1、保利街路口(2007)059地塊項目，市場分析和發(fā)展定位，定位的目標(biāo)是誰？規(guī)劃凈用地面積P(2007)059約17，360平方米(以實際測量為準(zhǔn))。土地利用性質(zhì)為商業(yè)金融用地和居住用地，平均容積率控制在4.3以內(nèi)，建筑密度不超過25。項目實際用地情況為18，042.8平方米(拍賣場地)和4，262.4平方米(存量場地)。土地總面積為22，305.2平方米。容積率為33，360，119，778.92平方米，在5.37平方米以內(nèi)。建筑密度為25%。相關(guān)要求：項目用地位于三級控制區(qū)，90平方米以下的商品房建設(shè)規(guī)模不小于住宅，用地范圍內(nèi)控制一條寬度不小于7米、南北向和東西向的公共通道，新建建筑距離羅市

2、南路紅線不小于15米。它在什么環(huán)境中？周邊環(huán)境：項目地塊位于洪山區(qū)中心區(qū)域，集商業(yè)、金融、觀光、購物、餐飲、娛樂于一體，經(jīng)濟發(fā)達，配套設(shè)施完善，屬于武漢市重點發(fā)展區(qū)域。該項目呈四四關(guān)系，東臨紅山區(qū)政府用地，南接武漢理工大學(xué)宿舍用地，西接50米寬的羅市南路，北接華福大廈和紅山劇院用地，相關(guān)資料顯示，項目區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，舊城改造不斷深化。大量土地被重新開發(fā)和利用。羅市南路和羅瑜路一線的土地開發(fā)為商業(yè)和辦公用地。濃厚的商業(yè)氛圍，濃厚的生活氛圍，政府計劃在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上投入大量資金。這部電影將成為武昌房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。武漢理工大學(xué)、華中師范大學(xué)等眾多全國知名大學(xué)云集，人文氛圍濃郁。周邊配套設(shè)施、周邊商

3、業(yè)模式、中南商圈、街道口商圈、魯祥商圈、亞洲貿(mào)易商圈、商業(yè)模式發(fā)展趨勢、中南商圈：本地區(qū)最大、最成熟的商圈；現(xiàn)在它是武昌的金融、商業(yè)和政治中心；從商業(yè)中心到商業(yè)中心，商業(yè)優(yōu)勢逐漸取代商業(yè)優(yōu)勢。亞洲貿(mào)易商業(yè)帶：一條以銷售休閑服裝為主的商業(yè)街，其消費者主要來自洪山區(qū)的大學(xué)生。隨著街角商業(yè)區(qū)的發(fā)展，這條商業(yè)帶將成為連接中南和街角的紐帶。過街商業(yè)區(qū)：一個以傳統(tǒng)商業(yè)運作和信息技術(shù)產(chǎn)品銷售為中心的新商業(yè)中心。以后的商業(yè)發(fā)展將會比中南商圈更加豐富，中南商圈不僅聚集了傳統(tǒng)的商業(yè)百貨店，還依托高校的消費力發(fā)展時尚店，最終其商業(yè)發(fā)展可能會類似江漢路。魯祥商圈：隨著中國光谷的建設(shè)以及與該地區(qū)住宅市場相關(guān)的社區(qū)商業(yè)，

4、近年來取得了很大進展，但由于區(qū)位限制，商業(yè)發(fā)展受到一定限制。隨著大學(xué)的擴張和光谷提議的加速，這個商業(yè)圈未來的發(fā)展前景相當(dāng)可觀。東臨廣埠屯，西臨吳尚亞洲貿(mào)易區(qū)，南、北接羅市路。區(qū)位優(yōu)勢明顯，武羅路沿線輻射企業(yè)7215家，注冊資金總額125億元，總經(jīng)營面積0.4平方公里，年收入7500元/平方米。東部是電子消費品市場，北部是休閑娛樂區(qū)，西部是低端商品消費區(qū)，南部是餐飲娛樂區(qū)，主街路口是高端商品消費區(qū)。據(jù)街道交叉商圈分析，商圈占地面積33600.4平方公里，資金雄厚。商業(yè)區(qū)內(nèi)有200多家科研機構(gòu)。商業(yè)技術(shù)市場整合的市場缺口商業(yè)區(qū)內(nèi)商機巨大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已成為區(qū)域發(fā)展的主流，商業(yè)區(qū)的商業(yè)消費力由此構(gòu)成

5、。過街商業(yè)區(qū)有一個商業(yè)環(huán)境。繼中南、徐東之后，武昌又是一個繁華的商業(yè)區(qū)，以羅瑜路為軸線的科技街是僅次于中關(guān)村的第二大知識密集區(qū)。商業(yè)分化非常明顯，商業(yè)消費者的互動性弱，消費目的強。經(jīng)過多年的運作，廣普通電子市場已經(jīng)形成了廣泛的市場認(rèn)知和影響力。依托高校的消費力，羅市北路已經(jīng)形成了一定規(guī)模的休閑娛樂。通過群光多年的經(jīng)營和新世界的進入，主街路口逐漸形成了穩(wěn)定的高端消費群體。由于道路改造的影響，羅市南路目前的運營狀況并不理想。由于中南商圈的限制，十字路口的西面比其他地區(qū)弱，但也形成了一個固定的低端消費群體。過街商業(yè)區(qū)未來的交通影響，未來的過街將成為高速的車輛通道，這將對過街的商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，

6、車輛狀況將得到改善，但人的到達率將會減弱。未來，群光和新世界的消費群體將聚焦于目標(biāo)明確的消費者。理工大學(xué)門口將建一個大型中央廣場，該廣場將成為未來羅市南路的人群聚集區(qū)，這將極大地促進該項目的發(fā)展。中央廣場聚集的人氣將為該項目帶來一定的商業(yè)人氣。同時，紅山區(qū)即將啟動的十字路口“金十字商圈”項目將進一步保護該項目的商業(yè)氛圍。街道交叉商圈的優(yōu)勢與劣勢分析、強大的消費力、高端的商業(yè)形象和一流的區(qū)位優(yōu)勢，劣勢在于消費客戶在中南商圈和魯湘商圈之間的分流。交通改造將在地下隧道(羅市路)和高架橋(武羅路)之間形成一個交叉口，使過街商業(yè)區(qū)成為一個通行的商業(yè)區(qū)。未來街區(qū)居民將是主要的消費群體，隨著街頭商業(yè)區(qū)的進一

7、步運作和足夠商業(yè)影響力的形成，街頭商業(yè)區(qū)最終將取代中南成為武昌地區(qū)的新商業(yè)中心。街道交叉口的未來發(fā)展對新開發(fā)商業(yè)項目的規(guī)劃提出了新的要求，要求規(guī)劃手段避免交叉口交通的弊端。同時，也對商圈的商品、服務(wù)水平和業(yè)務(wù)運作能力提出了更高的要求，以便在激烈的業(yè)務(wù)競爭中獲得最大的市場份額。它的區(qū)別在哪里？項目分析、鵬程匯源和海印雅苑，新開發(fā)項目在房地產(chǎn)檔次、立面風(fēng)格、建筑布局、規(guī)模和質(zhì)量上都有了很大提高。根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)情況表，區(qū)域房屋平均價格為5120元/套，主要單元為一居室、一居室(約50平方米)和三居室、兩居室(113-137平方米)。對于商業(yè)鋪面的出租和銷售，該區(qū)域的底層業(yè)務(wù)大多為三層，整間和單間均出

8、租和出售；豐富的形式：融金融、娛樂、休閑、服裝和美容為一體；臨街商鋪租金50元/m2 -150元/m2，狀況良好，已基本售罄。進行區(qū)域房地產(chǎn)分析，分析項目地塊的優(yōu)勢和劣勢，優(yōu)勢：它位于十字路口商業(yè)區(qū)，具有良好的商業(yè)發(fā)展前景；生活設(shè)施完善，人文氛圍良好，有利于住宅項目的發(fā)展；該地塊可建項目規(guī)模大；周圍環(huán)境有利于項目開發(fā)品位的提高。缺點：臨街面主要在林落石南路方向，非街道口在主要商業(yè)街上，有一定的空間同一城市、新世界中心的類比項目分析，物業(yè)類別：住宅樓、辦公樓、商店、酒店等。占地面積：37235平方米，建筑面積：277811平方米，容積率：7.41，均價：8200元/平方米，購物中心：新世界百貨中

9、心旗艦辦公樓：新世界集團管理，26層5A辦公樓酒店：新世界集團下屬6星級豪華酒店。客房約有330間房屋：市中心的高層大廈、武漢新世界中心、由星級酒店組成的大型綜合功能建筑、高檔寫字樓、中央百貨大樓和高檔住宅。整體布局是封閉的。購物中心、酒店和辦公樓的設(shè)計方向是北面的解放大道和東面的武勝路。居住建筑設(shè)計在街道的南面和西面，可以保證居住建筑的相對私密性，減少噪音和空氣污染。本項目定位的相關(guān)方面可以借鑒。閩東中天國際城，物業(yè)類別：商業(yè)步行街、大型超市、高檔公寓、高檔住宅、寫字樓等?！伴}東中天國際城”占地面積33，360平方米，建筑面積137，000平方米，容積率5.7，均價5300元/平方米，位于漢

10、陽大道和鸚鵡大道交匯處，是目前中佳村地區(qū)建筑高度最高、單體面積最大的城市。項目規(guī)劃集購物、娛樂休閑、商務(wù)辦公、住宅為一體，擁有大型商業(yè)步行街、大型超市、高檔公寓、高檔住宅、辦公樓等多種產(chǎn)權(quán)形式；產(chǎn)品設(shè)計精良，所有設(shè)計都基于綠色環(huán)保，充分體現(xiàn)了高品質(zhì)房地產(chǎn)的健康理念。與項目特點相比，位于市中心的大型復(fù)雜項目的住宅單元定位為高端客戶，大多采用封閉式布局，對朝向、通風(fēng)和采光的重視程度相對較高；在布局上，充分考慮了高層景觀的最大利用。規(guī)劃設(shè)計都避免了商業(yè)、商業(yè)和住宅之間的相互影響，重視交通動態(tài)線路規(guī)劃。特別是在完善外部公共配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，改善項目商業(yè)部分與城市主干道之間的交通聯(lián)系，提升內(nèi)部配套等級。

11、商業(yè)環(huán)境采用“主店街店”的商業(yè)規(guī)劃。之所以選擇新世界中心和閩東中天國際城作為本項目的重點類比建筑進行分析，主要是因為這兩個建筑在位置、工程量和商業(yè)地位上與本項目具有可比性，在武漢目前的房地產(chǎn)市場上具有一定的代表性。應(yīng)該是什么？項目定位、項目定位思想和項目類型定位。建議將該項目定位為高容積率、低建筑密度的商住一體化社區(qū)，即高端的城市綜合體，具有明顯的區(qū)域優(yōu)勢，在商業(yè)、商業(yè)和居住區(qū)具有良好的發(fā)展前景。因此，應(yīng)充分考慮項目的功能定位，以各種開發(fā)形式取得的開發(fā)利潤為導(dǎo)向，使該項目成為一個集商業(yè)、商業(yè)、居住功能于一體的綜合商住社區(qū)。項目的總體規(guī)劃和定位，本項目的規(guī)劃和定位應(yīng)在與周邊中高檔建筑價格水平相同

12、的基礎(chǔ)上，考慮建筑風(fēng)格的差異和功能上的優(yōu)勢。項目總體規(guī)劃定位為：現(xiàn)代城市風(fēng)格、豐富社區(qū)生活資源、活躍區(qū)域商業(yè)氛圍的高端城市商住綜合體。目標(biāo)客戶群定位，該地區(qū)住宅客戶群的來源，1。周邊高校、高科技企業(yè)和高科技企業(yè)人士。2.武昌和青山的高收入人群。3.在武漢做生意的商人和企業(yè)主或在其他地方工作的武漢人。教師/研究人員、高科技人員、高級白領(lǐng)、私人業(yè)主、公務(wù)員等，35%，投資者為了保證商鋪的保值和增值，保證商場的繁榮租賃，投資者會要求在支持商場方面保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢，使該物業(yè)不會在短時間內(nèi)被其他競爭對手超越或取代。最基本的是要有足夠的停車場、高品質(zhì)的品牌電梯、中央空調(diào)和精美的裝修。經(jīng)營者和經(jīng)營者希望購

13、物中心保持繁榮，希望有足夠的人流來保證經(jīng)營者的商業(yè)利潤。他們會問，商場的配套是否要多考慮顧客的感受，客流是否能夠被引導(dǎo)和疏導(dǎo)，電梯和停車位的數(shù)量是否足夠，商場是否舒適，配套設(shè)備的維護成本是否要低，各種設(shè)備是否能夠安全平穩(wěn)的運行。項目商業(yè)定位建議、定位目標(biāo)：確立項目在過街商業(yè)區(qū)的領(lǐng)先地位。本項目面向發(fā)展中的過街商務(wù)區(qū)，隨著奇科尼和新世界百貨的運營，過街商務(wù)區(qū)在紅山區(qū)逐漸形成了強大的影響力和認(rèn)可度；地理優(yōu)勢突出，毗鄰紅山區(qū)的兩處高端商業(yè)地產(chǎn)奇科尼和新世界百貨，易于聚集人氣，顯示了本項目的優(yōu)勢。提高了人們的平均日流量，并具有廣泛的適應(yīng)性和對消費者的強烈吸引力。充分利用地理優(yōu)勢，最大限度引導(dǎo)人流流向本

14、項目，延長消費者人均居住時間目標(biāo)。因此，這個項目需要做的是：盡可能增加消費；充足的休息場所；新穎時尚的商業(yè)環(huán)境；餐飲場所、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議、商業(yè)定位建議，尋求商業(yè)定位的差異化，形成與新世界百貨、群光百貨不同定位的中端時尚商店。為了項目的快速銷售，請參考萬達的時尚店內(nèi)模式、銷售貿(mào)易和人民天堂。鎖定時尚消費者，這與該地區(qū)消費者的年輕年齡結(jié)構(gòu)是一致的。同時，時裝店的定位最容易形成消費熱點和消費積累能力。建議該項目的低定位將直接影響后期運營，但高定位將與目前的區(qū)域格局形成良性競爭。因此，建議對該項目的定位區(qū)別對待。一些地區(qū)是中高端時尚購物區(qū)，目標(biāo)人群是武昌甚至武漢的中高端消費者。商業(yè)項目主要是品牌服裝

15、、時尚配飾、美容健身、時尚電子產(chǎn)品及周邊商業(yè)項目。另一部分是娛樂休閑區(qū)，其經(jīng)營項目主要包括網(wǎng)吧、電玩、卡拉ok、時尚餐飲等。該項目住宅定位建議，在產(chǎn)品設(shè)計中突出居住在城市中心的便利性。然而，與此同時，中心城市的高房價將成為影響該項目住宅銷售的主要問題。住宅產(chǎn)品定位：形象定位高端產(chǎn)品符合中端消費，項目形象是通過一些產(chǎn)品的高端定位建立起來的，但主要供應(yīng)產(chǎn)品盡量滿足中端需求市場。采用占地面積劃分中高端客戶的產(chǎn)品。高端住宅產(chǎn)品定位：本項目高端住宅產(chǎn)品應(yīng)集中在18層以上的區(qū)域，產(chǎn)品定位為“市中心豪宅”，產(chǎn)品面積控制在18.03萬平方米之間，應(yīng)適當(dāng)考慮高層復(fù)式產(chǎn)品。中端住宅產(chǎn)品定位：本項目中端住宅產(chǎn)品應(yīng)集

16、中在18層以下的區(qū)域，產(chǎn)品定位為“城市中心住宅”，產(chǎn)品面積控制在90平方米左右，并適當(dāng)考慮小型產(chǎn)品。為了滿足不同客戶群體的需求，我們在產(chǎn)品設(shè)計中應(yīng)該充分考慮不同戶型之間的相互聯(lián)系，盡最大努力使產(chǎn)品可分可合、項目規(guī)劃和布局建議，總體規(guī)劃和布局思路(1)遵循“低密度、高容積率”的原則，單體建筑以高層為主，臨街部分以商業(yè)地產(chǎn)和商住為主(2)以中央綠化和休閑廣場為中心環(huán)繞，使商業(yè)空間和居住空間環(huán)境既有層次又相互滲透，但商業(yè)和居住必須通過動線規(guī)劃分開(3)盡量在居住空間中拓展人們的公共活動空間。該項目的建筑風(fēng)格建議：(1)以冷色為主，可以用明快的暖色進行裝飾，或與同色系的色調(diào)搭配，并結(jié)合立面構(gòu)圖，外立面框架布置得當(dāng)，形成一個具有跳躍感和時代感的錯落有致的天際線，豐富了社區(qū)的空間層次，使整體視覺效果更具動感。(2)立面選擇應(yīng)順應(yīng)時代潮流，自然融入城市總體規(guī)劃，與周圍建筑區(qū)分開來，展現(xiàn)自身個性，給人耳目一新的感覺，增強第一視覺效果。(3)在屋頂造型方面，選擇