1、第七章城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度本章主要內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件第三節(jié)商品房銷售管理第四節(jié)商品房買賣合同糾紛的處理,第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述一、房地產(chǎn)交易指一切房地產(chǎn)權(quán)屬的流通，包括城市房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。,注意幾個(gè)問(wèn)題：1.房地產(chǎn)交易不包括國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、劃撥和出租（通稱一級(jí)市場(chǎng)）,2.交易客體的特殊性（1）不包括土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)（有突破？）；（2）房地不分離：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。,3.房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的關(guān)系（1）轉(zhuǎn)讓：所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移；（2）抵押：抵押權(quán)自登記之日設(shè)立；抵押合同呢？（3）租賃：

2、房管法第54條：出租人與承租人簽訂書面合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案（實(shí)踐中并未執(zhí)行）。,二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。,（一）轉(zhuǎn)讓形式1.買賣2.贈(zèng)與房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移前贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與，但具有公益、道德義務(wù)性質(zhì)和經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同不得撤銷；權(quán)屬轉(zhuǎn)移后，贈(zèng)與也可撤銷。3.其它合法方式：作價(jià)入股，合資合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，抵債等。,（二）轉(zhuǎn)讓原則1.房產(chǎn)與地產(chǎn)一體處分原則“房隨地走”和“地隨房走”2.價(jià)格申報(bào)（納稅）3.公示原則：房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度,第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件一、禁止條件房管法第37條和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第6

3、條，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房管法第38條規(guī)定條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。,二、必備條件（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)：房管法第39條1、已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、按合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)達(dá)到法定程度（房屋建設(shè)的：完成投資總額25以上，成片開(kāi)發(fā)土地的：形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件）；3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，持有房屋所有

4、權(quán)證書。其中1和2為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必備條件。,（二）以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)：房管法第40條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。1、領(lǐng)有建設(shè)用地使用證；2、具有地上建筑物、附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；3、簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交出讓金或?qū)⑥D(zhuǎn)讓所得抵交出讓金；4、按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。,三、轉(zhuǎn)讓程序1、簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；2、合同簽訂后90日內(nèi)持相關(guān)文件向房管部門提出申請(qǐng)，申報(bào)成交價(jià)格；3、房管部門審查，在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)；4、房管部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格；5、當(dāng)事人按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；營(yíng)業(yè)

5、稅，土地增值稅費(fèi)用：登記費(fèi)（住宅80/套，非住宅550/件，印花稅5元/本），交易手續(xù)費(fèi)由賣方繳納。6、房管部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。,第三節(jié)商品房銷售管理一、商品房銷售的概念指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房或建設(shè)中的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款或定金的行為。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售（現(xiàn)房）和商品房預(yù)售（期房）兩種方式。,二、近年來(lái)房產(chǎn)政策動(dòng)向（一）2005年（嚴(yán)格調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)）1、3月：財(cái)政部擬開(kāi)征房產(chǎn)稅，以遏制房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向所有人征收的財(cái)產(chǎn)稅。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心闡釋：開(kāi)征房產(chǎn)稅是必然，但需要一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程

6、。2、3月27日：央行上調(diào)個(gè)人住房抵押貸款利率，其中五年以上為6.12（最低利率為5.51）。3、3月30日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，將房?jī)r(jià)問(wèn)題提至政治高度（即“國(guó)八條”）,4、4月：社科院2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書告誡消費(fèi)者05年不是最佳買房時(shí)機(jī)。5、5月：國(guó)家七部委發(fā)布關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)。禁止期房轉(zhuǎn)讓。6、8月15日：央行發(fā)布2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告，建議取消房屋預(yù)售制度，改為現(xiàn)房銷售，直言房地產(chǎn)市場(chǎng)存在市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、道德、操作、信用、法律六大風(fēng)險(xiǎn)，遭到房地產(chǎn)商的集體不滿。7、8月24日建設(shè)部發(fā)表聲明：國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。8、10月：中消協(xié)建議逐步取消商

7、品房預(yù)售制度，建立由開(kāi)發(fā)商、銀行和消費(fèi)者三方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。,（二）2006年（繼續(xù)嚴(yán)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)）1、4月28日，央行將5年期以上住房抵押貸款利率上調(diào)至6.39（最低利率上調(diào)至5.75%）。2、8月19日央行將5年期以上貸款利率上調(diào)至6.84。3、5月24日國(guó)務(wù)院辦公廳37號(hào)文件轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)（即“國(guó)六條”）：,（三）2007年（繼續(xù)嚴(yán)控）1、3月18日起，央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，五年以上住房抵押貸款利率上調(diào)至7.11。同時(shí)建設(shè)部公布，住房公積金貸款從18日起，五年期以下(含五年)從

8、4.14調(diào)整為4.32，五年期以上從4.59調(diào)整為4.77。2、從5月19日起，央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，五年期以上住房抵押貸款利率上調(diào)至7.20。公積金貸款利率上調(diào)0.09。3、8月1日國(guó)務(wù)院24號(hào)文件國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)：購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的，若購(gòu)買商品房，則應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用房原價(jià)退回。4、9月27日,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知：對(duì)于貸款購(gòu)買第二套房，首付款比例提高到40，貸款利率上調(diào)10。5、12月21日，五年以上住房抵押貸款利率上調(diào)至7.83。住房公積金貸款五年以下4.77，五年以上5.22。,（四）2008年（兩個(gè)階段）第一階段：嚴(yán)控1、1

9、月7號(hào)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知(3號(hào)文件)。強(qiáng)調(diào)：為了切實(shí)保護(hù)耕地，就得大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少、土地利用效率高的符合中國(guó)國(guó)情的土地利用新路子。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)（目前基本不執(zhí)行）。2、央行于1月、3月、4月、5月、6月先后6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，執(zhí)行17.5，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)。,第二階段：促進(jìn)政策3、央行于9月、10月、12月先后3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，執(zhí)行15和14；4、從9月16日開(kāi)始，央行先后5次降低貸款基準(zhǔn)利率，12月23日起五年以上為5.9

10、4，公積金貸款為3.87。5、10月22日，財(cái)政部和稅務(wù)總局出臺(tái)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（11月1日實(shí)施）：對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。6、12月底，財(cái)政部下發(fā)關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，規(guī)定：自09年1月1日至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷售的，按銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅（5）。

11、7、杭州市政府：關(guān)于促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)24條。,（五）2009年：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是年初的營(yíng)業(yè)稅減免政策、放開(kāi)外資購(gòu)房的政策，放松銀行貨幣政策。（促進(jìn)政策）1、1月3日,四大國(guó)有銀行宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2、12月9日，中國(guó)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2010年1月1日起個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年。3、12月14日，國(guó)務(wù)院頒布“國(guó)四條”，明確提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，抑制投資投機(jī)性住房。4、12月17日，中國(guó)五部委聯(lián)合發(fā)文稱，收緊土地受讓政策，開(kāi)發(fā)商須首付一半且一

12、年內(nèi)繳全款。5、12月23日，中國(guó)財(cái)政部調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，不足五年按全額征收營(yíng)業(yè)稅?；鶞?zhǔn)利率沒(méi)有調(diào)整。,（六）2010年：主要是二套房政策（嚴(yán)控）1、1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。2、3月23日，國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。3、4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在

13、90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4、兩次上調(diào)人民幣貸款利率。5、杭州：10月11日起，每戶只能新購(gòu)一套住房。,（七）2011年：進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)1、1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知，提出地方政府控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)責(zé)任制，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施等。3月1日，杭州“限購(gòu)令”出臺(tái)：杭州市已有1套住房的本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套；二套首付至少6成，利率1.1倍，停購(gòu)第三套。擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停購(gòu)買。2、1月27日，國(guó)務(wù)院同意個(gè)別城市開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)，重慶和上海成為第一批試點(diǎn)，北京、深圳和杭州

14、等可能為第二批。,3、連續(xù)2次上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率。4月6日起，5年以上6.80；5年以上4.7。4、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)未來(lái)5年建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，“十二五”期末，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率達(dá)到20以上。住建部宣布2011年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房。,三、商品房銷售條件（一）預(yù)售條件城市商品房預(yù)售管理辦法第5、6條：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3、按預(yù)售商品房計(jì)算，投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（多層：已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上，即二層樓頂三層樓板（不含架空層）；高層：已完成地面以下

15、主體工程，即露出地面）。4、向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。,申請(qǐng)預(yù)售許可提交的證件（復(fù)印件）及資料（第7條）：1、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；3、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；4、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；5、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；6、商品房預(yù)售方案（含預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并附分層平面圖）。,（二）商品房現(xiàn)售條件商品房銷售管理辦法第7條：1、開(kāi)發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施

16、工許可證；4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收（取得綜合驗(yàn)收備案表）；5、征收安置已經(jīng)落實(shí)；6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。,第四節(jié)房屋買賣合同糾紛的處理一、合同主要條款（2008年版）1、合同雙方當(dāng)事人2、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)3、買受人所購(gòu)商品房的基本情況4、建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬的約定5、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款6、面積確認(rèn)及面積差異處理7、付款方式及期限8、買受人逾期付款的違約責(zé)任,9、交付期限及條件10、出賣人逾期交房的違約責(zé)任11、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定12、交接13、抵押與相關(guān)債權(quán)債務(wù)14、出賣

17、人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任15、出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾16、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定,17、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法實(shí)施辦法規(guī)定的退房情形18、保修責(zé)任19、商品房相關(guān)事項(xiàng)約定20、房屋交付使用后相關(guān)權(quán)利義務(wù)約定21、前期物業(yè)服務(wù)22、糾紛解決方式23、補(bǔ)充協(xié)議條款24、附件效力25、合同份數(shù)26、生效時(shí)間27、合同備案28：八個(gè)附件：房屋平面圖，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖf(shuō)明，其他物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃協(xié)議書，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)購(gòu)買該商品房預(yù)告登記的約定，保修責(zé)任主要條款，業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容。,2003年5月關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法

18、律若干問(wèn)題的解釋二、預(yù)售合同的效力1、出賣人未取得預(yù)售許可證，與買受人訂立買賣合同的效力？（1）原則上無(wú)效，起訴前取得預(yù)售許可證的，可認(rèn)定合同有效；（2）起訴時(shí)仍無(wú)證的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效；但出賣人具備辦證條件而故意不辦的，買受人請(qǐng)求確認(rèn)合同有效的，可否得到支持？注意：出賣人故意隱瞞未取得許可證的事實(shí)或提供虛假許可證，導(dǎo)致合同無(wú)效的，買受人享有何種權(quán)利？,2、當(dāng)事人以預(yù)售合同未依法辦理登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，如何處理？（1）一般不予支持；（2）若約定以登記為生效要件的，則合同無(wú)效；但已實(shí)際履行的，則合同有效。3、辦理預(yù)告登記手續(xù)的預(yù)售合同可以產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力（物權(quán)法第20條）,三、因銷

19、售廣告引起的糾紛案例：01年4月18日，湖北宜昌市四季花園的四位業(yè)主將開(kāi)發(fā)商宜昌潤(rùn)海公司告上法庭。原因是，98年1月至99年6月間，潤(rùn)海公司利用報(bào)紙廣告、宣傳冊(cè)等方式銷售其開(kāi)發(fā)的四季花園商品房，聲稱四季花園擁有大面積綠地及網(wǎng)球場(chǎng)等多功能配套服務(wù)設(shè)施，原告根據(jù)廣告簽訂了購(gòu)房合同，但入住后發(fā)現(xiàn)，根本沒(méi)有廣告上承諾的配套設(shè)施。原告請(qǐng)求：依法判令被告賠償因利用虛假?gòu)V告欺詐原告所造成的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)人民幣745450元（雙倍返還差價(jià)）。被告潤(rùn)海公司認(rèn)為：公司賣房時(shí)已是現(xiàn)房銷售，不存在廣告欺詐，原告的購(gòu)房行為是知假買假。,法院認(rèn)定，依據(jù)廣告法潤(rùn)海公司在商品房銷售廣告中發(fā)布虛假信息，誤導(dǎo)了消費(fèi)者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的

20、民事責(zé)任；由于目前無(wú)法確定地鑒定出小區(qū)配套設(shè)施的價(jià)格，考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，酌定潤(rùn)海公司按原告購(gòu)房款的7予以賠償。廣告法第38條規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任。,1、銷售廣告性質(zhì)（1）通常情況，銷售廣告為要約邀請(qǐng)；（2）構(gòu)成合同條款的情形：A.當(dāng)事人在購(gòu)房合同中對(duì)廣告內(nèi)容的約束力進(jìn)行認(rèn)可的；B.將銷售廣告作為購(gòu)房合同附件的（但正式合同對(duì)廣告內(nèi)容有實(shí)質(zhì)性變更的，以正式合同為準(zhǔn)）；C.出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要

21、約。（該說(shuō)明和允諾即使未載入合同，亦視為合同條款）。,2、開(kāi)發(fā)商違反作為合同條款的廣告許諾應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。（1）開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償買受人的損失；（2）買受人要求解除合同的，是否支持？A.開(kāi)發(fā)商行為構(gòu)成一般違約的，應(yīng)繼續(xù)履行；B.違約事項(xiàng)沒(méi)有繼續(xù)履行可能，但不影響購(gòu)房基本目的的，不應(yīng)解除合同；C.違約事項(xiàng)嚴(yán)重影響了當(dāng)事人合同目的的實(shí)現(xiàn)，可以解除合同。,四、認(rèn)購(gòu)書糾紛解釋第四條（一）認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)：預(yù)約合同；區(qū)分認(rèn)購(gòu)書和房屋買賣合同：定金、購(gòu)房款（二）處理：1、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)按定金規(guī)則處理。2、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立，出賣人應(yīng)返

22、還定金。,五、房屋權(quán)利瑕疵糾紛（一）出賣他人房屋糾紛案例：81歲的華老太有套位于杭州市下城區(qū)的30多平米的房子，02年10月，以650元每月的價(jià)格租給了傅女士。03年2月，傅女士以單位發(fā)租房補(bǔ)貼，需拿房東的三證審核為由，騙取了三證。不久，華老太生病住進(jìn)醫(yī)院，三證一直沒(méi)拿回來(lái)。04年初，華老太想起此事，委托鄰居向傅討還。鄰居回來(lái)說(shuō)，房?jī)?nèi)居住的是一位姓龔的女士，03年4月，傅以老太太住院急需用錢為由，持三證以11萬(wàn)元的價(jià)格，把房子轉(zhuǎn)賣給了龔女士。華老太向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，傅被抓獲后，因詐騙罪被判有期徒刑11年，但傅騙來(lái)的11萬(wàn)元早被揮霍一空。,7月16日，華老太把傅和購(gòu)房的龔女士告到了下城法院，要求退

23、還房子。龔女士說(shuō)，買方時(shí)，傅曾出示一份授權(quán)委托書（經(jīng)查證，是傅偽造的）和房屋三證。擔(dān)心有詐，自己還專門打了電話去醫(yī)院，證實(shí)華老太真的在住院，并去房地產(chǎn)交易中心核實(shí)了三證的真實(shí)性，已盡到了應(yīng)盡的義務(wù)。傅某造假，自己并不知情，房子不能退。問(wèn)題：1、如何判斷善意？龔女士是否屬于善意？2、本案如何處理？,二手房交易中買方應(yīng)注意的問(wèn)題：（1）查驗(yàn)房屋“三證”是否齊全以及“三證”的真?zhèn)?；?shí)地考察房屋質(zhì)量狀況；（2）查驗(yàn)出售人是否所有人本人；如非本人，應(yīng)查驗(yàn)出售人是否有所有人經(jīng)公證的書面授權(quán)委托書；（3）查驗(yàn)房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)，如是共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)由全體共有人簽字出售或有其他共有人經(jīng)公證的書面授權(quán)委托書；（4）

24、應(yīng)以合理的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買；（5）查驗(yàn)房屋上是否有他項(xiàng)權(quán)利，如抵押權(quán)、承租權(quán)以及是否被國(guó)家機(jī)關(guān)依法查封等。賣方義務(wù)：信息披露,（二）未經(jīng)共有人同意出賣共有房屋糾紛1、合同訂立后但未過(guò)戶登記的，按無(wú)權(quán)處分處理。2、合同訂立后并辦理過(guò)戶登記，買受人為善意、有償取得的，合同有效。買受人取得房屋所有權(quán)第十條房地產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書記載的登記權(quán)利人未經(jīng)其他實(shí)際共有人同意，擅自處分共有的房地產(chǎn)，買受人符合善意取得條件而取得物權(quán)，因此造成實(shí)際共有人損失的，應(yīng)由登記權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任。,案例：2004年元月15日，被告趙女士和原告陳先生簽訂了私房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，約定將位于拱宸橋金華新村1-2-2室房屋以17萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)

25、讓給原告，原告分兩次付清款項(xiàng)。因該房屋為拆遷房，因此協(xié)議還約定，該房屋拆遷置換房歸原告所有，超出面積部分價(jià)款由原告承擔(dān)，被告協(xié)助原告辦理相關(guān)手續(xù)。后被告拿到拆遷房，但遲遲不肯履行合同。2010年1月，原告將被告訴至拱墅法院，要求法院判令回遷房歸原告所有。本案應(yīng)如何處理？,六、商品房質(zhì)量糾紛（一）因房屋質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的糾紛1、一般質(zhì)量問(wèn)題，出賣人在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；2、房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人享有合同解除權(quán)，并可請(qǐng)求賠償損失。,建設(shè)部關(guān)于印發(fā)商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定的通知（建房1998102號(hào)）第五條正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面

26、防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。,國(guó)務(wù)院2000年1月建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第六章建設(shè)工程質(zhì)量保修第四十條在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采

27、暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。,建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（2000年6月）第七條在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為:（一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（五）裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。,建設(shè)部2001年4月商品房銷售管理辦法第五章交付第三

28、十二條銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。第三十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。,（二）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，買受人享有合同解除權(quán)，并可請(qǐng)求賠償損失：,（三）擅自變更房屋設(shè)計(jì)導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人享有合同解

29、除權(quán)，并可請(qǐng)求賠償損失。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響買受人所有商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在15日內(nèi)未書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。,七、房屋面積糾紛（按建筑面積計(jì)價(jià)）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明發(fā)生誤差的處理方式；新示范合同約定的處理方式，為最高院司法解釋確定的處理方式：1、面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，買受人不得要求解除合同；2、面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同、返還

30、已付購(gòu)房款及利息。買受人不退房的具體處理方式？,案例：02年底，小張?jiān)诟魂?yáng)買了一套花園別墅，建筑面積200多平方米，每平方米6000元，合同簽訂時(shí)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)，房子還在建造，花園面積大約為600平方米，建好后“少退多補(bǔ)”如開(kāi)發(fā)商短缺了面積，退多收的花園價(jià)，如多了，小張“埋單”。2004年3月，房子交付，花園面積是795平方米，比簽合同時(shí)多了近1/3。開(kāi)發(fā)商說(shuō)，按合同規(guī)定，少退多補(bǔ)，小張得多付花園款8萬(wàn)多元。小張不愿交錢，雙方發(fā)生糾紛。問(wèn)題：1、花園等配套設(shè)施的面積是否屬于建筑面積？2、該誤差是否適用商品房面積誤差的規(guī)定？3、本案如何處理？,八、出賣人遲延交付房屋糾紛1、遲延交付的認(rèn)定原則上，是指出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋。但如遇到特殊原因（遭遇不可抗力，且出賣人在約定日期內(nèi)告知買受人的以及雙方約定的其他特殊原因），除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期。2、遲延交付的法律后果（由合同約定）（1）買受人行使合同解除權(quán)；（2）出賣人支付違約金或者賠償損失（按合同約定的違約金數(shù)額或者損害計(jì)算方式支付，沒(méi)有約