1、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例1：買房贈送車庫 某房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂銷售合同，約定客戶購房面積在100平米以上（含100平米），免費贈送30平米地下車庫一個。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第五條：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （一）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人； （二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （三）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例2：買房送裝修 某房地產(chǎn)公司與客戶簽訂銷售合同，約定業(yè)主在簽訂購房合同的同時，必須與開發(fā)商簽訂裝修合同，兩份合

2、同不可分割，開發(fā)商收取兩份合同款項。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,國稅函199853號：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約(或合同)，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費用，應(yīng)一并列人房屋售價，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例3：買房送物業(yè)管理費 某房地產(chǎn)公司與客戶簽訂銷售合同，約定業(yè)主在簽訂購房合同的同時，開發(fā)商免費贈送三年物業(yè)管理費。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,問題： 1.開發(fā)商是否有權(quán)利贈送物業(yè)管理費？

3、 2.贈送的是權(quán)利還是折扣？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例4：以房抵工程款 某房地產(chǎn)企業(yè)與施工方甲企業(yè)達(dá)成協(xié)議，以開發(fā)的商品房100平米（成本價50萬），抵償甲企業(yè)80萬工程款。該商品房市場價100萬。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,國稅函1998771號： 單位或個人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方(或多方)協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益(減少了債務(wù))，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例5：以房抵借款 某房地產(chǎn)公司因資金困難，無力償還到期銀行貸款10000萬元，被訴

4、至法院。經(jīng)法院判決，拍賣該公司抵押給銀行的50套商品房還債。該房地產(chǎn)公司是否繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,國稅函2005869號： 一、人民法院的強制執(zhí)行活動屬司法活動，不具有經(jīng)營性質(zhì)，不屬于應(yīng)稅行為，稅務(wù)部門不能向人民法院的強制執(zhí)行活動征稅。 二、無論拍賣、變賣財產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實施的強制執(zhí)行活動，對拍賣、變賣財產(chǎn)的全部收入，納稅人均應(yīng)依法申報繳納稅款。 三、稅收具有優(yōu)先權(quán)。中華人民共和國稅收征收管理法第四十五條規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收

5、應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。四、鑒于人民法院實際控制納稅人因強制執(zhí)行活動而被拍賣、變賣財產(chǎn)的收入，根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第五條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法優(yōu)先從該收入中征收稅款。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,國稅函20051103號： 企業(yè)未按期歸還銀行貸款，經(jīng)人民法院裁定，將企業(yè)擁有的房產(chǎn)抵給銀行清償債務(wù)，銀行據(jù)此作了“以物抵貸”的賬務(wù)處理。雖然企業(yè)未辦理房屋權(quán)屬過戶手續(xù)，但人民法院裁定“以房抵債”后，房屋的所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。據(jù)此，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，企業(yè)已發(fā)生了“銷售不動產(chǎn)”行為，應(yīng)按照規(guī)定征收營業(yè)稅。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例6：甲供材的營業(yè)稅 甲建筑公司承

6、包乙房地產(chǎn)公司主體建安工程，包工不包料，合同金額100萬，甲方提供材料價值900萬。甲公司按照100萬開具發(fā)票并據(jù)此繳納營業(yè)稅。 甲公司的會計處理： 收到100萬工程款時， 借：銀行存款 100 貸：主營業(yè)務(wù)收入 100 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 3.42 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅等 3.42,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,新條例實施細(xì)則第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,甲供材營業(yè)稅應(yīng)由施工方繳納，由發(fā)包方承擔(dān)。由于營業(yè)稅是價內(nèi)稅，甲供材應(yīng)繳納的營

7、業(yè)稅（假設(shè)成本利潤率為零） =材料成本x（1+成本利潤率）/（1-營業(yè)稅及附加率）x營業(yè)稅及附加率 =900 /（1-3.42%） =31.87萬元 甲公司應(yīng)向乙公司開具31.87萬元建筑業(yè)發(fā)票，簽訂補充合同，做如下會計分錄：,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,借：銀行存款 31.87 貸：主營業(yè)務(wù)收入 31.87 另外，還要做如下分錄： 借：營業(yè)稅金及附加 31.87 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅費等 31.87 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅費等 31.87 貸：銀行存款 31.87 乙公司應(yīng)作會計分錄 借：開發(fā)成本建安工程費 31.87 貸：銀行存款 31.87,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,結(jié)論：開票金額與營業(yè)額是

8、兩個概念。甲供材業(yè)務(wù)的開票金額與營業(yè)額不相等。 施工企業(yè)應(yīng)按合同金額開票，以營業(yè)額作為計稅依據(jù)納稅。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,甲供材業(yè)務(wù)的營業(yè)稅的納稅主體： 1.2009年1月1日以前：財稅2006177號文（財稅【2009】61號文規(guī)定自2009年1月1日起作廢）規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)時應(yīng)按照下列規(guī)定確定營業(yè)稅扣繳義務(wù)人： （一）建筑業(yè)工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。 （二）納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務(wù)機關(guān)可以建設(shè)單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務(wù)人： 1.納稅人從事跨地區(qū)（包括省、市、縣，下同）工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的；

9、2.納稅人在勞務(wù)發(fā)生地沒有辦理稅務(wù)登記或臨時稅務(wù)登記的。 2.2009年1月1日以后，施工單位是納稅人。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例7：合作建房 甲房地產(chǎn)公司擁有一塊開發(fā)土地使用權(quán)，因資金緊張，無力開發(fā)。乙房地產(chǎn)公司資金充裕。雙方協(xié)商，甲方出地，乙方出錢，合作開發(fā)。約定開發(fā)完成后，雙方各分50%商品房。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,國稅函發(fā)1995156號第十七條： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,國稅函20051003號： 甲方提供土地使用權(quán)，乙

10、方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（國稅函發(fā)1995156號）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例8：自掛自摘 某房地產(chǎn)公司通過股權(quán)收購方式，取得某工業(yè)企業(yè)一宗工業(yè)用地，通過自掛自摘的方式，土地變性為開發(fā)用地，掛牌價格2億元，其中1億元補繳土地出讓金，1億元用于對企業(yè)的補償費。請問營業(yè)稅如何繳納？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例9：城中村改造的營業(yè)稅 甲房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛方式，取得某城中村改造項目，土地成交確認(rèn)書約定，土地成交價格10億元，其中2億元用于土地補償，支付給村集體

11、的經(jīng)濟實體乙經(jīng)貿(mào)公司；2億元用于拆遷，支付給乙公司，委托乙公司拆遷（另支付給乙公司拆遷管理費1000萬元）；6億元用于建設(shè)還建房。甲、乙公司分別如何納稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,武地稅發(fā)201339號 國稅函2009520號,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例10：股權(quán)與股份轉(zhuǎn)讓 甲房地產(chǎn)公司投資1000萬元，成立乙房地產(chǎn)公司，股權(quán)比例100%。三年后，乙公司成功上市，上市后甲公司占25%股權(quán)，股份1000萬股。鎖定期結(jié)束后，甲公司轉(zhuǎn)讓乙公司股權(quán)，每股轉(zhuǎn)讓價16元。甲公司是否繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,柳州兩面針股份有限公司關(guān)于補繳稅款的公告 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第五條第四款：外

12、匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業(yè)務(wù)，以賣出價減去買入價后的余額為營業(yè)額。 關(guān)注國發(fā)20136號第十四條，外籍個人股東從中外合資公司分紅免稅的規(guī)定作廢了。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例11：撻訂的營業(yè)稅 某房地產(chǎn)公司2012年，因客戶撻訂，即因客戶違約，未能簽訂售房合同，收取客戶違約金100萬元。是否繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,條例第五條：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。 實施細(xì)則第十三條：條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰

13、息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例12：實測面積差異的營業(yè)稅 某房地產(chǎn)公司與客戶簽訂一份售房合同，房屋面積100平米，單價8000元/平米。面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%

14、部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。實測面積為110平米，請問超面積部分是否繳納營業(yè)稅？如何繳納？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例13：拆遷還建 某房地產(chǎn)公司開發(fā)A項目，與被拆遷戶約定，“拆一還一”面積，被拆遷人不付款，超過5%以內(nèi)的面積按2000元/平米付款，超過5%以上的面積按市場價5000元/平米付款。被拆遷戶甲， “拆一還一”面積100平米，實際還建面積110平米，開發(fā)商如何繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,鄂地稅發(fā)【2005】185號文 武地稅發(fā)【2009】179號文 市地方稅務(wù)局關(guān)于城中村改造稅收事項的通知（二一二年七月九日）,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例14：政府征用 某企業(yè)被

15、政府征用。經(jīng)評估，土地價值2億元，房屋價值3億元。政府補償6億元，除土地、房屋補償外，補償安置費1億元。請問該企業(yè)是否繳納營業(yè)稅？如何繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,武地稅發(fā)201339號,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例 15：定向開發(fā) 某房地產(chǎn)公司通過招拍掛方式，取得一宗國有土地使用權(quán)。為甲公司定向開發(fā)職工宿舍。雙方簽訂代建協(xié)議。項目立項審批手續(xù)，全部由房地產(chǎn)公司辦理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該如何繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例16：地下車位出租或轉(zhuǎn)讓使用權(quán) 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的A項目，有產(chǎn)權(quán)車位和人防車位各300個。與部分業(yè)主簽訂協(xié)議，出租車位20年，租金15萬元，20年后車位免費使用。

16、另一部分業(yè)主強烈反對，要求轉(zhuǎn)讓車位70年使用權(quán)。兩種情況下，房地產(chǎn)公司如何繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例17：收購爛尾樓 甲房地產(chǎn)公司收購乙房地產(chǎn)公司爛尾樓項目A，出資20000萬元，經(jīng)后續(xù)施工建設(shè)成商品房對外銷售，全部銷售完畢，取得銷售收入120000萬元，甲公司如何繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,財稅【2003】16號文 閩地稅函2011130號,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例18：土地一級開發(fā) 某房地產(chǎn)企業(yè)承接某區(qū)土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)。投入資金2億元，收回資金5億元，該公司是否繳納營業(yè)稅？如何繳納？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,國家稅務(wù)總局公告2013年第15號,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅

17、重難點,案例19：代收代繳費用的營業(yè)稅 某房地產(chǎn)公司2013年5月，代收業(yè)主供水辦證費10萬元，供電辦證費20萬元，天然氣辦證費30萬元，房屋維修基金40萬元，抵押登記費10萬元，出租房屋押金10萬元，無其他收入，6月份全部支付給相關(guān)公司該公司5月是否繳納營業(yè)稅？如何繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例20：集資建房的營業(yè)稅 某房地產(chǎn)公司為某集團全資子公司，為解決集團職工住房問題，2008年向職工集資，并簽訂集資協(xié)議，約定將來購房的價格為6000元/平米。2012年取得預(yù)售許可，并與職工簽訂正式購房合同，當(dāng)年度市場價為12000元/平米。2013年，該項目全部完工并交付給購房職工并開具發(fā)

18、票。請問該公司應(yīng)如何繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例21：鐵路房建生活單位的營業(yè)稅 某鐵路房地產(chǎn)公司，2013年開發(fā)某項目，用于解決鐵路職工住房，實現(xiàn)銷售收入10億元，該公司是否繳納營業(yè)稅，如何繳納？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,財稅201294號,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例22：小產(chǎn)權(quán)房的營業(yè)稅 某房地產(chǎn)公司取得一宗集體土地使用權(quán)，并在上面開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，單價3000元/平米， 2013年五一開盤，銷售火爆，開盤即搶購一空，實現(xiàn)銷售收入3億元，該公司是否繳納營業(yè)稅？如何繳納？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,蘇地稅函2007176號江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于在農(nóng)村集體土地上建房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅問題的批

19、復(fù),房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例23：戶外廣告的營業(yè)稅 某房地產(chǎn)開發(fā)公司，將自己開發(fā)的A項目的樓頂租給甲廣告公司做廣告位，年付費20萬元，該房地產(chǎn)公司如何繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例24：房地產(chǎn)公司炒股票的營業(yè)稅 某房地產(chǎn)開發(fā)公司炒股票，2013年5月買入A公司股票1萬股，支付15萬元（包含手續(xù)費和傭金）；買入B上市公司股票2萬股，支付15萬元。6月，轉(zhuǎn)讓A公司股票1萬股，收到25萬元；轉(zhuǎn)讓B公司股票2萬股，收到10萬元。請問該房地產(chǎn)公司6月份是否繳納營業(yè)稅，如何繳納？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,通地稅發(fā)201078號 財稅200316號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通

20、知,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例25：營改增案例 2013年，湖北省某房地產(chǎn)企業(yè)聘請香港某設(shè)計公司承擔(dān)A項目設(shè)計，當(dāng)年度支付設(shè)計費1060萬元，香港設(shè)計公司如何繳稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,營改增對房地產(chǎn)的影響 1.直接影響：廣告；設(shè)計；展銷；勘察；監(jiān)理；會計、稅務(wù)、資產(chǎn)評估、律師、房地產(chǎn)土地評估、工程造價的鑒證；有形動產(chǎn)租賃；融資租賃；檢測、檢驗、計量；提供和策劃財務(wù)、稅收、法律、內(nèi)部管理、業(yè)務(wù)運作和流程管理等信息或者建議的咨詢業(yè)務(wù)活動。；審圖；文??；環(huán)評等。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,2.營改增預(yù)期對房地產(chǎn)企業(yè)影響 建安業(yè)營改增預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)營改增預(yù)期對房地產(chǎn)企業(yè)都將產(chǎn)生巨大和深遠(yuǎn)影響。

21、3.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)多元化影響,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例26：個人集資建房 張某多個自然人集資建房，募集資金2億元，與甲房地產(chǎn)公司合作建房，甲公司出地，張某代表全體集資人出錢。房屋建成后，以張某名義分得100套商品房，張某再分給集資人。張某是否繳納營業(yè)稅？如何繳納？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,國稅函【1996】718號文,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例27：商品房典當(dāng)?shù)臓I業(yè)稅 某房地產(chǎn)公司將20套商品房典當(dāng)給甲公司，典當(dāng)期限20年。取得甲公司資金1000萬元，該房地產(chǎn)公司是否繳納營業(yè)稅？如何繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,國稅函【1997】564號文,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例28：

22、產(chǎn)權(quán)式酒店的營業(yè)稅 某房地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店，與全體業(yè)主約定，整體租給開發(fā)商用作酒店經(jīng)營，年回報率為房價的8%，開發(fā)商和業(yè)主如何繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,國稅函【2006】478號文,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例29：異地銷售商品房的營業(yè)稅 某房地產(chǎn)公司開發(fā)項目在鄂州，2013年在武漢設(shè)立銷售分公司，銷售在鄂州的商品房，5月，在武漢銷售1億元，該公司應(yīng)該在何地繳納營業(yè)稅？,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,條例第十四條第三款：納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。,房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅重難點,案例30：售后回租 某房地產(chǎn)公司開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，與某客戶簽訂合同，約定客戶購買商鋪（合同價100