發(fā)商可能會減少房地產(chǎn)開發(fā)投資，導致房屋供給減少。但在需求減少幅度大于供給減少幅度時，房價仍會下跌。通貨膨脹也是影響房價的重要宏觀經(jīng)濟因素。在通貨膨脹時期，物價普遍上漲，房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)，具有保值增值的特性，往往被投資者視為抵御通貨膨脹的工具。因此，在通貨膨脹預期下，投資者會增加對房地產(chǎn)的投資需求，推動房價上漲。例如，在2007-2008年我國通貨膨脹較為嚴重時期，房價也出現(xiàn)了快速上漲。此外，通貨膨脹還會導致建筑材料、勞動力等成本上升，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，進一步推動房價上漲。政策調(diào)控是影響房價的關鍵因素之一。政府通過出臺一系列房地產(chǎn)政策來調(diào)節(jié)市場供需關系，穩(wěn)定房價。土地政策對房價有著重要影響。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎要素，土地供應的數(shù)量和價格直接影響著房地產(chǎn)的開發(fā)成本和供給量。當政府加大土地供應時，房地產(chǎn)開發(fā)商可獲取的土地資源增加，開發(fā)成本可能降低，房屋供給量也會相應增加，從而緩解市場供需矛盾，穩(wěn)定房價。例如，一些城市通過增加土地出讓面積，加大保障性住房用地供應，有效地抑制了房價的過快上漲。相反，當土地供應緊張時，開發(fā)商競爭激烈，土地價格上漲，開發(fā)成本增加，房價往往會上漲。貨幣政策對房價的影響也不容忽視。寬松的貨幣政策會增加市場上的貨幣供應量，降低貸款利率，使得購房者的購房成本降低，從而刺激購房需求，推動房價上漲。例如，在2009-2010年期間，我國實施寬松的貨幣政策，市場流動性充足，房貸利率較低，房地產(chǎn)市場需求旺盛，房價大幅上漲。而緊縮的貨幣政策則會減少貨幣供應量，提高貸款利率，抑制購房需求，導致房價下跌。例如，2013-2014年期間，我國貨幣政策逐漸收緊，房貸利率上升，房地產(chǎn)市場需求受到抑制，房價漲幅明顯放緩。稅收政策也是政府調(diào)控房價的重要手段之一。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策，如契稅、增值稅、個人所得稅等，會直接影響購房者和賣房者的成本。當稅收政策收緊時，交易成本增加，購房需求和賣房意愿可能會受到抑制，從而對房價產(chǎn)生下行壓力。例如，一些城市提高了二手房交易的增值稅和個人所得稅，使得二手房交易成本上升，市場交易量減少，房價漲幅得到控制。而在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，目前我國部分城市正在試點房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的征收增加了房屋持有者的成本，可能會促使部分持有者出售房屋，增加市場供給，從而對房價產(chǎn)生一定的抑制作用。市場供需關系是決定房價的直接因素。當市場上房屋供應量小于需求量時，房價往往會上漲；反之，當供應量大于需求量時，房價則可能下跌。從需求方面來看，住房需求主要包括自住需求、改善性需求和投資投機性需求。自住需求是房地產(chǎn)市場的基礎需求，其規(guī)模和結構受到人口增長、家庭結構變化、城市化進程等因素的影響。隨著我國人口的增長和家庭小型化趨勢的加劇，對住房的需求數(shù)量和戶型結構都提出了新的要求，推動了自住需求的增長。改善性需求則體現(xiàn)了居民對居住品質(zhì)提升的追求，隨著生活水平的提高，人們對住房的面積、戶型、配套設施等方面的要求也越來越高，從而推動了改善性購房需求的增長。投資投機性需求在房地產(chǎn)市場中也占有一定比例，投資者和投機者通過購買房屋，期望在房價上漲時獲取收益。在市場預期房價上漲的情況下，投資投機性需求會增加，進一步推動房價上漲；而當市場預期發(fā)生變化時，投資投機性需求可能會迅速減少，導致房價下跌。從供給方面來看，房地產(chǎn)的供給主要由房地產(chǎn)開發(fā)商提供，包括新建商品房和存量房。房地產(chǎn)開發(fā)受到土地供應、開發(fā)成本、政策法規(guī)等多種因素的制約。土地供應的數(shù)量和價格直接影響著房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和成本。開發(fā)成本則涵蓋了土地購置成本、建筑材料成本、勞動力成本、融資成本等多個方面，這些成本的波動會對開發(fā)商的利潤空間和開發(fā)意愿產(chǎn)生重要影響。政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)的限制和引導作用也不容忽視，例如土地出讓政策、規(guī)劃審批制度、稅收政策等，都會對房地產(chǎn)的供給產(chǎn)生直接或間接的影響。當市場上房屋供應量增加時，房價可能會受到下行壓力；而當供應量減少時，房價則可能上漲。綜上所述，房價受到宏觀經(jīng)濟、政策調(diào)控、市場供需等多種因素的綜合影響。這些因素相互作用，使得房價的波動呈現(xiàn)出復雜的態(tài)勢。在制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時，需要充分考慮這些因素的影響，綜合運用各種政策手段，以實現(xiàn)房價的穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。四、商品住宅空置對房價影響的理論分析4.1供需角度分析4.1.1空置對住房供給的影響從短期來看，空置住宅的存在直接增加了市場上住房的供給量。大量的空置房使得可供銷售或出租的房源增多，這種增加在房地產(chǎn)市場上表現(xiàn)為一種即時的供給沖擊。當市場上空置房數(shù)量突然上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和房屋持有者面臨著更大的銷售和出租壓力。以某二線城市為例，在2024年上半年，由于前期房地產(chǎn)開發(fā)項目集中竣工，導致市場上空置房數(shù)量激增，新增空置住宅達到了5萬套。在需求不變的情況下，這使得房屋的銷售周期明顯延長，原本平均銷售周期為3個月的新建住宅，在空置房增加后，銷售周期延長至6個月以上。房屋持有者為了盡快出售或出租房屋，不得不采取降價促銷等手段，這在短期內(nèi)對房價產(chǎn)生了下行壓力。在長期，空置住宅對住房供給的影響更為復雜。一方面，高空置率可能會使房地產(chǎn)開發(fā)商對市場前景產(chǎn)生悲觀預期，從而減少房地產(chǎn)開發(fā)投資。因為開發(fā)商在決策時會考慮到市場上已有的大量空置房源，如果繼續(xù)大規(guī)模開發(fā)建設，可能會面臨更嚴重的銷售困境和資金回收風險。例如，在一些三四線城市，由于長期存在較高的空置率，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛減少了土地購置和項目開發(fā)計劃。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2024年某三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了20%，新開工項目數(shù)量減少了30%。這種投資的減少會導致未來住房供給的減少，從長期來看，可能會使市場供需關系發(fā)生逆轉，當需求逐漸恢復時，房價可能會面臨上漲壓力。另一方面，長期的高空置率也可能促使房地產(chǎn)市場進行結構性調(diào)整。隨著市場競爭的加劇，一些競爭力較弱的開發(fā)商可能會被淘汰出局，而大型開發(fā)商則可能通過整合資源、優(yōu)化產(chǎn)品結構等方式來提高市場競爭力。同時，房地產(chǎn)市場的供給結構也可能發(fā)生變化，例如，開發(fā)商可能會更加注重開發(fā)適應市場需求的中小戶型住宅，或者加大對租賃住房的開發(fā)力度。這種結構性調(diào)整有助于優(yōu)化住房供給，提高市場的供需匹配度，從而對房價產(chǎn)生穩(wěn)定作用。4.1.2空置對住房需求的影響空置住宅對消費者購房需求和投資需求都有著顯著的影響，進而對房價產(chǎn)生作用。對于消費者的購房需求而言，大量空置住宅的存在會改變消費者的心理預期。當消費者看到市場上存在大量空置房屋時，他們往往會預期房價可能會下跌，從而選擇持幣觀望，推遲購房計劃。以某一線城市為例，在2023-2024年期間，該城市部分區(qū)域的空置率明顯上升，達到了15%左右。消費者受到這種高空置率的影響，購房意愿大幅下降。據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)中介機構統(tǒng)計，2024年上半年該區(qū)域的二手房看房量同比下降了30%，新房成交量同比下降了25%。這種購房需求的減少直接導致了市場上房屋交易的冷清，房價也因此面臨下行壓力。從投資需求來看，空置住宅的存在對投資者的決策有著重要影響。一方面，高空置率意味著投資房產(chǎn)的出租收益可能會降低，因為市場上可供出租的房屋增多，租金價格可能會下降。以某二線城市的租賃市場為例，2024年由于空置房數(shù)量增加，該城市的平均租金價格同比下降了10%。對于以獲取租金收益為目的的投資者來說，這種租金下降會降低房產(chǎn)投資的吸引力，從而減少投資需求。另一方面，高空置率也增加了房產(chǎn)投資的風險，因為投資者擔心未來房價下跌導致資產(chǎn)貶值。在這種情況下，投資者可能會選擇將資金投向其他領域，如股票、基金等，從而減少對房地產(chǎn)市場的投資。投資需求的減少會進一步削弱房地產(chǎn)市場的需求動力，對房價產(chǎn)生負面影響。4.1.3供需失衡與房價波動空置住宅會通過多種機制導致房地產(chǎn)市場供需失衡，進而引發(fā)房價波動。當市場上空置住宅大量增加時，住房供給大幅上升，而需求由于受到消費者觀望情緒和投資需求下降的影響，增長緩慢甚至出現(xiàn)下降，這就導致了市場供過于求的局面。在這種供需失衡的狀態(tài)下，房價會面臨下行壓力。以某熱點二線城市為例，2024年該城市由于前期房地產(chǎn)開發(fā)過度，市場上空置房數(shù)量激增，空置率達到了20%。與此同時，由于經(jīng)濟形勢的變化和政策調(diào)控的影響，購房需求出現(xiàn)了一定程度的萎縮。在供過于求的市場環(huán)境下，房價開始下跌。2024年下半年，該城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降了5%，二手房價格環(huán)比下降了8%。房價的下跌又會進一步影響市場參與者的行為。購房者可能會繼續(xù)觀望，等待房價進一步下跌；開發(fā)商則可能會減少房地產(chǎn)開發(fā)投資，以避免損失。這種惡性循環(huán)會導致市場供需失衡進一步加劇，房價波動幅度增大。隨著房價的持續(xù)下跌，一些房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨資金鏈斷裂的風險，從而導致房地產(chǎn)項目停工、爛尾等問題，進一步影響市場的穩(wěn)定。然而，房地產(chǎn)市場的供需關系和房價波動并非一成不變。隨著時間的推移，市場會逐漸進行自我調(diào)整。當房價下跌到一定程度時，一些購房者可能會認為房價已經(jīng)觸底，從而重新進入市場，購房需求開始增加。同時，開發(fā)商也會根據(jù)市場變化調(diào)整開發(fā)策略，減少房屋供給。這種供需關系的調(diào)整會使房價逐漸趨于穩(wěn)定，市場重新達到一種新的平衡狀態(tài)。但這個調(diào)整過程往往需要較長的時間，并且可能會受到多種因素的干擾，如宏觀經(jīng)濟形勢的變化、政策調(diào)控的力度等，從而導致房價波動的幅度和趨勢具有不確定性。4.2成本與收益角度分析4.2.1空置住宅的持有成本空置住宅的持有成本涵蓋多個方面，這些成本因素對房價產(chǎn)生著不可忽視的影響。物業(yè)費是持有空置住宅的一項持續(xù)性支出。盡管房屋無人居住，但小區(qū)的公共區(qū)域維護、安保服務、設施設備運行等物業(yè)服務并不會因房屋空置而停止。以北京某高檔小區(qū)為例，該小區(qū)物業(yè)費為每平方米每月5元，一套100平方米的空置住宅每年需繳納物業(yè)費6000元。這筆費用對于房屋持有者來說是一筆實實在在的成本支出，增加了其持有空置房的負擔。在一些城市，物業(yè)費的高低與小區(qū)的檔次、配套設施等因素密切相關，高檔小區(qū)的物業(yè)費往往較高，這也使得空置住宅在高檔小區(qū)的持有成本更為顯著。貸款利息是持有空置住宅的另一項重要成本。對于通過貸款購買住宅的業(yè)主來說，即使房屋處于空置狀態(tài)，也需要按時償還貸款本息。假設一套總價300萬元的住宅，首付90萬元，貸款210萬元，貸款期限30年，年利率5%，采用等額本息還款方式，每月需還款11288元，一年的貸款利息支出高達13.5萬元。如此高額的貸款利息無疑大大增加了空置住宅的持有成本。在房地產(chǎn)市場波動較大的時期，房價的下跌可能導致房屋的市場價值低于貸款余額，使得業(yè)主面臨“負資產(chǎn)”的困境，進一步加重了持有空置住宅的經(jīng)濟壓力。此外，房產(chǎn)持有稅也是影響空置住宅持有成本的潛在因素。雖然目前我國只有部分城市試點征收房產(chǎn)稅，但從長遠來看，房產(chǎn)持有稅的全面推行是房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個重要方向。一旦開征房產(chǎn)持有稅，空置住宅的持有者將需要額外繳納一定比例的稅費。例如，上海試點的房產(chǎn)稅，對于超出人均60平方米的住房面積部分，按照房屋市場價值的一定比例征收房產(chǎn)稅。這將直接增加空置住宅的持有成本，促使房屋持有者更加謹慎地對待空置房，可能會加快房屋的出售或出租，以減少持有成本。這些持有成本的存在對房價有著重要的影響。一方面，較高的持有成本會增加房屋持有者的經(jīng)濟壓力，當壓力達到一定程度時，持有者可能會選擇降價出售房屋，以減輕負擔。這會增加市場上房屋的供給量，對房價產(chǎn)生下行壓力。例如，在一些三四線城市，由于房地產(chǎn)市場供過于求，空置住宅的持有成本使得部分投資者難以承受，紛紛降價拋售房屋，導致房價出現(xiàn)下跌。另一方面，持有成本也會影響市場預期。當投資者預期持有空置住宅的成本將不斷增加時，會減少對房地產(chǎn)市場的投資，從而抑制房價的上漲。同時，對于購房者來說，考慮到未來可能面臨的空置住宅持有成本，也會更加理性地對待購房決策，進一步影響市場的供需關系和房價走勢。4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)商的收益預期房地產(chǎn)開發(fā)商對空置住宅的收益預期在很大程度上影響著房價的定價策略和市場行為。開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，會綜合考慮多種因素來確定房價，其中對未來收益的預期是關鍵因素之一。在市場繁榮時期，開發(fā)商往往對房地產(chǎn)市場充滿信心，預期房價將持續(xù)上漲，因此對空置住宅的收益預期也較高。他們會根據(jù)這種樂觀的預期來制定房價，將未來可能獲得的高額利潤考慮在內(nèi)。以某一線城市的房地產(chǎn)項目為例，在2016-2017年房價快速上漲階段，開發(fā)商預計該項目的房價在未來幾年內(nèi)還將有較大幅度的上漲，因此在定價時將房價定得較高，比成本價高出了50%以上。在這種情況下，即使項目存在一定數(shù)量的空置住宅，開發(fā)商也不愿意輕易降價銷售，因為他們堅信未來房價還會上漲，能夠獲得更高的收益。這種行為導致了市場上房價居高不下，進一步刺激了投資投機性購房需求，加劇了房地產(chǎn)市場的泡沫。然而，當市場形勢發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場進入下行周期或出現(xiàn)供過于求的局面時，開發(fā)商對空置住宅的收益預期會發(fā)生改變。他們開始意識到房價上漲的空間有限，甚至可能出現(xiàn)下跌的風險，此時對空置住宅的收益預期會降低。為了盡快回籠資金，減少庫存，開發(fā)商可能會采取降價促銷等手段。例如，在2024年，某二線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供過于求的情況，開發(fā)商手中的空置住宅數(shù)量增多，他們對收益預期降低，于是紛紛推出打折優(yōu)惠活動，部分樓盤的房價下降了10%-20%。這種降價行為會引起市場的連鎖反應，其他開發(fā)商為了競爭也會跟進降價，從而導致整個市場房價下跌。開發(fā)商的收益預期還會影響其市場行為。當收益預期較高時，開發(fā)商會加大房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房屋供給。他們會積極購置土地，開發(fā)新的項目，以獲取更多的利潤。但如果市場需求增長跟不上供給的增加，就會導致空置住宅數(shù)量進一步增加。相反，當收益預期降低時，開發(fā)商會減少房地產(chǎn)開發(fā)投資，推遲或取消一些項目的開發(fā)計劃。這會導致未來房屋供給減少，市場供需關系發(fā)生變化，可能對房價產(chǎn)生不同的影響。如果需求在未來一段時間內(nèi)保持穩(wěn)定或增長，而供給減少，房價可能會出現(xiàn)反彈；但如果需求持續(xù)低迷，房價仍可能維持在較低水平。4.2.3成本收益變化對房價的傳導機制成本收益變化對房價的傳導過程較為復雜，涉及多個環(huán)節(jié)和因素。當空置住宅的持有成本發(fā)生變化時，首先會影響房屋持有者的決策。以物業(yè)費上漲為例，若某小區(qū)物業(yè)費從每平方米每月2元上漲到3元，一套100平方米的空置住宅每年的物業(yè)費支出將增加1200元。這使得房屋持有者的持有成本上升，為了彌補成本增加帶來的損失，持有者可能會選擇提高租金或出售價格。如果是出租市場，租金的提高可能會導致租客減少，進一步增加房屋的空置時間；如果是出售市場，價格的提高則可能使房屋更難出售，市場供需關系進一步失衡，從而對房價產(chǎn)生下行壓力。從開發(fā)商角度來看，當開發(fā)成本上升，如土地價格上漲、建筑材料價格提高或勞動力成本增加時，開發(fā)商的利潤空間被壓縮。假設土地價格上漲了20%，開發(fā)商為了保證一定的利潤水平，會將這部分成本轉嫁到房價上，導致房價上漲。但房價的上漲可能會使市場需求減少，房屋銷售速度放緩，空置率上升。為了降低空置率，開發(fā)商可能會采取降價促銷等手段，這又會使房價出現(xiàn)回調(diào)。在這個傳導過程中，市場預期起著重要的影響作用。如果市場參與者預期房價上漲，即使成本收益發(fā)生變化，他們也可能會繼續(xù)持有房產(chǎn)，等待房價進一步上漲。例如，在房地產(chǎn)市場繁榮時期，投資者預期房價會持續(xù)上漲，即使持有成本有所增加，他們也不會輕易出售房產(chǎn)，而是繼續(xù)等待更高的收益。這種行為會導致市場上房屋供給減少，需求相對增加，推動房價上漲。相反，如果市場預期房價下跌，房屋持有者會急于出售房產(chǎn)，增加市場供給，而購房者則會持幣觀望，減少需求，導致房價下跌。政策因素也對成本收益變化對房價的傳導過程起到制約作用。政府通過出臺一系列房地產(chǎn)政策，如稅收政策、信貸政策等，來調(diào)節(jié)市場供需關系，穩(wěn)定房價。以稅收政策為例，政府對房地產(chǎn)交易征收高額的稅費，會增加房屋交易成本，抑制投資投機性購房需求，從而對房價產(chǎn)生下行壓力。而信貸政策的調(diào)整，如提高房貸利率或首付比例，會增加購房者的融資成本，減少購房需求，同樣會影響房價。政策的出臺會改變市場參與者的成本收益預期，進而影響他們的市場行為，最終對房價產(chǎn)生影響。4.3市場預期角度分析4.3.1消費者預期與購房行為消費者對空置住宅的預期在很大程度上影響著他們的購房行為和市場需求，進而對房價產(chǎn)生重要作用。當消費者觀察到市場上空置住宅數(shù)量較多時，往往會形成房價下跌的預期。這種預期源于消費者對市場供需關系的直觀判斷，他們認為大量空置房的存在意味著住房供給過剩，根據(jù)市場規(guī)律，房價必然會下降。以2024年某二線城市為例，該城市部分區(qū)域由于前期房地產(chǎn)開發(fā)過度，空置房數(shù)量激增，空置率達到了18%。消費者看到這種情況后，普遍預期房價會下跌，從而紛紛推遲購房計劃。據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)中介機構統(tǒng)計，2024年下半年該區(qū)域的新房看房量同比下降了35%，二手房成交量同比下降了40%。購房者的觀望情緒濃厚，他們希望等待房價進一步下跌后再出手購房，以獲取更優(yōu)惠的價格。消費者的這種預期和購房行為的變化對房價產(chǎn)生了直接的下行壓力。由于購房需求的減少，房地產(chǎn)開發(fā)商和房屋持有者為了吸引購房者，不得不降低房價。在該二線城市，一些開發(fā)商為了促進銷售，推出了各種優(yōu)惠活動，如打折促銷、贈送車位等，部分樓盤的房價下降了10%-15%。二手房市場上，房屋持有者也紛紛降低掛牌價格，以增加房屋的競爭力。消費者預期還會通過影響市場的心理氛圍對房價產(chǎn)生間接影響。當消費者普遍預期房價下跌時，整個市場會彌漫著一種觀望和謹慎的情緒。這種情緒會進一步抑制購房需求，使得房價下跌的壓力不斷增大。而且，消費者的預期具有一定的傳染性，一個消費者的觀望行為可能會影響到周圍的人，從而導致更多的人推遲購房計劃，形成一種惡性循環(huán)，加劇房價的下跌趨勢。然而，消費者預期并非一成不變，它會受到多種因素的影響而發(fā)生改變。例如，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策、宏觀經(jīng)濟形勢的變化、市場信息的傳播等都可能改變消費者的預期。如果政府出臺了一系列鼓勵購房的政策，如降低房貸利率、提高公積金貸款額度等，消費者可能會重新評估市場形勢，改變房價下跌的預期，從而增加購房需求，推動房價回升。同樣，當宏觀經(jīng)濟形勢好轉，就業(yè)機會增加，居民收入提高時，消費者對未來的信心增強，也可能會改變對房價的預期，積極購房。4.3.2投資者預期與房地產(chǎn)投資投資者對空置住宅的預期深刻影響著他們的房地產(chǎn)投資決策，進而對市場供給和房價產(chǎn)生重要作用。當投資者察覺到市場上空置住宅數(shù)量增多時，他們對未來房價走勢和投資回報率的預期會發(fā)生顯著變化。一方面，大量空置住宅的存在使投資者擔憂房價可能下跌。因為根據(jù)市場供需理論，供過于求會導致價格下降，空置住宅的增加意味著市場上住房供給過剩，房價面臨下行壓力。例如，在某熱點二線城市，2024年由于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，部分區(qū)域的空置率上升至15%左右。投資者看到這種情況后，預期房價可能會下跌，擔心投資房產(chǎn)會遭受損失。另一方面，空置住宅數(shù)量的增加也會使投資者預期投資回報率降低。房地產(chǎn)投資的收益主要來源于房價上漲和租金收入，當市場上空置住宅增多時，租金價格可能會下降，因為可供出租的房屋增多，租客的選擇余地增大，房東為了吸引租客不得不降低租金。同時，房價下跌的預期也使得投資者難以通過房價上漲獲取高額收益。以該二線城市為例，2024年隨著空置房數(shù)量的增加，平均租金價格同比下降了8%，這使得投資者的投資回報率明顯降低?；谶@種預期，投資者會調(diào)整房地產(chǎn)投資決策。他們可能會減少對房地產(chǎn)市場的投資，將資金投向其他領域，如股票、基金、債券等。這會導致房地產(chǎn)市場的投資需求減少，市場供給相對過剩的情況更加嚴重。例如，在2024年，某大型投資機構原本計劃在該二線城市投資開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，但由于對空置住宅的預期和市場形勢的擔憂，他們放棄了這一計劃，轉而將資金投入到了股票市場。這種投資決策的調(diào)整使得該城市房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模縮小，市場活力下降。投資者的預期和投資決策對房價的影響是多方面的。投資需求的減少直接削弱了房價上漲的動力，使房價面臨下行壓力。當投資者減少對房地產(chǎn)市場的投資時，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源減少，為了回籠資金，開發(fā)商可能會降低房價銷售房屋。同時，市場上可供出租的房屋增多，租金價格下降，也會影響投資者對房地產(chǎn)投資的預期，進一步加劇房價的下跌趨勢。此外，投資者預期的變化還會影響市場信心，當投資者普遍對房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度時，會引發(fā)市場恐慌情緒，導致房價加速下跌。4.3.3市場預期的自我實現(xiàn)與房價波動市場預期具有自我實現(xiàn)的特性，在房地產(chǎn)市場中，這種特性對房價波動產(chǎn)生著重要影響。當市場參與者普遍預期房價上漲時，這種預期會促使他們采取相應的行動，從而推動房價真的上漲。例如，購房者預期房價上漲，會擔心未來購房成本增加，因此會提前購房，增加購房需求。投資者預期房價上漲，則會加大對房地產(chǎn)市場的投資，購買更多的房產(chǎn)，期望在房價上漲后獲取收益。這種購房需求和投資需求的增加會導致市場上房屋供不應求，根據(jù)供需理論，房價會隨之上漲，從而實現(xiàn)了市場預期。相反，當市場參與者預期房價下跌時，同樣會采取行動來應對這種預期，進而導致房價下跌。購房者預期房價下跌，會選擇持幣觀望，推遲購房計劃，等待房價進一步下跌。投資者預期房價下跌，則會減少對房地產(chǎn)市場的投資，甚至拋售手中的房產(chǎn)，以避免資產(chǎn)貶值。這種購房需求和投資需求的減少會使市場上房屋供過于求，房價面臨下行壓力，最終導致房價下跌，實現(xiàn)了市場預期。以2024年某一線城市為例，在年初時，市場上出現(xiàn)了一些關于房地產(chǎn)市場供過于求的報道，部分專家也預測房價可能會下跌。這使得市場參與者形成了房價下跌的預期，購房者紛紛持幣觀望，購房需求大幅減少。根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)中介機構的數(shù)據(jù)，2024年上半年該城市的二手房看房量同比下降了40%，新房成交量同比下降了35%。投資者也減少了對房地產(chǎn)市場的投資，一些投資者開始拋售手中的房產(chǎn)。在購房需求和投資需求減少的情況下，房價開始下跌。2024年下半年，該城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降了6%，二手房價格環(huán)比下降了8%，市場預期得到了自我實現(xiàn)。市場預期的自我實現(xiàn)導致房價波動具有一定的穩(wěn)定性和持續(xù)性。一旦市場形成了某種預期，就會在一定時間內(nèi)持續(xù)影響市場參與者的行為，進而推動房價朝著預期的方向波動。在房價上漲預期下，購房者和投資者的積極行動會不斷推高房價，形成房價上漲的趨勢，這種趨勢可能會持續(xù)一段時間，直到市場預期發(fā)生改變或出現(xiàn)其他影響房價的因素。同樣，在房價下跌預期下，購房者和投資者的消極行動會導致房價持續(xù)下跌，形成房價下跌的趨勢。然而，房價波動并非完全由市場預期決定，還受到多種因素的制約。宏觀經(jīng)濟形勢的變化會對房價產(chǎn)生重要影響，當經(jīng)濟增長較快，居民收入增加時，即使市場預期房價下跌，房價也可能由于實際需求的支撐而保持穩(wěn)定或上漲。政策調(diào)控也是影響房價波動的關鍵因素，政府通過出臺土地政策、貨幣政策、稅收政策等手段，可以調(diào)節(jié)市場供需關系，穩(wěn)定房價，打破市場預期的自我實現(xiàn)。例如，政府加大土地供應，增加房屋供給，或者提高房貸利率，抑制購房需求，都可能改變房價的波動趨勢。此外，房地產(chǎn)市場的自身調(diào)整機制也會對房價波動產(chǎn)生影響，當房價上漲過快，超出了市場的承受能力時，市場會自動進行調(diào)整，房價可能會出現(xiàn)回調(diào)。五、商品住宅空置對房價影響的實證研究設計5.1研究假設提出基于前文的理論分析，本研究提出以下關于商品住宅空置對房價影響的研究假設：假設1：商品住宅空置率與房價呈負相關關系：根據(jù)供需理論，當市場上商品住宅空置率上升時，意味著住房的有效供給增加。在需求不變或增長緩慢的情況下，供過于求的市場格局會使房屋持有者為了出售或出租房屋而降低價格，從而對房價產(chǎn)生下行壓力。例如，在某城市的特定區(qū)域，若新建樓盤的空置率突然上升，開發(fā)商和二手房業(yè)主為了吸引購房者，往往會采取降價策略，導致該區(qū)域房價下降。假設2：不同城市層級的商品住宅空置率對房價的影響存在差異：一線城市由于經(jīng)濟發(fā)達、人口持續(xù)流入、住房需求旺盛，市場對空置住宅的消化能力較強，因此空置率對房價的影響相對較小。而三四線城市經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低，人口增長緩慢甚至出現(xiàn)流出，住房需求相對不足，空置率的上升可能會對房價產(chǎn)生更為顯著的負面影響。以深圳（一線城市）和廊坊（三線城市）為例，深圳的空置率即使有所上升，房價受其影響的波動幅度也相對較??；而廊坊的空置率上升時，房價更容易出現(xiàn)明顯下跌。假設3：商品住宅空置對房價的影響存在時間滯后性：房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整并非即時完成，從空置率的變化到房價的相應變動需要一定的時間。當空置率發(fā)生變化時，市場參與者需要時間來調(diào)整他們的預期和行為。購房者可能會持觀望態(tài)度，等待房價進一步變化；開發(fā)商也需要時間來調(diào)整開發(fā)策略和價格策略。因此，空置率的變動可能不會立即反映在房價上，而是在后續(xù)的一段時間內(nèi)逐漸顯現(xiàn)出來。例如，某城市在某一年度空置率大幅上升，但房價可能在接下來的1-2年內(nèi)才開始出現(xiàn)明顯的下跌趨勢。假設4：在考慮其他影響房價的因素后，商品住