1、,我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管方式及業(yè)務(wù)流程介紹,武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中心,一、監(jiān)管方式介紹,二、業(yè)務(wù)流程介紹,三、重點(diǎn)問(wèn)題解答,監(jiān)管方式,Image Info www.wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use.,監(jiān)管方式,法律依據(jù)： 1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 2、城市商品房預(yù)售管理辦法 3、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于

2、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知（建房201053號(hào)） 4、關(guān)于進(jìn)一步加快保障性住房建設(shè)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（武政規(guī)20111號(hào)） 5、市人民政府關(guān)于印發(fā)武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法的通知武政規(guī)201215號(hào) 6、市房管局、省銀監(jiān)會(huì)、人行營(yíng)管部關(guān)于明確新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知武房發(fā)2012164號(hào) 7、市房管局關(guān)于印發(fā)武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則的通知 武房規(guī)20122號(hào),監(jiān)管方式,監(jiān)管部門(mén)及監(jiān)管機(jī)構(gòu) 市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管部門(mén)）,負(fù)責(zé)辦法的組織實(shí)施; 市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中心是

3、本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)），具體負(fù)責(zé)新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作; 資金監(jiān)管一科(4018)負(fù)責(zé)監(jiān)管賬戶開(kāi)戶、簽訂三方協(xié)議、現(xiàn)場(chǎng)查勘、撤銷(xiāo)監(jiān)管業(yè)務(wù)。 資金監(jiān)管二科（4029）負(fù)責(zé)資金撥付、沖正、銀行對(duì)賬業(yè)務(wù)。,監(jiān)管方式,全程全額、重點(diǎn)監(jiān)管 新建商品房預(yù)售資金實(shí)行全程監(jiān)管。對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。 全程：自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始，至辦妥房屋所有權(quán)初始登記后止。 全額：由購(gòu)房人按合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款全部交入監(jiān)管賬戶。具體包括首付款（含定金、誠(chéng)意金）、預(yù)售商品房按揭貸款、分期付款等各種售房收入。 重點(diǎn)監(jiān)管：按照預(yù)售款的一定比例進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，該部分資金

4、只能用于工程建設(shè)。 -非重點(diǎn)監(jiān)管：預(yù)售款中重點(diǎn)監(jiān)管資金之外的資金為非重點(diǎn)監(jiān)管資金。,監(jiān)管方式,重點(diǎn)資金監(jiān)管監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目形象進(jìn)度已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂并已支付完封頂工程費(fèi)用的開(kāi)發(fā)企業(yè)，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目總預(yù)售款的25%； 對(duì)形象進(jìn)度達(dá)到項(xiàng)目1/2并已支付相應(yīng)工程建設(shè)費(fèi)用的，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目總預(yù)售款的30%； 未支付工程費(fèi)用的，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目總預(yù)售款的35%。 總預(yù)算款=預(yù)售方案?jìng)浒钢信鷾?zhǔn)的可售建筑面積*預(yù)售均價(jià),重點(diǎn)監(jiān)管資金累計(jì)支付比例,節(jié)點(diǎn)1,節(jié)點(diǎn)2,節(jié)點(diǎn)3,節(jié)點(diǎn)4,35%,65%,95%,100%,監(jiān)管方式,-取得商品房預(yù)售許可證1個(gè)月后的，申請(qǐng)使用資金額度不得

5、超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金核定總額的35%； -結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累?jì)申請(qǐng)不得超過(guò)65%； -竣工驗(yàn)收的，累計(jì)申請(qǐng)不得超過(guò)95%； -完成初始登記的，累計(jì)申請(qǐng)完成100%。 -完成房屋所有權(quán)初始登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金的5%。 -一般情況下，重點(diǎn)資金蓄滿后方可申請(qǐng)使用。,重點(diǎn)資金監(jiān)管撥付節(jié)點(diǎn)及比例,5%,監(jiān)管方式,結(jié)構(gòu)封頂,預(yù)售許可證后1個(gè)月,竣工驗(yàn)收,初始登記,30%,35%,30%,5%,各節(jié)點(diǎn)可申請(qǐng)撥付重點(diǎn)資金的最高限額,業(yè)務(wù)流程介紹,Image Info www.wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been li

6、censed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use.,業(yè)務(wù)流程介紹,銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整備案,業(yè)務(wù)流程介紹,業(yè)務(wù)流程介紹,監(jiān)管賬戶開(kāi)立 -辦理流程： 開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請(qǐng)-提交資料-受理審核-出具開(kāi)戶通知書(shū)-開(kāi)立監(jiān)管賬戶 -提交資料： 1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開(kāi)立申請(qǐng)表 2、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管單幢工程進(jìn)度計(jì)劃表 3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（核對(duì)原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 4、基本戶開(kāi)戶許可證（核對(duì)原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 5、委托書(shū) 6、經(jīng)辦

7、人身份證明（核對(duì)原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 7、其他資料（申請(qǐng)重點(diǎn)資金監(jiān)管比例為25%、30%的增收） 提示：一個(gè)預(yù)售方案?jìng)浒笇?duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶 一個(gè)監(jiān)管賬戶對(duì)應(yīng)一張預(yù)售許可證,業(yè)務(wù)流程介紹,簽訂三方協(xié)議 -辦理流程： 開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請(qǐng)打印監(jiān)管協(xié)議- 提交資料-受理審核-簽訂監(jiān)管協(xié)議 -提交的資料： 1、武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議 2、施工合同及建筑材料、設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同等（核對(duì)原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 3、工程進(jìn)度、工程款支付情況表和資金使用計(jì)劃（原件，應(yīng)加蓋企業(yè)公章） 4、項(xiàng)目成本預(yù)算書(shū)（核對(duì)原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 5、經(jīng)辦人委托書(shū) 6、經(jīng)辦人身份證明（核對(duì)原件，留

8、存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 7、與資金監(jiān)管相關(guān)的其他資料,業(yè)務(wù)流程介紹,監(jiān)管賬戶變更 -辦理流程： 開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請(qǐng)-提交資料-受理審核-出具賬戶變更通知書(shū)- 辦理變更 -提交資料： 1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶變更申請(qǐng)書(shū) 2、原新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開(kāi)戶通知書(shū) 3、原監(jiān)管賬戶的開(kāi)戶證明 4、原開(kāi)戶行及其上級(jí)分行出具同意變更監(jiān)管賬戶的證明文件 5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、委托書(shū)、經(jīng)辦人身份證明 6、其他資料 以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章 前提條件：1、未銷(xiāo)售；2、銀行拆立、合并,業(yè)務(wù)流程介紹,購(gòu)房款交存和監(jiān)管資金入賬 -辦理流程： 網(wǎng)簽備案系統(tǒng)打印繳款通知書(shū)網(wǎng)簽、打印合同繳款繳款憑

9、證換取票據(jù) -繳款方式： 1、銀行柜臺(tái)繳款； 2、專(zhuān)用POS機(jī)繳款； 提示：如果違規(guī)操作，將影響到企業(yè)以后的資金撥付，并記入誠(chéng)信檔案。,業(yè)務(wù)流程介紹,施工進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)查勘 -業(yè)務(wù)流程： 開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請(qǐng)?zhí)峤毁Y料-現(xiàn)場(chǎng)查勘-審核-開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請(qǐng)重點(diǎn)資金撥付 -提交資料： 1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)場(chǎng)查勘申請(qǐng)表 2、其他資料 -準(zhǔn)備資料： 1、建筑總平面圖； 2、本次申辦預(yù)售項(xiàng)目立面圖；,業(yè)務(wù)流程介紹,重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付 -辦理流程： 開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請(qǐng)-提交資料-受理審核-出具撥付證明 -銀行撥付 -提交資料： （一）新建商品房預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金使用申請(qǐng)表 （二）資金使用節(jié)點(diǎn)證明文件： 1、取得預(yù)售許

10、可1個(gè)月后，提交預(yù)售許可證復(fù)印件； 2、結(jié)構(gòu)封頂，提交監(jiān)理公司證明材料； 3、竣工驗(yàn)收，提交武漢市單體工程竣工驗(yàn)收備案書(shū)。 4、完成初始登記，提交房屋所有權(quán)初始登記證明。,業(yè)務(wù)流程介紹,（三）根據(jù)不同申請(qǐng)款項(xiàng)提交下列資料： 1、申請(qǐng)施工進(jìn)度款的，提供項(xiàng)目監(jiān)理單位出具的建設(shè)工程形象部位及其造價(jià)證明； 2、申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)建筑材料、設(shè)備款的，提供購(gòu)銷(xiāo)合同； 3、申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)監(jiān)理等相關(guān)費(fèi)用的，提供相關(guān)合同或繳費(fèi)證明； 4、申請(qǐng)繳納房屋維修資金或其他相關(guān)稅費(fèi)的，提供繳費(fèi)證明； 5、申請(qǐng)撥付不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)用途證明。 （四）經(jīng)辦人委托書(shū)、身份證明 （五）開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用下一筆重點(diǎn)監(jiān)管資金時(shí)，應(yīng)提交上一次

11、用款證明 （六）其他資料 以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章。,業(yè)務(wù)流程介紹,非重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付 -辦理流程： 開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請(qǐng)-提交資料-受理審核出具撥付證明-銀行撥付 -提交資料： （一）新建商品房預(yù)售非重點(diǎn)監(jiān)管資金使用申請(qǐng)表 （二）委托書(shū)、經(jīng)辦人身份證明 （三）其他資料 以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章。,業(yè)務(wù)流程介紹,不明入賬 -辦理流程： 當(dāng)監(jiān)管賬戶中存在不明入賬時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在監(jiān)管系統(tǒng)中提交申請(qǐng)后即可做劃分入賬處理。,業(yè)務(wù)流程介紹,監(jiān)管沖正 -辦理流程： 開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請(qǐng)-提交資料-受理審核-出具沖正通知書(shū)- 銀行沖正 -提交資料： （一）新建商品房

12、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶沖正申請(qǐng)表 （二）開(kāi)戶銀行出具的證明文件 （三）委托書(shū)、經(jīng)辦人身份證明 （四）由于發(fā)放購(gòu)房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯(cuò)誤劃入監(jiān)管賬戶的，還應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)發(fā)起銀行出具的證明文件 （五）其他資料 以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章。,業(yè)務(wù)流程介紹,解除監(jiān)管 -辦理流程： 開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請(qǐng)-提交資料-受理審核-出具解除監(jiān)管證明-銀行解除監(jiān)管 -提交資料： 1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管申請(qǐng)書(shū) 2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、委托書(shū)及經(jīng)辦人身份證明 3、監(jiān)管項(xiàng)目的房屋所有權(quán)初始登記證明（以上資料審核原件，留存復(fù)印件復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章）,重點(diǎn)問(wèn)題解答,Image Info ww

13、w.wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use.,重點(diǎn)問(wèn)題解答,開(kāi)戶環(huán)節(jié) 問(wèn)題1：開(kāi)戶銀行是否可以任意選擇？ 解答：企業(yè)自主選擇已經(jīng)具備合作條件的銀行開(kāi)戶，選擇哪家支行企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)與該行溝通后確定。 問(wèn)題2：開(kāi)戶銀行是否需要與信貸銀行是同一家？ 解答：監(jiān)管機(jī)構(gòu)與監(jiān)管部門(mén)對(duì)此無(wú)要求，并且監(jiān)管賬戶開(kāi)立后，各商業(yè)銀行不得以

14、發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款或購(gòu)房貸款等為理由要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更換開(kāi)戶行。 問(wèn)題3：監(jiān)管比重如何確定？ 解答：監(jiān)管比重是指重點(diǎn)資金監(jiān)管比例，根據(jù)企業(yè)工程進(jìn)度與工程款支付情況確定，申請(qǐng)監(jiān)管比重為25%、30%的企業(yè)應(yīng)先與單位財(cái)務(wù)部門(mén)聯(lián)系，確認(rèn)工程款的支付情況，材料完整的才可申請(qǐng)25%、30%的監(jiān)管比例。 問(wèn)題4：賬戶名如何填寫(xiě)？ 解答：賬戶名由企業(yè)名稱(chēng)+項(xiàng)目名稱(chēng)+預(yù)售樓棟號(hào) （獨(dú)立法人資格） （最長(zhǎng)21個(gè)漢字）,問(wèn)題5：原有賬戶能否作為監(jiān)管賬戶使用？ 解答：不行。監(jiān)管賬戶賬戶是專(zhuān)用賬戶，專(zhuān)用賬戶的性質(zhì)與其他賬戶不同，銀管部門(mén)對(duì)其管理方式是不同的。根據(jù)聯(lián)合通知要求，監(jiān)管賬戶的賬戶名編寫(xiě)方式按照企業(yè)名稱(chēng)+項(xiàng)目名稱(chēng)

15、+樓棟號(hào)填寫(xiě)的。,重點(diǎn)問(wèn)題解答,簽約環(huán)節(jié) 問(wèn)題1：施工合同、設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同等如何提交？ 解答：施工合同、設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同應(yīng)該提交已在建委相關(guān)部門(mén)備案的合同，合同內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目承包方式、承包金額、工程內(nèi)容等約定。 問(wèn)題2：工程進(jìn)度、工程款支付情況和資金使用計(jì)劃表有何要求？ 解答：工程進(jìn)度應(yīng)包括工程各節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完工時(shí)間。工程款支付情況表應(yīng)按工程進(jìn)度提交本項(xiàng)目（本次申辦預(yù)售的樓棟）的工程費(fèi)用支付明細(xì)。資金使用計(jì)劃應(yīng)按工程節(jié)點(diǎn)分項(xiàng)目注明計(jì)劃支付的工程款情況。 問(wèn)題3：項(xiàng)目成本預(yù)算書(shū)應(yīng)如何提交？ 解答：成本預(yù)算書(shū)應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)本次申辦預(yù)售的樓棟（按單棟）的建安成本做預(yù)算。 問(wèn)題4：本環(huán)節(jié)提交的資料有何用途？ 解答：

16、主要用于監(jiān)管比例的確定與重點(diǎn)資金撥付的參考依據(jù)。,重點(diǎn)問(wèn)題解答,購(gòu)房款交存 問(wèn)題1：專(zhuān)用POS機(jī)與普通POS機(jī)有何不同？能否使用普通POS機(jī)？ 解答：專(zhuān)業(yè)POS機(jī)對(duì)應(yīng)的賬戶是資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶，可輸入商品房買(mǎi)賣(mài)合同號(hào)，以采集相關(guān)購(gòu)房信息，因此普通POS機(jī)不能替代專(zhuān)用POS機(jī)。 問(wèn)題2：客戶通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)交首付時(shí)能否使用多張卡？ 解答：可以使用多張卡，但最多不能超過(guò)6張，多次進(jìn)賬組合后做一筆進(jìn)賬處理。 問(wèn)題3：客戶在簽訂合同前繳納的誠(chéng)意金、定金是否要存入監(jiān)管賬戶？ 解答：對(duì)簽訂合同的客戶，約定將前期誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款的，該部分資金可通過(guò)補(bǔ)交首付的形式轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；對(duì)沒(méi)有簽訂合同的，企業(yè)根據(jù)雙方約定

17、解決。 問(wèn)題4：購(gòu)房款入賬時(shí)是否必須輸入合同號(hào)？ 解答：是的。每筆購(gòu)房款入賬都必須對(duì)應(yīng)到每套房。,重點(diǎn)問(wèn)題解答,資金撥付環(huán)節(jié) 問(wèn)題1：重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付是否必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，是否只能分四次申請(qǐng)？ 解答：申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金前須現(xiàn)在系統(tǒng)中提交現(xiàn)場(chǎng)查勘的申請(qǐng)，現(xiàn)場(chǎng)查勘完成后，才能在系統(tǒng)中申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金按照四個(gè)節(jié)點(diǎn)按比例撥付。 問(wèn)題2：非重點(diǎn)監(jiān)管資金是否不需要監(jiān)管？ 解答：非重點(diǎn)監(jiān)管資金是相對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管資金來(lái)說(shuō)的，重點(diǎn)資金要監(jiān)管其用途，審批嚴(yán)格，非重點(diǎn)資金企業(yè)可根據(jù)需要提取，審批流程簡(jiǎn)便。 問(wèn)題3：資金撥付時(shí)可否使用現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬支票等方式？ 解答：不可以使用，只能使用我市專(zhuān)用的預(yù)售資金

18、監(jiān)管賬戶支付憑證。 問(wèn)題4：辦理資金撥付時(shí)留蓋的財(cái)務(wù)章有什么要求？ 解答：留存的印章應(yīng)與監(jiān)管賬戶名稱(chēng)一致。,重點(diǎn)問(wèn)題解答,問(wèn)題5：資金撥付時(shí)收款單位與收款賬戶有何要求? 解答：重點(diǎn)資金撥付給開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)的工程建設(shè)單位；非重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付到開(kāi)發(fā)企業(yè)基本賬戶。,重點(diǎn)問(wèn)題解答,不明入賬 問(wèn)題1：形成不明入賬的有哪些情況？ 解答：形成不明入賬的情況主要有兩種：一是購(gòu)房人通過(guò)電匯、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式繳房?jī)r(jià)因沒(méi)有合同編號(hào)形成不明入賬；二是資金撥付過(guò)程中由于撥付失敗資金返回監(jiān)管賬戶形成不明入賬。 問(wèn)題2：不明入賬不劃分可以嗎？ 解答：不明入賬要?jiǎng)澐?，只有劃分后該部分資金才可被申請(qǐng)撥付使用。,重點(diǎn)問(wèn)題解答,銀行沖正環(huán)節(jié) 問(wèn)題1:銀行沖正的主要作用是什么？哪些情況下可進(jìn)行沖正？ 解答：銀行沖正的作用主要對(duì)錯(cuò)誤劃入監(jiān)管賬戶資金從監(jiān)管賬戶中撥付出去。資金監(jiān)管過(guò)程中，存在合同沖正和不明入賬沖正兩種類(lèi)型。,重點(diǎn)問(wèn)題解答,撤銷(xiāo)監(jiān)管 問(wèn)題1：撤銷(xiāo)監(jiān)管是否就是注銷(xiāo)