我國房產(chǎn)稅法律制度的完善路徑探析：基于實踐與國際經(jīng)驗一、引言1.1研究背景與意義近年來，我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，已然成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。自住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，住房商品化進(jìn)程加速，居民住房條件得到顯著改善。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過去二十年間，我國新建商品房銷售面積和銷售額均呈現(xiàn)出大幅增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資也在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)重要比重。然而，在房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的背后，也逐漸暴露出諸多問題。一方面，房價上漲過快成為社會關(guān)注的焦點問題之一。部分一線城市和熱點二線城市房價漲幅遠(yuǎn)超居民收入增長速度，使得普通民眾購房壓力劇增，住房難問題日益突出。高房價不僅抑制了居民的其他消費需求，影響經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，還可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，威脅金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全。另一方面，房地產(chǎn)市場存在投資過熱、投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重的問題。大量資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，追求短期高額回報，導(dǎo)致住房資源的不合理配置，進(jìn)一步加劇了房價的波動，背離了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。在此背景下，房產(chǎn)稅改革成為我國房地產(chǎn)市場調(diào)控和財稅體制改革的重要舉措。房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，旨在通過稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，抑制投機(jī)性購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，房產(chǎn)稅改革對于完善我國稅收制度、優(yōu)化地方財政收入結(jié)構(gòu)以及調(diào)節(jié)社會財富分配都具有重要意義。從完善稅制的角度來看，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系存在稅種繁多、重復(fù)征稅、計稅依據(jù)不合理等問題，導(dǎo)致稅收效率低下，稅收公平性難以體現(xiàn)。推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，整合相關(guān)稅種，優(yōu)化計稅依據(jù)和稅率結(jié)構(gòu)，能夠使我國房地產(chǎn)稅收制度更加科學(xué)合理，符合現(xiàn)代稅收制度的要求。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面，開征房產(chǎn)稅增加了房產(chǎn)持有成本，能夠有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，減少市場上的非理性投資需求，促使房價回歸合理區(qū)間，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。同時，房產(chǎn)稅作為一種長效調(diào)控機(jī)制，可以彌補(bǔ)行政調(diào)控手段的不足，避免房地產(chǎn)市場的大起大落，保障房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。在調(diào)節(jié)社會財富分配上，房產(chǎn)作為居民重要的財產(chǎn)形式，其分配不均是導(dǎo)致社會貧富差距擴(kuò)大的重要因素之一。房產(chǎn)稅通過對高價值房產(chǎn)和多套房產(chǎn)持有者征稅，將一部分財富從富裕群體轉(zhuǎn)移到政府手中，用于提供公共服務(wù)和改善民生，有助于縮小貧富差距，促進(jìn)社會公平正義。綜上所述，深入研究我國房產(chǎn)稅法律制度的進(jìn)一步完善，具有重要的理論和實踐意義。通過完善房產(chǎn)稅法律制度，能夠更好地發(fā)揮房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場調(diào)控和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，為我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定提供有力保障。1.2研究方法與創(chuàng)新點本研究主要運用了文獻(xiàn)研究法、案例分析法和比較研究法。通過文獻(xiàn)研究法，全面梳理國內(nèi)外關(guān)于房產(chǎn)稅的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)、政策文件以及研究報告，深入了解房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)、發(fā)展歷程和研究現(xiàn)狀，為后續(xù)研究提供堅實的理論支撐。在研究過程中，查閱了大量國內(nèi)外權(quán)威數(shù)據(jù)庫中的相關(guān)文獻(xiàn)，如中國知網(wǎng)、萬方數(shù)據(jù)以及EBSCOhost等，系統(tǒng)分析了不同學(xué)者對于房產(chǎn)稅改革的觀點和建議，從而明確研究的方向和重點。采用案例分析法，對上海、重慶等地房產(chǎn)稅改革試點進(jìn)行深入剖析。詳細(xì)研究這些試點地區(qū)的改革背景、政策內(nèi)容、實施效果以及面臨的問題，總結(jié)成功經(jīng)驗和失敗教訓(xùn)，為我國房產(chǎn)稅法律制度的完善提供實踐依據(jù)。以上海為例，深入分析其房產(chǎn)稅試點政策的具體實施細(xì)則，包括征收對象、稅率設(shè)定、稅收優(yōu)惠等方面，通過對實際數(shù)據(jù)的分析和調(diào)研，評估該政策對房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、房價走勢以及財政收入等方面的影響。運用比較研究法，對美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行比較分析。研究不同國家房產(chǎn)稅制度的特點、征收模式、稅率結(jié)構(gòu)以及稅收用途等，從中汲取有益經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，為我國房產(chǎn)稅法律制度的進(jìn)一步完善提供借鑒。以美國為例，分析其房地產(chǎn)稅在地方財政收入中的重要地位，以及其完善的評估體系和稅收優(yōu)惠政策，探討如何在我國的房產(chǎn)稅制度中引入類似的機(jī)制，以提高稅收的公平性和效率。本研究的創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是從多維度對房產(chǎn)稅法律制度進(jìn)行分析，不僅關(guān)注房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，還深入探討其在完善稅制、調(diào)節(jié)社會財富分配等方面的重要意義，為房產(chǎn)稅改革提供全面的理論支持。二是在研究過程中，充分結(jié)合我國的國情和實際情況，對國內(nèi)外的經(jīng)驗和做法進(jìn)行批判性吸收，提出具有針對性和可操作性的建議，避免盲目照搬國外模式。三是注重理論與實踐相結(jié)合，通過對試點地區(qū)的案例分析和實證研究，使研究成果更具現(xiàn)實指導(dǎo)意義，能夠為我國房產(chǎn)稅法律制度的實際改革提供有力參考。二、我國房產(chǎn)稅法律制度的發(fā)展與現(xiàn)狀2.1歷史沿革我國房產(chǎn)稅歷史源遠(yuǎn)流長，最早可追溯至周朝。古籍《禮記?王制》記載“廛，市物邸舍，稅其舍而不稅物”，這便是對經(jīng)營性房產(chǎn)征稅的早期記錄，標(biāo)志著房產(chǎn)稅的萌芽。彼時，這種稅收形式主要針對商業(yè)經(jīng)營場所，旨在規(guī)范市場交易秩序，增加財政收入。西漢時期，房產(chǎn)稅尚未成為獨立稅種，房屋與家庭其他財產(chǎn)一并作為計稅對象，稅率為6%。漢武帝為解決戰(zhàn)時財政困難與縮小貧富差距，推行“算緡”政策，鼓勵百姓告發(fā)偷逃稅者，查實后舉報者可獲偷稅者二分之一財產(chǎn)。這一政策在一定程度上增加了財政收入，打擊了偷稅漏稅行為，但也引發(fā)了社會的一些不穩(wěn)定因素。唐朝德宗建中四年（783年），房產(chǎn)稅以“間架稅”的形式成為獨立稅種。課稅對象為長安城內(nèi)居民住房，征收標(biāo)準(zhǔn)按房屋等級劃分：上等房屋交銅錢2000，中等1000，下等500。然而，由于市民強(qiáng)烈反對，執(zhí)行不到一年便被迫取消。這一事件反映出當(dāng)時房產(chǎn)稅征收制度可能存在不合理之處，未能充分考慮民眾的承受能力和社會的實際情況。五代十國的后晉、后周以及宋代均開征過房產(chǎn)稅，名稱為屋稅。南宋時期，為籌集軍餉，每年分上半年和下半年兩期向城鄉(xiāng)居民征收屋稅。這一時期的房產(chǎn)稅征收與軍事需求緊密相關(guān)，體現(xiàn)了稅收在特殊歷史時期對國家財政支持的重要作用。元代的房產(chǎn)稅稱作“產(chǎn)錢”，按房產(chǎn)地基面積計征收糧食，或折錢繳納。這種征收方式與當(dāng)時的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和土地制度密切相關(guān)，反映了社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對稅收制度的影響。清代房產(chǎn)稅名稱多變，江南地區(qū)稱“廊鈔”“棚租”，北京叫“檀輸稅”，直至乾隆年間才逐漸廢止。鴉片戰(zhàn)爭后，列強(qiáng)在租界征收“房捐”作為房產(chǎn)稅，用于解決巡捕房經(jīng)費。清光緒二十四年（1898年），清政府照搬租界辦法征房產(chǎn)稅，但未開征就停止，1901年重新試辦并實施，各地執(zhí)行不一。這一時期，房產(chǎn)稅的征收受到外來影響，同時也反映出清政府在稅收制度改革方面的嘗試與困境。1912年民國建立，北洋政府沿用舊制征收房產(chǎn)稅，名稱各異，1915年統(tǒng)一稱為“房稅”。征收標(biāo)準(zhǔn)為商業(yè)用房按每月實繳租賃價的20%，居民住房按每月實繳租賃價的5%征收。這一時期的房產(chǎn)稅制度在一定程度上規(guī)范了稅收征收標(biāo)準(zhǔn)，但在執(zhí)行過程中可能面臨諸多困難和挑戰(zhàn)。新中國成立后，1950年1月，政務(wù)院頒布《全國稅收實施要則》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅；同年6月，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅；1951年8月明確為城市房地產(chǎn)稅。城市房地產(chǎn)稅的稅率分為從價計征（房產(chǎn)價的1.2%，房地產(chǎn)合并計征為1.8%）和從租計征（房產(chǎn)租價的12%，房地產(chǎn)租價合并為18%）。1956年前采用評估的標(biāo)準(zhǔn)房價、地價或租價，1956年后改為賬面原值減一定比例后的余值。1973年簡并稅制時，對國內(nèi)企業(yè)征收的房地產(chǎn)稅合并到工商稅中，征收縮小到只對房產(chǎn)管理部門、有房地產(chǎn)的個人和外僑繼續(xù)征收，各省先后停征個人房地產(chǎn)稅。這一系列變革反映了我國在不同歷史時期經(jīng)濟(jì)體制和稅收政策的調(diào)整，適應(yīng)了國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會變革的需要。1984年10月國營企業(yè)第二步“利改稅”時，決定將城市房地產(chǎn)稅分設(shè)為房產(chǎn)稅和土地使用稅。1986年9月15日，國務(wù)院頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》，對在中國有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)和外國僑民繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅；1988年9月，國務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)土地使用稅條例》。該暫行條例規(guī)定房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。同時，明確了國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用房產(chǎn)等免納房產(chǎn)稅。這一階段的房產(chǎn)稅制度為我國后續(xù)房產(chǎn)稅改革奠定了基礎(chǔ)，初步構(gòu)建了適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房產(chǎn)稅框架。為抑制房地產(chǎn)投機(jī)，2011年1月28日，上海和重慶作為試點城市，對居民擁有的房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。上海規(guī)定對本市居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在上海市新購的住房征收0.4%-0.6%的房產(chǎn)稅；重慶規(guī)定對主城九區(qū)存量增量的獨棟別墅、高檔房、外地炒房客購買的第二套房征收0.5%-1.2%的房產(chǎn)稅。兩地試點旨在探索適合我國國情的房產(chǎn)稅征收模式，為后續(xù)全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅改革積累經(jīng)驗。然而，從試點效果來看，雖在一定程度上對房地產(chǎn)市場起到了調(diào)節(jié)作用，但也暴露出一些問題，如對房價影響有限、對地方財政稅收貢獻(xiàn)不大、涉及人群有限等。這些問題為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅法律制度提供了方向和思考。2.2現(xiàn)行制度框架我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度主要依據(jù)1986年國務(wù)院頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，并在2011年進(jìn)行了修訂。該條例構(gòu)建了我國房產(chǎn)稅制度的基本框架，對征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率以及稅收優(yōu)惠等方面做出了明確規(guī)定，在地方財政和市場調(diào)控中發(fā)揮著重要作用。在征稅范圍上，依據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第一條，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)目前不在征稅范圍內(nèi)。城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，其征稅范圍包括市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農(nóng)村；縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)，其征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。這種征稅范圍的設(shè)定，主要是考慮到城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場相對活躍，稅源較為集中，便于稅收征管。計稅依據(jù)分為兩種情況。對于自用房產(chǎn)，依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。這種計稅方式考慮了房產(chǎn)的自然損耗和市場價值的變化，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，在一定程度上減輕了納稅人的負(fù)擔(dān)。對于出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征。以租金收入為計稅依據(jù)，體現(xiàn)了稅收的公平性，因為租金收入反映了房產(chǎn)的市場收益情況，能夠更準(zhǔn)確地衡量納稅人的納稅能力。房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。從價計征的稅率設(shè)定相對較低，主要是為了鼓勵房產(chǎn)的自用和長期持有，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展；從租計征的稅率相對較高，這是因為租金收入是一種較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對其征收較高稅率有助于調(diào)節(jié)房產(chǎn)租賃市場，增加財政收入?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定了多項稅收優(yōu)惠政策。國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。這些單位的房產(chǎn)主要用于履行國家職能和社會公共服務(wù)，不具有經(jīng)營性質(zhì)，對其免稅體現(xiàn)了稅收對公共事業(yè)的支持。由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、科研機(jī)構(gòu)等，也免征房產(chǎn)稅。這些單位的經(jīng)費主要來源于國家財政撥款，其房產(chǎn)用于公益事業(yè)，免稅有助于保障公共服務(wù)的提供。宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免稅，這是為了保護(hù)宗教信仰自由和文化遺產(chǎn)，促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展。個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，這一政策充分考慮到居民的基本住房需求，保障居民的基本居住權(quán)益，避免對居民生活造成不必要的負(fù)擔(dān)。經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)也可享受稅收優(yōu)惠，體現(xiàn)了稅收政策的靈活性和針對性，能夠根據(jù)特殊情況進(jìn)行調(diào)整。現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度在地方財政和市場調(diào)控中具有重要作用。在地方財政方面，房產(chǎn)稅作為地方稅的重要組成部分，為地方政府提供了穩(wěn)定的財政收入來源。雖然目前房產(chǎn)稅在地方財政收入中的占比相對較小，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房產(chǎn)稅制度的完善，其收入規(guī)模有望逐步擴(kuò)大，對地方財政的貢獻(xiàn)也將不斷增強(qiáng)。房產(chǎn)稅收入可以用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)領(lǐng)域，改善民生，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。在市場調(diào)控方面，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場具有一定的調(diào)節(jié)作用。通過對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，增加了房產(chǎn)的持有成本，有助于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，減少市場上的非理性投資需求，使房地產(chǎn)市場更加理性和健康。房產(chǎn)稅還可以促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置，鼓勵房產(chǎn)的有效利用，提高房產(chǎn)的使用效率，避免資源的閑置和浪費。在一定程度上，房產(chǎn)稅對房價也具有調(diào)節(jié)作用，能夠抑制房價的過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。2.3滬渝試點分析2.3.1試點政策內(nèi)容2011年1月28日，上海和重慶作為試點城市，率先對居民擁有的房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，旨在探索適合我國國情的房產(chǎn)稅征收模式，為后續(xù)全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅改革積累經(jīng)驗。兩地在政策設(shè)計上存在明顯差異，具體內(nèi)容如下表所示：對比項目上海重慶征稅對象1.本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房2.非本市居民家庭在本市新購的住房1.個人擁有的獨棟商品住宅2.個人新購的高檔住房（建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍及以上的住房）3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套及以上的普通住房稅率1.暫定為0.6%，若應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%1.獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%2.3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%3.4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%4.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套及以上的普通住房，稅率為0.5%計稅依據(jù)應(yīng)稅住房的市場交易價格。應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人代為納稅。應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價格。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)1.應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)2.獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用稅率均不再變動3.屬于本辦法規(guī)定的應(yīng)稅住房用于出租的，按本辦法的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策1.本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅2.本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅3.符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅4.持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還5.其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定1.對農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅2.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款3.因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請減免稅和緩繳稅款4.對在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套普通住房，暫免征收房產(chǎn)稅上海的征稅對象主要聚焦于本市居民的新增多套住房以及非本市居民的新購住房，側(cè)重于打擊投機(jī)性購房行為；而重慶則更關(guān)注高檔住房和獨棟商品住宅，以及三無人員的多套普通住房，更注重調(diào)節(jié)高端房產(chǎn)市場和遏制外地炒房行為。在稅率方面，上海采用相對簡單的兩級稅率，根據(jù)住房價格與新建商品住房平均銷售價格的倍數(shù)關(guān)系來確定；重慶的稅率則更為復(fù)雜，針對不同類型的住房和價格區(qū)間設(shè)置了多檔稅率，體現(xiàn)了對不同房產(chǎn)類型和價值的差異化調(diào)控。計稅依據(jù)上，兩地都以房產(chǎn)交易價格為主，且都提及條件成熟時以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。但重慶還對獨棟商品住宅和高檔住房的計稅交易價和適用稅率在納入應(yīng)稅范圍后的穩(wěn)定性做出了規(guī)定，以及對出租住房的征稅方式進(jìn)行了明確。優(yōu)惠政策方面，上海的政策較為細(xì)致，從家庭住房面積、子女成年購房、人才購房、居住證持有情況等多個角度給予免稅或退稅優(yōu)惠；重慶則主要針對農(nóng)民自有住房、三無人員條件變化、不可抗力因素以及三無人員首套普通住房等情況給予減免稅優(yōu)惠。2.3.2試點效果評估上海和重慶的房產(chǎn)稅試點政策實施后，在房價、財政收入和市場結(jié)構(gòu)等方面產(chǎn)生了一定影響，同時也暴露出一些問題與挑戰(zhàn)。在房價方面，從短期來看，試點政策對房價起到了一定的抑制作用。據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，上海及重慶試點房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點。這表明購房者對政策調(diào)整做出了反應(yīng)，市場觀望情緒濃厚，需求受到一定抑制。然而，從長期來看，房產(chǎn)稅試點對房價的影響較為有限。在試點后的第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。此后3年多，房產(chǎn)稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。以重慶為例，自2011年到2016年上半年以來房價年增長2.4%，漲幅幾乎可以忽略，但在2016年下半年卻出現(xiàn)了暴漲情況。上海房價在試點后雖有短暫下降，但2012年以后繼續(xù)高速上漲，評價年均增長17.6%。這說明房價受到多種因素的綜合影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、土地政策、信貸政策等，單純依靠房產(chǎn)稅試點難以實現(xiàn)房價的長期穩(wěn)定調(diào)控。財政收入方面，房產(chǎn)稅試點對地方政府財政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當(dāng)年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03%。上海的房產(chǎn)稅征收絕對值相對較多，但占財政收入的比重同樣較小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報告》，2014年上海市預(yù)計征收房產(chǎn)稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7%。這主要是因為兩地試點的稅基較窄，僅對部分新增房產(chǎn)或特定類型房產(chǎn)征稅，且稅率相對較低，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入規(guī)模有限。市場結(jié)構(gòu)上，試點政策對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一定的引導(dǎo)作用。上海的試點政策促使部分購房者更加理性地選擇住房面積和套數(shù)，一定程度上抑制了投機(jī)性購房需求，推動市場向自住型需求轉(zhuǎn)變。重慶對高檔住房和獨棟商品住宅征稅，有助于調(diào)節(jié)高端房產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。然而，由于試點范圍有限，對整個房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整作用還不夠顯著。試點過程中也暴露出一些問題與挑戰(zhàn)。一是稅基較窄，兩地試點主要針對新購房產(chǎn)或特定類型房產(chǎn)，大量存量房產(chǎn)未納入征稅范圍，導(dǎo)致稅收調(diào)節(jié)的覆蓋面有限，難以充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的全面調(diào)控作用。二是稅率較低，相對較低的稅率使得房產(chǎn)持有成本增加不明顯，難以有效抑制投機(jī)性購房行為，對房價的調(diào)控力度不足。三是計稅依據(jù)不夠科學(xué)，以房產(chǎn)交易價格作為計稅依據(jù)，未能充分反映房產(chǎn)的真實價值和市場變化，可能導(dǎo)致稅負(fù)不公。四是征稅范圍較窄，除了存量房未全面納入外，農(nóng)村房產(chǎn)等也未納入征稅范圍，限制了房產(chǎn)稅制度的完善和功能的發(fā)揮。滬渝試點為我國房產(chǎn)稅改革提供了寶貴經(jīng)驗，也明確了進(jìn)一步完善的方向，需要在擴(kuò)大稅基、優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)、改進(jìn)計稅依據(jù)和擴(kuò)大征稅范圍等方面進(jìn)行深入探索和改革。三、我國房產(chǎn)稅法律制度存在的問題3.1稅制設(shè)計缺陷3.1.1征稅范圍狹窄我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅范圍主要集中在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，農(nóng)村房產(chǎn)被排除在外。這種設(shè)置導(dǎo)致大量農(nóng)村房產(chǎn)未被納入征稅體系，使得房產(chǎn)稅的稅基較窄，無法全面發(fā)揮其調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和增加財政收入的作用。隨著我國城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加速，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)村房產(chǎn)的價值也在不斷提升，一些農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)甚至具備了與城市房產(chǎn)相當(dāng)?shù)耐顿Y和居住價值。例如，一些靠近城市的農(nóng)村地區(qū)，由于地理位置優(yōu)越，吸引了大量城市居民購買房產(chǎn)用于休閑度假或投資，這些房產(chǎn)的價值和使用效益并不低于城市房產(chǎn)，但卻無需繳納房產(chǎn)稅，這顯然有失公平。個人非營業(yè)用房免稅的規(guī)定也存在弊端。目前，我國對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，這一政策在一定程度上保障了居民的基本居住需求，但也帶來了一些問題。在房地產(chǎn)市場中，部分高收入者持有多套非營業(yè)用房產(chǎn)，這些房產(chǎn)不僅占用了大量的社會資源，還可能成為投機(jī)炒作的對象，導(dǎo)致房價上漲，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。由于這些房產(chǎn)無需繳納房產(chǎn)稅，持有成本較低，進(jìn)一步刺激了投機(jī)行為，加劇了房地產(chǎn)市場的供需失衡。這種免稅政策也不利于稅收公平的實現(xiàn)。在社會財富分配中，房產(chǎn)是重要的財富形式之一，對個人非營業(yè)用房免稅，使得房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)主要集中在經(jīng)營性房產(chǎn)和企業(yè)房產(chǎn)上，而擁有多套非營業(yè)用房的高收入者卻無需承擔(dān)相應(yīng)的稅收義務(wù)，這無疑加劇了社會財富分配的不平等。對個人非營業(yè)用房免稅還影響了房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果。房產(chǎn)稅作為一種重要的宏觀調(diào)控手段，應(yīng)能夠通過稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，穩(wěn)定房價。然而，由于個人非營業(yè)用房免稅，房產(chǎn)稅無法對這部分房產(chǎn)的持有和交易行為產(chǎn)生有效約束，難以抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，從而削弱了其對房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力。3.1.2計稅依據(jù)不合理我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種方式。從價計征按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，這種計稅方式存在明顯的局限性。房產(chǎn)原值反映的是房產(chǎn)的歷史成本，在房地產(chǎn)市場價格不斷波動的情況下，房產(chǎn)原值與房產(chǎn)的市場價值往往存在較大差距。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的建設(shè)，房產(chǎn)的市場價值通常會大幅增長，而按照房產(chǎn)原值計稅，無法體現(xiàn)房產(chǎn)的增值部分，導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟(jì)條件的變化而正常增長，政府損失了相當(dāng)一部分應(yīng)得的稅收收入。同一地區(qū)相同市場價值的兩套房產(chǎn)，可能由于購買時間、購買價格等因素的不同，導(dǎo)致房產(chǎn)原值不同，從而承擔(dān)不同的稅負(fù)，這顯然違反了稅收的公平原則。從租計征以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，雖然在一定程度上反映了房產(chǎn)的收益情況，但也存在一些問題。租金收入的波動性較大，受到市場供需關(guān)系、房屋地理位置、租賃期限等多種因素的影響，難以準(zhǔn)確反映房屋的實際價值。一些房屋可能由于長期租賃或租金約定不合理等原因，租金收入較低，導(dǎo)致按照租金收入計征的房產(chǎn)稅稅額也較低，無法真實體現(xiàn)房產(chǎn)的價值和納稅人的納稅能力。在實際操作中，租金收入的申報和監(jiān)管難度較大，存在納稅人隱瞞租金收入、虛報租金金額等現(xiàn)象，導(dǎo)致稅收流失。與房產(chǎn)市場價值脫節(jié)的計稅依據(jù)對房產(chǎn)稅的征收產(chǎn)生了多方面的影響。計稅依據(jù)不能準(zhǔn)確反映房產(chǎn)的真實價值，使得房產(chǎn)稅的征收缺乏合理性和科學(xué)性，無法有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的財富分配。由于稅基不能隨房產(chǎn)市場價值的增長而擴(kuò)大，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入無法與房地產(chǎn)市場的發(fā)展同步增長，影響了地方財政收入的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。不合理的計稅依據(jù)還可能導(dǎo)致納稅人的稅負(fù)不公，引發(fā)納稅人的不滿和抵觸情緒，增加稅收征管的難度。3.1.3稅率缺乏靈活性我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用統(tǒng)一的比例稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。這種統(tǒng)一的稅率設(shè)置未能充分考慮地區(qū)之間的差異性，無法適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的現(xiàn)實狀況。不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況以及居民收入水平存在較大差異，統(tǒng)一的稅率可能導(dǎo)致部分地區(qū)稅負(fù)過重或過輕。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房價較高的地區(qū)，如一線城市和部分熱點二線城市，統(tǒng)一的稅率相對較低，無法有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，也難以充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用；而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、房價較低的地區(qū)，統(tǒng)一的稅率可能會加重納稅人的負(fù)擔(dān)，影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。對于不同類型的房產(chǎn)和購房者，統(tǒng)一稅率也缺乏針對性。例如，普通住宅和高檔住宅在房產(chǎn)價值、使用功能和投資屬性等方面存在明顯差異，采用統(tǒng)一稅率無法體現(xiàn)對不同類型房產(chǎn)的差別化調(diào)控。對于普通住宅，其主要功能是滿足居民的基本居住需求，稅率應(yīng)相對較低，以減輕居民的住房負(fù)擔(dān)；而對于高檔住宅和投資性房產(chǎn)，為了抑制投機(jī)行為和調(diào)節(jié)財富分配，稅率應(yīng)適當(dāng)提高。不同收入水平的購房者對房產(chǎn)稅的承受能力也不同，統(tǒng)一稅率無法根據(jù)購房者的實際情況進(jìn)行合理調(diào)整，可能導(dǎo)致低收入購房者的稅負(fù)過重，影響其生活質(zhì)量。缺乏靈活性的稅率對房地產(chǎn)市場和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。無法根據(jù)不同地區(qū)和不同類型房產(chǎn)的特點進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，降低了房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)效果，不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。可能導(dǎo)致稅收分配不合理，影響社會公平，進(jìn)一步加劇地區(qū)之間和居民之間的貧富差距。在一定程度上限制了地方政府根據(jù)本地實際情況制定稅收政策的自主性和靈活性，不利于地方財政收入的穩(wěn)定增長和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。3.2征管難題3.2.1房產(chǎn)信息登記與共享問題房產(chǎn)信息登記是房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)，然而我國目前房產(chǎn)信息登記存在諸多問題。一方面，房產(chǎn)信息登記不全面，部分房產(chǎn)信息缺失或不準(zhǔn)確。在一些地區(qū)，由于歷史原因或管理不善，存在大量未登記的房產(chǎn)，尤其是一些老舊小區(qū)的房產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息、面積信息、使用狀況等難以準(zhǔn)確掌握。部分房產(chǎn)登記信息更新不及時，房產(chǎn)的交易、變更、抵押等情況未能及時在登記系統(tǒng)中反映，導(dǎo)致稅務(wù)部門獲取的信息與實際情況不符。一些房產(chǎn)經(jīng)過多次交易后，登記信息仍停留在原始狀態(tài)，使得稅務(wù)部門在確定房產(chǎn)的所有權(quán)人和計稅依據(jù)時面臨困難。房產(chǎn)信息共享也面臨重重困難。不同部門之間的信息共享機(jī)制不完善，稅務(wù)部門、房產(chǎn)管理部門、土地管理部門等在房產(chǎn)信息的收集、管理和使用上各自為政，缺乏有效的溝通和協(xié)作。稅務(wù)部門難以獲取房產(chǎn)管理部門和土地管理部門的完整信息，導(dǎo)致在房產(chǎn)稅征收過程中無法全面了解房產(chǎn)的相關(guān)情況，影響了稅收征管的準(zhǔn)確性和效率。例如，在確定房產(chǎn)的計稅依據(jù)時，稅務(wù)部門需要參考房產(chǎn)的評估價值和土地使用權(quán)信息，但由于信息共享不暢，往往無法及時獲取準(zhǔn)確的評估報告和土地信息，使得計稅依據(jù)的確定缺乏依據(jù)。房產(chǎn)信息登記與共享問題對房產(chǎn)稅征管的準(zhǔn)確性和效率產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。信息不全面和不準(zhǔn)確導(dǎo)致稅務(wù)部門難以確定房產(chǎn)的真實價值和所有權(quán)人，容易出現(xiàn)漏征、錯征等情況，影響稅收征管的公平性。房產(chǎn)信息共享困難使得稅務(wù)部門在征收房產(chǎn)稅時需要花費大量的時間和精力去收集和核實信息，增加了征管成本，降低了征管效率。3.2.2評估機(jī)制不完善我國目前的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和方法存在明顯不足。房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)性和獨立性有待提高。部分評估機(jī)構(gòu)缺乏專業(yè)的評估人員和科學(xué)的評估方法，評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性難以保證。一些評估機(jī)構(gòu)受到利益驅(qū)使，可能會與房產(chǎn)所有者或相關(guān)利益方勾結(jié)，出具虛假的評估報告，導(dǎo)致房產(chǎn)的評估價值與實際價值不符。在一些地區(qū)，房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，缺乏市場競爭，使得評估機(jī)構(gòu)缺乏提高服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)水平的動力。房產(chǎn)評估方法也不夠科學(xué)合理。目前我國主要采用市場比較法、收益法和成本法等傳統(tǒng)方法進(jìn)行房產(chǎn)評估，但這些方法在實際應(yīng)用中存在一定的局限性。市場比較法需要有大量的可比案例作為參考，但在房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，可比案例的選取難度較大，且難以反映房產(chǎn)的個性化特征。收益法主要適用于有穩(wěn)定收益的房產(chǎn)，但對于自住型房產(chǎn)等收益不明顯的房產(chǎn)，該方法的適用性較差。成本法主要考慮房產(chǎn)的建造成本和折舊等因素，忽略了房產(chǎn)的市場增值和地理位置等重要因素，導(dǎo)致評估結(jié)果不能準(zhǔn)確反映房產(chǎn)的市場價值。評估機(jī)制不完善對計稅依據(jù)的確定和稅收公平產(chǎn)生了負(fù)面影響。不準(zhǔn)確的評估結(jié)果使得計稅依據(jù)無法真實反映房產(chǎn)的價值，導(dǎo)致納稅人的稅負(fù)不公。對于評估價值過高的房產(chǎn)，納稅人可能承擔(dān)過重的稅負(fù)；而對于評估價值過低的房產(chǎn)，納稅人則可能逃避部分稅負(fù)，這顯然違背了稅收公平原則。評估機(jī)制不完善還影響了房產(chǎn)稅的征收效率和征管成本。由于評估結(jié)果的不確定性，稅務(wù)部門需要花費更多的時間和精力對評估結(jié)果進(jìn)行審核和調(diào)整，增加了征管成本，降低了征收效率。3.2.3征管成本較高房產(chǎn)稅的征管流程較為復(fù)雜，涉及多個環(huán)節(jié)和部門。從房產(chǎn)信息的收集、核實，到計稅依據(jù)的確定、稅率的計算，再到稅款的征收、催繳和監(jiān)管，每個環(huán)節(jié)都需要耗費大量的人力、物力和財力。在房產(chǎn)信息收集環(huán)節(jié)，稅務(wù)部門需要與房產(chǎn)管理部門、土地管理部門等進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，獲取房產(chǎn)的相關(guān)信息，這一過程需要投入大量的時間和精力。在計稅依據(jù)確定環(huán)節(jié)，需要對房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估過程需要專業(yè)的評估人員和設(shè)備，增加了評估成本。征管過程中需要投入大量的人力物力。稅務(wù)部門需要配備足夠的專業(yè)人員來負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅的征管工作，包括稅務(wù)稽查人員、評估人員、征收人員等。這些人員需要具備專業(yè)的知識和技能，能夠準(zhǔn)確理解和執(zhí)行稅收政策，對房產(chǎn)信息進(jìn)行分析和處理。除了人力成本，還需要投入大量的物力資源，如辦公設(shè)備、信息系統(tǒng)建設(shè)和維護(hù)費用等。為了實現(xiàn)房產(chǎn)信息的共享和管理，需要建立完善的信息系統(tǒng)，這需要投入大量的資金進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)和維護(hù)。征管成本較高對稅收征管的可持續(xù)性產(chǎn)生了一定影響。過高的征管成本增加了政府的財政負(fù)擔(dān)，使得政府在稅收征管方面的投入產(chǎn)出比降低。如果征管成本長期居高不下，可能會影響政府對房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)力度，甚至可能導(dǎo)致房產(chǎn)稅制度的實施效果大打折扣。征管成本過高還可能導(dǎo)致納稅人的負(fù)擔(dān)加重，因為部分征管成本可能會通過稅收轉(zhuǎn)嫁到納稅人身上，從而影響納稅人的納稅積極性和遵從度。3.3法律體系不完善3.3.1立法層級較低我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要依據(jù)1986年國務(wù)院頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，這一暫行條例屬于行政法規(guī)，立法層級相對較低。較低的立法層級使得房產(chǎn)稅制度缺乏足夠的穩(wěn)定性和權(quán)威性。行政法規(guī)相較于法律，在制定和修改程序上相對簡便，這就導(dǎo)致房產(chǎn)稅政策可能會隨著經(jīng)濟(jì)形勢和政策導(dǎo)向的變化而頻繁調(diào)整，難以形成長期穩(wěn)定的制度預(yù)期。頻繁的政策調(diào)整會使納稅人對房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和方式感到困惑，增加納稅人的納稅風(fēng)險和不確定性，降低納稅人的納稅遵從度。在房地產(chǎn)市場中，投資者和購房者需要穩(wěn)定的政策環(huán)境來做出決策，而立法層級低導(dǎo)致的政策不穩(wěn)定，使得他們難以準(zhǔn)確預(yù)測未來的稅收負(fù)擔(dān)，從而影響房地產(chǎn)市場的投資和交易活動。立法層級低還可能引發(fā)地方執(zhí)行的隨意性。由于暫行條例的規(guī)定相對較為原則，地方政府在執(zhí)行過程中擁有較大的自由裁量權(quán)。一些地方政府可能會為了追求短期的經(jīng)濟(jì)增長或其他目標(biāo)，對房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)、范圍和優(yōu)惠政策進(jìn)行隨意調(diào)整，導(dǎo)致不同地區(qū)之間房產(chǎn)稅政策的差異較大，破壞了稅收的公平性和統(tǒng)一性。一些地方政府為了吸引投資，可能會對某些企業(yè)或項目給予過度的稅收優(yōu)惠，導(dǎo)致房產(chǎn)稅征收的不公平，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。這種隨意性還可能導(dǎo)致稅收征管的不規(guī)范，增加稅收征管的難度和成本，影響稅收政策的有效實施。3.3.2配套法律法規(guī)缺失我國房產(chǎn)稅相關(guān)配套法律法規(guī)存在不健全的現(xiàn)狀。在房產(chǎn)評估方面，缺乏專門的房產(chǎn)評估法律法規(guī)，導(dǎo)致房產(chǎn)評估缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。目前，我國房產(chǎn)評估主要依據(jù)一些部門規(guī)章和行業(yè)規(guī)范，這些規(guī)定的法律效力較低，權(quán)威性不足，難以對房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員形成有效的約束。不同的評估機(jī)構(gòu)和評估人員可能采用不同的評估方法和標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致同一房產(chǎn)在不同評估機(jī)構(gòu)的評估價值差異較大，影響了房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。在稅收征管方面，相關(guān)法律法規(guī)也不夠完善。缺乏對房產(chǎn)稅征收程序、納稅申報、稅款追繳等方面的詳細(xì)規(guī)定，使得稅收征管工作缺乏明確的法律依據(jù)。在實際征管過程中，稅務(wù)部門可能會面臨諸多困難，如納稅人不按時申報納稅、拒絕繳納稅款等情況，由于缺乏相應(yīng)的法律手段，稅務(wù)部門難以有效地進(jìn)行處理，導(dǎo)致稅收征管效率低下，稅收流失嚴(yán)重。配套法律法規(guī)缺失對房產(chǎn)稅的實施和糾紛解決產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。缺乏統(tǒng)一的房產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，使得計稅依據(jù)難以準(zhǔn)確確定，影響了房產(chǎn)稅的征收公平性和合理性。稅收征管法律法規(guī)的不完善，導(dǎo)致稅務(wù)部門在征管過程中缺乏有效的執(zhí)法手段，難以確保稅款的及時足額征收，影響了房產(chǎn)稅制度的有效實施。在出現(xiàn)房產(chǎn)稅糾紛時，由于缺乏相關(guān)的法律規(guī)定，當(dāng)事人難以通過法律途徑解決糾紛，增加了社會不穩(wěn)定因素。四、國外房產(chǎn)稅法律制度的經(jīng)驗借鑒4.1美國房產(chǎn)稅制度美國的房產(chǎn)稅制度是地方政府財政收入的重要支柱，在地方財政和公共服務(wù)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。美國房產(chǎn)稅的征收歷史悠久，其成熟的體系和完善的機(jī)制對我國房產(chǎn)稅法律制度的完善具有重要的借鑒意義。美國房產(chǎn)稅的征稅對象廣泛，涵蓋了土地和地上建筑物等不動產(chǎn)。無論是城市的商業(yè)地產(chǎn)、住宅，還是農(nóng)村的農(nóng)場、土地，只要是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者，均需繳納房產(chǎn)稅。不過，公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)享有免征房產(chǎn)稅的待遇。這種廣泛的征稅對象確保了房產(chǎn)稅的稅基寬廣，為地方政府提供了穩(wěn)定的稅源。在稅率方面，美國房產(chǎn)稅的稅率并非全國統(tǒng)一，而是由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需求來確定。由于預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計稅價值總額每年都會發(fā)生變化，所以房產(chǎn)稅稅率也會相應(yīng)地每年變動。通常情況下，美國房產(chǎn)稅的稅率在1%-3%之間，大部分地區(qū)的稅率水平維持在1.5%左右。以某城市為例，若該城市一年的開支為2億美元，而房產(chǎn)估價總額為100億美元，那么當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率即為2%。倘若次年該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價上漲，房產(chǎn)估價總額上升至200億美元，而地方政府開支仍維持在2億美元不變，當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅率就會降至1%。這充分體現(xiàn)了美國房產(chǎn)稅稅率的靈活性，能夠根據(jù)地方財政需求和房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。美國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房地產(chǎn)評估價值。房產(chǎn)估值一般由持有證書的專業(yè)評估師給出市場公平價，評估師通常采用銷售對比法，即對比近6個月內(nèi)三四個在附近已售房屋的價格，依據(jù)地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設(shè)施等因素進(jìn)行調(diào)整。另一種方法是重置成本法，該方法主要針對新房，主要考量重建同樣房屋所需成本，然后根據(jù)地價以及折舊進(jìn)行調(diào)整。通過專業(yè)的評估方法，能夠較為準(zhǔn)確地確定房產(chǎn)的價值，確保計稅依據(jù)的科學(xué)性和合理性。美國房產(chǎn)稅還設(shè)有一系列稅收優(yōu)惠政策。例如，對于自住房屋，部分州會給予一定的稅收減免，以減輕居民的住房負(fù)擔(dān)。一些州還針對低收入家庭、老年人、殘疾人等特殊群體提供稅收優(yōu)惠，如稅收抵免、延期納稅等。這些優(yōu)惠政策充分體現(xiàn)了稅收的公平性和社會關(guān)懷，有助于保障居民的基本居住權(quán)益，促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定。在美國，房產(chǎn)稅是地方政府最大和最穩(wěn)定的財政收入來源，一般占地方政府財政收入的70%-80%。地方政府所管轄的幼兒園、學(xué)校、公共圖書館、醫(yī)院、公園、公共交通以及警察、消防部門和街區(qū)維護(hù)等方面的開支，很大程度上依賴于房產(chǎn)稅收入。這使得房產(chǎn)稅與地方公共服務(wù)緊密相連，地方政府能夠根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦男枨螅侠矸峙湄斦Y金，提供高質(zhì)量的公共服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)又進(jìn)一步提升了當(dāng)?shù)氐纳钇焚|(zhì)和房地產(chǎn)價值，形成了良性循環(huán)。4.2日本固定資產(chǎn)稅制度日本將房產(chǎn)和土地納入固定資產(chǎn)稅的制度，對其土地資源利用和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。固定資產(chǎn)稅是日本地方政府收入的主要來源之一，以房屋、土地及應(yīng)折舊資產(chǎn)為征稅對象。固定資產(chǎn)稅的納稅人是法律意義上的土地、房屋產(chǎn)權(quán)所有者，無論所有人是法人還是個人，與所有人的收入水平無關(guān)。這種明確的納稅人界定，確保了稅收征收的準(zhǔn)確性和公平性，避免了稅收漏洞和不公平現(xiàn)象的出現(xiàn)。其計稅依據(jù)為征稅對象在應(yīng)稅土地清冊上注明的評估價值。日本一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評估，估價的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度，該年度的價格稱為基準(zhǔn)年度價值。在其后的兩年中，如無重大變化，一般不重新估價。這種定期評估的方式，能夠較為準(zhǔn)確地反映房產(chǎn)和土地的市場價值變化，使計稅依據(jù)更具科學(xué)性和合理性。通過科學(xué)的評估體系，能夠根據(jù)房產(chǎn)和土地的實際價值確定應(yīng)納稅額，避免了因價值評估不準(zhǔn)確而導(dǎo)致的稅負(fù)不公問題。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，限制稅率為2.1%，具體稅率根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置確定，幅度在1.4%-2.1%之間。在一些土地資源稀缺、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，如東京、大阪等大城市的核心區(qū)域，稅率相對較高；而在土地資源相對豐富、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的地區(qū)，稅率則相對較低。這種根據(jù)地理位置確定稅率的方式，充分考慮了不同地區(qū)的土地價值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，有助于調(diào)節(jié)土地資源的合理利用。在大城市的核心區(qū)域，較高的稅率可以促使土地所有者更加高效地利用土地，避免土地資源的閑置和浪費；而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，較低的稅率可以減輕土地所有者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和土地開發(fā)。日本還對固定資產(chǎn)稅設(shè)置了一系列稅收減免福利。國家、地方公共團(tuán)體保有的固定資產(chǎn)不征稅，指定的墓地、公共道、國家等指定的房屋及其地皮、學(xué)校的校舍等也不征稅。置辦在日不動產(chǎn)后五年內(nèi)可以享受減稅措施，稅額較低，在第六年稅金會適當(dāng)增加。這些稅收減免政策，體現(xiàn)了政府對特定領(lǐng)域和群體的支持，有助于保障公共利益和社會公平。對學(xué)校校舍等公共設(shè)施的免稅，有利于教育事業(yè)的發(fā)展；對購置不動產(chǎn)初期的減稅措施，能夠鼓勵居民購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。日本的固定資產(chǎn)稅制度對土地資源利用和房地產(chǎn)市場有著積極的影響。在土地資源利用方面，該制度通過稅收杠桿，促使土地所有者更加合理地規(guī)劃和利用土地，提高土地的使用效率。較高的稅率使得土地所有者在持有土地時需要承擔(dān)一定的成本，從而激勵他們積極開發(fā)和利用土地，避免土地的閑置和低效利用。在房地產(chǎn)市場方面，固定資產(chǎn)稅增加了房產(chǎn)的持有成本，一定程度上抑制了房地產(chǎn)投機(jī)行為，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。由于持有房產(chǎn)需要繳納一定的稅款，投機(jī)者在購房時會更加謹(jǐn)慎，減少了盲目跟風(fēng)和炒作的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)市場更加理性。日本的固定資產(chǎn)稅制度在納稅人、計稅依據(jù)、稅率和優(yōu)惠政策等方面的設(shè)計，為我國房產(chǎn)稅法律制度的完善提供了有益的借鑒。我國可以學(xué)習(xí)日本在房產(chǎn)評估方面的經(jīng)驗，建立科學(xué)合理的評估體系，確保計稅依據(jù)的準(zhǔn)確性；在稅率設(shè)置上，考慮地區(qū)差異，制定更加靈活和合理的稅率政策；同時，完善稅收優(yōu)惠政策，充分發(fā)揮稅收在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和保障民生方面的作用。4.3英國住房財產(chǎn)稅制度英國的住房財產(chǎn)稅制度在調(diào)節(jié)居民住房消費和促進(jìn)社會公平方面發(fā)揮著重要作用。其征稅主體為年滿18歲的住房所有者或承租者，包括完全保有地產(chǎn)者、住房租借人、法定的房客、領(lǐng)有住房許可證者和居民以及住房所有者，但在旅館居住者或居住在雇主家的家庭服務(wù)人員不屬于納稅人范圍。英國住房財產(chǎn)稅的稅基為納稅人擁有的一切居住房屋的評估價值，包括自用住宅和租用住宅，住房涵蓋樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。所有房屋根據(jù)其1991年4月1日的市場價值被劃分為A-H八個級次，以D級為基準(zhǔn)稅級，其他檔次的納稅額分別是D級的一定百分比或倍數(shù)。各級房屋價值固定，不隨現(xiàn)今房價升降而改變，避免了頻繁評估帶來的成本和不確定性。英國住房財產(chǎn)稅采用定額稅率，稅費按年度繳納。各地方政府根據(jù)本地財政需求確定D級房產(chǎn)的應(yīng)納稅額，再乘以稅收乘數(shù)，計算出A-H級房屋的當(dāng)年應(yīng)納稅額。房產(chǎn)坐落區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)價值有影響，英格蘭、蘇格蘭及威爾士地區(qū)的房產(chǎn)價值級次劃分基數(shù)不同，但計算方法整體相同。以英格蘭地區(qū)為例，2008-2010年度預(yù)算財政收支表顯示，2009年10月至2010年11月平均等級D納稅額為￡1439，由此可推定出其他等級房產(chǎn)的當(dāng)年應(yīng)納稅額。從2001年至2010年整體趨勢看，等級D納稅額始終高于平均每套住房納稅額，盡管等級D稅負(fù)較高，但整體平均稅負(fù)水平低于等級D。在減免政策方面，英國住房財產(chǎn)稅有詳細(xì)的免稅范圍。只由學(xué)生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產(chǎn)完全免稅，空置的住宅有最長6個月的免稅期。若住房財產(chǎn)稅全額課稅，基本條件是至少兩名成年人居住在該住宅內(nèi)；若只有一名成年人，可減收25%；無人居住的住宅或居民的第二套住宅可減收50%。英國住房財產(chǎn)稅制度對居民住房消費和社會公平產(chǎn)生了積極影響。在居民住房消費方面，該制度通過稅收調(diào)節(jié)，一定程度上影響了居民的住房選擇和消費行為。較高的房產(chǎn)等級意味著更高的納稅額，促使居民在購房時更加理性地考慮房屋的實際需求和經(jīng)濟(jì)承受能力，避免過度追求大面積、高價值的房產(chǎn)，從而引導(dǎo)住房消費向合理、適度的方向發(fā)展。對空置住宅的免稅期規(guī)定，也鼓勵居民充分利用住房資源，減少房屋閑置，提高住房的使用效率。從社會公平角度來看，住房財產(chǎn)稅的累進(jìn)稅率設(shè)計和稅收減免政策體現(xiàn)了對不同收入群體的關(guān)懷。對低收入群體和特殊群體，如學(xué)生、殘疾人等給予免稅或減稅優(yōu)惠，減輕了他們的住房負(fù)擔(dān)，保障了其基本居住權(quán)益，促進(jìn)了社會公平的實現(xiàn)。稅收用于地方公共事業(yè)開支，如教育、社會服務(wù)、房屋修繕等，為全體居民提供了公共服務(wù)，縮小了不同地區(qū)和群體在享受公共服務(wù)方面的差距，進(jìn)一步促進(jìn)了社會公平。4.4國際經(jīng)驗總結(jié)與啟示通過對美國、日本和英國的房產(chǎn)稅制度分析，我們可以總結(jié)出國外在征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率和征管方面的一些成功經(jīng)驗，這些經(jīng)驗對我國房產(chǎn)稅法律制度的改革具有重要的啟示意義。在征稅范圍上，美國、日本和英國的房產(chǎn)稅征稅范圍廣泛，涵蓋了大部分房產(chǎn)類型。美國對除公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)不動產(chǎn)外的所有不動產(chǎn)征稅；日本將土地和房屋納入固定資產(chǎn)稅征稅對象；英國對城市的住宅用房和營業(yè)用房征收住房財產(chǎn)稅。相比之下，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍狹窄，農(nóng)村房產(chǎn)和個人非營業(yè)用房大多免稅。我國應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗，逐步擴(kuò)大征稅范圍，將農(nóng)村房產(chǎn)和部分個人非營業(yè)用房納入征稅范圍，以拓寬稅基，增強(qiáng)房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。計稅依據(jù)方面，國外普遍采用市場評估價值作為計稅依據(jù)，如美國通過專業(yè)評估師采用銷售對比法或重置成本法確定房產(chǎn)評估價值；日本每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評估，以評估價值作為計稅依據(jù)；英國根據(jù)房屋1991年4月1日的市場價值劃分等級確定稅基。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)存在從價計征依據(jù)不合理、從租計征監(jiān)管困難等問題。因此，我國應(yīng)建立科學(xué)合理的房產(chǎn)評估體系，以市場評估價值作為計稅依據(jù)，確保計稅依據(jù)能夠準(zhǔn)確反映房產(chǎn)的真實價值，提高房產(chǎn)稅征收的公平性和科學(xué)性。稅率設(shè)置上，國外房產(chǎn)稅稅率具有多樣性和靈活性。美國稅率由地方政府根據(jù)預(yù)算需求確定，在1%-3%之間；日本固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，限制稅率為2.1%，具體稅率根據(jù)地理位置確定；英國住房財產(chǎn)稅采用定額稅率，各地方政府根據(jù)本地財政需求確定D級房產(chǎn)應(yīng)納稅額，再乘以稅收乘數(shù)確定其他等級房產(chǎn)納稅額。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅率缺乏靈活性，無法適應(yīng)不同地區(qū)和房產(chǎn)類型的差異。我國應(yīng)根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況和居民收入水平等因素，制定差別化的稅率政策，賦予地方政府一定的稅率調(diào)整權(quán)限，以提高稅率的針對性和適應(yīng)性。征管方面，國外建立了完善的房產(chǎn)信息登記與共享機(jī)制和評估機(jī)制。美國擁有健全的房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，評估機(jī)構(gòu)專業(yè)獨立；日本的房產(chǎn)評估體系規(guī)范，定期進(jìn)行評估；英國住房財產(chǎn)稅的等級評估由獨立的專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。我國在房產(chǎn)信息登記與共享以及評估機(jī)制方面存在不足。我國應(yīng)加強(qiáng)房產(chǎn)信息登記與共享，建立統(tǒng)一的房產(chǎn)信息平臺，實現(xiàn)稅務(wù)、房產(chǎn)、土地等部門之間的信息共享；完善房產(chǎn)評估機(jī)制，培育專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，提高評估的準(zhǔn)確性和公正性，降低征管成本，提高征管效率。借鑒國外房產(chǎn)稅制度的經(jīng)驗，我國在完善房產(chǎn)稅法律制度時，應(yīng)在征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率和征管等方面進(jìn)行改革和創(chuàng)新，結(jié)合我國國情，制定出科學(xué)合理、公平有效的房產(chǎn)稅制度，以充分發(fā)揮房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場調(diào)控、財政收入籌集和社會財富分配調(diào)節(jié)等方面的作用。五、完善我國房產(chǎn)稅法律制度的建議5.1優(yōu)化稅制設(shè)計5.1.1擴(kuò)大征稅范圍逐步將個人非營業(yè)用房納入征稅范圍是完善我國房產(chǎn)稅法律制度的重要舉措。這一舉措不僅有助于拓寬稅基，增加財政收入，還能更有效地發(fā)揮房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置。在實施過程中，需充分考慮居民的基本居住需求，設(shè)定合理的免稅標(biāo)準(zhǔn)?？山梃b國際經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，以家庭為單位，根據(jù)家庭人口數(shù)量確定一定面積的免稅住房面積。例如，可規(guī)定人均免稅面積為40-60平方米，對于三口之家，120-180平方米內(nèi)的住房面積可免征房產(chǎn)稅。這樣既能保障居民的基本住房權(quán)益，又能對擁有多套房產(chǎn)或大面積房產(chǎn)的高收入群體進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，實現(xiàn)稅收的公平性?？紤]到我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，不同地區(qū)居民的收入水平和房價存在較大差異，應(yīng)賦予地方政府一定的自主權(quán)，使其能夠根據(jù)本地區(qū)的實際情況，在國家規(guī)定的免稅標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，靈活確定具體的免稅面積。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房價較高的地區(qū)，可適當(dāng)降低人均免稅面積；而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、房價較低的地區(qū)，則可適當(dāng)提高人均免稅面積。這樣能夠更好地適應(yīng)不同地區(qū)的實際情況，確保房產(chǎn)稅政策的可行性和有效性。為確保個人非營業(yè)用房納入征稅范圍的順利實施，需采取一系列過渡措施?？蓪κ状渭{入征稅范圍的個人非營業(yè)用房給予一定期限的稅收優(yōu)惠，如在實施初期的前3-5年，減半征收房產(chǎn)稅。這能夠減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，緩解其對新政策的抵觸情緒，為政策的平穩(wěn)過渡創(chuàng)造條件。還應(yīng)加強(qiáng)對納稅人的宣傳和培訓(xùn)，使其充分了解房產(chǎn)稅政策的目的、意義和征收標(biāo)準(zhǔn)，提高納稅人的納稅意識和遵從度。通過開展宣傳活動、舉辦培訓(xùn)講座等方式，向納稅人普及房產(chǎn)稅知識，解答納稅人的疑問，增強(qiáng)納稅人對政策的理解和支持。將農(nóng)村房產(chǎn)納入征稅范圍也是擴(kuò)大征稅范圍的重要內(nèi)容。隨著我國城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加速，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)村房產(chǎn)的價值不斷提升，將農(nóng)村房產(chǎn)納入征稅范圍具有必要性和可行性。在實施過程中，應(yīng)充分考慮農(nóng)村地區(qū)的特殊性，制定符合農(nóng)村實際情況的稅收政策。對于農(nóng)村自住用房，可給予一定的稅收優(yōu)惠，如設(shè)置較高的免稅面積或較低的稅率。對于農(nóng)村經(jīng)營性房產(chǎn)，應(yīng)按照市場價值征收房產(chǎn)稅，以促進(jìn)農(nóng)村房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，要加強(qiáng)農(nóng)村房產(chǎn)信息的登記和管理，建立健全農(nóng)村房產(chǎn)評估機(jī)制，確保稅收征管的準(zhǔn)確性和有效性。通過完善農(nóng)村房產(chǎn)登記制度，加強(qiáng)對農(nóng)村房產(chǎn)的清查和登記，掌握農(nóng)村房產(chǎn)的基本信息；建立專業(yè)的農(nóng)村房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)的評估人員，提高農(nóng)村房產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性和公正性。5.1.2改進(jìn)計稅依據(jù)以市場評估價值作為計稅依據(jù)是我國房產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革的重要方向。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房產(chǎn)的市場價值不斷變化，以房產(chǎn)原值或租金收入作為計稅依據(jù)已無法準(zhǔn)確反映房產(chǎn)的真實價值，導(dǎo)致稅負(fù)不公。而市場評估價值能夠更真實地體現(xiàn)房產(chǎn)的價值，使房產(chǎn)稅的征收更加公平合理。市場評估價值能夠反映房產(chǎn)的地理位置、建筑質(zhì)量、市場供需等因素對房產(chǎn)價值的影響，避免了因房產(chǎn)原值或租金收入的局限性而導(dǎo)致的稅負(fù)不合理問題。建立科學(xué)合理的評估機(jī)制是確保以市場評估價值為計稅依據(jù)的關(guān)鍵。應(yīng)加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，培育一批專業(yè)、獨立、公正的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。這些評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備專業(yè)的評估人員和科學(xué)的評估方法，能夠準(zhǔn)確評估房產(chǎn)的市場價值。要建立統(tǒng)一的房產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，明確評估的程序、方法和技術(shù)要求，確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可比性。還應(yīng)加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)和評估人員的監(jiān)管，建立健全評估機(jī)構(gòu)和評估人員的信用體系，對違規(guī)操作的評估機(jī)構(gòu)和評估人員進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，保證評估結(jié)果的公正性。確定合理的評估周期對于準(zhǔn)確反映房產(chǎn)市場價值的變化至關(guān)重要。評估周期過長，可能導(dǎo)致評估價值與市場實際價值脫節(jié)；評估周期過短，則會增加評估成本和工作量?？筛鶕?jù)房地產(chǎn)市場的波動情況和實際需要，確定3-5年為一個評估周期。在市場波動較大時，可適當(dāng)縮短評估周期，及時調(diào)整房產(chǎn)的評估價值；在市場相對穩(wěn)定時，可適當(dāng)延長評估周期，降低評估成本。在評估過程中，應(yīng)充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，如大數(shù)據(jù)、人工智能等，提高評估的效率和準(zhǔn)確性。通過建立房產(chǎn)評估信息數(shù)據(jù)庫，收集和分析大量的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、市場行情數(shù)據(jù)等，為評估提供數(shù)據(jù)支持；利用人工智能技術(shù)，開發(fā)智能化的評估軟件，實現(xiàn)對房產(chǎn)價值的快速、準(zhǔn)確評估。5.1.3調(diào)整稅率結(jié)構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)類型、用途和地區(qū)差異設(shè)置差別化稅率，能夠使房產(chǎn)稅制度更加科學(xué)合理，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。對于普通住宅，其主要功能是滿足居民的基本居住需求，應(yīng)設(shè)置較低的稅率，以減輕居民的住房負(fù)擔(dān)。對于高檔住宅和別墅，這類房產(chǎn)通常具有較高的價值和投資屬性，為了抑制投機(jī)行為和調(diào)節(jié)財富分配，應(yīng)設(shè)置較高的稅率。對于商業(yè)用房，由于其經(jīng)營性質(zhì)和收益水平較高，稅率也應(yīng)相對較高。根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況和居民收入水平，設(shè)置差別化的稅率。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房價較高的地區(qū)，如一線城市和部分熱點二線城市，適當(dāng)提高稅率，以抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，穩(wěn)定房價；在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、房價較低的地區(qū)，適當(dāng)降低稅率，以減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。確定合理的稅率區(qū)間是調(diào)整稅率結(jié)構(gòu)的重要內(nèi)容。稅率區(qū)間的確定應(yīng)綜合考慮多種因素，如房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系、居民的承受能力、地方財政的需求等。可參考國際經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，將房產(chǎn)稅稅率區(qū)間設(shè)定在0.2%-1.2%之間。在具體實施過程中，地方政府可根據(jù)本地區(qū)的實際情況，在稅率區(qū)間內(nèi)確定具體的適用稅率。對于自住型普通住宅，稅率可設(shè)定在0.2%-0.5%之間；對于投資性房產(chǎn)和高檔住宅，稅率可設(shè)定在0.5%-1.2%之間。建立靈活的稅率調(diào)整機(jī)制，能夠使稅率更好地適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。稅率調(diào)整應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場的供需狀況、房價走勢、通貨膨脹率等因素進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場過熱，房價上漲過快時，適當(dāng)提高稅率，增加房產(chǎn)持有成本，抑制投機(jī)性購房需求；當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷，需求不足時，適當(dāng)降低稅率，減輕納稅人負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。稅率調(diào)整還應(yīng)考慮地方財政的需求，確保房產(chǎn)稅收入能夠滿足地方政府提供公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金需求。在調(diào)整稅率時，應(yīng)充分征求社會各界的意見，進(jìn)行科學(xué)論證，確保稅率調(diào)整的合理性和可行性。5.2加強(qiáng)征管能力建設(shè)5.2.1完善房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)建立全國統(tǒng)一的房產(chǎn)信息平臺是加強(qiáng)房產(chǎn)稅征管的關(guān)鍵舉措。在技術(shù)層面，應(yīng)運用先進(jìn)的信息技術(shù)，構(gòu)建一體化的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫需整合全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)信息，包括房產(chǎn)的地理位置、建筑面積、房屋用途、產(chǎn)權(quán)歸屬、交易記錄等詳細(xì)信息。通過云計算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段，實現(xiàn)對海量房產(chǎn)信息的高效存儲、管理和分析。利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，能夠及時掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，為房產(chǎn)稅的征收提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。為實現(xiàn)信息共享，需打破部門之間的信息壁壘，建立稅務(wù)、房產(chǎn)管理、土地管理、民政等部門之間的信息共享機(jī)制。各部門應(yīng)按照統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和接口規(guī)范，將本部門掌握的房產(chǎn)相關(guān)信息及時上傳至信息平臺，確保信息的完整性和準(zhǔn)確性。稅務(wù)部門可從房產(chǎn)管理部門獲取房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記信息，從土地管理部門獲取土地使用權(quán)信息，從民政部門獲取家庭人口信息等。通過信息共享，稅務(wù)部門能夠全面了解納稅人的房產(chǎn)情況，準(zhǔn)確確定計稅依據(jù)，提高征管效率。建立動態(tài)更新機(jī)制，確保房產(chǎn)信息的時效性。當(dāng)房產(chǎn)發(fā)生交易、變更、抵押等情況時，相關(guān)部門應(yīng)及時將信息更新至房產(chǎn)信息平臺。利用區(qū)塊鏈技術(shù)，實現(xiàn)房產(chǎn)信息的分布式存儲和實時更新，保證信息的不可篡改和安全性。房產(chǎn)交易完成后，房產(chǎn)管理部門應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)將交易信息上傳至平臺，稅務(wù)部門可根據(jù)更新后的信息及時調(diào)整房產(chǎn)稅的征收。同時，應(yīng)建立信息審核機(jī)制，對上傳至平臺的房產(chǎn)信息進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保信息的真實性和可靠性。5.2.2建立專業(yè)評估機(jī)構(gòu)與規(guī)范規(guī)范房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和方法是確保房產(chǎn)稅計稅依據(jù)準(zhǔn)確的重要保障。應(yīng)加強(qiáng)對房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。只有具備專業(yè)資質(zhì)、良好信譽和豐富經(jīng)驗的評估機(jī)構(gòu)才能進(jìn)入市場，對不符合要求的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)及時予以清理。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)擁有一定數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師和專業(yè)評估人員，具備完善的內(nèi)部管理制度和質(zhì)量控制體系。制定統(tǒng)一的房產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，明確評估的程序、方法和技術(shù)要求。在評估方法上，應(yīng)綜合運用市場比較法、收益法、成本法等多種方法，根據(jù)房產(chǎn)的不同類型和特點選擇合適的評估方法。對于住宅房產(chǎn)，可主要采用市場比較法，通過與周邊類似房產(chǎn)的交易價格進(jìn)行對比，確定房產(chǎn)的市場價值；對于商業(yè)房產(chǎn)，可采用收益法，根據(jù)房產(chǎn)的預(yù)期收益來評估其價值。評估過程中，應(yīng)充分考慮房產(chǎn)的地理位置、建筑質(zhì)量、裝修情況、市場供需等因素對房產(chǎn)價值的影響。為保障評估的公正性和準(zhǔn)確性，應(yīng)建立評估人員的職業(yè)道德規(guī)范和責(zé)任追究制度。評估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德，保持客觀、公正、獨立的態(tài)度，不得與房產(chǎn)所有者或相關(guān)利益方勾結(jié)，出具虛假的評估報告。對于違規(guī)操作的評估人員，應(yīng)依法追究其責(zé)任，給予相應(yīng)的處罰，包括警告、罰款、吊銷從業(yè)資格等。還應(yīng)建立評估結(jié)果的復(fù)核機(jī)制，納稅人對評估結(jié)果有異議的，可申請復(fù)核，確保評估結(jié)果的合理性。5.2.3提高征管效率與服務(wù)水平簡化征管流程是提高房產(chǎn)稅征管效率的重要措施。應(yīng)優(yōu)化納稅申報流程，減少不必要的申報環(huán)節(jié)和資料要求。利用電子稅務(wù)平臺，實現(xiàn)納稅申報的電子化和網(wǎng)絡(luò)化，納稅人可通過互聯(lián)網(wǎng)隨時隨地進(jìn)行申報，提高申報的便捷性。簡化稅款征收流程，減少征收環(huán)節(jié)的繁瑣手續(xù)，提高稅款征收的效率。推廣電子繳稅方式，如網(wǎng)上銀行、移動支付等，方便納稅人繳納稅款。加強(qiáng)納稅服務(wù)，提高納稅人的滿意度和遵從度。稅務(wù)部門應(yīng)建立專門的納稅服務(wù)團(tuán)隊，為納稅人提供全方位的咨詢和輔導(dǎo)服務(wù)。通過舉辦納稅培訓(xùn)講座、發(fā)放宣傳資料、在線答疑等方式，幫助納稅人了解房產(chǎn)稅政策和征管要求，提高納稅人的納稅意識和能力。建立納稅服務(wù)評價機(jī)制，及時了解納稅人的需求和意見，不斷改進(jìn)納稅服務(wù)質(zhì)量。對納稅人的投訴和舉報，應(yīng)及時進(jìn)行處理，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。利用信息技術(shù)，實現(xiàn)征管流程的自動化和智能化。通過建立房產(chǎn)稅征管信息系統(tǒng)，實現(xiàn)房產(chǎn)信息的采集、審核、計稅、征收等環(huán)節(jié)的自動化處理。利用人工智能技術(shù)，對房產(chǎn)信息和納稅申報數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和比對，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和潛在風(fēng)險。利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和稅收征管情況進(jìn)行預(yù)測，為政策制定和征管決策提供科學(xué)依據(jù)。通過信息技術(shù)的應(yīng)用，提高征管效率，降低征管成本，提升征管水平。5.3推進(jìn)房產(chǎn)稅立法進(jìn)程5.3.1提升立法層級制定房產(chǎn)稅專門法律具有緊迫性和重要性。隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場調(diào)控、地方財政收入籌集以及社會財富分配調(diào)節(jié)等方面的作用日益凸顯。然而，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度主要依據(jù)1986年國務(wù)院頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，立法層級較低，難以適應(yīng)房地產(chǎn)市場的復(fù)雜變化和長遠(yuǎn)發(fā)展需求。制定專門法律能夠為房產(chǎn)稅制度提供更高層次的法律保障，增強(qiáng)其穩(wěn)定性和權(quán)威性，使房產(chǎn)稅的征收更加規(guī)范、公正、透明。專門法律能夠明確房產(chǎn)稅的征收目的、原則、范圍、計稅依據(jù)、稅率等核心要素，避免政策的隨意性和不確定性，為納稅人提供明確的行為準(zhǔn)則，提高納稅人的納稅遵從度。在立法過程中，應(yīng)明確一系列重要的立法原則。稅收法定原則是首要原則，即房產(chǎn)稅的征收必須有明確的法律依據(jù)，稅收要素應(yīng)由法律明確規(guī)定，任何機(jī)關(guān)未經(jīng)法律授權(quán)不得擅自開征、停征或減免房產(chǎn)稅。這一原則能夠確保房產(chǎn)稅制度的合法性和穩(wěn)定性，保障納稅人的合法權(quán)益。公平原則要求房產(chǎn)稅的征收應(yīng)根據(jù)納稅人的負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行合理分配，避免稅負(fù)不公。對于不同收入水平、不同房產(chǎn)持有情況的納稅人，應(yīng)制定差異化的稅收政策，使房產(chǎn)稅能夠真正起到調(diào)節(jié)社會財富分配的作用。效率原則強(qiáng)調(diào)在保證稅收公平的前提下，盡可能降低稅收征管成本，提高稅收征收效率。通過優(yōu)化征管流程、利用信息技術(shù)等手段，減少稅收征管過程中的資源浪費，確保稅款能夠及時、足額征收。房產(chǎn)稅專門法律的核心內(nèi)容應(yīng)涵蓋多個關(guān)鍵方面。明確征稅范圍是基礎(chǔ)，需合理界定應(yīng)稅房產(chǎn)的范圍，包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，以及逐步納入的農(nóng)村房產(chǎn)和個人非營業(yè)用房等?？茖W(xué)確定計稅依據(jù)至關(guān)重要，應(yīng)以市場評估價值作為主要計稅依據(jù)，建立科學(xué)合理的評估機(jī)制，確保計稅依據(jù)能夠準(zhǔn)確反映房產(chǎn)的真實價值。設(shè)計合理的稅率結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵，根據(jù)房產(chǎn)類型、用途和地區(qū)差異設(shè)置差別化稅率，同時確定合理的稅率區(qū)間，并建立靈活的稅率調(diào)整機(jī)制，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。還應(yīng)明確稅收優(yōu)惠政策，對滿足一定條件的納稅人，如低收入家庭、首套房購買者、保障性住房所有者等，給予適當(dāng)?shù)亩愂諟p免或優(yōu)惠，體現(xiàn)稅收的公平性和社會關(guān)懷。為確保立法的科學(xué)性和民主性，需廣泛征求社會各界的意見和建議。通過召開聽證會、公開征求意見等方式，充分聽取納稅人、房地產(chǎn)企業(yè)、專家學(xué)者等各方的聲音，使立法能夠充分反映社會公眾的利益和訴求。在立法過程中，還應(yīng)充分考慮我國的國情和房地產(chǎn)市場的實際情況，借鑒國際經(jīng)驗，結(jié)合我國的文化傳統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會制度等因素，制定出符合我國實際的房產(chǎn)稅法律制度。通過綜合考慮各方因素，使房產(chǎn)稅法律制度既能有效發(fā)揮其功能，又能得到社會各界的廣泛認(rèn)可和支持。5.3.2完善配套法律法規(guī)完善房產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)是健全房產(chǎn)稅法律體系的重要環(huán)節(jié)。目前，我國房產(chǎn)評估缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，導(dǎo)致評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性難以保證。應(yīng)制定專門的房產(chǎn)評估法，明確評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)認(rèn)定、評估人員的職業(yè)資格、評估方法的選擇、評估程序的規(guī)范以及評估結(jié)果的復(fù)核等內(nèi)容。規(guī)定只有具備相應(yīng)資質(zhì)和一定數(shù)量專業(yè)評估人員