1、目 錄一、房地產(chǎn)概論（1）（一）房地產(chǎn)概論 （二）房地產(chǎn)業(yè)包括內(nèi)容二、房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟中的地位及重要性（一）房地產(chǎn)業(yè)是整個城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)（二）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀及問題（一）當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（二）當前房地產(chǎn)市場的主要問題四、政府與房地產(chǎn)之間的相互作用與制約影響（一）地方政府對房地產(chǎn)的影響（二）土地市場中的地方政府行為（三）房地產(chǎn)市場中地方政府的作用機制（四）政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果不大的原因五、完善政府對房地產(chǎn)的政策（一）完善房地產(chǎn)市場的對策（二） 加強房地產(chǎn)的價格管理（三）盤活存量調(diào)整供需買賣結(jié)構(gòu)（四）完善土地使用權(quán)的管理六、結(jié)論 房地產(chǎn)作為我國重要的經(jīng)

2、濟支柱產(chǎn)業(yè)。隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了前所未有的關(guān)注。最近我國政府明確提出要將房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點。理論和實踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，能夠帶動和促進其他50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的興旺，進而引致整個國民經(jīng)濟的發(fā)展；但同時它也可能成為泡沫經(jīng)濟的載體，甚至可能導(dǎo)致全國性金融危機。所以，在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，必須有政府的干預(yù)與調(diào)控。筆者認為，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的干預(yù)與調(diào)控主要應(yīng)為：促進房地產(chǎn)市場的發(fā)育，維護房地產(chǎn)市場的運轉(zhuǎn)，彌補房地產(chǎn)市場的缺陷，調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟的重要組成部分，既不能夠過快

3、成長，又不可過度打壓。因此政府與房地產(chǎn)之間的關(guān)系處理顯得尤為重要。在此過程當中，政府既要幫助房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，也要考慮民生問題。政府政策在房地產(chǎn)的整體發(fā)展當中起到了非常重要的作用。一、 房地產(chǎn)概論（一）房地產(chǎn)概論房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。房產(chǎn)主要包括住房房產(chǎn)和營業(yè)性房產(chǎn)，地產(chǎn)主要包括土地和土地資本。土地

4、具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標準而進行的開發(fā)投資，這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。 房地產(chǎn)業(yè)： 房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。（二） 房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容：1國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等;2房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；3房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價和經(jīng)紀代理、物業(yè)管理。4房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市

5、場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。目前外資投資中國房地產(chǎn)主要有直接購買、設(shè)立獨資公司、購買股權(quán)成立合資公司三種方式。二、房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟中的地位及重要性房地產(chǎn)業(yè)以住宅開發(fā)、經(jīng)營為主體，在整個國民經(jīng)濟中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。在社會經(jīng)濟活動中，房地產(chǎn)業(yè)提供的商品和勞動有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性，它既是人民生活的基本要素，也是社會生產(chǎn)的基本要素。作為整個商品經(jīng)濟體系中的要素經(jīng)濟，它是任何社會活動，特別是城市經(jīng)濟活動所必需的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件，所以房地產(chǎn)屬于國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的拉動作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行

6、過程關(guān)系著國民經(jīng)濟中一大批相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)。(一)房地產(chǎn)業(yè)是整個城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)在社會生產(chǎn)和其他經(jīng)濟活動以及科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生、體育等活動中都離不開房地產(chǎn)，它是這些經(jīng)濟和社會活動的基礎(chǔ)、載體和空間條件。土地不僅是農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的直接作用場所，是這些生產(chǎn)勞動最重要的生產(chǎn)資料和對象，而且在其他產(chǎn)業(yè)中它仍是不可或缺的生產(chǎn)要素和物質(zhì)前提。一切經(jīng)濟活動和社會活動都離不開建筑物或構(gòu)筑物，而建筑物或構(gòu)筑物總量建立在某一地理方位的土地之上。除了必須使用建筑物或構(gòu)筑物及其地基外，還必須使用與這些活動相適應(yīng)的場地和交通用地。沒有土地，沒有建筑物或構(gòu)筑物，沒有一定的空間作為條件農(nóng)業(yè)生產(chǎn)無法

7、實施，工業(yè)活動無法開展，第三產(chǎn)業(yè)以及科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生、體育等活動也無法進行。住房作為房地產(chǎn)中相當大的一部分，又是社會生產(chǎn)14和其他經(jīng)濟活動以及科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生、體育等活動的主體一勞動力再生產(chǎn)的必要條件。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展尤其是科學(xué)技術(shù)的進步，人力資本成為國民經(jīng)濟中最重要的投入要素，以至于當今不同經(jīng)濟區(qū)域、不同企業(yè)的競爭基本上演化成了價值規(guī)律、勞動力素質(zhì)的競爭。住房作為人類社會最基本的生活資料，它是勞動力生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一，因為吃、穿用等消費活動都離不開房屋，勞動力再生產(chǎn)所需要的文化、教育、福利等用房也要房地產(chǎn)業(yè)提供才行。由此可見，房地產(chǎn)既是社會生產(chǎn)的基本條件，又是社會生活

8、的基本條件。它是城鎮(zhèn)國民經(jīng)濟生產(chǎn)和社會生活的物質(zhì)基礎(chǔ)。從形象上看，城鎮(zhèn)就是由無數(shù)房產(chǎn)和地產(chǎn)所構(gòu)成的。在市場經(jīng)濟條件下，城鎮(zhèn)要建設(shè)，城鎮(zhèn)經(jīng)濟要發(fā)展，房地產(chǎn)必須首先發(fā)展起來。開工廠要先有廠房和倉庫才行；開商場如果沒有營業(yè)廳和貨棧無疑是在建空中樓閣；搞開發(fā)區(qū)或高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)先要開發(fā)土地，搞好“三通一平”或“七通一平”，然后再建造工商業(yè)用房、辦公大樓和賓館、飯店、文化娛樂場所等。從當今社會經(jīng)濟狀況來看，一個城鎮(zhèn)其經(jīng)濟的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平，在很大程度上受制于該城鎮(zhèn)房地產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平。若該城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模適當，結(jié)構(gòu)與布局合理，質(zhì)量好，就會較有力地促進該城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的速度和質(zhì)量；反之，

9、若該城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模過大或過小，在結(jié)構(gòu)上存在問題，房地產(chǎn)業(yè)的管理狀況不佳，粗放經(jīng)營的特點明顯，該城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的速度和質(zhì)量就會受到較明顯的不利影響。從這種意義上說，房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。(二) 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，這主要體現(xiàn)在經(jīng)濟的發(fā)展需要各方面的建設(shè)與投入，人力、物力是必不可少的物質(zhì)條件，無論是哪一個行業(yè)，發(fā)展經(jīng)濟的前提都是先要投資建設(shè)配套的房產(chǎn)。由于房地產(chǎn)商品的行程需要用較長的時間，一般這個周期平均需要4年的時間，所以對于某一行業(yè)而言，要想發(fā)展就要提前規(guī)劃房產(chǎn)的建設(shè)。同時，房地產(chǎn)的投資開發(fā)又會引起其他許多行業(yè)的需求，對其他相關(guān)行業(yè)的

10、生產(chǎn)起到了帶動的作用。房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性，主要反映在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，能直接或間接帶動多個上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是生活資料消費品的增長。成思危副委員長在2002年用一組數(shù)字說明了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展所起的重要作用：在房地產(chǎn)業(yè)每投入100元可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170到220元的消費需求；商品房市場每實現(xiàn)100元銷售可帶動130到150元的其他商品的銷售；住宅建設(shè)每增加10個百分點可帶動國民生產(chǎn)總值增長1個百分點；住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。據(jù)有關(guān)專家測算，在我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌過程中，房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長保持較強的相關(guān)性。三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀及問題（一）當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀隨

11、著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)市場逐步走向規(guī)范化軌道。一個集土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，租賃、抵押和中介服務(wù)在內(nèi)的房地產(chǎn)和市場體系已基本形成。據(jù)有關(guān)資料顯示，“八五”期間我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展取得了很大成績，年到年，全國商品房銷售面積從萬平方米增加到約萬平方米，累計約達.億平方米，交易額從億元增加到億元，市場行為從原來單一的買賣，發(fā)展到現(xiàn)在的拍賣、招標、租賃、抵押和中介服務(wù)等多種形式。目前全國建設(shè)配套齊全的房地產(chǎn)固定市場約有家，已從根本上改變了前些年交易有市無場的問題，而且其建設(shè)水平也在普遍提高，并出現(xiàn)了一批功能全、信息多、服務(wù)好的固定市場，促進了交流，同時也使房地產(chǎn)交易制度化建設(shè)向

12、縱深發(fā)展，形成了具有中國特色的房地產(chǎn)交易管理制，得到了社會的廣泛承認和支持，收到了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。 (二) 當前房地產(chǎn)市場的主要問題 我國在長期的計劃經(jīng)濟時代中，理論和觀念上否認房地產(chǎn)的商品屬性，房地產(chǎn)業(yè)不被認為是一個獨立的產(chǎn)業(yè)，因而不存在房地產(chǎn)市場。改革開放后，隨著土地使用制度和住房制度改革的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)才真正成為一個獨立的產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來，房地產(chǎn)市場得以培育和不斷走向完善。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步很晚，發(fā)展又極為迅猛，因此房地產(chǎn)市場從培育到走向成熟的過程中，存在著一些具體現(xiàn)實問題，有待于人們?nèi)タ朔鉀Q，問題主要體現(xiàn)在以下幾方面： 1. 商品房屋的預(yù)銷售及存量閑置 主要表現(xiàn)在：一

13、是交房誤期。消費者從交房款開始，短則一年，長則二至三年才能拿到鑰匙，而且真正按期交付商品房的可謂廖廖無幾。二是自設(shè)合同。當前許多房地產(chǎn)開發(fā)商置各地出臺的商品房預(yù)售暫行規(guī)定于不顧，另行設(shè)置各自的合同，對售房者和買房者的責任規(guī)定實欠公允，遇到買主因賣方違約而提出退房時，往往只還本金不付利息，或不予辦理。三是合同違約，價格多變。主要表現(xiàn)在不按規(guī)定任意加價，約定不兌現(xiàn)等。四是隱瞞條款，質(zhì)量達不到標準。五是大做虛假廣告，且不按規(guī)定收取代收費用。 與此同時，我國商品房屋目前還存在有較大數(shù)量的空置，而造成空置的原因既有前幾年過熱帶來的后遺癥，也有發(fā)展投資不當，以及因資金、市場變化等因素。據(jù)調(diào)查，年商品房屋的

14、空置面積占當年竣工房屋面積的。由于推向房地產(chǎn)市場的商品房總量超過了市場的有效需求，使投入房地產(chǎn)業(yè)的資金難以進行良性循環(huán)，又導(dǎo)致盲目設(shè)立的開發(fā)區(qū)因資金等原因，無法開工建設(shè)，土地資源被閑置。造成了資金、資源的巨額浪費，給國家和投資者造成了巨額的經(jīng)濟損失。因商品房滯銷，資金難以周轉(zhuǎn)，迫使很多房地產(chǎn)開發(fā)公司破產(chǎn)或退出房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很快走向“低迷”狀況，房地產(chǎn)市場走向疲軟。短短七、八年間房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了“過熱”和“低迷”的大起大落的現(xiàn)象，形成了強烈的反差。 縱觀我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程，可以看出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要本產(chǎn)業(yè)發(fā)展所必須的自身條件，同時也還需相應(yīng)的環(huán)境條件。單純地由本產(chǎn)業(yè)來推動本產(chǎn)業(yè)，必然

15、起落無常，而社會、經(jīng)濟相關(guān)環(huán)境條件的造就主要靠國家的宏觀調(diào)控。國家隨時掌握房地產(chǎn)起落趨勢，及時通過價格、控量等手段，以及其它有關(guān)政策措施來實現(xiàn)其調(diào)控功能。房地產(chǎn)業(yè)才能健康、持續(xù)、快速發(fā)展，不致于大起大落。面對房地產(chǎn)市場的大起大落，供需嚴重失衡，是與國家對房地產(chǎn)市場缺乏宏觀調(diào)控手段直接相關(guān)的。2. 房屋價格居高難下 我國目前商品房的主要購買者，一般分為兩部分：一是機關(guān)企事業(yè)單位和社會團體，即公家購房；二是部分非一般工薪階層所能比的高收入者。這兩者購房均未能真正體現(xiàn)住房商品化的本來目的。單位購房分配給職工，同多年來的福利型住房制度沒有本質(zhì)的區(qū)別，其商品屬性未能充分體現(xiàn)。而高收入者由于在城市居民中所

16、占比例很小，其購房雖使住宅以商品原有的形式進入消費領(lǐng)域，但對推行住房商品化的作用不大。商品房價格如果長期居高不下，就很難實現(xiàn)住房商品化的目的。據(jù)國家統(tǒng)計局資料表明，近三年全國有多萬平方米商品房等售，這些商品房即使以每平方米售價元人民幣計，積壓資金也高達億元，而每年付出利息就高達至億元，由于絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都屬公有制，故商品房積壓造成的欠債，只得由國家負擔。與此同時，大陸城鎮(zhèn)卻有多萬戶人均居住面積在平方米以下住房困難戶。時下過高的房價，有成本上升的正常原因，但更大程度上是由于不合理的收費、攤派、片面追求高回報率所致。從目前商品房價格的構(gòu)成看，出讓金、征地費用、拆遷安置費等約占，配套工程、市

17、政設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點、教育設(shè)施配套，以及其他稅費占左右。再加上一些中介機構(gòu)在交易中買斷、整買零賣，加價出售，加上房地產(chǎn)商過分追求高利潤，使得樓價負擔更重。這種高額利潤實際上通過房價轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，雖然一時獲利，卻不利于長遠發(fā)展。3.房地產(chǎn)市場中政策因素的不明朗、操作中的不規(guī)范，為房地產(chǎn)市場蒙上了深層陰影目前，在房地產(chǎn)市場中，有苦于政策因素的不明確和操作中的不規(guī)范，主要體現(xiàn)在以下幾方面：1.“安居工程”實施的走樣為了解決低收入城鎮(zhèn)居民住房問題，改善并提高居民的居住條件，我國內(nèi)地城市推行了“安居工程”（平價房），為了鼓勵開發(fā)商投資開發(fā)建設(shè)居民住宅，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法明文規(guī)定國家將采取稅收

18、等方面的優(yōu)惠措施。建設(shè)部還頒布了建設(shè)部年實施“安居工程”意見，就實施“安居工程”需具備的條件、優(yōu)惠政策、住宅價格和銷售對象、施工質(zhì)量和物業(yè)管理等，作了具體規(guī)定和說明。然而，“安居工程”在實施中卻走樣了。某些實施“安居工程”的房地產(chǎn)開發(fā)商雖享受了政策上的優(yōu)惠，卻并沒有按“安居工程”的需求，提供質(zhì)優(yōu)價廉的安居房；有的房地產(chǎn)開發(fā)商以開發(fā)安居房為名，反而繼續(xù)擴充商品房屋的供給總量；購買安居房的消費者也不是真正的低收入者，從而擠占了業(yè)已空置的商品房屋的有效需求。2.商品房屋的價格競爭策略難以在市場中完全施展。由于各項不合理的收費和攤派打入商品房價成本過多，其在商品房屋成本構(gòu)成的比例較高，且各開發(fā)商之間并

19、非處于完全平等地位，還存在諸多不公平之處，使各開發(fā)商推向市場的商品房的價格競爭策略難以施展。3.城鎮(zhèn)住房制度改革與房地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善不配套。房地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善是以我國的城鎮(zhèn)住房制度改革為依托的。目前，我國城鎮(zhèn)住房制度改革邁出的步子不夠大，與房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善不配套。其主要表現(xiàn)是人們的思想觀念跟不上，年代以來，我國一直實行的是福利性的。四、政府與房地產(chǎn)之間的相互作用與制約影響(一) 地方政府對房地產(chǎn)的影響 自2004年以來，我國住房需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)快速上漲趨勢。同時，地方政府的土地收益猛增，土地收益已成為地方政府的第二財政。究其原因，我國特殊的土地產(chǎn)權(quán)制度決定政府對房地產(chǎn)

20、進行干預(yù)的必然性。當然，由于管理職能和目標函數(shù)不同，中央政府和地方政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)是不同的。地方政府既是房地產(chǎn)市場最直接的管理者，又是房地產(chǎn)發(fā)展的受益者，這種雙重地位決定房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中，地方政府行為的內(nèi)生性。房地產(chǎn)價格與居民收入水平的大幅度偏離，與地方政府不當干預(yù)或過度干預(yù)所導(dǎo)致的政府職能失靈分不開。本文重點分析地方政府在土地市場中的行為對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響。(二)土地市場中的地方政府行為在城市國有土地管理體制改革中，財稅的外在壓力使各級地方政府產(chǎn)生擴張用地的內(nèi)在動力。由于從中央到地方并未形成完整統(tǒng)一的土地所有權(quán)收益預(yù)決算體系，地方政府在此環(huán)境下將該項收益中的大部分進行“體外循環(huán)”，可以

21、更為靈活地進行地方財政支出安排，而不受中央財政的約束。這樣，地方政府不僅充當房地產(chǎn)市場的“裁判員”，而且活躍地扮演著“參與者”的角色。作為土地要素的主要供給者，地方政府對土地市場主要有土地征購、出讓定價與實物地租轉(zhuǎn)嫁等權(quán)限。1.土地征購 一般說，土地出讓的市場價格往往達到補償價格的幾倍乃至10倍以上。但由于集體產(chǎn)權(quán)人的缺失，農(nóng)民集體始終處于征購談判的劣勢地位，僅能獲得較低的土地補償。如，鐵路、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施占地補償一般是每畝50008000元；工商業(yè)占地對農(nóng)民的補償一般是每畝2至3萬元。而目前關(guān)于土地增值收益的分配格局為：出讓金30上交中央財政，70歸地方政府，土地劃撥的收入及稅費收益則完

22、全歸地方財政所有。據(jù)測算，土地增值溢價在農(nóng)地所有者、中央政府和地方政府之間的分配比例接近為1:1.47:3.44。而且，隨著招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定的實施，各城市普遍采取招標、拍賣、掛牌等市場手段出讓土地，土地市場交易價格大多會超出底價。由于溢價出讓土地的收益分配目前沒有成熟的制度規(guī)定，作為土地出讓執(zhí)行者的地方政府實際獲得了由于城市增長帶來的大部分土地增值收益。2.土地出讓定價由于中央政府通過GDP等經(jīng)濟指標來衡量地方政府的政績，地方政府有著強烈的實現(xiàn)和維護地方經(jīng)濟利益的動機。因此，地方政府容易產(chǎn)生短視行為。其中，存在通過大量出讓土地以獲得更多財政收入的內(nèi)在沖動。一些城市土地批租與城

23、市規(guī)劃嚴重脫節(jié)，出讓地塊不僅缺乏詳細規(guī)劃，有些甚至連總體規(guī)劃都沒有。在不規(guī)范引資和“低門檻”地價的刺激下，導(dǎo)致土地出讓市場失控，加上執(zhí)法不嚴和管理上的漏洞，引發(fā)大規(guī)模的土地投機和尋租行為。在土地招標和拍賣出讓的過程中，存在地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的雙方博弈。對開發(fā)商而言，土地報價越高，中標的機會越大，但其中標后的收益也就越小。如果信息是完全的，開發(fā)商之間的競爭將使地方政府獲得更大的收益。對地方政府而言，土地競買參與人數(shù)越多，地方政府能得到的價格就越高?？梢?，土地資源需求缺乏多元市場選擇余地，在我國單一國有土地產(chǎn)權(quán)供給的地方政府壟斷市場上，以招、拍、掛等方式出讓的土地總體規(guī)模較小，價格較高，且大多是

24、在外延式擴張的增量土地中實行這種機制。為使土地出讓毛收益最大化，地方政府通過限制土地供給量，造成兩者相互博弈的結(jié)果表現(xiàn)為土地價格的提高。 3.實物地租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可增加地方政府稅收，同時也會帶來地方政府財政支出的增加，包括對環(huán)境污染、交通擁擠、城市新增人口福利的支出及各種公共設(shè)施的支出等。城市基礎(chǔ)設(shè)施屬于公共物品，本應(yīng)由地方政府提供，但地方政府對土地出讓的絕對壟斷，使地方政府有條件將房地產(chǎn)開發(fā)的負外部性轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。地方政府進行土地出讓時，往往會將該地塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本作為附加條件。如果土地出讓的名義價格固定，附加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本就改變土地出讓的實際價格。一方面，地方政府努力尋求將財政

25、性支出范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)負擔轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)開發(fā)商，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)某項目時必須對周圍的城市基礎(chǔ)設(shè)施進行配套建設(shè)。如，房地產(chǎn)企業(yè)必須代建一定數(shù)量的道路、綠地等基礎(chǔ)公共設(shè)施，才能獲得土地使用權(quán)，這無疑會加大房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。另一方面，開發(fā)商總是以利潤最大化為目標，不愿承擔由房地產(chǎn)開發(fā)而帶來的外部性，只有在能將這種附加成本順利轉(zhuǎn)嫁給消費者的情況下，開發(fā)商才愿意接受這種成本分攤。 (三)房地產(chǎn)市場中地方政府的作用機制 在土地市場中，地方政府行為主要通過激勵機制來間接影響房地產(chǎn)企業(yè)投資決策，增強開發(fā)商的市場壟斷力量，使房地產(chǎn)市場波動呈現(xiàn)強幅波動和逆周期的特征。地方政府憑借對土地市場的“事實壟斷”

26、，影響房地產(chǎn)價格的主要手段有：1.通過控制土地出讓規(guī)模，實現(xiàn)土地出讓的壟斷高價，進而掌控房地產(chǎn)市場價格的形成。一方面，由于大型樓盤易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，地方政府傾向于借助房地產(chǎn)開發(fā)帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)風(fēng)險，推動區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟效益總體水平的全面提升。因此，地方政府出讓的地塊面積越來越大，這決定只有那些具備一定實力的大開發(fā)商才具有能開發(fā)。開發(fā)商一次性獲取上千畝甚至幾千畝開發(fā)地塊的現(xiàn)象已是司空見慣，有些開發(fā)項目的圈地規(guī)模多達萬畝以上。另一方面，地方政府對土地一律實行“價高者得”的供地方式，沒有對普通商品房與高檔商品房的土地供應(yīng)加以嚴格區(qū)分。這造成開發(fā)普通商品房的中小開發(fā)商難以獲得土地，被

27、擠出開發(fā)市場。市場供給以大開發(fā)商的“高端產(chǎn)品”為主體，與廣大中等收入階層的住房需求錯位，供求的結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，造成整體房價居高不下。如，北京市在2005年和2006年上半年招標掛牌出讓77宗土地中，溢價出讓的為33宗，而且自2005年12月以來，北京市招標掛牌出讓土地的溢價趨勢明顯。而且，單宗土地出讓面積和溢價幅度成正比例關(guān)系，樓面地價(成交價)隨土地規(guī)模增大而大幅提高。單宗土地出讓面積規(guī)模過大造成的后果：一是土地出讓單宗規(guī)模較大，開發(fā)商基于房價上漲的預(yù)期，可延長開發(fā)期(變相囤積土地)，以分期開發(fā)、分期銷售的方式在項目開發(fā)后期獲得土地增值，彌補前期成本。二是單宗土地出讓面積越大，開發(fā)商對土地利

28、用的調(diào)整空間和余地越大，獲取額外收益的可能性就增加。這樣不僅會放大區(qū)域內(nèi)土地的稀缺程度，造成單個開發(fā)商對區(qū)域市場控制程度的提高，間接助長開發(fā)商對區(qū)域房地產(chǎn)市場的操縱行為，還會削弱地方政府通過土地供應(yīng)調(diào)控區(qū)域房地產(chǎn)市場的能力。同時，由于大型企業(yè)的行為是市場走勢的一種信號，會進一步帶動其他房地產(chǎn)商的參與，形成較大規(guī)模的土地需求和開發(fā)的集聚效應(yīng)，從而形成區(qū)域性房地產(chǎn)投資繁榮的表面現(xiàn)象。 2.地方政府的不合理行為刺激開發(fā)商(尤其是實力有限的開發(fā)商)的尋租行為。開發(fā)商如果通過正當途徑獲得土地使用權(quán)，必須承擔很高的土地使用成本所帶來的風(fēng)險。因此，開發(fā)商為獲得最大利潤空間，爭取最大的壟斷定價權(quán)利，往往會通過

29、各種渠道進行尋租，以非市場途徑獲得土地使用權(quán)。另外，地方政府受政績考核目標的驅(qū)動，就有條件利用政府資源操縱市場進行各種尋租活動，利用公權(quán)誤導(dǎo)市場主體，追求經(jīng)營性用地土地使用權(quán)的“壟斷價格”。尋租行為造成土地市場價格不能真實反映土地資源分布的區(qū)域結(jié)構(gòu)和數(shù)量、質(zhì)量，從而錯誤發(fā)出供求價格信號，誤導(dǎo)土地資源配置和市場主體的行為。對尋租者來說，只要獲得具有排他性的土地產(chǎn)權(quán)，不管其產(chǎn)權(quán)是否完整，都可以通過交易進行尋租。租金分配的多少則取決于他們和地方政府的討價還價或取決于受懲處的風(fēng)險成本。因此，關(guān)系和權(quán)利成了交易的砝碼。當前城市土地尋租的主要方式有：1.是通過劃撥土地產(chǎn)權(quán)交易和轉(zhuǎn)變土地用途獲取土地收益。如

30、，2004年上半年，我國協(xié)議出讓土地面積占整個土地出讓面積的71.2，相當于招拍掛出讓土地面積比重的2.5倍，但協(xié)議價款僅占整個土地出讓價款的38.4，只相當于招拍掛出讓土地價款比重的62.3。2.是通過不規(guī)范協(xié)議出讓的“黑箱”操作，在土地受讓價格和市場轉(zhuǎn)讓價格之間設(shè)定租金。3.是地方政府以實物地租形式，模糊土地真實價格，層層截留土地收益，憑借權(quán)利設(shè)租(四) 政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果不大的原因 我國政府緊鑼密鼓的出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，雖然取得了一定的效果，但是里政府預(yù)期的目標還有一段距離，從2003年至今，我國采取的調(diào)控措施包括土地供應(yīng)，以增加供給；增加交易手續(xù)，以抑制房地產(chǎn)的投機

31、性，提高按揭貸款利率，利用稅收杠桿，進行輿論引導(dǎo)等。 政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控效果不大的原因是多方面的主要有：1.地方政府利益與房地產(chǎn)市場的高度共生性。在分稅體質(zhì)下，地方政府的財源有限?！巴恋刎斦笔瞧渲饕杖雭碓?，這些收入包括土地轉(zhuǎn)讓收益，房地產(chǎn)上的稅收收益等，可以收，地方政府是商品房行業(yè)的最大獲益方。并且我國的干部考核制度以GDP作為主要指標，這兩方面的原因?qū)е碌胤秸畧?zhí)行中央政府政策的力度大打折扣。2.市場需求旺盛。我國正處在城市化的進程中，未來一段時間，農(nóng)村人口大量涌入城市還會帶來更大的住房需求，此外還包括城市居民改善住房條件的住房需求，城市拆遷改造的強制性需求及投資者和投機者的需求等

32、。這幾股力量擰和在一起，對有限的住房供給造成巨大壓力。3.投機行為張狂。眾多中介組織和社會投機金參與房屋炒作，對房屋供應(yīng)緊張，房價飆升，市場混亂起到了推波助瀾的作用。人們耳熟能詳“溫州炒房團”和國外資金通過各種途徑進入國內(nèi)炒房產(chǎn)便是有力的例證。4.住房供求失衡。住房供給的增加趕不上需求的增長，市場供求關(guān)系失衡，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上述問題存在的一個深層次原因。開發(fā)商追求利益最大化的本性使他們更傾向于開發(fā)大面積的奢華住房，對普通商品房的開發(fā)相對來說不是特別多。更由經(jīng)濟適用房及廉租房開發(fā)成本高而價格低，一些地方政府的錯位使他們也不愿意對低價房進行建設(shè)。導(dǎo)致房子空置雖然很高，但是還是有很多人買不起房子。

33、5.部分地方政府從本地局部利益出發(fā)，片面追求經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)市場的短期繁榮。忽視宏觀調(diào)控的重要性和緊迫性，在實施過程中對中央的調(diào)控政策進行過濾。選擇對自身有利的內(nèi)容執(zhí)行，或者采取替代式和象征式執(zhí)行。造成“上有政策、下有對策”的執(zhí)行偏差，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在執(zhí)行中走樣，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題未能得到即使有效地解決，影響了政府宏觀調(diào)控措施的實施效果。五、完善政府對房地產(chǎn)的政策（一）完善房地產(chǎn)市場的對策第一，應(yīng)對當前預(yù)銷售中存在的突出性問題制定出切實可行的促進銷售、搞活流通的政策措施來，清理項目，完善配套，控制成本，降低價格，發(fā)展中介，簡化手續(xù)，根據(jù)第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展、流動人員快速增加和城市化

34、進程加快的現(xiàn)狀，結(jié)合戶籍制度改革，而適當放寬購房對象的身份限制，促進銷售。第二，加強商品房屋預(yù)售許可證管理制度，在商品房預(yù)售中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須按土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證等到縣級以上房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，接受房地產(chǎn)管理部門的審查。符合城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，可授予其商品房預(yù)售許可證，只有獲得許可證，開發(fā)商方能預(yù)售商品房。在商品房預(yù)售時，應(yīng)在同一時間與預(yù)購者簽訂房地產(chǎn)預(yù)售契約，不能以自己制定的合同或認購書代替，以防止出現(xiàn)“炒地皮”、“樓盤”、“爛尾”等損害消費者利益的現(xiàn)象。第三，實行預(yù)售款的監(jiān)管制度。法律規(guī)定，商品房預(yù)售所得的款項必須用于有關(guān)工程的建設(shè)。推行商品房屋預(yù)售做法的港臺地區(qū)，預(yù)

35、售款的監(jiān)管是交由中介服務(wù)機構(gòu)來完成，錢交給第三人手里，以體現(xiàn)公平。我們的交易所作為房地產(chǎn)交易的管理、契約監(jiān)證部門，也應(yīng)把我國商品房的預(yù)售監(jiān)管的責任承擔起來。第四，商品房預(yù)售合同的管理。有關(guān)法律、法規(guī)、文件應(yīng)對預(yù)售合同的內(nèi)容進行嚴格的規(guī)定，同時預(yù)售合同中應(yīng)明確規(guī)定面積和誤差范圍、建材配備等級，保質(zhì)期限、工期和交付使用期，市場管理者還應(yīng)對合同的執(zhí)行情況跟蹤管理，對損害消費者利益的事情，主動采取措施予以處理。另外，還應(yīng)加強商品房預(yù)售，廣告管理、預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓管理，以及運用法律行政等手段進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為。（二） 加強房地產(chǎn)的價格管理我國的城市房地產(chǎn)管理法確立了作為房地產(chǎn)市場管理核心的房

36、地產(chǎn)價格評估制度、成效價格申報制度、基準地價、標準地價、重置價格測定公布制度，這些制度對于規(guī)范房地產(chǎn)市場的價格行為，維持市場價格秩序?qū)⑵鸬椒e極作用，如何引導(dǎo)市場健康發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)價格行為，應(yīng)該采取一些綜合性措施。第一，加強宏觀調(diào)控，適當施以政策傾斜，著眼于房地產(chǎn)的長遠發(fā)展與小康住宅目標，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商加大投資普通住宅，嚴格控制新建住宅的標準。第二，降低房價與提高居民購買力同步進行。有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)方針政策，法律規(guī)章，對房地產(chǎn)交易市場進行價格調(diào)控。嚴格按照國家有關(guān)作價辦法，以成本為主要依據(jù)，進行最高限價。同時，政府、開發(fā)商和居民都要對降低商品房價格承擔相應(yīng)的義務(wù)。政府部門要加強管理，在

37、試點的基礎(chǔ)上，組建住宅銀行，提供抵押貸款保險，對普通住宅提供必要的優(yōu)惠。開發(fā)商要確定合理的利潤，以盡快入市回收投資。居民要樹立住房商品化與住房消費觀念，減輕對“福利房”的依賴。第三，加強稅收管理，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收入再分配。目前我國房地產(chǎn)稅種設(shè)置體系基本上是參照其他行業(yè)的稅種而制訂的，沒有充分考慮房地產(chǎn)業(yè)自身的特點，今年開始征收的土地增值稅，僅是土地轉(zhuǎn)移增值稅，沒能覆蓋土地增值稅的所有對象，今后還應(yīng)逐步設(shè)置土地租賃增值稅，定期土地增值稅等，實行高利潤用地行業(yè)高稅額，以節(jié)約用地、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，完善房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅，進一步確立房地產(chǎn)作為財產(chǎn)與資產(chǎn)的稅種。同時，應(yīng)考慮將房地產(chǎn)稅收的絕大部分劃給地方政

38、府，建立起以房增稅為主體的地方稅收體系。房地價格評估、基準地價、公平地價、出讓底價、房屋重置價格的確定與公布，房地產(chǎn)交易價格的申報、產(chǎn)權(quán)登記等與房地產(chǎn)稅配套的房地產(chǎn)價格制度也需進一步建立完善。第四，建立房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)及評估專業(yè)隊伍，大力發(fā)展社會中介組織和社會房地產(chǎn)估價咨詢服務(wù)，建立房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)絡(luò)，引導(dǎo)市場價格運行。加強房地產(chǎn)價格法制建設(shè)，創(chuàng)造公平競爭的法制環(huán)境。加強對企業(yè)和評估人員的政策指導(dǎo)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高管理人員和專業(yè)人員素質(zhì)。（三）盤活存量調(diào)整供需買賣結(jié)構(gòu)由于現(xiàn)在市場商品房空置較大，消化問題嚴重。資金積壓，以及前一階段的結(jié)構(gòu)不合理等問題，不僅影響了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，還影響到金融業(yè)及

39、其他行業(yè)和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此盤活存量，從存量的流動重組當中擺脫困境，應(yīng)不失為扭轉(zhuǎn)被動局面的對策。把過高的房價降下來。其一政府有關(guān)部門要規(guī)范收費，取締層層加碼的地方不合理收費；其二房地產(chǎn)開發(fā)商要把投資回報率放到平均利潤左右的基礎(chǔ)上。同時，住宅價格也可以試行商品房和福利房“雙軌制”。大力發(fā)展租賃業(yè)，鑒于城鎮(zhèn)居民的購房能力的限制，可以轉(zhuǎn)而發(fā)展租賃業(yè)。房地產(chǎn)商利用這一趨勢轉(zhuǎn)向租賃市場，不失為一大良策。開拓房地產(chǎn)金融市場，只有同金融市場相配合，房地產(chǎn)市場才能完善發(fā)展。金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)同屬于國民經(jīng)濟的第三產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)是價格昂貴的商品，消費者一般較難一次支付房款，需要銀行提供長期低息貸款支付。同時

40、金融業(yè)在發(fā)放貸款時，對抵押品信用的選擇是很嚴格的，由于房地產(chǎn)在絕大多數(shù)情況下，具有保值增值的特性，是最穩(wěn)定的抵押品，這就使房地產(chǎn)天然地成為金融業(yè)在金融活動中最好的參與者。推進住房體制改革。由于房地產(chǎn)市場需求的交叉彈性大。買房與租房可以互相替代，如果房租高，比較起來買房更合適，就會促進住房的需求量上升。同時也應(yīng)深化房地產(chǎn)生產(chǎn)體制的改革，強化房地產(chǎn)投資的集約利用，提高房地產(chǎn)投資效益。與此同時，要加快房地產(chǎn)發(fā)展的步伐，就必須調(diào)整供需和買賣結(jié)構(gòu)，在供的方面要突出重點，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資從高檔建筑向中低檔住宅發(fā)展，增加有效供應(yīng)。在需求一方，要充分放開搞活二、三級房地產(chǎn)市場，以更優(yōu)惠的條件普遍推廣購房抵押或低息貸款，讓欲購者感到他們的目標并非是可望不可及的。另外，強化售后服務(wù)也是及其重要的。商品房的售后管理是一項較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到社會的各個方面，售后