1、盛華國際廣場房地產(chǎn)貸款項目評估報告目 錄第一章 概 要1一、借款人評價1二、項目評價2三、市場評價2四、投資籌資評價2五、財務評價3六、貸款風險評價3七、評估結(jié)論3第二章 借款人評價5一、借款人概況5二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平5三、信用狀況評價5四、企業(yè)前景評價6第三章 項目建設條件評價7一、項目建設必要性7二、項目建設內(nèi)容、規(guī)模和建設方案8三、項目實施進程評價9四、設計單位資質(zhì)評價9第四章 項目市場情況評估10一、宏觀經(jīng)濟狀況10（一）A市經(jīng)濟格局10（二）A市經(jīng)濟發(fā)展水平11二、A市房地產(chǎn)市場狀況15（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況15（二）項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析17三、市場定位分析20（一）

2、項目開發(fā)主題定位20（二）市場定位20四、市場預測分析23（一）項目基本情況23（二）項目經(jīng)營方式23（三）銷售期的選定23（四）實現(xiàn)銷售計劃風險評價24第五章 投資估算和籌資評價25一、投資估算25二、投資來源及籌資評價25三、項目投資計劃評價26（一）開發(fā)計劃擬定的原則26（二）建設方式26（三）進度安排26（四）項目周期設定26（五）分段周期設定27（六）投資計劃與資金籌措表29第六章 財務基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定30一、項目開發(fā)周期30二、開發(fā)成本分攤估算30三、項目銷售價格估算31（一）住宅銷售價格31（二）商鋪銷售價格31（三）車位銷售價格31（四）商場銷售價格31四、預期收入測算結(jié)果32五、

3、稅金計算32第七章 財務效益評估33一、項目財務效益預測33（一）財務評價指標的選取33（二）靜態(tài)效益指標34（三）項目財務現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析35二、利息保障倍數(shù)計算37三、貸款償還期計算38第八章 項目不確定性分析39一、盈虧平衡分析39二、單因素敏感性分析39第九章 銀行效益及風險分析防范措施評估41一、貸款風險評價41（一）定量分析41（二）定性分析41附件：借款人應提交的材料清單43本報告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告。報告綜合運用財務管理、工程技術(shù)經(jīng)濟與房地產(chǎn)估價知識，通過對借款人、項目、市場、籌資、財務、貸款風險的評價得出項目投資計劃可行，財務評價符合貸款要求的結(jié)論，并提出

4、規(guī)避風險的措施，為金融機構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。該報告可為其他評估機構(gòu)借鑒。第一章 概 要根據(jù)盛華投資公司開發(fā)“盛華國際廣場”工程申請貸款的需要，于2007年12月22日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2008年1月2日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作的方案，參照“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結(jié)論，并于2007年12月30日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下： 一、借款人評價盛華投資公司（以下簡稱盛華）成立于2004年11月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營

5、銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。法人代表盛華明，注冊資本5300萬元人民幣。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。截止2007年12月，公司資產(chǎn)總額為17146萬元，負債總額為5315萬元，所有者權(quán)益為11831萬元。大唐盛華在建設銀行A市支行開有基本結(jié)算帳戶。截止2007年12月1日，在建設銀行A市支行存款余額為1500萬元；公司無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄。通過資產(chǎn)負債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢，自身積累增加，對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。二、項目評價“盛華國際廣場”項目位于A市中心位置，山東路與

6、江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場，位于城市中軸黃金核心地段。，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地28804.4平方米（約合43.2畝），建筑總面積.90平方米。根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，其中住宅93839.70，商業(yè)部分79553.13（其中商場61553.13平方米），停車場為49277.07平方米，共828個地下車位。項目總建筑面積.90，擬建一棟大型商業(yè)廣場和6棟22層的住宅樓。三、市場評價根據(jù)企業(yè)提供的資料，“盛華國際廣場”項目定位為大型商業(yè)購物廣場及高端住宅，該項目具有地理位置優(yōu)越。四、投資籌資評價根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準的規(guī)劃方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及A

7、市同類建設項目經(jīng)濟技術(shù)標準，并結(jié)合項目自身情況進行計算。本項目總投資估算為44927.64萬元，單位樓面成本為2017.68元/平方米。具體見下表：（開發(fā)投資估算表）序號工程項目（費用）名稱造價或費用（元）樓面造價（元/）百分比（%）1一、征地費及土地契稅等 511.84 25.37%2二、斟察、設計和前期費 94.61 4.69%3三、建筑安裝工程費 1110.00 55.01%4四、（小區(qū)）配套建設費 37.25 1.85%5五、管理費 59.59 2.95%6六、開發(fā)期稅費 3.02 0.15%7七、利息（財務費） 183.83 9.11%8八、不可預見費 17.54 0.87%合計總投

8、資造價 2017.68 100.00%注：詳細計算見附件：成本計算明細表本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行申請項目貸款，三是預售滾動收入中用于投資的部分。資金動作方式如下： 自有資金全部用于投資，共20000萬元，（其中包括武漢惠遠經(jīng)濟發(fā)展有限公司資金10000萬元）； 銀行貸款15000萬元； 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，總收入為9928萬元。五、財務評價經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結(jié)果如下：（詳見評估主表項目財務現(xiàn)金流量表）1、項目建成后將實現(xiàn)凈利潤21392.69萬元； 2、內(nèi)部投資收益率（所得稅后）：按全部投資計為31.49%； 3、財

9、務凈現(xiàn)值（還原利率10，所得稅后）：按全部投資計為10245.78萬元； 4、動態(tài)投資回收期（還原利率10%）：按全部投資計為3.81年； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10），財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)按建設銀行財務評價標準可行。 六、貸款風險評價通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。 通過定量計算，本項目風險等級為AA級，貸款項目綜合風險度為0.25，低于風險度0.6的界限值。 七、評估結(jié)論評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“盛華國際廣場”項目

10、建設條件具備，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力。由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金?？顚Ｓ茫瑢Ψ课蓍_發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。第二章 借款人評價一、借款人概況盛華投資公司（以下簡稱盛華）成立于2004年11月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。法人代表盛華明，注冊資本5300萬元人民幣。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。2003年1月起正式進行“紅山新城一期工程”項目開發(fā)。在A市激烈的市場競爭中，“紅山新城一期工程”累計開發(fā)門面房、倉儲、商品房9.7萬平方米。二、經(jīng)營者素質(zhì)

11、及管理水平盛華投資公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設總師辦、投資發(fā)展部、人力資源部、工程部、項目管理部、物業(yè)管理部、規(guī)劃技術(shù)部、廣告策劃部、市場營銷部、財務部。公司現(xiàn)有員工30人，其中碩士生2名、本科生9名，大專生15名，高級工程師2名，工程師5名，助理工程師2名，高級會計師1名，會計師1名，經(jīng)濟師2名，房地產(chǎn)高級策劃師2名。公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。 三、信用狀況評價該公司在建行開有基本結(jié)算帳戶。截止2007年12月末，該公司在建行存款余額為1520萬元；信用社存款余額為500萬元。公司借款均按時付息，無借款逾期現(xiàn)

12、象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2007年度信用等級為未評級。 在人行查詢系統(tǒng)查詢，盛華投資公司無任何不良記錄，信譽良好。附：借款人基本情況表：借款人名稱經(jīng)營情況資質(zhì)等級三級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率100%竣工產(chǎn)品優(yōu)良率100%財務情況注冊資本5300萬元實收資本5300萬元總資產(chǎn)17146萬元所有者權(quán)益11831萬元資產(chǎn)負債率31%流動比率151%存貨周轉(zhuǎn)率1735.1利潤總額11831資產(chǎn)報酬率10.62%應收賬款周轉(zhuǎn)率37%利息保障倍數(shù)58.07資本積累率82%信用情況貸款利息實收率100%貸款不良率0客戶信用評級得分88.3信用等級AA授信控制量我行已提供

13、信用量貸款紀錄貸款行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔保方式建設銀行2006.5-2008.5160016006.5315%正常抵押保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔保方式四、企業(yè)前景評價盛華投資公司具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟實力。2003年1月起正式進行“紅山新城一期工程”項目開發(fā)。在A市激烈的市場競爭中，“紅山新城一期工程”累計開發(fā)門面房、倉儲、商品房9.7萬平方米。因此大唐盛華自身具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。第三章 項目建設條件評價一、項目建設必要性“盛華國際廣場”項目位于A市中心位置，人民路與

14、江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場，位于城市中軸黃金核心地段。，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地28804.4平方米（約合43.2畝），建筑總面積.90平方米。擬建大型商業(yè)廣場和6棟22層的住宅樓。根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，其中住宅93839.70，商業(yè)部分79553.13（其中商場61553.13平方米），停車場為49277.07平方米，共828個地下車位。盛華投資公司多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累了豐富的經(jīng)驗，此次推出的“盛華國際廣場”是A市中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場及精品住宅，也是決心在A市樹立的樣板工程。A市政府通過對舊城改造和新城的開發(fā)，確立了向新的發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合A市舊城

15、改造的戰(zhàn)略規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，A市作為西部的重要城市，吸引了眾多前來參與投資開發(fā)的公司。該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟效益和良好的品牌效應。二、項目建設內(nèi)容、規(guī)模和建設方案（表：項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標）序 號項 目指 標備 注1總用地面積（平方米）28804.40 2總建筑面積（平方米）.90 3地上建筑面積（平方米）.37 其中商場21378.16 高層住宅93839.70 車庫12304.51 4地下建筑面積95147.53 其中商場58174.97 停車場36972.56 5建筑層數(shù)地上1-3層，4-22層地下4層6建筑

16、總高80米7建筑層高地上2.84米地下4米8總戶數(shù)8369建筑容積率4.00 10綠地率30以上11車位828個本次評估計算項目分為住宅、商業(yè)及車庫三部分，其中考慮商業(yè)和車庫含分類銷售，估算商業(yè)中商鋪（門面）約18000平方米，可銷售車庫約20000平方米，具體見下表：編號項目分類項目總建筑面積（）合計（）1住宅住宅93839.70 93839.70 2商業(yè)商場61553.13 79553.13商鋪18000.00 3車庫（位）車位（出售）20000.00 49277.07 停車場29277.07 合計.90 該項目建筑設計方案由深圳市ABC建筑師事務所有限公司設計，并報A市規(guī)劃局，現(xiàn)將規(guī)劃設

17、計方案簡介如下： 1、“盛華國際廣場”項目定位為高檔，由一棟大型商業(yè)廣場和六棟高層及會所等組成。綠化率達30%以上。 2、配套商業(yè)結(jié)合場地特點在兼顧文明廣場與公園的同時采用周邊布局，沿東側(cè)與西側(cè)分別布置兩個單元塔樓，保證了大部分戶型都能坐擁最佳的觀景效果。商業(yè)基本沿市府路與文明廣場布置，最大化利用文明廣場的資源來提升商業(yè)價值。3、在交通組織上，采用人車分流，在西南與市府路銜接處西側(cè)與人民路銜接處及北側(cè)各設一個車庫入口，這樣車輛能直接便捷地進出車庫，消減停車對周圍的影響。人行主入口設置在南側(cè)，次入口設置在北側(cè)，減少商業(yè)及車輛對人行的干擾。4、項目景觀設計兩條景觀軸，東西向景觀軸把文明廣場氣氛與山

18、地公園的景色引入小區(qū)，使小區(qū)的人隨處可享受商業(yè)文化氣氛與自然景觀。南北景觀軸把小區(qū)內(nèi)不同層次的景觀串聯(lián)起來，制造一種富有動態(tài)的空間效果。5、整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 三、項目實施進程評價略。四、設計單位資質(zhì)評價該項目設計方案由深圳市ABC建筑師事務所有限公司設計完成。深圳市ABC建筑師事務所有限公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項

19、目的總體設計。 第四章 項目市場情況評估一、宏觀經(jīng)濟狀況（一）A市經(jīng)濟格局l A市第一商圈的形成A市經(jīng)過多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經(jīng)逐步形成以人民中路、人民路為頂點，東西兩翼發(fā)展，以人民路為軸線，人民中路、人民路為中心，各經(jīng)濟因子點狀散布著城市空間的經(jīng)濟格局。人民路是A市的商業(yè)中心，由此可見，人民路在A市商圈中占據(jù)重要的地位。在A市5-10年發(fā)展藍圖上，將會形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以人民路、人民中路為軸心約10平方公里的地區(qū)將建設成為A市的中央零售區(qū)，與北京路形成的中央商務區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。l 盛華國際廣場發(fā)展?jié)摿薮蟀从媱澥⑷A國際廣場、人商擴建工程、廣電大樓二期工程、農(nóng)

20、貿(mào)市場、建委大樓的原址基礎(chǔ)的開發(fā)等，到2010年，人民路將有實力成為A市“第一商圈”，發(fā)展?jié)摿o限。盛華國際廣場處于目前A市第一大商圈核心地，位于廣場前的城市主干道人民路車流量日均達一萬輛以上，人流量在30萬以上，在以其為中心5公里半徑內(nèi)人口達50余萬人，2公里內(nèi)半徑內(nèi)有20萬人的強大消費群體支持。l 交通成熟五位一體交通網(wǎng)點盛華國際廣場位于人民路與江蘇路交匯處，與北京路毗鄰。正對文明廣場，西通人商集團、商貿(mào)大廈，距新建的農(nóng)貿(mào)中心隔路相望，具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。廣場集公交車站、巴士站、停車場、的士站、直通火車站站點五大交通功能于一體，瞬間即通達全城。盛華國際廣場三面環(huán)路，有5條公交線路

21、在廣場前設站，公交線路覆蓋A市三大區(qū)，在A市的任何地方都可以輕松到達廣場。盛華國際廣場西面是連成一體的大型文明廣場。將與廣場負五層25米寬的過道相連通。廣場負五層在商場出口設有室內(nèi)出租車，并通過負二層完全開放，挑高至負二層的中庭觀光電梯，為全場人群提供便利的出租車接送服務。廣場地下二層至負四層，設有700個停車位的大型停車場，全面滿足廣場和居住自駕車的停車需求。（二）A市經(jīng)濟發(fā)展水平1、經(jīng)濟總量水平l 國民經(jīng)濟持續(xù)增長，GDP年平均增幅超過10%2006年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值345.3億元，按可比價格計算，比上年增長9.0%。（其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值39.2億元，增長8.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值16

22、0.8億元，增長5.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值145.3億元，增長14.0%，是1996年以來最快的一年。）圖：A市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）l 2006年人均GDP達到1328美元按照聯(lián)合國對40多個國家的統(tǒng)計分析結(jié)果：人均GDP800美元左右時，住房消費進入快速增長期，1300美元以上時進入穩(wěn)定增長時期，達到8000美元時增長速度趨緩。截止2006年末A市人均GDP為9965元即1328美元，現(xiàn)A市的住房消費已處于穩(wěn)定增長的發(fā)展階段。2、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)狀況l 三次產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主（46%），第三產(chǎn)業(yè)占42%從國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)看，A市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，達到經(jīng)濟總量的46%，第三產(chǎn)業(yè)

23、為其次，約42%左右，第一產(chǎn)業(yè)僅11%左右。圖：A市國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）l 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第二產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)向好從發(fā)展速度來看，隨著各個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟同步持續(xù)增長，A市第二產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重有所下降，而第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟比重卻在上升，這表明A市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。一定程度上反映了A市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正在向發(fā)達城市方向前進。3、人民生活水平l 城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅加快，2005年以后已經(jīng)突破萬元大關(guān)圖：A市歷年城市居民可支配收入 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）在2005年以前，A市人均可支配收入都在一萬元以內(nèi)，2004年以后開始突破萬元大關(guān)。l 恩格爾系

24、數(shù)連續(xù)下降，已接近30%40%的富裕水平圖：A市歷年恩格爾系數(shù) （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）從2002年至2006年5年間，A市恩格爾系數(shù)從39.3%降到31.3%，已達到30%40%的富裕標準。l 城市人均居住面積逐年增加緩慢，居民改善居住條件愿望強烈圖：A市歷年城市人均居住面積 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）從1999年至2006年，A市人均居住面積從13.9平方米增加到了21.2平方米，8年時間增加了7.3平方米，增長比較緩慢，居民改善居住條件愿望強烈。4、社會消費品零售情況l 城市社會消費品零售總額增長迅速圖：A市歷年社會消費品零售總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）2006年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額14

25、4.7億元，增長15.7%，扣除價格上漲因素，實際增長14.4，是“九五”以來增幅最快的一年。l 分城鄉(xiāng)看城市市場消費品零售額為88.3億元，增長17.2，占全部零售額比重達61.0；縣及縣以下農(nóng)村消費品零售額56.4億元，增長13.4。l 分行業(yè)看批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額121.8億元，增長16.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額達到22.1億元，增長12.7%；其他行業(yè)零售額0.8億元，增長2.6%。連鎖超市等新型業(yè)態(tài)較快發(fā)展，全市限額以上連鎖零售、住宿和餐飲企業(yè)10家，商品銷售額20.9億元，增長44.0%。全年成交額過億元的市場10家，成交額達68.4億元，增長27.9。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額

26、中，汽車類零售額比上年增長7.0%，石油及制品類增長62.8%，書報雜志類增長2.7%，電子出版物音像制品類增長10.2%，家用電器和音像器材類增長18.8%，日用品類增長37.8%，家具類增長65.3%，食品、飲料、煙酒類增長10.9%，服裝類增長18.7%，化妝品類增長10.4%，金銀珠寶類增長3.7%。4、人均消費性支出情況作為西部區(qū)域發(fā)展的一個重要支點，A市的發(fā)展得到省委省政府的高度重視和支持。A市是一個以汽車產(chǎn)業(yè)為主導的城市，曾位居全國小康城市第 6名、綜合實力第22名。近年來，由于受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和外部環(huán)境變化的影響，A市經(jīng)濟運行波動較大。據(jù)統(tǒng)計，2006年全市城市居民可支配收入達到

27、10944元，同比增長5.1%，人均消費性支出8616元，同比增長9.05%.今年上半年，城市居民人均可支配收入6506元，支出為4974.74元，居民收入和支出都有較大幅度提高，也逐漸帶動了房地產(chǎn)的火爆。由此，A市中心城區(qū)土地的日漸稀少，加之“城中村”的拆遷難度，使得眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價相對便宜，且開發(fā)難度較小的新城區(qū)，以及城市組團的副中心區(qū)。此舉不僅使A市的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴張，A市樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進的態(tài)勢。而就在“十一五”期間，我市將重點提升中部組團，在北京路、天津路、東風大道等沿線建設5平方公里城市新區(qū)，分散中心城區(qū)人口增長壓

28、力，同時要穩(wěn)步發(fā)展東部組團。人民路是A市商住密集區(qū)，據(jù)了解現(xiàn)總?cè)丝诩s20余萬人，遠遠超過一般大型購物中心市場份額，覆蓋面必須不少于20萬人的固定消費群的標準。而且這部分人基本上是中高收入階層，經(jīng)濟條件比較好。這一居民結(jié)構(gòu)，使廣場擁有一個相當數(shù)量的中高收入消費群體。二、A市房地產(chǎn)市場狀況（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況1、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重l 房地產(chǎn)投資占全市經(jīng)濟比重明顯提高2006年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25億元，比上年增長20%。占全市GDP比重的7.24%，占全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模的20.64%。l 全社會固定資產(chǎn)投資投資逐年提高為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動力支持2001年以來，A市全社會固定資產(chǎn)

29、投資明顯提高，并且增速逐年加大，其中主要有十漫高速公路和南水北調(diào)工程等。社會基礎(chǔ)建設的發(fā)展必然為房地產(chǎn)業(yè)帶來良好的機遇，加上舊城改造等，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為A市經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。圖：A市歷年固定資產(chǎn)投資總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）2、歷年房地產(chǎn)投資狀況l A市房地產(chǎn)開發(fā)投資6年時間保持較高的增長趨勢A市房地產(chǎn)市場自2000年后走出低谷，至今已連續(xù)6年保持快速增長的態(tài)勢，6年間全市共完成房地產(chǎn)投資77.37億元，年均增長超過30%，目前逐漸走穩(wěn)。圖：A市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）l 20052006年房地產(chǎn)投資急劇增加l 宏觀調(diào)控，2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅理性回落，與國民經(jīng)

30、濟發(fā)展相協(xié)調(diào)進入2006年以來，A市土地開發(fā)投資開始減少，同時在國家宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政的指導下，房地產(chǎn)市場運行進入了合理調(diào)整期，主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增幅理性回落，開始低速增長，與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。3、土地發(fā)展規(guī)劃根據(jù)（19972010）A市土地利用總體規(guī)劃和A市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃及2010年遠景目標綱要確定，從2001年到2010年，我市土地開發(fā)整理總體目標為：以提高國土資源對經(jīng)濟、社會可持續(xù)發(fā)展的保障能力為根本出發(fā)點，在保護和改善生態(tài)環(huán)境的前提下，宜農(nóng)未利用土地資源得到適度開發(fā)；土地整理全面、有序開展；土地利用效率和產(chǎn)出率明顯提高，促進土地資源集約、合理利用和社會經(jīng)濟可持續(xù)

31、發(fā)展。具體目標：到2010年，補充耕地11000公頃，其中耕地整理增加耕地4843.4公頃，農(nóng)村居民點新增耕地946.52公頃，土地復墾新增耕地733.62公頃，土地開發(fā)新增耕地4476.46公頃。在確保劃定的基本農(nóng)田面積.8公頃得以實施的前提下，大力推進標準農(nóng)田建設，通過對農(nóng)村山、水、林、田、路的綜合治理，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。計劃新增灌溉耕地4萬公頃，改造中低產(chǎn)田8萬公頃。規(guī)劃期內(nèi)將實施7個重點工程，實施面積為21664.84公頃，凈增耕地5463.98公頃，工程投資為43063.82萬元；實施重點項目82個，實施面積為15193.99公頃，凈增耕地3525.37公頃，計劃投資55401.07

32、萬元。（二）項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析1、房地產(chǎn)市場發(fā)展描述自土地使用制度與住房分配制度改革以來，A市房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展，并逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2006年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成25.2億元，比上年增長21.7%。具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè)121家，實現(xiàn)利潤3.7億元，上繳稅金1.2億元。房屋建筑施工面積373.8萬平方米，增長4.6%。建筑企業(yè)勞動生產(chǎn)率為15.7萬元/人，增長18.9%。房屋建筑竣工面積203.7萬平方米，下降43.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由1993年前中房集團A市公司一家發(fā)展到2006年的200多家。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有利地推動了城市建設步伐，改善了城

33、市面貌與經(jīng)濟投資環(huán)境，提高了居民的居住水平，而且?guī)雍痛龠M了相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑業(yè)、建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)和房地產(chǎn)中介服務業(yè)的發(fā)展，同時也改變了居民的消費觀念與投資觀念，影響并推動了整個城市社會經(jīng)濟的發(fā)展。2、房地產(chǎn)市場供求狀況l 城區(qū)商品房供求逐年擴大，總體供求平衡2003年到2007年五年時間里，城區(qū)房地產(chǎn)市場供求總量逐年增長，增長幅度較為緩慢平穩(wěn)，總體供求關(guān)系基本平衡。圖：A市城區(qū)歷年商品房供求量 （數(shù)據(jù)來源：A市房地產(chǎn)網(wǎng)、估計值）l 商品房建設主要集中在北京路沿線l 商品房建設規(guī)模擴大，房屋竣工面積略有增長2006年，全市商品房施工面積327.5萬平方米，比去年同期增長14.7%。其中住宅283

34、.1萬平方米，同比增長10.8%，占全部商品房施工面積的86.4%。商品房竣工面積114.4萬平方米，比上年同期增長3.6%，其中住宅104.6萬平方米，同比增長1.5%，占全部商品房竣工面積的91.7%。3、房地產(chǎn)價格狀況l 2006年以前A市房地產(chǎn)價格增長平緩2006年以前A市區(qū)房地產(chǎn)價格緩慢增長，商品住宅平均每季度增幅為1.41%。l 2007年價格上漲開始提速，商品住宅均價突破2000元/平方米價格提高的原因主要有2個：一是土地價格的自然增長。二是主城區(qū)內(nèi)一些高檔樓盤的大量推出整體上抬高了全市的均價，如錦繡華庭、武當國際園及金地廣場等。目前還沒有因為需求增加導致的房價提速，但隨著人們改

35、善居住環(huán)境的要求越來越強烈，這種局面將隨時到來產(chǎn)生。屆時將大大推動A市商品房的價格趨勢。4、房地產(chǎn)未來發(fā)展空間我市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，還將以較快的速度發(fā)展：如今，隨著A市中心城區(qū)土地的日漸稀少，加之“城中村”的拆遷難度，使得眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價相對便宜，且開發(fā)難度較小的新城區(qū)，以及城市組團的副中心區(qū)。此舉不僅使A市的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴張，同時也使得北京路以東以及白浪和紅衛(wèi)均成為房產(chǎn)開發(fā)新熱點，A市樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進的態(tài)勢。東邊的主要發(fā)展方向，隨著北京路規(guī)劃有18處停車場，7處集貿(mào)市場，14處活動中心，11所學校，4個幼兒園，8

36、家社區(qū)醫(yī)院等的開工建設。根據(jù)即將出臺的A市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃顯示，北京路將是城區(qū)規(guī)劃的9個商業(yè)網(wǎng)點之一，并將在北京路立交橋處建一個6000平方米以上的百貨店或超市。同時，北京北路將建設成文化用品和體育器材一條街。西進的主要發(fā)展方向，紅衛(wèi)片區(qū)作為車城的西大門，穿境而過的316國道，使該區(qū)域的交通條件十分便利。三、市場定位分析 （一）項目開發(fā)主題定位將盛華國際廣場定位為“鄂西北首個體驗式購物樂園”，以巨無霸姿態(tài)扛起體驗經(jīng)濟的大旗，強化零售娛樂化和娛樂零售化。盛華國際廣場是A市地區(qū)規(guī)劃最大的，當其他購物中心還停留在以購物為主題的第一代購物中心時，盛華國際廣場已向前先邁進了一步，創(chuàng)新將主題定位為體驗式購物樂

37、園，強調(diào)購物中所獲得的休閑與娛樂，真正體驗到購物的樂趣。樓盤概念提出的原則：n 形成樓盤的獨特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費者心目中獨特而鮮明的形象。n 切合消費者心理為消費者營造理想的生活方式和居住環(huán)境。使消費者對樓盤理念的形象產(chǎn)生認同、欣賞、追捧，激發(fā)消費者的購買欲望，進而對樓盤產(chǎn)生歸宿感、領(lǐng)域感和自豪感。n 考慮主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實現(xiàn)，進而融入到業(yè)主生活中的方方面面。n 概念作為項目品牌基礎(chǔ)乃至企業(yè)品牌基礎(chǔ)的可延伸性，即概念最終能通過品牌積累形成企業(yè)文化。（二）市場定位1、開發(fā)概念的指導思路a、基于消費市場引導（自上而下引領(lǐng)競爭，強調(diào)檔次、功能、個性、價值取

38、向和生活方式等）。b、市場差異化競爭優(yōu)勢、市場空白點的挖掘、項目自身資源審核（自上而下超越競爭，強調(diào)項目風格、戶型、區(qū)位、配套等具體元素等）。從消費者需求出發(fā)，綜合本項目的開發(fā)思路，指導項目的開發(fā)。整個推導思路屬于市場導向型。盛華國際廣場率先引進世界先進的體驗經(jīng)濟模式，將購物與“體驗”融合，并以超前十年的商業(yè)規(guī)劃。2、目標客戶群定位 目標商戶定位盛華國際廣場在目標商戶定位時堅持招“好租戶”，而不是付最高租金的租戶。因此，在挑選目標商戶（經(jīng)營商家）時應相當嚴格，所挑選租戶的經(jīng)營內(nèi)容是以國際化為標準，均應為國內(nèi)、國外知名品牌。從目前的商戶組合來看，入駐商戶必須是老字號的品牌商戶，或者是以個性特色獨

39、樹一幟的魅力商戶。由于這些優(yōu)秀的商戶有品牌、有形象，因此他們所愿意承受的租金也是很有限的，通常是地主方主動邀請他們來為自己的商業(yè)項目增添光彩，提高檔次，他們具備壓低租金入駐的條件。 目標投資者定位盛華國際廣場只將位于商業(yè)步行街出售，步行街規(guī)劃為一定面積的商鋪，每個商鋪的價位都在百萬元左右，哪些人會買百萬元以上的商鋪？通過市場調(diào)查，得出以下吸引投資的策略。3、目標消費群定位盛華國際廣場定位是具有國際知名度的、以時尚文化為主題的購物中心。因此，其目標消費群定位是：主力消費層：20-50歲的新時代家庭次主力消費層：A市城區(qū)和來自外省市的消費群體。4、規(guī)模定位建筑面積：純商業(yè)面積61000平方米，住宅

40、約11萬平方米，地下車庫約2.5萬平方米。集休閑、娛樂、購物于一體的廣場，有最大的室內(nèi)空間及最理想的設計讓其有最大發(fā)揮的空間去配置最完美的功能組合，這是其他商場無可替代的。5、檔次定位在定位上，堅持以中檔為主，兼顧高檔。購物中心是一個無差別的消費中心，要能夠適合絕大多數(shù)的消費群體，如果全部都是面向高端的或者低端的，就不能吸引所有的消費者。因此，盛華國際廣場自然層首層、二層定位為綜合性、大眾化的購物中心。從另一角度分析，作為一個規(guī)模很大的購物中心是不能全部以高檔次為主，以盛華國際廣場的規(guī)模，單靠品牌，是容納不了這么大的廣場，盛華國際廣場設有300多家商鋪，很難找到這么多的品牌商品來支撐，而且也沒

41、有那么多的消費者都有能力購買品牌商品。因此，分出一部分來做綜合性、大眾化購物中心。6、經(jīng)營功能定位 盛華國際廣場總功能布局在國外和沿海發(fā)達地區(qū)，購物中心最大的特點就是休閑。商業(yè)建筑面積達6.1萬平方米的盛華國際廣場，借鑒國外購物中心成功的經(jīng)驗，增加了很多休閑配套設施，其購物設施的比例只占廣場總面積的60%，剩下的40%為娛樂及餐飲場所。娛樂設施有5000多平方米的游樂中心，還有電影播放廳，同時將不少室外的游樂設施搬進了室內(nèi)。餐飲總面積達5000平方米。總的來說，廣場由零售、娛樂、餐飲、會展、康體、休閑六大功能組成。 業(yè)態(tài)組合一般認為大型購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30

42、，并稱之為黃金比例，業(yè)內(nèi)人士也都比較認同。這個比例并不是絕對的，但其中隱含的一個原則必須要遵守，那就是：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，就不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客，迪斯尼的娛樂做的最好，但95%的游客只去過一次。所以，購物中心首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。四、市場預測分析 （一）項目基本情況 “盛華國際廣場”項目位于A市中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場，位于城市中軸黃金核心地段。，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地28804.

43、4平方米（約合43.2畝），建筑總面積.90平方米。擬建大型商業(yè)廣場和6棟22層的住宅樓。根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，其中住宅93839.70，商業(yè)部分79553.13（其中商場61553.13平方米），車庫為49277.07平方米，共828個地下車位。（二）項目經(jīng)營方式本項目為大型商場與住宅為一體的綜合性樓盤，經(jīng)營方式上采用銷售方式。具體數(shù)據(jù)見下表：編號項目分類項目總建筑面積（）合計（）1住宅住宅93839.70 93839.70 2商業(yè)商場61553.13 79553.13商鋪18000.00 3車庫（位）車位（出售）20000.00 49277.07 停車場29277.07 合計.90 （三）

44、銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按半年測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結(jié)合項目具體情況測算）見下表： 銷售比例表：銷售計劃建設經(jīng)營期年收入(萬元)合計（萬元）項目比例銷售面積（）2008200920102011下半年上半年下半年上半年下半年上半年商場（銷售）100%61553.1310006570.849856.2716427.1133854第一批住宅20%18767.944879.664880第二批住宅25%23459.936568.786569第三批住宅35%32843.909853.179853第四批住宅20%18767.94600

45、5.746006第一批商鋪20%3600.002880.002880第二批商鋪25%4500.004050.004050第三批商鋪35%6300.006300.006300第一批車位10%2000.00500.00500第二批車位20%4000.001000.001000第三批車位20%4000.001000.001000第四批車位35%7000.001750.001750.83100028801600113869207092418378642累計銷售收入1000288018881327495345978642累計銷售進度2.23%6.41%42.02%72.89%118.99%注：詳細計算見

46、第六章（四）實現(xiàn)銷售計劃風險評價要實現(xiàn)如上計劃，首先整個房地產(chǎn)市場行情應沒有大的變化，其次工程進度應能按計劃進行，再次按揭應如期跟進，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實現(xiàn)銷售進度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現(xiàn)。 第五章 投資估算和籌資評價一、投資估算（一）項目總投資的構(gòu)成本項目總投資估算為44927萬元，單位樓面成本為2017.68元/平方米。具體見下表：開發(fā)投資估算表序號工程項目（費用）名稱造價或費用(元)樓面造價(元/)百分比(%)1一、征地費及土地契稅等 511.84 25.37%2二、斟察、設計和前期費 94.61 4.69%3三、建筑安裝工程費 1110.00 55

47、.01%4四、（小區(qū)）配套建設費 37.25 1.85%5五、管理費 59.59 2.95%6六、開發(fā)期稅費 3.02 0.15%7七、利息（財務費） 183.83 9.11%8八、不可預見費 17.54 0.87%合計總投資造價 2017.68 100.00%注：詳細計算見附件：成本計算明細表二、投資來源及籌資評價 本項目總投資（含貸款建設期利息）為44927.64萬元，整個建設經(jīng)營期為3年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。所以，采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自

48、有資金，二是向銀行申請項目貸款，三是預售滾動收入中用于投資的部分。資金動作方式如下： 自有資金全部用于投資，共20000萬元，（其中包括武漢惠遠經(jīng)濟發(fā)展有限公司資金10000萬元）； 銀行貸款15000萬元； 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，總收入為9928萬元。三、項目投資計劃評價 （一）開發(fā)計劃擬定的原則本項目作為一個以市場為導向的高檔住宅項目，在擬定項目的開發(fā)建設計劃時，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應,以及按基地的成熟條件漸進的原則。從A市樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力，以及合理的市場占有率角度，我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2.5年

49、。根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經(jīng)營。（二）建設方式采用公開招標方式選擇國家一級建筑施工單位，并聘請國家甲級工程監(jiān)理公司，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。（三）進度安排項目擬用三年進行，根據(jù)A市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下：A 項目的設計及開工準備（初步及施工圖設計、三通一平、報建、招標等）：6個月B 商業(yè)的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設備）：15個月C 住宅主體及室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：15個月（四）項目周期設定開發(fā)正式啟動的時

50、間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。根據(jù)A市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下。根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在開發(fā)建設中設清晰的分期，形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。（五）分段周期設定 開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時，設此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 開發(fā)計劃安排 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。（表：項目實施計劃表） 盛華國際廣場項目工程計劃表（季度Q）2007年4Q2008年1Q2008年2Q2008年3Q2008年4Q2009年1Q2009年2Q2009年3Q2009年4Q2010年1Q2010年2Q2010年3Q2010年4Q項目開發(fā)計劃項目的設計及開工準備初步及施工圖設計三通一平報建招標主體建筑基礎(chǔ)住宅主體外裝及設備室外環(huán)境配套道路、管網(wǎng)環(huán)藝驗收、備案辦大產(chǎn)證本次評估認為該項目的建設工期適度、分年度投資計劃合理，該項目投融資可行。（六）投資計劃與資金