1、常德濱湖星城建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論 1.1項(xiàng)目概況 1.1.1項(xiàng)目名稱 常德濱湖星城建設(shè)工程 1.1.2項(xiàng)目主辦單位 湖南金健置業(yè)有限責(zé)任公司 1.1.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 李加祥：湖南金健置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理 1.1.4建設(shè)地段概況 本項(xiàng)目地段位于常德城區(qū)，以通透、開放型的濱湖公園為中心，東臨光榮路，北抵洞庭大道，南臨市政府、步行城、郵政局、電信局、移動局、北正街小學(xué)及健民路，西靠常德市一中、長怡中學(xué)、朗州路、育才路，區(qū)塊內(nèi)為濱湖公園。濱湖公園是市內(nèi)最早建設(shè)、入園市民最多的公園，現(xiàn)為封閉式公園，全園面積27.3公頃（410畝），其中水面14.8公頃（222畝）。本建設(shè)項(xiàng)目絕大部分位于

2、濱湖公園與朗州路、洞庭大道、光榮路、健民路四條道路之間，該區(qū)域地段優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、經(jīng)濟(jì)活躍。 1.1.5建設(shè)規(guī)模 常德濱湖星城建設(shè)項(xiàng)目總占地規(guī)模為18.69公頃，合280畝，共分為19宗地塊，總建筑面積為30.1萬平方米，其中小高層住宅18萬平方米，別墅類住宅10萬平方米，商業(yè)門面2萬平方米，其他1000平方米。其280畝的出讓土地與410畝的濱湖公園統(tǒng)一規(guī)劃，公園改封閉型為敞開型，房產(chǎn)開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的商住小區(qū)。本項(xiàng)目規(guī)劃沿洞庭大道、朗州路臨街面為商務(wù)區(qū)；濱湖公園西大門附近為文化廣場；住宅區(qū)為高層、別墅相間，錯(cuò)落有致，與湖光水色、花草樹木互相輝映

3、。 本項(xiàng)目擬建設(shè)成為常德市的文化城、商務(wù)城、市民休閑城和觀光旅游景點(diǎn)。主要思路為：與城市文化實(shí)現(xiàn)對接、與旅游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)融合、與綠色環(huán)保完全互動、與城市品牌同步推進(jìn)，與現(xiàn)代概念并駕并驅(qū)。 1.2建設(shè)單位概況 湖南金健置業(yè)投資有限責(zé)任公司法定代表人孫圣斌，公司類型為有限責(zé)任公司，可以從事房地產(chǎn)開發(fā)、舊城改造和金屬材料、建筑材料、裝飾材料、五金交電的購銷業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級為貳級。公司辦公地點(diǎn)在武陵大道南段37號（華天大酒店五樓）。 該公司已成功地開發(fā)了步行街金鉆廣場，目前該廣場項(xiàng)目無論是開發(fā)還是銷售都取了較好的業(yè)績。 1.3研究依據(jù)及范圍 1.3.1研究依據(jù) 常德市國土資源局200

4、2年5月11日發(fā)出的常土資拍字（2002）第叁號“濱湖公園周邊19宗國有土地使用權(quán)拍賣成交確認(rèn)書”。 常德市城區(qū)舊城改造指揮部2002年4月關(guān)于湖南省常德市濱湖公園周邊區(qū)域土地開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)文件。 常德市建筑勘測設(shè)計(jì)院編制的濱湖公園及周邊地帶改造規(guī)劃。 常德市人民政府發(fā)出的常政函200211號關(guān)于濱湖公園及周邊地帶改造規(guī)劃的批復(fù)。 中共常德市委2001年第18號常委會議紀(jì)要。 2000年5月9日常德市人民政府令第6號常德市城區(qū)舊城改造暫行辦法。 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求。 國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)

5、合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）。 建設(shè)部建標(biāo)2002205號房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法。 0其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范。 1規(guī)劃設(shè)計(jì)藍(lán)線圖、土地現(xiàn)狀圖。 2建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。 1.3.2研究范圍 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、項(xiàng)目的選址、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備

6、注 1 總用地面積 公頃 18.69 折合280畝 2 總建筑面積 平方米 其中小高層住宅 平方米 別墅 平方米 商業(yè)門面 平方米 20000 其他 平方米 1000 3 建筑系數(shù) % 30 4 容積率 1.61 5 綠化系數(shù) % 30 6 建設(shè)總工期 年 3 7 總投資 萬元 50800 8 總收入 萬元 59000 9 銷售稅金及附加 萬元 3245 10 所得稅 萬元 1635 11 利潤總額 萬元 4955 12 稅后利潤 萬元 3320 13 投資利潤率 % 9.8 14 投資利稅率 % 16.1 15 自有資金利潤率 % 49.55 16 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 12.1 17 財(cái)務(wù)凈

7、現(xiàn)值 萬元 451 18 動態(tài)投資回收期（稅后） 年 3.8 含建設(shè)期3年 1.5研究結(jié)論與建議 1.5.1項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。今年我國固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長，積極擴(kuò)大內(nèi)需。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，住宅業(yè)將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 1.5.2國家取消福利分房制度以來，居民住宅消費(fèi)由過去依靠單位分配轉(zhuǎn)向市場，消費(fèi)主體由團(tuán)體向個(gè)人轉(zhuǎn)變，市場需求量逐年上升，商品房供不應(yīng)求?，F(xiàn)階段我國住房平均水平與國外相比尚有較大差距，需求旺盛的局面將持續(xù)較長一個(gè)時(shí)期。因此，商居建設(shè)具有較好市場前景。 1.5.3常德濱湖公園位于常德市城區(qū)中心地帶，濱湖星城建設(shè)工程是圍繞濱湖公園周邊進(jìn)

8、行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)域位置東鄰光榮路，西臨朗州路，北抵洞庭大道，南接健民路，區(qū)塊內(nèi)為濱湖公園。開發(fā)建設(shè)地段是常德的老城區(qū)之一，湖南金健置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)濱湖星城，建成園林式的商住小區(qū)，對加快常德市舊城改造有很大的促進(jìn)作用。 1.5.4該項(xiàng)目北靠洞庭大道，西臨朗州路，這兩條路都是商業(yè)旺鋪，從目前已建成的門面來看，出售、出租率都非常高，經(jīng)營戶的經(jīng)營效益也比較好，沿這兩條路布置集中式商業(yè)門面，對傳統(tǒng)的城市商貿(mào)老區(qū)進(jìn)行改造，以適應(yīng)現(xiàn)代人們的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理。通過商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改造對提高常德市的城市品位、促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長都具有十分重要的意義。 1.5.5該項(xiàng)目范圍內(nèi)現(xiàn)有舊建筑約19萬平方

9、米，須全部拆除。被拆遷人為當(dāng)?shù)鼐用窈徒鹜埦频?、群藝館、科信研究所、皇冠桌球廠、征地事務(wù)所、生資公司、土畜公司、糕點(diǎn)廠、糖果廠、豆奶廠、冰淇淋廠等20余家單位。其中居民私房約6萬平方米，大部分為1-3層低矮舊房，質(zhì)量較差；公房約13萬平方米，除金威龍酒店等少數(shù)建筑較好（屬二類框架結(jié)構(gòu)建筑）外，其余均為建筑質(zhì)量較差的三類磚混結(jié)構(gòu)。這些建筑已嚴(yán)重影響市容市貌，拆除并規(guī)劃建設(shè)“高層、多層、別墅相間，錯(cuò)落有致，與湖光水色、花草樹木互相輝映”的濱湖星城，對城市建設(shè)的發(fā)展有很大的促進(jìn)作用。 1.5.6該項(xiàng)目位于城區(qū)中心位置，是常德市的老城區(qū)，交通方便，上學(xué)、就醫(yī)、儲蓄，都具有十分有利的條件，市一中、市三中

10、、長怡中學(xué)、北正街小學(xué)、市三人民醫(yī)院、青陽閣農(nóng)貿(mào)市場及各種儲蓄網(wǎng)點(diǎn)等附近都有。毫無疑問只要建設(shè)方案科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理、環(huán)境優(yōu)美，銷售是沒有問題的。 1.5.7項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為12.1%，全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為451萬元，自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為38%，自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1933萬元，利潤總額為4955萬元。財(cái)務(wù)指標(biāo)反映項(xiàng)目具有較好的盈利能力。 1.5.8從不確定性分析計(jì)算來看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，該項(xiàng)目是可行的。 第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性及市場分析 2.1項(xiàng)目建設(shè)必要性 2.1.1項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策 今年我國固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長，積

11、極擴(kuò)大內(nèi)需，國家將繼續(xù)支持商品住宅的建設(shè)，要貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知精神，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，按照黨的十六大精神，利用加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)。 2.1.2促進(jìn)住房消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長 近年來，居民住房問題雖有所改善，但隨著城市規(guī)模的發(fā)展，仍然不能滿足群眾需求。一方面，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，另一方面人員不斷增多，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，組織開發(fā)了經(jīng)濟(jì)適用房，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。因此，建設(shè)一定數(shù)量的中高檔商品住宅，以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高住房要求的居民，并由此帶動住宅建設(shè)，促進(jìn)舊城區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。 2.1.

12、3促進(jìn)城市建設(shè) 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市早已形成，交通也特別便利，購物、上學(xué)、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將較為方便，加上環(huán)境優(yōu)美的濱湖公園就在項(xiàng)目區(qū)的懷抱之中，所以該地段是居家的理想場所。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)。 2.2常德市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 常德市房地產(chǎn)市場在國家宏觀政策的大力拉動下，已經(jīng)走出了低迷、徘徊的局面，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步活躍，2001年保持了2000年強(qiáng)勁的勢頭，繼續(xù)上升。市場主要指標(biāo)有較大幅度的增長，整個(gè)房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀態(tài)良好。 2.2.1房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)擴(kuò)大，土地開發(fā)進(jìn)程加快 據(jù)常德市統(tǒng)計(jì)資料表明，2001年全市房地產(chǎn)投資

13、已達(dá)91162萬元，比2000年增長64.6%，增幅巨大，市城區(qū)2001年完成房地產(chǎn)投資66914萬元，比2000年增長61.5%，全市城區(qū)商品房開發(fā)投資達(dá)56484萬元，同比增長45.1%。 2.2.2新開工面積大幅上升，商品房預(yù)售面積同步增長 2001年全市房地產(chǎn)施工面積為132.38萬平方米，比2000年增強(qiáng)了24%，伴隨著新開工項(xiàng)目大幅度的增加，商品房銷售更加旺盛，2001年全市商品房預(yù)售面積達(dá)52.54萬平方米，比2000年增長34.1%，全市房地產(chǎn)市場進(jìn)一步擴(kuò)大。 2.2.3商品房銷售全面轉(zhuǎn)旺，積壓空置商品房有所消化 對城區(qū)內(nèi)15家主要房地產(chǎn)開發(fā)商銷售情況調(diào)查，2001年共出售商品

14、房30.51萬平方米，銷售額達(dá)32000多萬元，比2000年有較大幅度增長。據(jù)此推算城區(qū)商品房銷售面積不低于42萬平方米，這就證明商品房銷售形勢已經(jīng)全面轉(zhuǎn)旺。特別是商業(yè)用房的銷售更加看好，如與項(xiàng)目區(qū)相鄰的常德步行街，步行城金鉆廣場的商業(yè)用房和商業(yè)門面更是搶手貨。隨著市場有效需求的進(jìn)一步擴(kuò)大及國家宏觀政策的調(diào)整，商品住宅的銷售價(jià)更是看好。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，常德市城區(qū)2001年平均售價(jià)比2000年上升了近2個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)達(dá)1200多元/平方米。商業(yè)用房的價(jià)格上升更大，均價(jià)達(dá)5898元/平方米。其中老城區(qū)商業(yè)旺鋪達(dá)到1.3萬元/平方米。由于受商品房銷售帶動，2001年城區(qū)共消化積壓空置商品房2.2萬多

15、平方米，空置商品房面積大幅度下降。 2.2.4場內(nèi)交易活躍，業(yè)務(wù)迅速增長 房地產(chǎn)市場明顯活躍，城區(qū)全年共辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)6200多起，成交面積達(dá)50.3萬平方米，成交金額達(dá)30893萬元，城區(qū)還加大了國有直管公房的出售力度，共售公房2.7萬平方米，其中住宅2.15萬平方米，非住宅5500多平方米。銷售額483萬元。 2.2.5社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理不斷加強(qiáng) 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)物業(yè)管理的行為，2001年我市制定了住宅小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法，2002年我市向省建設(shè)廳申報(bào)了優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目芷蘭居和新世紀(jì)花園。西園小區(qū)被評為全省優(yōu)秀文明示范小區(qū)，惠民新村被授于“文明社區(qū)”稱號，健民花園開

16、發(fā)經(jīng)營被中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為大眾精品開發(fā)模式，社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理將大大促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，也為濱湖星城的建設(shè)和管理提供了經(jīng)驗(yàn)。 2.2.6經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，但投資規(guī)模有所回落 2001年，全市經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)共投資1.6億元，比上年有所回落，房屋竣工面積15.85萬平方米，銷售面積達(dá)到了18.45萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房仍呈供不應(yīng)求局面。經(jīng)濟(jì)適用房投資回落主要原因是政府為規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目審批程序。 縱觀常德市房地產(chǎn)市場，商品房銷售的全面提升成為市場的亮點(diǎn)，它不僅加速了房地產(chǎn)投資的資金回籠，也帶動了住房消費(fèi)的增長，實(shí)現(xiàn)了投資與消費(fèi)的雙向拉動，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長。 2.3市場前景分

17、析 2.3.1國家宏觀政策調(diào)控，投資向住宅業(yè)傾斜 國家投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長，積極擴(kuò)大內(nèi)需，加快住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)投資和消費(fèi)雙向拉動，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。因此，2001年常德市住宅投資增長速度已充分說明房地產(chǎn)投資方向進(jìn)一步朝住宅業(yè)傾斜。 2.3.2市場主體的結(jié)構(gòu)性調(diào)整已初步完成，住宅市場容量將進(jìn)一步擴(kuò)大 按照國家房改政策，2001年已徹底停止“住房福利制”，職工解決住房問題只有靠市場來解決。個(gè)人購房比重明顯逐年上升，常德市房地產(chǎn)市場消費(fèi)主體已初步完成了從單位（集團(tuán)）向個(gè)人轉(zhuǎn)變的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們的生活水平進(jìn)一步提高，住房的需求也越來越

18、大。2001年在市場主體的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的基礎(chǔ)上，全面實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的社會化，住房流通的商品化。建設(shè)部在全國房地產(chǎn)工作會議上確定的2000年的工作思路是認(rèn)真貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，圍繞切實(shí)啟動個(gè)人住房消費(fèi)這一中心工作，以實(shí)施住房分配貨幣化、提高個(gè)人買房支付能力為切入點(diǎn)，從深化改革、擴(kuò)展需求、改善供應(yīng)、搞活流通、擴(kuò)大信貸五個(gè)方面入手，進(jìn)一步調(diào)動個(gè)人買房的積極性，努力把住房建設(shè)真正培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，徹底取消“住房福利制”，停止住房實(shí)物分配后，改變個(gè)人住房“等、靠”的觀念，解決住房的唯一途徑是房地產(chǎn)市場，因此，房地產(chǎn)市場的容量將進(jìn)一步擴(kuò)大。 2.3.3長期發(fā)展目標(biāo)的確定給房地產(chǎn)帶來巨大商機(jī) 常德市國

19、民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃明確指出按“超前規(guī)劃、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、搞活市場、配套服務(wù)”的原則，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的層次和布局，使住房結(jié)構(gòu)適應(yīng)不同階層的消費(fèi)要求，避免新的積壓。抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適當(dāng)建設(shè)一批小康型住宅?！笆濉蹦┢谌猩唐贩拷ㄖ娣e達(dá)300萬平方米，高檔小康型住房面積占整個(gè)商品房的20%以上。常德市1999年2020年城市總體規(guī)劃方案指出常德市中心城區(qū)至98年底，建成面積48.25平方公里，城市人口47.25萬人。常德是湘西北的中心城市，交通樞紐和物流中心，以輕型工業(yè)為主的現(xiàn)代化城市。到2005年城市人口60萬，2020年城市人口100萬人（江北城區(qū)60萬），城市

20、用地規(guī)模，2005年控制在60平方公里，2020年控制在95平方公里左右。按此規(guī)劃全市每年新增近2萬人，按每戶3.5人計(jì)算，每年至少要解決新增的5700戶的住房問題，僅此一項(xiàng)就新增商品房約50萬平方米。 2.3.4個(gè)人消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，合理政策支持，住房消費(fèi)資金有了可靠的來源，消費(fèi)形式向多樣化發(fā)展。 中國人民銀行決定從2002年2月21日起再次降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸及利息。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存貸款利息在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)。這毫無疑問對擴(kuò)大有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展具有很大的促進(jìn)作用。 從2001年常德市房地產(chǎn)消費(fèi)情況來看，個(gè)人消費(fèi)觀念發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變，用明天的錢圓今天的夢已逐漸為消費(fèi)者所

21、接受。抵押貸款購房和按揭購房等多種形式的住房消費(fèi)正拉動住宅市場，也激發(fā)人們對住宅消費(fèi)的欲望，增強(qiáng)個(gè)人住房購買力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年常德市個(gè)人辦理抵押登記有700多戶，抵押金額達(dá)2500多元，為2000年的4倍。消費(fèi)者思想觀念的轉(zhuǎn)變、國家大力發(fā)展住房金融、各商業(yè)銀行放寬個(gè)人住房抵押貸款政策、住宅消費(fèi)形式多種化等都為住宅消費(fèi)市場帶來了勃勃生機(jī)。 消費(fèi)者思想觀念的轉(zhuǎn)變也對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)變革，整個(gè)房地產(chǎn)從其產(chǎn)品市場定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)到營銷戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場格局等等都將發(fā)生巨大的變化，今后的房地產(chǎn)市場都將以“個(gè)人住房消費(fèi)者”為中心，開發(fā)商從以前的搶占有利區(qū)位轉(zhuǎn)到營造溫馨環(huán)境，從

22、注重對物的管理轉(zhuǎn)變到對人的服務(wù)上來，“綠色住宅”的觀念已成為開發(fā)商的共識，開發(fā)商的市場意識、品牌意識、“以人為本”環(huán)境意識、質(zhì)量意識、服務(wù)意識、競爭意識日益增強(qiáng)。 2.4商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)情況分析 2.4.1常德市位于武陵山下，西洞庭湖濱，史稱“蛉川咽喉，云貴門戶”，發(fā)展商業(yè)是常德市委、市政府做經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，到2000年底，已建成各類商品市場50多個(gè)，營業(yè)面積達(dá)40多萬平方米，營業(yè)額達(dá)24億元。2001年全市實(shí)現(xiàn)社會商品零售總額達(dá)128.8億元，比去年增長了10.29%。市場規(guī)模和規(guī)模也逐年提高，南邊有全國聞名的橋南市場，北面有高起點(diǎn)、高規(guī)模的火車站大市場，東面有以農(nóng)副產(chǎn)品交易為主的甘露寺大市場，中部

23、有步行街為龍頭的商業(yè)市場群，西面有心連心超市，城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局較為均衡，隨著本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，將加大城區(qū)中部商業(yè)市場群的強(qiáng)度，使中部商業(yè)市場群在整個(gè)城區(qū)的龍頭作用更加凸現(xiàn)出來。 2.4.2常德的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)目前仍以小型門面為主，一家一戶進(jìn)行獨(dú)立的經(jīng)營。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的深入發(fā)展，商業(yè)貿(mào)易流通體制發(fā)生了很大變化，傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和經(jīng)營模式很不適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)的需求，因此將傳統(tǒng)的城市商業(yè)貿(mào)易老區(qū)進(jìn)行改造，以適應(yīng)人們的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理，通過商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的改造，提高城市的品位，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。常德濱湖星城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，符合國家對商業(yè)貿(mào)易老城區(qū)進(jìn)行改造的設(shè)想。 2.5市場定位 2.5.1該項(xiàng)目北靠洞庭大

24、道，南臨市政府、步行街、健民路，東側(cè)是光榮路，西抵朗州路，該區(qū)域是常德市江北城區(qū)的一塊寶地，最大的優(yōu)勢是處于江北城區(qū)的中心位置，項(xiàng)目所在地段的交通非常便利，購物、入學(xué)、儲蓄投資、就醫(yī)等都非常方便，加上區(qū)塊內(nèi)是環(huán)境優(yōu)美的濱湖公園。因此，項(xiàng)目所處位置有得天獨(dú)厚的環(huán)境條件，是居家的理想場所，是建設(shè)具有高回報(bào)率商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的風(fēng)水寶地。 2.5.2國外經(jīng)驗(yàn)表明住宅消費(fèi)大約是家庭年收入的3-6倍，從常德市目前情況來看，每套15-30萬左右的商品房比較好銷售，因此設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮成本因素。 2.5.3居民購房一般較為謹(jǐn)慎，除地段、環(huán)境、質(zhì)量外，通?？紤]到物業(yè)管理，本項(xiàng)目有專門的物業(yè)公司進(jìn)行管理。 綜上所述，項(xiàng)目

25、定位與自身開發(fā)能力相適應(yīng)，充分利用地段優(yōu)勢，盡可能擴(kuò)大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房，住宅設(shè)計(jì)要科學(xué)、適用，小區(qū)環(huán)境要優(yōu)美，形成以高層精品住宅和別致典雅高檔別墅為主、多功能商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置為輔的格局。 第三章區(qū)域環(huán)境及外部條件 3.1區(qū)域位置 項(xiàng)目選址于常德市中心城區(qū)，北靠洞庭大道，南臨健民路，東靠光榮路，西抵朗州路，整個(gè)地塊是環(huán)繞濱湖公園成環(huán)狀分布。 該項(xiàng)目周邊區(qū)域主要規(guī)劃為商居區(qū)和辦公區(qū)，經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施完善，區(qū)域內(nèi)及周邊地區(qū)有較為成功的項(xiàng)目，如健民花園是常德市高檔精品住宅小區(qū)的象征。 該區(qū)域人氣很旺，購物、就醫(yī)、上學(xué)、儲蓄投資都非常方便，是常德市的老城區(qū)，是商業(yè)

26、旺鋪。 3.2自然條件 3.2.1常德市城區(qū)氣象資料： （1）歷年平均氣溫16.7 （2）歷年最高氣溫40.1 （3）歷年最低氣溫-13.2 （4）歷年平均降雨量1373mm （5）歷年最大降雨量2020mm （6）歷年最小降雨量927mm （7）歷年平均氣壓1011.8毫巴 （8）歷年最高氣壓7032.6毫巴 （9）歷年最低氣壓1032.6毫巴 （10）歷年平均相對濕度81% （11）歷年最大絕對濕度42.8% （12）歷年最小絕對濕度1.9% （13）歷年平均蒸發(fā)量1173.5mm （14）歷年月平均最大蒸發(fā)量202.4mm （15）歷年月平均最小蒸發(fā)量36.0mm （16）歷年平均風(fēng)速2

27、.1m/s （17）歷年最大風(fēng)速22m/s （18）歷年主導(dǎo)風(fēng)向NNE （19）歷年最大積雪深度200mm （20）歷年土壤最大凍結(jié)深度20mm 3.2.2場地地形地貌及地質(zhì)特征 場址地勢平坦，項(xiàng)目占地總面積18.69公頃，高程為30.5-33.8米。其地質(zhì)情況由上至下分布如下： 人工填土：主要為紅磚、青磚、混凝土、石灰渣、粘性土組成。具厚度1.9-2.9米，結(jié)構(gòu)松散，堆積年限短，含有上層滯水，呈松散狀態(tài)，高壓縮性。 湖積層： A、粉質(zhì)粘土、粉土：該地層上部為深灰色物質(zhì)粘土，結(jié)構(gòu)松散可塑態(tài)，很溫，厚度1.5-2.0米，高壓縮性，中、下部為黃褐粉質(zhì)粘土、粉土，結(jié)構(gòu)致密，含有少量的鐵猛結(jié)構(gòu)，厚度6

28、-8米，可塑硬塑狀態(tài)，中等壓縮性土，溫很溫，上下兩者性質(zhì)相似。 B、卵礫石層：該層為黃褐色、灰色卵礫石層，含有少量的砂泥、礫石，成份主要為石灰砂巖，礫徑一般為234厘米，最大礫徑為369厘米，厚度場露3.6-4.0米，礫石，園度好，呈稍密中密狀態(tài)，飽和，壓縮性中低等。 3.3城市基礎(chǔ)設(shè)施 擬建的常德濱湖星城工程，地勢比較平坦、開闊，項(xiàng)目北臨洞庭大道，西抵朗州路，東靠光榮路，南接健民路，四條路均為城市主次干道。目前城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，給排水、電力、通訊均可由上述四條城市道路現(xiàn)有市政管網(wǎng)和管線接入。 3.4土地現(xiàn)狀及拆遷工程 該項(xiàng)目的總用地面積為18.69公頃，項(xiàng)目范圍內(nèi)現(xiàn)有舊建筑物約19萬平方

29、米，須全部拆遷，被拆遷人為當(dāng)?shù)鼐用窈徒鹜埦频?、群藝館、科信研究所、皇冠桌球廠、征地事務(wù)所、生資公司、土畜公司、糕點(diǎn)廠、糖果廠、豆奶廠、冰淇淋廠等20余家單位。 第四章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 4.1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為成套住宅建設(shè)和商業(yè)服務(wù)公共設(shè)施建設(shè)。 4.2項(xiàng)目擬建規(guī)模 項(xiàng)目總占地面積18.69公頃，總建筑面積30.1萬平方米，其中，高層住宅18萬平方米，別墅10萬平方米，商業(yè)門面2萬平方米，其他1000平方米。 第五章工程技術(shù)方案 5.1總平面布置 5.1.1平面布局 濱湖星城是以中高檔住宅樓為主的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，北靠洞庭大道，南臨健民路，東接光榮路，西抵朗州路，區(qū)塊內(nèi)濱湖公園。

30、根據(jù)濱湖星城規(guī)模特點(diǎn)及常德市規(guī)劃局對濱湖星城修建性詳細(xì)規(guī)劃，濱湖公園西大門為文化廣場，臨洞庭大道與文化廣場南側(cè)地段為主要高層住宅區(qū)。臨光榮路及濱湖公園南側(cè)地塊為主要?jiǎng)e墅區(qū)，臨朗州路及洞庭大道主要交通路口布置商務(wù)區(qū)。整個(gè)19宗地塊周邊屬城市道路及綠化亮化等部分，由常德市政府統(tǒng)一修建，其余地塊之間及地塊內(nèi)的道路、綠化、配套等均由項(xiàng)目單位建設(shè)，并做到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，其停車場坪及車道布置，除要滿足總平面布置規(guī)范要求外，還要滿足消防安全要求。 5.1.2方案及特點(diǎn) 功能組成：根據(jù)新世紀(jì)住宅應(yīng)面向“十化”發(fā)展的要求，濱湖星城除設(shè)有眾多商業(yè)門面滿足住房及外部顧客購物要求外，園區(qū)內(nèi)配套有

31、物業(yè)管理、郵電通訊、銀行、醫(yī)療、衛(wèi)生、信息中心、保安、幼兒園、停車場等設(shè)施。 交通運(yùn)輸及消防：各地塊臨城市道路均設(shè)有1-2個(gè)主出入口，停車泊位根據(jù)各地塊用途及規(guī)范要求設(shè)置，總停車泊位600個(gè)，除設(shè)大型文化廣場外，各地塊還要相應(yīng)設(shè)置部分小型休閑綠化廣場與環(huán)形車道，以利美化環(huán)境和便于疏散出入。 方案特點(diǎn)：該方案基本做到安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀，節(jié)約用地，努力提高土地利用率，美化城市環(huán)境，在分區(qū)布局上，布局合理，聯(lián)系緊密，方便實(shí)用。 5.1.3豎向布置 該地塊區(qū)域范圍大，各地塊之間略有落差，但每個(gè)地塊區(qū)域內(nèi)高差不大，所以要針對每一地塊設(shè)定相應(yīng)的0.00，地塊間的豎向布置采取

32、微坡式，管網(wǎng)坡向要合理，地表雨水采用明溝。 5.1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積：18.69公頃 建筑物占地面積：56000平方米 總建筑面積：30.1萬平方米 容積率：1.61 建筑系數(shù)：30% 綠化率：30% 建筑層數(shù)：高層住宅23-26層，別墅2-4層，商務(wù)區(qū)2-4層。 入住戶數(shù)：約1800戶 入住人數(shù)：約6300人 5.2規(guī)劃及建筑方案 5.2.1指導(dǎo)思想 堅(jiān)持以人為主的原則： 堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益相結(jié)合的原則。 堅(jiān)持以人為本，充分考慮本地塊的自然環(huán)境優(yōu)勢和商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢，給人以最大大關(guān)懷，以改善舊城區(qū)城市形象和居住條件，滿足居民多

33、方面、多層次的需求出發(fā)，力求創(chuàng)造既具有商業(yè)效益，又滿足居民功能配套，環(huán)境舒適，具有時(shí)代氣息和濃郁地方特色的居住小區(qū)。 堅(jiān)持注重生態(tài)的原則 常德市正趨向于綠色常德、環(huán)保常德、現(xiàn)代常德、文化常德等四個(gè)“新概念常德”的打造。為體現(xiàn)地方特色，本園區(qū)結(jié)合開放式濱湖公園獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標(biāo)，依托濱湖公園“綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天”的環(huán)境優(yōu)勢，改善環(huán)境，體現(xiàn)環(huán)保及城市生態(tài)的規(guī)劃理念，將濱湖星城引入自然，使人們有擁抱自然，融入自然的感受。 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益和社會效益相結(jié)合的原則。 臨文化廣場、朗州路與洞庭大道部分當(dāng)街位置，布置商鋪，以增強(qiáng)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益

34、。文化廣場布置大型公用綠地，各區(qū)塊布置部分小型休閑綠化廣場，并配套若干個(gè)噴泉水池及雕塑小品，以豐富濱湖星城的文化內(nèi)涵。 5.2.2立面設(shè)計(jì) 高層建筑立面采用現(xiàn)代建筑材料，運(yùn)用在門口、窗眉、屋檐上，運(yùn)用傳統(tǒng)尺寸和現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合功能要求，構(gòu)成建筑整體形象，從而強(qiáng)烈地體現(xiàn)建筑唯美的個(gè)性；別墅以歐式風(fēng)格為基調(diào)同時(shí)兼容中式部分格調(diào)，形成東西結(jié)合，風(fēng)格典雅的別墅群。 5.2.3剖面設(shè)計(jì) 高層住宅建筑層高采用3-3.3米，別墅層高采用3.3-3.5米，商鋪層高3.5-4.5米。 5.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 5.3.1設(shè)計(jì)要求 （1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級均為一級； （2）本工程抗震設(shè)防烈度：七度； （3）建筑物抗震重要

35、性類別：丙類。 （4）框架剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級為二級。 5.3.2結(jié)構(gòu)形式 高層住宅采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，別墅及商務(wù)用房采用框架結(jié)構(gòu)，由于本工程未提供工程地質(zhì)勘測資料，根據(jù)周邊地基情況，基礎(chǔ)擬采用樁基形式。 5.4供配電工程 該工程電源由城市供電網(wǎng)供電，供電配電系統(tǒng)從市電網(wǎng)導(dǎo)入，項(xiàng)目高層住宅及別墅按每戶8kw計(jì)，商業(yè)用房按50w/平方米計(jì)，設(shè)計(jì)最大用電負(fù)荷12000Kw左右。 擬分地塊設(shè)置若干干式變壓器和廂式變壓器，以滿足各區(qū)塊的用電要求。為了確保用電安全，還需要配置若干小型柴油發(fā)電機(jī)組，布置在各區(qū)塊內(nèi)，發(fā)電機(jī)組可在15秒內(nèi)通過應(yīng)急母線向重要負(fù)荷供電。 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求合理，力求安全可

36、靠，操作簡單，維護(hù)方便，適應(yīng)性強(qiáng)，供電質(zhì)量應(yīng)滿足使用和節(jié)電要求。應(yīng)設(shè)置防雷、接地設(shè)施，防雷接地網(wǎng)電阻必須符合規(guī)范要求。 5.5弱電工程 本工程電視接收系統(tǒng)采用有線電視閉路接收系統(tǒng)，由市廣播電視臺網(wǎng)絡(luò)中心提供信號源，有關(guān)線路護(hù)管和插座等在房屋施工時(shí)同時(shí)預(yù)埋。電話、自動開門裝置、寬帶網(wǎng)裝置的線路和插座等也應(yīng)與房屋同時(shí)設(shè)計(jì)和施工，以保證竣工后能順利的與電信局和信息港網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)聯(lián)通正常使用。 5.6給排水工程 該工程給水系統(tǒng)從市城市給水管網(wǎng)引入，工程預(yù)計(jì)日最大給水量為2000噸，分地塊從臨近城市道路給水管網(wǎng)中采用DN150-DN250給水管接入。為保證城市供水管網(wǎng)水壓不夠或暫時(shí)停水時(shí)仍能供給消防、生活用

37、水，擬分別建設(shè)若干個(gè)水池，兼消防及給水用。供水指標(biāo)按給水工程規(guī)范設(shè)計(jì)，室內(nèi)消火栓用水不少于10L/S，室外消火栓用水不少于30L/S，生活用水每人每天不少于300升。排水系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)，采用雨水、污水分流方式，通過排水管進(jìn)入市政下水管網(wǎng)。排水管網(wǎng)坡度應(yīng)滿足使用要求。 5.7消防 本園區(qū)屬一類防火建筑，建筑耐火等級為一級，高層住宅設(shè)計(jì)主樓外墻均直接落地，四周均設(shè)有消防通道，與場地廣場結(jié)合形成一個(gè)完整的消防系統(tǒng)，按規(guī)定在室外設(shè)置消防龍頭。 消防用水的水量和水壓必須達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。室外安裝的單閥式消防栓并應(yīng)將噴嘴、軟管，接頭配套齊全。同時(shí)，所有電器、室內(nèi)裝飾、煤氣裝置都應(yīng)符合消防有關(guān)規(guī)定要求。切實(shí)

38、做好宣傳、教育、組織等項(xiàng)工作，杜絕火災(zāi)發(fā)生。具體消防工程設(shè)計(jì)方案應(yīng)報(bào)經(jīng)消防管理部門審定，方可從事施工。 第六章環(huán)境保護(hù)、綠化、節(jié)能 6.1環(huán)境保護(hù) 6.1.1環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保護(hù)是我國一項(xiàng)基本國策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報(bào)環(huán)保管理部門審定。 施工中的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造污染。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。 項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù) 考慮到本項(xiàng)目是以住宅為主的園林式住宅小區(qū)，既要消除生活垃圾和生活污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相

39、互影響。同時(shí)，應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的環(huán)保措施： A、嚴(yán)格控制商業(yè)污染源的產(chǎn)生。 B、實(shí)行雨水、污水分流排放，污水經(jīng)過管網(wǎng)輸送到市污水凈化中心處理后達(dá)標(biāo)排放。 C、防止超強(qiáng)度噪音和大氣污染。 D、搞好園林綠化，保護(hù)自然環(huán)境。 E、實(shí)現(xiàn)園區(qū)垃圾袋裝化，園區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點(diǎn)堆放，專人及時(shí)清理，保證整個(gè)園區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 6.2綠化 根據(jù)地形將所有空坪全部綠化，本項(xiàng)目綠化率可達(dá)30%，但是要實(shí)現(xiàn)本住宅園區(qū)為綠化住宅園區(qū)的目標(biāo)，單靠園林綠化是不夠的。本項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”的基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。6.3節(jié)能

40、充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。項(xiàng)目主要采取以下幾項(xiàng)節(jié)能措施： 6.3.1屋面采用隔熱架空層或紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。 6.3.2變配電加裝電容補(bǔ)償器，提高用高質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。 6.3.3敷設(shè)線路時(shí)，其導(dǎo)線截面積的設(shè)計(jì)選用，充分考慮其機(jī)械強(qiáng)度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù)荷運(yùn)行。 6.3.4電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。 第七章項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度 7.1項(xiàng)目管理 根據(jù)國家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格

41、按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。同時(shí)，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅(jiān)決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。 7.2物業(yè)管理 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。工程竣工后，成立專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)工作人員，保證管理及時(shí)，服務(wù)熱情周到；充分吸收國內(nèi)外各地的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亦在充分征求各方面的意見的基礎(chǔ)上，報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)。搞好綠化，美化環(huán)境，同時(shí)，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證住宅區(qū)的安靜

42、、安全、文明、合適和方便。 7.3建設(shè)進(jìn)度 為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的的各項(xiàng)管理工作，編好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工?？偣て诙槿辍，F(xiàn)將實(shí)施進(jìn)度大體安排如下： （1）2003年1月2003年12月，完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、地質(zhì)勘探、施工圖設(shè)計(jì)、拆遷、三通一平、報(bào)建等工作； （2）2004年1月2004年12月，完成臨朗州路、洞庭大道的建筑安裝工程； （3）2005年1月2005年12月，完成全部房屋建筑安裝工程及配套設(shè)施工程。 （4）2006年1月交付使用。 第八章投資估算與資金籌措 8.1投資估算 8.1.1投資概況 本投資估算為常德濱湖星城

43、的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)期利息、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用以及預(yù)備費(fèi)用等。 項(xiàng)目總投資為50800萬元，詳見開發(fā)建設(shè)投資估算表。 8.1.2編制依據(jù) 土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價(jià)。 安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標(biāo)估算。 土地取得費(fèi)用包括征地、拆遷、安置、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用并列。 建設(shè)期貸款利息按年息6.2%估算。 其他費(fèi)用根據(jù)常德市相關(guān)政策計(jì)列。 預(yù)備費(fèi)用按總投資額

44、的5%估算。 8.2資金籌措 本項(xiàng)目估算總投資額為50800萬元，其具體資金籌措方式如下： （1）開發(fā)公司自籌10000萬元。 （2）銀行貸款10000萬元。 （3）其余資金30800萬元從預(yù)售款中解決。 詳見投資計(jì)劃與資金籌措表 投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元 序號 年度 項(xiàng)目 2003年 2004年 2005年 2006年 合計(jì) 1 建設(shè)投資 15000 20000 15800 50800 2 資金籌措 15000 20000 15800 50800 2.1 自有資金 5000 5000 10000 2.2 借款 10000 10000 2.3 預(yù)售收入再投入 15000 15800 30

45、800 開發(fā)建設(shè)投資估算表單位：萬元 序號 工程和費(fèi)用名稱 估算值 備注 一 工程費(fèi)用 25000 1 高層建筑工程費(fèi) 14400 18萬平方米 2 別墅建筑工程費(fèi) 7000 10萬平方米 3 商務(wù)建筑及其他工程費(fèi) 1400 2.1萬平方米 4 室外道路及停車場工程費(fèi) 440 約7.4萬平方米 5 室外給排水及消防工程 500 6 室外供配電及弱電工程 380 7 電梯 600 8 其他配套設(shè)施工程 280 二 其他費(fèi)用 20900 9 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi) 18300 征地280畝拆遷19萬平方米 10 建設(shè)單位管理費(fèi) 500 11 城市市政設(shè)施配套費(fèi)及報(bào)建費(fèi) 1250 按優(yōu)惠政策綜合測算 12

46、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi) 400 13 工程監(jiān)理費(fèi) 250 14 綠化費(fèi) 200 約5.6萬平方米 三 建設(shè)期利息 1302 四 銷售費(fèi)用 848 五 其他費(fèi)用 200 六 預(yù)備費(fèi) 2550 總估算值 50800 第九章招投標(biāo)方案 該項(xiàng)目投資估算為50800萬元，時(shí)間緊，任務(wù)重，在項(xiàng)目建設(shè)中，無論是勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、大型設(shè)備采購等必須實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)，其具體實(shí)施方案如下： 9.1招標(biāo)范圍 勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、大型設(shè)備采購等方面為擬招標(biāo)的范圍；涉及招標(biāo)金額為25850萬元，占項(xiàng)目投資總額的51%。 9.2招標(biāo)組織形式 對勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、大型設(shè)備采購等各項(xiàng)招標(biāo)活動擬采用委托招標(biāo)形式。 9

47、.3招標(biāo)方式 對勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、大型設(shè)備采購等各項(xiàng)招標(biāo)活動擬采用公開招標(biāo)方式。 9.4招標(biāo)公告發(fā)布 根據(jù)湖南省招標(biāo)公告發(fā)布和中標(biāo)候選人公示暫行辦法（湘計(jì)招2002186號）規(guī)定，招標(biāo)公告和中標(biāo)候選人公示信息須在湖南省招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管網(wǎng)（網(wǎng)址：）和湖南日報(bào)或湖南經(jīng)濟(jì)報(bào)上發(fā)布。 第十章項(xiàng)目投資效益分析 10.1概況 本項(xiàng)目工程占地面積18.69公頃，總建筑面積30.1萬平方米。按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資額的25%后開始銷售工作，預(yù)計(jì)從2004年開始預(yù)售起3年內(nèi)可全部銷售完畢。 10.2銷售收入、銷售稅金及附加估算 10.2.1銷售價(jià)格 通過對常德

48、市房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查分析研究，本項(xiàng)目宜按以下兩個(gè)原則定價(jià)： A、項(xiàng)目周邊地區(qū)高層住宅價(jià)格約為1400-1600元/平方米之間，別墅2200-2500元/平方米之間，本項(xiàng)目價(jià)格范圍大體應(yīng)在上述兩個(gè)價(jià)格水平之間。 B、項(xiàng)目周邊地區(qū)商業(yè)門面價(jià)格約5000-6000元/平方米左右。 考慮到本小區(qū)住宅設(shè)計(jì)比較合理，且處于鬧市區(qū)，交通方便，人性化的居住環(huán)境，戶戶有很大景觀陽臺，凸窗等因素住宅主要定位于白領(lǐng)階層，中高收入消費(fèi)群體，在保本的前提下，價(jià)格向下限靠，以增強(qiáng)競爭能力。 本次有關(guān)投資效益分析，高層住宅按1500元/平方米，別墅按2200元/平方米，商業(yè)門面按5000元/平方米估算。可銷售面積30萬

49、平方米。 10.2.2銷售收入 按以上原則估算各期收入，從2004年開始預(yù)售，至2006年底銷售完畢，并按第一年50%，第二年40%，第三年銷售完畢估算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成后總銷售收入為59000萬元。詳見下表： 銷售收入估算單位：萬元 序號 年度 項(xiàng)目 2003年 2004年 2005年 2006年 合計(jì) 1 銷售收入 29500 23600 5900 59000 2 營業(yè)稅及附加 1623 1298 324 3245 10.3銷售稅金及附加 10.3.1銷售稅金及附加 根據(jù)國家及常德市的有關(guān)稅收政策，項(xiàng)目應(yīng)按銷售收入的5%繳納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的3%繳納教育費(fèi)附加

50、。 項(xiàng)目銷售稅金及附加詳見上表。 10.4開發(fā)建設(shè)投資 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 項(xiàng)目總開發(fā)建設(shè)投資為50800萬元，詳見投資估算表。 10.5損益表與靜態(tài)盈利分析 項(xiàng)目損益計(jì)算詳見下表。 損益表單位：萬元 序號 年度 項(xiàng)目 合計(jì) 2003年 2004年 2005年 2006年 1 銷售收入 59000 29500 23600 5900 2 總成本費(fèi)用 50800 15000 20000 15800

51、3 銷售稅金及附加 3245 1623 1298 324 4 利潤總額 4955 -15000 7877 6502 5576 5 所得稅 1635 1635 6 稅后利潤 3320 -15000 7877 6502 3941 7 盈余公積金 332 332 8 可分配利潤 2988 2988 評價(jià)指標(biāo)： 投資利潤率=利潤總額/總投資100% =4955/50800100% =9.8% 投資利稅率=利稅總額/總投資100% =（4955+3245）/50800100% =16.1% 自有資金利潤率=利潤總額/自有資金100% =4955/10000100% =49.55% 10.6現(xiàn)金流量表與動

52、態(tài)盈利分析 10.6.1全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元 序號 內(nèi)容 合計(jì) 2003年 2004年 2005年 2006年 1 現(xiàn)金流入 59000 29500 23600 5900 1.1 銷售收入 59000 29500 23600 5900 1.2 其他收入 1.3 回收固定資產(chǎn)余額 1.4 回收經(jīng)營資金 2 資金流出 55680 15000 21623 17098 1959 2.1 開發(fā)建設(shè)投資 50800 15000 20000 15800 2.2 經(jīng)營資金 2.3 運(yùn)營費(fèi)用 2.4 修理費(fèi)用 2.5 經(jīng)營稅金及附加 3245 1623 1298 324 2.

53、6 所得稅 1635 1635 3 凈現(xiàn)金流量 3320 -15000 7877 6502 3941 4 累計(jì)現(xiàn)金流量 -15000 -7123 -621 3320 計(jì)算指標(biāo)（稅后）： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：12.1% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）=451萬元 動態(tài)投資回收期：3.8年 10.6.2自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元 序號 年度 項(xiàng)目 合計(jì) 2003年 2004年 2005年 2006年 1 現(xiàn)金流入 59000 29500 23600 5900 1.1 銷售收入 59000 29500 23600 5900 1.2 其他收入 1.3 回收固定資產(chǎn)余額 1.4 回收經(jīng)營資金 2 資金流出 55680 5000 24623 21098 4959 2.1 自有資金 10000 5000 5000 2.2 預(yù)售收入再投入 30800 15000 15800 2.3 貸款本金償還 10000 4000 3000 3000 2.4 經(jīng)營稅金及附加 3245 1623 1298 324 2.5 所得稅 1635 1635 3 凈現(xiàn)金流量 3320 -5000 3877 3502 941 4 累計(jì)現(xiàn)