1、深圳市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃二一五年十月 目 錄一、發(fā)展基礎1（一）發(fā)展成就1（二）主要特征4（三）發(fā)展形勢5（四）指導思想8（五）基本要求9二、規(guī)劃目標10（六）總體目標10（七）物業(yè)管理法制建設目標體系11（八）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展目標體系11（九）物業(yè)管理市場建設目標體系12三、發(fā)展戰(zhàn)略13（十）智慧物業(yè)戰(zhàn)略13（十一）轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略13（十二）標準先行戰(zhàn)略14（十三）人才興業(yè)戰(zhàn)略14（十四）品牌再造戰(zhàn)略15四、具體措施15（十五）以業(yè)主自治為關(guān)鍵，創(chuàng)建住宅小區(qū)綜合治理新格局15（十六）以信息技術(shù)為手段，優(yōu)化政府行政監(jiān)督與信息惠民17（十七）以依法治業(yè)為先導，完善物業(yè)管理法規(guī)與基本制度

2、18（十八）以深化改革為契機，促進物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級19（十九）以人才培育和理論創(chuàng)新為抓手，推動行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展20本規(guī)劃由深圳市住房和建設局組織編制，是我市第二個物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃，是未來五年我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。一、發(fā)展基礎（一）發(fā)展成就“十二五”期間，本市緊緊圍繞深圳市物業(yè)管理“十二五”規(guī)劃，進一步完善深圳市物業(yè)管理行業(yè)法制化建設；著力推動物業(yè)管理行業(yè)標準化建設；提升物業(yè)管理行業(yè)服務能力和水平；積極推進深圳市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，較好地完成了“十二五”規(guī)劃目標，促進了深圳市物業(yè)管理的發(fā)展。1.物業(yè)管理行業(yè)綜合實力實現(xiàn)新提升“十二五”期間，我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速。據(jù)統(tǒng)計，

3、深圳市物業(yè)管理行業(yè)生產(chǎn)總值由2010年的85.73億元增長到2014年的208億元，增長了122.27億元，增長幅度達到142.62%。2014年，物業(yè)管理行業(yè)生產(chǎn)總值占深圳市全市生產(chǎn)總值的比例為1.29%，占深圳市全市第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的比例為2.24%。截至2014年末，全市物業(yè)管理從業(yè)人員37.6萬人，相比于2010年增加12.5萬人，增長幅度達到49.80%；截至2014年末，全市物業(yè)管理從業(yè)人員占全市從業(yè)人員總?cè)藬?shù)的4.17%，相比于2010年增長0.59%?！笆濉逼陂g物業(yè)管理已成為深圳市國民經(jīng)濟的重要組成部分,物業(yè)管理行業(yè)的綜合實力實現(xiàn)新提升。2.物業(yè)管理法律法規(guī)體系建設實現(xiàn)新發(fā)

4、展截止2014年末，深圳市新出臺的法律法規(guī)和規(guī)范性文件主要有：深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例實施若干規(guī)定、深圳市綠色物業(yè)管理導則（試行）、深圳市綠色物業(yè)管理項目評價細則（試行）、深圳市物業(yè)管理生活垃圾減量分類工作指導意見、深圳市物業(yè)管理電子投票導則（試行）等。新的法律法規(guī)以深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例為主干，對培育市場、規(guī)范服務、引導行業(yè)健康有序發(fā)展起到了積極作用。3.物業(yè)管理市場的規(guī)范有序發(fā)展取得新進步“十二五”期間，我市物業(yè)管理市場的供給主體和需求主體都有了新發(fā)展。物業(yè)服務企業(yè)是物業(yè)管理市場最主要的供給主體，2014年末，全市納入統(tǒng)計的物業(yè)服務企業(yè)共1918家，其中一級資質(zhì)121家，占6.31 %。

5、2014年末，全市物業(yè)服務企業(yè)在管本市物業(yè)項目總建筑面積4.5億平方米，其中，住宅物業(yè)占64 %，商業(yè)與辦公樓物業(yè)占13 %，工業(yè)廠房物業(yè)占8 %，學校、醫(yī)院等其他物業(yè)占13 %。物業(yè)業(yè)主及使用人是物業(yè)管理市場最主要的需求主體，業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度的建立與有效實行為物業(yè)管理市場的規(guī)范有序發(fā)展提供了必要條件。2014年末，我市業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立率約為34 %。4.物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級取得新突破“十二五”期間，深圳市的一批品牌企業(yè)在做好物業(yè)管理基礎服務的同時，充分利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種資源挖掘邊際效益，通過延伸產(chǎn)鏈、創(chuàng)新服務內(nèi)容、拓展業(yè)務范圍、創(chuàng)造商業(yè)價值，在為業(yè)主提供生活便利并創(chuàng)造

6、物業(yè)增值的同時，企業(yè)也在轉(zhuǎn)型升級中獲得可觀經(jīng)濟效益。5.物業(yè)管理行業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新取得新成果“十二五”期間，深圳市的一批品牌企業(yè)在商業(yè)模式的創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應用、延伸服務的拓展、產(chǎn)業(yè)附加值的獲取等方面，做了很多有意義的探索。深圳市的一批本土企業(yè)在建立新的商業(yè)模式、管理方法上進行了深入探索，服務內(nèi)容從四項基礎業(yè)務，向生活管家升級；服務范圍從單純的物業(yè)管理向社區(qū)商務、公寓短租、商業(yè)運營、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)延伸。全面質(zhì)量管理、服務標準化、專業(yè)化、智能化、信息化的投入，收獲了可喜的社會效益和經(jīng)濟效益。6.政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管水平躍上新臺階“十二五”期間，面對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的新要求和新趨勢，深圳市物業(yè)主

7、管部門進一步解放思想、轉(zhuǎn)變觀念，積極適應經(jīng)濟社會新形勢的發(fā)展變化。始終保持與時俱進的精神、始終從服務經(jīng)濟社會發(fā)展、始終從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的大局出發(fā)，思考、策劃并創(chuàng)新監(jiān)管工作。推動監(jiān)管理念從審批思維到服務思維的轉(zhuǎn)變；監(jiān)管體制從政府單一主體到社會多元主體轉(zhuǎn)變；監(jiān)管體系實現(xiàn)主管部門單打獨斗到建立多部門協(xié)同機制的轉(zhuǎn)變；監(jiān)管手段從單純依靠行政手段到多種手段綜合運用的轉(zhuǎn)變。這“四個轉(zhuǎn)變”的實現(xiàn)標志著政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管水平躍上新臺階。7.對深圳市城市發(fā)展和人居環(huán)境改善做出新貢獻“十二五”期間，深圳市物業(yè)管理行業(yè)得到健康穩(wěn)定發(fā)展，為全市1000多萬居民營造了安全、清潔的生活和工作環(huán)境，廣大業(yè)主和物業(yè)使用

8、人對物業(yè)管理的認可程度得到進一步提高。物業(yè)管理的全面推進和廣泛覆蓋，提高了深圳市城市管理水平，改善了人居和工作環(huán)境，對增加收入、擴大消費和促進經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，對深圳市城市發(fā)展質(zhì)量提升和人居環(huán)境改善做出了新貢獻。 （二）主要特征“十二五”期間，在深圳市物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)政策的影響之下實現(xiàn)了持續(xù)、快速、平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)出以下發(fā)展特征：1. 物業(yè)管理行業(yè)趨于智能化物業(yè)管理的手段趨于智能化?；ヂ?lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、電子商務的迅猛發(fā)展正在為物業(yè)管理服務創(chuàng)新提供有力的工具和支撐?，F(xiàn)代控制技術(shù)、網(wǎng)絡通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的管理軟件實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設施設備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保、自動化辦公等系統(tǒng)

9、進行集中控制管理。 2.物業(yè)管理成為城市管理的必要組成部分深圳市物業(yè)管理以住宅為主，向?qū)懽謽?、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房、步行街、街道等各類城市綜合體的進入，展現(xiàn)出物業(yè)管理覆蓋的巨大能力。物業(yè)管理對公共秩序的維護，社區(qū)治理的參與，社會責任的擔當，以及協(xié)助政府開展安全防范職能的發(fā)揮，都使其成為深圳市城市管理不可或缺的組成部分。 3.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營模式多元化“十二五”期間物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營模式呈現(xiàn)出多元化特色。為了企業(yè)的生存和發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)自身條件及優(yōu)勢，選擇應對市場環(huán)境的策略，形成了形形色色的經(jīng)營模式，如產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式、社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營模式、內(nèi)部專業(yè)化模式、規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營模式、專業(yè)市場細分模式等。經(jīng)

10、營模式的多元化從一個側(cè)面反映了物業(yè)管理行業(yè)逐漸改變勞動密集型和簡單服務提供者的現(xiàn)狀，向依托現(xiàn)代科學技術(shù)、現(xiàn)代信息技術(shù)、現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理方式的轉(zhuǎn)變。4.物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展水平偏低深圳市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平仍然偏低，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：物業(yè)管理行業(yè)的社會認知度偏低；物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)體系有待進一步的完善；物業(yè)管理行業(yè)的核心產(chǎn)品定位不清晰；物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低；物業(yè)管理企業(yè)的市場定位模糊；物業(yè)管理行業(yè)缺乏健全的符合行業(yè)特征和市場規(guī)律的價格機制；業(yè)主的法律意識、契約意識、責任意識和自治能力有待提高；等等。（三）發(fā)展形勢“十三五”期間，深圳市的社會發(fā)展、城市建設、市場經(jīng)濟發(fā)育將為物業(yè)管

11、理行業(yè)的發(fā)展提供良好機遇。與此同時，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也會面臨諸多挑戰(zhàn)。1.深圳市社會經(jīng)濟快速穩(wěn)定發(fā)展2014年，深圳市的經(jīng)濟總量位列中國大陸城市第四位，是中國大陸經(jīng)濟效益最好的城市之一。2014年全年本地生產(chǎn)總值16001.98億元，比上年增長8.8%。人均生產(chǎn)總值元/人，增長7.7%。2010年到2014年，深圳市GDP翻了近一番，集中體現(xiàn)出“十二五”期間深圳市經(jīng)濟發(fā)展的輝煌成就。在深圳特區(qū)建立35周年之際，深圳市市委市政府高瞻遠矚，對未來5年的經(jīng)濟發(fā)展始終信心滿滿。政府工作報告提出，到2020年深圳市生產(chǎn)總值將達到2.6萬億元左右，人均生產(chǎn)總值3.5萬美元左右，率先實現(xiàn)生產(chǎn)總值和居民人均

12、收入“兩個翻番”。未來5年，深圳市會加大轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新驅(qū)動的步伐。積極促進“消費、轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新”的三者互動，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)再優(yōu)化再升級，著力以消費升級帶動產(chǎn)業(yè)升級，以供給創(chuàng)新促進需求擴大，打造國際消費中心。在創(chuàng)新驅(qū)動方面，將不斷強化“創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)投和創(chuàng)客”的“四創(chuàng)”聯(lián)動，努力建成更高水平的國家自主創(chuàng)新示范區(qū)?？焖侔l(fā)展的經(jīng)濟為深圳市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件，對物業(yè)管理行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展具有巨大的促進作用，為未來五年深圳市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供良好機遇。2.物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展面臨的主要困難與問題伴隨著深圳市經(jīng)濟的不斷發(fā)展和住房制度改革的不斷推進，我市已成為中國內(nèi)地物業(yè)管理發(fā)展的龍頭，行業(yè)發(fā)展速度

13、和水平一直位居國內(nèi)前列。與此同時，當前及未來一段時期內(nèi)，我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展依然面臨著如下主要困難和問題：一是物業(yè)企業(yè)管理成本急劇上漲，而價格調(diào)整機制失靈，造成眾多物業(yè)服務企業(yè)生存困難。隨著用工成本的持續(xù)剛性上漲，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營風險日益加劇，由此也引發(fā)了服務標準的降低和棄管小區(qū)現(xiàn)象等一系列社會問題。 二是專業(yè)人才隊伍匱乏。管理規(guī)模的擴大和業(yè)主要求的提高，使得行業(yè)對懂經(jīng)濟、會經(jīng)營、善管理、知法律、具有開拓創(chuàng)新精神的復合型人才需求激增，人才匱乏已經(jīng)成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問題。一線員工流動率不斷走高，也是當前企業(yè)遇到的難題。企業(yè)留不住有經(jīng)驗的管理人員和熟練操作員工，對保持和提升管理服務水平都帶來了

14、負面效應。 三是區(qū)域發(fā)展不平衡問題。原特區(qū)外地區(qū)與原特區(qū)內(nèi)地區(qū)相比，物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營管理能力、物業(yè)的規(guī)劃和建設水平、公共設施的配建等總體上均相對落后，加之原農(nóng)村社區(qū)居民的物業(yè)服務市場消費意識淡薄，物業(yè)管理發(fā)展水平明顯落后。四是社區(qū)物業(yè)管理糾紛日益增多。隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，我市物業(yè)管理覆蓋范圍不斷擴大，物業(yè)管理涉及的利益主體日趨多元化，長期發(fā)展所累積的各種矛盾糾紛問題日益突出。部分業(yè)主委員會非理性維權(quán)，忽視對業(yè)主責任與義務的教育。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會在維權(quán)中采取了不正當?shù)男问?，忽視了法律法?guī)允許的維權(quán)范圍和形式，影響了社區(qū)的穩(wěn)定、和諧。五是小區(qū)物業(yè)管理未納入社區(qū)治理體系，政府有關(guān)部門

15、對社區(qū)管理未進行有效整合，有些工作也未到位。政府各相關(guān)職能部門在物業(yè)管理行政監(jiān)管工作中缺乏有效的協(xié)同、聯(lián)動，對業(yè)主及物業(yè)使用人違規(guī)使用物業(yè)、違章搭建等違法違規(guī)行為的綜合執(zhí)法力度均有待強化。六是物業(yè)管理運營中的不合理負擔較重。如物業(yè)共用部位的電費長期按照商業(yè)用電收費標準收?。晃飿I(yè)管理服務費酬金制模式的納稅等問題，對行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展造成阻礙，實質(zhì)上也給業(yè)主和使用人帶來較大的負擔。（四）指導思想全面貫徹落實黨的十八大、十八大三中、四中全會精神，習近平總書記視察深圳市時重要講話精神和習近平總書記關(guān)于深圳市工作的批示精神，落實廣大省委十一屆三次全會作出的重要部署，堅持社會主義市場經(jīng)濟改革方向，順應經(jīng)

16、濟社會新發(fā)展和人民群眾新期盼，以增進民生福祉為依歸，以全面深化改革為主題，著力推動物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，著力激發(fā)物業(yè)市場活力。牢記使命，勇于擔當，解放思想，探索創(chuàng)新，在物業(yè)管理領(lǐng)域不斷深化改革，全面推進法治建設。進一步健全完善物業(yè)管理市場機制，更加突出物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的市場主體地位，培育市場主體的法律意識，提高市場主體依法行事的能力，推動物業(yè)管理更高水平的社會化、市場化和法治化。積極打造物業(yè)管理行業(yè)的“深圳質(zhì)量”和“深圳標準”，推動物業(yè)管理業(yè)態(tài)創(chuàng)新，增強物業(yè)管理行業(yè)核心競爭力，提高物業(yè)服務行業(yè)綠色環(huán)保水平，以“質(zhì)量、創(chuàng)新、綠色”為目標逐步實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，為全面建設小康社會、打造民生幸福城

17、市貢獻力量。（五）基本要求1.立足實際，明確思路從我國和我市物業(yè)管理實際工作出發(fā)，對我市當前物業(yè)管理發(fā)展形勢和未來趨勢進行把脈，對影響我市物業(yè)管理發(fā)展的各因素進行具體分析，對以往發(fā)展經(jīng)驗進行總結(jié)、升華，對已出現(xiàn)的發(fā)展問題進行系統(tǒng)分析、對癥下藥，對其他國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗有立場、有選擇地吸收。明確我市未來五年物業(yè)管理發(fā)展方向，理清發(fā)展思路，制定目標明確、途徑清晰的發(fā)展策略。2.深化改革，銳意創(chuàng)新牢記改革開放“排頭兵”使命，全面深化改革，充分發(fā)揮市場的決定性作用，簡政放權(quán)，推進法治建設，進一步厘清政府、業(yè)主、企業(yè)三者關(guān)系。直面“互聯(lián)網(wǎng)+”經(jīng)濟新形態(tài)，落實“深圳質(zhì)量”目標，以不斷創(chuàng)新推進物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型

18、升級，提高物業(yè)服務質(zhì)量，打造有核心競爭力的現(xiàn)代化物業(yè)服務行業(yè)。3.突出服務，重點突破政府部門應有退有進，在簡政放權(quán)的同時加快建設服務型政府，突出政府為行業(yè)發(fā)展、市場建設、業(yè)主自治提供服務的責任，著力于完善市場機制、培育市場主體、提供公共服務，針對其中的老、大、難問題制定專門解決計劃，集中力量有重點、分步驟地予以解決。4.完善機制，狠抓落實理順涉及物業(yè)管理的各政府部門的權(quán)責關(guān)系，強化各部門的協(xié)調(diào)聯(lián)動；健全完善市、區(qū)、街道辦三級管理體制，打造通暢、高效的實施渠道；依靠群眾、完善市場，以推進業(yè)主主體責任為核心，推動物業(yè)管理行業(yè)的健康成長。繼續(xù)依托年度計劃作為具體落實機制，切實提高規(guī)劃的實施效率。二、

19、規(guī)劃目標（六）總體目標繼續(xù)深化改革、突破創(chuàng)新、統(tǒng)籌布局，通過完善法制體系，強化政策引導，以循環(huán)經(jīng)濟與綠色低碳發(fā)展為目標，深化物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，以信息化手段加強物業(yè)管理業(yè)行業(yè)監(jiān)管力度，推動物業(yè)管理與社會管理的有機結(jié)合，提高我市基層治理與社區(qū)發(fā)展水平。通過制定行業(yè)全鏈條標準、打造大數(shù)據(jù)信息惠民平臺、實行誠信評價體系、繼續(xù)推進綠色物業(yè)管理與智慧社區(qū)建設，綜合提高業(yè)主自治能力，促進深圳市物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提升，實現(xiàn)行業(yè)有質(zhì)量增長，從而再造深圳市物業(yè)管理的全國性效應，并以物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為全市在新常態(tài)下的經(jīng)濟增長持續(xù)助力。（七）物業(yè)管理法制建設目標體系規(guī)劃期內(nèi)，深圳市住房和建設局將積

20、極向深圳市人大建言獻策，配合人大的立法工作，繼續(xù)深化完善我市物業(yè)管理政策法規(guī)體系，重點推進以下工作目標：1.修訂深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例；2. 修訂深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定；3.出臺深圳市物業(yè)專項維修資金使用規(guī)則；4.出臺深圳市物業(yè)專項維修資金續(xù)籌補建辦法；5.修訂深圳市物業(yè)管理電子投票規(guī)則；6.修訂深圳市綠色物業(yè)管理導則及其配套文件。（八）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展目標體系1.產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值目標規(guī)劃期內(nèi)，通過優(yōu)化物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在立足物業(yè)管理本業(yè)的基礎上，借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新興科技與社區(qū)經(jīng)營、社區(qū)養(yǎng)老等新興概念逐步實施產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級與再造，提升經(jīng)營性項目收入在物業(yè)服務總收入中的比重。規(guī)劃期末，

21、力爭深圳市全市物業(yè)服務企業(yè)的生產(chǎn)總值達到350億元，占全市GDP的比例達到1.40%；物業(yè)管理行業(yè)生產(chǎn)總值占第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的比率達到3.00%。2.物業(yè)服務質(zhì)量提升目標規(guī)劃期內(nèi)，確保全市物業(yè)服務業(yè)主滿意度指數(shù)水平穩(wěn)步提升，通過“物業(yè)管理業(yè)主滿意度深圳指數(shù)體系”測算的業(yè)主滿意度指數(shù)平均值力爭達到80。3.物業(yè)管理人才隊伍建設目標規(guī)劃期內(nèi)，逐步形成社會、行業(yè)、企業(yè)、個人四個方面的物業(yè)管理人才梯隊培育體系，持續(xù)強化專業(yè)技術(shù)人才的崗前培育與在崗培訓。深入推進項目經(jīng)理、部門經(jīng)理以及各級物業(yè)管理人員的繼續(xù)教育工作。（九）物業(yè)管理市場建設目標體系1.業(yè)主大會及業(yè)主委員會制度建設目標規(guī)劃期內(nèi)，積極推進符合條

22、件的住宅區(qū)業(yè)主大會成立與業(yè)主委員會選舉工作，發(fā)展多種多樣的業(yè)主自治形式，力爭實現(xiàn)半數(shù)以上的商品房住宅小區(qū)組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，絕大多數(shù)的業(yè)主大會與業(yè)主委員會能夠順利開展日常工作。規(guī)劃期內(nèi)，持續(xù)開發(fā)、優(yōu)化電子投票系統(tǒng)與投票規(guī)則，強化業(yè)主大會、業(yè)主委員會自治活動的日常監(jiān)管。2.物業(yè)管理信息交互大數(shù)據(jù)平臺建設目標規(guī)劃期內(nèi)，以我市信息惠民工程為契機，大力推進物業(yè)管理信息平臺搭建與開發(fā)，確保我市物業(yè)管理市場交易主體與政府監(jiān)管主體的有機結(jié)合，力爭成為全市物業(yè)管理行政監(jiān)管、信息交互、民生服務的綜合平臺。3.物業(yè)管理市場第三方機構(gòu)建設目標規(guī)劃期內(nèi)，積極培育和支持物業(yè)管理市場第三方專業(yè)機構(gòu)，如招投標咨詢、財

23、務審計、分析評估等，以政府購買服務、職能轉(zhuǎn)移等多種形式培育和支持物業(yè)管理第三方專業(yè)機構(gòu)的發(fā)展。三、發(fā)展戰(zhàn)略（十）智慧物業(yè)戰(zhàn)略科學技術(shù)是第一生產(chǎn)力，立足現(xiàn)代科學技術(shù)，特別是現(xiàn)代信息技術(shù)、通信技術(shù)和生物識別技術(shù)在物業(yè)行業(yè)的發(fā)展、運用，物業(yè)管理行業(yè)需要更前瞻性的“互聯(lián)網(wǎng)思維”，充分利用科技的力量，提升物業(yè)管理的核心競爭力，引領(lǐng)物業(yè)管理的新常態(tài)。一是通過信息化管理平臺，打造智能安防家園，形成更加暢順、智能和生態(tài)的交通動線，逐步健全和完善智慧社區(qū)建設，努力將深圳市建成宜居、和諧的智慧城市。二是將現(xiàn)代建筑技術(shù)、通信技術(shù)、計算機技術(shù)、控制技術(shù)等相互結(jié)合，打造物業(yè)管理的樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）、辦公自動化系統(tǒng)

24、（OAS）、通信自動化系統(tǒng)（CAS），提高建筑和物業(yè)管理的科技含量，提升建筑物的商業(yè)價值。三是科學利用能源，提高能源利用效率，提升新能源和可再生能源的占比，打造互聯(lián)網(wǎng)+智慧能源管控的模式，在物業(yè)的全生命周期內(nèi)實現(xiàn)管理節(jié)能、技術(shù)節(jié)能和經(jīng)濟節(jié)能，全面推進深圳市的綠色物業(yè)管理，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的低碳城市標桿?。ㄊ唬┺D(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略以深化改革、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整為契機，推動傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)橫向多元化發(fā)展，縱向延伸產(chǎn)業(yè)鏈，提高物業(yè)服務企業(yè)的綜合競爭力。探索建立新的物業(yè)管理商業(yè)模式、服務方式和管理方法，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的整體轉(zhuǎn)型升級。一是順應綠色經(jīng)濟發(fā)展趨勢，推動物業(yè)管

25、理由單向管理型向社會經(jīng)濟環(huán)境等綜合管理效益型轉(zhuǎn)變，倡導綠色物業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)引入綠色產(chǎn)品，減少資源浪費，充分發(fā)揮物業(yè)管理在構(gòu)建環(huán)保型、生態(tài)型城市中的積極作用。二是立足現(xiàn)代科學技術(shù),特別是網(wǎng)絡信息技術(shù)在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、運用，逐步健全和完善智慧社區(qū)建設，促進物業(yè)管理行業(yè)競爭力的不斷提升，增強廣大居民的環(huán)保意識，努力將深圳市建設成宜居、和諧的智慧城市。（十二）標準先行戰(zhàn)略規(guī)劃期內(nèi)，大力推進物業(yè)管理標準化工作，構(gòu)建深圳市物業(yè)管理行業(yè)標準體系，把標準的制定與行業(yè)發(fā)展相結(jié)合，把標準的實施與規(guī)范從業(yè)行為相結(jié)合，不斷擴大標準覆蓋范圍，提高標準適用性，逐步形成科學合理、層次分明、重點突出、能夠滿足整個行

26、業(yè)發(fā)展要求的標準化體系，以標準化手段全力支持深圳市物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，助推深圳市物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。（十三）人才興業(yè)戰(zhàn)略以國家中長期人才發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020）為統(tǒng)領(lǐng)，制定人才興業(yè)戰(zhàn)略實施辦法，強化人才機制，多途徑、多渠道培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才。在提升行業(yè)綜合競爭力的基礎上，通過搭建高效的“雙贏”互動平臺以充滿希望的事業(yè)留住人；以優(yōu)良的機制與待遇吸引人；以優(yōu)秀的企業(yè)文化熏陶人；以行業(yè)的發(fā)展遠景激勵人。努力打造優(yōu)秀的人才團隊，依靠人力資源優(yōu)勢提高行業(yè)的創(chuàng)新能力和發(fā)展水平。（十四）品牌再造戰(zhàn)略把品牌建設作為提升物業(yè)管理行業(yè)綜合實力、促進行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、增強企業(yè)核心競爭力、提高行業(yè)整體發(fā)

27、展水平的重要任務，綜合運用政策、資金、宣傳等手段，強化物業(yè)管理行業(yè)技術(shù)革新、標準化建設和企業(yè)文化創(chuàng)建，打造具有深圳特色的物業(yè)管理行業(yè)品牌戰(zhàn)略，推動深圳物業(yè)管理品牌的再造與持續(xù)提升。 四、具體措施（十五）以業(yè)主自治為關(guān)鍵，創(chuàng)建住宅小區(qū)綜合治理新格局為解決住宅小區(qū)中的突出問題，提升群眾居住滿意度，應堅持綜合治理，努力構(gòu)建政府監(jiān)管、市場主導、社會參與、居民自治四位一體和良性互動的住宅小區(qū)綜合治理格局。具體措施有：一是推動住宅小區(qū)綜合管理和專業(yè)服務主體責任落實。按照誰監(jiān)管行業(yè)誰負責、誰主管市場誰負責、誰收費誰負責的原則，建立本市住宅小區(qū)綜合管理和服務的責任清單，細化物業(yè)服務業(yè)務流程和操作指導手冊，明確

28、城管執(zhí)法、工商、公安、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、綠化、物價、民政、市政等相關(guān)職能部門在住宅小區(qū)綜合管理中的職責，強化政府管理和公共服務進住宅小區(qū)，并建立對住宅小區(qū)綜合治理工作方面的考核評價機制，為強化住宅小區(qū)綜合治理提供有力保障。切實將物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理和公共服務的范疇。二是繼續(xù)貫徹深圳市業(yè)主大會業(yè)主委員會指導規(guī)則、深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例、實施若干規(guī)定，進一步發(fā)揮基層政府組織即街道辦在業(yè)主組織管理中的作用。強化街道辦對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆、日常運作的指導、服務和監(jiān)督職責。三是探索將業(yè)主委員會納入基層管理的范疇，做實以基層黨組織為核心，以社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)社會組織等積

29、極參與和配合的“一核多元”的社區(qū)治理模式。在社區(qū)治理中突出黨的領(lǐng)導，鼓勵和支持符合條件的物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會成立黨支部，鼓勵和引導政府公職人員積極參選所居住小區(qū)業(yè)主委員會委員。通過黨建活動規(guī)范業(yè)委會的日常運作，提高業(yè)主委員會的履職能力和自律水平。四是優(yōu)化完善業(yè)主自我管理機制。結(jié)合實際，引導業(yè)主委員會通過法定和約定程序，對本小區(qū)的各項制度進行完善，并強化指導、監(jiān)督和服務，進一步規(guī)范業(yè)主委員會的日常運作；積極推動符合業(yè)主委員會成立條件的住宅小區(qū)抓緊成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。對尚無條件成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，由街道牽頭，幫助業(yè)主完善自我管理機制；對已成立但矛盾相對突出、運作不規(guī)范的業(yè)主委員會，由街

30、道重點關(guān)注、指導、監(jiān)督，提升業(yè)主自我管理能力。五是做實物業(yè)管理聯(lián)席會議。根據(jù)實施若干規(guī)定的要求，做實市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理聯(lián)席會議，市相關(guān)部門、區(qū)、街道要明確同級聯(lián)席會議工作職責，落實專門工作人員和專項工作經(jīng)費，完善日常工作制度，及時牽頭協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)中跨部門、跨領(lǐng)域的問題。經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)系會議議定的政府內(nèi)部工作事項，與會政府部門、機構(gòu)要堅決執(zhí)行；無正當理由而拒不執(zhí)行的，追究行政責任。六是建立物業(yè)管理誠信制度。凡違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、破壞建筑物承重結(jié)構(gòu)、拒絕繳納專項維修資金等物業(yè)使用違法違規(guī)行為，將納入個人誠信管理范疇。同時，積極研究將業(yè)主欠繳物業(yè)服務費行為納入個人誠信檔案，擬作為

31、市公共信用信息平臺試點項目進行推進。七是積極培育專業(yè)社會中介組織參與住宅小區(qū)管理。鼓勵通過政府購買服務的形式，探索專業(yè)社會中介組織提供公共服務和解決事項的社區(qū)治理模式，引導專業(yè)社會中介組織為業(yè)主大會組建、業(yè)委會換屆改選、物業(yè)選聘、維修資金使用、物業(yè)矛盾糾紛化解等住宅小區(qū)管理事務提供服務，形成專業(yè)社會組織提供公共服務和解決事項的社區(qū)治理模式。（十六）以信息技術(shù)為手段，優(yōu)化政府行政監(jiān)督與信息惠民如今政府管理進入電子政務時代，規(guī)劃期內(nèi)，應用信息技術(shù)改進行政監(jiān)管方式，提高物業(yè)監(jiān)管部門決策的正確性和預見性。具體措施包括：一是建立深圳市物業(yè)監(jiān)管信息平臺，采集物業(yè)管理市場主體信息，協(xié)調(diào)物業(yè)管理監(jiān)管各相關(guān)部門

32、，制定統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標準，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，信息公開，實行動態(tài)監(jiān)管，信息實時更新。二是運用信息技術(shù)的力量構(gòu)造適應信息化發(fā)展要求的政務形態(tài)，有效地利用信息技術(shù)，提供行政各個環(huán)節(jié)的查詢和監(jiān)督服務，進一步優(yōu)化監(jiān)督手段，擴大監(jiān)督領(lǐng)域，提高監(jiān)督效率。（十七）以依法治業(yè)為先導，完善物業(yè)管理法規(guī)與基本制度 國家治理現(xiàn)代化關(guān)鍵在法治化，法治化是讓“公平正義”的核心價值外化為管理制度和管理方法。因此，規(guī)劃期內(nèi)要進一步確立并完善以深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例為核心，以實施若干規(guī)定、深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定等為主干，以深圳市綠色物業(yè)管理導則、深圳市物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定等為輔的深圳地方物業(yè)管理三級法規(guī)體系，為物業(yè)管理創(chuàng)

33、新和規(guī)范化發(fā)展提供法規(guī)保障。具體措施包括：一是提升物業(yè)管理法規(guī)的位階和效力，就物業(yè)管理的內(nèi)涵、基本原則、各方主體法律關(guān)系、行政監(jiān)管體制等規(guī)定進行細化和明確。強化各政府相關(guān)職能部門政策法規(guī)的協(xié)調(diào)力度，促進物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的相互銜接。二是結(jié)合我市經(jīng)濟社會發(fā)展要求和物業(yè)管理工作新形勢，在2013年深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例立法調(diào)研的基礎上推動盡早啟動條例的修訂工作，并抓緊其配套文件修訂的前期調(diào)查研究工作。三是進一步健全和完善業(yè)主大會制度（包括業(yè)主代表大會制度、業(yè)主小組制度、業(yè)主委員會內(nèi)部監(jiān)督制度）、管理規(guī)約制度、物業(yè)專項維修資金制度、物業(yè)管理招投標制度等物業(yè)管理基本制度，以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作方

34、面的操作規(guī)程，加大各項制度的實行效率。（十八）以深化改革為契機，促進物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的新形勢下，引導物業(yè)服務企業(yè)提升綜合競爭力，實現(xiàn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，具體措施包括：一是鼓勵物業(yè)服務企業(yè)橫向多元化經(jīng)營，進入高附加值的領(lǐng)域發(fā)展，為業(yè)主提供更為豐富的社區(qū)增值服務。在傳統(tǒng)的保潔、綠化、安保和設施設備維護保養(yǎng)之外，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)在信息咨詢、房屋租售中介、家政服務、電子商務等領(lǐng)域，一方面滿足業(yè)主個性化需求，另一方面拓寬行業(yè)的發(fā)展空間，提升盈利能力，逐步演化為成熟的新興物業(yè)管理商業(yè)模式，帶動物業(yè)管理全行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。二是探索建立新型物業(yè)管理商業(yè)模式，縱向延伸產(chǎn)業(yè)鏈。將物業(yè)管理行業(yè)的活動延伸至房地產(chǎn)整個鏈條，包括房地產(chǎn)前期規(guī)劃設計，中期的招商策劃、代理營銷和后期的對物業(yè)資產(chǎn)的保值增值、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理等等。改變傳統(tǒng)單純依靠物業(yè)管理費盈利模式，促進新型商業(yè)模式的形成，進而推動行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。三是大力發(fā)展綠色物業(yè)管理。在“