1、房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理,Presented by Stephen,前言,項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ，項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。,建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、使用壽命長(zhǎng)，全生命期均需維護(hù)，購(gòu)房者可以說是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無(wú)上”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長(zhǎng)久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的項(xiàng)目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。,概述,房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營(yíng)，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。 房地產(chǎn)可分為： (1) 一級(jí)市場(chǎng)指被國(guó)家壟斷的土地市場(chǎng)，

2、發(fā)展商從國(guó)家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場(chǎng)。,(2) 二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級(jí)市場(chǎng)。 代理行：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷。,(3) 三級(jí)市場(chǎng)：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。 中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級(jí)市場(chǎng)，它是業(yè)主與購(gòu)買者或租賃者之間的橋梁。受理的對(duì)象分散無(wú)系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷。,第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論,什么是項(xiàng)目 什么是項(xiàng)目管理

3、開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容 項(xiàng)目的生命周期 項(xiàng)目資源 國(guó)際項(xiàng)目管理發(fā)展 中國(guó)項(xiàng)目管理狀況 項(xiàng)目管理知識(shí)體系,項(xiàng)目的含義,對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。,項(xiàng)目的特征,項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性； 項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)； 項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性； 項(xiàng)目對(duì)象具有確定性；,房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義,房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。,項(xiàng)目管理,定義:項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項(xiàng)目干系人對(duì)項(xiàng)目的需求和期望。 項(xiàng)目管理就是把各

4、種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。,開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容,三大階段 1，前期的準(zhǔn)備階段； 2，建筑施工階段； 3，經(jīng)營(yíng)階段,前期的準(zhǔn)備階段,主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書等，方可開工建設(shè)。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請(qǐng)項(xiàng)目開工的必備條件之一。,建筑施工階段,工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。,經(jīng)營(yíng)階段,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開發(fā)商通過對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資

5、收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。,項(xiàng)目的生命周期,概念階段 規(guī)劃階段 實(shí)施階段 結(jié)束階段,概念階段,主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行,1 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。 2 請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書。 3 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。,規(guī)劃階段,對(duì)可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一

6、切軟硬件準(zhǔn)備,1 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。 2 確定項(xiàng)目經(jīng)理。 3 確定項(xiàng)目組主要成員。 4 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）,5 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營(yíng)銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。 6 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。,實(shí)施階段,按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作,1 建立項(xiàng)目組織。 2 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 3 制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）。 4

7、 通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購(gòu)、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營(yíng)銷。 5 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程）。 6 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。,7 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。 8 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)。 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽(yáng)光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量-成本-進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。,結(jié)束階段,項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作,1項(xiàng)

8、目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。 2物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。 3配合物業(yè)公司交房。 4項(xiàng)目清算。 5資產(chǎn)清理。 6文檔總結(jié)。 7對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。 8 解散項(xiàng)目組。,本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備.,29,項(xiàng)目資源,資源: 一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價(jià)值的東西 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無(wú)形資源 人力和人才(man)、材料(material)、機(jī)械(machine)、資金(money)、信息(message)、科學(xué)技術(shù)(method of S 3）財(cái)務(wù)可行性； 4）

9、經(jīng)濟(jì)可行性; 5）生態(tài)和社會(huì)可行性; 6)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。,評(píng)估一項(xiàng)方案的可行性,需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素-“硬”的可以計(jì)量的方面,也要注重其他“軟”的因素. 軟性系統(tǒng)分析(Soft Systems Analysis,簡(jiǎn)稱SSA)是對(duì)數(shù)量和事實(shí)的“硬”信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法.SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來識(shí)別任何評(píng)估需要考慮的交互作用. SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法(RICH Picture Analysis),這是對(duì)一種形式展開的完整分析:它識(shí)別問題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過程及政治、心理和社會(huì)因素。,技術(shù)可行性,評(píng)價(jià)技術(shù)是否成熟； -有利部件分析法（Feature Analy

10、sis)是對(duì)用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。有利部件（ Feature）是項(xiàng)目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份。 分析步驟： 1、識(shí)別有利部件并賦予權(quán)數(shù)； 2、計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（Figure of Merit 簡(jiǎn)稱FOM); 3、比較FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。,財(cái)務(wù)可行性,對(duì)一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報(bào)？ 如果投資資源有幾種備選的機(jī)會(huì)，那一種會(huì)帶來最佳回報(bào)？,成本收益分析,成本收益分析： 該項(xiàng)目計(jì)劃中的生命期識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的成本，包括采購(gòu)、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運(yùn)行成本、退役； 在其設(shè)計(jì)中的生命周期內(nèi)，識(shí)別、詳述和評(píng)估建

11、議的收益。 無(wú)形成本收益分析：某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)術(shù)語(yǔ)。 一次成本收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無(wú)形成本和收益。,相關(guān)概念和信息1,資本成本Capital Cost包括： 對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)的基本收購(gòu)價(jià)格； 在安裝和使用一項(xiàng)使用資產(chǎn)時(shí)以及把它投入正常工作狀態(tài)使招致的任何額外成本。 收入成本Revenue Cost:在一個(gè)項(xiàng)目中不是為了收購(gòu)或增加資產(chǎn)而招致的任何成本。收入成本是作為日常經(jīng)營(yíng)部分而在一個(gè)持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計(jì)劃中的維護(hù)和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。,相關(guān)概念和信息2,管理費(fèi)包括： 行政費(fèi)用，如租金和費(fèi)用、職員薪金、主要的和其他的服務(wù)、保險(xiǎn)、

12、文具等等； 普通管理人員的薪水和費(fèi)用； 行政機(jī)構(gòu)、機(jī)器和家具上的折舊。 融資成本：財(cái)務(wù)資源的使用本身所花費(fèi)的金錢。它們通常是對(duì)項(xiàng)目投入資金的顯著收支平衡必須支付的利息，除非項(xiàng)目收益把這些余額還清。 為判斷項(xiàng)目建議在經(jīng)濟(jì)上是否可行，可用融資成本百分比費(fèi)用與項(xiàng)目贏利能力的計(jì)算值相比較。,相關(guān)概念和信息3,報(bào)酬率Rate of Return項(xiàng)目建議的報(bào)酬率應(yīng)大于資金在目前使用中所賺得的報(bào)酬率。 融資成本率取下列最高的成本率： 對(duì)借來的資金所要支付的利息； 如果投在其他具有最佳優(yōu)勢(shì)的地方，該資金所獲得的利率； 企業(yè)當(dāng)前投資匯報(bào)率。 如果一個(gè)建議的評(píng)估顯示潛在的報(bào)酬率超過了所選擇的融資成本率，從財(cái)務(wù)角度

13、看，其可行性不會(huì)有什么疑問。,生態(tài)和社會(huì)因素,生態(tài)方面：一個(gè)組織的現(xiàn)在和潛在客戶寧愿購(gòu)買對(duì)環(huán)境無(wú)害的產(chǎn)品而不是有害產(chǎn)品，或者從股東或雇員的角度看，健康和安全法規(guī)也強(qiáng)制人們考慮生態(tài)問題。 社會(huì)因素：項(xiàng)目、過程或產(chǎn)品對(duì)就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。,高風(fēng)險(xiǎn)建議書,如果新奇要素在一個(gè)項(xiàng)目中占優(yōu)勢(shì)，潛在的成本變化應(yīng)該被看作一種風(fēng)險(xiǎn)。包含了研究、開發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險(xiǎn)。 存在三方面的風(fēng)險(xiǎn)： 1、規(guī)模； 2、技術(shù)的成熟； 3、結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。 項(xiàng)目越大，風(fēng)險(xiǎn)也越大。規(guī)模的增長(zhǎng)往往意味著復(fù)雜性的增加，包括行政管理參與者之間的等等復(fù)雜性。,可

14、行性研究工作程序,可行性研究報(bào)告的內(nèi)容：,1）實(shí)施要點(diǎn)； 2）項(xiàng)目背景和歷史； 3）市場(chǎng)和生產(chǎn)能力； 4）原材料投入； 5）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)； 6）項(xiàng)目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費(fèi)； 7）人力； 8）項(xiàng)目執(zhí)行； 9）財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。,國(guó)家計(jì)委：工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,1、總論 2、需求預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模 3、資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況 4、設(shè)計(jì)方案 5、建廠條件與廠址方案 6、環(huán)境保護(hù) 7、企業(yè)組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 8、實(shí)施進(jìn)度建議 9、投資估算和資金籌措 10、社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià),項(xiàng)目選定,1. 機(jī)會(huì)研究: 進(jìn)行具體可行性研究前 的預(yù)備性調(diào)查研究。 2. 項(xiàng)目選定 社會(huì)的某種需要可以通過多種不同

15、的項(xiàng)目來滿足。 個(gè)人和組織可能會(huì)同時(shí)識(shí)別出多個(gè)項(xiàng)目， 需對(duì)這些項(xiàng)目設(shè)想進(jìn)行篩選項(xiàng)目選定。,決策者的思考,規(guī)劃過程各子過程及其相互之間的聯(lián)系,執(zhí)行過程,控制過程,計(jì)劃過程,控制過程,控制過程,結(jié) 過程,范圍核實(shí),行政收尾,合同收尾,控制 過程,第四章項(xiàng)目整體管理,項(xiàng)目計(jì)劃制定,1、輸入 其他計(jì)劃編制的輸出 歷史信息 組織方針 約束條件 假定,2、工具和技術(shù) 項(xiàng)目計(jì)劃編制的方法 項(xiàng)目干系人的技能和知識(shí) 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng),3、輸出 項(xiàng)目計(jì)劃 詳細(xì)依據(jù),組織方針,任何與項(xiàng)目有關(guān)的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應(yīng)當(dāng)予以考慮。一般予以考慮的組織方針包括，但不限于： 質(zhì)量管理過程審計(jì)，不斷改進(jìn)的

16、目標(biāo)。 人事管理雇傭和解雇的指導(dǎo)方針、雇員表現(xiàn)評(píng)審。 財(cái)務(wù)控制報(bào)告時(shí)間、規(guī)定的花費(fèi)和支出審查、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)合同條款。,項(xiàng)目計(jì)劃1,項(xiàng)目計(jì)劃是一份經(jīng)過批準(zhǔn)的正式文件，用來管理和控制項(xiàng)目執(zhí)行。它應(yīng)當(dāng)按溝通管理計(jì)劃中所定義的方式進(jìn)行分發(fā)。 應(yīng)該明確區(qū)分項(xiàng)目計(jì)劃和項(xiàng)目執(zhí)行情況基準(zhǔn)計(jì)劃。項(xiàng)目計(jì)劃是一個(gè)文件或文件集，隨著有關(guān)項(xiàng)目信息的獲得而不斷改變。而項(xiàng)目執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應(yīng)批準(zhǔn)的范圍變更而變化。,項(xiàng)目計(jì)劃2,項(xiàng)目計(jì)劃通常包括如下內(nèi)容： 項(xiàng)目章程 項(xiàng)目管理方法和策略描述 范圍說明 執(zhí)行控制工作分解結(jié)構(gòu)的人 費(fèi)用估算、計(jì)劃開始時(shí)間和職責(zé) 進(jìn)度和成本執(zhí)行情況

17、測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃 主要里程碑和每個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)日期 關(guān)鍵的或所需人員 主要風(fēng)險(xiǎn)，包括約束條件和假定，以及各自計(jì)劃的應(yīng)對(duì)措施。 輔助管理計(jì)劃 未解決事宜和未定的決策 組織結(jié)構(gòu)圖,項(xiàng)目章程,項(xiàng)目章程是正式確認(rèn)項(xiàng)目存在的文檔，它應(yīng)該直接或參見其它文件以包括以下文件： 項(xiàng)目要滿足的商業(yè)需求. 產(chǎn)品或服務(wù)描述. 項(xiàng)目章程應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目以外的負(fù)責(zé)人發(fā)布，其地位根據(jù)項(xiàng)目的需要而定。項(xiàng)目章程授權(quán)項(xiàng)目經(jīng)理為項(xiàng)目活動(dòng)使用組織資源的權(quán)利。 當(dāng)項(xiàng)目在合同環(huán)境下執(zhí)行時(shí)，所簽定的合同常被作為賣方的項(xiàng)目章程。,項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施,1、輸入 項(xiàng)目計(jì)劃 詳細(xì)依據(jù) 組織的方針 糾正措施,2、工具和技術(shù) 一般管理技術(shù) 產(chǎn)品所需的技能和知識(shí) 工作授

18、權(quán)體系 執(zhí)行情況檢查例會(huì) 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng) 組織程序,2、輸出 工作結(jié)果 變更申請(qǐng),項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)1,1、一般管理技術(shù)。諸如領(lǐng)導(dǎo) 、溝通和談判等一般管理技術(shù)對(duì)有效的項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施來說是必不可少的。 2、產(chǎn)品所需的技能和知識(shí)。 3、工作授權(quán)體系。工作授權(quán)體系是批準(zhǔn)項(xiàng)目工作的一個(gè)正式程序，用來確保按著恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、合適的順序完成工作。典型的授權(quán)形式是開始某具體活動(dòng)或工作包的書面授權(quán)。授權(quán)體系的設(shè)計(jì)應(yīng)使得提供的控制與控制成本相平衡。例如，對(duì)許多小型項(xiàng)目，采用口頭授權(quán)更為合適。,項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)2,4、執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言

19、，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。 5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。 6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。,項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)2,4、執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。 5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。 6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。,整體變更控制過程,1、輸入 項(xiàng)目計(jì)劃 執(zhí)行情況報(bào)告 變更申請(qǐng),2、工具和技術(shù) 變更控制系統(tǒng) 性能管理 執(zhí)行情況測(cè)量 補(bǔ)充計(jì)劃編制 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng),3、輸出 項(xiàng)目計(jì)劃更新 糾正措施 教訓(xùn),項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)

20、施的工具和技術(shù)2,4、執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。 5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。 6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。,整體變更控制過程,1、輸入 項(xiàng)目計(jì)劃 執(zhí)行情況報(bào)告 變更申請(qǐng),2、工具和技術(shù) 變更控制系統(tǒng) 性能管理 執(zhí)行情況測(cè)量 補(bǔ)充計(jì)劃編制 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng),3、輸出 項(xiàng)目計(jì)劃更新 糾正措施 教訓(xùn),整體變更控制,整體變更控制所關(guān)心的是： 對(duì)保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響； 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生； 當(dāng)變更發(fā)生時(shí)對(duì)實(shí)際變更進(jìn)行管理。 整體變更控制要求： 維護(hù)

21、執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃。 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。 下圖描述了知識(shí)領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個(gè)建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。,項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)2,4、執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。 5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。 6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。,整體變更控制過程,1、輸入 項(xiàng)目計(jì)劃 執(zhí)行情況報(bào)告 變更申請(qǐng),2、工具和技術(shù) 變更控

22、制系統(tǒng) 性能管理 執(zhí)行情況測(cè)量 補(bǔ)充計(jì)劃編制 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng),3、輸出 項(xiàng)目計(jì)劃更新 糾正措施 教訓(xùn),整體變更控制,整體變更控制所關(guān)心的是： 對(duì)保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響； 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生； 當(dāng)變更發(fā)生時(shí)對(duì)實(shí)際變更進(jìn)行管理。 整體變更控制要求： 維護(hù)執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃。 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。 下圖描述了知識(shí)領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個(gè)建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。,協(xié)調(diào)涉及整個(gè)項(xiàng)目的變更,執(zhí)行情況報(bào)告,整體變更控制,輔助變更控制,范圍變更控制

23、 進(jìn)度變更控制 費(fèi)用變更控制 質(zhì)量控制 風(fēng)險(xiǎn)變更控制 合同管理,變更控制系統(tǒng),變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項(xiàng)目文檔變更的步驟。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準(zhǔn)層次。 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會(huì)（CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否決項(xiàng)目變更請(qǐng)求。變更控制委員會(huì)的權(quán)利和責(zé)任需要明確定義，并應(yīng)征求主要項(xiàng)目干系人的同意。對(duì)于大型、復(fù)雜的項(xiàng)目，可能會(huì)有多個(gè)不同職能的變更控制委員會(huì)。 變更控制系統(tǒng)應(yīng)該包括某些程序，用來處理無(wú)須審查而批準(zhǔn)的變更。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會(huì)允許對(duì)某些確定類型變更的“自動(dòng)”確認(rèn)，這些變更事后仍需進(jìn)行文檔整理并歸檔，以保證不

24、在后續(xù)的項(xiàng)目管理中引起麻煩。,第四章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制系統(tǒng),房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境保護(hù)控制,建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào),項(xiàng)目進(jìn)度控制 成本控制 質(zhì)量控制 合同管理 安全管理 組織協(xié)調(diào),進(jìn)度控制,進(jìn)度，通常指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。通過以下幾個(gè)指標(biāo)來衡量： 1，持續(xù)時(shí)間； 2，項(xiàng)目的結(jié)果狀態(tài)； 3，已完成工程的價(jià)值量； 4，資源消耗指標(biāo)；,成本控制,在各個(gè)階段（投資決策，設(shè)計(jì)，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差。,質(zhì)量控制,特點(diǎn) 1，全面性 2，及時(shí)性與

25、主動(dòng)性 3，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性 4，連續(xù)性和相關(guān)性,前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)； 設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制； 實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等； 竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制； 銷售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督；,合同管理,選擇合適的合同種類： 1，總價(jià)合同； 2，單價(jià)合同； 3，成本加酬金合同；,決定合適的招標(biāo)方式 1，公開招標(biāo)； 2，議標(biāo)； 3，選擇性競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)；,確定重要的合同條款 1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭(zhēng)執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等； 2，付款方式； 3，合同價(jià)格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲，

26、匯率變化等對(duì)合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整； 4，合同雙方分性的分擔(dān)； 5，對(duì)承包商的激勵(lì)措施；,6，設(shè)計(jì)合同條款，通過合同保證對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)，并形成一個(gè)完整的控制體系； 7，為了保證雙方的誠(chéng)實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施；,安全管理,業(yè)主和承包商都應(yīng)重視安全與環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)控制。,組織協(xié)調(diào),是管理的一項(xiàng)基本職能，是為了實(shí)現(xiàn)組織的宗旨，目標(biāo)和計(jì)劃，對(duì)組織內(nèi)外各單位和個(gè)人的工作活動(dòng)和人際關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應(yīng)的管理活動(dòng)。,第五章：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理,經(jīng)營(yíng)階段,房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理 目標(biāo)市場(chǎng)拓展 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制,房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的特點(diǎn),市場(chǎng)要素的多樣性 1，宏觀要素：國(guó)家及地方政府

27、的政策體系與內(nèi)容； 2，微觀要素：圍繞市場(chǎng)營(yíng)銷所投入的要素；,經(jīng)濟(jì)運(yùn)作方式的獨(dú)特性 1，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的壁壘高； 2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)置了障礙，如在交易時(shí)需要產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，時(shí)間比較長(zhǎng)；開展?fàn)I銷活動(dòng)時(shí)，很難把握市場(chǎng)信息；,市場(chǎng)效益的綜合性 1，經(jīng)濟(jì)效益 2，社會(huì)效益 3，環(huán)境效益,房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制,營(yíng)銷計(jì)劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)從事項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略的落實(shí)和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)的書面表達(dá)。,第六章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理,房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理,竣工驗(yàn)收 事后評(píng)價(jià) 物業(yè)管理

28、,竣工驗(yàn)收程序,根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小和復(fù)雜程度，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分為初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收； 竣工驗(yàn)收之前，由建設(shè)單位組織施工，設(shè)計(jì)及使用等有關(guān)單位進(jìn)行初驗(yàn)，應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)文件，技術(shù)資料，向建設(shè)單位提出交工報(bào)告；,項(xiàng)目全部完成后，經(jīng)過各項(xiàng)單驗(yàn)，符合設(shè)計(jì)要求，并具備竣工圖表，竣工決算，工程總結(jié)等必要文件資料，有項(xiàng)目主管部門或建設(shè)單位想負(fù)責(zé)驗(yàn)收單位提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。,竣工驗(yàn)收程序流程圖,不合格,施工收尾階段,竣工準(zhǔn)備階段,竣工預(yù)驗(yàn)（施工單位）,結(jié)果,竣工初驗(yàn),結(jié)果,正式驗(yàn)收,結(jié)果,工程交接,返修，補(bǔ)修,物業(yè)公司,概述 1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好

29、的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)幽雅，舒適，寧?kù)o，安全的居住和工作環(huán)境。,3，特點(diǎn)：企業(yè)化，專業(yè)化，社會(huì)化，制度化 4，性質(zhì)：具有獨(dú)立的法人資格 ； 屬于服務(wù)性行業(yè)。 5，權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利：,（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際制訂小區(qū)管理辦法。 （2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理。 （3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。 （4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 （5）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理。,（6）有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等

30、）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 （7）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。,義務(wù)： 1，履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 2，接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。 3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過。 4，接受房地產(chǎn)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。,物業(yè)管理部門的管理內(nèi)容 1，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇 資質(zhì)條件：（1）有合格的管理章程和管理辦法。（2）有20 30萬(wàn)以上的貨幣注冊(cè)資金。（3）有固定的注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)。（4）擁有或委托管理建筑面積1-5萬(wàn)m2以上的物業(yè)。（5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。（多層6人，高層大樓配8人）（6

31、）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護(hù)的保障措施。,2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。 （1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干） （2）辦公室 （3）開發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)） （4）財(cái)務(wù)部（財(cái)務(wù)，計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)核算，各類收費(fèi)）,（5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴） （6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對(duì)業(yè)主裝修改造進(jìn)行檢查監(jiān)督） （7）經(jīng)營(yíng)服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)）,規(guī)章制度,業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)） 內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點(diǎn)，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。,業(yè)主管理委員會(huì)章程：是關(guān)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主管理委員會(huì)選舉，產(chǎn)生，活動(dòng)和行使權(quán)利和義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。,住戶手冊(cè)：物業(yè)轄區(qū)的概況；機(jī)構(gòu)；管理機(jī)構(gòu)；日常管理與維修；綜合費(fèi)用等。,物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制 1，領(lǐng)導(dǎo)制度：如董事會(huì)制度，總經(jīng)理制度； 2，職能制度：辦公室職責(zé)，開發(fā)部職責(zé)，經(jīng)營(yíng)部職責(zé)等； 3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責(zé)任；,物業(yè)管理的基本程序,流程圖：早期介入-物業(yè)管理部門成立-管理人員選拔與培訓(xùn)-制訂規(guī)章制度-物業(yè)的驗(yàn)收與接管-住戶入住-檔案