1、mb.bt信托模式房產(chǎn)開發(fā)操作流程概要1、mb.bt信托模式房產(chǎn)開發(fā)介紹mb.bt信托房產(chǎn)開發(fā)模式是指由承建方采用mb建筑體系中的工廠化標(biāo)準(zhǔn)件建設(shè)住宅，信托模式資金管理，貨幣方式移交給業(yè)主方的現(xiàn)代新型房地產(chǎn)開發(fā)模式（mb.bt信托模式）。簡(jiǎn)單地講，土地方出土地，承建方采用mb建筑體系，以bt信托的方式，集資金、基金、建設(shè)、銷售、房補(bǔ)、管理于一體地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)銷售，在雙方約定的時(shí)間內(nèi)，支付（移交）約定量的貨幣給土地方。使土地方基本得到在按原建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、原投資規(guī)模、原開發(fā)周期內(nèi)得到的適當(dāng)或合理（分成比例）的成本回收和利潤(rùn)回報(bào)。1.1、mb房產(chǎn)開發(fā)模式mb新型住宅開發(fā)項(xiàng)目是指以mb建筑體系科技為載體

2、、以政策扶持、資本運(yùn)作為工具、以對(duì)購房客戶實(shí)施補(bǔ)貼為市場(chǎng)推動(dòng)力的一種全新房地產(chǎn)住宅bt信托開發(fā)管理模式。mb全程為輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)體系，或稱輕鋼輕板房屋體系，簡(jiǎn)稱mb建筑體系。mb “輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)體系”是采用合金鋼方管鋼內(nèi)灌混凝土為柱，帽型鋼管內(nèi)灌注混凝土為梁及壓型鋼板或帽型鋼井格梁上鋪設(shè)一次性模板與混凝土組合成樓板的一種新結(jié)構(gòu)建筑體系。mb輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)建筑體系是由建設(shè)部組織研究實(shí)施，非常適合中國(guó)國(guó)情。1992年建設(shè)部下達(dá)了“八五”科研計(jì)劃， 1999年7月13日由建設(shè)部轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)建設(shè)部上報(bào)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化mb輕鋼輕板房屋體系研究課題為國(guó)家重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目。1999年8月20日國(guó)務(wù)院

3、辦公廳（國(guó)辦發(fā)72號(hào)文）轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等八部委關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見的通知，通知中制定主要目標(biāo)是“到2010年初步形成系列的住宅建筑體系，積極開發(fā)和推行使用輕鋼框架結(jié)構(gòu)及其配套的裝配式板材。通過住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)創(chuàng)新和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、縮短施工工期，降低成本，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率”。2000年6月19日建設(shè)部辦公廳發(fā)函（建辦科函94號(hào)）關(guān)于國(guó)家重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目“輕鋼輕板房屋體系”可行性論證報(bào)告的批復(fù)?！皣?guó)務(wù)院總理十分重視和關(guān)心親自批示有關(guān)部門組織落實(shí)”，于2005年完成了國(guó)家重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目的研發(fā)。正式出版mb輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)建筑體系建設(shè)行業(yè)專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育培訓(xùn)教材。mb輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)建筑體系

4、的先進(jìn)技術(shù)，1999年被列為國(guó)家重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目，2000年獲得國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局頒發(fā)的發(fā)明專利證書，擁有了自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)。2001年5月， 建設(shè)部批復(fù)：采用該體系設(shè)計(jì)的高層建筑正式通過審查，認(rèn)定該體系技術(shù)已經(jīng)成熟，符合現(xiàn)行規(guī)范，滿足使用要求，可以應(yīng)用于高層建筑設(shè)計(jì)。2004年獲環(huán)保部、科技部、農(nóng)業(yè)部、共青團(tuán)中央的聯(lián)合嘉獎(jiǎng)， 并獲得建設(shè)部的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、施工標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2005年建設(shè)部推薦mb輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)體系榮獲全國(guó)綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)。2006年獲建設(shè)部頒發(fā)的綠色、節(jié)能建筑科技成果獎(jiǎng)，長(zhǎng)期以來一直得到了中央領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持。隨著 2010 年4 月17 日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)發(fā)

5、布的輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程的正式實(shí)施，我國(guó)輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)業(yè)化步入了發(fā)展的快車道。mb建筑體系是國(guó)家重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目。目前在河南、山東、遼寧、廣西、上海等大規(guī)模起動(dòng)mb建筑體系建設(shè)。1.2、mb建筑產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)1.2.1、抗災(zāi)性能好mb建筑采用鋼與混凝土組合構(gòu)造，主體結(jié)構(gòu)采用壁厚616鋼管，內(nèi)灌混凝土制成，鋼板包混凝土式。是使受力構(gòu)件 引起“質(zhì)”的變化，強(qiáng)度明顯提高，管內(nèi)混凝土蓄熱，火災(zāi)時(shí)能延長(zhǎng)結(jié)構(gòu)的耐火時(shí)間，地震時(shí)能確保梁、柱不倒塌、建筑物不破壞，與抗中強(qiáng)震建筑物相比，抗震能力提高34倍，安全度大大提高。1.22、建設(shè)速度快mb建筑主體結(jié)構(gòu)采用冷彎成型矩型鋼管制成，主體結(jié)構(gòu)一次吊裝三至四層，

6、裝配式各種板材，形成規(guī)?；涮咨a(chǎn)，建設(shè)速度提高23倍。1.23、標(biāo)準(zhǔn)高、成本低mb建筑體系提高材料質(zhì)量等級(jí)，選用優(yōu)質(zhì)耐腐蝕鋼板、高強(qiáng)度混凝土、節(jié)能、保溫、墻體作防水處理。雖然增加材料成本，mb建筑體系自重減輕50，樁基用量減少，降低地基處理成本與混凝土框架建筑相比梁柱的混凝土用量降低50，運(yùn)輸費(fèi)用降低了；不用捆扎鋼筋和裝拆模板人工費(fèi)用降低，施工周期縮短，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用和各種輔助設(shè)施費(fèi)用。功能質(zhì)量提高與費(fèi)用下降兩項(xiàng)抵扣，總投資成本基本持平。1.24、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)約資源mb建筑就地取材，利用地下室水池的水溫把地能溫度與室內(nèi)溫度串聯(lián)成一體，室內(nèi)常年保持氣溫2226度，建筑物節(jié)能可達(dá)70?，F(xiàn)有水泥供

7、量比傳統(tǒng)方式建筑可增加一倍,節(jié)材50,節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材，真正實(shí)現(xiàn)發(fā)展節(jié)約型城市的目標(biāo)。1.25 、據(jù)初步測(cè)算，全國(guó)在現(xiàn)行的資源供給的條件下，可滿足建筑面積翻兩番的需求，真正達(dá)到了節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和發(fā)展節(jié)約型城市要求。1.26、用科學(xué)發(fā)展觀破解“住有所居”難題 ，只有采用mb建筑體系先進(jìn)技術(shù)才能轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，才能實(shí)現(xiàn)當(dāng)年設(shè)計(jì)、當(dāng)年建設(shè)、當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售。推行市場(chǎng)化購房補(bǔ)貼機(jī)制將部分收益逐年返回給購房者，降低購房者負(fù)擔(dān)力促使目前房?jī)r(jià)與大多數(shù)居民購房支付能力相匹配，讓百姓共享改革成果人人買得起住房，擴(kuò)大住房消費(fèi)，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。1.27、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代

8、化是一項(xiàng)全社會(huì)共同參與的事業(yè)。構(gòu)建了一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化科技金融服務(wù)平臺(tái)，從學(xué)術(shù)上稱作技術(shù)資本服務(wù)、金融資本服務(wù)、市場(chǎng)資本服務(wù)。而實(shí)質(zhì)性服務(wù)為了解決三角債及拖欠農(nóng)民工工資問題，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,提供業(yè)主工程款支付保函為開發(fā)商代為“付”錢；實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化代建費(fèi)方式為總承包企業(yè)全額“借”錢；推行購房補(bǔ)貼減輕購房者負(fù)擔(dān)，加快銷售促進(jìn)住房消費(fèi)為購房者“送”錢?？晒┥鐣?huì)共同使用和合作。2、mb.bt信托模式房產(chǎn)開發(fā)操作流程mb.bt信托模式房產(chǎn)開發(fā)操作流程為：土地方（開發(fā)商）出土地和設(shè)計(jì)，與我公司核實(shí)成本和利潤(rùn)，填寫住宅產(chǎn)業(yè)化bt合作項(xiàng)目報(bào)批表（見附件），經(jīng)上海公司批準(zhǔn)，與總承包方（我公司，由上海公

9、司授權(quán)指定）簽訂總合作協(xié)議，轉(zhuǎn)移項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)、銷售權(quán)、管理權(quán)等。由我公司協(xié)調(diào)啟動(dòng)國(guó)家mb發(fā)展（建設(shè)）專項(xiàng)基金全額注資到上海安信信托公司，同時(shí)本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)（指各種法律文書等）也委托信托管理；啟動(dòng)mb建筑體系的設(shè)計(jì)、住宅工業(yè)化生產(chǎn)、施工組裝、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收等；與專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司合作，啟動(dòng)購房補(bǔ)助基金（補(bǔ)助購房總額的50%）銷售房產(chǎn)。信托公司依法依規(guī)獨(dú)立收、支進(jìn)行資金管理。房產(chǎn)銷售完畢后，按約定時(shí)間，順位進(jìn)行資金支付：工程款（mb發(fā)展基金）；購房補(bǔ)助基金；土地方的收益（成本+利潤(rùn)）；總承包方的收益等。總承包方的物業(yè)管理，購房補(bǔ)助基金（20年），土地方土地物權(quán)將一直與購房業(yè)主同在。2.1土

10、地方（開發(fā)商）合作的基本要求凡是已取得政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司只需要取得：土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，項(xiàng)目公司缺少建設(shè)資金，愿意與我公司合作，愿意采用mb.bt信托模式開發(fā)房產(chǎn)，經(jīng)審核同意，簽訂相關(guān)協(xié)議，我公司負(fù)責(zé)投入項(xiàng)目后期全部建設(shè)資金。在成立項(xiàng)目公司的基礎(chǔ)上，本公司代建設(shè)方支付全部建設(shè)工程款，確保項(xiàng)目按時(shí)建設(shè)完成與迅速銷售，按約定支付土地方應(yīng)得的收益（成本+利潤(rùn)）。2.1.2項(xiàng)目選擇與土地方（開發(fā)商）要求項(xiàng)目選擇不投資大型公建，不投資大型外資行業(yè)，不做純商業(yè)地產(chǎn)和純別墅地產(chǎn)；項(xiàng)目必須是能夠帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的，有一定影響力的龍頭項(xiàng)目；項(xiàng)目必須

11、是縣級(jí)以上的核心區(qū)域項(xiàng)目，該區(qū)域有著良好發(fā)展前景。開發(fā)商資質(zhì)要求開發(fā)企業(yè)須具有二級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)；開發(fā)企業(yè)須有良好的企業(yè)信譽(yù)和行業(yè)信譽(yù)。合作流程：凡是開發(fā)企業(yè)己取得的房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益，乙方成立項(xiàng)目公司，提供貨幣、技術(shù)和消費(fèi)資本的三項(xiàng)服務(wù)，代甲方支付工程款并開出業(yè)主工程款支付保函，甲方不用任何建設(shè)資金。三項(xiàng)服務(wù)另外給甲方帶來縮短建設(shè)周期、提高生產(chǎn)力、降低投資成本、加快銷售、增加收益、降低投資風(fēng)險(xiǎn)。2. 2具體操作流程2.2.1土地方（開發(fā)企業(yè)）必須提供以下資料（1）、公司材料 企業(yè)簡(jiǎn)介、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、開發(fā)資質(zhì)證書、公司章程、財(cái)務(wù)報(bào)表（經(jīng)審計(jì)）、貸款卡及密碼復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及簡(jiǎn)介（2

12、）、項(xiàng)目材料 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、發(fā)展計(jì)劃局批復(fù)文件、國(guó)有土地使用證（房地產(chǎn)權(quán)證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)方案批復(fù)、工程設(shè)計(jì)圖紙、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（可補(bǔ)辦）。（3）投資的項(xiàng)目資產(chǎn)必須委托信托管理由信托公司負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)過程中的資產(chǎn)和資金進(jìn)行管理，并由信托公司進(jìn)行資產(chǎn)的公正分配。2.2.2操作程序（1）、溝通信息，雙方交換有關(guān)文件資料，讓土地方（甲方）公司了解mb建筑體系的實(shí)施方案。（2）、凡土地方（甲方）公司的開發(fā)項(xiàng)目符合我公司mb建筑體系要求的企業(yè)，填寫住宅產(chǎn)業(yè)化bt合作項(xiàng)目報(bào)批表（見附件1）。（3）、待我公司上級(jí)主管公司上?？?/p>

13、部審查批復(fù)后，我公司與土地方（甲方）公司簽訂總承包合同。土地方轉(zhuǎn)移項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)管理權(quán)和銷售權(quán)等。（4）、我公司發(fā)起成立項(xiàng)目公司。公司由我方負(fù)責(zé)，土地方（甲方）協(xié)助。mb建筑體系項(xiàng)目的報(bào)批、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收等手續(xù)按當(dāng)?shù)卣?guī)定的傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目程序同樣辦理。（5）、我公司協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司選定設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)費(fèi)用土地方（甲方）只需首付20%，設(shè)計(jì)單位的技術(shù)問題由我公司協(xié)助指導(dǎo)。土地方（甲方）公司已設(shè)計(jì)圖紙，我公司負(fù)責(zé)圖紙結(jié)構(gòu)部分按mb建設(shè)體系設(shè)計(jì)變更。 （6）、我公司協(xié)調(diào)資金、基金、施工建設(shè)、監(jiān)理、銷售等。（7）、項(xiàng)目完工進(jìn)入銷售后項(xiàng)目公司與上?？偛繎{受益人權(quán)益確認(rèn)書，在信托合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)獲得投資資金與利

14、潤(rùn)。 住宅產(chǎn)業(yè)化bt合作項(xiàng)目報(bào)批表 編號(hào)：合作說明：采用住宅產(chǎn)業(yè)化bt信托方式轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式，把利潤(rùn)與建設(shè)成本剝離，能保證商品房開發(fā)企業(yè)（土地方）合理的利潤(rùn)且能規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商取得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后按bt信托程序操作，就能獲得項(xiàng)目開發(fā)合理的收益，解決融資難、銷售難、投資風(fēng)險(xiǎn)等問題。開發(fā)企業(yè)（土地方）： (填寫) 法人代表：(填寫) 公司注冊(cè)地址：(填寫) 聯(lián)系人 ：(填寫)聯(lián)系電話：(填寫)郵箱：(填寫)工程名稱: (填寫) 該項(xiàng)目位于: (填寫) 總建筑面積 萬地上建筑面積： 建筑高度： 米地下建筑面積： 占地面積： 原計(jì)劃開發(fā)周期： 年定額施工期限： 年全部銷售完畢期限: 年 原計(jì)劃貸款： 萬元限： 月 貸款利率:融資成本: 萬元1取得土地費(fèi)用 萬元6財(cái)務(wù)費(fèi) 萬元2前期費(fèi)用 萬元7銷售費(fèi) 萬元3市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi) 萬元8各種稅費(fèi) 萬元4建筑安裝工程費(fèi) 萬元9預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見費(fèi)）5管理費(fèi) 萬元11總投資成本 萬元原計(jì)劃平均銷售單價(jià)： 元/平方米（銷售總收入除以建設(shè)總面積）可銷售面積 銷售單價(jià) 元/周邊銷售單價(jià) 元/銷售總收入 萬元營(yíng)業(yè)稅 萬元土地增值稅 萬元毛利潤(rùn) 萬元所得稅 萬元凈利潤(rùn) 萬元當(dāng)?shù)丶彝ピ缕骄杖耄?元當(dāng)?shù)爻鞘芯用袢丝? 萬人 開發(fā)企業(yè)（土地方）：xx房地產(chǎn)有限公司承諾：本企業(yè)自愿與上海xx地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公