1、某房地產開發(fā)貸款項目評估報告本報告是一份房地產開發(fā)貸款項目評估報告。報告通過對借款人、項目、市場、籌資、財務、貸款風險的評價得出項目投資計劃可行，財務評價符合貸款要求的結論。房地產開發(fā)貸款評估報告 項目名稱：河濱印象項目 企業(yè)名稱：四川萬達房地產有限公司 評估單位：成都精至誠房地產評估有限責任公司 二二年十一月二十九日 目錄第一章 概要 一、借款人評價 二、項目評價 三、市場評價 四、投資籌資評價 五、財務評價 六、貸款風險評價 七、評估結論 第二章 借款人評價 一、借款人概況 二、經營者素質及管理水平 三、信用狀況評價 四、資產負債分析 五、盈利能力及資產運用效率 六、現金流量分析 七、信用

2、狀況評價 八、企業(yè)前景評價 第三章項目建設條件評價 一、項目建設的必要性 二、項目建設內容、規(guī)模和建設 三、項目實施進程評價 四、項目建設條件評價 五、設計單位資質評價 六、施工、監(jiān)理單位資質評價 七、環(huán)境保護評價第四章市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產市場分析 三、市場定位分析 四、市場預測分析 五、項目分析第五章投資估算和籌資評價 一、投資估算 二、投資來源及籌資評價 三、項目投資計劃評價 四、有關說明 第六章償債能力評估 一、項目財務效益預測 二、項目財務現金流量分析 三、資金來源與運用分析 四、項目償債能力評估 五、項目敏感性分析 第七章 貸款風險與效應評價 一

3、、貸款風險評價 二、貸款擔保評價 三、貸款效應評價第一章 概要根據四川萬達房地產有限公司開發(fā)“河濱印象”工程申請貸款的需要，經工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。根據項目的現有資料、開發(fā)現狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于2002年11月29日完成評估工作?，F將評估報告簡要概述如下： 一借款人評價 四川萬達房地產有限公司（以

4、下簡稱四川萬達）成立于1999年7月22日，是大連萬達集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由大連萬達集團股份有限公司投資1800萬元和四川萬達房地產有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產開發(fā)，具有房地產三級開發(fā)資質。2001年1月起正式進行“河濱印象”聯(lián)排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“河濱印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13482萬元，所有者權益為7852萬元。 四川萬達在工行支行開有一般結算帳戶。截

5、止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經工行分行審核評定信用等級為AA級。 通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，得出以下結論：企業(yè)所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。 二項目評價 “河濱印象”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內側米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建

6、筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率0.95，綠化率53%。項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設計、建設、監(jiān)理單位均具有相應資質。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠

7、化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。三市場評價 根據企業(yè)提供的資料，“河濱印象”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/m2，復式別墅平均售價4183元/m2。本項目可實現銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元，復式別墅6061.17萬元,預計可實現銷售收入49527.78萬元。四投資籌資評價 根據企業(yè)提供的經規(guī)劃局批準的總方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設項目經濟技術標準，并結合項目

8、自身情況，經測算該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他）35679.20萬元，開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發(fā)費為1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。 企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期萬達集團代還，詳見附件：萬達集團承諾函，截止2002年11月

9、末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。 五財務評價 經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4項目財務現金流量表） 1、項目建成后將實現凈利潤4108.17萬元； 2、內部投資收益率：按全部投資計為26.77%； 3、財務凈現值（還原利率10）：按全部投資計為3341.04萬元； 4、動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年；

10、由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10），財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內按行財務評價標準可行。 六貸款風險評價 通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。通過定量計算，本項目風險等級為AA級，貸款項目綜合風險度為0.25，低于風險度0.6的界限值。 該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司大連萬達集團提供擔保，經對擔保企業(yè)提供的經過審計的財務報表分析，擔保方大連萬達集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對外擔保為1.9億元，且全部為集團內部擔保。財務狀況良好，擔保方式可行。 七評估結論 評估小組經過對

11、企業(yè)綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為“河濱印象”項目建設條件具備，目前，土建已完成90，景觀已完成40，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司大連萬達集團提供擔保，經對擔保企業(yè)提供的經過審計的財務報表分析，擔保方大連萬達集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。 由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金?？顚Ｓ茫瑢Ψ课蓍_發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。第二

12、章 借款人評價一借款人概況 四川萬達房地產有限公司（以下簡稱四川萬達）成立于1999年7月22日，是大連萬達集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由大連萬達集團股份有限公司投資1800萬元和四川萬達房地產有限公司投資200萬元構成；該公司主營房地產開發(fā)，具有房地產三級開發(fā)資質。 四川萬達房地產有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。作為大連萬達集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川萬達在最初的兩年主要代表集團從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進行“河濱印象”聯(lián)排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項

13、目開發(fā)?！昂訛I印象”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“河濱印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“河濱印象”已獲得2001年度“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽,通過“亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。二。經營者素質及管理水平 四川萬達房地產有限公司產權明晰，制度完善，對內對外經濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務部7個部

14、門；現有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質較高，具有一定的專業(yè)技術水平。 四川萬達房地產有限公司主要領導人基本情況如下： 法人代表：，男，39歲，碩士。 總經理：，男，39歲，碩士。 副總經理：，男，47歲，博士。 財務部經理：，男，28歲。 三信用狀況評價 該公司在工行支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額 為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經省分行審核評定其2

15、002年度信用等級為AA級。 四資產負債分析 企業(yè)財務狀況詳見附件企業(yè)的資產負債表。公司的資產負債狀況及主要經濟指標如下表：資產負債及償債能力指標簡表項目2000年2001年2002年總資產170002679821335總負債150002544213482流動資產170142667821172流動負債01044213482所有者權益200013567852資產負債率88%94%63%流動比率255%157%速動比率112%77%（一）、資產負債趨勢分析 下表是企業(yè)近三年資產負債變化趨勢(與上一年比較)： 資產負債橫向變動趨勢表 (單位:萬元)項目2000年2001年2002年資產增長絕對數16

16、3909798-5463增長百分比2686%57%-20%負債增長絕對數1499010442-11960增長百分比%69%-47%權益增長絕對數1400-6446496增長百分比233%-32%479%從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代大連萬達集團在成都建行貸款15000萬元，投入“花園”開發(fā)項目，2002年3月集團將“花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。

17、因此該企業(yè)2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應的減少資產5463萬元，減少20%。由于資產減少的比例小于負債減少的比例，因此企業(yè)所有者權益呈現增長趨勢,企業(yè)的財務狀況越來越好，凈資產的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對負債的依賴程度減小。 （二）、資產負債比例分析項目2000年2001年2002年資產負債率88%94%63%利息保障倍數0-1.2213.7流動比率255%157%速動比率112%77%資產負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產負債率到評估日已經處于一個良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流動比率2

18、001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業(yè)有較強的付息能力。 （三）、資產負債增減變化原因分析 通過對企業(yè)近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產負債簡表 (單位:萬

19、元)項目200020012002.9總資產170002679821335總負債15000254421348一、流動資產 一、流動負債其中：貨幣資金其中短期借款170140421026678104424978500211721348222419000應收帳款007759應付帳款002短期投資000其他應付013434728其他應收款1659311252424預收帳款07870預付帳款0337存貨01492710711其他000二、長期負、長期投資000三、固定資產0124158三、所有者權益200013567852其中：固定資產清理77其中：股本200020002000

20、固定資產凈值 012481資本公積000四、無形遞延資產-14-54未分配利潤0-6445852變動說明: 1、應收帳款：2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。 2、其他應收款： 2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“花園”的15000萬元收回。 3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“河濱印象”在建工程成本未結轉部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉入經營成本部分。4、其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元

21、。 5、預收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預收房款確認為收入。 6、長期負債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團在成都建行貸款的15000萬元，提前歸還。一、 盈利能力及資產運用效率 該企業(yè)2002年9月已經實現銷售收入23650萬元，實現利潤5852萬元，銷售利潤率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標。 項目2000年2001年2002年銷售收入06123650利潤總額0-644 5852銷售利潤率0-806.56%27.82%總資產利潤率0-2.40%27.43%凈資產利潤率0-47.42%74.53%存貨周轉率00148.32%成本費用

22、利潤率0034.93%利息保障倍數0-1.2213.7從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-806.56%，總資產利潤率是-2.4%，凈資產利潤率是-47.42%，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產業(yè)的特點是前期資金投入大，生產周期較長。該公司的“河濱印象”項目2001年8月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“河濱印象”項目于2001年12月8日才正式開盤，公司2001年沒有結轉銷售收入，故

23、此次主要對公司2002年9月末利潤表進行分析。從結構上分析：企業(yè)2002年9月的期間費用為862萬元，占整個銷售收入的3.64%。結合企業(yè)銷售情況分析，由于“河濱印象”項目為聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為34.39%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數為13.7（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內控能力，同時也說明企業(yè)具

24、有較強的營銷能力和償還債務的能力。 下表是企業(yè)近三年的現金流量表 。 項目2000 20012002.9一、經營活動產生的現金流量 現金流入0644235762現金流出160021438219610經營活動產生的現金流量凈額-16002-794016152二、投資活動產生的現金流量 現金流入10013現金流出013724投資活動產生的現金流量凈額10-137-11三、籌資活動有關的現金流量現金流入16400100002000現金流出0184816398籌資活動產生的現金流量凈額四、現金及現金等價物凈增額 16400408815276-143981744二。現金流量分析 企業(yè)2000年、2001

25、年、2002年9月現金流量均表現為凈流入，說明企業(yè)經營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。 三。信用狀況評價 該公司至評估基準日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項目存款貸款備 注 工行支行557700011月份還款1100萬元，無拖欠本息 1420行支行行支行無拖欠本息 3182000營業(yè)部920銀行10010納稅專戶1300合計22409000經我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，四川萬達房地產有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行分行營業(yè)管理部指定的資信評估機構評為AA資信等級企業(yè)（詳見附件）。 四。企業(yè)前景評價 四川萬達房地產

26、有限公司作為大連萬達集團公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產開發(fā)經驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產開發(fā)技術力量和經濟實力。該公司開發(fā)的第一個項目為“河濱印象”高檔住宅小區(qū)。“河濱印象”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“河濱印象”業(yè)已取得近1.58億元（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此四川萬達根植于大連萬達這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。第三章 項目建設條件評價一、 項目建設必要性該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方

27、米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率0.95，綠化率53%。四川萬達房地產有限公司依托大連萬達這個強大的母體和借用大連萬達多年來在房地產開發(fā)中積累的經驗，此次推出的“河濱印象”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復式別墅住宅小區(qū)，也是萬達集團決心在成都樹立的樣板工程。 該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），

28、建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率0.95，綠化率53%。四川萬達房地產有限公司依托大連萬達這個強大的母體和借用大連萬達多年來在房地產開發(fā)中積累的經驗，此次推出的“河濱印象”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復式別墅住宅小區(qū)，也是萬達集團決心在成都樹立的樣板工程。 成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合

29、整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經濟效益和良好的品牌效應。二。建設內容、規(guī)模和建設方案 根據成都市計劃委員會對“河濱印象”項目建設規(guī)模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,

30、820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 該項目設計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型建筑面積(平方米)戶數占比例 聯(lián)排別墅A225102.48%聯(lián)排別墅C13913734.00%聯(lián)排別墅E26416440.69%聯(lián)排別墅L29881.99%雙復式別墅N11604210.42%雙復式別墅N21854210.42%合計1371403100%該項目建筑設計方案由新加坡

31、建筑城市設計公司和成都華宇建筑設計有限公司設計，并經成都市規(guī)劃局同意，現將規(guī)劃設計方案簡介如下： 1、“河濱印象”項目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53%。 2、小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。3、“河濱印象”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質情況復雜，所有建筑均采用了框

32、架結構，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。 4、整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網絡系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現出小區(qū)建筑的智能化。 5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑

33、；室內為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平 。 二、 項目實施進程評價 該項目經成都市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有： 成都市計委：成計投資2000449號“關于四川房地產有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項目建議書的批復”； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管2002第1845號定點通知書； 成都市計委：成計投資2001272號“關于四川房地產有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項目可行性研究報告暨調整建設規(guī)模申請的批復”； 該項目成都市國土局：成國土錦2000出讓合同第號國有土地使用權出讓合同； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管2000第號建設用地

34、規(guī)劃許可證； 成都市國土局：成國用2001字第號國有土地使用證； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管2001 號建設工程規(guī)劃許可證； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管2002 號建設工程規(guī)劃許可證；成都市建委：，,號施工許可證。 成都市房地產管理局：成房（2001）預售證第號、號、號、號、成房（2001）預售證第號、號商品房預售許可證。 三、 項目實施進程評價 小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。 四、 項目建設條件評價 “河濱印象”小區(qū)建設用地為城市建設規(guī)劃

35、用地，由成都道建設指揮部統(tǒng)征并報經成都市國土局批準轉讓給四川萬達房地產開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設施均可直接與市政管線碰接。小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡管從市政管網配水；小區(qū)自建有配電所，設計電容量為3000KVA，并實施一戶一表工程；天燃氣全部到戶；為完成以上各項配套設施建設，公司已取得供水、供電、供氣等相關部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質的公司實施有關工程設施的建設。五、 設計單位資質評價 該項目設計方案由新加坡設計公司和成都建筑設計有限公

36、司完成。新加坡設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。成都建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結構師，6名設備專業(yè)高級工程師，技術人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設計獲省市級優(yōu)秀設計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔的工程設計有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項目。 六、 施工、監(jiān)理單位資質評價 工程施工由成都市區(qū)建筑工程總公司、四川第建筑工程公司等五家公司組織進行，各公司資質等級及所承擔項目建設規(guī)模見下表：

37、承建單位名稱公司資質等級承建規(guī)模（平方米） 成都市區(qū)建筑工程總公司壹級31,777成都市建筑工程公司-16,840四川省建筑工程公司壹級12,690成都市建筑工程公司-15,435成都市區(qū)建筑安裝工程公司貳級22,336成都市成都市第、第建筑工程公司屬于成都市建總集團，該集團資質等級為壹級。 項目工程質量監(jiān)理由資質等級為丙級的成都建設監(jiān)理有限責任公司和資質等級為乙級的成都工程監(jiān)理有限責任公司承擔。 七、 環(huán)境保護評價 “河濱印象”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產生對空氣、水源造成污染的單位。 工程建設施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環(huán)境污染

38、、破環(huán)。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經凈化分解達到國家二級排放標準后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網，雨水則順城市雨水管網排放。 宅間距設計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風，具有良好的自然采光和通風條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內設施，室內外環(huán)境較為理想。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設計施工，遵循現代城市建設與環(huán)境協(xié)調發(fā)展的關系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。綜合以上分析認為，四川萬達房地產有限公司的“河濱印象”項目建設符合國

39、家產業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設計合理，各項報批手續(xù)齊備，項目建設條件具備，現土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。 第四章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 （一）宏觀經濟政策和產業(yè)政策導向 2001年全球經濟增長速度放緩，在這種外部經濟環(huán)境不利的條件下，中國經濟以高于7的增長速度受到世界各國普遍關注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經濟環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實施西部大開發(fā)，加大基礎設施建設力度的擴大內需的經濟政策，充分挖掘國內經濟的潛力，維持了國民經濟的高速增長。

40、 中國的房地產業(yè)在經歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經濟的調控進入了低谷。為擴大內需、拉動經濟增長，中央提出要把住宅建設培育成為新的經濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產市場特別是住房市場的啟動。 為進一步規(guī)范房地產市場，2001年從中央到地方各級房地產主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產投資體制、土地取得、規(guī)劃設計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產開發(fā)經營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調整。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產消費需求；另一方面規(guī)范了

41、房地產企業(yè)的經營行為，提高了房地產業(yè)的市場準入門檻，促進房地產市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設部降低房地產交易費用，有利于房地產市場的發(fā)展。 二）成都市經濟發(fā)展水平和房地產市場狀況 作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內良好的經濟環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經濟的快速增長。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進入；對內，加大經濟結構的調整力度，加快產業(yè)結構升級，實現產業(yè)結構逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。2001年全年完成國內生產總值（GDP）1

42、491億元，超額完成目標任務3.1百分點，增幅達13.1；實現全年財政收入145.4億元，比上年增長22.5，其中地方財政收入77.6億元，比上年增長32.1。為“十五”期間成都經濟快速發(fā)展奠定了良好的基礎。2001年成都房地產業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年實現房地產開發(fā)投資170.76億元，同期增長32.2；人均購房和建房支出達到345.53元，較上年同期增長59.1，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。 2000年成都市區(qū)人均居住面積11.6平方米，據預測到2005年末人均住房居住面積將達到20.5平方米。目前成都市56.7的家庭已經購房，居民購房呈上升趨勢。從

43、房屋產權看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產權屬于個人，其中49.1%是房改房，居各類產權房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。 2001年成都市政府加大了市政建設力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結構調整的規(guī)劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結構調整特別是企業(yè)搬遷改造的關鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002

44、年春節(jié)后開始工程建設，預計用3-5年的時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進行全面綜合治理。在近3-5年的時間內還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001年12月底共累計完成基本建設投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。 城市經濟的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向對居住文化、居住環(huán)境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉變，開發(fā)商在產品定位上更加注重市場調研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。在產品營銷上開始由粗放

45、經營轉向集約化經營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強，開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，成都房地產市場的產品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創(chuàng)新。 根據成都市“九五”及2010遠景發(fā)展規(guī)劃，市房管部門預測20002010年我市住宅需求量約需46004800萬平方米，特別是進入新世紀以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設、住房金融、住宅管理和住房中介服務等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產業(yè)進入一個新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產產業(yè)，若干年內仍將具

46、有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機會。 據成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表：（萬平方米）名稱19961997199819992000住宅施工面積630.2730.13726.531003.571244.38住宅竣工面積235.4314.45359.9375.18464.77住宅銷售面積208.43262.62310.92336.91400.12住宅銷售額（億元）27.2635.343.1454.4364.32住宅空置面積82.42122.3761.9985.9100.75從上表可看出從1998年國家作出擴大內需、拉動經濟增

47、長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經濟增長點開始，成都市住宅施工面積以30的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長4.25、23.39，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長8.36、18.76，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長26.17、18.17。 在過去的2001年房地產共完成投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分別比去年同比增長32.2、61.7，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長59.45。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長75.35，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增加23.6。由以上數字可看出20

48、01年房地產發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定的過熱現象，宏觀市場風險加大，競爭激烈。 據成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表：（萬平方米名稱19961997199819992000商業(yè)營業(yè)用房施工面積134.08164.94197.16172.19183.89商業(yè)營業(yè)用房竣工面積30.9925.0453.2449.7848.32商業(yè)營業(yè)用房銷售面積16.2617.1211.9722.2822.09商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元）3.015.443.998.679.57商業(yè)營業(yè)用房空置面積8.717.8118.

49、325.522.78成都市近幾年住宅房地產價格水平見表如下表：（萬平方米1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12 2001年12月 住宅指數966970994993983996辦公指數1007100698496494694商用指數965948925911910909城市綜合指數965956973980972982成都市從成房價格指數近年變化可看出成都市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點至996點之間變動。 成都市商業(yè)用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點至909點之間變

50、動。 （三）成都市2002年1-10月房地產市場狀況 2002年上半年，成都市宏觀經濟運行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產開發(fā)投資繼續(xù)加大。據成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數據顯示，今年上半年，成都市房地產完成投資71.45億元，比去年同期增長42.7；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資54.08億元，增長49.6，占房地產投資額的75.5。橫向比較，成都市房地產開發(fā)投資總量在15個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。上半年上半年成都市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長14.1。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長15.3，商業(yè)用房銷售8.84萬

51、平方米，下降9.2。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內）比同期增長一倍，達112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。與此同時，房產商土地購置大幅增長，上半年購置土地達401.1萬平方米，增長1.8倍。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達20家，其中成都花園、置信實業(yè)、華盛實業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數出現輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。成都市商品房銷售經過去年下半年的持續(xù)火爆和強力擴張后，今年明顯降溫，前幾個月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。1至10月，成房住宅指數走勢相對平穩(wěn)，

52、沒有出現大的波動。受銷售下降的影響，前幾個月出現小幅回落，6月份開始呈現回升的趨勢，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。成房商業(yè)指數顯示：2002年上半年成房商指數呈現下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數高。自今年銀行利息下調以來，商業(yè)物業(yè)市場出現了新的特點，以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉變?yōu)橐酝顿Y為目的。成房辦公物業(yè)指數自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進駐成都，設立辦事機構，將給成都寫字樓帶來利好。 第五章 二、城東房地產市場分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。境內有沙河、東風渠兩大干河穿過，河網密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經濟和城市化的發(fā)展，城東在走向市場的同時，發(fā)展具有城東特色的新經濟，商業(yè)經濟、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新的經濟格局和獨特的產業(yè)結構，為房地產業(yè)發(fā)展提供了產業(yè)支持。 隨著東郊工業(yè)結構調整規(guī)劃出臺，給城東的房地產業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認識，使城東房地產市場逐漸活躍起來，城東房地產開發(fā)進入了一個新階段，出