1、各位同仁大家好！,一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的價(jià)格三、房地產(chǎn)估價(jià),一、房地產(chǎn)的概念,1、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其他土地定著物具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物。例如，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的假山、水池、圍墻，種植在地上的樹(shù)木、花草等。,實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位,實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分。房地產(chǎn)的權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)

2、，包括權(quán)利、利益和收益。所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)有獨(dú)有、共有和建筑物區(qū)分所有。土地使用權(quán)可分為出讓土地使用權(quán)；劃撥,實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位,土地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；宅基地使用權(quán)；臨時(shí)用地使用權(quán)。空間利用權(quán)是指房地產(chǎn)權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間并排除他人干涉的權(quán)利。房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位可從房地產(chǎn)的位置、交通、環(huán)境和配套設(shè)施四個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)。,談?wù)勍恋?土地利用所受限制對(duì)土地利用的限制可分為：土地權(quán)利的設(shè)立

3、和行使的限制；房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制；土地使用管制。中國(guó)目前土地權(quán)利主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)。在中國(guó)內(nèi)地，土地使用權(quán)不包含地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。,談?wù)勍恋?土地相鄰關(guān)系限制相鄰各方行使各自的所有權(quán)和使用權(quán)時(shí)，依法給予對(duì)方方便或接受限制的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?，F(xiàn)實(shí)中有兩類相鄰關(guān)系：通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系；險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和城市規(guī)劃。,談?wù)勍恋?城市規(guī)劃（幾個(gè)主要規(guī)劃指標(biāo)）建筑高度：是指地塊內(nèi)的建筑最大高度限制。土地用處及出讓年限：住宅用地（70年）；商業(yè)（旅游、娛樂(lè)）用地（40年）；工業(yè)（教育、科技、文化

4、衛(wèi)生、體育）用地（50年）；綜合或其他用地（50年）。建筑密度建筑基底總面積建筑用地面積,談?wù)勍恋?容積率總建筑面積建筑用地面積綠地率各類綠地面積總和地塊總面積“三通一平”：一般是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整。：“五通一平：”一般是指道路、供水、排水、通信、供電和場(chǎng)地平整?！捌咄ㄒ黄健保何逋ㄉ霞印叭?xì)狻?、“熱力”?工作中對(duì)土地抵押的分析,主要了解土地的權(quán)利狀況1.是否有土地使用權(quán)證；是否有共有人2.應(yīng)了解是國(guó)有土地還是集體土地；3.應(yīng)了解是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)；4.屬于出讓土地使用權(quán)，要了解取得土地的有關(guān)手續(xù)是否齊全，土地出讓金是否已全部交清，土地是否抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，

5、權(quán)屬是否又爭(zhēng)議，以及土地使用年限（起止年月日）。,工作中對(duì)土地抵押的分析,5.應(yīng)了解土地利用狀況，包括法定用處和實(shí)際用處，土地上有無(wú)建筑物、其他定著物。,談?wù)劷ㄖ?對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)1.位置（坐落）2.面積建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、室外樓梯、地下室等，且具備有上蓋，層高2.20米以上的永久建筑。房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻水平投影計(jì)算。,談?wù)劷ㄖ?成套房屋的套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積成套房屋的建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e3.層高住宅層高的劃分：13層為底層住宅；46層為多層住宅

6、；79層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。,談?wù)劷ㄖ?4.結(jié)構(gòu)一般分為：鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。5.建成年月竣工日期6.產(chǎn)權(quán)狀況要了解是獨(dú)有、共有，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，是否抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案等。還要了解所坐落的土地的權(quán)利狀況。,房地產(chǎn)抵押,房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。,房地產(chǎn)抵押,2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。3.列如文物保護(hù)的建

7、筑物和有重大紀(jì)念意義的房地產(chǎn)。4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。,房地產(chǎn)抵押,房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定1.以共有房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。2.以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東會(huì)通過(guò)，但章程另有約定的除外。3.以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工代表大會(huì)通過(guò)，并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。,房地產(chǎn)抵押,4.國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。5.以中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押

8、的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。6.訂立抵押合同時(shí)，禁止留押契約。,房地產(chǎn)抵押,房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段，房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)債務(wù)合同的從合同。房地產(chǎn)抵押合同內(nèi)容：1.抵押合同當(dāng)事人；2.主債權(quán)的種類、數(shù)額；3.抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、,房地產(chǎn)抵押,建筑面積、用地面積等；4.債務(wù)人履行債務(wù)的期限；5.擔(dān)保的范圍；6.最好約定抵押物必須投保，并在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人。房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)人不能對(duì)抗第三人，對(duì)抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。抵押登記機(jī)關(guān)：房地合一的房地產(chǎn)抵押登記,房

9、地產(chǎn)抵押,機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)管理部門；以地上無(wú)定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由土地管理部門抵押登記,二、房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格的特征：1.房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。2.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。3.房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。4.房地產(chǎn)價(jià)格是長(zhǎng)期考慮下形成的。5.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的各別因素的影響。,二、房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類1.樓面地價(jià)樓面地價(jià)是一種特殊的土地價(jià)格，是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)土地總價(jià)總建筑面積土地單價(jià)容積率在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格的水平的高低。,二、房地產(chǎn)價(jià)格,例：有甲、乙兩塊地

10、，甲的土地單價(jià)4200元每平米，乙的土地單價(jià)3600元每平米。甲地塊容積率5，乙地塊的容積率3。現(xiàn)在來(lái)分析，如果甲、乙兩塊地的其他條件完全相同，那么甲土地比乙土地貴。如果甲、乙兩塊地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，這時(shí)甲樓面地價(jià)42005840元每平米，乙樓面地價(jià)360031200元每平米。,二、房地產(chǎn)價(jià)格,在同一地區(qū)，同類用途和建筑結(jié)構(gòu)的房屋在市場(chǎng)上的售價(jià)相同，假設(shè)為4000元每平米，假設(shè)甲、乙兩地塊都蓋高層住宅，建筑造價(jià)為1200元每平米。開(kāi)發(fā)甲地塊的利潤(rùn)4000-1200-8401960元每平米開(kāi)發(fā)乙地塊的利潤(rùn)4000-1200-12001600元每平米,二、房地產(chǎn)價(jià)格,起價(jià)：通

11、常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房?jī)r(jià)格。標(biāo)價(jià)：賣方的要價(jià)，又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)。成交價(jià)：商品房買賣雙方實(shí)際成交價(jià)格，在合同中寫(xiě)明的價(jià)格。均價(jià)：有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。,二、房地產(chǎn)價(jià)格,房屋層次的修正多層：六層為例“一、二、五層為基準(zhǔn)層，三、四層加3，六層減3”高層（小高層）：基準(zhǔn)層為七層，每向上一層增加1，每向下一層減1，頂層閣樓1800元每平米。,三、房地產(chǎn)估價(jià),1.房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的獲取房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的評(píng)估：又可分為買賣、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)作價(jià)入股、以房地產(chǎn)抵債等。房地產(chǎn)抵押（典當(dāng)）的評(píng)估：業(yè)務(wù)渠道是各家銀行、擔(dān)保公司、小額貸款公司、典當(dāng)行，評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。稅收評(píng)估：業(yè)務(wù)渠

12、道是稅務(wù)局，主要有土地增值稅、房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）、契稅評(píng)估。,三、房地產(chǎn)估價(jià),司法鑒定評(píng)估：業(yè)務(wù)渠道是法院，主要有房地產(chǎn)拍賣中保留價(jià)（底價(jià)）評(píng)估。征收和征用補(bǔ)償評(píng)估：主要有城市房屋拆遷補(bǔ)償、土地征收（征用）補(bǔ)償評(píng)估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)：建筑物投保時(shí)其價(jià)值的評(píng)估、發(fā)生事故后房地產(chǎn)遭受損失的評(píng)估。2.房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),三、房地產(chǎn)估價(jià),2.房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),三、房地產(chǎn)估價(jià),房地產(chǎn)評(píng)估采取“差額定率累進(jìn)制”差額：把評(píng)估總值分成不同的數(shù)額段；定率：不同數(shù)額段取費(fèi)費(fèi)率不同，不同數(shù)額段有一定的費(fèi)率；累進(jìn)：把不同數(shù)額段的值與不同的費(fèi)率乘積加總，即應(yīng)收評(píng)估費(fèi)。例：一宗房地產(chǎn)評(píng)估總值為560萬(wàn)元，應(yīng)收多少評(píng)估費(fèi)？,三、房地產(chǎn)估價(jià),1.50萬(wàn)31500元2.50萬(wàn)2.51250元3.460萬(wàn)29200元4.15001250920011950元,三、房地產(chǎn)估價(jià),3.評(píng)估公司業(yè)務(wù)提成的有關(guān)規(guī)定評(píng)估公司業(yè)務(wù)費(fèi)提成暫行辦法為拓寬公司業(yè)務(wù)渠道，調(diào)動(dòng)每個(gè)員工開(kāi)拓評(píng)估業(yè)務(wù)的積極性，開(kāi)展全員營(yíng)銷，特制定本辦法。A、業(yè)務(wù)費(fèi)提成比例一、正常收費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（1.5-2