開(kāi)發(fā)商“低首付”造成買賣雙方的稅負(fù)增加在房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷實(shí)踐中，“低首付”乃至“零首付”的宣傳屢見(jiàn)不鮮，尤其在市場(chǎng)調(diào)整期，這類策略往往被開(kāi)發(fā)商視為刺激購(gòu)房需求、加速資金回籠的“利器”。對(duì)于購(gòu)房者而言，表面上看，“低首付”確實(shí)降低了入市門檻，讓許多資金不足的潛在購(gòu)房者看到了擁有房產(chǎn)的希望。然而，這種看似“雙贏”的營(yíng)銷手段背后，卻潛藏著諸多隱性成本與風(fēng)險(xiǎn)，其中，買賣雙方稅負(fù)的非自愿增加便是不容忽視的一環(huán)。本文將深入剖析“低首付”模式如何推高交易稅負(fù)，并揭示其背后的邏輯?！暗褪赘丁钡某Ｒ?jiàn)操作與潛在的價(jià)格失真開(kāi)發(fā)商推行的“低首付”，并非簡(jiǎn)單意義上的直接降低首付款比例。在當(dāng)前的信貸政策框架下，首套房、二套房的最低首付比例有明確規(guī)定。所謂的“低首付”，更多是通過(guò)一些“財(cái)務(wù)技巧”來(lái)實(shí)現(xiàn)，例如“首付分期”、“首付貸”（此方式已被明令禁止，但仍可能存在變相操作），或者更為隱蔽的“高評(píng)高貸”配合“返現(xiàn)”等。其中，“高評(píng)高貸”是較為常見(jiàn)的一種操作。具體而言，開(kāi)發(fā)商或中介會(huì)協(xié)助購(gòu)房者，通過(guò)與評(píng)估機(jī)構(gòu)溝通，將房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)做高。由于銀行貸款額度通常基于評(píng)估價(jià)的一定比例發(fā)放，評(píng)估價(jià)越高，可貸額度就越高。假設(shè)一套實(shí)際成交價(jià)為A的房子，通過(guò)高評(píng)將評(píng)估價(jià)做到B（B>A），按照約定的貸款成數(shù)，購(gòu)房者便能從銀行獲得更多貸款，從而減少了實(shí)際需要支付的首付款。為了彌補(bǔ)實(shí)際成交價(jià)與高評(píng)估價(jià)之間的差額（B-A），開(kāi)發(fā)商可能會(huì)以“返現(xiàn)”、“裝修補(bǔ)貼”或“贈(zèng)送車位”等形式將這部分差額返還給購(gòu)房者（或直接沖抵部分首付）。這種操作的直接后果，便是導(dǎo)致合同備案價(jià)格或評(píng)估價(jià)格高于實(shí)際交易價(jià)格。而在我國(guó)現(xiàn)行的稅收體系中，與房產(chǎn)交易相關(guān)的多個(gè)稅種，其計(jì)稅依據(jù)均與交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格密切相關(guān)。價(jià)格的失真，為后續(xù)稅負(fù)的增加埋下了伏筆。稅負(fù)增加的具體體現(xiàn)：買方視角對(duì)于購(gòu)房者（買方）而言，“低首付”可能帶來(lái)的稅負(fù)增加主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)稅種：1.契稅：契稅是買方承擔(dān)的主要稅種之一，其計(jì)稅依據(jù)通常為不含增值稅的成交價(jià)格或稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的價(jià)格。在“高評(píng)高貸”模式下，為了配合銀行貸款，購(gòu)房合同上的價(jià)格（或備案價(jià)格）往往會(huì)被抬高至評(píng)估價(jià)B。稅務(wù)部門在征收契稅時(shí)，通常會(huì)以合同價(jià)格或稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)的核定價(jià)（取高者）作為計(jì)稅依據(jù)。若合同價(jià)B高于實(shí)際成交價(jià)A，那么契稅的稅基就被人為擴(kuò)大了。即使開(kāi)發(fā)商承諾返還差價(jià)，購(gòu)房者仍需按照較高的合同價(jià)繳納契稅，這部分多繳的稅款通常難以追回。2.印花稅：房產(chǎn)買賣合同屬于印花稅的征稅范圍，稅率為0.05%（對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅，但非住宅類或公司購(gòu)房仍需繳納）。其計(jì)稅依據(jù)同樣是合同所載金額。若合同金額虛高，印花稅的計(jì)稅基礎(chǔ)也會(huì)相應(yīng)增加。因此，買方在享受“低首付”便利的同時(shí)，實(shí)際上可能已經(jīng)為這份便利提前支付了更高的“稅費(fèi)成本”。這部分多支出的稅款，并非基于真實(shí)的購(gòu)房成本，而是源于為滿足“低首付”而進(jìn)行的價(jià)格操縱。稅負(fù)增加的具體體現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商（賣方）視角從開(kāi)發(fā)商（賣方）的角度看，“低首付”策略下的高合同價(jià)，同樣可能導(dǎo)致其稅負(fù)上升。1.增值稅及附加：開(kāi)發(fā)商銷售商品房，需繳納增值稅。增值稅的計(jì)稅依據(jù)是銷售額（通常為合同價(jià)格）。在“高評(píng)高貸”且合同價(jià)為B的情況下，開(kāi)發(fā)商的銷售額被人為做大。盡管其可能通過(guò)返現(xiàn)等方式將部分款項(xiàng)退給購(gòu)房者，但這部分返現(xiàn)在稅務(wù)處理上往往難以作為銷售額的抵減項(xiàng)（除非有合規(guī)的紅字發(fā)票等操作，但實(shí)際中操作難度大且有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）。因此，開(kāi)發(fā)商需基于更高的銷售額計(jì)算并繳納增值稅，以及相應(yīng)的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等附加稅費(fèi)。2.土地增值稅：土地增值稅是對(duì)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的稅種，其計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。合同價(jià)的虛高直接增加了“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入”，在扣除項(xiàng)目金額不變的情況下，增值額增大，適用的稅率檔次可能提高，從而導(dǎo)致土地增值稅稅負(fù)顯著增加。雖然開(kāi)發(fā)商可能通過(guò)各種成本歸集來(lái)增加扣除項(xiàng)目，但高收入基數(shù)帶來(lái)的稅負(fù)壓力依然存在。3.企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額為收入總額減去不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額。虛高的合同價(jià)帶來(lái)了更高的收入，若返現(xiàn)部分無(wú)法合規(guī)扣除，將直接增加應(yīng)納稅所得額，從而增加企業(yè)所得稅稅負(fù)。開(kāi)發(fā)商為了推行“低首付”以促進(jìn)銷售，可能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了資金回籠，但長(zhǎng)期來(lái)看，虛高合同價(jià)帶來(lái)的各項(xiàng)稅負(fù)增加，無(wú)疑侵蝕了其實(shí)際利潤(rùn)空間。部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將這部分增加的稅負(fù)通過(guò)其他方式間接轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，但無(wú)論如何，這部分成本最終還是會(huì)在交易鏈條中以某種形式體現(xiàn)。稅負(fù)增加之外的連鎖反應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)除了直接的稅負(fù)增加，“低首付”模式下的價(jià)格失真還可能引發(fā)其他問(wèn)題。例如，對(duì)于購(gòu)房者而言，高合同價(jià)意味著未來(lái)若將房屋出售，其購(gòu)置成本（即發(fā)票價(jià)）較高，在計(jì)算個(gè)人所得稅或增值稅時(shí)，可能會(huì)因增值額減少而降低稅負(fù)。但這是一種遠(yuǎn)期的、不確定的“利好”，且前提是未來(lái)的售價(jià)能夠覆蓋當(dāng)前的高成本。更現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)是，若購(gòu)房者未來(lái)面臨斷供，銀行拍賣房產(chǎn)時(shí)，若實(shí)際成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)和貸款額，購(gòu)房者仍需償還差額部分。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)非合規(guī)手段進(jìn)行“高評(píng)高貸”，不僅面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還可能因虛假合同、價(jià)格欺詐等問(wèn)題面臨行政處罰，甚至影響企業(yè)信譽(yù)。結(jié)論：理性看待“低首付”，警惕稅負(fù)與風(fēng)險(xiǎn)“暗礁”綜上所述，開(kāi)發(fā)商的“低首付”策略，通過(guò)人為推高合同價(jià)格或評(píng)估價(jià)格等方式，扭曲了正常的房產(chǎn)交易價(jià)格形成機(jī)制。這種扭曲直接導(dǎo)致了以交易價(jià)格為計(jì)稅基礎(chǔ)的各項(xiàng)稅種的稅基擴(kuò)大，從而使得買方在契稅、印花稅等方面，賣方在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等方面的稅負(fù)非自愿增加。購(gòu)房者在面對(duì)“低首付”的誘惑時(shí)，不應(yīng)只看到眼前的資金壓力緩解，更應(yīng)全面評(píng)估其背后可能產(chǎn)生的隱性成本，尤其是稅負(fù)的增加。務(wù)必向開(kāi)發(fā)商或?qū)I(yè)人士詳細(xì)了解“低首付”的具體操作方式、合同價(jià)格的構(gòu)成以及可能涉及的稅務(wù)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商也應(yīng)審慎評(píng)估“低首付”策略的綜合成本，避免為了短期銷售業(yè)績(jī)而忽視長(zhǎng)期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)合規(guī)性。