1、區(qū)域價值發(fā)掘主題孔劉，我們經(jīng)常遇到的項目將位于遙遠的郊區(qū)、陌生的地區(qū)、未定義的地區(qū)；形象陳舊，在市民心中衰退了。新城市，剛開發(fā)，還沒有得到所有人的批準；位于偏遠地區(qū)的熱點；大家公認的好地區(qū)，大家都知道它是值得的；這個地區(qū)的價值是什么？我們經(jīng)常面臨這些問題。如何找到它？如何重塑地區(qū)形象，改變公眾對它的認識？這么多熱點，我們這個地區(qū)怎么看得出來？項目的價格目標比周邊高得多，怎么能突破地區(qū)價值呢？您認為項目的本地價值如何？興和丹迪西入京永順鎮(zhèn)工程，從湖原別墅群；下長沙建山項目新城市中心，武漢復(fù)合項目嘗東湖，最華麗的英里，從成都到今天蜀州城市休閑區(qū)，沈陽長白道項目富裕區(qū)；發(fā)掘地方價值不僅需要光榮的想法

2、，還需要系統(tǒng)的、系統(tǒng)的分析方法。我們發(fā)現(xiàn)：4，本次共享的主題：區(qū)域價值挖掘方法，通過整理2005年至2007年公司近100份報告，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域價值的四個最重要的方法：資源捐贈分析，案例比較法，區(qū)域價值，A，B，城市功能分析方法，d 淄博小福河項目北京魯能幸福日村項目河南一峰住宅鄭周永項目西安新鴻基曲江項目福州三生南湘湖項目，福利武漢武中項目天津泰達智利項目大連正達山村項目土地產(chǎn)業(yè)西麗龍井村城市更新項目， 往往是“幸福的煩惱”或“遺忘的邊緣”，涵蓋范圍、相關(guān)報告、無限再出口項目產(chǎn)業(yè)西麗龍井村城市更新項目，7，資源捐贈分析分析框架，步驟1: 2:步驟3:步驟4:分析框架不是報告編制列表，而是思考方

3、法8、資源捐贈分析示例：“幸福的煩惱”無限重修項目，9、事故的關(guān)鍵1:如何MECE資源？第一階段：區(qū)域資源盤點，附件：西安復(fù)雜項目支持列表，事故的核心要點2:分類的含義是什么？比較、評價每種類型的資源，第10，2步：資源估價，資源分類不是簡單的列表，而是有效地整合；一般來說，每種類型的資源都沒有徐璐直接比較的可能性，必須從城市的角度來判斷與其他地區(qū)相比的附加區(qū)域競爭力。三個角度識別基于區(qū)域競爭的資源價值；基于主導(dǎo)事例，基于市場意識。區(qū)域競爭評估資源價值標準，第11，2階段：資源價值評估，參考前衛(wèi)市場案例，對歸納的各種資源的價值進行排序。確保您所在地區(qū)擁有絕對領(lǐng)先的核心優(yōu)勢資源。問題：如何最大化

4、此資源？如何利用此資源最大化地區(qū)價值？基于行業(yè)最佳案例的資源價值評估，研究結(jié)果：該地區(qū)以房地產(chǎn)市場的價值體系為基礎(chǔ)，擁有絕對核心資源！第12，3階段：擴展優(yōu)勢資源的升華空間：國家，基于全球觀點的例子，第13，3階段：擴展優(yōu)勢資源的升華時間：基于歷史積累和未來發(fā)展的觀點，第14，4階段：區(qū)域價值提取創(chuàng)造性跳躍，區(qū)域價值的表達：可能是一句話，也可能是多個，味東湖，最華麗的一英里，15，復(fù)合武漢無中項目區(qū)域價值發(fā)掘思路，背景，區(qū)域：位于武漢三個城市之一的武昌區(qū)城市中心的自然和人力資源項目：建設(shè)約107萬個，以住宅開發(fā)為基礎(chǔ)；南北向主干道走得好，東西方走得差，一致，內(nèi)部有草木，有結(jié)論，有想法，主要觀點

5、，資源價值評價，地區(qū)價值重新定義味道東湖，最華麗的一英里，資源整合分類，基于區(qū)域競爭評價的前衛(wèi)案例評價，政府區(qū)，文教區(qū)，文教區(qū)。湖區(qū)逐漸從觀光地變成了城市的主要功能區(qū)。從自然資源的挖掘和利用逐步引進城市人文資源，優(yōu)勢資源的升華，空間擴展的角度來看，東湖擁有獨特自然資源的優(yōu)勢城市融合加快，武昌東湖成為武漢東湖本地區(qū)對整個東湖景區(qū)的城市屬性、自然屬性結(jié)合在一起的最高價值區(qū)域，具有改造地區(qū)價值的條件，資源列表：豐富的城市資源及文化景觀資源，區(qū)域價值提取結(jié)論：地區(qū)背景，位于深圳市地理中心，但相對落后的經(jīng)濟，相對薄弱的地名；支持更加成熟，17、土地產(chǎn)業(yè)西麗龍井村項目區(qū)域價值分析思路，區(qū)域資源庫存，整合資

6、源，提高區(qū)域價值，西莉過去的生活，西莉的未來，西莉的未來，西莉?qū)儆谶^去遺忘的角落，被認為是深圳館外，有限的交通資源被西莉和城市封鎖，由于大學(xué)城的建設(shè)，Siri將成為深圳“海淀”，Siri將成為政府投資建設(shè)的核心地區(qū)，歐洲城在Siri定居后將大大改變片區(qū)形象、環(huán)境的稀缺性和保護、硅版的價值。通過深圳西部通道，開放“深圳-香港創(chuàng)意走廊”，西莉和市中心逐漸融合，成為城市的一部分，、哈利必將形成深圳的人才“高地”和“低濕地”。薩里將成為南山區(qū)的成長劇。將承擔(dān)負責(zé)深圳未來經(jīng)濟的領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任，18，問題提出基礎(chǔ)條件良好，沒有發(fā)現(xiàn)價值。但是，西利在城市發(fā)展中缺乏發(fā)言權(quán)，集體自信也不足，有利于提出問題，集中分

7、析也有利，19、分析過去“被遺忘”的原因，20、分析現(xiàn)狀，歸納了拍攝地發(fā)展的各種利益，沒有絕對領(lǐng)先的優(yōu)勢資源！21，展望未來綜合資源，細化區(qū)域價值，項目應(yīng)負責(zé)的功能狀態(tài)賣場，從城市地位的角度提取區(qū)域價值，22，回顧資源捐贈分析想法，第1階段：第2階段：第3階段：第4階段：分析框架不是報告編寫目錄，而是思維方法！23，方法2:案例類比法，24，案例類比法定義和適用范圍，通過對類似地區(qū)案例的參考總結(jié)發(fā)展規(guī)律，對下一個地區(qū)價值的挖掘方法，定義，通常是大面積地區(qū)項目，適用范圍，相關(guān)報告，?？谑泻５晡鞅卑吨亟椖砍啥冀裉焯K州城市項目在這種方式中，案例研究占優(yōu)勢，沒有案例研究就不能最大限度地發(fā)揮區(qū)域價值。

8、，區(qū)域背景分析，案例研究，區(qū)域價值提取，選擇類似案例，步驟1: 2:步驟3:步驟4:案例結(jié)構(gòu)分析，規(guī)則摘要，26，案例非案例分析案例1?？谑衕edianxi北岸轉(zhuǎn)換主要觀點，區(qū)域背景研究，優(yōu)秀的自然資源，良好的地理位置，良好的交通，更完善的支持，房地產(chǎn)開發(fā)處上升期，強勁的消費能力，巨大的商業(yè)價值，豐富的歷史、人文氛圍，項目本身的優(yōu)越條件，位置，房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)，交通，文化價值城市傷痕摘要濱水重建地區(qū)增值KPI系統(tǒng)、人文、適宜性研究、?？谑薪?jīng)濟結(jié)構(gòu)曹征本項目的機會領(lǐng)域是中央集團的組成部分，是外灘計劃最重要的核心地區(qū)之一，確定了該地區(qū)的發(fā)展方向，、宏觀經(jīng)濟、資源、產(chǎn)業(yè)、城市計劃、房地產(chǎn)狀態(tài)、人口

9、、 第二階段：參考案例中的結(jié)構(gòu)性案例研究，結(jié)構(gòu)性研究：以固定的范式和框架執(zhí)行研究意義：結(jié)構(gòu)性研究可以推導(dǎo)共性，是精煉定律、KPI的前提，否則沒有模仿的意義； 結(jié)構(gòu)化研究的維度取決于特定項目領(lǐng)域研究的目的。第30，2階段：案例研究規(guī)則摘要：濱水重建地區(qū)增值KPI系統(tǒng)、KPI系統(tǒng)、舊工業(yè)地區(qū)和舊城鎮(zhèn)改革、引進參與地區(qū)更新的品牌開發(fā)者、區(qū)域總體規(guī)劃、重新規(guī)劃：適當?shù)臓I銷形象，以吸引國內(nèi)外投資、產(chǎn)業(yè)升級(引入新業(yè)務(wù)、促進產(chǎn)業(yè)更新) 建設(shè)公共藝術(shù)空間等，促進就業(yè)機會的增加，保證核心示范項目的優(yōu)先建設(shè)，完成公共設(shè)備：在城市布置開放空間、綠地、廣場，建設(shè)充滿活力的要素，重新定位各地區(qū)：重新定位，發(fā)掘符合江邊

10、地區(qū)氣質(zhì)的城市形象，完善內(nèi)外交通系統(tǒng)：建立與新河岸關(guān)系更加密切的城市關(guān)系，采用步行系統(tǒng)，使用公共空間及商業(yè)設(shè)施。 第三階段：對該地區(qū)的適應(yīng)研究、區(qū)域定位進行初步分析，宏觀經(jīng)濟、城市規(guī)劃、項目自身資源條件的發(fā)展趨勢和城市發(fā)展的這種使命是否與?？谑刑囟ń?jīng)濟發(fā)展時期和未來城市規(guī)劃方向一致？參考案例后，必須回到區(qū)域本體條件，以便發(fā)掘價值。這就是案例研究的目的。第三十二步，第四步：具有區(qū)域價值提煉、成為?？谑袨I河地區(qū)形象名片的基礎(chǔ)和優(yōu)勢，但要承擔(dān)改造區(qū)域形象和區(qū)域功能變化的重大責(zé)任。，33，案例類推法思想審查，區(qū)域適宜性研究，區(qū)域價值研究和判斷，相關(guān)規(guī)則摘要，區(qū)域背景分析，選擇類似案例進行結(jié)構(gòu)分析，34

11、，方法3:價值嫁接方法，35，興和丹迪面臨區(qū)域價值困境，區(qū)域背景：關(guān)口區(qū)域、地塊背景、項目問題：區(qū)域價值困境、區(qū)域圖像識別低；地塊旁邊的風(fēng)堤湖山莊等級低，被定義為“平民住宅”。豐帝湖業(yè)主事件，人文價值也較低，市場影響較小。臨時快速公路；沒有生活補助。原始湖，是湖山郊野公園，“興和丹迪首先要解決的突破問題是梅林門極低的地區(qū)名聲和鳳澤湖山莊6000元的單價?！绊椖棵媾R的最大問題是如何扭轉(zhuǎn)地區(qū)價值的困境、如何最大限度地利用稀缺資源、如何認識項目質(zhì)量與資源的一致性。”鄧真宇，36，圣莫里斯面對完全陌生的地區(qū)，以“香米湖北”為氣勢，重新定義地區(qū)價值，成功案例，地塊背景，項目問題：完全沒有定義地區(qū)價值，完

12、全陌生的地區(qū)；無障礙性低。部隊不足。擴張區(qū)給顧客帶來很強的心理距離。業(yè)界很多人認為，“為了第一次到達坡境，必須經(jīng)過舊村，無障礙性差，再做成低密度，賣1萬2000平方米，好像已經(jīng)不錯了”，“項目最大的問題是如何讓顧客認識到這個非常陌生的領(lǐng)域？“計劃的第二擴展區(qū)前景好，所以今后交通將香米湖地區(qū)用汽車連接5分鐘是項目的優(yōu)點。“Cai weiguang，San Morris營銷經(jīng)理訪談：37，價值嫁接法定義和復(fù)蓋范圍，連接外部資源以找到新的參考系統(tǒng)，提高地區(qū)價值的方法，定義，項目所在地區(qū)明顯的優(yōu)勢資源不足，或現(xiàn)有資源無法支持既定目標的實現(xiàn)。適用范圍，相關(guān)項目，北京通州永順鎮(zhèn)項目信紅樹林灣興和丹迪圣莫里

13、斯，38，價值嫁接分析框架，區(qū)域資源庫存，基于目標的資源評價，實際目標，構(gòu)建新的價值體系，是否可以細化區(qū)域價值，否輕軌沿線有區(qū)間和距離間隔，價值嫁接法的實例：北京通州永順鎮(zhèn)項目，地區(qū)背景，通州新城西北北集團，地區(qū)相對獨立，通州新城計劃推進方向相對較低的住宅等級，生活補助相對較低的水平，認知陌生，公路網(wǎng)開發(fā)。 通州市計劃狀態(tài)通州新城目前建設(shè)區(qū)范圍主要位于新華街兩側(cè)和輕軌兩側(cè)、京鐵和新華街之間的一區(qū)通州新城建設(shè)方向向東向南。第40、1階段：地區(qū)資源清點“我在通州：通州市背景、交通、支援、產(chǎn)業(yè)、人口、通州將進一步加強鐵路運輸建設(shè)；但是開工和開通時間都不透明，比較長。，現(xiàn)有的支持數(shù)量和等級都不能滿足需

14、求，大部分分布在舊城，醫(yī)療支持主要分布在新城東部和南部項目地區(qū)周圍的地區(qū)，不能直接借用的商業(yè)設(shè)施的現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)主要位于南部，與新城沒有密切聯(lián)系，主要產(chǎn)業(yè)主要以加工制造為主，在新城開發(fā)中發(fā)揮有限作用；計劃：以商務(wù)辦公室、文化、物流為重點的城市綜合服務(wù)中心；展望：雖然商業(yè)是唯一能促進城市升級的產(chǎn)業(yè)功能，但通州商務(wù)院目前還不清楚具體的計劃內(nèi)容和執(zhí)行過程。以市新民為主體的臨時人口將成為通州近幾年人口增長的主體，也將成為填補通州新城計劃人口差距的主體；通州新城現(xiàn)有配套設(shè)施不足，限制了通州市新移民消費，降低了該集團對城市發(fā)展的貢獻，抑制了該集團的結(jié)構(gòu)升級，并進一步加強了其作為東部市場價格低濕地市場的地位，即通州市房地產(chǎn)市場背景、1、通州市和東部地區(qū)價格差逐年增加。以交通和價格作為市場的核心動力，使剛性需求客戶成為市場的主力客人，作為“CBD宿舍”的市場認識進一步加深。、2、在一般項目中，通州市場