1、最新LOFT的產(chǎn)品分析,1,PPT學(xué)習(xí)交流,2,PPT學(xué)習(xí)交流,何謂LOFT戶型 LOFT這個(gè)含義誕生于紐約SOHO蘇荷區(qū)，指的是那些“由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”。,注：一批年輕的藝術(shù)家，把廢棄的工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行一番布置，將其變成個(gè)性十足、充滿藝術(shù)魅力的特殊住宅。,3,PPT學(xué)習(xí)交流,特點(diǎn)： 流動(dòng)性，戶型內(nèi)無(wú)障礙 透明性，減少私密空間 開放性，戶型間全方位組合 藝術(shù)性，業(yè)主可自行決定風(fēng)格和布局 設(shè)計(jì)上，開敞式平面戶型和樓中樓戶型,LOFT產(chǎn)品： 在具體定義要素上，LOFT包括高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁。,室內(nèi)空間完全開放、

2、通透、無(wú)分隔,4,PPT學(xué)習(xí)交流,LOFT產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 視野開闊，通風(fēng)、采光效果極好 戶型動(dòng)靜分明，上下分層，抗干擾強(qiáng) 客廳挑高5米以上，別墅級(jí)的尊榮感受 戶型可塑性強(qiáng)，裝修可取得藝術(shù)效果 該房型產(chǎn)品幾乎可買一得二，性價(jià)比很高,5,PPT學(xué)習(xí)交流,LOFT產(chǎn)品劣勢(shì)： 相較平層，LOFT單價(jià)偏高 戶型空間存在一定程度的浪費(fèi) 對(duì)裝修要求較高，否則產(chǎn)品亮點(diǎn)難以表現(xiàn) 使用成本大于平層房型，衛(wèi)生清潔難度較大,6,PPT學(xué)習(xí)交流,優(yōu)勢(shì)S-（Strength）,機(jī)會(huì)O-（Opportunity）,威脅T-（Threat）,劣勢(shì)W-（Weakness）,SWOT分析：,開發(fā)商實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富 產(chǎn)品獨(dú)特，引領(lǐng)當(dāng)

3、地新概念 無(wú)法復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì) 完整開發(fā)的成熟區(qū)域配套,新品上市，需要市場(chǎng)熟悉認(rèn)知的過程 項(xiàng)目尚未啟動(dòng)，期房需要期待 目前戶型呈現(xiàn)方法不盡合理 產(chǎn)品單價(jià)較高，存在心理屏閉,LOFT產(chǎn)品利益點(diǎn)明確,有誘惑力 產(chǎn)品獨(dú)特性可以有效區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，滿足人們高品質(zhì)要求 “體驗(yàn)式”消費(fèi)的適時(shí)正確導(dǎo)入刺激消費(fèi)者購(gòu)買沖動(dòng),產(chǎn)品概念論述枯燥，消費(fèi)認(rèn)知過程長(zhǎng) 產(chǎn)品推廣渠道少，閱讀率低 城區(qū)人口基數(shù)少，購(gòu)買力受限,7,PPT學(xué)習(xí)交流,結(jié) 論,LOFT，好產(chǎn)品，個(gè)性獨(dú)特，利益點(diǎn)明晰,值得期待,8,PPT學(xué)習(xí)交流,LOFT市場(chǎng)形象： 年輕、先鋒和前衛(wèi) 非主流生活方式，高大寬敞的立體空間 挑戰(zhàn)現(xiàn)平面居住概念 釋

4、放自我和個(gè)性爆炸,9,PPT學(xué)習(xí)交流,LOFT 價(jià)值在哪里？,結(jié)合遵化實(shí)際情況，弱化LOFT產(chǎn)品個(gè)性特點(diǎn)， 放大其利益點(diǎn)價(jià)值,尊崇感,通風(fēng)采光,樓中樓格局,性價(jià)比,LOFT利益點(diǎn)解析,10,PPT學(xué)習(xí)交流,LOFT價(jià)值思考,11,PPT學(xué)習(xí)交流,核心利益是什么？ 答案： 實(shí)惠的性價(jià)比 現(xiàn)階段利益： 買一得二,12,PPT學(xué)習(xí)交流,5.1米層高,復(fù)式結(jié)構(gòu),通風(fēng)采光,尊崇感,消費(fèi)者對(duì)此敏感度不夠強(qiáng)烈，應(yīng)做為附加利益賣點(diǎn),附加利益,13,PPT學(xué)習(xí)交流,本案主題，鮮明的調(diào)性是？,買一層得兩層,14,PPT學(xué)習(xí)交流,樓中樓，居住方式的革命,LOFT的出現(xiàn)，帶來(lái)了什么？,15,PPT學(xué)習(xí)交流,生活，需要

5、能上能下,親和力語(yǔ)言：,16,PPT學(xué)習(xí)交流,產(chǎn)品利益如何放大？,產(chǎn)品特質(zhì)+商業(yè)前景,17,PPT學(xué)習(xí)交流,5.1米，高度決定價(jià)值,口號(hào)的標(biāo)榜方式,5.1米，高度決定生活品位,5.1米，高度決定眼界,5.1米，高度決定身份,18,PPT學(xué)習(xí)交流,我們的手段 統(tǒng)一的口吻，統(tǒng)一的形象，統(tǒng)一的主題。 附加賣點(diǎn)與主力賣點(diǎn)結(jié)合，有步驟以不同方式出現(xiàn)。 選擇有效的媒體表達(dá)渠道廣告載體 體驗(yàn)式營(yíng)銷，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍 各階段強(qiáng)有力的銷售政策支持。,19,PPT學(xué)習(xí)交流,“豎版”形式,媒體表達(dá)方式,20,PPT學(xué)習(xí)交流,21,PPT學(xué)習(xí)交流,22,PPT學(xué)習(xí)交流,23,PPT學(xué)習(xí)交流,24,PPT學(xué)習(xí)交流,根據(jù)目前

6、掌握資料： 價(jià)格將在4000元/以上； 戶型30至70平米之間房款價(jià)格將在1230萬(wàn)之間； 周邊商業(yè)配套正在完善，是遵化未來(lái)第二大商圈。,根據(jù)產(chǎn)品決定受眾法則,區(qū)位客戶來(lái)源,價(jià)格客戶階層,規(guī)模客戶數(shù)量,25,PPT學(xué)習(xí)交流,職業(yè),工薪階層,其他人士,價(jià)格決定LOFT受眾分布廣泛,公務(wù)員及教師,成功人士,自由職業(yè)者,尋找受眾,26,PPT學(xué)習(xí)交流,從購(gòu)買目的分析人群,27,PPT學(xué)習(xí)交流,不同人群，用不同語(yǔ)言，不同賣點(diǎn),28,PPT學(xué)習(xí)交流,我們靠什么來(lái)突破受眾？,我們?cè)鯓诱业剿麄儯?29,PPT學(xué)習(xí)交流,30,PPT學(xué)習(xí)交流,網(wǎng)羅受眾,一個(gè)中心，多條線,一個(gè)中心： 以項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)為中心，實(shí)行體

7、驗(yàn)式營(yíng)銷，現(xiàn)場(chǎng)不僅具有銷售職能還應(yīng)具有展示LOFT生活體驗(yàn)的的功能這里將是客戶最終決策購(gòu)買地點(diǎn)。 多條線： 項(xiàng)目周邊主干道為媒體主要覆蓋目標(biāo)。,31,PPT學(xué)習(xí)交流,在這部分的內(nèi)容中，我們對(duì)推廣的整體節(jié)奏、營(yíng)銷方式、渠道及物料的籌備、媒體的投放與營(yíng)銷活動(dòng)的組織等進(jìn)行初步的確定。,推廣執(zhí)行一:,32,PPT學(xué)習(xí)交流,爆破式營(yíng)銷就是在前期開盤前將項(xiàng)目形象和產(chǎn)品內(nèi)涵一次性大規(guī)模釋放，造成新聞爆發(fā)的效果。,全交通營(yíng)銷和爆破式營(yíng)銷,全交通營(yíng)銷就是將本案現(xiàn)場(chǎng)及銷售場(chǎng)作為影響消費(fèi)者的感染源，通過系統(tǒng)體驗(yàn)包裝使本案深入到消費(fèi)者內(nèi)心，并獲得深刻認(rèn)知。,推廣執(zhí)行二:,33,PPT學(xué)習(xí)交流,目前項(xiàng)目選用的僅是常規(guī)媒

8、體： 圍檔、戶外、報(bào)紙、DM單 鑒于本案受眾階層分布廣泛，我們認(rèn)為廣告力度應(yīng)予以加大，盡管LOFT開發(fā)總量未定，但廣告力度加大受益的將是天之潤(rùn)品牌。,媒體渠道建議：,34,PPT學(xué)習(xí)交流,廣告力度建議： 推廣任務(wù)，僅一個(gè)月的蓄水期應(yīng) 大頻次、大力度、高曝光度,爆炸性亮相,35,PPT學(xué)習(xí)交流,短高快,廣告特點(diǎn)：,短推廣時(shí)間緊迫，應(yīng)以小眾媒體高頻次打擊受眾，同時(shí)節(jié)約成本開支 高項(xiàng)目高調(diào)亮相，在短時(shí)間內(nèi)使消費(fèi)者了解產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，甚至來(lái)不及想產(chǎn)品負(fù)面內(nèi)容 快迅速積累客戶，并實(shí)現(xiàn)銷售率,36,PPT學(xué)習(xí)交流,聲音：電臺(tái)廣播5.1米，告別單調(diào)的平層生活時(shí)代 官方：媒體新聞?dòng)浾卟稍L，新聞稿口吻電視臺(tái)新聞事件

9、視覺：電視片電視臺(tái)，售樓處，循環(huán)播放 聲勢(shì)：戶外海報(bào)張貼各大社區(qū)，交通人流密集處 流動(dòng)：車體廣告公交車，出租車，車體短時(shí)出現(xiàn),媒體渠道建議：,37,PPT學(xué)習(xí)交流,禮品： 迅速制作一批具有實(shí)用意義的廣告贈(zèng)品，如記事本，便簽紙，鼠標(biāo)墊等，贈(zèng)送消費(fèi)者。 禮品是營(yíng)銷中常用手段，本案可以借禮品，將LOFT“新”“特別”“品質(zhì)”等特點(diǎn)展現(xiàn)給消費(fèi)者。,38,PPT學(xué)習(xí)交流,39,PPT學(xué)習(xí)交流,項(xiàng)目亮相前期宣傳,LOFT市民臺(tái)球精英匯舉辦,借活動(dòng)推動(dòng)項(xiàng)目宣傳,現(xiàn)場(chǎng)及報(bào)廣亮相,紀(jì)念 禮品 T恤 等,與相關(guān)臺(tái)球城舉辦比賽預(yù)賽,報(bào)紙 同步 報(bào)道,藝術(shù)化的開盤儀式,第一階段：?jiǎn)?dòng)及鋪墊期(2月底3月) 形象高調(diào)亮

10、相階段,比賽及現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行廣告推廣,電視廣告投入播放,現(xiàn)場(chǎng)精神堡壘落成使用,產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu),40,PPT學(xué)習(xí)交流,階段媒體渠道安排：,1、現(xiàn)場(chǎng)：銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝體系，售樓處、圍檔、樣板間等； 2、硬廣：當(dāng)?shù)孛襟w打造形象主題； 3、短信：手機(jī)短信群發(fā)，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)突出效果； 4、公關(guān)活動(dòng)：結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)舉辦特色公關(guān)活動(dòng)，促進(jìn)消費(fèi)者參與。,41,PPT學(xué)習(xí)交流,媒體投入,此階段由于要為開盤做前期準(zhǔn)備，宣導(dǎo)工作比較繁多，媒體投放比重也相應(yīng)地略有增加：,1、現(xiàn)場(chǎng)包裝及物料配合設(shè)計(jì)折頁(yè)、單張、DM等 ； 2、關(guān)于項(xiàng)目前期形象的系列報(bào)紙廣告； 3、戶外廣告牌、高速路牌形象； 5、項(xiàng)目地展場(chǎng)包裝方案； 6、形象海

11、報(bào)、折頁(yè)、DM的針對(duì)性投放。,42,PPT學(xué)習(xí)交流,“青年公寓LOFT市民臺(tái)球精英匯”比賽 這個(gè)主題策劃是為了加大與市場(chǎng)和消費(fèi)者的互動(dòng)，提高對(duì)受眾參與性的調(diào)動(dòng)，來(lái)達(dá)到我們擴(kuò)大宣傳圈子、提高宣傳效率的目的。 主要通過活動(dòng)海報(bào)及宣傳單頁(yè)來(lái)宣傳項(xiàng)目形象，達(dá)到廣告目的，提高項(xiàng)目知名度及人氣。 項(xiàng)目可與臺(tái)球城經(jīng)營(yíng)者共同組織，也為將來(lái)的商業(yè)街招商埋下伏筆。 比賽過程公開，決賽及預(yù)賽在售樓處進(jìn)行，以提高項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人氣。,43,PPT學(xué)習(xí)交流,1：1LOFT現(xiàn)場(chǎng)展示模型等比、通透 本案售樓處與樣板間有一定距離，且產(chǎn)品作為當(dāng)?shù)匦庐a(chǎn)品，客戶不易理解，為了讓客戶直觀理解LOFT，建議在售樓處門前制作LOFT藝術(shù)模型。

12、 模型主體為通透式，主要構(gòu)造為L(zhǎng)OFT部分生活場(chǎng)景及特色樓梯，擺放一些藝術(shù)品或生活展示品，并且具有參觀、體驗(yàn)功能。 這一模型放置在售樓處門前，將做為一個(gè)特殊的廣告平臺(tái)予以開發(fā)和使用，吸引當(dāng)?shù)厝搜矍颉?獨(dú)特的精神堡壘,44,PPT學(xué)習(xí)交流,LOFT展示模型示意,45,PPT學(xué)習(xí)交流,LOFT展示模型可行性,建議: 貴司先做一下建筑預(yù)算，考量一下實(shí)體模型展示的可能性。如果投入不是很大，我們強(qiáng)烈建議建造這一模型進(jìn)行展示。 雖然LOFT前期投入只有155套，屬于試水房型，但如果亮相力度不夠，房型優(yōu)勢(shì)展示不足的話，市場(chǎng)反映很可能不會(huì)好。 同時(shí)，一定力度的廣告不僅是推廣LOFT的必須，也是天之潤(rùn)品牌的必須

13、。,46,PPT學(xué)習(xí)交流,公關(guān)活動(dòng)： 模特走秀，攀巖表演，室內(nèi)藍(lán)球 模特走秀：利用LOFT展示模型的可用性，在節(jié)假日安排模特走秀，展示戶型對(duì)于家庭生活的改變。 攀巖表演：標(biāo)榜高度的直接手段，安排專業(yè)攀巖手表演，并邀請(qǐng)市民參與，同時(shí)在當(dāng)期報(bào)廣中體現(xiàn)出這部分內(nèi)容，推廣與公關(guān)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)呼應(yīng)。 室內(nèi)藍(lán)球：標(biāo)榜高度的手段之一，也可邀請(qǐng)市民參與小型娛樂活動(dòng)。,47,PPT學(xué)習(xí)交流,參加人：意向客戶、新聞媒體、業(yè)內(nèi)人士 主要內(nèi)容：由開發(fā)商邀請(qǐng)意向客戶參加。主講人由開發(fā)商邀請(qǐng)建筑、規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)等相關(guān)設(shè)計(jì)人員參加，由他們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣講，宣導(dǎo)項(xiàng)目精神與品位。 最好結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)及模型進(jìn)行宣講，以提升客戶對(duì)產(chǎn)品的深刻認(rèn)識(shí)

14、。裝修問題也應(yīng)做為關(guān)鍵問題專門提及。,產(chǎn)品說(shuō)明會(huì),48,PPT學(xué)習(xí)交流,開盤慶典活動(dòng) 對(duì)于本案的開盤節(jié)點(diǎn)，有以下幾種考慮。 藝術(shù)性的開盤儀式活動(dòng)追求高品味的藝術(shù)感、藝術(shù)活動(dòng)的品質(zhì)感，讓業(yè)主在極其舒適的狀態(tài)下細(xì)細(xì)考量。 尊崇感的開盤活動(dòng)品質(zhì)與檔次是有必要考量的，洋酒、名車、名人，再加一些奢侈品的亮相，讓本案的住客感覺居住的高品質(zhì)是有必要的，也滿足他們實(shí)現(xiàn)自我的愿望。 不論哪種開盤方式，都是為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)借力發(fā)力。,49,PPT學(xué)習(xí)交流,50,PPT學(xué)習(xí)交流,強(qiáng)銷期深度切合,經(jīng)過第一階段大面積的廣告覆蓋，LOFT概念業(yè)已讓許多潛在的客戶，有了基本的認(rèn)知，傳播的到達(dá)率相對(duì)較高。第二階段的開盤期，項(xiàng)目

15、經(jīng)過了深度傳播和深度行銷，項(xiàng)目知名度已經(jīng)達(dá)到較高層次，本階段項(xiàng)目應(yīng)該在傳播的深入度方面做文章，而更應(yīng)該讓潛在客戶進(jìn)一步關(guān)注和深度參與。要采用新招數(shù)，讓他們持續(xù)的留意，并刺激購(gòu)買沖動(dòng)。,51,PPT學(xué)習(xí)交流,階段媒體渠道安排：,1、現(xiàn)場(chǎng)：銷售現(xiàn)場(chǎng)綜合利用，展示前一階段活動(dòng)效果； 2、硬廣：以稍強(qiáng)的廣告量發(fā)布，同時(shí)宣布項(xiàng)目關(guān)鍵活動(dòng)信息； 3、物料：DM單、樓書、海報(bào)等媒體快速派發(fā)，形成廣告效果； 4、公關(guān)活動(dòng)：搞好日常經(jīng)常性的公關(guān)活動(dòng)。,52,PPT學(xué)習(xí)交流,裝修套餐：,1、開發(fā)商應(yīng)組織若干不同風(fēng)格的裝修套餐，采用DM單或服務(wù)手冊(cè)形式供消費(fèi)者參考使用； 2、對(duì)一些難銷的尾房可以采取贈(zèng)送裝修金、物業(yè)費(fèi)等方式加速資金回流； 3、通