1、,2013年3月,解讀福建省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制導(dǎo)則（試行）,內(nèi)容提要,控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識,城鄉(xiāng)規(guī)劃編制體系,控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生背景,控規(guī)的誕生、發(fā)展與土地出讓緊密聯(lián)系在一起。1988年4月12日，七屆人大一次會議通過的憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，隨后的土地管理法、 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、 城市房地產(chǎn)管理法進(jìn)一步確立了土地使用權(quán)出讓制度。為適應(yīng)土地有償使用的要求，溫州、上海等地改革了傳統(tǒng)“擺房子”式詳細(xì)規(guī)劃的編制辦法，提出了“地塊控制指標(biāo)+圖則”的做法，成為控規(guī)的雛形。,溫州舊城改造控制規(guī)劃,上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃,控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生背景,在此基礎(chǔ)

2、上，借鑒美國和港臺地區(qū)的土地分區(qū)管制（區(qū)劃）原理，根據(jù)中國城市的實(shí)際情況，對城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行具體的定性、定量、定位和定環(huán)境的控制和引導(dǎo)，形成了控規(guī)編制的初步框架。1991年9月編制的城市規(guī)劃編制辦法第一次在國家城市規(guī)劃編制體系中明確了控規(guī)的地位。1992年建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于搞好規(guī)劃，加強(qiáng)管理，正確引導(dǎo)城市土地出讓和開發(fā)活動的通知，對溫州市編制控規(guī)引導(dǎo)城市國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓的做法進(jìn)行了推廣。1992年底又頒布了建設(shè)部第22號令城市國有土地出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法，進(jìn)一步明確出讓城市國有土地使用權(quán)前應(yīng)當(dāng)制定控規(guī)，此后控規(guī)逐漸得到普及。,控制性詳細(xì)規(guī)劃的地位與作用,控制性詳細(xì)規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施之

3、間銜接的重要環(huán)節(jié)。 從規(guī)劃到管理依法行政的依據(jù)； 從規(guī)劃到實(shí)施控制、引導(dǎo)、監(jiān)督。 控制性詳細(xì)規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機(jī)銜接的關(guān)鍵層次。 從宏觀到微觀上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設(shè)計(jì)）； 從定性到定量控制要求深化、量化、具體化； 從整體到局部控制指標(biāo)細(xì)化、分解、落實(shí)；,控制性詳細(xì)規(guī)劃的地位與作用,控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市設(shè)計(jì)控制與管理的重要手段。 從二維到三維平面控制與空間控制的結(jié)合； 從規(guī)劃到設(shè)計(jì)規(guī)劃要求與設(shè)計(jì)條件的結(jié)合； 從消極到積極控制與引導(dǎo)的結(jié)合。 控制性詳細(xì)規(guī)劃是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺。 從個(gè)體到群體利益協(xié)調(diào)的平臺； 從分歧到統(tǒng)一公共政策的具體化。,現(xiàn)行控規(guī)編制方法,強(qiáng)制性內(nèi)容

4、要求,城市規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容暫行規(guī)定 城市詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容包括：規(guī)劃地段各個(gè)地塊的土地主要用途；規(guī)劃地段各個(gè)地塊允許的建設(shè)總量；對特定地區(qū)地段規(guī)劃允許的建設(shè)高度；規(guī)劃地段各個(gè)地塊的綠化率、公共綠地面積規(guī)定；規(guī)劃地段基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)的規(guī)定；歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)保護(hù)地段的建設(shè)控制指標(biāo)和規(guī)定，建設(shè)控制地區(qū)的建設(shè)控制指標(biāo)。 2006年4月1日頒布實(shí)施的城市規(guī)劃編制辦法第四十二條 條文中明確規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。,強(qiáng)制性內(nèi)容要求,2006年6月1日關(guān)于落實(shí)新建住房比例要求的若干意見（

5、建住房2006165號） 文件中明確規(guī)定：“城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)對擬建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)，指標(biāo)的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定；依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并作為土地出讓的前置條件，落實(shí)到新開工商品住房項(xiàng)目。 編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，強(qiáng)制性內(nèi)容的確定應(yīng)滿足以上三項(xiàng)及其他相關(guān)規(guī)定的要求。,控規(guī)面臨的問題和發(fā)展趨勢,現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題,缺乏通盤考慮導(dǎo)致委托

6、的隨意性和銜接困難。（以中小城市為甚） 存在問題： 委托隨意性問題，委托邊界隨時(shí)改變甚至有所重疊。 是否應(yīng)該全覆蓋？覆蓋到什么程度？如何覆蓋？,解決思路： 規(guī)劃編制的系統(tǒng)性和計(jì)劃性（年度編制計(jì)劃、專門的編制研究中心）。 分區(qū)與標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的劃定與銜接，統(tǒng)一的用地編碼系統(tǒng)。 覆蓋程度與編制深度的對應(yīng)，重視與近期規(guī)劃銜接。 覆蓋深度的區(qū)分與轉(zhuǎn)換。,現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題,關(guān)于層次與深度 存在問題： 上位規(guī)劃有年限，而控規(guī)無年限。上位規(guī)劃越來越注重宏觀調(diào)控與公共政策屬性，真正落實(shí)需要具體指導(dǎo)。 前期研究普遍達(dá)不到一定的深度和廣度導(dǎo)致控規(guī)編制的依據(jù)不足。專項(xiàng)規(guī)劃嚴(yán)重滯后帶來不確定性和大量前期研究工作。 控

7、規(guī)的表達(dá)方式要求簡單規(guī)范，難以審查前期研究的工作。,解決思路： 在編制辦法實(shí)施細(xì)則中或地方的控規(guī)編制統(tǒng)一技術(shù)措施中明確規(guī)定這一方面的內(nèi)容，將相關(guān)研究的結(jié)論納入控規(guī)的編制成果。 前期研究上升到上一層次規(guī)劃，改變現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃的表達(dá)方式，適應(yīng)控規(guī)分區(qū)片編制的實(shí)際情況，采取總量分配、分層控制的思路，逐層落實(shí)到控制性詳細(xì)規(guī)劃之中。,現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題,依據(jù)不足的問題普遍存在。（與上位規(guī)劃的銜接存在技術(shù)上的缺陷） 存在問題： 地區(qū)發(fā)展不平衡，地方具有不同的發(fā)展特色，城市中的舊城區(qū)與新城區(qū)發(fā)展控制要求也不盡相同，不同的開發(fā)方式對控規(guī)的要求都不同 。統(tǒng)一的深度導(dǎo)致有些地區(qū)控制深度不夠，而有些地區(qū)控制

8、內(nèi)容過深卻意義不大。,解決思路： 采取分層控制、層層深入的方式。 采取一般控制和特殊控制相結(jié)合的方式。 劃定特定區(qū)有針對性地提出編制深度要求。 將不同的控制要求上升到分區(qū)規(guī)劃層次、或劃定標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)時(shí)給予明確。 剛性與彈性的控制要求、相互之間的轉(zhuǎn)化。,現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題,關(guān)于規(guī)劃控制指標(biāo)體系控規(guī)的靈魂 存在問題： 指標(biāo)千篇一律，不能體現(xiàn)城市特色與控制內(nèi)涵。 指標(biāo)選取缺乏針對性研究，規(guī)定性與指導(dǎo)性指標(biāo)需要針對性界定。 指標(biāo)賦值缺乏科學(xué)依據(jù)，有主觀臆斷現(xiàn)象。 不同的編制單位和區(qū)片導(dǎo)致不公平和銜接困難。,解決思路： 地方的統(tǒng)一技術(shù)措施提供參考。 通過針對性的現(xiàn)狀調(diào)研、歸納總結(jié)提供具有通則式意義的賦值

9、標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)公平性。 個(gè)案賦值結(jié)合具體的編制要求浮動變化，并需要提供有力的依據(jù)。,上海的建筑密度與容積率附值標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上規(guī)范了技術(shù)行為，避免主觀臆斷賦值現(xiàn)象。,現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題,現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題,關(guān)于用地分類 用地兼容與混合用地 用地兼容：是指用地對建筑類型的兼容，指在用地屬性確定的情況下可以或允許兼容其他類型的設(shè)施，由于比例很低，不會影響用地的主導(dǎo)性質(zhì)。 允許的含義指的是可以建設(shè)商業(yè)設(shè)施，也可以不建，建設(shè)與否同開發(fā)商的設(shè)想有關(guān)，但需要通過規(guī)劃管理部門的認(rèn)可。兼容類型的控制和兼容比例的控制。 兼容類型的控制現(xiàn)在一般采取各類建設(shè)用地適建范圍表，一般分為適建、不適建和有條件適建三種情

10、況。關(guān)于兼容比例一般都沒有明確，目前國內(nèi)一些特大城市在制訂控規(guī)編制統(tǒng)一技術(shù)措施時(shí)，一般都規(guī)定兼容的建筑面積不得超過總建筑面積的20%。,注：適建 不適建 由城市管理部門根據(jù)具體條件和規(guī)劃要求確定。,關(guān)于用地分類 用地兼容與混合用地 混合用地：主要是描述一個(gè)地塊的用地性質(zhì)容納多種用地屬性，并具有一定的可選擇性。另外，混合用地一般要求不得由單一的使用類型占據(jù)全部用地，而必須有不同的使用類型混合，并且混合應(yīng)達(dá)到一定的比例。 對于混合類型的控制，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮如下原則： 用地關(guān)聯(lián)原則：優(yōu)先考慮用地關(guān)聯(lián)的類型的混合，這種混合能夠降低交通出行，增加社區(qū)活力。例如，根據(jù)相關(guān)研究，辦公設(shè)施由于能夠提供就業(yè)崗位，

11、通常和其他用地有天然的關(guān)聯(lián)性，因而在混合用地中所見較多，辦公用地同住宅用地、商業(yè)用地、娛樂用地的混合是較為多見的混合類型。 互不干擾原則：容易產(chǎn)生相互干擾的設(shè)施類型不宜混合在同一用地上。如娛樂設(shè)施由于其人流、噪音等原因，通常對住宅的私密有相當(dāng)負(fù)面影響，因而，也不宜混合，即使混合的話，也應(yīng)當(dāng)附加相應(yīng)條件，如要求保持一定的合理的間隔、提供不同的出入口等。 合理比例混合原則：對于混合比例的控制，通常應(yīng)當(dāng)以用地上不同類型設(shè)施的規(guī)模來計(jì)量其混合比例。一般意義上，一種用途的建筑面積如果超過50%比例，就可認(rèn)為是主導(dǎo)用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。,現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題,關(guān)于用地分類 用地兼容與混合

12、用地 混合用地的使用案例借鑒： RM：以居住為主，同時(shí)有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%，超過80%的話，則應(yīng)當(dāng)算住宅用地兼容公建及其他用地。 CM：以公建為主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%。多于80%應(yīng)算作公建兼容其他用地。 VM：多功能混合用地，一般直在城市中心或交通樞紐周圍，鼓勵(lì)混合開發(fā)的方式，并且必須保證用地功能的混合?；旌系姆绞胶捅壤哂邢喈?dāng)?shù)撵`活性和適應(yīng)性。一旦確定為多功能用地，不得進(jìn)行單用途的開發(fā)建設(shè)，必須保證大于兼容水平20%的建筑面積兼容量的混合開發(fā)。,現(xiàn)行控規(guī)尚待解決

13、的問題,北京關(guān)于混合用地的分類定義，規(guī)定主導(dǎo)比例大于60%，但不高于80%。,控規(guī)編制動態(tài)與未來發(fā)展趨勢,各省、特大城市出現(xiàn)了新的編制方法與編制思路，大多是針對控制性詳細(xì)規(guī)劃原有編制辦法的不足進(jìn)行的相應(yīng)改進(jìn)，并形成地方統(tǒng)一的編制技術(shù)措施： 黑龍江省控制性詳細(xì)規(guī)劃編制規(guī)范（2004） 廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范指引（2005） 南京市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（2005） 濟(jì)南市控制規(guī)劃編制技術(shù)導(dǎo)則（2005） 北京市中心城控制性詳細(xì)規(guī)劃通則（2006） 江蘇省控制性詳細(xì)規(guī)劃編制導(dǎo)則（2006） 湖北省控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（2006） 廣州市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（2007）

14、 四川省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（2009） 河北省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制導(dǎo)則（2009） 重慶市城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（2011年修訂試行） 對本區(qū)域內(nèi)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制行為進(jìn)行規(guī)范，以便實(shí)現(xiàn)總體控制和相互銜接。,地方統(tǒng)一技術(shù)措施,地方統(tǒng)一技術(shù)措施,地方性的統(tǒng)一技術(shù)措施一般都在編制程序與工作階段、分區(qū)劃分與用地編碼系統(tǒng)、規(guī)劃控制內(nèi)容與形式、成果規(guī)范等方面對控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行了詳盡的規(guī)定。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 對控規(guī)的分區(qū)劃定與用地編碼進(jìn)行規(guī)范，基本上形成片區(qū)街區(qū)地塊的劃分層次，提出了相應(yīng)的劃分原則，并在此基礎(chǔ)上規(guī)范了城市地塊的編碼系統(tǒng)，提出編制相應(yīng)的控制單元規(guī)劃作為承上

15、啟下的依據(jù)（如廣州、上海、南京、濟(jì)南、北京）。 在城市規(guī)劃編制辦法的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步詳細(xì)明確編制內(nèi)容與編制方式。提供主要控制指標(biāo)的附值參考標(biāo)準(zhǔn)。有些城市在國標(biāo)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地分類標(biāo)準(zhǔn)（GB137-90）的基礎(chǔ)上提出了適應(yīng)自身控規(guī)的用地分類（如南京、濟(jì)南、北京）。 規(guī)范控規(guī)成果的統(tǒng)一格式、制圖規(guī)范和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。 控規(guī)編制的地方統(tǒng)一技術(shù)規(guī)定或措施都結(jié)合了各城市自身的特點(diǎn)，相互學(xué)習(xí)借鑒與補(bǔ)充，深化了城市規(guī)劃編制辦法，并在地方控規(guī)編制中起到了積極的作用。,形成一套從總規(guī)分區(qū)片區(qū)控制單元街坊地塊，分層控制、層層銜接的規(guī)劃控制系統(tǒng)。 分層控制：每一層次落實(shí)相應(yīng)深度的規(guī)劃內(nèi)容，并為深入控制留有余地和適

16、應(yīng)性空間； 總量控制：將總體指標(biāo)層層分解，每一層次均實(shí)行總量控制； 單元控制：將城市規(guī)劃建成區(qū)劃分至控制單元，控制單元提出控制指標(biāo)、控制圖則、控制導(dǎo)向等通則式控制，為進(jìn)一步結(jié)合舊城改造、近期建設(shè)和土地出讓計(jì)劃編制街坊地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃提供依據(jù)； 特定區(qū)：將城市中具有特殊要求的控制單元?jiǎng)澏樘囟▍^(qū)，特定區(qū)規(guī)劃單元的控制性詳細(xì)規(guī)劃有針對性地提出特殊的控制要求和規(guī)劃許可要求。,分層控制,平潭壇南灣組團(tuán)控規(guī),設(shè)計(jì)控制,生態(tài)指標(biāo)： 規(guī)劃總用地3494公頃。 公共綠地404公頃，占總用地11.55%； 防護(hù)綠地144公頃，占總用地4.13% ； 山體林地938.36公頃，占總用地26.86%； 水系27

17、7.97公頃，占總用地7.96%。,平潭金井灣組團(tuán)控規(guī),設(shè)計(jì)控制,總體規(guī)劃需要表達(dá)結(jié)構(gòu)與分區(qū)、分區(qū)的容量以及控制要求，與新編制辦法中的精神內(nèi)涵一致。 分區(qū)規(guī)劃改變以往小總規(guī)的方式，明確次分區(qū)或控制單元的控制要求與控制內(nèi)容，作為控規(guī)編制的依據(jù)。 剛性與彈性越上層次的越剛性，越下層次越具彈性與適應(yīng)性。 全覆蓋總規(guī)基礎(chǔ)上單元層次全覆蓋。 規(guī)劃調(diào)整以單元為單位，內(nèi)部平衡與置換。,需要重新審視的內(nèi)容,福建省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制導(dǎo)則解讀,總體框架,按照單元控制和地塊管理兩個(gè)層次，形成單元控規(guī)和地塊控規(guī)兩級規(guī)劃體系 單元控規(guī)是以單元為平臺，對各單元的主導(dǎo)用地屬性、整體控制指標(biāo)（含人口總量、建筑總量等）、“

18、五線”、“三大設(shè)施”及社區(qū)服務(wù)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。 地塊控規(guī)是以地塊為載體，落實(shí)單元控規(guī)，進(jìn)一步細(xì)化、深化各類用地和設(shè)施的定性、定量、定位等控制內(nèi)容，是地塊規(guī)劃建設(shè)管理的依據(jù)。地塊控規(guī)的控制指標(biāo)不得突破單元控規(guī)確定的相關(guān)總量控制指標(biāo)。,編制體系,單元可分為分區(qū)單元和基本單元兩級。 劃分原則 單元?jiǎng)澐止ぷ骺膳c城市（縣城）總體規(guī)劃編制同步進(jìn)行，也可單獨(dú)組織劃分。,單元?jiǎng)澐?單元控規(guī) 分區(qū)單元控制內(nèi)容 使用功能控制 “五線”及“三大設(shè)施”用地控制 容量及開發(fā)強(qiáng)度控制 特殊控制要求 基本單元控制內(nèi)容 進(jìn)一步落實(shí)“五線”、“三大設(shè)施”以及社區(qū)服務(wù)設(shè)施的用地、使用功能、開發(fā)強(qiáng)度、指標(biāo)控制要求，進(jìn)一步深化景觀

19、風(fēng)貌、開發(fā)空間、建筑、交通、地下空間等的特殊控制要求。,控制內(nèi)容與深度要求,控制內(nèi)容與深度要求,地塊控規(guī) 地塊控規(guī)確定各類不同使用性質(zhì)用地的界限，制定地塊各項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容和指標(biāo)。 地塊控制指標(biāo)包括地塊編號、用地面積、用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、配套設(shè)施項(xiàng)目、建筑退界、停車泊位、出入口方位、用地兼容性、地下空間開發(fā)利用引導(dǎo)等，并對各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)提出指導(dǎo)原則。,成果構(gòu)成,福建省城市控規(guī)的成果包括規(guī)劃文本、圖表和附件，附件包括說明書、圖紙以及各種必要的技術(shù)研究資料等。,編制體系（單元層級） ：編制單元（分區(qū)單元）管理單元（基本單元）,人口規(guī)模 分區(qū)單元： 2.3

20、萬 基本單元: 350104-DFJ-A 0.96萬 350104-DFJ-B 1.34萬,案例1：福州市南臺島義序片區(qū)帝封江單元控規(guī),控制內(nèi)容： 使用功能控制 “五線”及“三大設(shè)施”用地控制 容量及開發(fā)強(qiáng)度控制,案例1：福州市南臺島義序片區(qū)帝封江單元控規(guī),控制內(nèi)容： “五線”控制 “三大設(shè)施”及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地控制 使用功能、容量與開發(fā)強(qiáng)度控制,案例1：福州市南臺島義序片區(qū)帝封江單元控規(guī),控制內(nèi)容： “五線”控制 “三大設(shè)施”及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地控制 使用功能、容量與開發(fā)強(qiáng)度控制,案例1：福州市南臺島義序片區(qū)帝封江單元控規(guī),控制內(nèi)容： “五線”控制 “三大設(shè)施”及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地控制 使用功能

21、、容量與開發(fā)強(qiáng)度控制,案例1：福州市南臺島義序片區(qū)帝封江單元控規(guī),控制內(nèi)容： “五線”控制 “三大設(shè)施”及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地控制 使用功能、容量與開發(fā)強(qiáng)度控制,案例1：福州市南臺島義序片區(qū)帝封江單元控規(guī),案例1：福州市南臺島義序片區(qū)帝封江單元控規(guī),編制體系（單元層級） ：分區(qū)單元基本單元,人口規(guī)模 分區(qū)單元： 6.2萬 基本單元: 350181-GYP-A 0.67萬 350181-GYP-B 1.62萬 350181-GYP-C 0.74萬 350181-GYP-D 1.12萬 350181-GYP-E 1.34萬 350181-GYP-F 0.29萬 350181-GYP-G 0.41萬,案

22、例2：福清市觀音埔片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,控制內(nèi)容： 使用功能控制 “五線”及“三大設(shè)施”用地控制 容量及開發(fā)強(qiáng)度控制,案例2：福清市觀音埔片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,控制內(nèi)容： “五線”控制 “三大設(shè)施”及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地控制 使用功能、容量與開發(fā)強(qiáng)度控制,案例2：福清市觀音埔片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,控制內(nèi)容： 使用功能控制 “五線”及“三大設(shè)施”用地控制 容量及開發(fā)強(qiáng)度控制,案例2：福清市觀音埔片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,案例2：福清市觀音埔片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,福州市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)程簡介,福州市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)程簡介,2編制體系 福州市城市控制性詳細(xì)規(guī)劃按照單元和地塊兩個(gè)層次，形成單元控規(guī)和地塊

23、控規(guī)兩級規(guī)劃體系。采用總量控制和分層規(guī)劃的方法，逐級分解落實(shí)總體規(guī)劃中規(guī)劃總量（人口容量、建筑總量等）和各級各類城市公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施配置等，分層級明確規(guī)劃實(shí)施管理的控制要點(diǎn)和要求。 2.1單元控規(guī) 單元控規(guī)是以落實(shí)和分解總規(guī)的宏觀戰(zhàn)略要求、保證總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容及時(shí)有效地得以深化落實(shí)為目標(biāo)，以單元（含編制單元和管理單元）為平臺，對各編制單元的主導(dǎo)用地屬性、整體控制指標(biāo)、“六線”（“六線”指基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線黃線、各類綠地范圍的控制線綠線、歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)范圍界線紫線、地表水體保護(hù)和控制的地域界線藍(lán)線、道路用地的邊界線紅線和軌道交通控制性-橙線）及“三大設(shè)施”（

24、“三大設(shè)施”即公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、道路與交通設(shè)施、公用設(shè)施）進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃控制。單元控規(guī)主要突出“六線”控制及“三大設(shè)施”用地控制要求，指導(dǎo)地塊控規(guī)的有序進(jìn)行。 2.2地塊控規(guī) 地塊控規(guī)以落實(shí)單元控規(guī)為目標(biāo)，以地塊為載體，對各類用地和設(shè)施所提出的定性、定量、定位等控制內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)分，作為地塊初具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的依據(jù)，指導(dǎo)地塊層面的日常規(guī)劃管理。地塊控規(guī)控制指標(biāo)應(yīng)符合單元控規(guī)的控制要求，不得突破相關(guān)控制總量指標(biāo)。,福州市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)程簡介,2編制體系 2.3單元的劃定原則 2.3.1編制單元（等同于省導(dǎo)則的分區(qū)單元） 編制單元由福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局所確定的福州市控規(guī)編制單元規(guī)劃

25、劃定。 備注：編制單元的劃分原則： （1）主要依據(jù)結(jié)合街道等的行政轄區(qū)界線、城市空間布局和路網(wǎng)格局、規(guī)劃管理和城鄉(xiāng)建設(shè)要求以及土地利用的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性而劃定。 （2）編制單元應(yīng)對應(yīng)適宜的人口規(guī)模，一般居住社區(qū)宜以為街道級“三大設(shè)施”預(yù)留用地做準(zhǔn)備，同時(shí)作為民政部門進(jìn)行街道劃分及鎮(zhèn)改街的參考依據(jù)之一。每個(gè)編制單元的人口適宜規(guī)模，可控制在812萬人，一般編制單元用地規(guī)模面積在3-8KM2為宜。 2.3.2管理單元（等同于省導(dǎo)則的基本單元） 管理單元原則上結(jié)合行政轄區(qū)界線、合理的公共設(shè)施服務(wù)半徑及土地利用的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性而劃定，應(yīng)保證功能相對完整，有明確的四至及圍合界線（如快速路、主次干道、湖泊溝渠等）。

26、以居住為主導(dǎo)的管理單元應(yīng)對應(yīng)適宜的人口規(guī)模，為社區(qū)級“三大設(shè)施”預(yù)留用地做準(zhǔn)備，同時(shí)作為民政部門進(jìn)行社區(qū)居委會劃分及村改居的參考依據(jù)之一。每個(gè)管理單元的人口適宜規(guī)模，社區(qū)可控制在0.81.2萬人。部分管理單元可根據(jù)用地功能及實(shí)際情況，適當(dāng)增減單元人口規(guī)模和用地規(guī)模。一般管理單元用地規(guī)模面積在50-80HM2為宜。 劃定以工業(yè)、商業(yè)、商務(wù)、公園綠地等非居住功能為主導(dǎo)的編制單元時(shí)，可視實(shí)際情況確定單元規(guī)模，一般管理單元用地規(guī)模面積在1平方公里以下為宜。 。,福州市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)程簡介,4成果要求 4.1成果構(gòu)成 福州市控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果由單元控規(guī)成果和地塊控規(guī)成果兩個(gè)部分構(gòu)成。 4.2

27、單元控規(guī)成果構(gòu)成： 4.2.1法定文件 法定文件由單元控規(guī)文本、規(guī)劃圖紙（含土地利用規(guī)劃圖等）、編制單元圖則等，是規(guī)定控制性詳細(xì)規(guī)劃單元控規(guī)層面強(qiáng)制性內(nèi)容的文件，同時(shí)也是制定管理文件的法定依據(jù)。法定文件應(yīng)充分考慮資源利用、公眾利益和公共安全等因素，同時(shí)應(yīng)便于公眾理解和監(jiān)督。 法定文件包括文本和單元規(guī)劃圖則。 4.2.2管理文件 管理文件是管理單元控規(guī)成果，是城市規(guī)劃行政主管部門實(shí)施規(guī)劃管理的操作依據(jù)。管理文件既要體現(xiàn)法定文件的“剛性”原則，又要滿足規(guī)劃管理的動態(tài)需要。 主要由以下幾部分組成： 1）編制單元圖則 2）管理單元圖則附件 4.2.3附件 由現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告、說明書、技術(shù)圖紙、各種必要的技

28、術(shù)研究資料和相關(guān)的文件組成，是法定文件和管理文件的技術(shù)支撐和編制基礎(chǔ)。,福州市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)程簡介,4成果要求 4.3地塊控規(guī)的成果構(gòu)成 4.3.1地塊圖則 地塊規(guī)劃圖則以管理單元為總范圍、視需要分幅繪制，將基本控制內(nèi)容集中標(biāo)示在X幅無縫銜接的有效規(guī)劃圖紙上。 地塊規(guī)劃圖則主要內(nèi)容： 地塊編碼、區(qū)位示意、指北針、比例尺、圖例等 地塊規(guī)劃詳圖 地塊規(guī)劃控制條文 4.3.2地塊指標(biāo)一覽表 地塊控制內(nèi)容一覽表是指以表格和條文的形式表達(dá)地塊具體規(guī)劃控制指標(biāo)和要求，主要內(nèi)容包括地塊編號、用地面積、用地性質(zhì)代碼、容積率、建筑密度、綠地率、建筑限高、配套設(shè)施項(xiàng)目、配建停車泊位、備注等。,福州市控制

29、性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)程簡介,案例：福州市南臺島（奧體片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃,案例：福州市南臺島（奧體片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃,案例：福州市南臺島（奧體片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃,案例：福州市南臺島（奧體片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃,案例：福州市南臺島（奧體片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃,案例：福州市南臺島（奧體片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃,控規(guī)編制需注意的事項(xiàng),區(qū)位及范圍，自然條件 ，社區(qū)、人口 ，土地利用現(xiàn)狀 ，建筑物狀況，用地綜合分析 保留用地與可更新改造用地判斷 保留用地界定標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)建筑質(zhì)量綜合分析、征用地情況等綜合判別保留用地，包括建筑質(zhì)量良好、符合城市規(guī)劃要求的各類已建設(shè)用地（含居住用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、商

30、業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地等）、已出讓（出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）未建成項(xiàng)目用地以及歷史地段、按城市總體規(guī)劃保留并予以改造提升的產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地。 可更新改造用地界定標(biāo)準(zhǔn) 可更新改造用地包括五類： 城市舊屋區(qū)（城中村、棚屋區(qū)）用地：無序建設(shè)的舊村莊及低層建筑為主的城市舊屋區(qū)（已劃定的歷史地段除外）。 多層磚混住宅區(qū)：以多層磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑為主，已到使用年限、基礎(chǔ)設(shè)施不全、未達(dá)到抗震設(shè)防要求、存在居住安全隱患的磚混結(jié)構(gòu)的住宅小區(qū)；2000年以前建設(shè)，9層及以下無電梯的框架建筑。 多層公建及單位用地：多層公建及開發(fā)強(qiáng)度較低的以多層非框架建筑為主的一般單位用地；公益性公建、市政基礎(chǔ)設(shè)施用地如與規(guī)劃無沖突原則上予以保留。

31、工廠倉儲用地：與城市總體規(guī)劃用地布局不符的舊工廠、舊倉儲、舊站場等用地；土地利用效率低（建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產(chǎn)出低）和不符合安全生產(chǎn)、環(huán)保要求的工業(yè)用地；國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地。 未建設(shè)用地：主要指農(nóng)田、菜地及池塘水面等。 此外，對位于城市重要地段的用地，若用地內(nèi)建筑嚴(yán)重影響城市景觀，破壞城市形象，與已批準(zhǔn)實(shí)施的相關(guān)規(guī)劃有矛盾的，也列入可更新改造范圍。,摸清摸透現(xiàn)狀,現(xiàn)狀征地情況分析 主要調(diào)查現(xiàn)狀已征未建類用地以及收儲地情況。 保留與可更新改造用地征用情況統(tǒng)計(jì)表,摸清摸透現(xiàn)狀,現(xiàn)狀征地情況分析 主要調(diào)查現(xiàn)狀已征未建類用地以及收儲地情況。 已征未建成商住項(xiàng)目

32、情況一覽表,摸清摸透現(xiàn)狀,現(xiàn)狀征地情況分析 主要調(diào)查現(xiàn)狀已征未建類用地以及收儲地情況。 已征未建成其它項(xiàng)目一覽表,摸清摸透現(xiàn)狀,保留與可更新改造用地規(guī)模 保留與可更新改造用地分類統(tǒng)計(jì)表,摸清摸透現(xiàn)狀,可更新改造用地現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度 可更新改造用地現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度分類統(tǒng)計(jì)表,摸清摸透現(xiàn)狀,已批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃等上位規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃對規(guī)劃范圍的規(guī)劃要求，闡明本規(guī)劃對上位規(guī)劃、相關(guān)規(guī)劃的落實(shí)與銜接情況，并說明調(diào)整原因。,落實(shí)和銜接上位規(guī)劃、相關(guān)規(guī)劃,基本單元?jiǎng)澐?綜合自然界線、行政區(qū)劃、道路、土地利用的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性、用地規(guī)模等，在規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行基本單元?jiǎng)澐郑⒋_定基本單元編碼。 基本單元控制 按照基本單元控制的要求及項(xiàng)目的具體情況，確定規(guī)劃范圍內(nèi)各基本單元的強(qiáng)制性內(nèi)容等，并根據(jù)實(shí)際情況，對控制指標(biāo)進(jìn)行必要的說明和論證。,明確基本單元?jiǎng)澐旨翱刂埔?評價(jià)“三大設(shè)施”現(xiàn)狀；預(yù)測發(fā)展需求；落實(shí)上位規(guī)劃確定的控制要求；確定“三大設(shè)施”及社區(qū)服務(wù)設(shè)施的種類、數(shù)量、分布和規(guī)模，明確其空間布局及配置要求，編制“三大設(shè)施”及社區(qū)服務(wù)設(shè)施一覽表。,對“三大設(shè)施”及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地的控制落實(shí),依據(jù)相關(guān)規(guī)劃，結(jié)合單元的特征要素，如建筑物、街巷格局、整體風(fēng)貌、歷史文化要素、