1、第三編 物權(quán),第十四章 物權(quán)總論,第十五章 所有權(quán),第十六章 用益物權(quán),第十七章 擔(dān)保物權(quán),第十八章 占有,第一節(jié) 物權(quán)概述,第十四章 物權(quán)總論,第二節(jié) 物權(quán)的分類,第三節(jié) 物權(quán)的效力,第五節(jié) 物權(quán)的變動(dòng),第四節(jié) 物權(quán)法的概念、特征和原則,第六節(jié) 物權(quán)的保護(hù),第一節(jié) 物權(quán)概述,物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 （物權(quán)法第2條）,物權(quán)的特征,1、物權(quán)是權(quán)利人直接支配物的權(quán)利。 2、物權(quán)是支配特定的物的權(quán)利。,有體物（有權(quán)利作為客體的例外） 獨(dú)立物 特定物,3、物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，具有直接利益性。 4、物權(quán)有很強(qiáng)的排他性。 5、物權(quán)具有公示性。,兩者

2、的區(qū)別：,(一) 物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的；債權(quán)的權(quán)利主體和義務(wù)主體都是特定的。,(二) 物權(quán)的內(nèi)容是直接支配一定的物并排斥他人干涉，是絕對權(quán)；債權(quán)只是請求權(quán),債權(quán)人只能根據(jù)債的規(guī)定請求債務(wù)人為特定行為而不能直接支配債務(wù)人的財(cái)產(chǎn), 債權(quán)的實(shí)現(xiàn)必須借助債務(wù)人的行為，是相對權(quán)。,(三) 物權(quán)的客體主要是特定的物；債權(quán)的客體是“給付”行為，“給付”具體表現(xiàn)為交付標(biāo)的物、完成工作成果等。,（四）權(quán)利發(fā)生的原則不同。物權(quán)的產(chǎn)生實(shí)行法定主義；債權(quán)的產(chǎn)生實(shí)行任意主義。,（五）權(quán)利產(chǎn)生的原因不同。 物權(quán)只能是合法原因才能產(chǎn)生；債權(quán)可以基于合法原因產(chǎn)生，也可以基于非法原因產(chǎn)生，如侵權(quán)之債。

3、（六）權(quán)利的期限不同。 物權(quán)中所有權(quán)沒有期限，只要所有物存在，該物所有權(quán)就不消滅。其他物權(quán)雖有期限，但一般期限較長。任何債權(quán)都有期限，法律不允許無期限的債權(quán)存在。,（七）物權(quán)具有優(yōu)先性，債權(quán)具有平等性，是平等性的權(quán)利。 物權(quán)優(yōu)先性表現(xiàn)：對外方面，同一物上同時(shí)存在物權(quán)與債權(quán)，物權(quán)優(yōu)先；對內(nèi)方面，同一物上并存多項(xiàng)其他物權(quán)時(shí)，根據(jù)法定和物權(quán)設(shè)立的時(shí)間先后確立優(yōu)先效力。 債權(quán)的平等性指債權(quán)不考慮發(fā)生時(shí)間的先后，發(fā)生的原因，一律平等受償。有擔(dān)保的債權(quán)除外。,(一) 所有權(quán)（自物權(quán)）與他物權(quán)（限定物權(quán)）,根據(jù)物權(quán)的權(quán)利主體是否是物的所有人，可以把物權(quán)分為所有權(quán)與他物權(quán)。,第二節(jié) 物權(quán)的分類,物權(quán)種類,物權(quán)

4、,自物權(quán),他物權(quán),所有權(quán),用益物權(quán),擔(dān)保物權(quán),(二) 用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán),根據(jù)他物權(quán)設(shè)立的目的不同，可將他物權(quán)分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。,(三) 主物權(quán)與從物權(quán),根據(jù)物權(quán)是否從屬于其他權(quán)利而存在，可將物權(quán)分為主物權(quán)與從物權(quán)。如擔(dān)保物權(quán),(四) 法定物權(quán)與意定物權(quán),根據(jù)物權(quán)的發(fā)生是否依賴當(dāng)事人的意志，可將物權(quán)分為法定物權(quán)（留置權(quán)）與意定物權(quán)。,(五) 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),根據(jù)物權(quán)標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，可將物權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。,按物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)具體包括如下幾類：,所有權(quán) 用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán),另外，占有為準(zhǔn)物權(quán)。,(一) 所有權(quán)（自物權(quán)） 1. 國家所有權(quán) 2. 集體所有權(quán) 3. 私人所

5、有權(quán),物權(quán)法第45-69條,建設(shè)用地使用權(quán),留置權(quán),抵押權(quán),宅基地使用權(quán),土地承包經(jīng)營權(quán),自然資源承包經(jīng)營權(quán),質(zhì)權(quán),采礦權(quán)、探礦權(quán)、取水權(quán),地役權(quán),（二）他物權(quán),用益物權(quán),擔(dān)保物權(quán),物權(quán)法第117-240條,第三節(jié) 物權(quán)的效力,物權(quán)的效力是指物權(quán)在法律上受到保護(hù)的強(qiáng)制力。它反映著物權(quán)人對客體物的支配并排除他人干涉的程度和范圍。,物權(quán)效力,物權(quán)支配力,物權(quán)排他力,物權(quán)優(yōu)先力,物權(quán)追及力,物權(quán)請求力（物權(quán)保護(hù)：物權(quán)請求權(quán)）,物權(quán)的效力表現(xiàn)：,一、支配效力。 所有權(quán)有完全的支配力；他物權(quán)在法律規(guī)定或合同限定的范圍內(nèi)有某些方面特定的支配效力。,二、排他效力。,即同一物上不得同時(shí)成立內(nèi)容相同、不能相容的

6、兩個(gè)或兩個(gè)以上物權(quán)。也即一物一權(quán)規(guī)則。,具體表現(xiàn)在： 1、同一物上不能同時(shí)存在兩個(gè)所有權(quán)。 2、同一物上不能同時(shí)存在兩個(gè)以上內(nèi)容不相容的用益物權(quán)。 3、同一物上不能同時(shí)存在均須以占有為要件的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。,三、優(yōu)先效力,它也稱物權(quán)優(yōu)先權(quán)，指同一物上有數(shù)個(gè)權(quán)利并存時(shí)，具有較強(qiáng)效力的權(quán)利排斥具有較弱效力的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。,對物權(quán)的優(yōu)先效力的涵義，有不同的觀點(diǎn)： 有認(rèn)為它既指物權(quán)并存時(shí)，物權(quán)之間的優(yōu)先效力，也包括物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。有認(rèn)為物權(quán)優(yōu)先效力僅指后一種情況。,物權(quán)優(yōu)先效力表現(xiàn)：,1、物權(quán)之間的優(yōu)先效力 根據(jù)不同種類的物權(quán)排他性不同，并依物權(quán)成立時(shí)間的先后而確定其優(yōu)先效力。 同

7、一標(biāo)的物上存在不同內(nèi)容、不同性質(zhì)的數(shù)個(gè)物權(quán)（不相容的物權(quán)）：A、成立在先的物權(quán)優(yōu)于成立在后的物權(quán)。 B、可相容物權(quán)之間的優(yōu)先效力也是成立在先的有優(yōu)先效力。如抵押權(quán)。,例外是：（1）有時(shí)基于公共利益或社會(huì)政策的理由，法律規(guī)定，后成立的物權(quán)優(yōu)先于先成立的物權(quán)。如船舶留置權(quán)優(yōu)先于設(shè)定在先的船舶抵押權(quán)；建筑物法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定的抵押權(quán)。,(2)后設(shè)立的他物權(quán)優(yōu)先于先設(shè)立的所有權(quán)。 因?yàn)樗餀?quán)是在所有權(quán)基礎(chǔ)上設(shè)立的，可在一定范圍內(nèi)支配該物。,（3）法定擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于一般擔(dān)保物權(quán)。 因?qū)ξ锸┘觿趧?wù)、技術(shù)或供給材料，保全該物或增加其價(jià)值所生的債權(quán)，法律常常賦予擔(dān)保物權(quán)，該擔(dān)保物權(quán)雖發(fā)生在后，通常優(yōu)先于一般

8、擔(dān)保物權(quán)效力。,可見，物權(quán)相互間的優(yōu)先效力表現(xiàn)并不十分明顯。,2、物權(quán)對于債權(quán)的優(yōu)先效力。,同一物上物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，無論物權(quán)成立于債權(quán)之前或之后，均有優(yōu)先于債權(quán)的效力。,效力表現(xiàn)（一）：,所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)或保護(hù)優(yōu)先于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)和保護(hù)。如“一物二賣”的場合。標(biāo)的物如為動(dòng)產(chǎn)，后買者若已受讓動(dòng)產(chǎn)，或?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)，后買者已經(jīng)辦理所有權(quán)登記的，后買者取得所有權(quán)。后買者對標(biāo)的物的所有權(quán)優(yōu)先于先買者的債權(quán)。,效力表現(xiàn)（二）,擔(dān)保物權(quán)與其他普通債權(quán)并存時(shí)，擔(dān)保物權(quán)人有優(yōu)先于其他債權(quán)人就該標(biāo)的物受償?shù)臋?quán)利。 如在破產(chǎn)中，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)要求將擔(dān)保物從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中剔除出來，并就該擔(dān)保物變價(jià)而優(yōu)先受償。 如抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)取?/p>

9、,1、 “買賣不破租賃”，即租賃合同中承租人的租賃權(quán)效力優(yōu)于后設(shè)的物權(quán)。在租賃期內(nèi)，出租人將房屋轉(zhuǎn)讓，租賃權(quán)對受讓人有效。 承租人享有的租賃權(quán)是債權(quán)，卻有物權(quán)的性質(zhì)。,物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的例外：,2、預(yù)告登記的債權(quán)。經(jīng)過預(yù)告登記的債權(quán)具有物權(quán)效力，優(yōu)先于登記之后設(shè)定的其他物權(quán)。 還比如：法律規(guī)定承租人對租賃物享有的優(yōu)先購買權(quán)，但此優(yōu)先性不能對抗物權(quán)優(yōu)先性。,3、在特殊情況下，基于社會(huì)公共利益或社會(huì)政策的需要，法律也規(guī)定某些債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)實(shí)現(xiàn)。 比如：海商法中的船長及船員工資享有優(yōu)先權(quán)；民用航空法中規(guī)定的民用航空器優(yōu)先權(quán)，破產(chǎn)法中規(guī)定員工的工資享有優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先于物權(quán)實(shí)現(xiàn)。日本稱為“先取特權(quán)”，稱為法

10、國“優(yōu)先權(quán)”。 擔(dān)保法第56條規(guī)定，以劃撥的國有土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)要后于土地出讓金的繳納。,四、物權(quán)的追及力,是指物權(quán)標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)于何人之手，物權(quán)人均可追及于物的所在而直接支配其物的效力。 理論界有否定與肯定兩種觀點(diǎn)。 否定說認(rèn)為追及力不能成為物權(quán)的獨(dú)立效力，它可以并入物權(quán)優(yōu)先效力和物權(quán)請求效力中。我國臺(tái)灣民法是承認(rèn)的。根據(jù)我國物權(quán)法第191條，我國沒有承認(rèn)物權(quán)追及力。 物權(quán)追及力受善意第三人取得制度的限制。,五、物權(quán)的妨害排除效力 （物權(quán)的請求力）,物權(quán)的妨害排除效力是指物權(quán)具有的排除他人妨害、恢復(fù)權(quán)利人對物的正常支配的效力。（第33、34、35、36、37條）,第四節(jié) 物權(quán)法

11、概念、特征 及原 則,物權(quán)法是調(diào)整人對物的支配關(guān)系的法律。是大陸法系國家民法體系特有的制度。,物權(quán)法調(diào)整的是物的歸屬關(guān)系和主體對物的占有、支配過程中的利用關(guān)系。(第1、2條）,物權(quán)法的特征,1、強(qiáng)制性規(guī)范較多。物權(quán)法是強(qiáng)行法，強(qiáng)制性規(guī)范占主導(dǎo)地位，物權(quán)的取得、變更、類型、內(nèi)容及公示方法，都由法律規(guī)定。,2、國內(nèi)法因素較強(qiáng)。,3、以靜態(tài)財(cái)產(chǎn)關(guān)系為主要調(diào)整內(nèi)容。同時(shí)調(diào)整著財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。,4、物權(quán)規(guī)范穩(wěn)定性較強(qiáng)。,物權(quán)法原則,物權(quán)法的基本原則是指其效力貫穿于物權(quán)法始終，反映物權(quán)法調(diào)整對象的本質(zhì)和規(guī)律及立法的根本規(guī)則，是解釋、執(zhí)行和研究物權(quán)法的出發(fā)點(diǎn)。,物權(quán)法基本原則,物權(quán)法定原則,一物一權(quán)原則,公示

12、原則,公信原則,物權(quán)法定原則，又稱為物權(quán)法定主義，是指物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律統(tǒng)一確定，不允許依當(dāng)事人的意思自由創(chuàng)設(shè)。也就是除民法及其他法律有明文規(guī)定的物權(quán)外，當(dāng)事人不得任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)。（第5條）,物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)等變動(dòng)方式也是法律直接規(guī)定，非以法定方式取得物權(quán)的，不受法律保護(hù)。 物權(quán)法定源于羅馬法。物權(quán)的設(shè)定兩種立法例：放任主義與法定主義。后者是潮流。 物權(quán)法定原則是否采用學(xué)界有爭論： 1、完全否定論（臺(tái)灣蘇永欽） 2、完全肯定論（梁慧星，我國采用） 3、折衷論。物權(quán)法定不能拋棄，但其缺乏靈活性而不能適應(yīng)社會(huì)需要，應(yīng)當(dāng)弱化之。學(xué)界有物權(quán)法定無視說、習(xí)慣法包含說、習(xí)慣法有限承認(rèn)說、物權(quán)法定緩和說。

13、,物權(quán)只能是由“法律”創(chuàng)設(shè)。即： A、國務(wù)院及地方法規(guī)也不得創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)類型。除非根據(jù)立法法第9條，人大授權(quán)國務(wù)院制定的有關(guān)民事法規(guī)中可以設(shè)立新物權(quán)類型。 B、不允許當(dāng)事人通過協(xié)商創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)種類。 C、每一種物權(quán)的內(nèi)容與效力也是法定的，當(dāng)事人不得協(xié)商改變，擅自協(xié)商改變物權(quán)內(nèi)容、效力的無效。 D、物權(quán)的公示方法必須由法律規(guī)定，不得由當(dāng)事人隨意確定。,生活中有設(shè)立物權(quán)需要的，該需要可以由債權(quán)制度滿足。如居住權(quán)的設(shè)立。,實(shí)行物權(quán)法定原則的原因,1、物權(quán)具有排他性，實(shí)質(zhì)上就是一種“獨(dú)占”的權(quán)利，故必須是社會(huì)公認(rèn)的權(quán)利而不是當(dāng)事人私自約定的權(quán)利。為保護(hù)交易安全的需要物權(quán)法定。 2、物權(quán)是市場交易的前提

14、和結(jié)果，是市場交易得以進(jìn)行的前提條件，作為市場交易的前提條件的物權(quán)種類和物權(quán)內(nèi)容，就一定要統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化。 3、否定我國法律所未規(guī)定的、任何外國法律上的物權(quán)類型，以維護(hù)我國的國家主權(quán)和法律制度。,甲有A、B、C三子女，甲欲將自己的房屋以遺囑的方式給A，而在遺囑中為B、C設(shè)立了居住權(quán)。這種居住權(quán)效力如何？A將來出賣房屋給D時(shí)，該居住權(quán)能否對抗D？,案例,劉某因生意需要，向其朋友胡某分別借款5萬元和10萬元。胡某礙于情面答應(yīng)劉某的要求，但要求劉某提供擔(dān)保。劉對上述兩筆借款分別以勞力士手表一塊設(shè)定質(zhì)押和住房一套設(shè)定抵押。但劉某以此期間手表自己需要使用為由，請求胡某允許自己不交付手表，若5萬元欠款不還

15、，愿將手表作為質(zhì)押物清償債務(wù)。,對10萬元借款，劉以其房產(chǎn)證暫不為自己保管為由，請求胡某不進(jìn)行抵押權(quán)登記，并保證若欠款不還，胡某仍享有優(yōu)先于他人受償?shù)臋?quán)利。胡某礙于情面，勉強(qiáng)應(yīng)允，雙方就此分別在質(zhì)押和抵押合同中規(guī)定。劉某的兩筆借款均超過清償期，不能歸還，胡某便依約要求行使質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)，遭拒絕。胡訴至法院。 分析：胡某能否行使質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)？為什么？,一物一權(quán)原則是指法律禁止在同一客體上同時(shí)設(shè)立兩個(gè)以上內(nèi)容相沖突的物權(quán)。,它包含以下幾項(xiàng)內(nèi)容： 1、一物之上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)。一個(gè)所有權(quán)客體僅是一個(gè)獨(dú)立物、特定物。集合物原則上不能成為一個(gè)所有權(quán)的客體。 2、一物之上不得設(shè)立兩個(gè)以上內(nèi)容相沖突的物權(quán)。

16、,案例,甲有一套四合院住房，在四合院當(dāng)中有一對石獅，起裝飾房屋的作用。甲欲將房屋出售給乙，并簽訂了買賣合同，但在合同中未對石獅進(jìn)行約定。在雙方登記并交付房屋以后，甲要將石獅搬走，乙不允許。乙認(rèn)為其支付的價(jià)款中當(dāng)然包括了石獅的價(jià)款。雙方對此爭執(zhí)不下，甲訴至法院。 分析： 1、石獅是否是獨(dú)立的物權(quán)客體？ 2、甲能否將石獅搬走？為什么？,甲因欠乙的債務(wù)將其車設(shè)定了抵押，數(shù)月后，甲駕車旅游發(fā)生交通事故致使車輛嚴(yán)重受損，甲將其車送到丙修車廠，因?yàn)橥锨繁男蘩碣M(fèi)而被丙留置。 問：丙是否可以留置甲的車？為什么？ 如果可以留置，誰的擔(dān)保物權(quán)先實(shí)現(xiàn)？,是指當(dāng)事人必須以公開的方式使公眾知曉物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)。其中動(dòng)產(chǎn)

17、物權(quán)的變動(dòng)要交付，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)要在國家主管機(jī)關(guān)辦理登記，否則，物權(quán)的變動(dòng)將不能得到公認(rèn)和法律上的充分保護(hù)。,三、公示與公信原則,公示原則：（第9-27條）,徐某（女）、楊某是夫婦，二人于1998年10月，以20萬元購置一套住宅房，后因此房離家太遠(yuǎn)，決定賣房。1999年2月，楊某出差外地，湯某找到徐某愿意買房，經(jīng)協(xié)商，徐決定以20萬元價(jià)格出賣。次日，湯某將10萬元送來，徐某將鑰匙交給湯，但因房產(chǎn)證在楊某單位，徐提出待楊某回來，即辦理過戶登記。到時(shí)湯再付10萬元。同年4月初，楊某回來得知房屋已賣，而市房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲，遂找到湯某，要求增加2萬元才能辦理過戶登記手續(xù)，湯不同意，楊于5月15日以2

18、2萬元的價(jià)格，將房屋賣給王某，并辦理登記過戶手續(xù)。王某找到湯，要求湯某搬走。湯訴至法院，告楊、王侵害其所有權(quán)，并要求法院解除楊王的房屋買賣合同。而楊提出，徐某賣房，他不知，也未同意，故該買賣無效。試結(jié)合本案分析不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。,劉某是甲公司在海南辦事處的工作人員，該辦事處在海南購買過幾套單元房，因公司經(jīng)營需要，甲公司準(zhǔn)備撤銷該辦事處，讓劉某處理房子問題。劉將其中的一套房子登記在自己的名下。后來甲公司在清理辦事處的資產(chǎn)時(shí)才發(fā)現(xiàn)這一問題，便向劉某收回房屋，此時(shí)發(fā)現(xiàn)，劉某已經(jīng)將房屋賣給張某，張某向甲公司派出的收房人出示了房產(chǎn)證，經(jīng)甲公司查證，劉某將該房賣給張某屬實(shí)。 問：甲公司能否收回房屋？張某的

19、房屋所有權(quán)是不是合法有效？,案例,1995年10月，鷹潭市某冷凍食品廠向當(dāng)?shù)毓ど蹄y行貸款，用該廠的辦公廠房作抵押物向市房地產(chǎn)交易管理所辦理抵押登記。房地產(chǎn)交易所明知作為抵押物的辦公廠房已被市中級法院查封、扣壓，仍辦理了登記，并收取抵押登記費(fèi)3000元。食品廠憑抵押登記的證明貸款18萬元。借款合同期滿后，食品廠未付本息。工商銀行于1997年3月向市月湖區(qū)法院訴訟。 分析：抵押合同的效力如何？抵押權(quán)是否成立？銀行的信賴?yán)鎿p失應(yīng)該由誰承擔(dān)？,甲有一幅名人國畫，乙看了非常喜歡，與甲商量購買，歷經(jīng)軟磨硬泡甲終于答應(yīng)，但甲提出要先放在甲處臨摹一幅，乙同意，并當(dāng)場交了錢，基于朋友信任關(guān)系，雙方?jīng)]有留其他證

20、據(jù)。過一段時(shí)間后乙上門向甲索畫，甲不承認(rèn)。 問該畫的所有權(quán)歸誰？,第五節(jié) 物權(quán)變動(dòng),即物權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅的總稱。（第9-31條）保障物權(quán)動(dòng)態(tài)安全。,物 權(quán) 變 動(dòng),物權(quán)變動(dòng)總論,物權(quán)變動(dòng)形態(tài),物權(quán)變動(dòng)模式,債權(quán)意思主義,債權(quán)形式主義,物權(quán)形式主義,物權(quán)意思主義,折中主義,我國物權(quán)變動(dòng)模式,物權(quán)變動(dòng)公示制度,不動(dòng)產(chǎn)登記,動(dòng)產(chǎn)交付,一、物權(quán)變動(dòng)形態(tài),（一）物權(quán)的產(chǎn)生 即物權(quán)的取得。包括物權(quán)的原始取得與繼受取得兩種類型。 1、原始取得非依據(jù)他人既存的權(quán)利而取得物權(quán)。也稱固有取得或權(quán)利的絕對發(fā)生。 包括兩種情形：A：權(quán)利人在取得該物權(quán)之前，該物上沒有其他任何人權(quán)利的存在，如勞動(dòng)生產(chǎn)而取得物權(quán)或?qū)o

21、主物的先占；B：權(quán)利人在取得該物權(quán)之前，該物上雖有他人物權(quán)，但權(quán)利人取得物權(quán)與原權(quán)利人的意志沒有關(guān)系，如依法院判決發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)、征收，或因法定直接取得（取得時(shí)效、添附）、裁決取得等。,（二）繼受取得基于他人既存的權(quán)利而取得物權(quán)。（傳來取得） 按照繼受方法不同分：移轉(zhuǎn)繼受取得與創(chuàng)設(shè)（設(shè)定）繼受取得。 移轉(zhuǎn)繼受取得，如買賣、贈(zèng)予等，屬于物權(quán)轉(zhuǎn)移或讓渡。 創(chuàng)設(shè)（設(shè)定）繼受取得，是在他人物上，通過設(shè)定他物權(quán)而取得。即在他人物上設(shè)定他物權(quán)。如設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán),（二）物權(quán)的變更,狹義指物權(quán)標(biāo)的與內(nèi)容的變更。 標(biāo)的變更：指物權(quán)在量上的變更，即數(shù)量上的增減。所有權(quán)的標(biāo)的因附合、混合而增加。 物權(quán)內(nèi)容變更：這

22、是物權(quán)在質(zhì)上的變更。如建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)期間的延長與宿短、抵押權(quán)受償順序的升降等。,是指物權(quán)與主體分離，又稱物權(quán)的喪失。分絕對消滅與相對消滅。 絕對消滅物權(quán)本身歸于消滅。如所有權(quán)因客體物本身的消滅而消滅。用益物權(quán)因期限屆滿而消滅等。 相對消滅物權(quán)與原物權(quán)人分離但又與其他主體結(jié)合在一起，如房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。,（三）物權(quán)的消滅,物權(quán)的消滅原因,法律行為,拋棄（拋棄他物權(quán)，須向受益人表示、不動(dòng)產(chǎn)須辦理注銷登記）,有期限的物權(quán)在屆滿前當(dāng)事人合意消滅物權(quán),撤銷權(quán)的行使,法律行為以外的原因,標(biāo)的物的滅失（絕對消滅）,法定期間屆滿（對他物權(quán)）,混同、被征收、動(dòng)產(chǎn)添附,法定原因被撤銷、被收回,擔(dān)保物權(quán)因債權(quán)消

23、滅,拋棄權(quán)利人直接依據(jù)自己的意思表示使物權(quán)歸于消滅的單方法律行為。權(quán)利人可以自由拋棄其物權(quán)，但若拋棄物權(quán)損害到他人的利益，拋棄無效。 拋棄人何時(shí)喪失所有權(quán)？拋棄物后立即喪失還是拋棄物被人占有后才喪失？現(xiàn)在采立即喪失觀點(diǎn)。 拋棄的條件：行為人有相應(yīng)的行為能力； 拋棄的方式：拋棄動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，除意思表示外，要有放棄占有的表征；拋棄動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的，除向受益人表示外，要放棄占有，歸還動(dòng)產(chǎn)。拋棄不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，要向登記機(jī)關(guān)注銷登記，若拋棄其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，還要向直接受益人為意思表示。,拋 棄,混同兩個(gè)沒有并存必要的物權(quán)同歸于一人的法律事實(shí)。民法上的混同有三大類：權(quán)利與權(quán)利混同、權(quán)利與義務(wù)混同、義務(wù)與義務(wù)混同

24、。第一種情形屬于物權(quán)混同，后面二者屬于債權(quán)混同。 物權(quán)法上混同是否導(dǎo)致某一物權(quán)消滅，有不同的立法例。德國民法采“不消滅主義”，第889條規(guī)定：于他人土地上設(shè)定的權(quán)利，不因土地所有權(quán)人取得此項(xiàng)權(quán)利或權(quán)利人取得土地所有權(quán)而消滅。但多數(shù)國家采折中主義，即認(rèn)為兩種物權(quán)混同，原則上一個(gè)物權(quán)消滅，例外不消滅。如日本。,混 同,日本民法第179條規(guī)定：1、同一物的所有權(quán)及其他物權(quán)歸屬一人時(shí)，其他物權(quán)消滅。但是，該物或該物權(quán)為第三人權(quán)利標(biāo)的時(shí)，不在此限。2、所有權(quán)以外的物權(quán)及以之為標(biāo)的的其他權(quán)利歸屬于同一人時(shí)，其他權(quán)利消滅。此情形下，準(zhǔn)用前款但書規(guī)定。 臺(tái)灣地區(qū)民法第762、763條規(guī)定：“同一物權(quán)之所有權(quán)及

25、其他物權(quán)，歸屬于一人者，其他物權(quán)因混同而消滅。但其他物權(quán)之存續(xù)，于所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限”?！八袡?quán)之外之物權(quán)，即以該物權(quán)為標(biāo)的物之權(quán)利，歸屬一人者，其權(quán)利因混同而消滅。前條但書之規(guī)定，于前項(xiàng)情形準(zhǔn)用之”。 我國采用折中主義。擔(dān)保法司法解釋第77條：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，順序在先的抵押權(quán)與該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時(shí)，該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對抗順序在后的抵押權(quán)。,混同的兩種主要情形： 1、所有權(quán)與他物權(quán)的混同 所有權(quán)與他物權(quán)同歸一人時(shí)，他物權(quán)消滅。如：甲對乙的一輛汽車有抵押權(quán)，后來，甲向乙購買了這輛汽車，抵押權(quán)因?yàn)榛焱麥纭?但當(dāng)他物權(quán)的存在對所有權(quán)人有法律上

26、的利益的，或他物權(quán)的存續(xù)對第三人有法律上利益的，不發(fā)生混同效力。 如：乙先將該汽車抵押給甲（第一順序抵押權(quán)人）后又將該汽車抵押給丙（第二順序抵押權(quán)人），甲購買該汽車后，可以抵押權(quán)對抗丙。,2、他物權(quán)與以該他物權(quán)為標(biāo)的的其他權(quán)利混同 他物權(quán)與以該他物權(quán)為標(biāo)的的其他權(quán)利歸屬一人時(shí)，以該他物權(quán)為標(biāo)的的其他權(quán)利消滅。如甲以其建設(shè)用地使用權(quán)為乙設(shè)定抵押權(quán)，乙因繼承而取得甲的建設(shè)用地使用權(quán)，抵押權(quán)消滅。 但當(dāng)權(quán)利的存續(xù)對權(quán)利人或第三人有法律上的利益時(shí)，不發(fā)生混同。 如甲以其建設(shè)用地使用權(quán)為乙和丙先后設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)未清償前，乙因購買而取得甲的建設(shè)用地使用權(quán)，乙可以不消滅自己在該建設(shè)用地使用權(quán)上的第一順位

27、的抵押權(quán)，以對抗丙。 又如：甲以其建設(shè)用地使用權(quán)作為向乙借款20萬元的擔(dān)保，設(shè)定了抵押權(quán)，乙又以該筆有抵押權(quán)擔(dān)保的20萬元的債權(quán)為標(biāo)的為A設(shè)定了質(zhì)權(quán)，其后，乙受讓而取得甲的建設(shè)用地使用權(quán)，乙在該建設(shè)用地使用權(quán)上的抵押權(quán)不能消滅，因?yàn)樵盅簷?quán)的存續(xù)對質(zhì)權(quán)人A有法律上的利益。,二、物權(quán)變動(dòng)的原因 （法律事實(shí)）,基于民事法律行為引起的變動(dòng),基于非法律行為，如事件或其他原因引起變動(dòng),買賣、贈(zèng)與等致所有權(quán)變動(dòng)或單方法律行為如拋棄。,通過合同設(shè)定、變更他物權(quán),因死亡引起,因勞動(dòng)生產(chǎn)、添附、先占、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、時(shí)效等引起,基于政府指令等公共權(quán)力而發(fā)生、法定原因引起，如征收、留置權(quán)、基于判決裁決等。

28、,二、物權(quán)變動(dòng)的公示制度,（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記（第9-22條）,它是指國家登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄冊上并供不特定第三人查閱的行為。,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是對不動(dòng)產(chǎn)上權(quán)利狀況的登記。而不是對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值狀況的登記。 注意：第13條、第22條對登記的要求,1、當(dāng)代主流登記制度,1、實(shí)質(zhì)主義登記（權(quán)利登記制），也稱登記要件主義。即一切依據(jù)法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，除有雙方意思表示一致外，必須將該意思表示予以登記，自登記時(shí)起，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立及移轉(zhuǎn)方可有效。 德國民法首創(chuàng)。規(guī)定登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的有效要件，非經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。登記采實(shí)質(zhì)審查主義，登記具有公信力。 我國

29、、瑞士、奧地利、匈牙利、韓國等是。,2、形式主義登記（契據(jù)登記制）或（登記對抗主義）,登記對抗主義即登記對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)只具有確認(rèn)或證明作用，而不決定物權(quán)變動(dòng)效力。 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以當(dāng)事人的意思表示即能發(fā)生，并非基于登記而產(chǎn)生，登記只具有對抗第三人的效力，而不是生效要件。登記沒有公信力。 法國、日本、意大利等為代表。,登記要件主義與登記對抗主義的區(qū)別：,1、登記是否為物權(quán)變動(dòng)的生效要件 2、登記是否為強(qiáng)制性要件 3、登記的效力不同 4、是否要考慮善意第三人,3、地券交付主義（托倫斯登記制度）,即在初次登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，登記機(jī)關(guān)以一定程序確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，制成地券。讓與不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，當(dāng)事人之間

30、將讓與契約與地券一并交付登記機(jī)關(guān)，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后，在登記薄上記載權(quán)利的轉(zhuǎn)移，對受讓人則交付新地券或在原地券上記載權(quán)利的轉(zhuǎn)移，使第三人能從該地券中明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。主要是英美國家采用。澳大利亞的托倫斯1858年首創(chuàng)，故又稱托倫斯制度。,托倫斯登記制度與實(shí)質(zhì)主義登記制度的區(qū)別： 1、 前者采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地必須申請所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)登記，而后者是一切土地權(quán)利必須登記； 2、前者交付產(chǎn)權(quán)證書，它是在對不動(dòng)產(chǎn)第一次登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)除將登記事項(xiàng)記載外，還發(fā)給土地所有權(quán)人產(chǎn)權(quán)證書，以作為享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是確定憑證；后者只對合同加以注記驗(yàn)證，不另發(fā)證書。 3、前者登記機(jī)關(guān)設(shè)立賠償基金。 托倫斯登記

31、具有公信力，一旦登記錯(cuò)誤，登記機(jī)關(guān)設(shè)立賠償金，賠償權(quán)利人損失；后者登記錯(cuò)誤，受損人只能請求國家賠償，登記機(jī)關(guān)本身不賠償，也不設(shè)立賠償基金。,2、我國物權(quán)法上的做法,我國對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一般采用登記要件模式。但土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)變動(dòng)采用實(shí)行登記對抗模式。,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的時(shí)間為記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄之時(shí)。,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的例外： 1、依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不需要登記。（如第9條第2款、28、29、30條） 2、受遺贈(zèng)開始時(shí)，作為遺產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給受遺贈(zèng)人，即

32、使尚未辦理變更登記。 3、建筑物與其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，即使當(dāng)事人沒有如此約定，也未辦理登記，未抵押的財(cái)產(chǎn)也視為一并抵押。 4、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)隨其擔(dān)保的債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，即使未辦理變更登記也不影響。,如果當(dāng)事人簽訂了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合同而沒有辦理物權(quán)變動(dòng)登記，根據(jù)物權(quán)法第15條規(guī)定，不影響有關(guān)合同的效力。只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果。 如抵押權(quán)沒有辦理登記，抵押權(quán)不能有效設(shè)立，但抵押合同仍然有效。一方可以行使登記請求權(quán)，請求抵押方登記。這稱為“區(qū)分原則”，即區(qū)分合同效力與物權(quán)變動(dòng)效力。 有學(xué)者認(rèn)為這就是承認(rèn)處分行為與負(fù)擔(dān)行為的區(qū)分，或物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分。,甲、乙向法院起訴離婚，法

33、院判決甲所占有使用的電腦歸乙所有，不動(dòng)產(chǎn)登記薄中產(chǎn)權(quán)人為乙的房屋歸甲所有。尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記變更登記前，甲將房屋轉(zhuǎn)賣給信賴其所出示法院判決而與之交易的丙；同時(shí)，乙將房屋又轉(zhuǎn)賣給信賴不動(dòng)產(chǎn)登記薄上登記記錄的丁。 問：1、甲在判決后沒有交付電腦給乙，乙是否取得電腦所有權(quán)？假設(shè)甲此時(shí)將電腦轉(zhuǎn)賣給A某，A某能否取得電腦所有權(quán)？ 2、在房屋的買賣中，法院保護(hù)甲丙的交易還是乙丁的交易？,參看物權(quán)法第31條,3、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的沿革,1983年 國務(wù)院頒發(fā)城市私有房屋管理?xiàng)l例，第6條規(guī)定了城市房屋權(quán)利取得、移轉(zhuǎn)和變更登記。 1994年 城市房地產(chǎn)管理法第59條有規(guī)定 1995年 國土局 土地登記規(guī)則 1

34、997年（2001年修改） 建設(shè)部頒布城市房屋權(quán)屬登記管理辦法有登記種類、條件、程序等詳細(xì)規(guī)定。,2002年 建設(shè)部 頒發(fā)關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知。 2002年 司法部頒布公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法 2002年 國家計(jì)委、財(cái)政部 關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知 2003年 國土資源部 土地登記資料公開查詢辦法 2007年3月物權(quán)法第9條22條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。 2008年7月住建部房屋登記辦法,目前，我國房地產(chǎn)登記制度有許多缺陷，這也是物權(quán)法專章規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記制度的原因。缺陷表現(xiàn)： 1、房地產(chǎn)登記制度作用僅限于城市。 2、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

35、。 3、房地產(chǎn)登記具有強(qiáng)烈的行政管理色彩，沒有作為權(quán)利公示方法對待。 物權(quán)法第10條第2款明確：國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法由法律、行政法規(guī)規(guī)定。,完善的措施： 1、統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu) 2、統(tǒng)一登記范圍 3、統(tǒng)一登記程序 4、統(tǒng)一登記內(nèi)容 5、統(tǒng)一登記效力 6、談化登記的行政色彩,4、不動(dòng)產(chǎn)登記程序,（1）申請； （2）受理與審核；登記機(jī)構(gòu)對申請材料的真實(shí)性與合法性進(jìn)行審查。物權(quán)法對登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)規(guī)定是不是實(shí)質(zhì)審查？還是形式審查？有不同意見。第21條第2款規(guī)定“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。” （

36、3）公告； （4）頒發(fā)證書。,5、不動(dòng)產(chǎn)登記的種類,A、總登記與初始登記 總登記指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。 它是針對所有地產(chǎn)和房產(chǎn)的一種普遍登記，對從未登記取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的權(quán)利人，就是初始登記；對已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的權(quán)利人，就是一種換證登記。它不宜多搞。,初始登記指新建房屋者向登記機(jī)構(gòu)申請房屋所有權(quán)登記。（登記管理辦法） 但根據(jù)物權(quán)法第30條的規(guī)定，合法建造或拆除房屋的，房屋所有權(quán)可以產(chǎn)生或消滅，不需要登記。但沒有登記的，所有權(quán)人以后不能處分。 而1995年的土地登記規(guī)則將初始登記視為總登記，即在一定時(shí)間內(nèi)，對轄區(qū)土地或特定區(qū)域

37、的土地進(jìn)行普遍登記。,B、設(shè)立登記 設(shè)立登記指在不動(dòng)產(chǎn)上再設(shè)立一項(xiàng)其他種類物權(quán)，而對該項(xiàng)他物權(quán)的登記。即“他項(xiàng)權(quán)登記”。 不動(dòng)產(chǎn)上的他物權(quán)在我國主要有：建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)。 只有前兩項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立是必須登記的。地役權(quán)的設(shè)立可以不登記，登記具有對抗善意第三人作用。物權(quán)法第158條。 土地承包經(jīng)營權(quán)只在轉(zhuǎn)讓時(shí)須登記；宅基地使用權(quán)不需要登記。,C、移轉(zhuǎn)登記： 因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓等原因致使權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90天內(nèi)申請移轉(zhuǎn)登記。 D、變更登記： 房屋發(fā)生分割、法人分立或合并等變化需要辦理變更登記。對建設(shè)用地使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)

38、利發(fā)生變更，也有辦理變更登記。,E、更正登記：,如果權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，可以申請更正登記，登記薄上記載的權(quán)利人書面同意或有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該更正。 它是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。,F、異議登記,含義事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對登記薄上的權(quán)利事項(xiàng)提出異議，登記機(jī)構(gòu)將異議情況進(jìn)行登記。 異議登記發(fā)生在更正登記之后，即登記薄上記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人為了保護(hù)自己利益可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該給予異議登記。 進(jìn)行異議登記后，原登記所產(chǎn)生的權(quán)利正確性推定作用喪失，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得

39、登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。,異議登記的后果,（1）在異議登記期間，權(quán)利人難以處分不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)樵瓩?quán)利登記的公信力不足。 （2）異議登記后，申請人應(yīng)在異議登記之日起15天內(nèi)訴諸法院，否則異議登記失效。 （3）異議登記不當(dāng)時(shí)，可能會(huì)給權(quán)利人造成損害，權(quán)利人可以向申請異議登記人請求損害賠償。,第三人受登記公信力保護(hù)的條件,1、登記的錯(cuò)誤不能由登記簿冊發(fā)現(xiàn)。 2、第三人需為善意。 3、第三人取得物權(quán)需基于法律行為，而且此法律行為除登記名義人實(shí)際上無處分權(quán)外，其他方面均具備法定有效條件。非基于法律行為或法律行為存在其他方面無效的原因，不受登記公信力保護(hù)。 4、須無異議登記。,G、預(yù)告登記,登記當(dāng)事人簽訂買賣房屋或

40、其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 比如期房買賣中，購買者一旦進(jìn)行預(yù)告登記，預(yù)售者一方任何違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為（買賣、設(shè)定抵押等）均無效。,特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)登記,船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車的物權(quán)變動(dòng)是通過交付發(fā)生，一般不需要登記，不登記不影響物權(quán)的變動(dòng)效果，但是不登記不能對抗善意第三人。,吉春房地產(chǎn)公司與新莊公司于1999年10月簽訂房屋購買合同，新莊公司購買吉春公司面積為3000平方米的寫字樓，其總價(jià)款為3000萬元。合同履行期屆至，新莊公司于2001年1月10日交付價(jià)款，但比約

41、定清償期遲延十天。同時(shí)，吉春公司依約將該樓盤移轉(zhuǎn)給新莊公司占有，并著手辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。在此期間，經(jīng)交付并已實(shí)際占有該房屋的新莊公司因業(yè)務(wù)調(diào)整的需要，將該樓盤以每平方米11000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人銀建公司，雙方訂立了房屋買賣合同。銀建公司在購買時(shí)到房地產(chǎn)登記部門查閱登記，登記機(jī)關(guān)告知該房產(chǎn)過戶手續(xù)已經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，正在辦理過戶手續(xù)。,銀建公司便向新莊公司支付了3300萬總價(jià)款，并于2001年2月初與新莊公司完成該房產(chǎn)的交付，該房產(chǎn)轉(zhuǎn)由銀建公司占有。其后，銀建公司要求登記機(jī)關(guān)一次性將該房產(chǎn)過戶登記到其名下。2001年2月，吉春公司了解到由于該樓盤所處地區(qū)將由政府規(guī)劃開發(fā)為商業(yè)區(qū)，因而該處樓盤價(jià)

42、將大幅升值，極具投資潛力。吉春公司便以新莊公司遲延十天付房款為由宣告解除購房合同，并要求該房產(chǎn)占有人銀建公司返還房屋。 問：吉春公司的請求能否得到支持？請分析理由。,（二）動(dòng)產(chǎn)交付,動(dòng)產(chǎn)交付就是以權(quán)利人的意思或法律規(guī)定轉(zhuǎn)移占有。物權(quán)法第23條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓。自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。,（第23-27條）,動(dòng)產(chǎn)交付的效力,民法通則第72條規(guī)定，按合同或其他方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。合同法第133條也有相同規(guī)定。 可見，動(dòng)產(chǎn)交付可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果是一般要求，當(dāng)事人無約定時(shí)，即以交付作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件。,動(dòng)產(chǎn)交付方法

43、,一般是現(xiàn)實(shí)交付，即直接占有的轉(zhuǎn)移。但存在許多其他交付方式：,1、簡易交付 （第25條）,受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)變動(dòng)的合意成立時(shí)，即為交付。,3、指示交付 （第26條）,動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對于第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。,2、占有改定 （第27條）,買賣雙方特別約定，標(biāo)的物繼續(xù)由出賣人占有，物權(quán)變動(dòng)合意成立時(shí)，視為交付。,四、基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)的模式,物權(quán)變動(dòng)絕大部分是通過法律行為進(jìn)行。如當(dāng)事人簽訂買賣、贈(zèng)與、互易、物的擔(dān)保等合同，此時(shí)物權(quán)如何發(fā)生變動(dòng)？ 英美法系對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)采“契據(jù)交付主義”。如雙方締結(jié)買賣契約外，只需依照法定方式作成契據(jù)交付買受人，即發(fā)

44、生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)效力。 大陸法系國家在立法上有不同的規(guī)定。,1、債權(quán)意思主義,即買賣契約有效成立時(shí)，所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移。但非經(jīng)登記（不動(dòng)產(chǎn)）或交付（動(dòng)產(chǎn)），不得對抗第三人。以法國、日本為代表。 依當(dāng)事人的債權(quán)合意就能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果。當(dāng)事人發(fā)生債權(quán)的意思表示就是物權(quán)變動(dòng)的意思表示。將物權(quán)變動(dòng)作為債權(quán)行為的當(dāng)然結(jié)果，不承認(rèn)有物權(quán)行為存在。 比如：所有權(quán)的轉(zhuǎn)移只以買賣合同為依據(jù)，既不需要另外的物權(quán)行為，也不需要交付或登記作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)的生效要件。,這種物權(quán)變動(dòng)模式優(yōu)點(diǎn)是交易過程簡潔，效率提高。 缺點(diǎn)是：公示僅僅作為物權(quán)變動(dòng)的對抗要件，第三人不能確切判斷權(quán)利歸屬； 在一個(gè)物上容易產(chǎn)生多個(gè)無權(quán)處分 缺乏足

45、夠的交易安全，不動(dòng)產(chǎn)登記沒有公信力，買受人基于登記的判斷做出的交易有可能得不到法律的最終保護(hù)。 對產(chǎn)權(quán)的確定過程又增加了交易成本。在財(cái)產(chǎn)交易中人們往往要通過聘請專業(yè)人士調(diào)查產(chǎn)權(quán)狀況或購買保險(xiǎn)來保護(hù)交易安全。,2、債權(quán)形式主義,物權(quán)因法律行為變動(dòng)時(shí)，除有效的債權(quán)契約外，還應(yīng)當(dāng)履行登記或交付的法定形式之后才發(fā)生效力的模式。也稱為債權(quán)意思主義與登記或交付的結(jié)合。奧地利、西班牙民法采用 承認(rèn)債權(quán)契約能引起物權(quán)變動(dòng)，是物權(quán)變動(dòng)根據(jù)，不承認(rèn)存在獨(dú)立的物權(quán)行為。但物權(quán)變動(dòng)需要有登記或交付的公示條件，公示產(chǎn)生信賴力。而且債權(quán)契約效力不受公示要件影響。 其優(yōu)點(diǎn)是交易安全得到維護(hù)，交易程序簡潔、效率，但對于物權(quán)拋

46、棄等行為性質(zhì)難以解釋。,3、物權(quán)形式主義,買賣標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，除需要有買賣契約、登記或交付外，還需要當(dāng)事人就標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)達(dá)成一個(gè)獨(dú)立于買賣契約之外的合意物權(quán)的合意，該合意以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容。學(xué)說上稱為“物權(quán)行為”（法律行為章第22頁）、“物權(quán)合意”、“物權(quán)契約”。如德國民法典第873、929條。 登記或交付是物權(quán)變動(dòng)的生效要件。,認(rèn)為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果需要：債權(quán)契約或債權(quán)意思表示 + 物權(quán)變動(dòng)的意思表示+ 登記或交付。債權(quán)契約是引發(fā)物權(quán)變動(dòng)的原因行為，物權(quán)契約（雙方物權(quán)變動(dòng)的意思表示）是處分行為，原因行為加處分行為加登記或交付作為物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)。 承認(rèn)物權(quán)行為具有獨(dú)立性與無因性 優(yōu)點(diǎn)

47、是交易過程清晰，交易安全得到保護(hù)。缺點(diǎn)是：使交易過程繁瑣，人為割裂當(dāng)事人意思表示的內(nèi)在聯(lián)系。,4、物權(quán)形式主義下的折中主義,物權(quán)因法律行為變動(dòng)時(shí)，除債權(quán)契約外，還應(yīng)有物權(quán)行為并經(jīng)登記或交付發(fā)生效力，但物權(quán)行為被公示行為所涵蓋，其效力會(huì)受其原因行為（即債權(quán)行為）的影響。瑞士采用。 它承認(rèn)物權(quán)行為的存在，但被公示行為所涵蓋；物權(quán)行為不具有無因性，物權(quán)行為的效力受原因行為的影響，故物權(quán)行為仍然有因。 登記或交付為物權(quán)變動(dòng)生效條件，具有公信力。 瑞士的做法介于法國的意思主義與德國的物權(quán)形式主義之間，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，需要債權(quán)合意、登記同意和登記行為結(jié)合。也被視為債權(quán)形式主義。,5、物權(quán)意思主義（契

48、據(jù)交付主義）,物權(quán)因法律行為變動(dòng)時(shí)，雙方當(dāng)事人之間的債權(quán)契約僅是物權(quán)變動(dòng)的前提，另外還需要轉(zhuǎn)讓人將載有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)心意思的契約文書交付給受讓人才發(fā)生物權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記只具體對抗第三人的效力。主要是美國做法。,6、我國物權(quán)變動(dòng)模式,物權(quán)法對所有權(quán)主要采用債權(quán)形式主義模式；對他物權(quán)還采用債權(quán)意思主義模式。 一、采債權(quán)形式主義模式的，如對所有權(quán)變動(dòng)，依據(jù)是第6條、第9條、第23條。他物權(quán)變動(dòng)依據(jù)是第139條、187條、212條、224-228條。 也有學(xué)者持不同意見，認(rèn)為我國是采瑞士模式，即物權(quán)形式主義下的折中模式，承認(rèn)物權(quán)行為，但物權(quán)行為被公示行為吸收。 二、采債權(quán)意思主義模式的，如對特

49、殊的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，以及一些他物權(quán)的設(shè)定。如第24條、127條、155條、158條、188、189條,2006年3月原告甲經(jīng)審批取得國有建設(shè)用地使用權(quán)證，2006年10月建造商用樓三層三間，辦完房屋初始登記并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。同月甲與被告乙簽訂房屋買賣協(xié)議，約定價(jià)款100萬元。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給乙占有使用，并把建設(shè)用地使用權(quán)證一同交付，但保留房屋所有權(quán)證書。被告乙尚未申請房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2007年4月，因房屋大幅漲價(jià)，該房估價(jià)已達(dá)150萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕。甲遂向法院起訴要求確認(rèn)買賣合同無效，返還房屋。 問：1、甲乙之間買賣合同效力如何？系爭

50、房屋歸誰所有？乙享有何種權(quán)利？ 2、假設(shè)甲事前將房屋又轉(zhuǎn)售于丙，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，處理結(jié)果如何？,甲受乙欺詐將自己的房屋賣給乙，并交付房屋所有權(quán)證、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，后乙又賣給丙，且也辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。數(shù)月后甲向法院提出甲乙訂立房屋買賣合同時(shí)，乙有欺詐，故應(yīng)撤銷合同。法院依據(jù)案情，判決撤銷了甲乙之間的買賣合同。甲遂以該判決為依據(jù)，以丙為被告，向法院訴請確認(rèn)該房屋所有權(quán)并訴請丙返還房屋。 問：該房屋所有權(quán)歸屬如何？,案例,甲與乙是同胞兄弟，甲現(xiàn)在已加入新加坡國籍，乙為農(nóng)民。甲乙一直保持通訊。1988年甲出資委托乙在老家縣城修建平房三間。房屋建成后，甲又口頭委托乙代管。從1989年5月起，乙以代

51、管人的名義將此房以月租400元出租給商業(yè)局的營業(yè)部使用。同年，此房的屋頂、門窗被臺(tái)風(fēng)刮壞，營業(yè)部要求乙維修。乙無錢維修，提出將房屋賣給營業(yè)部。1992年8月22日，乙以2萬元價(jià)款與營業(yè)部（經(jīng)商業(yè)局同意）簽訂了房屋買賣合同，但未辦理房產(chǎn)登記。營業(yè)部對房屋進(jìn)行了整修并新建了3間房屋。1994年?duì)I業(yè)部撤銷，商業(yè)局將此房贈(zèng)與信用社使用。1995年12月甲得知乙賣了房屋，即向乙和信用社要求返還房屋，遭拒絕。甲訴至法院，要求乙和信用社返還房屋。甲的返還房屋請求權(quán)能否得到法院支持？,案例,1992年甲乙簽訂了轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議，甲將自己三間破舊私有房屋作價(jià)3萬元轉(zhuǎn)讓給乙。乙居住1年，于1993年又將該房以35萬元

52、轉(zhuǎn)讓給丙。丙居住1年于1994年以4萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓于丁。上述轉(zhuǎn)讓均未辦理過戶登記手續(xù)。1995年由于該市將該房地區(qū)劃分為開發(fā)區(qū)，致使該房價(jià)格漲至15萬元。因前述轉(zhuǎn)讓均未辦理過戶手續(xù)，甲、乙、丙、丁4人為房屋所有權(quán)發(fā)生爭議。 試分析：該房屋應(yīng)歸誰所有？,案例,周某到家具城購買家具，看中了甲公司生產(chǎn)的“352”號(hào)紅木家具一套。雙方達(dá)成協(xié)議：價(jià)款8000元，周某預(yù)付定金4000元，甲公司保證3天內(nèi)將貨送到周家。雙方在“352”號(hào)紅木家具上做了標(biāo)記。當(dāng)晚，家具城失火，該套家具被焚燒。 試分析：該套家具的所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移？應(yīng)由誰承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)？,2000年10月16日，甲公司與乙公司簽訂買賣合同。約定乙公司賣給甲公司某型號(hào)裝載機(jī)一臺(tái)，總價(jià)款34萬元；甲履行義務(wù)后，乙交給甲提機(jī)證明一份及裝載機(jī)合格證、鑰匙。同時(shí)雙方又約定該裝載機(jī)寄存于丙公司，由甲公司找到裝載機(jī)用戶后，由用戶憑提機(jī)證明提取裝載機(jī)，雙方未約定提取期限；乙公司作為賣方為甲公司開具了增值稅發(fā)票。同年11月12日，甲與丁公司達(dá)成協(xié)議，甲公司將裝載機(jī)轉(zhuǎn)讓給了丁公司。11月24日，丁公司與戊公司達(dá)成協(xié)議，丁公司將上述裝載機(jī)作價(jià)35萬元抵銷其所欠貨款。當(dāng)戊公司派用戶拿提機(jī)證明等手續(xù)到丙公司提取裝載機(jī)時(shí)，發(fā)現(xiàn)該裝載機(jī)已經(jīng)被某區(qū)法院于2000年10月20日查封，后又于同年10月25日將該裝載機(jī)扣押。戊公司迅速將上述情況