1、精品城中村改造相關(guān)基本法律知識(shí)一、城中村改造后的形態(tài)變化1.農(nóng)業(yè)戶口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口；2.集體土地性質(zhì)變更為國(guó)有土地性質(zhì)；3.村民委員會(huì)變更為居民委員會(huì)；4.集體企業(yè)改造為股份制企業(yè)?！痉梢罁?jù)】第二條五項(xiàng)：“下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有：(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地?！薄窘忉屢庖?jiàn)】國(guó)務(wù)院法制辦公室、國(guó)土資源部:“該項(xiàng)規(guī)定，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國(guó)家所有?！倍⒊侵写甯脑斓姆绞?.政府主導(dǎo)，由支付完成前期土地開(kāi)發(fā)，然后公開(kāi)出讓土地。2.村集體自

2、籌資金，自行完成改造。3.開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，雙方合作。是目前常見(jiàn)的模式。PS.政府資金不足以主導(dǎo)前期的土地開(kāi)發(fā)，絕大部分的城中村改造都是采用第3種方式，村集體與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)。有些村資金雄厚，采用的是第2種改造方式。在南方一些地區(qū)，政府資金充裕，采用第1種方式的居多。三、城中村改造的程序1、制定規(guī)劃方案，根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，統(tǒng)籌考慮村民安置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域功能等因素，有轄區(qū)城中村改造辦公室編制。內(nèi)容包括村莊現(xiàn)狀、拆遷安置方案、用地規(guī)劃、建設(shè)設(shè)計(jì)方案、經(jīng)濟(jì)效益分析等。2、改造項(xiàng)目由轄區(qū)政府向市城中村改造辦公室提出申請(qǐng)，辦公室初審后，報(bào)市政府批準(zhǔn)后列入掛在年度計(jì)劃。具體手續(xù)由各村寫

3、出書(shū)面申請(qǐng)報(bào)送大變樣辦公室，由大變樣辦公室當(dāng)天將審批材料向涉及到的各部門發(fā)送城中村改造限時(shí)審批通知單，明確內(nèi)容和時(shí)限。各審批部門收到城中村改造限時(shí)審批通知單后，主動(dòng)與城中村聯(lián)系，索要和幫助整理有關(guān)資料，出具審批意見(jiàn)后送達(dá)大變樣辦公室。土地出讓手續(xù)原則上整體出讓（需要將集體土地變更為國(guó)有土地的一并上報(bào)審批），由規(guī)劃局出具規(guī)劃條件，土地局確定出讓條件。列入改造計(jì)劃后，首先制定改造規(guī)劃方案，由規(guī)劃部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，再制定土地利用方案和規(guī)劃方案，報(bào)土地、規(guī)劃部門批準(zhǔn)后作為改造基本條件。3、改造方案經(jīng)轄區(qū)政府初審后，由市規(guī)劃局會(huì)同建設(shè)、土地、房管等部門會(huì)審后實(shí)施。4、改造方案確定后，規(guī)劃據(jù)不再審批其

4、他項(xiàng)目，改造范圍內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)單位，無(wú)論隸屬關(guān)系，應(yīng)服從城中村改造方案。四、土地利用要求：1、城中村改造范圍內(nèi)的土地納入全市用地計(jì)劃，除城中村改造用地外，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行收儲(chǔ)。2、城中村范圍內(nèi)的市政及公用設(shè)施用地、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置村民用地、回遷安置村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)服務(wù)及辦公設(shè)施用地，以劃撥方式供地，其他的以公開(kāi)出讓方式供地。3、鼓勵(lì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位采取一級(jí)開(kāi)發(fā)模式整體實(shí)施城中村改造。轄區(qū)政府商土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托有實(shí)力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)模式實(shí)施城中村整體改造，先期拆遷安置和建設(shè)投資，在土地公開(kāi)出讓所得中支付。出讓凈收益的90%用于村民社會(huì)保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)建設(shè)，剩余10%用于轄區(qū)支付組織

5、城中村改造工作。4、土地出讓方案有轄區(qū)政府、村商國(guó)土、規(guī)劃部門制定，由市國(guó)土部門商轄區(qū)政府、村組織實(shí)施。五、拆遷安置1、實(shí)行“一村一案”，由轄區(qū)城中村改造辦公室指導(dǎo)改造實(shí)施單位制定，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員全體大會(huì)或代表大會(huì)表決通過(guò)，經(jīng)轄區(qū)政府審查同意后，報(bào)市拆遷辦批準(zhǔn)和市城中村改造辦公室備案后實(shí)施。村集體根據(jù)規(guī)劃及土地利用方案，制定具體拆遷安置方案，每戶回遷面積原則上不超過(guò)300平方米，安置方案必須經(jīng)村全體大會(huì)或代表大會(huì)討論通過(guò)。對(duì)于城中村改造中符合宅基地發(fā)放條件而沒(méi)有發(fā)放的居民，可自愿在回遷區(qū)域內(nèi)按建安工程造價(jià)國(guó)民一套住房。安置渠道：現(xiàn)房安置、回遷安置（每戶安置不超過(guò)140平方米住宅一套）、貨

6、幣補(bǔ)償，按照市場(chǎng)價(jià)上浮20%給付現(xiàn)金。2、改造應(yīng)當(dāng)按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置住宅的原則。舊村未拆除的，其他建設(shè)項(xiàng)目不得開(kāi)工建設(shè)。3、城中村范圍內(nèi)的道路、管網(wǎng)、路燈、綠化等設(shè)施的拆遷騰場(chǎng)、建設(shè)由實(shí)施單位承擔(dān)。六、相關(guān)政策1、土地一律實(shí)行招拍掛的方式，一級(jí)開(kāi)發(fā)單位沒(méi)有競(jìng)得土地使用權(quán)的，除拆遷成本外，給與10%的利潤(rùn)。（拆遷成本包括回遷安置用房、市政實(shí)施建設(shè)、回遷集體商業(yè)用房、辦公用房等）2、回遷安置用房、集體商業(yè)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的供地方式原則上與商品房開(kāi)發(fā)用地整體招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)出讓，但村里可以申請(qǐng)回遷用地以劃撥方式或協(xié)議方式出讓。村民安置用房可以轉(zhuǎn)讓，但需要補(bǔ)繳轉(zhuǎn)讓價(jià)款1%的出讓金。一級(jí)開(kāi)發(fā)模式：指由開(kāi)發(fā)商受政府委托對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，然后再進(jìn)行出讓。實(shí)踐中政府對(duì)土地進(jìn)行出讓的行為稱為一級(jí)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)組織從支付手中拿地后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為為二級(jí)市場(chǎng)）。全地價(jià)：指政府土地出讓所得的總價(jià)，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土