1、購物中心,一、定義,中國商務(wù)部的定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。,二、中國購物中心的發(fā)展歷史,中國購物中心的發(fā)展歷史較短，20世紀(jì)80年代以前，中國沒有購物中心，80年代中后期在北京、上海等一些大城市開始出現(xiàn)對購物中心的探索與萌芽，發(fā)展至今，僅有20多年的歷史。,中國購物中心的雛形階段自發(fā)的探索（20世紀(jì)80年代）,上個(gè)世紀(jì)80年代末期，迫于日益競爭的激烈環(huán)境，中國不少百貨店為謀求與眾不同的競爭優(yōu)勢，開始升級傳統(tǒng)百

2、貨，進(jìn)行購物中心的最初探索，主要是增加餐飲和娛樂方面的服務(wù)，豐富傳統(tǒng)百貨的功能，并沒有改變中國百貨公司自身的經(jīng)營模式。從本質(zhì)上看，這類購物中心絕大部分依然應(yīng)該劃歸于百貨公司業(yè)態(tài)，最多也是升級版的百貨，它們同購物中心獲得租金收益并實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的目標(biāo)有著本質(zhì)的區(qū)別。,中國購物中心的起源階段主動的嘗試（20世紀(jì)90年代）,背景：改革開放、城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加快、居民生活需求的逐步提升代表：廣州天河城廣場，上海港匯國際，國貿(mào)商城。特點(diǎn)：開發(fā)主體：國有企業(yè)、香港地產(chǎn)公司主要盈利模式：長期持有，收取租金,中國購物中心的發(fā)展階段全國的狂熱（2000年至今）,背景：中國經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)迅速發(fā)展，使得購物中心

3、的成長基礎(chǔ)日趨完備和成熟。中國零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的交融性發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)的火爆，更是購物中心的廣泛開發(fā)起到至關(guān)重要的拉動作用，特別是04年到08年，在全國范圍內(nèi)掀起了一場轟轟烈烈的造MALL運(yùn)動代表：北京東方新天地，北京金源時(shí)代購物中心，深圳萬象城，東莞華南MALL特點(diǎn)：開發(fā)主體：外資、港商、內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)爭奇斗艷。范圍：由一線城市開始向二線三線城市推進(jìn)，不再緊緊集中在城市核心區(qū)，更多的郊區(qū)型和新區(qū)型購物中心出現(xiàn)問題：在發(fā)展階段，將購物中心切割成若干小單元出售給個(gè)人投資者，承諾“售后返祖”、“售后包租”、“固定回報(bào)”的產(chǎn)權(quán)式購物中心一度在中國大行其道，占據(jù)了中國購物中心總量的55%，

4、導(dǎo)致了一大批“爛尾”、“空置”項(xiàng)目的產(chǎn)生。,三、購物中心的分類,城市型郊區(qū)型,按位置及影響力分類,城市型購物中心,都市型：處于市級商圈，規(guī)模巨大或商業(yè)具有市級影響力和滲透力，區(qū)域性：處于非市級商圈或城市新興商圈，商業(yè)難以滲透到全市，社區(qū)型：處于城市較大型生活片區(qū)中，或規(guī)模較小，無較大商業(yè)滲透力，,都市型購物中心,西單大悅城,北京東方新天地,區(qū)域性購物中心,寧波萬達(dá)廣場,區(qū)域性商業(yè)購物中心,北京望京國際商業(yè)中心,郊區(qū)型購物中心,處于城市邊緣或郊區(qū)，商業(yè)滲透范圍一般較大,郊區(qū)型購物中心,東莞華南MALL,集中型購物中心街區(qū)型購物中心,按建筑形態(tài)分類,集中型購物中心,以獨(dú)體或裙樓的形式實(shí)現(xiàn)的集中性商

5、業(yè)建筑，如西單大悅城、金源MALL等大多數(shù)購物中心,街區(qū)型購物中心,開放式街區(qū)型組織形成的商業(yè)建筑群，如北京藍(lán)色港灣、三里屯VILLAGE、上海FOXTOWN、寧波天一廣場,主體型混合型,按商業(yè)主題分類,主題型購物中心,精品時(shí)尚型：商品組合以高端國際品牌為主，如北京新光天地、上海港匯廣場年輕時(shí)尚型：商品組合以中端潮流時(shí)尚品牌為主，如上海來福士、西單大悅城、南京水游城生活配套型：商品組合以生活用品及家庭組合為主，如望京國際購物中心、寧波萬達(dá)廣場家庭娛樂型：以大型家庭娛樂項(xiàng)目為主要聚客力量，如華南MALLOUTLETS型：商品組合以高端國際品牌折扣店為主，如上海FOXTOWN,混合型購物中心,混合

6、主題型：無清晰主題或多主題混合，如金源MALL,論題：購物中心的起源階段，沒有國內(nèi)成功的案例借鑒，為何開發(fā)出來的購物中心卻長期有著耀眼的光芒？如國貿(mào)商城,三、購物中心與百貨的區(qū)別,獲利方式不同百貨商城主要通過專柜銷售收入的分成方式獲利；SHOPPINGMALL主要通過分租物業(yè)的租金收入方式獲利。服務(wù)對象不同百貨業(yè)態(tài)是商品買賣，面對的是相對集中的有直接購買目的的顧客，經(jīng)營的是商品；SHOPPINGMALL是物業(yè)出租，管理的是商戶，經(jīng)營的是全客層、潛在購買需求的顧客。商圈不同百貨店的商圈是比較固定的，社區(qū)型比較多一些，SHOPPINGMALL的商圈較廣，客流可以是旅游者，可以來自全國，更可以來自全

7、市。,物業(yè)體量不同百貨商城通常選擇中等規(guī)模物業(yè)，SHOPPINGMALL通常幾倍于百貨商城，占地面積大，建筑面積大，停車面積大。布局模式不同百貨商城以商品島方式布局，只有有限的場內(nèi)共享空間；SHOPPINGMALL多以數(shù)條步行街或回廊式多層布局，其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動，更要擴(kuò)展到周邊環(huán)境。購物環(huán)境要求不同百貨商城重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)商品展示效果；SHOPPINGMALL要求整體氛圍、綜合體驗(yàn)的效果。,餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)比重不同百貨商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或電子游戲；SHOPPINGMALL的餐飲業(yè)種多樣，大型、特色餐飲比重增大。而娛樂和休閑項(xiàng)目則形成SHOPPINGMALL的

8、主題特色和特定優(yōu)勢的內(nèi)涵。一般購物、餐飲、娛樂的比例要達(dá)到50:32:18，或者后者更多。體驗(yàn)消費(fèi)概念引入百貨商城只有用品銷售，極少體驗(yàn)式服務(wù)項(xiàng)目；SHOPPINGMALL作為業(yè)態(tài)組合的必需，顧客體驗(yàn)式項(xiàng)目是不可少的，通常會有健身、運(yùn)動、美容、休閑、文化等主題項(xiàng)目進(jìn)駐。,商務(wù)展覽功能百貨商城承接群體活動的空間有限，SHOPPINGMALL中寬闊的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務(wù)活動功能。觀光游覽功能百貨商城的觀光性通常較差SHOPPINGMALL因建筑獨(dú)特往往成為城市標(biāo)志性建筑，又因內(nèi)部功能齊全、服務(wù)項(xiàng)目多樣性，環(huán)境美學(xué)價(jià)值高，而成為觀光游覽地。,四、中國購物中心的特點(diǎn),主要集中在大都市

9、根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢網(wǎng)購物中心項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)，中國現(xiàn)有大型購物中心358家，全國各省會城市除了西藏和青海基本都有了購物中心。其中廣東省有79家最多，上海48家，北京33家，浙江省23家等。,求大求全的趨勢華南Mall預(yù)示著我國購物中心開始走向二線城市的新動向，但是同時(shí)也開始了求大求全的趨勢。廣州市是近幾年開業(yè)的主要大型購物中心，且呈超大型化發(fā)展。1991年天河城購物中心的建筑面積只有16平方米，但是這以后廣州市的購物中心呈現(xiàn)出越來越大的趨勢。,高級志向的特點(diǎn)現(xiàn)在大型購物中心有取代百貨店的趨勢。這是因?yàn)槠湟?，由于中國零售業(yè)獨(dú)特的發(fā)展過程，百貨店沒有發(fā)展成為國外百貨店那樣代表高質(zhì)量高價(jià)格世界

10、品牌的零售店，百貨店品牌的著名程度沒有達(dá)到全國知名的水平。其二，2002年以來百貨店無論是銷售額還是營業(yè)面積都呈下降趨勢。相反專業(yè)店的營業(yè)面積和銷售額卻在上升，百貨店的綜合優(yōu)勢越來越弱。這給了購物中心取代百貨店的機(jī)會。這反映在購物中心不遺余力的追求品牌專賣店的進(jìn)駐上。只要看一看廣州等地大型購物中心的促銷廣告，都是在大力宣傳本購物中心有多少知名品牌專賣店就能知道大型購物中心追求高級品牌的志向。,千店一面的特點(diǎn)購物中心對品牌專業(yè)店的過分追求使一些購物中心形成千店一面的局面，特別是同一個(gè)城市內(nèi)的大型購物中心這樣的事例比較明顯。例如廣州市的百貨店里都進(jìn)駐吉之島，全國的購物中心里大概都有麥當(dāng)勞、肯德雞等

11、店餐飲。如果每一家購物中心進(jìn)駐的都是同樣品牌店的話，人們就會只到習(xí)慣的購物中心去而不是按照個(gè)性有選擇的到希望的購物中心去了。那么商圈就會比預(yù)期的要小的多，因此不應(yīng)該一味地追求品牌店，而應(yīng)該追求個(gè)性化的商店進(jìn)駐。,核心店鋪的商圈引力弱大型購物中心的核心店鋪主要是百貨店和大型超市。以廣州為例，天河城的主力店是吉之島超市和天河城百貨店，百貨店是購物中心直營。中華廣場的主力店也是吉之島，百貨店是中華百貨店，百貨店是購物中心直營。天河城百貨店和中華百貨店不是名店也沒有什么特色。這樣的百貨店與其他知名品牌專賣店同時(shí)進(jìn)駐購物中心使百貨店經(jīng)營的商品越來越少，百貨店幾乎失去了主力店的功能。而超市的商品主要是日常

12、生活用品為主，超市的主要商圈是滿足近鄰消費(fèi)者的日常需求。但是，根據(jù)調(diào)查去購物中心消費(fèi)的人主要是18-31歲的年輕人，而且以女性為主，她們追求的是流行前線、輕松愉快的氛圍、優(yōu)雅的環(huán)境以及購物的樂趣而非平庸百貨店或者超市。在中國購物中心的國家標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定核心店的面積不超過80，可見核心店在購物中心的重要地位，如果占營業(yè)面積80的核心店不能吸引50的顧客，那么只能說明核心店對主要消費(fèi)群的吸引力不夠、商圈引力弱。,論題從業(yè)態(tài)構(gòu)成、城市功能、金融功能、運(yùn)營管理方面談?wù)劙儇浥c購物中心的不同？從感性方面談?wù)劙儇浐唾徫镏行脑谀阈哪恐凶畲蟮牟煌?業(yè)態(tài)構(gòu)成不同百貨店是指在一個(gè)建筑物內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一管理，按樓層、區(qū)位和

13、專柜銷售若干類別商品，并為便利顧客選購提供必要服務(wù)的零售業(yè)態(tài)；SHOPPINGMALL是多業(yè)態(tài)多業(yè)種復(fù)合，體現(xiàn)“一站式消費(fèi)”的多功能大型商用物業(yè)，一般是一組統(tǒng)一規(guī)劃的建筑集群，集旅游、購物、休閑、娛樂、飲食等各種商業(yè)功能于一體。要有寬闊的購物通道和良好的動線設(shè)計(jì)，充分考慮到來客的休息和停車設(shè)施，要通過環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美學(xué)與商業(yè)功用結(jié)合。,城市功能不同百貨商城只是一個(gè)購物場所，服務(wù)特定商圈的百貨商品選購者；SHOPPINGMALL是集中眾多商業(yè)資源的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過業(yè)態(tài)整合、長期經(jīng)營，成為城市或更大范圍的商業(yè)中心場所和物業(yè)旺地，實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)主體定位、城市消費(fèi)文化聚集和地產(chǎn)物

14、業(yè)需求的多種價(jià)值。,金融功能不同百貨商城作為簡單的流通環(huán)節(jié)，通過商品銷售實(shí)現(xiàn)經(jīng)營者和供應(yīng)商的資金周轉(zhuǎn)；SHOPPINGMALL作為新興的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，整合了金融、地產(chǎn)、物業(yè)和商業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，并且通過消費(fèi)者的長期重復(fù)的消費(fèi)行為，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的持續(xù)更新和市場流通。SHOPPINGMALL的商業(yè)運(yùn)營管理是通過商業(yè)活動，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總收入，為商業(yè)地產(chǎn)投資回收和物業(yè)資產(chǎn)的長期保值增值的根本利益服務(wù)的，其城市金融功能不可忽視。,運(yùn)營管理重點(diǎn)不同百貨運(yùn)營管理的重點(diǎn)是商品組合和促銷，以聯(lián)營專柜經(jīng)營為主，少量輔助性獨(dú)立服務(wù)項(xiàng)目配套，采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式，通過統(tǒng)一收銀，實(shí)施進(jìn)、銷、結(jié)、存管理；SH

15、OPPINGMALL運(yùn)營管理的重點(diǎn)是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶管理的效果，并以經(jīng)營租戶為主，通過物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經(jīng)營創(chuàng)造統(tǒng)一營造的購物環(huán)境和顧客服務(wù)保障體系。SHOPPINGMALL里可以包括一家，甚至多家百貨店。,五、關(guān)于MALL的特征,MALL在英漢字典中的意思是購物林蔭道。在較新版的美國字典中，還加了一種新的注解：在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。,在硬件組成上，是由毗鄰的建筑群或一個(gè)大型的建筑組成。大。占地面積大，綠化地大，停車場大，建筑規(guī)模大。多。行業(yè)多，店鋪多，功能多，它是一組零售商店及有關(guān)的商業(yè)設(shè)施的群體組合。由幾個(gè)百貨商店和

16、上百家專業(yè)店及一些娛樂設(shè)施、文化設(shè)施、停車場、銀行、郵局等組成的商業(yè)群。總營業(yè)面積大多在1015萬平方米。高。購物環(huán)境要求高，檔次高，價(jià)格高，購買力高。,經(jīng)營主題明確。按照所處的地理位置，自身?xiàng)l件及當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場，然后據(jù)此定位，引入相應(yīng)零售商配合市場定位。購物中心的規(guī)劃、設(shè)立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作，由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。零售商店是其基本組成部分，一般以一家或幾家百貨商店、超級市場為核心，輔之以服裝店、珠寶店、電器商店等各種專賣店。購物中心配有相關(guān)的服務(wù)設(shè)施，以滿足人們休閑、娛樂、運(yùn)動等需要，如飯店、咖啡廳、美容店、藥店、銀行、郵局、旅館、電影院、健身房、旅行社等各種機(jī)構(gòu)

17、。,在統(tǒng)一的商業(yè)形象下，以同一經(jīng)營政策進(jìn)行營運(yùn)。有能繼續(xù)擴(kuò)充的用地。一般都設(shè)在城市郊區(qū)，或者中心商業(yè)區(qū)(面積較小)，以及交通便利的居民區(qū)(居民密度較高)。組成商業(yè)群的各單體商店所提供的商品和服務(wù)大多屬選購品性質(zhì)，并在種類上能滿足顧客購物、餐飲、娛樂、休閑等“一站終點(diǎn)”的購物需要。,零售業(yè)的各組成要素形成高度的專業(yè)化分工：業(yè)主（一般為房地產(chǎn)商）專業(yè)負(fù)責(zé)融資與商業(yè)物業(yè)開發(fā)專業(yè)商業(yè)發(fā)展商受業(yè)主委托專業(yè)負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃（如市場定位、商品和服務(wù)布局規(guī)劃等）與統(tǒng)一管理各單體專業(yè)店則由零售商承租，在專業(yè)管理商的統(tǒng)一規(guī)劃與管理下獨(dú)立運(yùn)營。購物中心的所有者、管理者、經(jīng)營者分離，分工與協(xié)作達(dá)到更高層次的

18、和諧。因而MALL在管理超大型零售商場方面遠(yuǎn)比傳統(tǒng)百貨店的管理模式更富有效率，一經(jīng)產(chǎn)生便具有強(qiáng)大的生命力。單體商家自己經(jīng)營商品，可以形成獨(dú)特的經(jīng)營風(fēng)格、突出自己的商品品牌，不致于像在百貨商店里那樣淹沒在眾多產(chǎn)品中。消費(fèi)者也比在百貨店里有更充分的消費(fèi)選擇權(quán)。,六、購物中心的經(jīng)營管理模式,商業(yè)管理對一個(gè)購物中心項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要，一個(gè)商業(yè)的價(jià)值更多的是通過后期長期持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營管理來實(shí)現(xiàn)的，一個(gè)良好的商業(yè)物業(yè)通過后期的商業(yè)管理能帶來租金的倍漲。,自營管理模式開發(fā)商自建管理團(tuán)隊(duì)，承擔(dān)后期商業(yè)運(yùn)營管理的責(zé)任，適合于有意開發(fā)連鎖購物中心或多家系列購物中心的開發(fā)商優(yōu)勢：開發(fā)商主導(dǎo)商業(yè)管理，比較容易實(shí)現(xiàn)開發(fā)

19、商的意圖。能夠發(fā)展自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)劣勢：初期可能缺乏專業(yè)人才和操作經(jīng)驗(yàn)不利于項(xiàng)目的前期快速穩(wěn)定運(yùn)營,委托管理模式開發(fā)商把購物中心的后期商業(yè)管理工作的整塊內(nèi)容委托給商業(yè)管理公司，由管理公司自行組織，運(yùn)用自身資源，按照合同確定的管理目標(biāo)、要求、標(biāo)準(zhǔn)開展具體工作，這種方式適合于商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)少、缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)、不想擁有自身管理團(tuán)隊(duì)的開發(fā)商。優(yōu)勢：能最大化的專業(yè)化管理發(fā)展商能夠精簡隊(duì)伍，降低成本更能快速的步入經(jīng)營軌道劣勢：不能快速發(fā)育發(fā)展商自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)需要開發(fā)商和商業(yè)管理公司之間有良好的信任基礎(chǔ)和溝通,華貿(mào)中心,北京中糧廣場,北京盛世睿達(dá)商業(yè)運(yùn)營管理公司,顧問管理模式開發(fā)商自建管理團(tuán)隊(duì)，聘請專業(yè)商

20、業(yè)管理公司擔(dān)任管理顧問，提供整套的管理流程、規(guī)章、制度，并培訓(xùn)、指導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)管理工作。優(yōu)勢：開發(fā)商主導(dǎo)商業(yè)管理能夠較快發(fā)展自己的商業(yè)管理隊(duì)伍能夠快速實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營的正?；觿荩合鄬Ω叩某杀緵Q策效率較慢，需要較長時(shí)間的磨合管理的成效取決于雙方的配合程度,論題：1、萬達(dá)的運(yùn)營管理模式？2、談?wù)勝徫镏行牡倪\(yùn)營管理模式與住宅物業(yè)管理模式的區(qū)別以及對兩種模式的看法？,七、購物中心的招商和業(yè)態(tài),1、招商招商就是對商業(yè)物業(yè)管理人員引進(jìn)商家的行為描述，招商是商業(yè)物業(yè)的實(shí)現(xiàn)形式，對于商業(yè)地產(chǎn)商來說，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功。,招商工作要素準(zhǔn)確的前期規(guī)劃是成功招商的基礎(chǔ)商業(yè)項(xiàng)目的招商

21、必須以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項(xiàng)目規(guī)劃包括主題定位，商業(yè)建筑物情景營造（外部環(huán)境藝術(shù)處理、內(nèi)部氣氛藝術(shù)塑造、環(huán)境藝術(shù)特色設(shè)計(jì)）、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域設(shè)計(jì)等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)，招商不應(yīng)簡單地以滿租為原則。,項(xiàng)目招商必須有專業(yè)機(jī)構(gòu)全程操盤商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)?，F(xiàn)實(shí)中地產(chǎn)開發(fā)商對零售商業(yè)專業(yè)運(yùn)營并不十分了解，且多數(shù)屬于半路出家，住宅地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否取得成功，資金并不是唯一的因素，專業(yè)人士及專業(yè)機(jī)構(gòu)的作為不可低估。,戰(zhàn)略合作伙伴是成功招商的保證購物中心的成功在于業(yè)態(tài)的豐富，在一購物中心里面既有百貨、超市、電器、家居等零售業(yè)態(tài)，也有

22、酒樓、快餐、咖啡等餐飲業(yè)態(tài)，還有影院、電玩、KTV等娛樂業(yè)態(tài)。多業(yè)態(tài)的組合給招商帶來了很大難度，因此戰(zhàn)略合作伙伴在購物中心中尤為重要，戰(zhàn)略合作伙伴可以減少洽談的成本和時(shí)間，也減少合作的風(fēng)險(xiǎn)，像萬達(dá)、百聯(lián)、大商等集團(tuán)都在采用這樣的方法招商。,成功招商的關(guān)鍵在于成功的溝通商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于服務(wù)對象不同，住宅開發(fā)主要面對終端用戶群體，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面對的不僅是商鋪投資者，還有個(gè)體和機(jī)構(gòu)經(jīng)營者，最重要的是關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營的無數(shù)消費(fèi)者，運(yùn)營者與招商針對的是特定的經(jīng)營者，換位思維、良好溝通成為招商的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商不應(yīng)是單純租賃的交易關(guān)系，還需要從經(jīng)營者的角度出發(fā)，

23、從商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等諸多方面給經(jīng)營者信心。,行之有效的執(zhí)行力是成功招商的保障制定完美的招商細(xì)節(jié)，讓招商工作言必行、行必果。同時(shí)，對招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，運(yùn)用經(jīng)營方面的專業(yè)知識與客戶形成有效溝通，真正從經(jīng)營者的角度解決問題，使客戶對項(xiàng)目充滿信心。,2、業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費(fèi)需求和而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài)。其分類的主要依據(jù)包括經(jīng)營主體目標(biāo)市場、經(jīng)營理念、服務(wù)功能、選址要求、立店規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等諸方面。,所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購物中心的分布及分配比例的過程。對不同的業(yè)態(tài)如何進(jìn)行有效的劃分與組合，不僅關(guān)系到購物中心

24、定位的實(shí)現(xiàn)、客流的共享，更關(guān)系到經(jīng)營效益的最大化。,業(yè)態(tài)組合涉及三個(gè)層面的問題：業(yè)態(tài)的選擇：一個(gè)綜合體或者購物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)配比的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個(gè)業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系落位與分布的問題：各業(yè)態(tài)在購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系,黃金比例：購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52:18:30,八、案例探討,世貿(mào)天階地址：迎賓國道東大橋路的東側(cè)，緊鄰國貿(mào)、嘉里中心等眾多頂級寫字樓以及世貿(mào)國際公寓、新城國際等名品公寓，坐鎮(zhèn)北京CBD西區(qū)門戶，已被朝陽區(qū)政府定為政府重點(diǎn)工作項(xiàng)目，并成為CBD的旗艦商業(yè)。,建筑特點(diǎn)：世貿(mào)天階由南北兩翼商業(yè)廊和兩座寫字樓組成，同時(shí)擁有階梯廣場