1、目錄,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程,房地產(chǎn)知識系列培訓(xùn),二、基礎(chǔ)知識,全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。(如蠔崗新村、萬江桃園又一居；在集體土地上建造的房屋售價是商品房價格的1/51/3,無產(chǎn)權(quán)，國家征回土地時，業(yè)主風(fēng)險大),一、中國大陸現(xiàn)行土地制度,一、中國大陸現(xiàn)行土地制度,國有土地使用權(quán)出讓,國家,土地使用者,土地使用權(quán)(一定年限),土地使用權(quán)出讓金(提前支付),土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。,只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。,國有土地使用權(quán)出讓方式,招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式

2、掛牌方式,國有土地使用權(quán)出讓年限,居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年,二、基礎(chǔ)知識,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,城市用地,二、基礎(chǔ)知識,二、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,建筑用地面積,總建筑面積,建筑密度（建筑覆蓋率）,容積率,建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。,總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。,一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。建筑

3、面積密度（容積率）：容積率各類建筑的建筑面積（地上）/規(guī)劃用地面積,用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。,二、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,用地紅線,道路紅線,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。,道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。,建筑紅線,建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的

4、效果。,二、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,房屋層數(shù),層高,建筑高度,凈高,房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。,層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。,凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、

5、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。,建筑間距,兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定,二、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,低層建筑,多層建筑,小高層建筑（非規(guī)范性）,高層建筑,高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。,高度大于24米的建筑。中高層住宅為11-16層，高層住宅為16-24層，超高層住宅為大于24層。,介于多層及高層之間，一般指7-11層之間的建筑。,點式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的

6、建筑。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。,二、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,躍式（躍層）,復(fù)式,錯層,一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。,是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率

7、。,是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。,土地出讓方式,一、取得國有土地使用權(quán),辦理土地登記,核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書交付土地,發(fā)布出讓公告,編制出讓文件,地價評估確定出讓底價,編制、確定出讓方案,公布出讓計劃確定供地方式,簽訂出讓合同公布結(jié)果,招標(biāo),拍賣,掛牌,協(xié)議,招拍掛實施,土地出讓方式,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申請及資格審查,(6),(10),二、國有土地使用權(quán)出讓流程,土地出讓方式,招標(biāo),招標(biāo)方式概念,指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請，

8、通過各投標(biāo)者設(shè)計標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。,評標(biāo),招標(biāo)流程,出讓人,確定標(biāo)的及標(biāo)底,投標(biāo)人,投標(biāo),出讓人、投標(biāo)人,開標(biāo),評標(biāo)小組,確定中標(biāo)人,對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。,土地出讓方式,拍賣,拍賣方式概念,按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人）。,拍賣流程,（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持

9、人報出起叫價；（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。,土地出讓方式,掛牌,掛牌方式概念,出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。,掛牌流程,接受新報價,出讓人,宗地信息掛牌公布,競買人,報價,出讓人,更新掛牌價格,出讓人,確定競得人,掛牌起始日,掛牌截止日,掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價

10、高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。,土地出讓方式,協(xié)議,協(xié)議方式概念,指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。,劃拔,劃拔方式概念,指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補償、安置等費

11、用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。,三、出讓方式的適用范圍,土地出讓方式,四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同,三、開發(fā)流程,三、開發(fā)流程,1.辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,2.領(lǐng)取國有土地使用證如土地規(guī)劃方向及用途、指標(biāo)已經(jīng)由政府定好，只需先獲得土地使用證即可，1.的手續(xù)可以補辦,三、開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿,一,二,三,四,五,三、開發(fā)流程,證件解釋,建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。（或叫用地紅線）。建設(shè)單位或個人在取得建設(shè)用地

12、規(guī)劃許可證后，必須在一年內(nèi)申請用地，逾期未申請的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證自行失效。,國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。,三、開發(fā)流程,開發(fā)商選址、立項,三、開發(fā)流程,證件解釋,建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后一年尚未開工的，必須辦理延期手續(xù)，延長期不得超過六個月。未辦理延期手續(xù)或辦理延期手續(xù)逾期仍未開工的，建設(shè)工程規(guī)劃許可證自行失效。,建筑工程施工許可證(建筑工程開工證

13、)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。,三、開發(fā)流程,證件解釋,商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。,三、開發(fā)流程,三、開發(fā)流程,立項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選址,竣工驗收,本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷,三、開發(fā)流程,立項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選址,竣工驗收,三、開發(fā)流程,立項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選址,竣工驗收,辦理建

14、設(shè)用地規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：立項批復(fù)建設(shè)項目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計方案通知書,三、開發(fā)流程,立項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選址,竣工驗收,辦理國有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：立項批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請審定設(shè)計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)用地批準(zhǔn)書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權(quán)證、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）與原用

15、地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等,三、開發(fā)流程,立項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選址,竣工驗收,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見建設(shè)項目規(guī)劃審批報表審定設(shè)計方案建筑工程施工設(shè)計圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計方案要求取得的協(xié)議通知書,三、開發(fā)流程,立項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選址,竣工驗收,辦理國有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件施工圖紙設(shè)計文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標(biāo)通知書項目建設(shè)資金落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件四源費統(tǒng)一收費憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費憑證統(tǒng)計局登記通知,三、開發(fā)流程,立項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選址,竣工驗收,辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證:需準(zhǔn)備文件如下：年度施工計劃施工合同地名辦批復(fù)物業(yè)管理公約批復(fù)臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面