1、有動力才有價值動力智囊團,動力地產(chǎn)員工培訓(xùn)內(nèi)容 -講師閔新聞,目 錄,第一章 房地產(chǎn)相關(guān)知識 第二章 建筑與規(guī)劃基礎(chǔ)知識 第三章 房地產(chǎn)專業(yè)知識介紹 第四章 置業(yè)顧問基本素質(zhì)要求 第五章 房地產(chǎn)銷售技巧相關(guān)知識 第六章 房地產(chǎn)銷售的相關(guān)問題 第七章 案場制度及業(yè)務(wù)員手冊,第一章 房地產(chǎn)相關(guān)知識,第一節(jié) 房地產(chǎn)、地產(chǎn)、房產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè),一、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,由于不能移動、也稱不動產(chǎn)。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)主權(quán)等）。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。,房地產(chǎn)的特性,房地產(chǎn)位置的固定性 房地產(chǎn)地域的

2、差別性 房地產(chǎn)的高值耐久性 房地產(chǎn)的保值增值性,二、房 產(chǎn),是指房屋財產(chǎn)，是經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租、出售或自用或作其他用途的房屋。如住宅、產(chǎn)房、倉庫、辦公樓、商鋪等。具體劃分為：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。,房 屋,是建造在土地之上的建筑產(chǎn)品，供人們社會生活、生產(chǎn)使用的建筑物，房屋與房產(chǎn)的根本區(qū)別就是其產(chǎn)權(quán)屬性。房屋是指房屋的自然形態(tài)，房產(chǎn)的房屋經(jīng)濟形態(tài)。,房產(chǎn)的三大特性,房產(chǎn)包含其占據(jù)的地產(chǎn)，房依地建、地產(chǎn)不可分： 房產(chǎn)具有一般商品的交易屬性； 具有使用和所有權(quán)，并且都可以進入市場買賣。,三、地 產(chǎn),地產(chǎn)概念： 是指土地財產(chǎn)，在法律

3、上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。在我國地產(chǎn)分為國有和集體所有兩種類。其用途：工業(yè)用地、商業(yè)用地、鐵路用地、軍事用地、住宅用地、耕地、林地等。,土地制度（所有權(quán)和使用權(quán)分離）,土地所有權(quán) 我國土地所有制公有制：國家和集體兩種形式，其他任何個人或組織對土地都不享有所有權(quán)。 土地所有制的權(quán)利：占有、使用、收益、處分等。 國有土地：城市市區(qū)的土地、農(nóng)村和郊區(qū)中依法沒收、征購、收歸國有的土地；國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、沙灘及其它土地。,土地制度（所有權(quán)和使用權(quán)分離）,集體土地：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（除法律規(guī)定于國家所有的以外），包括農(nóng)村

4、宅基地、自留地、自留山、農(nóng)村集體土地。 農(nóng)村集體土地，不允許直接進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，必須先征收入國有后方可進行。,土地使用權(quán)取得的方式： （出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥）,土地使用權(quán)的含義： 國家將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給 土地使用者，由于使用向國家支付使用權(quán)出讓金的行為。,土地使用出讓最高年限按下列 用途確定,居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 綜合或其他用地五十年；另外，加油站、加氣站用地為三十年。,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；其他上建筑

5、物其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；同樣地上的建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓時附著物使用范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。,地使用權(quán)劃撥政府無償把土地撥給使用者使用的一種行為,國家機關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、政策性扶持項目都屬于土地使用權(quán)劃撥范圍。 以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。,地產(chǎn)的特性,1、房地不可分 2、固定性 3、區(qū)域性 4、不可再生性 5、唯一性 6、消費與投資的雙重性 7、消耗持久性 8、流通的權(quán)屬性 9、投資大變現(xiàn)性的風(fēng)險性 10、增值性,房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營以及與此緊密相關(guān)

6、的中介服務(wù)，如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟活動的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種功能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)；地產(chǎn)經(jīng)營；房屋開發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房地產(chǎn)買賣租賃、抵押等；房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)；房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。,房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切的聯(lián)系，建筑業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)則兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包方。,房地產(chǎn)經(jīng)濟活動

7、的特點,從國民經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)是一個先導(dǎo)、基礎(chǔ)性并具有支柱產(chǎn)業(yè)特性的行業(yè)； 從地區(qū)經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)是一個區(qū)域差異巨大，級差收益明顯的行業(yè)； 從投資過程來看，房地產(chǎn)是一個高投資、高風(fēng)險、贏利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)； 從行業(yè)特性上看，房地產(chǎn)是一個具有綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)； 從社會經(jīng)濟方面來看，房地產(chǎn)受政府政策影響很大，是法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)。,房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟體系中的地位,房地產(chǎn)業(yè)是歸屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要部門，房地產(chǎn)是整個國民經(jīng)濟的重要組成部分，它的發(fā)展既受到國民經(jīng)濟的制約，又能促進國民經(jīng)濟快速、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定增長。 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。,支柱產(chǎn)業(yè)的條件,產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動效應(yīng)

8、強； 其增加值在國民總值占5%以上； 符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進的方向，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化； 在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于舉足輕重的重要地位。,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序和房地產(chǎn)企業(yè),一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段和過程,根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運行順序，以及各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大體可以劃分為七個階段或運行過程 1、建設(shè)工程項目設(shè)立和企業(yè)組建 2、房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃和審批 3、房地產(chǎn)使用權(quán)的取得 4、征地與拆遷 5、工程建設(shè)與管理 6、房地產(chǎn)的租售管理 7、房地產(chǎn)的物業(yè)管理,二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序,1、土地出讓 與“批租辦”簽定土地出讓合同； 現(xiàn)場勘察、土地評估交納地價 “地籍科”看現(xiàn)場、填

9、表申請、審查、登報、發(fā)放土地使用證； 2、計委立項 由“商品化辦公室”打報告，計委批準(zhǔn)立項，發(fā)放計委立項批文；,3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 提供開發(fā)小區(qū)規(guī)劃方案，規(guī)劃局審核發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 4、建筑工程規(guī)劃許可證 提供施工圖，由規(guī)劃局建筑規(guī)劃科牽頭十家聯(lián)審，現(xiàn)場勘察，審核資料，發(fā)放建筑工程規(guī)劃許可證； 5、施工單位辦理進場手續(xù)，開始施工； 6、辦理商品房預(yù)售許可證開始銷售；,三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的類型,根據(jù)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理活動中經(jīng)營管理的對象和范圍不同，可以把房地產(chǎn)企業(yè)分為四大類： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)，是通過市場調(diào)查可行性研究以及其他前期工作和項目工程建設(shè)，在一

10、個特定的地點和預(yù)期的時間內(nèi)，把資本轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)商品，然后通過銷售回收投資取得利潤的企業(yè)。,中介組織企業(yè)：在房地產(chǎn)投資建設(shè)、交易、消費、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)或階段中，為當(dāng)事人提供中間服務(wù)的經(jīng)營活動，就是房地產(chǎn)中介。 物業(yè)管理企業(yè)：物業(yè)管理是適應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)律需要的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的房地產(chǎn)管理模式，它不僅能延長房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)品的自然壽命，提高使用的經(jīng)濟壽命使房地產(chǎn)保值增值，而且能給使用者提供各種服務(wù)，滿足房地產(chǎn)所有人和使用人的需要。 房地產(chǎn)金融企業(yè)：金融機構(gòu)中專門從事房地產(chǎn)信貸的機構(gòu)，以及住宅貸款銀行稱作房地產(chǎn)金融企業(yè)。,第三節(jié) 房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格管理,一、房地產(chǎn)價格的特點,土地價格是

11、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成部分，由于土地價格不等同于土地的價值，而是地租的資本化收入，從而也使房地產(chǎn)價格不是完全由勞動形成的價值決定的價格，因此這部分價格具有特殊的運動規(guī)律，與普通商品的價格有許多不同的地方，由此形成它的一系列的特點： 由于土地價格是地租的資本化收入，因此土地價格不是由價值決定的而是由地租和利息決定的。,由于土地的有限性，土地價格的主要由土地的需求決定的。 由于土地位置的不動性，就使房地產(chǎn)（土地）的價格具有地方性 由于土地位置的不動性和固定性，以及自然的差別性，使房地產(chǎn)（土地）價格具有個別性 由于土地的有限性，以及對土地的需求不斷增長的特性，決定了土地（房地產(chǎn)）價格隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展總是

12、不斷在上漲的，或者說土地價格具有不斷上漲的趨勢。,影響房地產(chǎn)價格的因素,1、經(jīng)濟因素 2、物理因素 3、環(huán)境因素 4、行政和政策因素 5、社會因素 6、心理因素 7、國際因素,三、房地產(chǎn)價格的種類,地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格 地產(chǎn)價格：即土地價格，簡稱地價 房產(chǎn)價格：房屋本身的價格，這種價格的原始形態(tài)就是房屋的造價，即在建筑房屋花費的勞動所形成的價格。 房地產(chǎn)價格：就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價格，也就是地產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格的綜合體。 這三種價格形態(tài)存在的基礎(chǔ)就是：單純的地產(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜合體。,房地產(chǎn)理論價格、評估價格、市場價格,房地產(chǎn)的理論價格：就是經(jīng)濟理論中所說的，由房地產(chǎn)

13、的價值決定價格。 房地產(chǎn)評估價格：是根據(jù)一定的估價理論和估價方法，依據(jù)一定的估價程序，評估出來的房地產(chǎn)的價格。 房地產(chǎn)市場價格：是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格，這是房地產(chǎn)的買賣價格，簡稱房地產(chǎn)的時常價格。房地產(chǎn)市場價格可以分為公平價格和非公平價格：,公平價格：是交易雙方在正常的情況下，即在沒有外力影響 和干涉下形成的價格。 非公平價格：是在外力的干涉和影響下形成的價格。外部因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強制力等。 房地產(chǎn)理論價格、房地產(chǎn)評估價格是房地產(chǎn)市場價格形成的依據(jù)或運行的基礎(chǔ)。,所有權(quán)價格、使用權(quán)價格,所有權(quán)價格：在房地產(chǎn)買賣過程中，不僅轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的

14、所有權(quán)，這樣形成的價格就是房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。 房地產(chǎn)使用權(quán)價格：房地產(chǎn)在買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)，這樣的價格就是房地產(chǎn)使用權(quán)價格。,協(xié)議價格、招標(biāo)價格、拍賣價格,協(xié)議價格：以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，土地價格就采用了協(xié)議價格的形態(tài)。 招標(biāo)價格：以招標(biāo)方式出讓土地所有權(quán)的，土地價格就采取了招標(biāo)形態(tài)。 拍賣價格：以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的土地價格就采取了拍賣價格的形態(tài)。,基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、市場地價,基準(zhǔn)地價：國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎(chǔ)上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準(zhǔn)地價。也稱為土地出讓的

15、底價。 標(biāo)定地價：是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價格的其他因素而確定的土地的價格，標(biāo)定地價接近于土地的市場價格。 土地市場價格：是指在土地市場的交易過程中形成的價格。這是土地現(xiàn)實的價格。土地的基準(zhǔn)價格，是土地的標(biāo)定價格和土地的市場價格的基礎(chǔ).,四、房地產(chǎn)價格購成,1、征地補償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。 2、拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設(shè)施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。 3、其他

16、土地開發(fā)費：三通一平費、勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費。 4、住宅建筑安裝工程費：住宅建筑安裝工程造價。,5、附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點、開閉所、變室、鍋爐房、高壓水泵房等。 6、室外工程費：附屬工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出 入口等。 7、公共配套工程費：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。,8、環(huán)衛(wèi)綠化工程費：綠化費、綠地、公共廁所等。 9、政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。 1

17、0、土地出讓金大市政費。 11、兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費。 12、管理費。 13、利潤。,第二章 建筑與規(guī)劃基礎(chǔ)知識,第一節(jié) 建筑識圖的一般知識,一、施工圖的內(nèi)容和用途,一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括： 1、紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。 2、設(shè)計總說明 主要說明工程的概況和總的要還應(yīng)。,3、建筑施工圖 包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。 4、結(jié)構(gòu)施工圖 包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu) 的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及建造法等。 5、設(shè)備施工圖

18、 包括給水排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系圖和詳圖。,二、施工圖中常用的符號,為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（簡稱標(biāo)準(zhǔn)），其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下： 1、定位軸線 在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，并進行編號，以便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。 2、在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號表示某一部位的高度。標(biāo)高有絕對標(biāo)高和相對標(biāo)高兩種 。,絕對標(biāo)高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標(biāo)高的零點，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用

19、絕對標(biāo)高。 相對標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對標(biāo)高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標(biāo)高和絕對標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高-0.45表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。,3、尺寸線 施工圖中均應(yīng)詳細的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字所組成。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位。,第二節(jié) 常用的建筑材料,一、建筑材料的分類,根據(jù)材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料； 根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等； 根據(jù)材料功能

20、不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。 根據(jù)材料的化學(xué)組成不同，可分為無機材料（如：鋼、鐵、沙、石、水泥等）、有機材料（如：木材、塑料、石油瀝青等）、復(fù)合材料（如：鋼筋混泥土、瀝青混泥土、纖維板等）,二、建筑材料的基本性質(zhì),1、材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)： 密度：材料在絕對密實狀態(tài)（不含孔隙或空隙）下單位體積的質(zhì)量。 體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度。 孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占比例。 密實度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實的程度，即材料的絕對密實體積與其總體積之比。,2、材料的力學(xué)性質(zhì)： 強度：材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度。

21、 彈性與塑性：材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力除去后，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性。反之，當(dāng)外力除去后不能完全恢復(fù)其原狀的性質(zhì)，稱為材料的塑性。,3、韌性與脆性： 脆性：材料在外力作用下未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性，具有此性質(zhì)的材料稱為脆性材料。 韌性：材料在沖擊振動力作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱韌性。 4、硬度與耐磨性 硬度：材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。 耐磨性：材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。,三、材料的物理性質(zhì),耐水性：材料長期在水的作用下保持其原有性質(zhì)的能力稱耐水性。建筑工程中易于受水作用或易于受潮的部位所用的材料要求具有較好的耐水性。 抗?jié)B性：材料抵抗

22、壓力水或其他液體滲透的能力稱為抗?jié)B性。 抗凍性：材料吸水飽和狀態(tài)下抵抗多次凍結(jié)和融化的作用不破壞，同時也不嚴(yán)重降低強度的性質(zhì)。,吸濕性：材料在空氣中吸收水分的能力稱為吸濕。 導(dǎo)熱性：材料傳導(dǎo)熱量的能力稱為導(dǎo)熱性。 熱容量：材料吸收熱量和釋放熱量的性質(zhì)稱為熱容量。 耐燃性與耐火性：材料抵抗燃燒的性質(zhì)稱為耐燃性。材料抵抗高熱或火的作用，保持原有性質(zhì)的能力稱為耐火性。 吸聲性與隔聲性：聲能穿透材料和被材料消耗的性質(zhì)稱為材料的吸聲性。阻止聲能穿透材料的性質(zhì)稱為隔聲性。,第三節(jié) 建筑與建筑構(gòu)造,建筑即表示建筑工程的建造活動，同時又表示這種活動的成果建筑物。 建筑構(gòu)造是研究建筑物各組成部分的構(gòu)造原理和構(gòu)造

23、方法的學(xué)科，是建筑設(shè)計不可分割的一部分。,一、建筑概述,建筑的構(gòu)成要素：建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象。,二、建筑的分類,1）按建筑的使用性質(zhì)分： 工業(yè)建筑：指主要生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑。 民用建筑：指學(xué)校醫(yī)院、商場等建筑和居住建筑（住宅與宿舍）,2）按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料可分為： 磚混結(jié)構(gòu)建筑：即用磚墻、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土。如鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑。 鋼結(jié)構(gòu)建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼：如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。,3）按施工方法分為： 裝配式建筑：指建筑的主要承重

24、構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。這類建筑以大板、框架、盒子建筑為代表。 現(xiàn)澆式建筑：它的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式建筑為代表。 Z裝配整體式建筑：是一種混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。,4）按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分為： 低層住宅(13層) 多層住宅(46層) 中高層(79層) 高層住宅(1030層) 公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24m的為高層，但不包括總高度超過24m的單層建筑。 建筑總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均為超高層建筑。,三、房屋的組成及其作用,各種不同的建筑物，盡管它們在使用要求、空間組

25、合、外形處理、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點，但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。此外，一般建筑物還有臺階、坡道、陽臺、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。,基礎(chǔ)：是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承受房屋的全部荷載，并把這些荷載傳給下面的土層地基。 墻或柱：是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承受樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些荷載傳給基礎(chǔ)。墻不僅是承重構(gòu)件，它同時也是房屋的圍護結(jié)構(gòu). 樓地層：是房屋的水平承重和分隔構(gòu)件，包括樓層和首層地面兩部分。樓層把建筑空間在垂直方向劃分為若干層，將其所承受的荷載傳給墻或柱。樓板支承在墻上，對

26、墻也有水平支撐作用。首層地面直接承受各種使用荷載，并把荷載傳給它下面的土層地基。,樓梯：是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。在平時供人們上下樓層；在處于火災(zāi)、地震等事故狀態(tài)時供人們緊急疏散。 屋頂：是房屋頂部的承重和維護部分，屋面的作用意識阻隔雨水、風(fēng)雪對室內(nèi)的影響、并將雨水排除；二是阻止冬季室內(nèi)熱量散失，夏季防止太陽輻射熱進入室內(nèi)。承重結(jié)構(gòu)則承受屋頂?shù)娜亢奢d，并把這些荷載傳給墻和柱。 門和窗均屬圍護構(gòu)件：門的主要功能是交通出入，分隔和聯(lián)系內(nèi)部與外部或室內(nèi)空間，有的兼起通風(fēng)和采光作用；窗的主要功能是采光和通風(fēng)，同時也能起到美化立面的效果。,第三章 房地產(chǎn)專業(yè)知識介紹,第一節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)專

27、有名詞介紹,一、房地產(chǎn)相關(guān)專有名詞,裝潢類專有名詞 夾板門：門內(nèi)部用木方做木檔和木框，外面用三夾板或5mm板包封，最后再進行飾面板鑲貼的門。四邊用貼皮或?qū)嵞臼湛谟纸锌招膴A板門。 纖維板門：門扇的用料主要是中密度板，在表面進行飾面板鑲貼，門四邊用貼皮或?qū)嵞臼湛?，主要用在衣、書柜門，優(yōu)點是不易變形。 平開門：主要指柜門，門的開啟方向主要是由柜框，方向旋轉(zhuǎn)90，用料是細木工板或中密度板外貼飾面板。,推拉門：主要用在廚房、衛(wèi)生間房門、部分柜門也可用推拉門，主要用料為細木工板（18mm）兩面外貼飾面板，門四邊用貼皮或?qū)嵞臼湛?。門扇和門框用導(dǎo)軌或另軌連結(jié)，門扇下方用控制滑輪與地面固定 。 折門：一般酒樓用

28、的較多，門的做法與普通門一致，一般為46扇，門扇與門扇用合頁連接，需要時可以拉開房間隔成兩個部分，不需要時可以推至一邊固定。兩個部分的空間變?yōu)橐粋€大的空間，有時也可做為屏風(fēng)使用。 窗樘：連窗扇帶窗框合在一起叫窗樘。,單扇門：指門扇為1塊，開啟時門以合頁處為圓心做90的水平移動。 雙扇門：指2塊門扇，開啟時門扇以各自一側(cè)的合頁為圓心做90水平移動。 彈簧門：第一種，使用的合頁為彈簧合頁，門開啟后，依靠合頁上彈簧的力量可自動關(guān)閉。常見的彈簧門做90水平移動。 第二種：使用的合頁為普通合頁，在門扇的背面上部與門框間用閉門器連接，開啟后門由于閉門器的作用，會慢慢的恢復(fù)到原位，不用擔(dān)心門關(guān)閉后會彈到人。

29、可做180水平移動。,前期類專有名詞 土地使用權(quán)證：依法取得土地使用權(quán)的單位或個人，由當(dāng)?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護。 預(yù)售許可證：按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，經(jīng)審核符合國家標(biāo)準(zhǔn)而頒發(fā)的證明稱之為商品房預(yù)售許可證。而且必須是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。,立項施工許可證：取得建筑工程規(guī)化后，由建筑工程公司向質(zhì)量監(jiān)理部門申請項目開工的證書。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向

30、城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 營業(yè)執(zhí)照：經(jīng)工商局審核后具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，給予相關(guān)的企業(yè)執(zhí)照。即申請企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人登記主管機關(guān)審核，準(zhǔn)予登記注冊的，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照取得法人資格，其合法權(quán)益受國家法律保護。,征地：國家為了建設(shè)和公共利益的需要，依照法定秩序，將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋氐拇胧?動遷：城市的市政建設(shè)、舊區(qū)改造，以及征用集體所有的土地，都存在著房屋拆遷的問題，即拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)原有的房屋，并對該范圍內(nèi)的單位和居民進行妥善的安置和補償。 出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定年

31、限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。,劃拔：縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償，安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。 生地：還未開發(fā)，尚有青草，未規(guī)劃作用。 毛地：做到“三通一平”，已屬于規(guī)劃中的地皮。 熟地：做到“七通一平”。 三通一平：三通指水通、電通、道路通；一平指場地平整。 七通一平：七通指上水、下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地；一平指場地平整。 批租：即土地使用權(quán)有償出讓的簡稱。,集中烘熱：小區(qū)內(nèi)有大型供熱設(shè)備（或有附近廠礦提

32、供熱源），為小區(qū)住戶提供熱氣、熱水。 資質(zhì)：分為一、二、三、四、五個等級，標(biāo)準(zhǔn)均有嚴(yán)格規(guī)定，資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包括：有流動資金和注冊資本的數(shù)額，專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)額和相應(yīng)的職稱要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績等。 銷售平面：在現(xiàn)場供售樓人員給客戶詳細介紹樓盤情況，使客戶對所購買的期房有一個具體的資料，包括樓書、房型圖、價目表等。 銷售海報：在現(xiàn)場供售樓人員給客戶講解，介紹樓盤大致情況，并且給客戶帶回仔細研究的銷售資料。 造價：竣工房屋平均每平方米建筑面積的建造價值。,售后服務(wù)類專有名 售后公房：原來只具有使用權(quán)的居民把房屋產(chǎn)權(quán)從國家或集體那里買來。 不可售公房：按照上海市出售公有住房的暫行辦法來納入可

33、出售范圍的獨用成套公有住房。 存量房：與增量房地產(chǎn)相對應(yīng)的房地產(chǎn)。所謂增量就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建造商品房。企事業(yè)單位和個人購買的商品房（包括自產(chǎn)房屋）合法取得房地產(chǎn)權(quán)證后就是存量房。即：投入使用后的房地產(chǎn)，人們通常也稱為“二手房”。 經(jīng)濟適用房：針對低于本市現(xiàn)屋人均住房面積或低于本市平均月收入的居民可憑有關(guān)細則配置的房屋。,置換：本著平等、自愿的原則，一物業(yè)與另一相同物業(yè)相交換的行為。 差價換房：本市公有住房承租人按規(guī)定有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)，用以交換商品住房或其他住房的行為。 內(nèi)銷房：土地使用權(quán)出讓方式建筑住房，出售對象為中國合法公民。 外銷房：可以出售給中華人民共和國境外的單位和個人的房

34、屋，其設(shè)計和建造標(biāo)準(zhǔn)高于內(nèi)銷房的商品房。 現(xiàn)房：房屋已竣工，其配套齊全并有房地產(chǎn)權(quán)的商品房。,期房：房屋尚未竣工，但已取得房屋預(yù)售許可證，可以出售的商品房。 商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)、建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 按揭：凡購買房產(chǎn)開發(fā)商與建設(shè)簽有合作協(xié)議，承諾提供抵押貸款商品房的本市市民。 公積金：根據(jù)國家有關(guān)政策、法律的規(guī)定，購房人因購房資金暫時不足，可以申請住房抵押貸款。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的本市職工。 契稅：是一種資源稅，是對我國境內(nèi)資源的開發(fā)，特別是土地的開發(fā)，所形成的級差收入征收的稅，由財政局征收。,退稅：凡是個人購買或差價換房所支

35、付的購房款（含貸款擔(dān)保本息）經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核實后，五年內(nèi)可以從個人所得稅計征稅基中扣除。 一級市場：又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場，實質(zhì)上又是土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者向流通的市場。 二級市場：又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司把經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給用地單位。 三級市場：擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其他單位之間橫向讓渡土地使用權(quán)的市場。,交房條件： 1）經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核驗合格，即建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書； 2）辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證； 3）新建住宅交付使用許可證。 貸款利率：經(jīng)中國人民銀行規(guī)定的對于貸款不同年限所規(guī)定的不

36、同利率。 房屋保險費：保險是指由保險公司收取保險費建立專門的房地產(chǎn)保險基金，用以在發(fā)生約定的自然災(zāi)害、意外事故，信用責(zé)任造成房地產(chǎn)損失時，對被保險人給予經(jīng)濟補償?shù)幕ブ矟贫?。保險費率一般在0.8%7%之間（國內(nèi)企業(yè)）房屋。居民住房保險費率為0.2%左右。,他項權(quán)力抵押證：房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。 維修基金：為了保證房屋正常使用和延長使用年限，對房屋進行合理維修所需的費用。 交房：開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接，購房者根據(jù)合同約定對房屋工程質(zhì)量配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)清晰等方面進行驗收，開發(fā)商向購房者提供

37、新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進行檢驗，認為符合合同約定條件的與開發(fā)商簽訂房屋交接書。,進戶：購房者辦理好交房手續(xù)，驗收合格后，物業(yè)業(yè)主繳納一定的房屋維修基金，垃圾清運費、物業(yè)管理費等費用，陸續(xù)回原處搬遷至物業(yè)的過程。 監(jiān)管銀行：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款和銷售款，應(yīng)當(dāng)委托專門機構(gòu)監(jiān)管使用，先行用于清償該房屋建設(shè)工程的各項貸款，專項用于該建設(shè)工程的建造。,業(yè)務(wù)類專有名詞 1、銷講：全名是“銷售講習(xí)資料”，指在案前準(zhǔn)備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機能、交通動線、掃樓標(biāo)的圖）、發(fā)展

38、商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是“答客問”，它是整篇銷講的靈魂所在。 2、銷控：指在專案或主委擬訂的去化順序控制下，對整個樓盤的房源進行控制的一種手段。它包括軟銷控（價格銷控單價、總價）、硬銷控（房源銷控樓層、位置、面積、房型）。銷控的唯一目的是為了達成銷售目標(biāo)：一般來說，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。,3、案場：指個案售樓處。 4、生活機能：指在個案附近的一些與生活相關(guān)的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機能的主要目的有二：作為NP稿中

39、COPY的一部分；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。 5、售：在客戶對業(yè)務(wù)員所介紹的房源較感興趣時，客戶支付對該房屋進行保留（訂購）的訂金，則視作為“售”。 6、足：在客戶對業(yè)務(wù)員所介紹的房源很感興趣時，客戶支付對該房屋進行定購的定金，是為“足”（若未經(jīng)過“售”的過程，則視作為“售足”）。,7、簽：客戶對所定購的房屋與業(yè)務(wù)員或發(fā)展商簽定合同，是為“簽”（若沒有經(jīng)過“足”的過程，則視作為“足簽”）。 8、退：客戶對其所訂購的房屋不滿意，過來退還訂金，是為“售退”（若是已定購（足）或已簽約者，則為“足退”或“簽退”）。 9、換：客戶對其所訂購（定購、簽約）的房屋不滿意，過來換房子，是為“售換”（“足

40、換”、“簽換”）。 10、清盤：指當(dāng)一個個案的銷售進入尾聲時，開發(fā)商同意以一個比以前低的單價來進行銷售。,11、折扣：經(jīng)過代理商或發(fā)展商同意，所給予客戶的一定價格折讓。 12、動線：行動的最佳路線，它包括水平動線、垂直動線、出入動線、引導(dǎo)動線、交通動線等等。對動線安排的評價標(biāo)準(zhǔn)是流暢與否。 13、去化順序：按照房型或面積或總價或單價或樓層等等，對一個個案進行銷售速度的排序，它是一個純不等式，比如V3R V2R V復(fù)式。另一種評判的方法是去化速度，它的單位是百分比，比如V2R=45 ,V3R=50%，V復(fù)式=5%。,14、標(biāo)的：指業(yè)務(wù)員熟悉周邊環(huán)境的一種手段。它包括壓馬路、掃樓、市調(diào)。它的最終成

41、果是生活機能圖，掃樓標(biāo)的圖。 15、A、B級卡：指業(yè)務(wù)員用來區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“卡片”。有望客戶及已購客戶填A(yù)級卡，意愿平平及無望者填B級卡。 16、派夾報：屬于一種銷售手段，分派報及夾報兩種。派報是指通過人員散發(fā)資料；夾報是指將資料夾在其他報紙雜志中，并通過該報紙雜志的發(fā)行來散發(fā)資料。 17、報備：指業(yè)務(wù)員須讓專案知道或批準(zhǔn)的事情。包括吸煙，飲食，出外，休息，接聽私人電話，撥打私人電話，如廁等。,18、銷售循環(huán)：指整個一個銷售追蹤過程。（客戶接待電話追蹤信件聯(lián)系節(jié)日問候告知工程進度客戶再來現(xiàn)場） 19、訂金：房屋訂購金，又稱協(xié)議金、誠意金等等，一般為RMB10002000。 20、定金

42、：房屋定購金，又稱大定金等，一般為RMB20000。 21、強銷期：大批量的媒體廣告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短時間內(nèi)創(chuàng)造高銷售率的一段期間。,22、抗性：指阻礙個案銷售的任何事物。比如價格、地段、生活機能等等。 23、主力面積：以10平方米或15平方米或其他數(shù)量的平方米為一檔，將一個個案的房型面積進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力面積。 24、主力單價：以100元/平方米或200元/平方米或其他數(shù)量的單價為一檔，將一個個案的單價進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力單價。 25、主力總價：以5萬或10萬元為一檔，將一個個案的總價進行分類，按照百分比得出的

43、最大值那一檔，即為主力總價。,26、均價：某一個個案的總銷金額除以總建面得出的單 價。 27、基價：某一個個案的最低價。 28、開盤：某一個個案取得了預(yù)（出）售許可證；并通過一定量的媒體投放，告知客戶該案開始進行銷售。 補： 水平動線：指在一個層面中，人們行走的最佳路線。 垂直動線：指在同一棟樓中，人們上下的最佳路線。 出入動線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最佳進出路線。 引導(dǎo)動線：指通過一定的手段（比如刀旗、橫幅等）將客戶引導(dǎo)到售樓處的路線安排。,交通動線：指從某一處到另一處的一個交通線路安排。 掃樓：指一個業(yè)務(wù)員通過實地勘察對某一區(qū)域內(nèi)所有的樓盤進行登記標(biāo)注。 壓馬路：指一個業(yè)務(wù)員對某一個區(qū)域內(nèi)所

44、有的生活機能進行實地勘察。 市調(diào)：指一個業(yè)務(wù)員對一些有威脅的樓盤進行調(diào)查，并完成市調(diào)表。 SWOT：指強勢（Strength）、弱勢（Weakness）、機會（Opportunity）、威脅（Treat）。但強勢未必是機會，弱勢未必是威脅。,企 劃 類 LOGO：樓盤標(biāo)志，用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵，包括了樓盤案名。 POP：戶外造勢用的宣傳平面。 SP：造勢促銷活動，制造話題，吸引大眾視線，制造熱賣氣氛，利于個案炒作，促進銷售。 NP：短時間即可找開個案知名度，是最大化的媒體表現(xiàn)形式。 DM：表現(xiàn)個案情況，用于郵寄的小冊子。寄發(fā)滬上企業(yè)、合資企業(yè)、外地駐滬企業(yè)負責(zé)人及各種DM名單，并于外地

45、展銷會上發(fā)放。,TVCF：電視廣告，可制成VCD。 MG：各類財經(jīng)類期刊雜志、航班雜志等，力求針對客源進行訴求。 DS：用于現(xiàn)場及特定地點派發(fā)（如機場、高檔辦公樓、高級社區(qū)等）。 戶外據(jù)點：以燈箱，看板等方式在公眾場合及交通動線上表現(xiàn)個案，加強引導(dǎo)，重復(fù)加深民眾印象，傳遞個案信息。 橫幅：懸掛現(xiàn)場附近街道兩側(cè)，方便買家尋找到現(xiàn)場位置。 裱板：本案擬設(shè)計十二塊裱板存放于接待區(qū)通往樣品屋的游廊兩側(cè)及現(xiàn)場，表現(xiàn)發(fā)展商實力背景，發(fā)展業(yè)績。本案規(guī)劃說明等，并可用于外地銷售。,建筑結(jié)構(gòu)類專有名詞 磚混結(jié)構(gòu)：一般多層住宅，由磚砌筑承重，加混凝土圈粱，構(gòu)造柱稱磚混結(jié)構(gòu)。 框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁組成的承重

46、體系，一般用于公共建筑。 剪力墻結(jié)構(gòu)：一般用于小高層及高層住宅，由混凝土墻體承受風(fēng)、地震的水平荷載。 框剪結(jié)構(gòu)：一般用于高層公共建筑，由框架柱，混凝墻共同組成受力體系。 筒剪結(jié)構(gòu)：用于高層公建，由混凝土筒體和框架柱共同組成受力體系。,鋼結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件由鋼梁柱組成，現(xiàn)在多用于大型超市、廠房。 鋼混結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件材料由鋼筋混凝土組成，它包括上述框架、剪力墻、框剪、筒剪結(jié)構(gòu)。 電表容量：一般為6KW，按規(guī)范動遷房4KW，中套46KW，大套68KW，超過130m2大套為8KW，高檔房另考慮。 箱式變壓器：似應(yīng)為箱式變電站，是指成套變配電站、出廠時即集中式配套、不需土建另設(shè)房間，體積小，代替當(dāng)前使用較多

47、的亞型站。 潔污分離：室內(nèi)污水、廢水分開排放。,變頻變壓供水：根據(jù)管網(wǎng)內(nèi)水量、水壓的變化調(diào)節(jié)泵出水量和供水壓力（通過調(diào)節(jié)水泵電機、電源的電壓和頻率實現(xiàn)），以滿足用水需要。通常用于九層及九層以下的住宅供水。 承重墻：承受上面?zhèn)飨聛淼呢Q向荷載是受力構(gòu)件，不能隨意敲除。一般磚混多層住宅的240墻均為承重墻。 剪力墻：剪力墻結(jié)構(gòu)中的混凝土墻體，承受風(fēng)地震作用。 裙房：高層建筑附屬的多層低矮建筑部分。 預(yù)制板：由預(yù)制廠生產(chǎn)好的樓板，施工現(xiàn)場拼裝即可。 現(xiàn)澆：由混凝土現(xiàn)場澆制而成。,1、房地產(chǎn)中的有關(guān)問題,1）各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少 住宅為70年，商用50年，工業(yè)區(qū)為40年，加油、加氣站為

48、30年，體育、衛(wèi)生類50年。 2）什么是綠地率？ 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和和建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 3）什么是綠化覆蓋率？ 在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）,4）商品房預(yù)售需要具備哪些條件？ 預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照 按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)，工程施工許可證，并已經(jīng)辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù) 已經(jīng)確定施工進度和竣工的交付使用時間 七層以下的達到主體工程封頂，七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三份之二以

49、上層數(shù) 已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售專用帳戶 法律法規(guī)規(guī)定的其他條件,商品房的建筑面積如何計算？,商品房建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分公有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。,什么是套內(nèi)房屋使用面積？,套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下規(guī)定計算； （1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和； （2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積和計入使用面積； （3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積； （4）內(nèi)

50、面裝飾厚度計入使用面積。,什么是套墻體面積？,套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占面積，其中各套之間的分隔墻和套公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。,什么是套內(nèi)陽臺建筑面積？,套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍房屋與外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。,什么是房屋的共有建筑面積？,房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。,房屋共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？,共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管

51、道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用戶的建筑面積，以水平投影面積計算。 共有建筑面積還包括：套與公共建筑之間分墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。,按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應(yīng)分攤的公用建筑面積的權(quán)屬屬于誰？,應(yīng)在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分攤的公用建筑面積，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所的，任何單位和個人不得獨自占用。,套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房 有何異同？,“套內(nèi)建筑面積”售房，實際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計算房價，其應(yīng)分攤的公用建筑面積的建設(shè)

52、費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分攤的公用建筑面積，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。,“套內(nèi)建筑面積”售房與“建筑面積”售房相比，前者只是少了個“分攤的公用建筑面積，”而應(yīng)“分攤的公用建筑面積”售房相比，前者只是少了個“公攤的公用建筑面積”，而應(yīng)“分攤的公用建筑面積”建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分攤的公用建筑面積享有同等的權(quán)益。,業(yè)主如對已購房產(chǎn)的面積有疑問時，該如何處理？,在預(yù)售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑

53、設(shè)計圖，根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。在竣工入伙后，可按相關(guān)規(guī)范自行實測，如仍存疑問，可要求進行重測量。,有些房地產(chǎn)竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因主要是哪些？,其產(chǎn)生的原因大致可概括為： （1）建筑物的某部分改變設(shè)計； （2）施工過程中，建筑物的某部分末按原設(shè)計施工： （3）施工錯誤或施工誤差過大； （4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變： （5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。,按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實

54、測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法： （一）差異值為+0.6%以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方不作任何補嘗； （二）差異值為+0.6%以上（不含本數(shù)）至+0.3%以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方按購銷合同約定房屋單價多退少補； （三）差異超過+0.3以上（不含本數(shù)）的，購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇通房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日退回已收的全部購房款及利息（以付款起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利 計算）。,實行套內(nèi)建筑面積售房，物業(yè)管理費的收取是否會改變？,由于物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)是按“建筑面積”制定的，物業(yè)管理部門按“建筑面積”收取物業(yè)管理費，實行“套內(nèi)建筑面積”售房，

55、售房合同及房地產(chǎn)證上注明“建筑面積”，因此，物業(yè)管理收取沒有改變。,什么是房屋的基底面積？,房屋的建筑面積是指建筑物各屋墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和,什么是房屋的建筑面積？,房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。,什么是房屋的公用建筑面積？,房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)樓梯、樓梯懸挑平臺，內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機等。,什么是用地紅線？ 用地紅線是項目總用地面積的邊界線。 什么是建筑紅線？ 建筑紅線是項目用地紅線內(nèi)，允許建建筑物的范圍邊

56、線。,什么是覆蓋率？ 覆蓋率是指建筑屋基底占地面積占總用地面積的比例，也稱建筑密度。 什么是容積率？ 容積率是指項目總建筑面積與總用地面積之比。 什么是綠化率？ 綠化率是指小區(qū)綠化面積與總用地面積之比。,覆蓋率、容積率、綠化率是衡量小區(qū)素質(zhì)的三項主要指標(biāo)，一般來說覆蓋率、容積率越低越好，綠化率越高越好。,土地的七通一平指的是什么？,通道路、電力、電訊、煤氣、上水、排水、排污和場地平整。已七通一平的土地稱為熟地，具備開工條件。,什么叫樓花、準(zhǔn)現(xiàn)樓、現(xiàn)樓？,樓花：即“期房、期樓”，通常指樓宇未封頂前的狀況； 準(zhǔn)現(xiàn)樓：通常指樓宇建設(shè)進度為主體封頂至外裝修階段狀況，一般此階段距離入伙時間為23個月；

57、現(xiàn)樓：指可以即時辦理入伙手續(xù)的樓宇。,什么叫入伙？,樓宇經(jīng)過政府相關(guān)部門驗收合格后，完成通水、通電、通煤氣、道路、綠化，具備基本生活入住條件，稱之為“可以入伙”； 由業(yè)主交清房款及入伙費用后領(lǐng)取鑰匙入?。ɑ蜓b修），稱之為“入伙”。,陽臺建筑面積如何計算？,按照目前規(guī)定，所有陽臺面積一律單獨計算，不計入建筑面積； 但在通常情況下計算銷售面積時，所有陽臺按一半面積計入銷售建筑面積。,現(xiàn)在樓宇有哪幾種常見建筑結(jié)構(gòu)？ 磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)。 凸窗、儲藏間及車庫是否計算建筑面積？ 凸窗，高不超過2.2米不計算建筑面積，高超過2.2米計算建筑面積。,實用率？ 指房屋實際可利用面積（墻

58、中對中）在此套房總建筑面積（含分攤）中所占的比例。 何為開間、進深？ 開間指房間（單位）的橫向?qū)挾龋?進深指房間（單位）的縱向長度。,發(fā)展商開發(fā)項目時通常會有哪些 合作單位？,小區(qū)施工承建商、項目規(guī)劃設(shè)計院、園林設(shè)計公司、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商、安防設(shè)備公司、監(jiān)理公司。,什么是房地產(chǎn)的“五證”。,房地產(chǎn)權(quán)證（原國有土地使用證與房屋所有權(quán)證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、商品房預(yù)售許可證。,交樓時有什么法定手續(xù)？,入伙時客戶憑同發(fā)展商簽定的房地產(chǎn)買賣合同及入伙通知書，去發(fā)展商、物業(yè)管理公司辦理入伙。發(fā)展商能提供的法律文件有： 工程質(zhì)檢部門出具的房屋質(zhì)量認證文件。 土地局測繪大隊出

59、具的房屋查丈面積匯總表。 土地局的小區(qū)規(guī)劃驗收證明書 土地局的房屋竣工許可證 消防、人防、環(huán)保部門的審批及驗收文件。,按揭時，我一時沒有錢供樓，銀行會怎樣辦？,所謂“按揭”就是小業(yè)主以樓宇作抵押，向銀行借款以支付購房款。一時沒錢供樓，銀行會根據(jù)按揭貸款合同中規(guī)定的條款，一期、二期銀行不會行使對該物業(yè)的抵押處理權(quán)，但積累到一定程度、時間，銀行就會追討，并會發(fā)出催繳通知。業(yè)主可根據(jù)余款的數(shù)目決定是臨時借款，還是征得銀行的同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，所得款項歸還貸款；或是征得銀行的同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼續(xù)履行還款義務(wù)。否則銀行將強行收樓。 碰到這種情況，業(yè)主要根據(jù)自已的實際情況，使經(jīng)濟損失最小或者賺錢。,在供樓期間我想轉(zhuǎn)讓的話可否？怎么處理按揭手續(xù)？,供樓期間樓宇想轉(zhuǎn)讓的話，銀行在原則上要求必須先付清該樓宇的全部樓款才可以將該樓宇轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后的樓宇已付全部樓款，無須再做按揭貸款。但特殊情況下，如工作變動、收入減少、或是疾病等原因，確實無法按期歸還貸款的，可按上文方式協(xié)商解決。,不是南昌市戶口的可否買房，今后如何辦理產(chǎn)權(quán)及按