PAGE萬達(dá)工程運(yùn)營制度一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范萬達(dá)工程運(yùn)營管理流程，確保工程項(xiàng)目高效、有序推進(jìn)，保障工程質(zhì)量、安全和進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)公司利益最大化，同時(shí)符合國家法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）適用范圍本制度適用于萬達(dá)集團(tuán)旗下所有工程項(xiàng)目，包括新建、改建、擴(kuò)建等各類工程建設(shè)項(xiàng)目。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范及地方相關(guān)政策，確保工程建設(shè)活動(dòng)合法合規(guī)。2.質(zhì)量第一原則：樹立質(zhì)量意識(shí)，強(qiáng)化質(zhì)量管理，確保工程項(xiàng)目達(dá)到高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，滿足使用功能和安全要求。3.安全至上原則：把安全管理放在首位，建立健全安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，保障施工人員生命安全和財(cái)產(chǎn)安全。4.進(jìn)度可控原則：合理安排工程進(jìn)度計(jì)劃，加強(qiáng)進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控，確保工程項(xiàng)目按時(shí)交付使用。5.成本效益原則：在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，有效控制工程成本，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。6.協(xié)同合作原則：明確各部門職責(zé)，加強(qiáng)部門間溝通協(xié)作，形成高效的工程運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。二、工程前期管理（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1.市場(chǎng)調(diào)研對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行全面調(diào)研分析，為項(xiàng)目立項(xiàng)提供依據(jù)。收集相關(guān)數(shù)據(jù)，包括但不限于人口規(guī)模、消費(fèi)能力、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況、同類項(xiàng)目銷售價(jià)格及銷售情況等。2.可行性研究組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，評(píng)估項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、環(huán)境可行性等?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)包括項(xiàng)目概述、市場(chǎng)分析、技術(shù)方案、工程建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容。3.立項(xiàng)審批可行性研究報(bào)告通過內(nèi)部評(píng)審后，按照公司規(guī)定的審批流程提交立項(xiàng)申請(qǐng)。立項(xiàng)申請(qǐng)經(jīng)公司高層領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，正式確定項(xiàng)目立項(xiàng)。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)單位選擇按照公司規(guī)定的招標(biāo)程序，通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。對(duì)設(shè)計(jì)單位的業(yè)績(jī)、信譽(yù)、技術(shù)實(shí)力等進(jìn)行綜合評(píng)估，確保設(shè)計(jì)單位能夠滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求。2.設(shè)計(jì)任務(wù)書編制根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)和市場(chǎng)需求，編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、外觀風(fēng)格等內(nèi)容。設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)與設(shè)計(jì)單位充分溝通，確保設(shè)計(jì)單位準(zhǔn)確理解項(xiàng)目需求。3.設(shè)計(jì)過程管理建立設(shè)計(jì)過程溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，定期與設(shè)計(jì)單位召開設(shè)計(jì)進(jìn)度溝通會(huì)，及時(shí)解決設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題。對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，組織相關(guān)部門和專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，提出修改意見，確保設(shè)計(jì)方案符合項(xiàng)目要求和公司利益。設(shè)計(jì)變更管理：嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，確需變更的，應(yīng)按照規(guī)定的變更審批程序進(jìn)行審批，明確變更原因、變更內(nèi)容、變更費(fèi)用及對(duì)工程進(jìn)度的影響等，并及時(shí)通知相關(guān)部門。（三）工程招標(biāo)1.招標(biāo)范圍確定根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件和工程建設(shè)需要，確定招標(biāo)范圍，包括但不限于工程施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購等。2.招標(biāo)文件編制組織編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、商務(wù)條款、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)體現(xiàn)公平、公正、公開原則，確保潛在投標(biāo)人能夠充分了解招標(biāo)項(xiàng)目情況。3.招標(biāo)程序執(zhí)行按照公司規(guī)定的招標(biāo)程序，發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)潛在投標(biāo)人參與投標(biāo)。對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審，審查其資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等情況，確定合格投標(biāo)人名單。組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)工作，按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)候選人，經(jīng)公示無異議后確定中標(biāo)人。4.合同簽訂中標(biāo)通知書發(fā)出后，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件，與中標(biāo)人簽訂合同。合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工程內(nèi)容、工程價(jià)款、工程進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款，確保合同合法有效。三、工程建設(shè)管理（一）施工準(zhǔn)備1.施工場(chǎng)地準(zhǔn)備按照施工總平面布置圖，完成施工場(chǎng)地的“三通一平”工作，即通路、通水、通電和平整場(chǎng)地。辦理施工許可證等相關(guān)建設(shè)手續(xù)，確保施工活動(dòng)合法合規(guī)。2.施工組織設(shè)計(jì)編制施工單位應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)和施工要求，編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)，包括工程概況、施工部署、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方法及技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施、安全保證措施、環(huán)境保護(hù)措施等內(nèi)容。施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)經(jīng)監(jiān)理單位審核、建設(shè)單位批準(zhǔn)后實(shí)施。3.施工人員及設(shè)備進(jìn)場(chǎng)施工單位應(yīng)按照施工組織設(shè)計(jì)要求，組織施工人員和施工設(shè)備按時(shí)進(jìn)場(chǎng)。對(duì)施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，對(duì)施工設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和檢查，確保施工人員具備相應(yīng)的技能和安全意識(shí)，施工設(shè)備能夠正常運(yùn)行。（二）工程質(zhì)量管理1.質(zhì)量管理體系建立建立健全質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量管理目標(biāo)、質(zhì)量管理職責(zé)、質(zhì)量管理流程等內(nèi)容。建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位應(yīng)各自建立質(zhì)量管理體系，確保質(zhì)量管理工作有效開展。2.質(zhì)量控制措施施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照施工圖紙、施工規(guī)范和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，加強(qiáng)施工過程質(zhì)量控制。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)督檢查，對(duì)關(guān)鍵工序、隱蔽工程等進(jìn)行旁站監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正質(zhì)量問題。建設(shè)單位應(yīng)定期組織質(zhì)量檢查，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全面評(píng)估，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題督促相關(guān)單位及時(shí)整改。3.質(zhì)量驗(yàn)收工程質(zhì)量驗(yàn)收應(yīng)按照國家和地方相關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，包括檢驗(yàn)批驗(yàn)收、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、分部工程驗(yàn)收和單位工程驗(yàn)收。施工單位完成分項(xiàng)工程施工后，應(yīng)進(jìn)行自檢，自檢合格后報(bào)監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收；分部工程驗(yàn)收由總監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人等進(jìn)行驗(yàn)收；單位工程完工后，施工單位應(yīng)自行組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查評(píng)定，并向建設(shè)單位提交工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行單位工程驗(yàn)收。（三）工程安全管理1.安全管理體系建立建立健全安全管理體系，明確安全管理目標(biāo)、安全管理職責(zé)、安全管理制度、安全管理流程等內(nèi)容。建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位應(yīng)各自建立安全管理體系，確保安全管理工作有效開展。2.安全管理制度制定安全生產(chǎn)責(zé)任制，明確各級(jí)管理人員和施工人員的安全職責(zé)，做到責(zé)任到人。建立安全教育培訓(xùn)制度，對(duì)施工人員進(jìn)行三級(jí)安全教育培訓(xùn)，即公司級(jí)、項(xiàng)目級(jí)和班組級(jí)安全教育培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗作業(yè)。建立安全檢查制度，定期進(jìn)行安全檢查，包括日常檢查、專項(xiàng)檢查、季節(jié)性檢查等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。建立安全事故應(yīng)急預(yù)案制度，制定安全事故應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急救援組織機(jī)構(gòu)、應(yīng)急救援程序、應(yīng)急救援物資和設(shè)備等內(nèi)容，定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)對(duì)安全事故的能力。3.安全措施執(zhí)行施工單位應(yīng)按照安全施工規(guī)范和安全技術(shù)措施要求，采取有效的安全防護(hù)措施，確保施工安全。施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材。加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電、臨時(shí)設(shè)施、高處作業(yè)、動(dòng)火作業(yè)等危險(xiǎn)作業(yè)的管理，嚴(yán)格執(zhí)行審批制度，確保作業(yè)安全。（四）工程進(jìn)度管理1.進(jìn)度計(jì)劃制定施工單位應(yīng)根據(jù)合同工期要求，編制詳細(xì)的工程進(jìn)度計(jì)劃，并報(bào)監(jiān)理單位和建設(shè)單位審核。工程進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)包括總進(jìn)度計(jì)劃、月進(jìn)度計(jì)劃、周進(jìn)度計(jì)劃等，明確各階段的工作任務(wù)、開始時(shí)間、完成時(shí)間和責(zé)任人。2.進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控監(jiān)理單位應(yīng)定期對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查，對(duì)比實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度，分析偏差原因，及時(shí)向建設(shè)單位匯報(bào)。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度的宏觀管理，協(xié)調(diào)解決影響工程進(jìn)度的外部因素，確保工程順利推進(jìn)。3.進(jìn)度調(diào)整當(dāng)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度出現(xiàn)偏差時(shí)，施工單位應(yīng)及時(shí)分析原因，采取有效的調(diào)整措施，并報(bào)監(jiān)理單位和建設(shè)單位批準(zhǔn)。進(jìn)度調(diào)整措施包括增加施工人員和設(shè)備、優(yōu)化施工方案、合理調(diào)整工期等，確保工程能夠按時(shí)交付使用。（五）工程成本管理1.成本預(yù)算編制建設(shè)單位應(yīng)組織編制工程成本預(yù)算，包括工程直接成本和間接成本。工程直接成本包括人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用等；間接成本包括管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)、利潤、稅金等。成本預(yù)算應(yīng)根據(jù)工程設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、市場(chǎng)價(jià)格信息等進(jìn)行編制，確保成本預(yù)算準(zhǔn)確合理。2.成本控制措施施工單位應(yīng)加強(qiáng)成本管理，嚴(yán)格控制工程成本支出，確保成本不超過預(yù)算。建立成本核算制度，定期對(duì)工程成本進(jìn)行核算，分析成本構(gòu)成和成本變動(dòng)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制中的問題并采取措施加以解決。加強(qiáng)對(duì)工程變更的管理，嚴(yán)格控制工程變更費(fèi)用，確需變更的，應(yīng)按照規(guī)定的變更審批程序進(jìn)行審批，明確變更費(fèi)用的承擔(dān)方。3.成本分析與考核建設(shè)單位應(yīng)定期對(duì)工程成本進(jìn)行分析，對(duì)比實(shí)際成本與預(yù)算成本，分析成本節(jié)約或超支的原因，總結(jié)成本管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。建立成本考核制度，對(duì)參與工程建設(shè)的各部門和單位進(jìn)行成本考核，將成本考核結(jié)果與績(jī)效掛鉤，激勵(lì)各部門和單位加強(qiáng)成本管理。四、工程竣工驗(yàn)收管理（一）竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備1.施工單位自查施工單位在工程完工后，應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)工程進(jìn)行全面自查，包括工程質(zhì)量、工程資料等方面。對(duì)自查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改，確保工程符合竣工驗(yàn)收要求。2.資料整理施工單位應(yīng)按照工程檔案管理規(guī)定，整理工程竣工資料，包括工程前期文件、施工過程文件、工程質(zhì)量驗(yàn)收文件、工程竣工圖等。工程竣工資料應(yīng)真實(shí)、完整、有效，能夠反映工程建設(shè)全過程。3.預(yù)驗(yàn)收監(jiān)理單位應(yīng)組織施工單位進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)工程質(zhì)量、工程資料等進(jìn)行全面檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見，督促施工單位及時(shí)整改。預(yù)驗(yàn)收合格后，監(jiān)理單位應(yīng)出具工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。（二）竣工驗(yàn)收組織1.驗(yàn)收申請(qǐng)施工單位在預(yù)驗(yàn)收合格后，向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)包括工程概況、施工情況、自查情況、預(yù)驗(yàn)收情況等內(nèi)容。2.驗(yàn)收組織建設(shè)單位收到施工單位的竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告后，應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收組成員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，能夠?qū)こ藤|(zhì)量、工程資料等進(jìn)行全面評(píng)估。3.驗(yàn)收程序建設(shè)單位主持竣工驗(yàn)收會(huì)議，施工單位匯報(bào)工程建設(shè)情況，監(jiān)理單位匯報(bào)工程質(zhì)量評(píng)估情況，設(shè)計(jì)單位匯報(bào)工程設(shè)計(jì)情況。驗(yàn)收組對(duì)工程實(shí)體進(jìn)行檢查，對(duì)工程資料進(jìn)行審查，形成竣工驗(yàn)收意見。竣工驗(yàn)收意見包括工程是否符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、是否同意通過驗(yàn)收等內(nèi)容，驗(yàn)收組成員應(yīng)簽字確認(rèn)。（三）竣工驗(yàn)收備案1.備案申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向工程所在地建設(shè)行政主管部門提交工程竣工驗(yàn)收備案申請(qǐng)報(bào)告，并提交工程竣工驗(yàn)收備案表、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件、法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對(duì)大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件等資料。2.備案審查建設(shè)行政主管部門收到建設(shè)單位提交的工程竣工驗(yàn)收備案申請(qǐng)報(bào)告及相關(guān)資料后，對(duì)資料進(jìn)行審查，對(duì)工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查。經(jīng)審查符合備案要求的，建設(shè)行政主管部門予以備案，并頒發(fā)工程竣工驗(yàn)收備案證書；不符合備案要求的，責(zé)令建設(shè)單位限期整改，整改合格后重新申請(qǐng)備案。五、工程保修管理（一）保修期限規(guī)定1.基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程：為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏：為5年。3.供熱與供冷系統(tǒng)：為2個(gè)采暖期、供冷期。4.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程：為2年。5.其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。（二）保修責(zé)任劃分1.施工單位責(zé)任施工單位應(yīng)按照合同約定承擔(dān)工程保修責(zé)任，在保修期限內(nèi)對(duì)工程質(zhì)量問題及時(shí)進(jìn)行維修。施工單位應(yīng)建立工程保修檔案，記錄工程保修情況，包括維修時(shí)間、維修內(nèi)容、維修人員等信息。2.建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后，按照合同約定向施工單位支付工程保修金。建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)通知施工單位工程質(zhì)量問題，協(xié)助施工單位做好保修工作。（三）保修程序1.保修通知建設(shè)單位或用戶發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題后，應(yīng)及時(shí)通知施工單位，通知內(nèi)容應(yīng)包括工程質(zhì)量問題的具體情況、發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)等。2.維修響應(yīng)施工單位收到保修通知后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)做出響應(yīng)，安排維修人員和維修設(shè)備前往現(xiàn)