1、目 錄一、總 論1二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)4三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案8四、選址方案11五、節(jié)能節(jié)水措施14六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)16七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防19八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置21九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度25十、投資估算25十一、融資方案27十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)29十三、社會(huì)評(píng)價(jià)30十四、風(fēng)險(xiǎn)分析31十五、研究結(jié)論與建議33十六、附圖、附表37一、總 論一項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目名稱:時(shí)代新城2.承辦單位概況承辦單位是長(zhǎng)春市和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本800萬元，開發(fā)資質(zhì)為三級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。長(zhǎng)春市和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限

2、公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活-提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值-服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)春市和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)-創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高長(zhǎng)春市和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司人的工作生活質(zhì)量；3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及長(zhǎng)春市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策。（3）長(zhǎng)春市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）長(zhǎng)春市2001、2002年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）長(zhǎng)春市城市總體規(guī)劃大綱（20062020年）（6）長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃

3、（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）長(zhǎng)春市外阜基準(zhǔn)地價(jià)（9）長(zhǎng)春市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制報(bào)告的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料4.項(xiàng)目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。長(zhǎng)春長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是長(zhǎng)春市級(jí)開發(fā)區(qū)之一，近兩年

4、來，長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)認(rèn)真總結(jié)了建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的新型開發(fā)區(qū)的奮斗目標(biāo)。二項(xiàng)目概況1.擬建地點(diǎn)擬建于吉林省榮發(fā)集團(tuán)北側(cè)，東臨長(zhǎng)江路鎮(zhèn)趙粉房村耕地，南接吉林省榮發(fā)集團(tuán)，西連302國道。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為25000萬元，時(shí)代新城項(xiàng)目規(guī)劃總用地12萬平方米，建筑面積18萬平方米，其中住宅YY平方米，公建UU萬平方米?？偩幼魯?shù)1365戶，規(guī)劃總居住人口4342人，容積率1.5，綠化覆蓋率32%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、等設(shè)施。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)

5、，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“時(shí)代新城”，致力于為在長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的居民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，長(zhǎng)春市和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓長(zhǎng)春市和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫馨的家。3.主要建設(shè)條件1. 供水在小區(qū)東側(cè)采地下100M處深水，作為小區(qū)供水，待未來長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)自來水整體規(guī)

6、劃后引入自來水。2. 雨水、污水排放東南側(cè)現(xiàn)有污水排放渠，擬建DN2100MM污水管線，可就進(jìn)排入。3. 供熱擬從華能長(zhǎng)春熱電廠余熱供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從新光復(fù)路市場(chǎng)引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由長(zhǎng)江路開發(fā)區(qū)供電所配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣考慮到長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)尚未接入天然氣，本項(xiàng)目在規(guī)劃過程中預(yù)留天然氣管道，待未來整體規(guī)劃后接入。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為2500門的程控交換機(jī)，擬由長(zhǎng)春聯(lián)通公司寬城分局解決。4.項(xiàng)目投入總資金及效益情況 本項(xiàng)目投入自有資金22000萬元，加上房屋預(yù)售款2000，共投入總資金

7、24000萬元。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為35276.50萬元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加23387.04萬元、所得稅2972.37萬元、提取法定盈余公積金及公益金1605.08萬元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為7312.01萬元。5.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米總建筑面積平方米居住建筑面積平方米公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶1365平均每戶建筑面積平方米90平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.5綠化率%32住宅棟數(shù)棟27平均層數(shù)層6.00地下車庫面積平方米1300停車位個(gè)234三問題與建議考慮到時(shí)代新城建成后，其用戶多數(shù)為新光復(fù)路市場(chǎng)的白領(lǐng)階層，結(jié)合

8、他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于新光復(fù)路市場(chǎng)的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2009年長(zhǎng)房指數(shù)報(bào)告顯示:長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住宅平均價(jià)格為5000元/m2商業(yè)門市平均價(jià)格為7000元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來看,各樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。目前長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在55-75m2占21%，76-100m2的占總量的72%,住宅面積在101120m2的占總量的5

9、%,121140m2占總量的2%,從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,76m2-100m2的住宅面積目前是長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。購房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對(duì)購房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬以下的占30%,承受總價(jià)格在21-30萬之間的占38%承受總價(jià)格在31-40萬的占28%，以上調(diào)查結(jié)果顯示,長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)購房者所能承受的價(jià)格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2010年第三季度長(zhǎng)

10、江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；住宅平均價(jià)格為5000元/平方米，比上季度上漲了121元/平方米，漲幅為4.9%。二產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資大幅增加，2009年上半年長(zhǎng)江路完成住宅建設(shè)投資1.82億元，比去年同期增長(zhǎng)47.17%，施工面積達(dá)到7.5萬平方米。2009年總投資額為2.4億元，同比增長(zhǎng)14.9%。其中住宅投資2億元，同比增長(zhǎng)15.4%，占總投資的85%，從銷售投資比率來看，08年銷售額只占到投資額的60.78%，09年上升到80%，在2010年，長(zhǎng)江路銷預(yù)售總面積為89.76萬（其中住宅銷售面積80萬）同比增長(zhǎng)17.17%；總銷售額為24.23億元，同比增長(zhǎng)26.62%

11、。陽光小區(qū)、隆宇花園、鑫海明珠小區(qū)等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)不斷增多，白領(lǐng)階層對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。三價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2009年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商品房的銷售提

12、供了契機(jī)，這將導(dǎo)致長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年長(zhǎng)江路房?jī)r(jià)升幅在10%左右，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，有84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。3.購買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀

13、行按揭到位，國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。5.競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐長(zhǎng)江路以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入長(zhǎng)江路。使長(zhǎng)江路房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平

14、方米2600-2800元。四競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入長(zhǎng)江路。由于長(zhǎng)江路人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐長(zhǎng)江路以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。使長(zhǎng)江路房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在長(zhǎng)江路居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可

15、以依托本公司的知名度，根據(jù)不同居民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于榮發(fā)休閑公園，靠近302國道，環(huán)境優(yōu)美，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的居民較多。而周邊地段由于長(zhǎng)江路近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。五市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為在長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層、知識(shí)分子，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的居民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,民營(yíng)企業(yè)的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定

16、，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是民營(yíng)企業(yè)的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：企事業(yè)單位員工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在3545歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。4）對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性

17、的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。一建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金

18、的有限（22000萬元），時(shí)代新城項(xiàng)目規(guī)劃總用地8.4253萬平方米，建筑面積18萬平方米，其中住宅.09平方米，公建12332.31平方米?？偩幼魯?shù)1365戶，規(guī)劃總居住人口4342人，容積率1.5，綠化覆蓋率32%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、等設(shè)施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖2)二產(chǎn)品方案1. 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。時(shí)代新城項(xiàng)目主要居住對(duì)象為長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位員工，以及其他

19、知識(shí)層次較高，家庭收入較好的居民家庭。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表戶型格 式面積（）數(shù)量（套）A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺(tái)103.1498B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺(tái)103.8298C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)90.08267D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺(tái)102.74151戶 型 分 配 表（續(xù)）戶型格 式面積（）數(shù)量（套）E3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)90.79290F2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)81.44344G2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)74.681172. 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外1.外墻：一樓至四樓面磚裝飾，五、六樓（含閣樓）采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料粉飾。2.屋面：琉璃瓦

20、起脊。2) 室內(nèi)：1.內(nèi)墻：廳、房及廚房水泥砂漿拉毛。2.頂棚：廳、房及廚房水泥砂漿壓光。 3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛4.窗：戶外窗用白色塑鋼窗。5.門：分戶門為高級(jí)防盜門。7.衛(wèi)生間：預(yù)留熱水器接口位、預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。3) 配套設(shè)備：1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。3.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排

21、水管。4) 智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。3.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場(chǎng)。指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可

22、美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂設(shè)施。附表：技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶1365居住人數(shù)人4342戶均人口人3.2總建筑面積18萬1.住宅建筑面積.092.公建面積12332.31住宅平均層數(shù)層6.0容積率1.5969綠地率%32 用 地 平 衡 表項(xiàng) 目單 位數(shù) 量小區(qū)規(guī)劃用地12萬1.住宅用地328002.公建用

23、地96323.道路用地90004.公共綠地30500四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、造就農(nóng)安縣建設(shè)規(guī)劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。我們選定一個(gè)位置(詳見附圖1：場(chǎng)址位置圖)。擬建于榮發(fā)集團(tuán)北側(cè)，東臨趙粉坊村耕地，南接榮發(fā)集團(tuán)，西連302國道，北靠新規(guī)劃的道路。通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽

24、樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。一項(xiàng)目概況1. 自然條件通過對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造18萬平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)經(jīng)該樓盤有2條公交線路，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場(chǎng)所和公園綠地完善齊備，為居民日

25、常生活提供便捷。長(zhǎng)江路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天農(nóng)安縣一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行隨著大量居民入住，該地區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于擬建于榮發(fā)集團(tuán)北側(cè)，東臨趙粉坊村耕地，南接榮發(fā)集團(tuán)，西連302國道，北靠新規(guī)劃的道路。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨(dú)特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新

26、技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。本項(xiàng)目地處全國十強(qiáng)鎮(zhèn)，人杰地靈。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的文化和居住環(huán)境。二開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1)申請(qǐng)選址。向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對(duì)選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。(3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。向農(nóng)安縣人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)

27、劃許可用地通知。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。2. 對(duì)該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)(詳見投資開發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表)。三建設(shè)條件1. 供水在小區(qū)東側(cè)采地下100M處深水，作為小區(qū)供水，待未來長(zhǎng)江路自來水整體規(guī)劃后引入自來水。2. 雨水、污水排放榮發(fā)集團(tuán)東南側(cè)現(xiàn)有一污水排放渠，擬建DN2100MM污水管線，可就進(jìn)排入。3. 供

28、熱擬從長(zhǎng)春市安信物業(yè)管理有限公司敷設(shè)的華能長(zhǎng)春熱電廠余熱供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從榮發(fā)集團(tuán)引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由長(zhǎng)江路供電所配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣考慮到長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)江路鎮(zhèn)尚未接入天然氣，本項(xiàng)目在規(guī)劃過程中預(yù)留天然氣管道，待未來整體規(guī)劃后接入。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由農(nóng)安聯(lián)通公司長(zhǎng)江路分局解決。四建設(shè)規(guī)模總占地面積8.4253萬平方米，總建筑面積18萬平方米（其中公建面積約12332.31平方米），總戶數(shù)1365戶，地下停車位234個(gè)，綠化面積3萬多平方米，容積率1.

29、5。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)廣場(chǎng)，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行。五環(huán)境保護(hù)1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。2. 污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一節(jié)能措施時(shí)代新城建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適，健

30、康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第

31、3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用地?zé)岱绞焦帷PV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚

32、氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及

33、帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。二節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)

34、水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂

35、和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)

36、自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)一環(huán)境條件調(diào)查時(shí)代新城提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意

37、尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。32%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 二施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛

38、引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)

39、備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運(yùn)輸車輛聲級(jí) (2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)

40、地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值 單位：dB（A）施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問題。通過對(duì)施工期環(huán)境影響

41、的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同

42、時(shí)施工，同時(shí)交付使用；建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。三項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析地下車庫廢氣時(shí)代新城建有234個(gè)停車位的停車場(chǎng)，地下車庫面積約1300m2，層高約3.9m。停車場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約1300立方米/h2.水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水90L估算，居住人口4342人，生活耗水量每天390立方米。污水類型包括洗浴排水、沖

43、廁排水和廚房污水。四公眾參與時(shí)代新城環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的木的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。一勞動(dòng)安全衛(wèi)生1危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)

44、所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。2安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工

45、藝和設(shè)備。2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。3)對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。4)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。二消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸

46、過程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。2調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。3消防措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。一組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是有

47、限責(zé)任制公司,最高權(quán)力機(jī)構(gòu)法定代表人,實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制, 各部門分設(shè)經(jīng)理, 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng).高級(jí)職員由總經(jīng)理會(huì)議商議任聘。組織機(jī)構(gòu)圖：總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總行政副總售后部營(yíng)銷部企劃部后勤部采購部工程部設(shè)計(jì)部安保部財(cái)務(wù)部人事部辦公室 辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。安保部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)

48、、停車場(chǎng)管理工作。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準(zhǔn)備1. 技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。2)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2. 物資準(zhǔn)備3. 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。B 辦理開工報(bào)告。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。D 組織設(shè)計(jì)交底。E 摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。二.現(xiàn)場(chǎng)工程管理1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及

49、妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理;作好銷售計(jì)劃的編織機(jī)銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。本公司采用直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,

50、又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長(zhǎng),但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合公司法和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還債務(wù)等責(zé)任。二勞動(dòng)定員部 門管理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 安保部1112222033320運(yùn)營(yíng)管理其中：設(shè)計(jì)部 采購部 工程部1111

51、0210531116銷售管理其中：營(yíng)銷部 售后部 企劃部1118515310114合計(jì)138155288三員工培訓(xùn)1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。3. 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人

52、力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。4. 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等），對(duì)職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。

53、5. 培訓(xùn)種類主要有以下四種：公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。使職員有時(shí)間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到

54、大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。6. 培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的職員積分要求有所不同。7. 培訓(xùn)信息公布和查詢?nèi)肆Y源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2010年7月開工，至2013年6月竣工，總