2025年房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記實務(wù)考試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自（）發(fā)生效力。A.合同簽訂之日B.不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理之日C.記載于不動產(chǎn)登記簿之日D.繳納稅費之日答案：C2.下列關(guān)于“預(yù)告登記”的表述，正確的是（）。A.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅即可自動失效B.預(yù)告登記有效期為1年，不得延長C.預(yù)告登記可以對抗任何第三人D.預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力答案：D3.甲將名下住宅出售給乙，雙方于2025年3月1日簽訂買賣合同，3月10日完成網(wǎng)簽，3月15日申請轉(zhuǎn)移登記，3月20日記載于登記簿。則乙取得房屋所有權(quán)的時間是（）。A.3月1日B.3月10日C.3月15日D.3月20日答案：D4.下列情形中，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記的是（）。A.房屋被依法征收B.房屋設(shè)立抵押權(quán)C.房屋出租D.房屋分割答案：A5.關(guān)于“帶押過戶”，下列說法錯誤的是（）。A.適用于已設(shè)定抵押的存量房B.需經(jīng)抵押權(quán)人書面同意C.買方必須一次性付款D.登記機構(gòu)可合并辦理轉(zhuǎn)移登記與抵押權(quán)變更登記答案：C6.夫妻一方婚前個人房產(chǎn)，婚后加名，應(yīng)繳納的契稅稅率為（）。A.1%B.1.5%C.3%D.免征答案：D7.下列哪項不屬于不動產(chǎn)登記資料查詢主體（）。A.權(quán)利人本人B.公證機構(gòu)C.任何網(wǎng)民D.利害關(guān)系人答案：C8.依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起（）個工作日內(nèi)辦結(jié)。A.3B.5C.10D.30答案：C9.下列關(guān)于“居住權(quán)”登記的說法，正確的是（）。A.居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓B.居住權(quán)自合同生效時設(shè)立C.居住權(quán)登記后不得注銷D.居住權(quán)登記后，可對抗房屋受讓人答案：D10.甲以虛假材料騙取登記，造成乙損失，乙可向（）主張賠償。A.甲B.登記機構(gòu)C.甲與登記機構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任D.只能向甲主張答案：C11.下列關(guān)于“宗地”概念表述正確的是（）。A.僅指國有土地B.是土地權(quán)屬界線封閉的地塊C.可跨越兩個行政區(qū)域D.不含地上建筑物答案：B12.存量房交易資金監(jiān)管賬戶由（）開設(shè)。A.買方B.賣方C.經(jīng)紀機構(gòu)D.商業(yè)銀行答案：D13.下列哪項不屬于房屋交易合同網(wǎng)簽備案的必要內(nèi)容（）。A.房屋坐落B.成交價格C.家電品牌D.付款方式答案：C14.甲將房屋出售給乙，約定“成交價為300萬元，稅費各付”，則契稅的計稅依據(jù)為（）。A.300萬元B.評估價C.政府指導(dǎo)價D.雙方協(xié)商價答案：A15.下列關(guān)于“法拍房”的表述，正確的是（）。A.買受人需另行繳納增值稅B.法院裁定書可直接作為登記原因文件C.無需繳納契稅D.不能申請按揭貸款答案：B16.下列關(guān)于“繼承登記”的說法，錯誤的是（）。A.法定繼承可免契稅B.遺囑繼承需提交公證遺囑C.所有繼承人必須到場D.可單方申請答案：C17.下列關(guān)于“更正登記”的啟動方式，正確的是（）。A.只能由權(quán)利人申請B.登記機構(gòu)可依職權(quán)啟動C.需經(jīng)法院調(diào)解D.需經(jīng)公證答案：B18.下列關(guān)于“綠色建筑”對交易的影響，正確的是（）。A.必須溢價10%B.可享契稅補貼C.不影響登記D.必須重新測繪答案：C19.下列關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)房”上市交易的說法，正確的是（）。A.滿5年可直接出售B.政府享有優(yōu)先購買權(quán)C.無需補繳土地收益D.可贈與他人答案：B20.下列關(guān)于“查封登記”的效力，正確的是（）。A.不影響已設(shè)立的抵押權(quán)B.可以轉(zhuǎn)讓C.可以設(shè)立居住權(quán)D.可以合并辦理抵押登記答案：A21.下列關(guān)于“不動產(chǎn)登記證明”的說法，正確的是（）。A.等同于不動產(chǎn)權(quán)證書B.僅用于抵押權(quán)登記C.可用于預(yù)告登記D.由申請人自行印制答案：C22.下列關(guān)于“土地增值稅”的說法，正確的是（）。A.個人銷售住房一律免征B.個人銷售非住房需繳納C.按成交價的1%征收D.由買方承擔(dān)答案：B23.下列關(guān)于“房屋套數(shù)認定”標準，正確的是（）。A.以網(wǎng)簽備案為準B.以登記簿記載為準C.以貸款記錄為準D.以戶口本為準答案：B24.下列關(guān)于“贈與房產(chǎn)”的契稅政策，正確的是（）。A.法定繼承免征B.直系親屬贈與按1%C.非直系親屬贈與按3%D.一律免征答案：C25.下列關(guān)于“一窗受理”的說法，正確的是（）。A.僅指稅務(wù)窗口B.集成交易、繳稅、登記C.需分別取號D.僅適用于新建商品房答案：B26.下列關(guān)于“不動產(chǎn)登記簿”的說法，正確的是（）。A.由權(quán)利人保管B.電子介質(zhì)與紙質(zhì)具有同等效力C.可以私自更改D.不對外公開答案：B27.下列關(guān)于“房屋面積”表述，正確的是（）。A.套內(nèi)面積=建筑面積×得房率B.建筑面積=套內(nèi)面積+分攤共有面積C.預(yù)測繪與實測繪無差異D.公攤面積不計價答案：B28.下列關(guān)于“交易核驗”的說法，正確的是（）。A.僅核驗產(chǎn)權(quán)B.包括查封、抵押、異議登記C.無需核驗身份D.由買方自行完成答案：B29.下列關(guān)于“資金監(jiān)管”解除條件，正確的是（）。A.合同簽訂即可解除B.完成轉(zhuǎn)移登記后依條件劃轉(zhuǎn)C.由經(jīng)紀機構(gòu)決定D.無需賣方同意答案：B30.下列關(guān)于“不動產(chǎn)登記責(zé)任保險”的說法，正確的是（）。A.強制投保B.賠償限額全國統(tǒng)一C.由登記機構(gòu)投保D.個人必須購買答案：C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列哪些情形可以申請變更登記（）。A.權(quán)利人姓名變化B.房屋坐落更名C.房屋面積增加（經(jīng)規(guī)劃批準）D.房屋用途改變答案：ABCD32.下列屬于不動產(chǎn)登記資料的有（）。A.登記申請書B.不動產(chǎn)權(quán)證書C.申請人身份證明材料D.登記簿答案：ACD33.下列關(guān)于“抵押登記”的說法，正確的有（）。A.需提交主債權(quán)合同B.可以最高額抵押C.登記后抵押權(quán)設(shè)立D.可以辦理順位登記答案：ABCD34.下列關(guān)于“異議登記”的說法，正確的有（）。A.申請人需有利害關(guān)系B.有效期15日C.可以多次申請D.登記機構(gòu)必須實地查看答案：ABC35.下列關(guān)于“房屋交易合同備案”的說法，正確的有（）。A.開發(fā)企業(yè)應(yīng)在簽約后30日內(nèi)備案B.備案后可防止一房二賣C.備案是征稅依據(jù)D.備案后可查詢合同文本答案：ABD36.下列關(guān)于“個人所得稅”的說法，正確的有（）。A.滿五唯一免征B.按差額20%征收C.核定征收率1%D.由賣方承擔(dān)答案：ABCD37.下列關(guān)于“國有建設(shè)用地使用權(quán)”登記的說法，正確的有（）。A.出讓方式取得需登記B.劃撥方式取得需登記C.登記后頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書D.可與房屋所有權(quán)一并登記答案：ABCD38.下列關(guān)于“房屋安全鑒定”對交易的影響，正確的有（）。A.C級危房限制轉(zhuǎn)讓B.D級危房不得轉(zhuǎn)讓C.鑒定報告需公示D.買方可以解除合同答案：ABD39.下列關(guān)于“繼承登記”需提交的材料，正確的有（）。A.死亡證明B.親屬關(guān)系證明C.遺囑（如有）D.繼承人身份證明答案：ABCD40.下列關(guān)于“不動產(chǎn)登記信息查詢”的說法，正確的有（）。A.權(quán)利人可查全部信息B.利害關(guān)系人可查登記簿C.律師憑調(diào)查令可查D.公眾可查自然狀況信息答案：ABCD三、填空題（每空1分，共20分）41.不動產(chǎn)登記遵循“________、________、________、________”的原則。答案：依申請、一體登記、連續(xù)登記、屬地登記42.房屋抵押合同自________時生效，抵押權(quán)自________時設(shè)立。答案：成立、登記43.存量房交易資金監(jiān)管期限自________之日起至________完成之日止。答案：資金存入、轉(zhuǎn)移登記44.不動產(chǎn)登記簿以________為單元，實行________編碼。答案：宗地、不動產(chǎn)單元號45.夫妻一方婚前貸款購房，婚后共同還貸，離婚時另一方可就________部分請求補償。答案：共同還貸及其增值46.個人銷售購買滿2年普通住房，增值稅政策為________。答案：免征47.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自出具受理憑證之日起________個工作日內(nèi)辦結(jié)，特殊情況可延長________個工作日。答案：10、1048.房屋預(yù)測繪成果用于________，實測繪成果用于________。答案：預(yù)售、確權(quán)登記49.查封登記的有效期為________年，可續(xù)封________次。答案：3、多50.不動產(chǎn)登記費按________收取，住宅每件________元。答案：件、80四、簡答題（每題6分，共30分）51.簡述“帶押過戶”的操作流程及風(fēng)險控制要點。答案：（1）流程：①買賣雙方及抵押權(quán)人簽訂三方協(xié)議；②買方申請按揭貸款；③銀行出具同意帶押過戶函；④網(wǎng)簽備案；⑤資金監(jiān)管賬戶設(shè)立；⑥合并申請轉(zhuǎn)移登記與抵押權(quán)變更登記；⑦登記機構(gòu)登簿；⑧監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)結(jié)清原貸款；⑨原抵押權(quán)注銷。（2）風(fēng)險控制：①核驗原抵押登記信息；②確保資金足額覆蓋剩余貸款；③約定違約責(zé)任；④監(jiān)管銀行與登記機構(gòu)系統(tǒng)對接；⑤出具保函或保險；⑥設(shè)置共管賬戶密碼；⑦明確順位風(fēng)險；⑧提前鎖定利率；⑨法院查封預(yù)警。52.列舉導(dǎo)致登記機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的五種情形，并說明依據(jù)。答案：（1）因登記錯誤造成他人損害；依據(jù)《民法典》第222條。（2）因未盡合理審查義務(wù)造成虛假登記；依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第29條。（3）因系統(tǒng)故障導(dǎo)致數(shù)據(jù)丟失；依據(jù)《電子簽名法》第28條。（4）因泄露登記資料造成損失；依據(jù)《個人信息保護法》第68條。（5）因拖延辦理導(dǎo)致他人損失；依據(jù)《國家賠償法》第4條。53.說明“居住權(quán)”登記對二手房交易的影響及經(jīng)紀人應(yīng)盡提示義務(wù)。答案：（1）影響：①居住權(quán)設(shè)立后，買受人不得驅(qū)逐居住權(quán)人；②房屋使用價值下降；③難以交付實物；④銀行拒貸；⑤價格折讓10%—20%。（2）提示義務(wù)：①查詢登記簿是否記載居住權(quán)；②告知存續(xù)期限及居住條件；③寫入風(fēng)險披露書；④建議買方與居住權(quán)人簽訂補充協(xié)議；⑤協(xié)助辦理居住權(quán)注銷或變更；⑥留存書面告知證據(jù)。54.簡述“法拍房”盡職調(diào)查清單（不少于10項）。答案：①查封法院及案號；②拍賣裁定書真實性；③房屋權(quán)屬及面積；④占用情況（是否有人居住）；⑤欠繳物業(yè)費、水電費金額；⑥租賃登記情況；⑦戶籍占用情況；⑧土地性質(zhì)及剩余年限；⑨稅費承擔(dān)方式；⑩過戶限制政策；?學(xué)位是否被占用；?小區(qū)未來拆遷計劃；?銀行貸款余額；?是否有異議登記；?房屋質(zhì)量瑕疵。55.說明“一房二賣”中第一買受人救濟路徑及登記機構(gòu)注意義務(wù)。答案：（1）救濟路徑：①申請異議登記；②提起確權(quán)之訴；③申請財產(chǎn)保全；④要求出賣人雙倍返還定金；⑤主張已裝修添附損失；⑥申請強制執(zhí)行登記；⑦刑事控告合同詐騙。（2）登記機構(gòu)注意義務(wù)：①核查網(wǎng)簽備案信息；②比對受理時間先后；③告知在先受理人風(fēng)險；④對后申請人書面提示；⑤發(fā)現(xiàn)涉嫌詐騙及時移送公安機關(guān)；⑥留存詢問筆錄；⑦啟動實質(zhì)審查；⑧通知法院查封。五、綜合應(yīng)用題（共50分）56.（計算題，12分）甲于2021年6月購買一套普通住宅，建筑面積120m2，總價360萬元，契稅按1.5%繳納。2025年6月甲以500萬元出售給乙，乙為首套，面積120m2，評估價480萬元。已知當(dāng)?shù)貍€人所得稅核定征收率1%，增值稅及附加5.3%（滿2年免），契稅1.5%，土地增值稅核定5%。請計算：（1）甲應(yīng)繳稅費合計；（2）乙應(yīng)繳稅費；（3）雙方總稅費。答案：（1）甲：增值稅0（滿2年免），個稅按核定1%×500=5萬元，土地增值稅核定5%×500=25萬元，合計30萬元。（2）乙：契稅按成交價1.5%×500=7.5萬元。（3）雙方總稅費=30+7.5=37.5萬元。57.（分析題，12分）案例：A房登記在甲名下，甲于2025年2月1日與乙簽訂買賣合同并網(wǎng)簽，乙支付定金30萬元。2月5日甲又將房屋抵押給丙銀行并登記。2月10日乙申請轉(zhuǎn)移登記時發(fā)現(xiàn)抵押，遂起訴甲要求繼續(xù)履行并賠償。問：（1）乙能否取得所有權(quán)？（2）抵押權(quán)是否有效？（3）乙如何救濟？答案：（1）乙不能取得所有權(quán)，因抵押權(quán)設(shè)立在先，未經(jīng)丙同意無法過戶。（2）抵押權(quán)有效，登記完成即設(shè)立。（3）乙可：①代甲清償債務(wù)消滅抵押權(quán)后要求過戶；②主張解除合同并要求雙倍返還定金60萬元；③申請財產(chǎn)保全防止甲轉(zhuǎn)移資產(chǎn)；④要求賠償差價損失（評估價與合同價差額）。58.（流程設(shè)計題，13分）設(shè)計“繼承+出售”組合登記流程圖（文字描述），要求在一窗完成繼承轉(zhuǎn)移、資金監(jiān)管、出售轉(zhuǎn)移、買方按揭抵押四件事項，時間不超過5個工作日，并說明材料清單。答案：流程：①所有繼承人攜帶材料到一窗申請繼承轉(zhuǎn)移，同步申請資金監(jiān)管賬戶開設(shè)；②登記機構(gòu)同步核驗房屋查封、抵押情況；③稅務(wù)部門核定繼承環(huán)節(jié)契稅0；④登簿后即時生成新產(chǎn)權(quán)證書電子版；⑤繼承人當(dāng)場與買方簽訂買賣合同并網(wǎng)簽；⑥買方申請按揭，銀行推送抵押信息；⑦登記機構(gòu)合并辦理出售轉(zhuǎn)移與抵押權(quán)首次登記；⑧登簿后監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)至繼承人賬戶；⑨銀行放款至監(jiān)管賬戶結(jié)清；⑩出具紙質(zhì)證書給銀行。材料清單：（1）繼承：死亡證明、親屬關(guān)系證明、遺囑、繼承人身份證