PAGE存量物業(yè)運營管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范存量物業(yè)的運營管理，提高物業(yè)資產(chǎn)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，保障物業(yè)的正常使用和維護(hù)，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司/組織所擁有的各類存量物業(yè)，包括住宅、商業(yè)、寫字樓、工業(yè)廠房等。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)運營管理活動合法合規(guī)。2.效益優(yōu)先原則：以提高物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益為核心目標(biāo)，優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。3.規(guī)范化原則：建立健全各項運營管理制度和流程，實現(xiàn)物業(yè)運營管理的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。4.服務(wù)至上原則：以滿足業(yè)主和使用人的需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。二、物業(yè)運營管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)（一）運營管理部門1.負(fù)責(zé)存量物業(yè)運營管理的整體規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。2.制定物業(yè)運營管理的年度計劃和預(yù)算，并組織實施。3.負(fù)責(zé)物業(yè)項目的市場調(diào)研、分析和定位，制定營銷策略，提高物業(yè)的市場競爭力。4.建立物業(yè)運營管理的信息系統(tǒng)，收集、整理和分析物業(yè)運營數(shù)據(jù)，為決策提供支持。（二）物業(yè)服務(wù)部門1.負(fù)責(zé)物業(yè)項目的日常物業(yè)服務(wù)工作，包括房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)等。2.制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)到行業(yè)規(guī)范和合同約定要求。3.處理業(yè)主和使用人的投訴和建議，及時解決物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的問題。4.組織開展物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)和考核，提高物業(yè)服務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。（三）資產(chǎn)管理部門1.負(fù)責(zé)物業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管理、登記、變更等工作，確保物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰。2.制定物業(yè)資產(chǎn)的評估標(biāo)準(zhǔn)和方法，定期對物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評估，掌握資產(chǎn)價值動態(tài)。3.負(fù)責(zé)物業(yè)資產(chǎn)的處置和盤活工作，根據(jù)公司/組織戰(zhàn)略規(guī)劃，合理調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。4.監(jiān)督物業(yè)運營管理中的財務(wù)收支情況，確保資產(chǎn)運營的合規(guī)性和效益性。（四）各部門職責(zé)分工運營管理部門負(fù)責(zé)整體規(guī)劃和協(xié)調(diào)；物業(yè)服務(wù)部門負(fù)責(zé)具體服務(wù)實施；資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及價值管理。各部門應(yīng)密切配合，形成協(xié)同工作機(jī)制，共同推進(jìn)存量物業(yè)運營管理工作。三、物業(yè)接管與驗收（一）接管前準(zhǔn)備1.組建接管驗收小組，明確小組成員的職責(zé)分工。2.收集物業(yè)項目的相關(guān)資料，包括規(guī)劃設(shè)計文件、施工圖紙、竣工驗收報告等。3.制定接管驗收方案，明確驗收標(biāo)準(zhǔn)、流程和時間安排。（二）驗收內(nèi)容1.房屋建筑：檢查房屋的結(jié)構(gòu)、外觀、裝修等是否符合設(shè)計要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2.設(shè)施設(shè)備：對給排水、供電、供氣、消防、電梯等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，確保其正常運行。3.配套設(shè)施：驗收小區(qū)內(nèi)的綠化、道路、停車位、垃圾處理設(shè)施等配套設(shè)施是否完善。4.資料檔案：核對物業(yè)項目的各類資料檔案是否齊全、完整。（三）驗收程序1.施工單位向接管驗收小組提交竣工報告和相關(guān)資料。2.接管驗收小組按照驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場檢查和資料審查。3.對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，要求施工單位限期整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查。4.驗收合格后，辦理物業(yè)接管手續(xù)，簽訂接管協(xié)議。四、物業(yè)日常運營管理（一）房屋及設(shè)施設(shè)備管理1.建立房屋及設(shè)施設(shè)備檔案，記錄其基本信息、維修保養(yǎng)情況等。2.制定房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，定期進(jìn)行巡查和維護(hù)，確保其正常運行。3.對房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等項目進(jìn)行嚴(yán)格的審批和管理，確保資金使用合理、安全。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確保潔標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程。2.合理配置保潔人員和設(shè)備，定期對物業(yè)區(qū)域進(jìn)行清掃、消毒，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。3.加強(qiáng)對垃圾分類收集、運輸和處理的管理，確保垃圾分類工作落實到位。（三）安全保衛(wèi)管理1.建立安全保衛(wèi)制度，制定安全防范措施，確保物業(yè)區(qū)域的安全。2.配備專業(yè)的安保人員，實行24小時值班制度，加強(qiáng)對人員、車輛和物資的出入管理。3.安裝監(jiān)控系統(tǒng)、報警裝置等安全設(shè)施設(shè)備，提高安全防范能力。4.定期組織安全檢查和演練，及時消除安全隱患。（四）綠化管理1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計劃，定期對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的花草樹木進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.根據(jù)物業(yè)區(qū)域的特點和業(yè)主需求，合理規(guī)劃綠化布局，并適時進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。3.加強(qiáng)對綠化設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)，確保其正常使用。五、物業(yè)租賃管理（一）租賃政策制定1.根據(jù)市場需求和物業(yè)特點，制定合理明確的租賃政策，包括租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限、租賃方式等。2.在制定租賃政策時，充分考慮市場行情、物業(yè)成本、預(yù)期收益等因素，確保政策具有競爭力和可行性。（二）租賃信息發(fā)布1.通過多種渠道廣泛發(fā)布物業(yè)租賃信息，如公司官網(wǎng)、社交媒體、房產(chǎn)中介平臺等。2.在租賃信息中詳細(xì)介紹物業(yè)的位置、面積、配套設(shè)施、租金價格等內(nèi)容，同時提供清晰的圖片和視頻資料，方便潛在租戶了解物業(yè)情況。（三）租戶篩選與簽約1.對租戶進(jìn)行嚴(yán)格的篩選，審核其營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、信用狀況等相關(guān)資料。2.與符合條件的租戶簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括租金支付方式、物業(yè)使用規(guī)定、違約責(zé)任等條款。3.在簽訂合同前，向租戶詳細(xì)說明物業(yè)的使用注意事項和相關(guān)管理制度，確保租戶了解并遵守規(guī)定。（四）租金收繳與管理1.建立租金收繳管理制度，明確租金收繳流程和時間節(jié)點。2.定期向租戶發(fā)送租金催繳通知，對逾期未繳納租金的租戶，按照合同約定采取相應(yīng)的催繳措施，如收取滯納金、暫停物業(yè)服務(wù)等。3.加強(qiáng)對租金收繳情況的統(tǒng)計和分析，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取措施加以解決，確保租金按時足額收繳。（五）租賃期間管理1.定期對租賃物業(yè)進(jìn)行巡查，檢查租戶的使用情況是否符合合同約定，及時發(fā)現(xiàn)并處理違規(guī)行為。2.協(xié)調(diào)解決租戶在使用物業(yè)過程中遇到的問題，提供必要的服務(wù)和支持，維護(hù)良好的租賃關(guān)系。3.根據(jù)市場變化和物業(yè)實際情況，適時調(diào)整租賃政策和租金標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)租賃效益最大化。六、物業(yè)維修管理（一）維修計劃制定1.根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用狀況和維修保養(yǎng)記錄，每年年初制定詳細(xì)的年度維修計劃。2.將維修計劃分解為季度、月度維修任務(wù)，并明確責(zé)任部門和責(zé)任人，確保維修工作有序進(jìn)行。（二）維修資金管理1.設(shè)立物業(yè)維修專項資金賬戶，?？顚Ｓ茫瑖?yán)格按照財務(wù)制度進(jìn)行管理。2.維修資金的使用應(yīng)遵循合理、節(jié)約、高效的原則，確保資金用于物業(yè)維修、更新、改造等必要項目。3.定期對維修資金的使用情況進(jìn)行審計和公示，接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督。（三）維修工程實施1.對于一般性維修項目，由物業(yè)服務(wù)部門組織實施，按照維修操作規(guī)程進(jìn)行施工，確保維修質(zhì)量。2.對于較大規(guī)模的維修、更新、改造項目，應(yīng)通過招標(biāo)等方式選擇專業(yè)的施工單位進(jìn)行施工，并簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.在維修工程實施過程中，加強(qiáng)現(xiàn)場管理和監(jiān)督，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和成本，確保工程順利完成。（四）維修驗收1.維修工程竣工后，由物業(yè)服務(wù)部門組織相關(guān)人員進(jìn)行驗收，驗收內(nèi)容包括工程質(zhì)量、工程量、維修效果等。2.驗收合格后，辦理維修工程結(jié)算手續(xù)，將維修工程資料歸檔保存。3.對維修工程中發(fā)現(xiàn)的問題，要求施工單位限期整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查，確保維修質(zhì)量達(dá)到要求。七、物業(yè)費用管理（一）費用構(gòu)成與標(biāo)準(zhǔn)1.明確物業(yè)費用的構(gòu)成，包括物業(yè)管理費、水電費、維修基金、綠化養(yǎng)護(hù)費、安保費等。2.根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、市場行情等因素，合理制定各項物業(yè)費用的收費標(biāo)準(zhǔn)，并報相關(guān)部門備案。（二）費用收繳1.按照物業(yè)費用收費標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，定期向業(yè)主和租戶收繳物業(yè)費用。2.建立費用收繳臺賬，詳細(xì)記錄每戶的繳費情況，及時跟蹤欠費情況，采取有效措施進(jìn)行催繳。3.對于長期欠費的業(yè)主和租戶，通過法律途徑等方式追討欠費，維護(hù)公司/組織的合法權(quán)益。（三）費用支出1.嚴(yán)格按照財務(wù)制度和預(yù)算安排，控制物業(yè)費用的支出，確保費用支出合理、合規(guī)。2.各項費用支出應(yīng)經(jīng)過嚴(yán)格的審批流程，審批通過后方可支付。3.加強(qiáng)對費用支出的核算和分析，定期對費用支出情況進(jìn)行統(tǒng)計和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取措施加以改進(jìn)。（四）財務(wù)審計1.定期對物業(yè)費用的收支情況進(jìn)行內(nèi)部審計，確保財務(wù)數(shù)據(jù)真實、準(zhǔn)確、完整。2.配合外部審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)項目進(jìn)行審計，接受相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，及時整改審計中發(fā)現(xiàn)的問題。八、物業(yè)檔案管理（一）檔案分類與歸檔1.將物業(yè)檔案分為業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)施設(shè)備檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、租賃檔案、維修檔案等類別。2.明確各類檔案的歸檔范圍和內(nèi)容要求，確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性。3.按照檔案管理的規(guī)范流程，及時對物業(yè)運營管理過程中產(chǎn)生的各類文件、資料進(jìn)行收集、整理和歸檔。（二）檔案保管與查閱1.設(shè)立專門的檔案保管場所，配備必要的檔案保管設(shè)備，確保檔案的安全存放。2.建立檔案查閱制度，明確查閱檔案的流程和權(quán)限，嚴(yán)格控制檔案的查閱范圍，防止檔案資料的泄露和損壞。3.對檔案查閱情況進(jìn)行記錄，確保檔案查閱的可追溯性。（三）檔案更新與銷毀1.根據(jù)物業(yè)運營管理的實際情況，及時對檔案進(jìn)行更新和補(bǔ)充，確保檔案信息的時效性。2.按照檔案管理規(guī)定，定期對已過保管期限或無保存價值的檔案進(jìn)行鑒定和銷毀，銷毀過程應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)記錄。九、物業(yè)風(fēng)險管理（一）風(fēng)險識別與評估1.定期對物業(yè)運營管理過程中可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行識別，包括自然災(zāi)害風(fēng)險、市場風(fēng)險、安全風(fēng)險、法律風(fēng)險等）。2.采用科學(xué)的風(fēng)險評估方法，對識別出的風(fēng)險進(jìn)行評估，確定風(fēng)險的可能性和影響程度。（二）風(fēng)險應(yīng)對措施1.根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施，如購買保險、加強(qiáng)安全防范、完善合同管理規(guī)避法律風(fēng)險等。2.建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險變化情況，提前采取措施進(jìn)行應(yīng)對，降低風(fēng)險損失。（三）應(yīng)急預(yù)