1、2013年鄭州市場總結(jié)報告，營銷策劃部2013.12.5，保利地產(chǎn)2013，內(nèi)容，宏觀經(jīng)濟背景分析鄭州城市定位解讀13年鄭州商品房市場總結(jié)企業(yè)競爭格局與機遇(城市商品房排名)2014年房地產(chǎn)市場預(yù)測，宏觀經(jīng)濟背景分析，1。2014年中央經(jīng)濟工作2013年中央經(jīng)濟工作會議提出了明年經(jīng)濟工作的六項任務(wù)。第一個任務(wù)是“加強和改善宏觀調(diào)控，促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展?！蓖七M城鎮(zhèn)化，調(diào)整結(jié)構(gòu)，保障民生，加強調(diào)控，深化改革，全面深化經(jīng)濟體制改革，堅定不移擴大開放。要深入研究全面深化體制改革的頂層設(shè)計和總體規(guī)劃，明確提出總體改革方案、路線圖和時間表。充分利用國際金融危機形成的逆轉(zhuǎn)機制，著力解決產(chǎn)能過剩矛盾?？偟脑?/p>

2、則是尊重法律，在不同的部門執(zhí)行政策，采取多管齊下的辦法，標(biāo)本兼治。堅定不移地堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。加強民生保障，提高人民生活水平。我們要按照“保持底線、突出重點、完善制度、引導(dǎo)輿論”的思路做好民生工作。把推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序城市化作為一項重要任務(wù)。我們要把生態(tài)文明的理念和原則充分融入整個城市化進程，走集約化、智能化、綠色化、低碳化的城市化道路?？偦{(diào)：穩(wěn)中求進，著力提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益，基調(diào)：穩(wěn)中求緊；特點：適度預(yù)調(diào)整和微調(diào)，貨幣政策趨于寬松，12年信貸規(guī)模8.2萬億，13年信貸規(guī)模9萬億。受2014年相對緊縮的信貸政策影響，信貸規(guī)模可能達到8.2-8.6萬億元。人們對貨幣前景的預(yù)期存在很

3、大差異，貨幣當(dāng)局放松貨幣政策的預(yù)期繼續(xù)減弱。長期以來，市場一致認為人民幣匯率“穩(wěn)定且偏緊”。雖然市場整體認為未來2-6個季度存貸款利率將保持不變，但對未來貨幣市場的預(yù)測存在很大差異。在貨幣短缺之后，貨幣市場加速擠壓泡沫，這將擴大資本市場和實體經(jīng)濟以擺脫泡沫。貨幣政策組合的重心將從量緊轉(zhuǎn)向利率低，現(xiàn)金資產(chǎn)仍有較好的配置價值。總的來說，近兩個月信貸總量將會萎縮，但11月份新增信貸6200多億元，社會融資總額1.23萬億元，仍超出市場預(yù)期。這反映出企業(yè)的信貸需求相對可以接受，第二個原因可能是央行試圖維持貨幣環(huán)境的基本穩(wěn)定和外匯流入的加速，這最終使得銀行的信貸約束沒有想象的那么嚴(yán)格。2014年宏觀經(jīng)濟

4、政策的總基調(diào)是堅持“穩(wěn)中求進”，調(diào)整結(jié)構(gòu)。2014年產(chǎn)業(yè)調(diào)整的重點是充分利用國際金融危機形成的逆轉(zhuǎn)機制，以解決產(chǎn)能過剩矛盾為工作重點?？偟脑瓌t是尊重法律，在不同行業(yè)實施政策，采取多管齊下的方法，標(biāo)本兼治。放開中小城市戶籍限制、房產(chǎn)稅試點立法和擴大、中央和地方財稅分配和平衡機制，允許集體土地上市和轉(zhuǎn)讓，與國有土地享有同等權(quán)利和價格，完善政策。2014年，房地產(chǎn)將受到監(jiān)管和控制。2013年房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲將導(dǎo)致房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重新定位，從而抵消房地產(chǎn)改革帶來的好處。2013年，鄭州經(jīng)濟適用房項目數(shù)量為45848套；目前，已基本建成45672臺。該省開始建造400座，這不僅使地方政府過度依賴

5、房地產(chǎn)，還引發(fā)了房地產(chǎn)腐敗和非法圈地等諸多問題。然而，可以推測財產(chǎn)稅將來可能會取代“土地財政”。注：土地收入為2013年1月至12月的估計數(shù)據(jù)，可能與后政府發(fā)布的數(shù)據(jù)不同，僅供參考。中國的發(fā)展仍然面臨許多風(fēng)險和挑戰(zhàn)。不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的問題依然突出。經(jīng)濟增長下行壓力與生產(chǎn)能力相對過剩之間的矛盾加劇。生產(chǎn)經(jīng)營成本上升和企業(yè)創(chuàng)新能力不足的問題并存。金融業(yè)存在潛在風(fēng)險，經(jīng)濟發(fā)展與資源環(huán)境的矛盾依然突出。宏觀經(jīng)濟政策總結(jié)，鄭州城市定位解讀，2，國務(wù)院關(guān)于鄭州市城市總體規(guī)劃的批復(fù)201080號：鄭州是河南省省會，國家歷史文化古城，中部重要中心城市，重要的國際綜合交通樞紐。確定了中原經(jīng)濟區(qū)和中原城市

6、群的國家戰(zhàn)略地位和鄭州中部地區(qū)的重要中心城市地位，表明鄭州的城市定位已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略，鄭州對河南省和中原經(jīng)濟區(qū)城市的輻射力將逐步增強，同時帶動鄭州的經(jīng)濟發(fā)展。2011年10月7日，國務(wù)院宣布國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的指導(dǎo)意見中原經(jīng)濟區(qū)正式納入規(guī)劃，標(biāo)志著中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)正式上升到國家戰(zhàn)略高度。該區(qū)域的功能定位是：重要的國家糧食生產(chǎn)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展的國家示范區(qū)，重要的經(jīng)濟增長板塊，全國協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略支點，重要的現(xiàn)代綜合交通樞紐，傳承中華歷史文明的創(chuàng)新區(qū)。中原經(jīng)濟區(qū)是指以河南省為主體，包括山西、安徽、山東部分地區(qū)的綜合經(jīng)濟區(qū)。中原經(jīng)濟區(qū)作為國家級重點

7、開發(fā)區(qū)，位于國家“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局中的陸橋通道與京哈、京廣通道的縱軸交匯處，包括以河南鄭州為中心的中原城市群部分地區(qū)及其城市發(fā)展定位?！笆晃濉逼陂g，鄭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值保持了較高的增長速度，2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值超過5547億元?！笆濉币?guī)劃中，到2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值將達到8800億元，年均增長15%。與中部六省的城市相比，鄭州的城市居民收入仍然處于較低水平?！笆濉逼陂g，鄭州市人均可支配收入將達到30400元，年均增長12%。人均可支配收入和增長率都有很大提高。未來，城鎮(zhèn)居民的購買力將不斷提高，居民收入水平也將提高。高速鐵路：一個三小時經(jīng)濟圈，“雙十字”鐵路客運樞紐和四縱五縱。

8、2020年，實現(xiàn)中原經(jīng)濟區(qū)交通輻射帶“30、60、120、150”分鐘；以鄭州為中心，軌道交通為骨干，半小時一小時可到達周邊8個城市。3-4小時全國通行，城際交通：半小時1小時1 8中原城市群，鄭州軌道交通網(wǎng)絡(luò)，交通樞紐，立體城市交通，由6條線路組成，總長188.25公里，是一個“三橫兩縱一環(huán)”的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；一號線：2009年6月開工，2013年底試運行；第2行：2010年12月開始，2015年完成；三號線預(yù)計于2014年開工建設(shè)，2018年通車。四號線計劃于2015年開工，2020年6月竣工。五號線預(yù)計于2011年開工建設(shè)，2011年通車注：以上規(guī)劃來自鄭州未來十年的交通規(guī)劃、中原城市群的交通

9、規(guī)劃和中原列車撤出的城市！結(jié)論鄭州作為我國重要的交通樞紐城市和物流中心，中原經(jīng)濟區(qū)的核心城市，中原城市群的中心城市，歷史文化古城的重要科教場所，具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)和巨大的發(fā)展?jié)摿?。結(jié)論2隨著中原經(jīng)濟區(qū)、中原城市群的發(fā)展和城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，未來幾年將是鄭州發(fā)展的關(guān)鍵時期。經(jīng)濟發(fā)展、周邊城市交通網(wǎng)絡(luò)的改善和城市軌道交通的建設(shè)將極大地提升鄭州的城市價值，改善鄭州的集聚效應(yīng)，進一步提高其城市化率。結(jié)論3隨著人口和城市化率的增加，將為鄭州市商品房剛性需求打下良好的基礎(chǔ)。鄭州商品房市場13年綜述。3.房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的28%左右，相對合理；2010年后，鄭州城市化進程加快，房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)

10、生產(chǎn)總值中的比重不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)成為鄭州市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。沒有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)建設(shè)、新建、新建商品房建筑面積與建筑面積之比約為1/3，目前房地產(chǎn)投資形勢仍處于理性狀態(tài)，但根據(jù)11年來的新開工情況，11年來的新開工量有所下降，而對于今年市場的調(diào)控，開發(fā)商的預(yù)期有所改變。從建筑量和銷售額的對比來看，2009年、10年和11年的比例分別達到了4.51、5.49和12.74，超過了4的臨界值，這在一定程度上預(yù)示著未來12年和13年的商品房供應(yīng)量將明顯增加。沒有數(shù)據(jù)，也沒有商品房的數(shù)量和價格水平。2013年，全市商品房供應(yīng)量為564.1萬平方米，同比下降2.1%；交易量1084.8萬平方米，同比增長1

11、0.54%。限制購買和貸款等監(jiān)管政策導(dǎo)致商品房交易量沒有顯著增加；成交價為7451元/，同比下降2.29%。商業(yè)寫字樓價格的上漲促進了商品房交易價格的上漲。2013年，全市商品房供需比為1.433601，呈現(xiàn)明顯的供大于求格局；全市商品房供應(yīng)661.32萬平方米，比上個月下降25.5%；今年，大量城中村改造和土地政策改革導(dǎo)致供應(yīng)下降。全市13年來商品房的數(shù)量和價格以及商品房限購限貸的影響較去年有所下降，年成交612.27萬平方米，同比下降27.7%；與11年前相比，增長了28.5%；在過去的13年里，全市商品房平均交易價格一直保持上升趨勢。全市商品房平均交易價格為8633元/，但第四季度初，價

12、格環(huán)比下降4.1%。預(yù)計價格調(diào)整將會繼續(xù)。截至2013年11月，該市商品房存量及其脫銷周期均達到高位。2013年11月，商品房存量為471.51萬平方米，預(yù)計2014年上半年，在供大于求、成交量低迷的情況下，存量壓力將保持在較高水平。商品房的庫存，以及交易區(qū)域段的結(jié)構(gòu)。限購后，80-90、90-100和70-80的剛性首次購房者仍占據(jù)主要市場，50和150-180以下的投資型單元多次提高了客戶的限購影響力，交易量下降；然而，180以上的高檔公寓受買家身份、經(jīng)濟實力和購買方式的影響，而限購影響較小。交易價格細分結(jié)構(gòu)，全市商品房12 -13年平均交易價格集中在7000-8000元區(qū)域交易結(jié)構(gòu)、區(qū)域

13、交易價格，鄭東新區(qū)價格領(lǐng)先全市，總體平均價格在1萬元左右，是鄭州商品房價格上漲的驅(qū)動力；金水區(qū)房價穩(wěn)步上漲，居全市第二位，目前趨勢仍然比較強勁；中原區(qū)是鄭州市的傳統(tǒng)區(qū)域。受區(qū)域購買力和個案影響，區(qū)域價格處于城市最低水平；結(jié)論“一正七調(diào)”政策的出臺對鄭州市商品房價格產(chǎn)生了一定的影響。2013年第四季度，全市商品房交易量放緩。截至2013年11月，全市交易量為612.27萬平方米，同比下降27.7%。隨著政策的實施，14年周期的商品房脫銷逐步增加，開發(fā)商的商品房存量將得到控制。在市場規(guī)則的影響下，商品房價格將會調(diào)整。結(jié)論新的限購限貸政策出臺后，剛性首次購房者的需求依然強勁，如何抓住剛性首次購房者1

14、4年的機會成為項目營銷推廣的主要方向；隨著十一屆三中全會房地產(chǎn)土地市場政策的出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得土地和將產(chǎn)品投放市場方面將面臨機遇和挑戰(zhàn)。企業(yè)競爭格局與機遇4更新開發(fā)商市場份額2013年前20名開發(fā)商市場份額2013年前10名2012年前10名鄭州前10名開發(fā)商總市場份額44.53%；前五名的市場份額為30.95%；其中，市場份額超過5%的開發(fā)商有三家，分別是綠地、萬達和神龍；鄭州商品房市場的集中度正在逐步形成。萬達、格林蘭和神龍因其數(shù)量大、規(guī)模大、發(fā)展速度快而逐漸領(lǐng)先于鄭州其他開發(fā)商。但是，從目前開發(fā)商的發(fā)展水平來看，未來3-5年將是抓住機遇、擴大份額、壯大企業(yè)的戰(zhàn)略關(guān)鍵時期。單位：1

15、億元，單位：1萬元，平方米，前5名市場份額為30.95%，前10名市場份額為44.53%，前20名市場份額為57.20%，綠地在鄭州，單位：1億元，平方米，綠地于2004年5月進入鄭州；有5個綠地銷售項目，2012年銷售額約為51.32億元；截至2013年11月，銷售額為41.74億元，銷售面積為31.12萬平方米。鄭州綠地主要在鄭東新區(qū)出售，以辦公項目為主。萬達在鄭州，單位：1億元，1萬平方米，萬達在2009年下半年進入鄭州，第一個項目在2010年7月，中原萬達廣場進入市場；萬達今年將出售3個項目，一個出售，兩個出售；2012年，銷售額為14.59億元；截至2013年11月，銷售額為2.14億元；萬達董事長王健林表示，鄭州將建五個萬達廣場，目前已建成三個。兩個意向明確的項目位于東區(qū)和惠濟區(qū)；萬達在鄭州的項目全部分布在二環(huán)路以外，分別位于中原區(qū)、二七區(qū)和金水區(qū)。在未來的3-5年內(nèi)，萬達項目將逐步擴展到整個鄭州。匯基區(qū)圣龍房地產(chǎn)的萬達項目在鄭州。2005年底，神龍地產(chǎn)進入鄭州，第一個城中村項目曼哈頓廣場于2006年進入市場。目前，圣龍房地產(chǎn)開發(fā)項目主要是城中村改造。有9個項目在出售。2012年，銷售額為92.3億元。截至2013年11月，銷售額為88.34億元，銷售面積為