1、2017房產銷售培訓講座,目錄,一、廣告宣傳,二、銷售過程,三、簽約環(huán)節(jié),四、交房流程,五、案例分析,上海市工商行政管理局2017年第1號虛假違法廣告公告（2017-3-10）,法律法規(guī)中的“不得”1、不得含有下列內容：（一）升值或者投資回報的承諾；（雷區(qū)：購買商鋪等的投資回報率）（二）以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；（雷區(qū)：距離XXX開車僅30分鐘）（三）違反國家有關價格管理的規(guī)定；（四）對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。（雷區(qū)：把政府未定的交通、商業(yè)、文化教育等設施拿來宣傳，或者即使已有規(guī)劃或在建，但進行誤導宣傳。）,法律法規(guī)中的“不得”

2、2、凡下列情況的房地產，不得發(fā)布廣告：（一）在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；（二）在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（四）預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；（五）權屬有爭議的；（六）違反國家有關規(guī)定建設的；（七）不符合工程質量標準，經驗收不合格的；（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。,法律法規(guī)中的“不得”3、房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。4、房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。5、房地產廣告中不得出現融資

3、或者變相融資的內容。（一些商業(yè)項目營銷時提及的購房后返租金等，可能會“觸雷”。）6、房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。7、不得使用“國家級”、“最高級”、“最佳”等用語。8、任何單位或者個人未經當事人同意或者請求，不得向其住宅、交通工具等發(fā)送廣告，也不得以電子信息方式向其發(fā)送廣告。以電子信息方式發(fā)送廣告的，應當明示發(fā)送者的真實身份和聯系方式，并向接收者提供拒絕繼續(xù)接收的方式。,法律法規(guī)中的“應當”和“必須”1、房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：（一）開發(fā)企業(yè)名稱；（二）中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；（三）預售或者銷售許可證書號。廣告中僅介紹

4、房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。2、房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積。3、房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。,法律法規(guī)中的“應當”和“必須”4、發(fā)布房地產廣告，應當具有或者提供下列相應真實、合法、有效的證明文件：（一）房地產開發(fā)企業(yè)、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明；（二）建設主管部門頒發(fā)的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（三）土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權證明；（四）工程竣工驗收合格證明；（五）發(fā)布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發(fā)的預售、銷售許可證證明；出

5、租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明；（六）中介機構發(fā)布所代理的房地產項目廣告，應當提供業(yè)主委托證明；（七）確認廣告內容真實性的其他證明文件。,法律法規(guī)中的“應當”和“必須”5、房地產廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。6、房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。7、房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。8、房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。9、房地產廣告中涉及房地產價格評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數據、統計資料、文摘、引用語的，應當真

6、實、準確，表明出處。10、房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。11、房地產廣告中應當標明忠告語“本廣告僅作參考，廣告中具體確定的內容可作為購房合同附件”。,規(guī)定,類別,方式,預售注意事項,1、預售條件三證+25%2、申請材料申請表、營業(yè)執(zhí)照和資質證書、三證、資金證明、工程施工合同及關于施工進度的說明、商品房預售方案3、申請程序,代理銷售（委托中介服務機構銷售）注意事項,1、代理商的資質房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。申請成立房地產經紀組織的，應當具備下列條件：

7、（一）有5名以上取得上海市房地產經紀人員資格證的人員；（二）有10萬元以上人民幣資金；（三）有經營宗旨明確的組織章程；（四）有固定的經營場所。,2、訂立書面委托合同房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。（1）委托期限（2）委托權限（3）代理商義務,A、商品房銷售管理辦法：第二十六條受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。第二十七條受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷

8、售條件的商品房。第二十八條受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。第二十九條商品房銷售人員應當經過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。B、房地產經紀管理辦法的相關規(guī)定,代理銷售（委托中介服務機構銷售）注意事項,3、關于銷售代理傭金的比例和支付上海市房地產經紀人管理暫行規(guī)定第十三條房地產經紀活動的服務費由房地產經紀人與當事人在下列收費標準內自行議定，并在房地產經紀合同的履行期限內交付：（一）居間介紹、代理房屋買賣、國有土地使用權轉讓的，按成交價的3以下收??；（二）居間介紹、代理房屋和國有土地使用權租賃的，按月租金的70以下一次性收?。唬ㄈ┚娱g介紹、代理房屋交換的，按房

9、地產評估價值的1以下收取。提供咨詢服務的，服務費標準由雙方協商議定。4、特殊銷售、特殊收入以及有關稅費的特別約定,1、商品房買賣合同內容,（一）當事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。,2、預售相關合同問題,案例：200

10、6年5月，王女士看中了某別墅樓盤的房屋，并與開發(fā)商簽訂別墅認購協議書，雙方約定：王女士向開發(fā)商預定別墅一套，價格7800元/平方米，王女士支付定金25萬元;在開發(fā)商領出別墅預售許可證后，雙方再正式簽訂預售合同。認購書簽訂后，王女士支付了定金25萬元。三個月后，因種種原因，開發(fā)商向王女士發(fā)出通知，要求解除雙方簽訂的協議，返還王女士定金并計同期利銀行存款利息。王女士接到通知后，向律師咨詢，律師接受委托后，立即向開發(fā)商發(fā)出律師函，要求開發(fā)商雙倍返還王女士定金。雙方協商未果，王女士于是將開發(fā)商告上法庭。,交房流程,交房流程,2、業(yè)主通過電話預約方式確定具體交房時間,3、業(yè)主持交房通知及相關材料至指定辦

11、理地點，貴司接待人員審核相關材料,1、發(fā)送交房通知,交房流程,4、進行房屋實地驗收,注意要點驗收內容：內部驗收+外部驗收內部驗收：廚房煙道、衛(wèi)生間通風、管道煤氣、空鼓、驗電、貓眼、測高度、測墻壁地面、測乳膠漆質量、鏡子、防盜門、室內門、窗戶、暖氣片等外部驗收：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道等住宅質量保證書和住宅使用說明書,交房流程,5、費用繳納,6、物業(yè)手續(xù)辦理,舉例：如因面積誤差所產生的房款補差費用，為辦理電表過戶所需的相關費用，應由業(yè)主承擔的水電暖氣費用、物業(yè)維修基金等,舉例：如填寫業(yè)主信息登記表、繳納物業(yè)管理費、辦理入戶門卡、領取房屋鑰匙、簽署業(yè)主公約等,業(yè)主需準備的材料,業(yè)主需準

12、備的材料,注意要點1、建議在交房通知以列舉方式明確列明，并以加粗加重字體作顯著標識，以免業(yè)主遺忘攜帶相關材料導致辦理手續(xù)延遲2、建議將業(yè)主需繳納的費用（如房款補差費用、電表過戶費用、水電暖氣費用、物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費等）一并予以列舉，并以費用一覽表的方式作為交房通知的附件，提示業(yè)主準備相應費用,需注意的問題,注意要點1、請貴司注意在辦理房屋交付手續(xù)時，貴司已滿足商品房買賣合同規(guī)定的交付條件，備齊需向業(yè)主提供的文件（包括該商品房取得商品住宅交付使用批準文件、住宅質量保證書和住宅使用說明書），并在合同約定的交付期限內辦理交付手續(xù)。,需注意的問題,注意要點2、在房屋實地驗收過程中，業(yè)主可能對房屋

13、驗收過程中出現的問題提出異議，并以此為由拒絕收房并要求貴司整改。由于商品房買賣合同對房屋交付的期限做了明確規(guī)定，且房屋交付意味著風險責任的轉移，本所律師建議貴司可要求業(yè)主先行簽署房屋驗收交接單以完成房屋交付，并承諾在交付后貴司將承擔相應保修責任，對驗收交接單中確認的問題進行整改。,需注意的問題,注意要點3、在房屋交付過程中，貴司將與業(yè)主就房屋面積誤差進行確認，并相應計算房款需多退少補的金額，為避免在此過程中發(fā)生爭議，建議貴司準備好房屋實測面積的相關材料，以便明確告知業(yè)主計算房屋補差的依據。,需注意的問題,注意要點4、請貴司注意房屋現狀與當時銷售承諾（包括銷售廣告、宣傳資料、樓房沙盤、樣板房等）

14、應保持一致。依據：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋消費者權益保護法,需注意的問題,根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條的約定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。,需注意的問題,因此，如房屋現狀與銷售承諾不一致，則業(yè)主可能以存在欺詐為由向法院主張變更或撤銷商品房預售合同。如法院認為貴司確實存在

15、欺詐之行為支持撤銷商品房預售合同，則貴司除返還房屋價款外，還需賠償買受人的損失。消費者權益保護法更明確規(guī)定，經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍。,需注意的問題,注意要點5、請貴司確認沒有向業(yè)主隱瞞相關房屋重要信息。依據：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋,需注意的問題,根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條的約定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、

16、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在辦理交房手續(xù)前，對上述事實應明確向業(yè)主予以告知。,案例分析,因房屋周邊有公墓而拒絕收樓潘明玉與上海旭通置業(yè)有限公司商品房預約合同糾紛案情經過：原告潘明玉至被告上海旭通置業(yè)有限公司售樓中心看房，購買了系爭房屋并支付了預付款3萬元。事后，經原告實地了解，發(fā)現系爭房屋周邊有公墓、發(fā)電廠等，不適宜原告養(yǎng)老居住。且被告樣板房中有花園，而原告實際購買的房屋并不包

17、括花園；被告宣傳的房屋價格是90萬元，而原告實際購買的房價為107萬元，因此認為被告存在虛假宣傳，欺騙消費者，要求被告退還預付款3萬元。,案例分析,因房屋周邊有公墓而拒絕收樓庭審中，為證明己方觀點，原告提供了地圖一份，證明距離系爭房屋3-5公里內，存在數個公墓和陵園。對此，被告表示，真實性無法確認，且顯示的只是直線距離，該地圖證明公墓和陵園并不在系爭房屋旁邊。,案例分析,因房屋周邊有公墓而拒絕收樓上海市寶山區(qū)人民法院認為，原告稱情況說明并非其真實意思，無法繼續(xù)簽訂預售合同的原因是系爭房屋周邊有公墓及發(fā)電廠，被告對此予以否認，原告提供的證據也不足以證明公墓等對原告造成的影響。況且，購買不動產作為

18、一項重大的民事活動，購買方應采取高度審慎的態(tài)度，對房屋的情況及周邊環(huán)境進行了解，原告自愿簽訂定金合同并支付定金，表明其接受訂立合同時已經存在的客觀事實。綜上，導致系爭房屋的商品房預售合同無法正常按約簽訂的違約責任方系原告，故原告要求被告返還3萬元定金的訴訟請求，本院不予準許。,案例分析,因房屋周邊有公墓而拒絕收樓其他觀點：開發(fā)商事先有沒有把有墓園這個事實告知消費者，顯示出了開發(fā)商是否有誠信。隨著城市土地的日漸匱乏，在公墓、陵園邊上造樓房并不是不被允許的事情，但是作為開發(fā)商依然有責任把這類和消費者文化、生活習慣沖突的事情主動告知消費者。,案例分析,因房屋周邊有公墓而拒絕收樓即使目前沒有任何條例要

19、求開發(fā)商主動告知樓盤規(guī)劃以外的情況，但公墓這類建筑，會構成許多購房者是否選擇購房的直接原因，開發(fā)商有責任主動告知，否則涉嫌侵犯知情權，其次當消費者主動詢問之后，開發(fā)商逃避或者扭曲事實的回答，就構成了隱瞞和欺詐，與法律要求的誠實信用是違背的。,案例分析,降價能否退差價田亞飛訴青島緇創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司等商品房預售合同糾紛案案情經過：被告青島緇創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司與被告山東創(chuàng)業(yè)房地產開發(fā)有限公司的法定代表人在青島半島都市報P4版整版與P12版向廣大消費者鄭重承諾：“購房自愿、退房自由、降價退差、退房有息?！痹婵吹竭@則承諾后于2013年6月22在被告青島緇創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的小區(qū)購買了一套商

20、品房，雙方簽訂了購房合同。現被告降價銷售，原告多次找到被告協商要求被告履行承諾降價退差，但被告一直拖延不予處理。因此原告向法院進行了起訴。,案例分析,降價能否退差價被告青島緇創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司辯稱，原告所訴沒有事實及法律依據，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同并沒有約定降價退差的事宜，原告要求降價退差沒有事實依據，原告依據半島都市報廣告要求退差沒有法律依據，本案被告在半島都市報所做的廣告的性質屬于要約邀請，不屬于要約，為此，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。,案例分析,降價能否退差價案件爭議焦點：兩被告公司在青島半島都市報P4整版與P12版面向廣大消費者所作出的：“購房自愿、退房自由、降價退差

21、、退房有息”的承諾是要約還是要約邀請？根據中華人民共和國合同法第十四條中的規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：1、內容具體確定；2、表明經受要約人承諾，要約人即受該該意思表示的約束。第十五條規(guī)定，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。,案例分析,降價能否退差價其次，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確

22、定有重大影響的，應視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。該條也說明了銷售廣告被視為合同要約的條件。,案例分析,降價能否退差價第三，商品房銷售廣告和宣傳資料轉化為要約的范圍是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋以及相關配套設施，如房屋的空間方位屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內、房屋的內飾以及裝修等、樓房的公共部分、房屋的配套設施等。本案中，原告向本院所提交的證據中被告公司所做銷售廣告和宣傳資料其中的內容無論從“視為要約”適用條件還是從范圍上來看，被告公司所做銷售廣告和宣傳資料均不具備“視為要約”的條件，不構成視為要約的情形，應屬于要約邀請的情形。,案例分

23、析,降價能否退差價山東省平度市人民法院認為：原告在與被告青島緇創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司簽訂商品房預售合同時，對于自己購買被告該公司的房屋的每平方米單價是認可的。既然原告在向被告購買房屋時就商品房的每平方米的單價予以認可并簽訂了購房合同、交付了房屋的首付款并辦理了按揭，那么，對于原告在購買房屋時所確定的房屋的每平方米的單價是確定的，對于原被告所簽訂的商品房預售合同，雙方當事人應當嚴格遵守。,案例分析,降價能否退差價本案中，原告所購買的該套房屋，在不同的時期，房屋的價格也會出現上下波動的現象，這是符合市場規(guī)律的，原告在購買了該套房屋時，對于不同時期的房屋每平方米單價的上揚或者下跌的風險，應當由原告自己

24、來享有和承擔，原告不能再以買到手的商品房的每平方米的單價如果上揚，那么利益就歸自己，將每平方米的房屋單價下跌的風險轉嫁給房屋的銷售者，這也不符合交易雙方商品房買賣的交易習慣。況且在本案中，原被告雙方也未就該無法預見的商業(yè)風險在合同中予以約定。所以，對于本案中原告所購買的商品房，無論該套房屋的價格是否上揚還是下跌，都與被告公司沒有關系。最終，法院駁回原告田亞飛對兩被告的訴訟請求。,案例分析,違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由王某某等與長沙凱通置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案案情經過：凱通置業(yè)在銷售房屋前，向業(yè)主展示的銷售廣告中，有“自動扶梯、屋頂種植花園、七重智能安防護衛(wèi)系統”等內容。購房合

25、同簽訂后，王某某、楊某某付清了購房款，但凱通置業(yè)未按合同約定的日期交房。2012年6月21日，勘察、設計、監(jiān)理、施工和建設五家單位就凱通置業(yè)的7、8、9號棟項目進行竣工驗收，同意竣工驗收。其后，凱通置業(yè)通知王某某、楊某某辦理房屋交付手續(xù)，王某某、楊某某繼續(xù)認為房屋沒有達到交房條件而未予接受凱通置業(yè)的交房，并與其他意見一致的業(yè)主共同凱通置業(yè)發(fā)出拒絕收房-限期整改的通知，要求凱通置業(yè)按照通知的要求進行整改。此后，雙方就是否符合交房條件、違約責任如何承擔等事項幾經協商不成，王某某、楊某某遂訴至法院。,案例分析,違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由案件爭議焦點：一是本案訴爭房屋是否符合同約定的交房

26、條件；二、凱通置業(yè)逾期交房違約金的期限及標準如何認定；三、凱通置業(yè)在銷售廣告宣傳資料中的部分承諾內容沒有兌現，是否應當承擔違約責任。,案例分析,違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由,焦點一：本案訴爭房屋是否符合同約定的交房條件凱通置業(yè)與王某某、楊某某簽訂的長沙市商品房買賣合同及其附件均系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方應按合同約定履行義務。根據雙方簽訂的商品房買賣合同的約定，房屋交付條件為“該商品房經驗收合格并符甲合同附件三所約定的裝飾、設備標準”。1、關于甲一個交房條件，所涉房屋是否經驗收合格的問題。在合同附件四合同補充條款中明確房屋驗收合格是商品房通過工程某工驗收，驗收合格時間以

27、勘察、設計、監(jiān)理、施工和建設五家單位簽字蓋章確認的商品房工程某工驗收合格時間為準。上訴人上訴主張具備五方工程驗收還不符合交房條件，根據相關法律規(guī)定，所涉房屋應經過竣工驗收備案才符合同約定的交房條件。,案例分析,違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由,對此法院認為，建筑工程的竣工驗收是指建設單位收到施工單位的建筑工程驗收申請報告后，根據建筑工程某某管理法律制度和建筑工程某工驗收技術規(guī)范標準以及建設合同等約定，組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位對建筑工程查驗接收的行為，而建筑工程的竣工驗收備案是指建設單位自工程某工驗收合格以后，在法定期限內依法向建筑工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部

28、門提交建筑工程某工驗收材料，建設行政主管部門驗證文件齊全后，予以收訖，備份在案，以供查考的行為。從竣工驗收與竣工驗收備案的行為過程來看，竣工驗收行為在前，竣工驗收備案行為在后。本案中對所涉房屋約定的交付條件為經勘察等五家單位驗收合格，而不是通過竣工驗收備案。,案例分析,違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由,凱通置業(yè)交付的房屋在2012年6月21日通過了勘察、設計、施工、監(jiān)理及建設單位的竣工驗收，故凱通置業(yè)交付經驗收合格的房屋，符乙方合同的約定，上訴人主張某以房屋的竣工驗收備案作為交房條件的上訴理由缺乏事實和法律依據，法院不予采信。,案例分析,違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由,2、第二個交房條件，關于所涉房屋是否符合同附件三所約定的裝飾、設備標準的問題。首先，上述標準有數項，但上訴人未明確要求凱通置業(yè)按照合同附件三裝飾、設備標準的約定應當整改的具體問題，故其相應的訴訟請求并不明確；其次，雙方對訴爭房屋否符丙同附件三裝飾、設備標準的具體問題，即外墻面、樓地面（公共樓梯間）的材質問題，因雙方對“外墻面、樓地面（公共樓梯間）”存在不同的理解，故應當按照政府有關部門最終批準的圖紙為準，本案中凱通置業(yè)按照圖紙施工，符乙方合同附件四合同補充條款“一、關于商品房的價款及交接”中第8條“,案例分析,違反銷售承諾是否能作為業(yè)主拒絕收樓的理由,該商品房的圖紙及建筑面積、公共建筑、景某及配