1、Contents,項(xiàng)目分析,銷售時(shí)機(jī)與條件篇,產(chǎn)品研究篇,項(xiàng)目地塊研究篇,客戶分析篇,宏觀市場(chǎng)分析篇,項(xiàng)目總體定位篇,第二部分 項(xiàng) 目 分 析,宏觀市場(chǎng)分析篇,宏觀調(diào)控對(duì)整體影響,整體成交量下跌,整體成交均價(jià)下跌,供應(yīng)量急劇上升,全市整體供大于求局面嚴(yán)重,單位：平方米,315萬(wàn),92萬(wàn),回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應(yīng),市場(chǎng)嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！,具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊,特性 不可再生性 不可復(fù)制性,1、優(yōu)越的地理位置 2、臨江、臨公園或大型綠地 3、傳統(tǒng)高尚地段 4、人文底蘊(yùn)深厚地區(qū) 5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展源頭或中心,總結(jié)：,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但擁有其稀缺資

2、源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢(shì)將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當(dāng)有限的。,高檔住宅板塊分布圖,長(zhǎng)寧古北板塊 均價(jià)：22000元,徐家匯板塊 均價(jià)：24000元,盧灣新天地板塊 均價(jià)： 39000元,南外灘板塊 均價(jià)：21000元,北外灘板塊 均價(jià)：25000元,陸家嘴板塊 均價(jià)： 37000元,1、各板塊分析,2、北外灘板塊較本板塊最具可比性、同質(zhì)性,區(qū)域描述,該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點(diǎn)并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施成熟、交通較為便利。,代表個(gè)案,白金府邸、耀江國(guó)際廣場(chǎng),區(qū)域均價(jià),24500元/平方米,主要客源,由

3、于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶，且換手率較高。,區(qū)域均價(jià),借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價(jià)最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價(jià)格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。 售價(jià)方面：區(qū)域整體市場(chǎng)價(jià)格在2500050000元/平方米不等。 租賃方面：140平方米左右的小面積兩房租賃市場(chǎng)形勢(shì)較為喜人，市場(chǎng)平均租賃價(jià)格在18002500美金/月之間。,3、陸家嘴板塊與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動(dòng)性,4、本項(xiàng)目所處板塊,代表個(gè)案,家化濱江園、香園,區(qū)域均價(jià),16800元/平方米,家化濱江苑,香園,本板塊與其他板塊之間價(jià)

4、值研究,可比度較高,具有一定差距,差距明顯、可比度低,具有完全可復(fù)制條件甚至超越,5、可比樓盤配比分析,面積配比：,主力面積段,主力面積段分布：,房型配比：,主力房型段,主力房型段分布：,總結(jié)：,從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場(chǎng)增勢(shì)已逐步加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產(chǎn)品開發(fā)理念，因而競(jìng)爭(zhēng)并不是同質(zhì)化的，再加上加入WTO后高層次客源絕對(duì)數(shù)量的增多。因此，目前開發(fā)高檔住宅市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的市場(chǎng)空間，此時(shí)正是開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時(shí)機(jī)。 同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢(shì)并不明顯，而本項(xiàng)目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場(chǎng)價(jià)值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。,反

5、思一：過(guò)多透支濱江概念； 反思二：各樓盤垂直與水平價(jià)差偏離過(guò)大的問(wèn)題始終無(wú)法解決； 反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)； 反思四：注重室內(nèi)獨(dú)立空間，而忽視公共共享空間； 反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化； 反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新； 反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致“精裝修”徒有虛名。,5、現(xiàn)有濱江樓盤“七大反思”,項(xiàng)目地塊研究篇,項(xiàng)目SWOT分析,內(nèi)部因素,外部因素,戰(zhàn)略,綜合來(lái)看，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)多于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)勝于威脅，而且部分劣勢(shì)可以在近期改觀，而威脅亦可在項(xiàng)目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項(xiàng)目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢(shì)，可操作性強(qiáng)。,SW

6、OT矩陣組合分析,項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（一）,項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（二）,項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（三）,客戶分析篇,借助強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過(guò)整合各樓盤售樓處現(xiàn)場(chǎng)、二手中介門店的實(shí)際成交數(shù)據(jù)以及對(duì)各樓盤入住客戶的實(shí)地調(diào)研結(jié)果，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目未來(lái)的客戶將以華裔外籍人士及港臺(tái)客商為主。,日韓客商 （聚集性特征比較明顯）,濱江 高檔公寓,華裔外籍人士 （以美籍和中南亞籍為主）,港臺(tái)客商 （以企業(yè)高管與商人為主）,上海本地客源 （以浦東本地私營(yíng)企業(yè)主為主）,國(guó)內(nèi)其他客源 （以江浙投資客為主）,其他外籍人士,客戶來(lái)源分析,A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購(gòu)買力最強(qiáng)的客源

7、。偏愛中央商務(wù)區(qū)及金融中心區(qū)域，對(duì)裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺的營(yíng)造及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！ B：港臺(tái)客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人。對(duì)水情有獨(dú)鐘，屬于最愛江景的客層，比較強(qiáng)調(diào)會(huì)所的功能，偏愛全裝修房。關(guān)注一線江景房，在港臺(tái)等地曾經(jīng)有成功的投資經(jīng)驗(yàn)，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤。 C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國(guó)人，第二部分客源為國(guó)際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級(jí)管理層或企業(yè)主?？蛻艟奂员容^明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風(fēng)格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系。 D：國(guó)內(nèi)客源 上海本地客源身

8、份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)企業(yè)業(yè)主。長(zhǎng)期居住在浦東，對(duì)浦東的認(rèn)識(shí)較深并有一定的感情。對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)型的房型比較熱衷，對(duì)朝向及戶型也極為看中。 國(guó)內(nèi)其他客源以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。重視裝修，投資總價(jià)越低越有吸引。,現(xiàn)濱江客源對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的重視程度,江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對(duì)控制重價(jià)的要求如此高的重視度非常值得研究。,項(xiàng)目總體定位篇,根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶及其需求傾向所做的精確分析，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合項(xiàng)目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的最終定位應(yīng)是：,高檔精品住宅+產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店+特色商業(yè),產(chǎn) 品 定 位,打造高檔精品住宅，即

9、主力面積為180平方米左右的三房二廳，輔以西向300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅 強(qiáng)調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標(biāo)準(zhǔn)。 強(qiáng)調(diào)人際溝通的便捷性，設(shè)置多重公共交流、活動(dòng)空間。 強(qiáng)調(diào)業(yè)主生活空間私密性。 強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。 強(qiáng)調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實(shí)料、氣派過(guò)人的奢華體驗(yàn)。,住宅部分,豪宅定位的分析,豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標(biāo)性地塊上，建筑面積普遍在400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。,本項(xiàng)目不具備打造豪宅的理由 本區(qū)域的江景優(yōu)勢(shì)并不突出，也沒有深厚的人文

10、歷史底蘊(yùn)，周邊環(huán)境還有待于進(jìn)一步改善，也不是浦東的地標(biāo)位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認(rèn)同度和美譽(yù)度一般，不具備打造頂級(jí)豪宅的基礎(chǔ)； 從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，濱江豪宅的市場(chǎng)存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場(chǎng)的換手率很低，租售皆不活躍； 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價(jià)能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價(jià)勢(shì)必會(huì)阻礙大批投資客戶； 從產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)說(shuō)，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項(xiàng)目頂級(jí)豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。,打造辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，即主力面積50平方米左右的酒店標(biāo)房，輔以80平方米左右的酒店套房 預(yù)計(jì)到07年前后辦公樓供應(yīng)量將大幅

11、增加，由目前供不應(yīng)求向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差； 目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想； 產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實(shí)現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會(huì)的先機(jī)； 可根據(jù)市場(chǎng)銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理；,辦公部分,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目商業(yè)具有以下特點(diǎn)： 可輻射區(qū)人氣不足； 缺乏原生商業(yè)氛圍； 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如:浦東八百伴等）的強(qiáng)勢(shì)輻射； 過(guò)多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。 結(jié)論一：受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項(xiàng)目常住人口、途徑人流量限制，本項(xiàng)目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)

12、模； 結(jié)論二：滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求的商業(yè)是必須的； 結(jié)論三：本項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別只適合定位為：酒店及社區(qū)配套商業(yè)，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務(wù)。,商業(yè)部分,銷售時(shí)機(jī)與條件篇,銷售時(shí)機(jī):2007年3-5月,上海樓市今年下半年以來(lái)一直處于下行通道,預(yù)計(jì)該趨勢(shì)將持續(xù)至2007年初,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點(diǎn),理由,3-5月歷來(lái)為房產(chǎn)銷售旺季，順勢(shì)入市將會(huì)帶來(lái)比較好的銷售業(yè)績(jī),根據(jù)“體驗(yàn)式營(yíng)銷”所需要的銷售條件，07年35月是比較現(xiàn)實(shí)的銷售時(shí)點(diǎn),預(yù)計(jì)屆時(shí)項(xiàng)目周邊環(huán)境有望借助“世博”規(guī)劃有所改變，有望給目標(biāo)客戶良好的視覺感覺,建議具備的銷售條件,樣板房裝修布置完畢,景觀樣板段及看房通道完工,大堂裝修布置完畢,空中會(huì)

13、所投入使用,售樓處投入使用,工程主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面開始裝飾,雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預(yù)售條件。但普潤(rùn)公司建議在具備如下體驗(yàn)式營(yíng)銷的銷售條件之后進(jìn)行銷售，才能以最快的銷售速度實(shí)現(xiàn)最高的銷售利潤(rùn)。,產(chǎn)品研究篇,房型方案存在的問(wèn)題,經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問(wèn)題：,國(guó)際高檔住宅發(fā)展趨勢(shì),建筑設(shè)計(jì)模塊化,戶型設(shè)計(jì)人性化,臥室設(shè)計(jì)套房化,立面設(shè)計(jì)石材化,室內(nèi)動(dòng)線合理化,住宅設(shè)計(jì)五大趨勢(shì),本案面臨的六大難題,如何解決這六大難題成為本項(xiàng)目建立高檔社區(qū)成敗的關(guān)鍵，在項(xiàng)目先天條件已經(jīng)確定的前提下，我司認(rèn)為可以從產(chǎn)品定位與產(chǎn)品細(xì)部研究入手，達(dá)到弱化甚至解決

14、這些難題的目的，從而為成功操作本項(xiàng)目掃清障礙。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問(wèn)題提一些初步建議。,一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問(wèn)題,三、如何解決高、低區(qū)住宅價(jià)差可能過(guò)大的問(wèn)題,四、如何從細(xì)節(jié)入手打造高檔精品住宅,二、如何體現(xiàn)小面寬、大進(jìn)深戶型設(shè)計(jì)人性化、個(gè)性化的問(wèn)題,五、如何弱化項(xiàng)目住宅部分與辦公部分相互影響的問(wèn)題,六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問(wèn)題,關(guān)于住宅部分建議,建筑造型研究 建議對(duì)現(xiàn)有建筑單體設(shè)計(jì)方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯(cuò)位布局。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個(gè)中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問(wèn)題，將濱江優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到

15、極致。在建筑面寬、進(jìn)深按現(xiàn)有設(shè)計(jì)方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。 (右圖為錯(cuò)位式布局示意圖）,社區(qū)景觀研究 景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺(tái)、橋、曲折連廊將“景觀游泳池”與“活水系”連為一體，同時(shí)結(jié)合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。 （如下示意圖所示）,同時(shí)，室外景觀游泳池結(jié)合會(huì)所室內(nèi)恒溫游泳池，打造“雙重游泳池”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。,底層住戶可以通過(guò)室外沿伸平臺(tái)與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。,室外景觀游泳池示意圖,室外游泳池外圍活水景觀示意圖,陽(yáng)

16、臺(tái)與水相臨景觀示意圖,戶型研究,將項(xiàng)目現(xiàn)有房型圖存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，得出以下幾點(diǎn)共性：,針對(duì)以上種種問(wèn)題，我們提出兩種解決方案： 方案A：在標(biāo)準(zhǔn)層面積分布不變的基礎(chǔ)上，對(duì)每層四種戶型分別進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。以一種戶型設(shè)為一個(gè)單元來(lái)比示，A1單元不動(dòng)，其余3個(gè)單元依次向北移動(dòng)1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁(yè)建筑錯(cuò)位式布局示意圖）。,如此，不僅增強(qiáng)了每個(gè)戶型對(duì)江景以及陸家嘴風(fēng)景的優(yōu)勢(shì)利用，而且可以通過(guò)在建筑北面增加弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室布置在各戶型南面。在戶型的設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)舒適性、人性化以及個(gè)性化，比如在主臥衛(wèi)生間設(shè)置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽(yáng)臺(tái)向內(nèi)

17、延伸1.5m左右等等。（如下圖所示）,方案B：建議每個(gè)層面分布五套房型，每套面積在180左右，其中將景觀優(yōu)勢(shì)好的西面一套單獨(dú)設(shè)為一個(gè)單元， 8層以上設(shè)計(jì)成350左右的豪華復(fù)式戶型，電梯直接入戶；其余4戶分兩個(gè)電梯廳入戶。以一個(gè)戶型為一個(gè)單元示意，5個(gè)單元依次向北移動(dòng)1m左右，建筑平面呈階梯形分布。 各戶型北面增加弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的兩個(gè)臥室布置在各戶型南面。同時(shí)在各戶型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)舒適性、個(gè)性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置下沉式觀景浴缸以及在局部房間設(shè)置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。,圖三：下沉式浴缸,大堂建議 對(duì)大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法

18、，充分利用底層空間格局與變化，打造出“多重空間”組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過(guò)道五部分相對(duì)獨(dú)立的空間組成。 人流動(dòng)線分布圖：,通過(guò)人工布局打造“雙重大堂”，即“公共大堂”與相對(duì)私密的“單元大堂”雙重大堂空間。 第一重“公共大堂”追求豪華、氣派，是主人尊貴身份地位的象征，建議公共大堂開間不低于20m，挑高不低于8m，地面分層鋪設(shè)大理石花紋，墻面以24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營(yíng)造出富麗堂皇的豪華氛圍。 （如下示意圖所示）,圖一：大堂示意圖 圖二：金箔墻面示意圖 圖三：大堂人口示意圖 圖四：大堂燈飾示意圖,圖一,圖二,圖三,圖四,第二重“單元大堂”是

19、相對(duì)私密的會(huì)客、休閑空間，內(nèi)設(shè)控臺(tái)接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風(fēng)格豪華、溫馨，內(nèi)部裝飾結(jié)合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會(huì)客的同時(shí)，可以充分享受室內(nèi)室外雙重景觀。,圖一：?jiǎn)卧筇檬疽鈭D 圖二：接待區(qū)示意圖 圖三：水景墻示意圖 圖四：休閑區(qū)示意圖,圖一,圖二,圖三,圖四,電梯廳 地面以及墻壁建議用進(jìn)口大理石進(jìn)行包裝，配以暖色燈光，使整個(gè)電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)與檔次。電梯建議采用永大日立或同檔次高速電梯。（如下示意圖）,過(guò)道 的裝修風(fēng)格是大堂風(fēng)格的延續(xù)，在局部點(diǎn)綴一些室內(nèi)花池、矮柜以及裝飾小品等元素（如下示意圖） 。,建筑外立面建議 目前國(guó)際高

20、端精品住宅外立面的處理不外乎以下幾種方式：石材+面磚、石材+高級(jí)涂料、石材+鋁塑板以及全石材貼面。色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主。結(jié)合本項(xiàng)目“高檔精品住宅”定位，建議本案外立面全部以石材貼面的方式進(jìn)行處理，分二段式進(jìn)行，其中底部石材色調(diào)偏重，往上部分石材色調(diào)相對(duì)明亮一些。外立面整體感覺沉穩(wěn)而不乏大氣，打造本案特色。,色彩概念提示,裝修方面研究 為了符合目標(biāo)客戶需要、提升項(xiàng)目檔次、樹立品牌以及迎合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，建議本項(xiàng)目以“精裝修”房推向市場(chǎng)。 門窗：建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時(shí)格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ALUK）或同檔次門窗五金。 陽(yáng)臺(tái)：建議地面采用花崗巖，玻璃金屬欄桿。 門扇和

21、窗欄：進(jìn)戶門建議用德國(guó)NOBLESSE或同檔次手工雕花銅門，其余為實(shí)木門和實(shí)木窗套。 室內(nèi)樓梯：建議采用金屬欄桿、實(shí)木扶手以及大理石踏步。 空調(diào)：日本大金或同檔次戶式中央空調(diào)。 廚房：墻地面建議采用大理石，采用德國(guó)博得寶（POGGCNPOHI）或同檔次廚具。 衛(wèi)生間：墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國(guó)VILLEROYBOCH潔具及DORNBRACHT龍頭。 墻地面及吊頂：建議采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級(jí)內(nèi)墻膠漆，高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板或大理石地坪。,智能安保系統(tǒng)建議 建議一：建議采用最新的指紋識(shí)別系統(tǒng)包括指紋電梯控制系統(tǒng)和指紋門鎖 建議二：安裝訪客彩色可視對(duì)講系統(tǒng)，建議采用著名西班牙品牌F

22、ERMAX或同級(jí)品； 建議三：建議安裝周界報(bào)警、電視監(jiān)控、電子巡更、門禁系統(tǒng)以及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 建議四：建議社區(qū)配備中央凈水處理系統(tǒng)以及三表合一的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。 會(huì)所建議 建議本項(xiàng)目打造“雙重會(huì)所”社區(qū)配套會(huì)所以及空中會(huì)所，為客戶提供多重交流、休閑空間和平臺(tái)，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為本的特性。,上右圖：會(huì)所餐廳示意圖下左圖：會(huì)所酒吧示意圖 下右圖：會(huì)所入口示意圖,社區(qū)配套會(huì)所設(shè)置在產(chǎn)權(quán)式酒店的底層，將其打造成豪華生活會(huì)所，內(nèi)設(shè)可對(duì)外開放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活?yuàn)蕵吩O(shè)施。,空中會(huì)所建議設(shè)置在觀景位置最佳的住宅頂層，面積設(shè)置在500左右，業(yè)主 通過(guò)外部觀光電梯直接進(jìn)入空

23、中會(huì)所，江景、外灘及陸家嘴風(fēng)景盡收眼底，真正讓每一位業(yè)主可以充分分享到濱江景觀，提升整個(gè)社區(qū)的檔次。同時(shí)這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無(wú)限的美景，無(wú)疑這里就是人間天堂。 （空中會(huì)所示意圖）,關(guān)于辦公部分建議,對(duì)于本項(xiàng)目辦公性質(zhì)的建筑建議包裝成產(chǎn)權(quán)式酒店推向市場(chǎng)，主力戶型以50左右的小戶型為主，套房面積控制在80左右。內(nèi)設(shè)中庭，將綠色植物引入室內(nèi)，力爭(zhēng)在每個(gè)層面設(shè)立公共休閑觀景空間。大堂以五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行打造，以進(jìn)一步提升產(chǎn)權(quán)式酒店的品質(zhì)。,大堂示意圖,中庭示意圖,商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 -商業(yè)區(qū)級(jí)次與結(jié)構(gòu)模型,本項(xiàng)目適合商業(yè)規(guī)模,從本項(xiàng)目的區(qū)位特征、客流

24、量和未來(lái)可能吸引的核心客戶來(lái)看，本項(xiàng)目只具備 形成居住區(qū)配套商業(yè)的條件，不同的居住區(qū)配套商業(yè)由于其輻射人群較固定（ 步行15分鐘及途徑消費(fèi)者），其商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的2.8%左右，根據(jù)人 口密度約有不同。結(jié)合本項(xiàng)目來(lái)看，商業(yè)規(guī)模約為2500。,商業(yè)規(guī)模研究,關(guān)于商業(yè)部分建議,商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 -赫夫商圈研究模型,銷售額=購(gòu)物概率人口人均零售開支 商業(yè)面積=銷售額單位面積營(yíng)業(yè)額 人均零售開支取5280.23元 （數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行報(bào)告） 平均每平米營(yíng)業(yè)額取1454元/月 （數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行報(bào)告）,潛在交易區(qū)域,根據(jù)赫夫商圈研究模型推知本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模為3800左右,注：公共服務(wù)設(shè)施

25、控制指標(biāo)(/千人),根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究，本項(xiàng)目服務(wù)于社區(qū)內(nèi)居民的商業(yè)規(guī)模為3500左右,商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 -根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型 本項(xiàng)目建筑面積90254.4（住宅+產(chǎn)權(quán)式酒店），按每100有7人計(jì)算，預(yù)計(jì) 居民約6317.8人，屬于小區(qū)級(jí)別； 按小區(qū)級(jí)別規(guī)劃指標(biāo)（下表所示），商業(yè)面積應(yīng)控制在： 450-570/千人6.3178千人=2843.1-3601.1之間,商業(yè)規(guī)模研究,商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)總體規(guī)模建議,參照一： 根據(jù)商業(yè)區(qū)級(jí)次與結(jié)構(gòu)模型推知商業(yè)規(guī)模約為2500 參照二： 根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為3800 參照三： 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為3500,建議本項(xiàng)目商業(yè)總體規(guī)模在3500左右，可以根據(jù)實(shí)際情況上下浮動(dòng)500,商業(yè)規(guī)模研究,通過(guò)構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)： 攔截型商業(yè)：距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素，常見的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù)； 替代型商業(yè)：經(jīng)營(yíng)具有一定差異化的產(chǎn)品，對(duì)比各種綜合因