1、,PART 12社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,一、經(jīng)營管理公司架構(gòu),二、經(jīng)營管理內(nèi)容制定,三、經(jīng)營管理策略,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,由于經(jīng)營管理比較難，加上原來很多的社區(qū)商業(yè)物業(yè)基本上是以直接銷售為主的銷售方式，商鋪銷售出去了，開發(fā)商不愿意管，也管不了，從而導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)管理混亂，影響了社區(qū)形象。 目前，也有很多社區(qū)商業(yè)，都采用“售后代租”的租售模式，也就是先把商鋪銷售給投資者，然后再讓投資者與開發(fā)商成立的（或聘請的）商業(yè)經(jīng)營管理公司簽訂委托經(jīng)營公司，讓商業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。社區(qū)商業(yè)實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，也是項(xiàng)目吸引投資者的賣點(diǎn)之一。因?yàn)楹玫慕?jīng)營管理能保證投資者的回報(bào)率，不

2、僅有利于提升商鋪銷售價(jià)值，也利于社區(qū)的整體品質(zhì)的提升，因此，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理也越來越受到開發(fā)商的重視。,開發(fā)商可以自己成立一個(gè)商業(yè)經(jīng)營管理公司對(duì)商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，也可以聘請專業(yè)的經(jīng)營管理公司。不管采用哪種方式，都必須讓經(jīng)營管理公司提前介入。因?yàn)樯虡I(yè)街項(xiàng)目從市場調(diào)查、定位、招商到開街運(yùn)營都需要一個(gè)良好的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，其既要有豐富的經(jīng)驗(yàn)和管理技能，同時(shí)又要具備良好的成本控制能力和制度設(shè)計(jì)能力，這樣才有利于商業(yè)街日后的經(jīng)營。 在確定商業(yè)街經(jīng)營管理公司的組織架構(gòu)時(shí)，要考慮商業(yè)經(jīng)營管理公司要包括哪些部門，每個(gè)部門設(shè)什么職位，每個(gè)職位的工作職責(zé)是什么等等。如某商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理公司人員組織如下

3、：像10萬米購物中心的經(jīng)營管理公司團(tuán)隊(duì)，一般為70-80人；像5-6萬平米的社區(qū)商業(yè)街的管理團(tuán)隊(duì)，也就8個(gè)部門，20人左右。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,一、經(jīng)營管理公司架構(gòu),社區(qū)商業(yè)街的經(jīng)營管理公司架構(gòu)圖,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理公司架構(gòu)說明： 1、經(jīng)理室：經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)商業(yè)街事務(wù)的全面管理： 2、招商管理辦公室： （1）、策劃一名，負(fù)責(zé)商業(yè)街管理、營銷、廣告策劃和文案創(chuàng)作； （2）、招商管理人員兩名，負(fù)責(zé)商業(yè)街后期招商和引導(dǎo)，品牌引進(jìn)及現(xiàn)場管理，替補(bǔ)資源的搜集和整理； （3）、文員一名，負(fù)責(zé)辦公室文檔管理、文字處理和具體辦公事務(wù)。 3、財(cái)務(wù)處：會(huì)計(jì)一名，

4、負(fù)責(zé)商業(yè)街賬務(wù)工作及費(fèi)用收取。 4、物業(yè)處： （1）、專業(yè)維修人員一名，負(fù)責(zé)商業(yè)街用電、水暖和電梯等設(shè)施的正常工作； （2）、保安主管一名，負(fù)責(zé)商業(yè)街的安全保衛(wèi)工作；保安四名，負(fù)責(zé)商業(yè)街日常巡視和秩序維護(hù)； （3）、保潔主管一名，負(fù)責(zé)商業(yè)街的綠化和清潔工作；保潔員五名，負(fù)責(zé)商業(yè)街日常清潔工作。 商業(yè)經(jīng)營管理公司的人員配置原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效，使商鋪的經(jīng)營者感覺沒有虛職，沒有閑人，他們交納的物業(yè)管理費(fèi)都用在刀刃上。如某商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理公司人員組織如下：,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,5、業(yè)戶服務(wù)部： 設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶

5、接待員諾干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量而定，通常每班保持兩人即可。 6、維保服務(wù)部： 設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷的安全運(yùn)行，是物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理的配置。,7、保安服務(wù)部： 設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防、和車管工作。該部門主要職能是安全防范與消防管理。具體的作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的執(zhí)勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。 8、保潔綠化部： 設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室

6、內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職能是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪的保潔范圍、保潔面積、保潔頻次及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。 9、經(jīng)營服務(wù)部： 設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給經(jīng)營管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,成立“*市場發(fā)展有限公司”由該公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范、統(tǒng)一的一體化管理，管理公司下設(shè)招商部、經(jīng)營服務(wù)部、物業(yè)管理部、企劃行銷部等四大部門，以便對(duì)口管理。 1、招商部：負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的整體招商事宜。（屬階段性部門）

7、 2、經(jīng)營管理部：為投資經(jīng)營管理公司的主要對(duì)外窗口，負(fù)責(zé)商業(yè)街的業(yè)態(tài)功能規(guī)劃，手續(xù)協(xié)助、信息咨詢、投資與經(jīng)營顧問；統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一對(duì)外協(xié)調(diào)、組織內(nèi)外商業(yè)交流活動(dòng)；提供售貨員職能培訓(xùn)、統(tǒng)一的VIP客戶管理；統(tǒng)一設(shè)計(jì)、規(guī)劃整個(gè)商業(yè)街的信息、監(jiān)控、物業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全面電子化和自動(dòng)化管理，打造本項(xiàng)目文化體系，塑造本項(xiàng)目繁華、便捷、安全、高效的現(xiàn)代化商業(yè)管理形象。 3、物業(yè)管理部：對(duì)商業(yè)動(dòng)線、停車場、廣場、公共綠化等公共空間和變電站、機(jī)房、電纜、通信設(shè)施、給水排水、煤氣等管線以及各種設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一的籌劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理；除此外還包括衛(wèi)生、保潔、治安等。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,4、企劃行銷

8、部：為投資經(jīng)營管理公司的智囊部門，整體的策劃、包裝商業(yè)街民俗文化體系及各項(xiàng)經(jīng)營管理活動(dòng)；對(duì)商業(yè)街的整體形象設(shè)計(jì)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，體現(xiàn)“理念行為視覺”的高度識(shí)別性和無形資產(chǎn)有效性；協(xié)調(diào)商業(yè)街內(nèi)部的廣告位和發(fā)布管理、統(tǒng)一對(duì)外宣傳、編輯消費(fèi)通訊等。設(shè)立“*商業(yè)街精品式購物廣場網(wǎng)站”，盡可能與相關(guān)網(wǎng)站相連接。（階段性部門，開業(yè)三個(gè)月后合并入經(jīng)營管理部） 5、備注： （1）、2007年春節(jié)后，經(jīng)營管理公司只保留經(jīng)營管理部和物業(yè)部兩個(gè)部門，協(xié)同商家管委會(huì)管理本項(xiàng)目。 （2）、公司費(fèi)用來源：戶外廣告費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、商家促銷活動(dòng)場地費(fèi)、民俗文化表演費(fèi)、臨時(shí)攤位場地費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)商支付的費(fèi)用。,商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管

9、理包括三個(gè)方面的內(nèi)容，分別是：項(xiàng)目租戶管理服務(wù)、項(xiàng)目營銷管理服務(wù)和項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)。下面分別對(duì)前兩種管理服務(wù)進(jìn)行介紹。 1、租戶管理服務(wù) 商業(yè)街項(xiàng)目的租戶管理服務(wù)除了對(duì)租戶的日常行為進(jìn)行管理和為租戶提供應(yīng)有的服務(wù)外，還需要經(jīng)營管理公司建立租戶信息資料庫，并進(jìn)行分類管理，同時(shí)還要備有潛在客戶的信息資料庫以備補(bǔ)充招商工作的需要。 對(duì)于準(zhǔn)備開業(yè)的商業(yè)街來說，對(duì)租戶的管理最主要的是租戶進(jìn)場和撤場管理。由于租戶進(jìn)場時(shí)涉及裝修問題，若裝修工程進(jìn)度控制不好，將會(huì)影響到商業(yè)街的開業(yè)，而租戶撤離時(shí)也涉及付清所有款項(xiàng)的問題，因此對(duì)租戶進(jìn)場和撤場管理非常的重要，下面是某商業(yè)項(xiàng)目的租戶進(jìn)場和撤場管理規(guī)定：,PART

10、12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,二、經(jīng)營管理內(nèi)容制定,（1）、租戶通知 1）、告之租戶開業(yè)時(shí)間 2）、租戶資格審查意見、經(jīng)營商品和相關(guān)手續(xù)移交招商管理辦公室。 （2）、租戶接洽 1）、交代進(jìn)場等諸項(xiàng)事宜 2）、與租戶相關(guān)的重要文件、制度編發(fā)至租戶 3）、引薦工程人員與租戶聯(lián)系有關(guān)裝修事宜,（3）、店鋪裝修 工程人員對(duì)裝修施工方案進(jìn)行審核，發(fā)放裝修施工通知書單 施工單位和施工人員驗(yàn)證登記 施工過程中工程部、招商管理辦公室進(jìn)行施工監(jiān)管，確保按照時(shí)間、要求完成施工。 租戶在裝修、經(jīng)營期間、必須保護(hù)好地暖設(shè)施 租戶遇到特殊的裝修要求，應(yīng)同工程部商討，確定施工方案。 （4）、驗(yàn)收 1）、工程部、招商管理辦公室

11、配合業(yè)戶進(jìn)行裝修工程驗(yàn)收。 2）、驗(yàn)收達(dá)標(biāo)，符合消防安全和營業(yè)要求，由工程部簽署驗(yàn)收合格單，叫招商辦公室準(zhǔn)許業(yè)戶進(jìn)場營業(yè)； 3）、通知租戶去招商管理辦公室辦理開業(yè)申請手續(xù)；,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,（5）、開業(yè) 1）、招商管理辦公室簽署租戶開業(yè)申請表后，租戶依據(jù)開業(yè)時(shí)間開業(yè)。 2）、招商管理辦公室協(xié)同個(gè)相關(guān)部門，開始提供開業(yè)的各項(xiàng)服務(wù)； 3）、向租戶發(fā)放商業(yè)街有關(guān)管理規(guī)定和辦理租戶營業(yè)員的資料存檔。 （6）、撤離 1）、招商管理辦公室根據(jù)經(jīng)理同意撤離的書面通知書，開出聯(lián)系單要求： 2）、工程部協(xié)同招商管理辦公室根據(jù)租約及相關(guān)紫羅蘭一起和業(yè)主、租戶驗(yàn)收店鋪； 3）、招商管理辦公室對(duì)有

12、關(guān)財(cái)產(chǎn)辦理退返手續(xù)； 4）、物業(yè)處跟進(jìn)業(yè)戶財(cái)產(chǎn)出門監(jiān)管及保安、清潔相關(guān)事宜； 5）、財(cái)務(wù)處辦理相關(guān)財(cái)務(wù)手續(xù)；,（7）、撤離后 1）、各有關(guān)部門五天內(nèi)將撤離業(yè)戶的本部門的應(yīng)收費(fèi)用明細(xì)，匯總到財(cái)務(wù)處處理 2）、招商管理辦公室給經(jīng)理書面確認(rèn)有關(guān)租戶全部撤出和要求根進(jìn)有關(guān)事宜（若有）； 3）、招商管理辦公室將租戶的欠費(fèi)明細(xì)總匯等相關(guān)資料上報(bào)財(cái)務(wù)處處理； 4）、經(jīng)營管理公司嚴(yán)格租戶進(jìn)場時(shí)的裝修申請審核程序，以防產(chǎn)生安全隱患，如某商業(yè)街項(xiàng)目的租戶進(jìn)場裝修流程如下：,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,除了對(duì)租戶進(jìn)場和撤離進(jìn)行管理外，還要對(duì)租戶的日常經(jīng)營行為進(jìn)行管理，如某

13、商業(yè)街項(xiàng)目的租戶日常經(jīng)營行為管理如下： （1）商業(yè)價(jià)格管理 1） 、實(shí)施統(tǒng)一明碼標(biāo)價(jià) 2） 、禁止價(jià)格欺詐行為 3）、 不得隨意降價(jià)促銷 （2）商品質(zhì)量的管理 1）、進(jìn)店經(jīng)營的商品必須是品牌商品，與區(qū)域功能定位對(duì)接 2）、進(jìn)店商品以中高檔為主，以確保商品的質(zhì)量； 3）、嚴(yán)禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十； 4）、實(shí)行商品質(zhì)量“三包”.； 5）、經(jīng)營管理公司對(duì)商品質(zhì)量進(jìn)行抽檢。 （3）顧客服務(wù)規(guī)范 1） 、售前服務(wù)：提倡主動(dòng)、微笑、和站立服務(wù)，但不得爭客、搶客； 2）、 售中服務(wù)：耐心熱情的介紹，禮貌迎送顧客，但不得強(qiáng)行買賣，嚴(yán)禁與顧客爭吵 3）、 投訴處理：設(shè)立投訴熱線，統(tǒng)一處理顧客投訴，確保顧客滿意

14、； 4） 、售后服務(wù)：質(zhì)量三包，送貨安裝跟蹤服務(wù)等。 為了方便對(duì)租戶或商戶進(jìn)行管理，約束他們的行為，可以制定一些針對(duì)租戶和商戶的條例、條規(guī)。如某商業(yè)街項(xiàng)目的商戶管理辦法如下： 為了規(guī)范商業(yè)街的經(jīng)營秩序，樹立商業(yè)街的良好形象，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，促進(jìn)商業(yè)街的繁榮興旺，更好的為消費(fèi)者服務(wù)，特制定本辦法：,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,（1）、經(jīng)營場所：商戶必須在規(guī)定的營業(yè)房經(jīng)營，不得超越、串設(shè)鋪位，并辦理好營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)證件。 （2）、經(jīng)營范圍：商戶必須按既定營業(yè)區(qū)和營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍經(jīng)營，不得在營業(yè)區(qū)外銷售或銷售經(jīng)營范圍以外的商品。 （3）、開門關(guān)門：商戶必須堅(jiān)持正常營業(yè)，每天都按規(guī)定的

15、時(shí)間開門、關(guān)門。 （4）、出樣標(biāo)價(jià)：商戶必須在規(guī)定的營業(yè)區(qū)內(nèi)出示商品，不得超越規(guī)定的出樣界線和出樣高度。商戶銷售的商品必須明碼標(biāo)價(jià)做到一貨一簽。 （5）、亮證銷售：商戶必須亮證經(jīng)營，依法經(jīng)商。商戶必須誠實(shí)經(jīng)營，不得出售偽劣商品，不得以次充好，要公平交易，不得短斤缺兩，并做好售前、售中、售后服務(wù)。 （6）、競爭：商戶必須堅(jiān)持文明經(jīng)商，公平競爭，不搞不正當(dāng)競爭行為。 （7）、管理：商戶必須服從市場管理人員的管理，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定。對(duì)不服從勸阻、尋滋鬧事、謾罵、毆打管理人員，按治安條例處罰。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,（8）、投訴：商戶必須重視消費(fèi)者投訴，必須按“維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益”條例妥

16、善處理，如雙方協(xié)商不成，可到商業(yè)街管理辦公室（投訴站）協(xié)調(diào)，并接受商業(yè)街管理人員處置。保證顧客利益不受損害。 （9）、廣告：商戶需制作懸掛店牌、招牌、廣告、燈箱等廣告宣傳品時(shí)，需征得商業(yè)街管理部的同意，也可委托商業(yè)街管理部辦理，并支付應(yīng)該所支費(fèi)用。商戶裝修營業(yè)房需報(bào)商業(yè)街管理辦公室批準(zhǔn)。 （10）、嚴(yán)禁：嚴(yán)禁在通道堆放商品，嚴(yán)禁把市場公物占為己有，嚴(yán)禁挪用移動(dòng)消防器材，堵塞消防通道。嚴(yán)禁擅自增設(shè)電源插頭，嚴(yán)禁在營業(yè)房內(nèi)進(jìn)行賭博活動(dòng)。 （11）、物業(yè)費(fèi):商戶必須按規(guī)定按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)，水、電費(fèi)等費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間由商業(yè)街招商部確定。逾期交納費(fèi)用必須收取滯納金。,（12）、依法鈉稅：商

17、戶依法經(jīng)營同時(shí)，必須依法納稅，稅額標(biāo)準(zhǔn)及交稅時(shí)間按稅務(wù)部門規(guī)定辦理。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,經(jīng)營管理公司除了制定一些管理方案、條例、制度、辦法、規(guī)范來約束租戶的行為外，還應(yīng)制定各種各樣的表格，方便對(duì)商戶的管理。如某商業(yè)街項(xiàng)目的商戶登記表如下:,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,對(duì)租戶進(jìn)行管理外，還要對(duì)他們提供必要的服務(wù)，為他們創(chuàng)造最大的方便和盈利機(jī)會(huì)。經(jīng)營管理公司為租戶所提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括日常生活和經(jīng)營管理兩個(gè)方面。如某商業(yè)街項(xiàng)目的租戶服務(wù)內(nèi)容如下 （1）生活服務(wù)：提供就餐、休閑、娛樂、客房、租房等方面的服務(wù)。 （2）辦公服務(wù)：提供傳真、文印、電子郵件、會(huì)議、信件收發(fā)、書報(bào)訂閱

18、等服務(wù)。 （3）專案服務(wù): 為品牌提供策劃設(shè)計(jì)、陳列展示、廣告宣傳、市場推廣等量身定做服務(wù)。 （4）辦證服務(wù)：為租戶提供必要的工商、稅收、許可證辦理服務(wù)及爭取稅費(fèi)優(yōu)惠。 （5）貸款服務(wù)：協(xié)助租戶辦理必要的流動(dòng)資金銀行貸款服務(wù)。 （6）人事服務(wù)：為租戶提供人員招聘、培訓(xùn)、管理檔案等服務(wù)。 （7）其他服務(wù)：提供租戶所需要的其他服務(wù)，為租戶創(chuàng)造最大的方便條件和盈利機(jī)會(huì)。通過科學(xué)、有效地管理和有針對(duì)性的專業(yè)服務(wù)，形成“統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一健鑰、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一替理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)”七個(gè)統(tǒng)一使本項(xiàng)目樹立良好的品牌形象和信譽(yù)，提高租戶的經(jīng)營管理水平，形成1+12的整體合力，創(chuàng)造本項(xiàng)目最大的競爭優(yōu)勢和

19、顧客滿意度，提升每個(gè)租戶的梢售業(yè)統(tǒng)。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,2、項(xiàng)目營銷管理服務(wù) 商業(yè)街項(xiàng)目的營銷管理是指向目標(biāo)消費(fèi)者宣傳和擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)形象、經(jīng)營特色。同時(shí)通過營造良好的購物環(huán)境氛圍及提供優(yōu)質(zhì)的顧客服務(wù)，讓消費(fèi)者對(duì)商業(yè)街獲得良好的購物消費(fèi)體驗(yàn)，從而促進(jìn)商戶的銷售。簡單來說，商業(yè)街項(xiàng)目的營銷管理其目的是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳推廣，從而有利于商業(yè)的經(jīng)營。對(duì)于已開業(yè)的商業(yè)街來說，其經(jīng)營中的宣傳推廣主要包括廣告推廣和活動(dòng)推廣兩大類。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,（1）項(xiàng)目廣告推廣 與招商階段的廣告推廣差不多，商業(yè)街項(xiàng)目在經(jīng)營階段的廣告推廣主要包括戶外廣告牌、電視廣告、報(bào)紙廣告等方面的廣

20、告推廣。在制定項(xiàng)目廣告推廣計(jì)劃時(shí)，一定要考慮推廣費(fèi)用的問題，避免入不敷出。 如某商業(yè)街項(xiàng)目的廣告推廣如下： 1）本商業(yè)街在運(yùn)營推廣上，全面圍繞“新感受、新生活、新信仰”的核心理念，塑造街區(qū)“國際化、時(shí)尚化、休閑化、娛樂化、藝術(shù)化”的整體形象。借助于媒體與參加者的宣傳擴(kuò)大本商業(yè)街的影響，增加親和力和凝聚力，使街區(qū)品牌的含金量不斷增值。 2）2007年，本商業(yè)街將共計(jì)投入240萬元的運(yùn)營推廣費(fèi)用，通過“廣告宣傳+公關(guān)活動(dòng)”兩大手段，合力打造本市城市時(shí)尚新名片，保障街區(qū)超旺人氣，讓街區(qū)和商家持續(xù)健康發(fā)展。 3）廣告推廣計(jì)劃：2007全年總投入180萬元，其中1-6月計(jì)劃投入12。萬元，后期每月10萬

21、元，對(duì)街區(qū)及入駐商家進(jìn)行滾動(dòng)宣傳。借助XX電視臺(tái)的優(yōu)勢媒介資源，衛(wèi)視頻道宣傳影響直達(dá)全國，各地方頻道鎖定本土受眾24小時(shí)滾動(dòng)宣傳，打造明星休閑街區(qū)。戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、高端DM雜志等媒體整合，塑造家喻戶曉的休閑商業(yè)街區(qū)，培育市場，樹立品牌，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 4)費(fèi)用分配計(jì)劃,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,（2）項(xiàng)目活動(dòng)推廣 利用活動(dòng)動(dòng)對(duì)商業(yè)街進(jìn)行推廣，是商業(yè)街最常用的手段。因?yàn)榛顒?dòng)推廣不僅可以達(dá)到推廣德目的，還可以積聚人氣，為商家?guī)砀嗟睦?。商業(yè)街項(xiàng)目活動(dòng)椎廣要有連續(xù)性，這樣能達(dá)到更好的效果，最好做到月月過節(jié)，周周見報(bào)。如某商業(yè)街項(xiàng)目的活動(dòng)推廣策劃如下： 活動(dòng)推廣計(jì)劃（全年計(jì)劃投入6

22、0萬元，包括節(jié)日活動(dòng)、暖場活動(dòng)、時(shí)尚娛樂話動(dòng)、藝術(shù)活動(dòng)等）：,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,注：除了上述活動(dòng)外，本商業(yè)街每周都會(huì)舉辦各種小型娛樂活動(dòng)。周周不停、月月不斷的時(shí)尚娛樂活動(dòng)，永不停息的演藝活動(dòng)，豐富多彩的節(jié)日活動(dòng)和各類互動(dòng)活動(dòng)，保證本商業(yè)街成為本市人氣最火爆的活動(dòng)現(xiàn)場.保證街區(qū)超旺人氣.解決商戶后顧之憂,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,為了做到月月過節(jié)，周周見報(bào)，經(jīng)營管理公司不應(yīng)錯(cuò)過任何一個(gè)節(jié)日，應(yīng)該對(duì)每個(gè)節(jié)日都劃一些活動(dòng)來對(duì)商業(yè)街進(jìn)行推廣。如某商業(yè)街項(xiàng)目的活動(dòng)推廣如下：,除了在節(jié)日搞一些活動(dòng)進(jìn)行推廣外，經(jīng)營管理公司也可以在不是過節(jié)的時(shí)候策劃一些活動(dòng)進(jìn)行推廣。如某商業(yè)街項(xiàng)目

23、的活動(dòng)推廣策劃如下: 活動(dòng)方案一：幸運(yùn)生日派對(duì) 每月抽取幸運(yùn)生日一天，按不同年齡段，將同月同日生的人聚在一起，免費(fèi)為他們舉辦一場大型生口宴會(huì)。當(dāng)天生日的人可以攜帶若干朋友或家人一起參加，同時(shí)派對(duì)還在當(dāng)天過生日的人當(dāng)中選出一個(gè)幸運(yùn)兒，將有大驚喜婚送。本活動(dòng)重點(diǎn)在于連續(xù)性，吸引更多消費(fèi)者不斷關(guān)注本商業(yè)街.,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,活動(dòng)方案二：兒童競技場。 定期面向全市的兒童舉辦競技娛樂游戲，對(duì)不同年齡段的兒童進(jìn)行分組，通過展示各自的不同技能，包括書法、繪畫、演奏、形體表演等等，評(píng)出最佳表現(xiàn)獎(jiǎng)、最高技藝獎(jiǎng)等不同獎(jiǎng)項(xiàng)，讓孩子們在娛樂的同時(shí)學(xué)會(huì)更多的專業(yè)技能。,制定商業(yè)街項(xiàng)目經(jīng)營管理策略的目

24、的是使商業(yè)街經(jīng)營興旺，實(shí)現(xiàn)長久盈利。如何達(dá)到這一目的呢？這就必須要從經(jīng)營管理模式和經(jīng)營管理原則入手。,（一）、項(xiàng)目經(jīng)營管理模式確定 在制定商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理模式時(shí)，不要隨大流，而是應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目自身 的特點(diǎn)來選擇適合本身項(xiàng)目的經(jīng)營管理模式。 如某商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理模式如下： 經(jīng)營管理模式：只租不售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營。 本項(xiàng)目摒棄租售結(jié)合、售后返租的傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)作模式，在本市率先引進(jìn)“只租不售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營”的國際化流行商業(yè)運(yùn)營模式，與入駐商家共同承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，保證街區(qū)按照既定的特色路線健康發(fā)展。 在表述商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理模式時(shí)，一般都是用簡單的一句話來表述。為了讓決策者更清楚地了解該

25、經(jīng)營管理模式，應(yīng)該對(duì)該經(jīng)營管理模式進(jìn)行更深層次的解釋說明。如某商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理模式確定如下： 在經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了八個(gè)字的經(jīng)營模式：統(tǒng)一管理、協(xié)作經(jīng)營。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,三、經(jīng)營管理策略,1、統(tǒng)一管理：本項(xiàng)目由xx物業(yè)有限公司全面管理。為統(tǒng)一形象，提升服務(wù)品質(zhì)，商業(yè)對(duì)所有業(yè)戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一樓層商品、統(tǒng)一商品檔次、統(tǒng)一店面形象、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一廣告宣傳、統(tǒng)一促銷推廣。 2、協(xié)作經(jīng)營：本項(xiàng)目的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，由xx公司進(jìn)行市場的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐業(yè)戶經(jīng)營。具體包括： （1）、強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢； （2）、每年聯(lián)

26、合大潤發(fā)舉辦互動(dòng)活動(dòng)，促進(jìn)交流，提升市場形象； （3）、利用門前廣場，進(jìn)行文藝演出、歌舞表演、時(shí)裝秀等活動(dòng)，聚攏人氣，引領(lǐng)購物時(shí)尚； （4）、打造本市旅游購物新形象，促進(jìn)旅游休閑和旅游消費(fèi)； （5）、利用xx物業(yè)公司強(qiáng)大的行銷網(wǎng)，為業(yè)戶提供商品信息、品牌引進(jìn)等服務(wù)； （6）、統(tǒng)一商業(yè)形象，為業(yè)戶提供形象推廣等服務(wù)，依托整和形象，形成合力，共同做大市場； （7）、全方位貼心服務(wù)，給購物者一個(gè)享樂的購物天堂； （8）、定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi)。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,（二）、項(xiàng)目經(jīng)營管理原則確定 商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理原則并不是在商業(yè)街開業(yè)時(shí)才確立的，而是在招商前就要決

27、定好。因?yàn)榻?jīng)營管理原則的不同，商家選擇的標(biāo)準(zhǔn)也不同。因此，應(yīng)先決定商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理原則，再?zèng)Q定招商對(duì)象。如某商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理原則確定如下：,1、原則一：大品牌理念，商家賺錢優(yōu)先。 任何一個(gè)街區(qū)，只有讓商家賺到錢才能保持可持續(xù)健康發(fā)展。本項(xiàng)目遵循“大品牌” 運(yùn)營理念，通過整合推廣策劃和公關(guān)活動(dòng)，圍繞“新感受、新生活、新信陽”的核心理念，打造“xx品牌”，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)“招商銷售后無人問津”的狀況，而是以打造街區(qū)大品牌形象，帶動(dòng)內(nèi)部各商家的發(fā)展，讓商家賺錢優(yōu)先。 未來的本項(xiàng)目，將會(huì)成為本市獨(dú)一無二的“國際水平和文化品位的休閑街區(qū)品牌”的 代表，通過街區(qū)的大品牌形象與本市分散的餐飲休閑娛樂場所

28、抗衡，解決商家后顧之憂。,2、原則二:以特色贏取核心競爭力。 本市第一國際風(fēng)情休閑娛樂街區(qū)；本市獨(dú)一無二的集“吃、喝、玩、樂”為一體的體 驗(yàn)式步行街；本市稀有級(jí)生態(tài)園林式步行街區(qū)。本項(xiàng)目異域風(fēng)情一枝獨(dú)秀，特色就是生命，特色就是競爭力。,3、原則三：避免內(nèi)部惡性競爭。 街區(qū)在經(jīng)營項(xiàng)目及商家的選擇上，根據(jù)三大業(yè)態(tài)定位，堅(jiān)決不能引進(jìn)內(nèi)容同質(zhì)化的商家，避免內(nèi)部商家的惡性競爭；在經(jīng)營上要求各商家必須通過自己特色的服務(wù)內(nèi)容和特色的經(jīng)營手段吸引顧客，杜絕街區(qū)內(nèi)部低價(jià)競爭，否則本項(xiàng)目將無條件清退相關(guān)商家。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,（三）、項(xiàng)目經(jīng)營管理目標(biāo)確定 有目標(biāo)才有方向。在確定商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營

29、管理目標(biāo)時(shí)，可以分別確定商業(yè)街項(xiàng)目的短期目標(biāo)、中期目標(biāo)和長期目標(biāo)，之后通過日常的經(jīng)營管理，一步一步地向這些目標(biāo)邁進(jìn)。如某商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理目標(biāo)確定如下：,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,如我司操作的荊州北京路中央大道地下商業(yè)街，項(xiàng)目作為荊州市第一條吃喝玩樂購游的地下商業(yè)街，一方面方面填補(bǔ)了本市休閑服飾、小吃特色商業(yè)的空白；另一方面為本市市民提供一個(gè)休閑、聚會(huì)、游玩的場所。我們的目標(biāo)是經(jīng)過23年時(shí)間，把本項(xiàng)目打造成城市名片和時(shí)尚符號(hào)。,1、第一目標(biāo)：填補(bǔ)市場空白，通過1年左右時(shí)間，把本項(xiàng)目打造成荊沙兩地集餐飲、娛樂、休閑、購物和旅游、文化等為一體最具特色的步行街區(qū)； 2、第二目標(biāo)：通過2年

30、左右時(shí)間，到2013年成為荊州時(shí)尚潮流的風(fēng)向標(biāo)，是荊沙兩地年輕人消費(fèi)的首選之地； 3、第三目標(biāo)：到2015年，項(xiàng)目將會(huì)成為一個(gè)外地游客和參觀者來此旅游觀光、消費(fèi)的必經(jīng)之地，成為全國的時(shí)尚地下商業(yè)街的典范，成為本市的城市名片和時(shí)尚品牌符號(hào)。,（四）、項(xiàng)目經(jīng)營管理策略確定 商業(yè)街項(xiàng)目要想經(jīng)營成功，必須杜絕商鋪所有者、經(jīng)營者和管理者各司其職的現(xiàn)象，應(yīng)全面導(dǎo)入規(guī)范操作手段和專業(yè)經(jīng)營模式。在制定商業(yè)街項(xiàng)目經(jīng)營管理策略時(shí)，應(yīng)注意考慮以下四點(diǎn)：,1、規(guī)范商業(yè)街的經(jīng)營方向 規(guī)范經(jīng)營方向?qū)嵸|(zhì)是規(guī)范商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營業(yè)態(tài)，原則是，既要保證經(jīng)營檔次的統(tǒng)一性，又要保持商品及服務(wù)的多樣性，保證消費(fèi)者有足夠購物或消費(fèi)的選擇空

31、間，這也是商業(yè)街商業(yè)物業(yè)持久旺場的有力保證。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,2、統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃 商業(yè)街的開業(yè)計(jì)劃主要由開業(yè)時(shí)間的確定、試營業(yè)時(shí)間的確定、工程計(jì)劃、商業(yè)物業(yè)裝修完成計(jì)劃、商場推廣計(jì)劃幾方面組成，制定統(tǒng)一的商業(yè)街開業(yè)時(shí)間，道理是顯而易見的，通過統(tǒng)一各種業(yè)態(tài)、業(yè)種的開業(yè)時(shí)間來制造規(guī)模效應(yīng)，擴(kuò)大商業(yè)街在先期的影響，樹立商業(yè)街的形象，吸引消費(fèi)者前來消費(fèi)。否則，即使大部分商業(yè)設(shè)施能夠投入使用，也會(huì)因少部分商業(yè)物業(yè)沒有開門營業(yè)或正在裝修而令消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的感覺打折扣。,3、統(tǒng)一商業(yè)街區(qū)的招商工作 大型商業(yè)項(xiàng)目通過采取前期招商的策略，引進(jìn)有品牌的商家，可以采用先租后售、連租約發(fā)售的銷售方法

32、，按照開業(yè)計(jì)劃和商業(yè)街經(jīng)營方向計(jì)劃有效的引進(jìn)商場、超市、書店、電影超市、大型專業(yè)餐飲等經(jīng)營商家，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的人氣，創(chuàng)造一定的商業(yè)氛圍；拆零銷售的商鋪可采取包租策略收回其經(jīng)營權(quán)，再統(tǒng)一引進(jìn)商家經(jīng)營；商業(yè)街邊緣和住宅底樓商業(yè)裙房則可以相應(yīng)放松，允許一些中低檔的商業(yè)存在，對(duì)商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)業(yè)種起到一個(gè)補(bǔ)充的作用。,4、組織宣傳統(tǒng)一的推廣活動(dòng) 為了維護(hù)商業(yè)街的形象，提高商業(yè)街的競爭力，商業(yè)街在開業(yè)之后必須經(jīng)常性地進(jìn)行宣傳推廣。第一，通過推廣可以吸引更多消費(fèi)者前來光顧；第二，通過宣傳可以營造和活躍商業(yè)氛圍；第三，通過向外傳播可以建立商業(yè)街的品牌形象。因?yàn)殚_業(yè)初期人山人海并不代表以后就可以長久贏利，保持

33、人氣長久旺盛才是商業(yè)街的長治久安之道。宣傳推廣費(fèi)用可以由開發(fā)商投入或按照商家的營業(yè)面積或營業(yè)額按一定的比例標(biāo)準(zhǔn)提取，集中收取、專項(xiàng)開支，用于商業(yè)街對(duì)外的廣告推廣，更好地扶持商家的經(jīng)營。,PART 12 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理,商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理策略一般也是用簡短的文字進(jìn)行表述的，這時(shí)，也應(yīng)該對(duì)每條策略進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕忉?。如某商業(yè)街項(xiàng)目的經(jīng)營管理策略確定如下: 為了提升和強(qiáng)化商業(yè)街競爭力，遵循現(xiàn)代精品商場的經(jīng)營理念，制定了十二個(gè)字的經(jīng)營策略：整合市場、完善政策、合理回報(bào)。,（1）、整合市場 整合市場功能，集購物、休閑、觀光、旅游多功能于一體；整和市場空間，進(jìn)行合理 商品布局和樓層功能定位；整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場由xx公司進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣。 （2）、完善政策 完善的商業(yè)市場管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；強(qiáng)化統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，保障業(yè)主和業(yè)戶的利益。 （3）、合理回報(bào) 保證市場和業(yè)主、業(yè)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；通過市場整體機(jī)能的完善， 提升商業(yè)街