1、物業(yè)管理企業(yè)的安全保障義務(wù)研究 發(fā)表時(shí)間：2008-12-23 山東李曉明律師事務(wù)所 王 宏（此論文獲2008山東律師論壇民事類二等獎(jiǎng)） 內(nèi)容摘要： 安全保障義務(wù)是目前法學(xué)理論研究的熱點(diǎn)問題，伴隨著小區(qū)業(yè)主因家中財(cái)產(chǎn)被盜或人身遭受侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的案件增多，如何界定物業(yè)管理企業(yè)安全保障義務(wù)的性質(zhì)、范圍以及賠償責(zé)任等成為廣大法律工作者困惑的問題。這一問題的解決不但涉及到業(yè)主的合法權(quán)益，也關(guān)系到物業(yè)服務(wù)行業(yè)能否良性發(fā)展。本文通過對(duì)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安全保障義務(wù)的范圍、性質(zhì)、類型、歸責(zé)原則、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、因果關(guān)系及賠償責(zé)任等法學(xué)理論問題進(jìn)行了考證，希望能夠?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)安全保障義務(wù)的責(zé)任有所厘定

2、。 關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理服務(wù) 安全保障義務(wù) 因果關(guān)系 責(zé)任 引言 近幾年來，物業(yè)管理服務(wù)糾紛案件逐年增多，物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾，逐漸成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，在一定程度上關(guān)涉到和諧社會(huì)的建設(shè)。其中，小區(qū)業(yè)主因家中財(cái)產(chǎn)被盜或人身遭受侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的案件逐漸增多，物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)者，對(duì)處于物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是否負(fù)有安全保障義務(wù)（以下簡(jiǎn)稱“安保義務(wù)”）？承擔(dān)何種限度的安保義務(wù)？違反安保義務(wù)的責(zé)任如何劃分？目前在司法實(shí)踐中，對(duì)這一問題出現(xiàn)了不同的認(rèn)識(shí)和處理結(jié)果。筆者日前在為某物業(yè)公司提供法律服務(wù)中，就遭遇了幾起因業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜而狀告物業(yè)公司要求賠償?shù)陌讣F(xiàn)舉一

3、例介紹如下： 某物業(yè)公司根據(jù)建設(shè)單位的選聘，為本案小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)；服務(wù)范圍包括對(duì)小區(qū)房屋及配套公共設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，保潔、綠化、車輛看管、公共秩序維護(hù)等工作；物業(yè)費(fèi)按每平方米每月0.6元人民幣的標(biāo)準(zhǔn)收??；物業(yè)公司未與業(yè)主簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。幾年來，雙方維持物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)關(guān)系一直相安無事。去年某月某日深夜，物業(yè)公司的夜間值班人員接到業(yè)主甲的電話稱家中遭到竊賊的入室盜竊。值班人員迅速撥打了“110”報(bào)警電話進(jìn)行報(bào)警并趕到了業(yè)主家中察看實(shí)情、維持現(xiàn)場(chǎng)、待警，嗣后又積極向公安機(jī)關(guān)提供有關(guān)情況，配合調(diào)查、破案工作。公安機(jī)關(guān)在現(xiàn)場(chǎng)查勘未發(fā)現(xiàn)有撬門、撬窗痕跡或者其它證據(jù)線索，作了接警記錄后

4、（業(yè)主稱被盜有手機(jī)、現(xiàn)金等五萬余元的財(cái)產(chǎn)）撤警，該案一直未偵破。事發(fā)一年之后，業(yè)主甲遂起訴要求物業(yè)公司承擔(dān)被盜物品的民事賠償責(zé)任。一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為物業(yè)公司沒有盡責(zé)履行安保義務(wù)，判決承擔(dān)業(yè)主被盜財(cái)產(chǎn)損失80%的賠償責(zé)任、業(yè)主承擔(dān)20%的責(zé)任；二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為本案涉及法律適用問題復(fù)雜，需待有關(guān)法律作出規(guī)定，裁定中止審理。 本案一審法院和二審法院的觀點(diǎn)截然不同，并最終對(duì)案件作出了沒有結(jié)果的審判結(jié)果，另人深覺遺憾。筆者在辦理此案中曾查閱大量國(guó)內(nèi)類似案例，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安保義務(wù)的范圍、責(zé)任性質(zhì)、類型、歸責(zé)原則、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等法學(xué)理論問題進(jìn)行了考證，并希望通過本文能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安保義務(wù)有所

5、厘定，以促進(jìn)司法實(shí)踐工作和對(duì)立法的完善。 一、物業(yè)管理企業(yè)安保義務(wù)概述 安保義務(wù)，又稱安全關(guān)照義務(wù)，是指在一定社會(huì)關(guān)系中當(dāng)事人一方對(duì)另一方的人身、財(cái)產(chǎn)安全依法承擔(dān)的關(guān)心照顧、保護(hù)義務(wù)。安保義務(wù)以一定的社會(huì)關(guān)系存在為前提，如雇傭關(guān)系、運(yùn)輸關(guān)系、服務(wù)關(guān)系、學(xué)校幼兒園對(duì)學(xué)生的教育關(guān)系等。安保義務(wù)的義務(wù)主體為從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人，包括服務(wù)場(chǎng)所的所有者、管理者、承包經(jīng)營(yíng)者等對(duì)該場(chǎng)所負(fù)有法定安全保障義務(wù)的公民、法人或其他社會(huì)組織；安保義務(wù)的權(quán)利主體是：（1）消費(fèi)者；（2）潛在消費(fèi)者；（3）實(shí)際進(jìn)入服務(wù)場(chǎng)所的任何人；安保義務(wù)適用范圍限于旅館、車站、商店、餐館、體育館、銀行等向公眾開放的、為公眾提供服務(wù)的場(chǎng)所1。

6、最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問題的解釋（以下簡(jiǎn)稱“解釋”）第條第款“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”，確定了經(jīng)營(yíng)者的安保義務(wù)，有利于促進(jìn)商品、服務(wù)領(lǐng)域在安全方面加強(qiáng)管理，體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)照和尊重。 物業(yè)管理企業(yè)安保義務(wù)的產(chǎn)生，以與業(yè)主之間物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的存在為前提。一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)小區(qū)的業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理的合同，屬于我國(guó)合同分類中的委托合同2。物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定的權(quán)限和范圍提供服務(wù)，同時(shí)

7、向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理?xiàng)l例第2條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！钡?6條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”從上述規(guī)定的內(nèi)容可以看出，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有履行服務(wù)合同、管理小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生和維護(hù)公共區(qū)域秩序、保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，該義務(wù)僅被限于特定的地域范圍物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域之內(nèi)。 綜上可知，物業(yè)管理

8、企業(yè)安保義務(wù)來源主要有兩方面：一是法律直接規(guī)定，如前述的物業(yè)管理?xiàng)l例第條、第條。第二是合同約定的義務(wù)，如物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定承擔(dān)保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的安全。因此，在責(zé)任性質(zhì)上，安保義務(wù)根據(jù)其義務(wù)來源不同可以區(qū)分為法定義務(wù)和合同義務(wù)兩種。 二、物業(yè)管理企業(yè)安保義務(wù)的類型 物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安保義務(wù)主要有以下兩種類型3： 、直接責(zé)任。是物業(yè)管理企業(yè)未盡應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的安全保障責(zé)任，包括對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備未盡安保義務(wù)和物業(yè)服務(wù)未盡安保義務(wù)的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)熟悉小區(qū)的物業(yè)狀況，應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)的公共設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常的、勤勉的維修、養(yǎng)護(hù)，使之保持良好、安全的運(yùn)行狀態(tài)，達(dá)到安全的、適用的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)潛在的安

9、全隱患應(yīng)在可預(yù)見的范圍內(nèi)采取警告、提示等措施。比如對(duì)與地面齊平的景觀池，應(yīng)采取警示標(biāo)志或安全隔離裝置，防止業(yè)主不慎摔入池中受傷；電梯出現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)維修，避免業(yè)主使用時(shí)發(fā)生危險(xiǎn)等等。在物業(yè)服務(wù)合同中，如約定物業(yè)管理企業(yè)提供二十四小時(shí)監(jiān)控、安全護(hù)衛(wèi)的服務(wù)，而物業(yè)管理企業(yè)疏于完成約定的安保義務(wù)，對(duì)業(yè)主利益的損害就應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。 、補(bǔ)充責(zé)任。“因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三

10、人不能確定的除外。”解釋第條第款明確了經(jīng)營(yíng)者未盡安全保障義務(wù)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。其含義是：在能夠確定加害人時(shí)，由加害人承擔(dān)責(zé)任，安全保障義務(wù)人不承擔(dān)責(zé)任；只有在加害人無法確定時(shí)，由安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任；如果能夠確認(rèn)加害人，但是加害人的資力不足以承擔(dān)全部責(zé)任時(shí)，則先由加害人盡力承擔(dān)責(zé)任，剩余部分由負(fù)有安全保障義務(wù)的人依據(jù)該款規(guī)定承擔(dān)。其構(gòu)成要件：第三人的侵權(quán)行為是損害事實(shí)發(fā)生的直接根本原因；經(jīng)營(yíng)者對(duì)侵權(quán)的發(fā)生未盡合理限度的安全保障義務(wù)（是侵權(quán)成立的條件，但非原因）；第三人侵權(quán)與經(jīng)營(yíng)者的不作為行為發(fā)生競(jìng)合。符合上述條件，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任4。 物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的法理依據(jù)：物業(yè)管理企

11、業(yè)負(fù)有防范、制止業(yè)主免受第三人侵犯的責(zé)任，但其違反了應(yīng)當(dāng)積極作為的安保義務(wù)，使本來可以避免或者減少的損害得以發(fā)生或者擴(kuò)大；其應(yīng)當(dāng)為受害人向直接侵權(quán)人求償而不能時(shí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，這符合風(fēng)險(xiǎn)控制理論和司法正義的理念。 根據(jù)解釋的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)違反安保義務(wù)承擔(dān)民事賠償責(zé)任的歸責(zé)原則應(yīng)當(dāng)是過失推定原則。即受害業(yè)主僅需證明義務(wù)人未盡安全保障義務(wù)，有損害結(jié)果發(fā)生；物業(yè)公司免責(zé)的唯一條件是證明自己沒有過錯(cuò)，具體包括證明自己的注意標(biāo)準(zhǔn)是什么，自己的行為是否已經(jīng)達(dá)到這樣的注意標(biāo)準(zhǔn)；或雖未達(dá)到注意標(biāo)準(zhǔn)，但存在不可抗力或自己意志以外的其他原因5。如能證明自己確已按照約定或者相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)設(shè)置了門崗及保安服務(wù)人員，

12、采取了巡邏、值班、清查等盡責(zé)措施，在事故發(fā)生后積極救助、協(xié)助、報(bào)告，對(duì)小區(qū)的管理、服務(wù)和安全保障工作不存在過錯(cuò)，則可以免責(zé)。如不能證明或者證明不足則應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。 三、物業(yè)管理企業(yè)安保義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安保義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)無法統(tǒng)一，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案情進(jìn)行具體分析，并賦予法官自由裁量權(quán)。綜合起來要考慮以下幾方面的因素： （一）法律的強(qiáng)制規(guī)定 法律對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的安保義務(wù)內(nèi)容有強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)以法定標(biāo)準(zhǔn)判斷。如物業(yè)管理?xiàng)l例第47條：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救

13、助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益?！惫膊筷P(guān)于保安服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定第12條關(guān)于保安員的職責(zé)規(guī)定：“對(duì)發(fā)生在值勤區(qū)域內(nèi)的刑事案件、治安案件和治安災(zāi)害事故，及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)和客戶單位，采取措施保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)秩序；落實(shí)防火、防盜、防爆炸、防破壞等治安防范措施，發(fā)現(xiàn)值勤區(qū)域內(nèi)的治安隱患，立即報(bào)告客戶單位和公安機(jī)關(guān)主管部門，并協(xié)助予以處置；保安員可以查驗(yàn)出入值勤區(qū)域的車輛、物品的出入手續(xù)。對(duì)現(xiàn)行違法犯罪行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，對(duì)現(xiàn)行違法犯罪嫌疑人應(yīng)當(dāng)扭送公安機(jī)關(guān)處理。”從上

14、述的規(guī)定內(nèi)容可以看出，物業(yè)管理企業(yè)及保安的工作職責(zé)是安全防范，其服務(wù)內(nèi)容限于在物業(yè)小區(qū)內(nèi)開展防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，包括采取安全防范措施、消除安全隱患、制止違法犯罪、協(xié)助公安機(jī)關(guān)工作等。物業(yè)管理企業(yè)的安保義務(wù)與公安機(jī)關(guān)履行國(guó)家公職、打擊違反犯罪行為、維護(hù)社會(huì)安定的法定職責(zé)有質(zhì)的區(qū)別，不能要求物業(yè)管理企業(yè)的安保義務(wù)達(dá)到完全根除治安、刑事案件的標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理企業(yè)的安保義務(wù)不得低于法定標(biāo)準(zhǔn)，否則就構(gòu)成了違反安保義務(wù)。 （二）物業(yè)服務(wù)合同的約定 在法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)合同雙方可就安全保障義務(wù)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等進(jìn)行約定。譬如雙方可以約定小區(qū)實(shí)行封閉式管理、二十四小時(shí)巡查和安全監(jiān)控、夜間增加執(zhí)勤、樓

15、宇保安門崗服務(wù)、財(cái)產(chǎn)看管等等。約定的標(biāo)準(zhǔn)不能低于法定標(biāo)準(zhǔn)或排除法定標(biāo)準(zhǔn)的適用，否則該約定無效。 （三）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目前我國(guó)法律關(guān)于安保義務(wù)的規(guī)定都比較概括，盡管物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間應(yīng)當(dāng)訂立書面合同來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，但在實(shí)踐中仍然存在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主無書面合同或者合同約定不明確的情況，那么法官就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)生活發(fā)展?fàn)顩r來確定安保義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。 同時(shí)，還應(yīng)注意，物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法以及山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法均規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括

16、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和福利費(fèi)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、辦公費(fèi)和物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)等，其中“物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)”作為物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安保義務(wù)的對(duì)價(jià)僅占物業(yè)收費(fèi)的很少部分。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不能苛責(zé)過嚴(yán)，應(yīng)限于在安全防范的限度內(nèi)承擔(dān)安保義務(wù)。 四、損害事實(shí)與違反安保義務(wù)的因果關(guān)系 在違反安保義務(wù)的責(zé)任構(gòu)成中，應(yīng)注意義務(wù)人的違反義務(wù)行為與受保護(hù)人的損害結(jié)果之間，常常是間接因果關(guān)系。比如，第三人侵權(quán)直接造成了業(yè)主的損害，該侵權(quán)行為是業(yè)主受到損害的直接原因。而物業(yè)管理企業(yè)違反安保義務(wù)只是造成受保護(hù)人損害的間接原因。 此外，在違反安保義務(wù)的責(zé)任構(gòu)成中，因損害事實(shí)的不同

17、，對(duì)因果關(guān)系也有不同的要求。對(duì)于人身?yè)p害事實(shí)，如物業(yè)管理企業(yè)違反安保義務(wù)行為是損害事實(shí)發(fā)生的適當(dāng)條件，即構(gòu)成因果關(guān)系要件，應(yīng)當(dāng)對(duì)該損害承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。對(duì)于財(cái)產(chǎn)損害事實(shí)，則應(yīng)當(dāng)以直接因果關(guān)系作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，如物業(yè)管理企業(yè)違反安保義務(wù)的行為是損害事實(shí)發(fā)生的直接原因時(shí)，才構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任。也就是說前者要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安保責(zé)任的條件更嚴(yán)格。 五、違反安保義務(wù)的賠償責(zé)任 物業(yè)服務(wù)行業(yè)是微利行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)只有較少比例的安保費(fèi)用，而業(yè)主遭受第三人侵害造成的人身或者財(cái)產(chǎn)損失卻往往數(shù)額巨大，如何確定物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的限額呢? 首先，鑒于物業(yè)管理企業(yè)的失責(zé)行為不是業(yè)主遭受損害的直接原因，因此業(yè)主的

18、損害應(yīng)先向加害人要求賠償，只有從加害人處不能得償時(shí)，才能由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)充的賠償責(zé)任。 其次，相對(duì)于業(yè)主的巨額損失和支付較少的物業(yè)費(fèi)，如由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)高額賠償則有失公平。如何判定數(shù)額？要依靠法官的自由裁量。鑒于物業(yè)服務(wù)合同屬委托合同的性質(zhì)，結(jié)合解釋關(guān)于補(bǔ)充責(zé)任的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)只在“能夠防止或制止損害的范圍內(nèi)”承擔(dān)法律責(zé)任。即物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任范圍不超過其訂立合同時(shí)能預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。在目前我國(guó)法律未規(guī)定責(zé)任限額的情況下，可以考慮以收取小區(qū)物業(yè)費(fèi)中安保費(fèi)用年度總額的一定限額作為裁量的上限。 第三，由于安保義務(wù)的合同義務(wù)性質(zhì)，對(duì)業(yè)主的精神損害賠償一般不予支

19、持。尤其在第三人侵權(quán)情況下，業(yè)主與第三人之間構(gòu)成侵權(quán)損害賠償法律關(guān)系，業(yè)主可以向直接侵權(quán)人主張精神損害賠償。物業(yè)管理企業(yè)違反安保義務(wù)，對(duì)業(yè)主損害結(jié)果的發(fā)生是間接因果關(guān)系。當(dāng)無法追查第三人或第三人承擔(dān)責(zé)任不能時(shí)，如要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)精神損害賠償，責(zé)任過重恐不利于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展；且雙方是基于合同而形成的服務(wù)關(guān)系，因此對(duì)業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)提出的精神損害賠償請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)不予支持。 結(jié)語 物業(yè)服務(wù)行業(yè)已成為我國(guó)服務(wù)業(yè)的重要種類，對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和提高人民群眾的居住質(zhì)量發(fā)揮了重要的作用。本文通過對(duì)物業(yè)管理企業(yè)安保義務(wù)問題的考證，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)者，對(duì)處于物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主負(fù)有安全保障義務(wù)。對(duì)目前物業(yè)管理服務(wù)中的糾紛，首先應(yīng)規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同，明確約定物業(yè)管理服務(wù)是對(duì)小區(qū)的公共財(cái)物的管理，服務(wù)范圍限于小區(qū)公共區(qū)域；明確物業(yè)服務(wù)安保義務(wù)的內(nèi)容，區(qū)別業(yè)主家中財(cái)物及公共、共用財(cái)物的不同安保措施，確定火災(zāi)、水浸、盜竊、設(shè)施設(shè)備故障等意外事件的處理及責(zé)任