1、商業(yè)財產(chǎn)管理詞典計劃根據(jù)其經(jīng)營方式，主要以單體經(jīng)營，集中管理的模式，統(tǒng)一管理商業(yè)街商業(yè)街商場，是當前開發(fā)商普遍推進的一種方法，管理良好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。對開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商店是前提，但開發(fā)、銷售是不夠的，必須建立管理商店的專業(yè)經(jīng)營公司，才能長期發(fā)展。目前國內(nèi)商家購買者往往依賴于收取租金，歸還銀行商家擔保貸款，在這種情況下，開發(fā)商在商家管理上更為重要。商家經(jīng)營不好，影響商家租賃收益的，業(yè)主不能返還抵押貸款，最終風險仍應落在開發(fā)商頭上。1.0商店財產(chǎn)管理概念讓買方“一站式”購物。讓賣方享受“一站式”保姆服務，專業(yè)化的市場可以進入更高的階段?！耙徽臼健惫芾砗筒少從Ｊ绞窃?/p>

2、專業(yè)市場吸引客戶的重要手段，也是未來建設專業(yè)市場的發(fā)展趨勢。建材城打破了傳統(tǒng)的商業(yè)模式，根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群的特點，引進了綜合提供批發(fā)、禮物、展示貿(mào)易、交易、零售、物流、倉庫、辦公室、生活支持、原材料支持、管理支持等12種專業(yè)服務的常駐理念。總體上是“統(tǒng)一管理，分布式管理”。專業(yè)市場是有計劃的商業(yè)聚會，對商家的“綜合管理、分散管理”是與其他房地產(chǎn)不同的專業(yè)市場的核心特征?！敖y(tǒng)一管理”，商家要由代表所有者權利的、業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的店鋪面臨激烈的零售市場競爭?！胺稚⒔?jīng)營”是商家提供消費者和經(jīng)營者間交易的場所，因為商家管理者不能直接進行商業(yè)交易，在消費者和經(jīng)營者之間架起了橋梁

3、。1.1商場的統(tǒng)一經(jīng)營理念在于統(tǒng)一投資吸引管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物觀。要實現(xiàn)“統(tǒng)一經(jīng)營分散經(jīng)營”經(jīng)營模式，在商家銷售合同中，承租人應遵守經(jīng)營公司的統(tǒng)一經(jīng)營。依法確定商家管理公司的管理地位。1.1.1“統(tǒng)一投資吸引管理”要求為吸引投資進行品牌審計管理和完善的租賃管理?！捌放茖徲嫻芾怼笔侵竿顿Y對象必須經(jīng)過品牌審計才能接近。審計必須有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標注冊證、產(chǎn)品資格授權委托書(適用于批發(fā)分銷商)、品牌代理委托書(適用于壟斷分銷商)、商業(yè)登記證、法人許可委托書等。“完善的租賃管理”是指簽署租賃，必須進入合同的核心條款。租賃管理包括合同租賃、租賃期限、付款方式、財產(chǎn)管理費

4、的收取等其他重要租賃條件的管理。例如：l承租人的經(jīng)營形式受全體商家統(tǒng)一事業(yè)計劃的限制，如有重大變化，應經(jīng)業(yè)主委員會批準(在業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)商批準)；l確定營業(yè)時間；l承租人的店名廣告、促銷廣告的大小、懸掛位置、語言文字等要受到統(tǒng)一的管理。l對整個商店促銷的義務；l承租人使用停車場是否收費、無償、不受限制，l保險范圍問題；1.1.2“統(tǒng)一營銷管理”有助于維護和提高操作員的共同利益。由于目前商業(yè)競爭激烈，降價促銷競爭手段流行，購物者很喜歡使用。經(jīng)營公司應該為商家制定1年12個月的營銷計劃。這就是所謂的“大慶典、小節(jié)、無調(diào)節(jié)”。1.1.3“統(tǒng)一服務監(jiān)督”有助于經(jīng)營者之間的協(xié)調(diào)和合作。店鋪要成

5、立由開發(fā)商主導、由商業(yè)專家組成的經(jīng)營委員會，指導、調(diào)整、服務、監(jiān)督租戶的經(jīng)營活動，確保商店的高效運營。一般方法如下：l指導項目：賣場放置指導，準備促銷活動；l協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)理之間的緊張關系，促進經(jīng)理之間的合作。l服務項目：行政服務管理；l監(jiān)督項目：保持商家的紀律、信譽，支持工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。1.1.4“綜合財產(chǎn)管理”有助于建筑空間的維護和維護。商家的財產(chǎn)管理內(nèi)容包括：建筑物維修、設備維護、水電熱正常供應保障、公共面積清潔、保安防盜、車輛管理、環(huán)保維修、倉庫管理、事故處理等。商場的各項設備使用頻率高，通過綜合管理，可以對房地產(chǎn)設備設備進行計劃維修和維修，提高使用的安全性和耐久

6、性。2.0商店財產(chǎn)管理特性2.1客戶流量大商場出入人員多，沒有管制，客流多，容易發(fā)生事故，安全防御工作很重要，部分零售商品因可燃物或易爆性，火災安全一點也不能松懈。另一方面，商場發(fā)生突發(fā)事件時，疏散比較慢。安全管理要特別小心。2.2高服務要求物業(yè)管理服務要對商家業(yè)主和用戶負責，照顧一切。在保護商業(yè)財產(chǎn)和促進增值的同時，為用戶和客戶創(chuàng)造安全、舒適、方便、美麗的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商店物業(yè)管理服務的基本原則。2.3管理點分布式出入口多，管理區(qū)域分散，需要打掃，保安人員較多，管理點分散，管理難度高是商業(yè)財產(chǎn)管理的特點。2.4加強營業(yè)時間購物主要在休息日和周末，下班和晚上，平時和白天顧客比較少的時間進

7、行。統(tǒng)一賣場的開、關時間有利于形成商家的整體形象。開店、關門時間不統(tǒng)一，對整個商家經(jīng)營的混亂和無序經(jīng)營的印象會給顧客帶來不好的心理影響。2.5車輛管理困難來商場的顧客，有駕駛也有騎自行車的顧客，多數(shù)汽車和非機動車給商場周邊的交通管理和停車管理增加了壓力。車輛管理的好壞直接影響購物中心物業(yè)管理水平的整體表現(xiàn)。3.0商店物業(yè)管理組織結構和人員配置管理局經(jīng)理維護服務業(yè)務所服務安全服務清潔錄制服務3.1.1商家管理的人員配置原則是，因工作而站崗，1個多才多藝、高效、高效，業(yè)主沒有虛職，沒有閑人，業(yè)主繳納的管理費全部用于刀刃。3 . 1 . 1 . 1 up service設立一名監(jiān)督，房地產(chǎn)經(jīng)理就可以

8、兼任。該部門的主要職能是業(yè)主接收和內(nèi)部管理，多名賓客接收人員分別起到行政人員、文件文件、企劃財務、材料管理等作用。接待員主要基于營業(yè)所服務部的工作時間和工作量，一般每個班有兩個人就可以了。3.1.1.2維護服務設立1名主管，專門負責房屋、設備、設施的運營、維護和維護工作。這個部門的主要功能是保證商家的不間斷安全運行，保證財產(chǎn)的保存和升值。維修服務人員應根據(jù)商店運營服務要求、商店設備數(shù)量和技術難度合理安排。3.1.1.3安全服務擁有一名專門負責商店水位和巡邏、監(jiān)視、消防、汽車管理工作的負責人。部門的主要職能是創(chuàng)建安全預防和消防管理。3.1.1.4清潔和錄制部門設立一名專門負責商場室內(nèi)清潔、室外清

9、潔和綠地的監(jiān)督人。這個部門的主要任務是清潔服務管理和綠化服務管理。特定的清潔和綠化工作人員根據(jù)商家清潔范圍、清潔面積、清潔頻率和商家的綠化面積進行安排。4.0商店物業(yè)服務管理商店物業(yè)管理包括以下方面，我們現(xiàn)在對此進行分項列舉。4.1店鋪服務管理4.2商店裝飾服務管理4.3管理商店設備、設施維護服務4.4商店建筑維護和維護管理4.5商店安全服務管理4.6管理商店清潔服務4.7項目錄像服務管理4.8管理商店運營服務4.9商店廣告管理4.10倉庫和加工管理4.11商店保險管理4.12 VI系統(tǒng)管理4.1店鋪服務管理業(yè)所服務部有兩種業(yè)務功能，一種是業(yè)所服務，另一種是內(nèi)部管理。4.1.1接收和聯(lián)系接待和

10、聯(lián)系是業(yè)主服務的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方面為業(yè)主、客戶提供服務、與業(yè)主、客戶交流的窗口。其主要功能就像其他類型的物業(yè)管理業(yè)主服務，包括聽取建議和意見、接受投訴、安排維修和回訪、收取管理費、與內(nèi)外聯(lián)系等。4.1.2爭議，受理投訴顧客在商場購物受到環(huán)境服務因素的不滿。對于物業(yè)管理當事人，所有投訴、處理結果都應記錄為年末確認和“經(jīng)營協(xié)議”業(yè)績評價標準之一。4.1.3接收維修商家的照明或其他設施出現(xiàn)問題，會對營業(yè)所營業(yè)產(chǎn)生很大影響。業(yè)務所維修，迅速記錄維修任務單，立即派遣現(xiàn)場維修；4.1.4訪問接待員的訪問內(nèi)容包括三個方面。第一，聽聽業(yè)主和商店對物業(yè)管理服務的意見、建議。二是維修后重新訪問維護結果。

11、第三，對業(yè)力的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝飾等缺點的提示，改善監(jiān)督、提高孝道，采取行動，并使用實際行動受到業(yè)力的影響，讓他們理解，我們所做的一切都是為了商家自身的形象，我們的目標是相同的。4.1.5內(nèi)部和外部聯(lián)系商店內(nèi)部聯(lián)系方式：商店的內(nèi)部聯(lián)系包括給業(yè)主租金、管理費、水電費用、批維修費用等。商家可以征收財產(chǎn)管理費消費。如何管理商家服務必將影響征收率的好壞。商店的外部聯(lián)系：商家與街道、鵝、公安、消防、勞動、環(huán)境保護、水、電、通訊和媒體都處理不好這些關系，會使商家的經(jīng)營活動變得非常被動。處理得好，往往可以少做多做。4.2商店裝飾服務管理4.2.1室內(nèi)裝修管理應包括在業(yè)主管理中，由于管理困難大，另行列

12、舉論述。裝修管理功能主要包括審查裝修申請、簽訂裝修管理合同、現(xiàn)場監(jiān)督管理等。4.2.2商業(yè)街建筑的租賃往往從整體層面對外租賃，租賃后承租人根據(jù)經(jīng)營要求申請改造。有些業(yè)主改造了一層，然后租了店鋪。承租人對店鋪獲得申請批準后，只能做一些變更裝飾，裝修管理要做好以下幾個方面。建立全面、詳細、易于操作的管理系統(tǒng)。專人負責對項目的嚴格監(jiān)督。選擇具有高資質(zhì)和良好聲譽的工程承包商進行裝飾。監(jiān)督管理裝飾現(xiàn)場。4.2.3制定商業(yè)包裝裝飾管理條例的要點第二次裝飾工程必須遵守物業(yè)管理處制定的二次裝修施工管理規(guī)定。業(yè)力裝飾應使用焊接、氣焊、車輪、切割機及其他設備，并嚴格遵守商鋪動火申請制度的各種規(guī)定。禁止未經(jīng)授權變更

13、水、電氣管道和負荷電。翻修后，物業(yè)管理處將根據(jù)改修前業(yè)主提交的許可改修設計圖、改修合同，進行工程合規(guī)檢查。如果發(fā)現(xiàn)違反了維修設計圖和維修合同的特定條款，應根據(jù)情況的輕重進行不同的處理。為了防止業(yè)主在改造過程中破壞建筑結構等重要部分，裝修工程方面應根據(jù)物業(yè)管理處選定還是業(yè)主選定的與項目有關的方面來決定，一般分為以下幾種情況：添加、修改電源設備(從外部配電柜到前空氣開關盒等)；增設或改造該層消防設備(包括消防灑水裝置、管道、報警等)。增設或改造電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分配系統(tǒng)等，均由物業(yè)管理處選擇工程實施人員。業(yè)所按工程費用的一定比例向房地產(chǎn)管理處支付工程監(jiān)理管理費。包裝、互招牌、天花板、墻、墻裝飾

14、、內(nèi)部間隙、水管、排水管、電力設備、通風設備、電話等小規(guī)模改造，業(yè)主可以親自挑選施工人員，也可以由物業(yè)管理處挑選。業(yè)主提交的室內(nèi)設計圖所附的圖紙應包括：清晰顯示樓板內(nèi)部間隙的平面圖；平面的前視圖、剖切面(附著鋪裝層、相互看板詳細信息)；排水系統(tǒng)分布圖(包括細節(jié))；供電設備分布圖和電線布置圖，包括布線數(shù)據(jù)和負荷；照明設備位置圖；假天花的平面，切面；和一些其他物業(yè)管理所或商店要求的建筑物細節(jié)；翻修施工期、開工期、防火措施、環(huán)境保護、衛(wèi)生要求、破產(chǎn)責任、工期保險等。4.2.4裝飾現(xiàn)場監(jiān)督管理施工過程中，房地產(chǎn)管理處應派遣專人管理現(xiàn)場。管理內(nèi)容主要包括三個方面：對建筑商的管理、工程是否按圖紙完成、“裝

15、飾合同”下的要求、對裝飾現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生(裝飾垃圾)的監(jiān)督管理。一般建設組人員情況復雜，大部分非正規(guī)職，建設方面也可能缺乏對他們的有效控制；整修工程與整個建筑物的建筑不同，僅限于一個單位或一層內(nèi)的工程，而其他樓層照常營業(yè)等，沒有對建設商的有效管理，只能影響其他業(yè)場的營業(yè)活動。團長的工程監(jiān)控主要集中在施工公司是否嚴格按照公認的設計圖紙施工、是否違反已經(jīng)簽訂的裝修管理合同的條款、是否違反財產(chǎn)管理局的其他管理規(guī)定等方面。違反規(guī)定，要及時聯(lián)系，發(fā)出“糾正通知書”等。裝飾時，如果損壞商店的裝飾、裝置或公用設施，則負責維修，直到商人滿意為止。當然，房地產(chǎn)管理局也可以修理，但相關費用由業(yè)主支付。這些管理服務都要

16、在竣工驗收時作為證據(jù)或參考資料詳細記錄。4.3管理商店設備、設施維護服務商業(yè)房地產(chǎn)的日常維修標準高，維護要求嚴格，其內(nèi)容與辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)房地產(chǎn)側重于各種設施、設備。因為商業(yè)房地產(chǎn)設備是與其他房地產(chǎn)相比使用頻率最高的一類。設備、設施維修和維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。商場設備管理主要是防止商場停電，確保中央空調(diào)的正常使用。商家的戰(zhàn)斗力絕對要保證。因為停電的話，昏暗的營業(yè)所會給顧客、商品、營業(yè)收入帶來不安全的因素，對商家的名聲造成負面影響。因此，要選拔優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)視電力運行及空調(diào)系統(tǒng)的運行，有異常的話，要及時安排檢修，確保電力和中央空調(diào)設備的正常運行。商家

17、設備設備噩耗管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。4.4商店建筑維護和維護管理4.4.1商店維修計劃，資金管理。為了確保商場建筑的完整性，必須建立完整的維修制度，制定年度維修計劃，準備年度維修投資，經(jīng)過管理局審查后，經(jīng)商家業(yè)委員會方面的審查批準(重大維修實行資金)，檢查維修結果。4.4.2確定工程特性根據(jù)商場建筑的損壞程度，水利工程分為大修、中修、質(zhì)數(shù)理三類。大修工程意味著建筑物的大部分主要結構都有嚴重損壞或部分倒塌的危險。部分部隊設施要用上述、下水道等代替、改造或新建。由于大修工程場所和安全要求，通常經(jīng)營業(yè)主必須停止營業(yè)。因此，工期安排及開工前的準備非常重要。中水工程是指建筑物部分受損，在局部維修中，僅推或拆少數(shù)主要構件，保持原有建