1、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分析 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素非常復(fù)雜，單一因素的分析難觀全貌，甚至出現(xiàn)盲人摸象的結(jié)果。筆者在此試圖對(duì)影響當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格走勢的因素作一梳理，希望能對(duì)房地產(chǎn)各參與主體判斷市場的趨勢起參考作用，也希望對(duì)政府的房地產(chǎn)調(diào)控起到拋磚引玉的作用。住房制度改革對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大影響在建國后的40多年時(shí)間里，我國一直實(shí)行的是高度福利化的住房制度，住房分配實(shí)行實(shí)物配給，簡稱“單位分房”。在單位分房的時(shí)代，住房市場是不存在的，因?yàn)閭€(gè)人只擁有住房的使用權(quán)，沒有所有權(quán)，住房不能用于市場交換和流通。因此，在沒有房改之前，嚴(yán)格來說住房市場是不存在的。1998年，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制

2、度改革加快住房建設(shè)的通知，它表明我國新的住房政策開始實(shí)施。政策目標(biāo)是將城市住房消費(fèi)從實(shí)物分配向貨幣分配。從政策導(dǎo)向看，國家明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)、把住宅產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，并出臺(tái)了一系列的扶持政策，也刺激著住宅產(chǎn)業(yè)的增長。例如居民購房時(shí)申請(qǐng)銀行按揭貸款，對(duì)按揭貸款實(shí)行利率優(yōu)惠等。住房制度改革和鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策極大地刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。1999年的住房銷售面積為1.18億平方米，住房銷售金額為2188億人民幣；而2009年的住房銷售面積為8.5億平方米，住房銷售金額為36763億人民幣。在房改后的11年里，中國的住房銷售面積和銷售金額分別增長了6倍和15倍。這些數(shù)據(jù)充分

3、反映了住房制度改革之后中國房地產(chǎn)市場取得了巨大的成就。但中國的住房制度改革也帶來了一些新的問題，主要是過度依靠市場而忽視了政府在住房保障方面的作用，導(dǎo)致買不起房子的人越來越多。如果說房改之前中國的住房制度是高度福利化的住房制度的話，那么，房改之后中國的住房制度變成了高度市場化的住房制度，從一個(gè)極端走到了另外一個(gè)極端。一個(gè)簡單的證據(jù)是保障性住房投資占住房投資的比重越來越低，到年前后經(jīng)濟(jì)適用住房投資占房地產(chǎn)投資的比例只有左右。從全球的視角看，這兩種極端的住房制度都是行不通的。高度福利的住房制度是一種沒有效率的制度，但過度市場化的住房制度是缺乏公平的制度。在完全市場化的住房制度下，房價(jià)是由有錢人決定

4、的，大多數(shù)人的收入必然難以承受住房價(jià)格。政府當(dāng)然會(huì)看到這樣的問題，2007年出臺(tái)了國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(簡稱24號(hào)文件)，開始對(duì)1998年出臺(tái)的住房制度進(jìn)行調(diào)整，2010年的房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)住房保障制度的建設(shè)給與了更多的關(guān)注，2010年6月12日，建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見，有關(guān)部門正在研究制訂住房保障法。這些政策動(dòng)向說明，我國的住房制度還依然處在不斷改革和完善過程中，未來的制度調(diào)整仍然是影響房地產(chǎn)市場的最重要因素。這是研究和分析我國房地產(chǎn)市場走勢所必須注意的問題。財(cái)政稅收體制對(duì)房地產(chǎn)的影響在現(xiàn)階段中國房價(jià)的上漲過程中，制度性的因素除了上述

5、的住房制度改革之外，分稅制改革也是不得不提的。由于分稅制的存在，使地方政府與中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控的立場出現(xiàn)較大的分歧，不僅影響到中央的房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)威，而且影響到房地產(chǎn)調(diào)控的效果。1994年中國實(shí)行了分稅制改革，分稅制改革對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)很大，但也帶來了副作用，出現(xiàn)了地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)等現(xiàn)象，各級(jí)財(cái)政越往上級(jí)資金越充裕，越往下級(jí)財(cái)政越艱難。由于地方政府普遍入不敷出，求助中央政府撥款就成必然之勢，中央向地方的轉(zhuǎn)移支付遂成為地方政府預(yù)算收入的重要項(xiàng)目。而中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付能力畢竟有限，于是，地方政府自然就要把眼光投向金融資源。1995年前后由城市信用社、信托機(jī)構(gòu)以及融資中心等機(jī)構(gòu)制造的金

6、融混亂就是在這個(gè)大背景下產(chǎn)生的。然而，隨著改革的逐步深化，地方政府的行政權(quán)力對(duì)金融資源控制力越來越弱，地方政府為了彌補(bǔ)財(cái)政缺口，必須另辟溪徑。1998年的住房制度改革使全國的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，地方政府擁有的最大的一塊資源土地成為彌補(bǔ)財(cái)政缺口的最好途徑。1998年，這個(gè)數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億，隨后以每年翻番的速度增長，至2009年底各地土地出讓收入1.2萬億，而2009年地方財(cái)政收入總額為3萬多億元。這足以說明，土地，已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。事實(shí)上，在許多地方，土地收入已經(jīng)占到地方財(cái)政收入的一半以上。地方政府在土地上的財(cái)政收益不僅表現(xiàn)在巨大的土地收益上，也同樣表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。

7、統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的。而這些滾滾而來的財(cái)富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)趨之若騖，“經(jīng)營城市”的理念就是在這樣的背景下出現(xiàn)的。對(duì)于地方政府官員來說，維持土地價(jià)格的上漲有百利而無一害。土地收入的增加不僅可以彌補(bǔ)財(cái)政支出的缺口，而可以增加基礎(chǔ)設(shè)施的投資，可以搞各種形象工程，由此可以帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速增長，從而有利于主要領(lǐng)導(dǎo)的升遷。從商業(yè)利益考慮，只有土地價(jià)格的不斷上漲才能使少數(shù)利益集團(tuán)獲得超額收益。從

8、已經(jīng)查獲的政府官員的腐敗案件看，很多地方官員直接或間接參與到房地產(chǎn)的開發(fā)或土地的買賣中。有人說地方政府官員已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)商所俘獲，此話可能有些夸張，但政府官員已經(jīng)被房地產(chǎn)所綁架是不爭的事實(shí)。各地方政府不僅千方百計(jì)抬高土地價(jià)格，而且對(duì)中央的房地產(chǎn)調(diào)控陽奉陰違，這是中央房地產(chǎn)調(diào)控難以取得成效的重要原因。城市化拉動(dòng)了住房消費(fèi)從世界范圍看，與工業(yè)化幾乎同步的城市化大約經(jīng)歷了150200年的時(shí)間，整個(gè)城市化的進(jìn)程可劃分為3個(gè)階段：1)初期階段。隨著工業(yè)在城市的集聚，城市的數(shù)量和人口規(guī)模逐步增加，由于城市化增速較慢，城市人口的基數(shù)低，城市住房的壓力不是很大；另一方面，較低的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市物質(zhì)基礎(chǔ)，決

9、定了大多數(shù)居民只能生活在較差的住區(qū)環(huán)境當(dāng)中。2)加速發(fā)展階段。當(dāng)一個(gè)國家和地區(qū)的城市化水平，即城市人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到30%之后，因工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展已打下一定基礎(chǔ)，受其慣性的推動(dòng)，城市化的水平在短期內(nèi)迅速提高，城市的數(shù)量和人口急劇增加，大城市驟然膨脹，對(duì)于突發(fā)其來的人口浪潮，城市的建房速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市人口的增長速度，從而出現(xiàn)住房緊缺的狀況。3)后期階段。當(dāng)城市化水平超過70%之后，城市人口的增長速度趨緩，大城市中心區(qū)的人口向郊區(qū)擴(kuò)散，出現(xiàn)所謂“郊區(qū)化”現(xiàn)象，工業(yè)對(duì)城市化推動(dòng)的主導(dǎo)作用已被第三產(chǎn)業(yè)取代，整個(gè)區(qū)域形成大、中、小城市密切結(jié)合、分布有序的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)。以上分析表明，城市化發(fā)展的不同階段

10、，住房問題表現(xiàn)的形式不完全相同，住房矛盾的尖銳程度也不一樣。從總體上看，城市化加速前后一段時(shí)間住房問題最為突出。改革開放加快了中國城市化的進(jìn)程。全國城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年年30.1%，平均每年增加0.6個(gè)百分點(diǎn)，而同期世界城市化的水平平均每年只提高0.25個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)人口由1.7億增至3.81億人，平均每年凈增1000萬人。1998年以后，由于戶籍制度改革的推進(jìn)，我國進(jìn)入了加速城市化的階段，2009年底人口城市化率達(dá)到45.68%，在十年時(shí)間里城市化率增加了15個(gè)百分點(diǎn)。這些數(shù)字表明，中國城市化的加速階段實(shí)際上從80年代就開始了，1998年以后我國城市化進(jìn)入第二

11、發(fā)展階段加速發(fā)展階段。城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。有人認(rèn)為，中國的城市化還需要2030年的時(shí)間，因此，房地產(chǎn)的繁榮應(yīng)該還會(huì)持續(xù)2030年的時(shí)間。筆者則認(rèn)為該結(jié)論可能太樂觀了，原因是中國統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可能低估了城市化水平，這是經(jīng)濟(jì)研究及經(jīng)濟(jì)決策中一個(gè)重大的誤會(huì)。從經(jīng)濟(jì)增長的角度看，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移之所以會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)勞動(dòng)者轉(zhuǎn)變?yōu)楣と酥笊a(chǎn)力水平的提高。在日本及其他國家，農(nóng)民沒有類似中國的戶籍限制，農(nóng)民轉(zhuǎn)移到非農(nóng)業(yè)領(lǐng)域之后自然成為市民，因此，城市化水平基本上代表著農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的程度。但中國有戶籍限制，大多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移出去的農(nóng)村勞動(dòng)力并沒有獲得市民的身份，沒有將其統(tǒng)計(jì)在城市人

12、口里面，這樣的人口應(yīng)該有2億左右。從城市的角度看，政府為了自己的政績會(huì)傾向于低報(bào)人口數(shù)據(jù)，如果按照日本的統(tǒng)計(jì)口徑，中國當(dāng)前的城市化水平應(yīng)該是65%左右，比現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)高20個(gè)百分點(diǎn)左右。現(xiàn)在的農(nóng)村到底還有多少年輕人沒有轉(zhuǎn)移到城市？真實(shí)的情況是，適宜轉(zhuǎn)移的農(nóng)村青年已經(jīng)基本上到城市去工作了?？傊鞘谢瞧駷橹雇苿?dòng)中國房價(jià)上漲的主要因素，但未來城市化對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)及對(duì)房地產(chǎn)市場的作用將降低。人口紅利刺激房價(jià)上漲隨著時(shí)間的改變，我國的人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的趨勢性特征，19491964年少兒撫養(yǎng)比迅速增長，但老年撫養(yǎng)比增加不多，少兒撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比之和從60%增加到80%，對(duì)應(yīng)的是勞動(dòng)人

13、口占總?cè)丝诘谋壤?0%下降到20%。60年代以后至80年代初，中國的少兒撫養(yǎng)比快速下降，而老年撫養(yǎng)比變化不大，使勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤焖偕仙?，?0%上升到40%以上。1982年代以后，中國的少兒撫養(yǎng)比繼續(xù)下降，勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤黾拥?0%以上，峰值將出現(xiàn)在2015年左右，超過70%。隨后，老年撫養(yǎng)比出現(xiàn)快速上升，但一直到2021年中國的勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤继幵?0%以上。顯然，在19822021年期間，中國的勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤幵谧罴褷顟B(tài)，整個(gè)社會(huì)的負(fù)擔(dān)較輕，有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，被人口學(xué)家稱之為“人口紅利”。人口紅利的存在有利于房地產(chǎn)市場處在繁榮狀態(tài)。從美國的統(tǒng)計(jì)規(guī)律看，人口

14、與房地產(chǎn)市場之間有很強(qiáng)的相關(guān)性，每個(gè)人的一生中一般會(huì)出現(xiàn)里次購房行為，首次置業(yè)出現(xiàn)在31歲前后，二次置業(yè)一般在42歲左右，因此，人口出生率的波動(dòng)就會(huì)導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的需求波動(dòng)。中國的第一個(gè)人口出生高峰是19621969年，第二個(gè)高峰是19841987年（如圖2），在第一個(gè)高峰里，出生率一直高于3%，第二個(gè)高峰的出生率為2%左右。第一個(gè)人口出生高峰對(duì)應(yīng)的住房需求高峰應(yīng)該在19932000年，二次置業(yè)高峰應(yīng)該出現(xiàn)在20042011年。但1998年之前中國還沒有進(jìn)行住房制度改革，因此，第一個(gè)人口高峰對(duì)應(yīng)的住房需求無法得到滿足（由此也可以理解為什么在1998年政府決心進(jìn)行住房制度改革），使一次置業(yè)高峰被推

15、后至19992006，到2004年時(shí)，一次置業(yè)的高峰還沒有過，而二次置業(yè)高峰已經(jīng)來臨（主要表現(xiàn)為房改時(shí)分得公房的人開始有改善型需求），兩個(gè)高峰疊加在一起，二者重疊的區(qū)間在20042006年，這可能是2005年前后房價(jià)暴漲的原因。盡管中央出臺(tái)的一系列政策調(diào)控房地產(chǎn)，但效果甚微，被市場嘲諷為“越調(diào)越漲”。這是根據(jù)美國的統(tǒng)計(jì)規(guī)律對(duì)中國的住房需求的推測，中國也有機(jī)構(gòu)作過小樣本的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，得出的中國人的購房置業(yè)規(guī)律與美國基本一致。如果該結(jié)論成立，則意味著中國第一個(gè)人口高峰期（60后）出生的人的住房需求高峰在2007年將過去。但從2010年開始，第二次人口高峰出生的人（即80后）的第一次置業(yè)高峰將出現(xiàn)，該

16、需求高峰又和60后的二次置業(yè)高峰出現(xiàn)重疊。但201年后的住房需求高峰無法與之前相比。最高峰應(yīng)該已經(jīng)過去了。由于60后是中國改革開放最大的收益者，當(dāng)前的中國社會(huì)財(cái)富主要集中在他們手里，他們是推高房價(jià)的主要力量。對(duì)于80后而言，他們的購買力取決于他們的父輩購買力，由此導(dǎo)致城市出生的青年與農(nóng)村出生的青年的命運(yùn)截然不同，高昂的房價(jià)使大量的農(nóng)村青年被永遠(yuǎn)隔離在城市大門之外。于是，后出生的農(nóng)村青年成為當(dāng)前中國社會(huì)的一個(gè)危險(xiǎn)的、絕望的群體！富士康出現(xiàn)的連續(xù)自殺事件就是一個(gè)信號(hào)，應(yīng)該引起有關(guān)決策者高度關(guān)注。從日本的歷史經(jīng)驗(yàn)看，人口紅利不僅對(duì)應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，還刺激了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，甚至是房地產(chǎn)泡沫。

17、而人口結(jié)構(gòu)的老化和人口紅利的結(jié)束則對(duì)應(yīng)著經(jīng)濟(jì)增長速度的下降和房地產(chǎn)市場的衰弱，乃至房地產(chǎn)泡沫的破滅。如圖3所示，日本的人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)出現(xiàn)在1990年，而房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間與此高度吻合，1990年以后，日本進(jìn)入快速老年化的時(shí)代，不僅經(jīng)濟(jì)增長陷入泥潭，房地產(chǎn)市場更是一蹶不振。假如日本的經(jīng)驗(yàn)在中國同樣適用的話，意味著2015年將是中國房地產(chǎn)市場的重要拐點(diǎn)。匯率對(duì)房地產(chǎn)市場的影響2005年7月21日，中國人民銀行宣布人民幣從即日起與美元的兌換價(jià)格升值2%，人民幣不再盯住單一的美元，人民幣開始和一籃子貨幣掛鉤。這標(biāo)志著人民幣匯率改革的序幕已經(jīng)開啟。匯率改革究竟對(duì)中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？從上個(gè)世紀(jì)

18、80年代日本和臺(tái)灣的匯率改革的歷史軌跡看，匯率的升值導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，甚至產(chǎn)生嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。筆者從2004年前后開始關(guān)注此事，并提出了一系列的政策建議，希望中國能夠避免重復(fù)20年前日本的覆轍，但遺憾的是，2005年以來的中國匯率改革和房地產(chǎn)市場的互動(dòng)與20年前的日本故事越來越相似。二戰(zhàn)以后，日本經(jīng)歷了兩次大的匯率變動(dòng)：第一次是1971年12月的“斯密森協(xié)議”，日元對(duì)美元的匯率從360上漲到306，漲幅為18%；第二次是1985年12月的“廣場協(xié)議”之后，日元迅速升值，到1987年底，日元匯率升值66%日本的兩次匯率改革都導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。1971年底的匯率改革導(dǎo)致了1973年的地價(jià)上

19、漲，但因?yàn)槭臀C(jī)的影響，時(shí)間只持續(xù)了1年，在此，我們不作重點(diǎn)分析。1985年后的日元升值導(dǎo)致了地價(jià)的連續(xù)5年的上漲。我們以1983年為基期計(jì)算，到1988年東京的地價(jià)上漲了二倍多。當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度之快是舉世公認(rèn)的，它已經(jīng)成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中典型的泡沫經(jīng)濟(jì)案例。日元匯率升值為什么會(huì)導(dǎo)致日本房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲？主要有兩個(gè)原因。原因之一是匯率改革迫使日本政府采取松的貨幣政策。由于日元升值的影響，日本的工業(yè)受到了相當(dāng)大的沖擊，1986年日本工業(yè)出現(xiàn)了負(fù)增長。為了緩沖回來升值對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，日本中央銀行放松了銀根。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，日本的貨幣供應(yīng)量M2從1985年初的8%左右不斷增加到19

20、87年的12%，增加了50%左右；在貨幣供應(yīng)大幅度增加的同時(shí)利率不斷下調(diào)，1986年9月和1987年5月，兩次采取緊急經(jīng)濟(jì)對(duì)策，將官方貼現(xiàn)率從5%降到2.5%。而當(dāng)時(shí)的日本經(jīng)濟(jì)仍然處于經(jīng)濟(jì)景氣上升的過程中，不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)政策刺激了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的投資品價(jià)格的不斷上漲。原因二：為了減少金融自由化與國際化過程中銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，日本政府在匯率改革的過程中，推行銀行資本金管理改革，部分銀行執(zhí)行國際清算銀行制訂的銀行資本金管理規(guī)定，促使銀行貸款向住房抵押貸款傾斜，使銀行之間在不動(dòng)產(chǎn)貸款上產(chǎn)生惡性競爭，刺激了房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹（見后面的分析）。與日本類似，臺(tái)灣的匯率改革也導(dǎo)致了島內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)。

21、臺(tái)灣1979年2月建立外匯市場之初，新臺(tái)幣對(duì)美元的匯率是36：1，之后小幅貶值，在1985年12月之前，匯率基本維持在40：1的水平。但從1986年開始，在美國的壓力之下，新臺(tái)幣不斷升值（逐步升值），如圖3所示，新臺(tái)幣與美元的匯率從1985年的100新臺(tái)幣兌換2.51美元上升到1989年的3.82美元，4年升值34%。新臺(tái)幣的小幅度緩慢升值的方式，使企業(yè)可以爭取調(diào)整的時(shí)間，但同時(shí)帶來了大量的投機(jī)資本，助長了新臺(tái)幣的升值壓力。臺(tái)灣當(dāng)局為了穩(wěn)定新臺(tái)幣，就必須不斷從市場上購買美元，拋出新臺(tái)幣，導(dǎo)致貨幣的過多投放，1985年的貨幣供應(yīng)量M1為12.23%，1986年增加為51.42%，1987年為37

22、.82%，1988年為24.37%，使房地產(chǎn)價(jià)格和股市價(jià)格膨脹，1987年、1988年和1989年臺(tái)北市的住宅價(jià)格上漲速度分別達(dá)到36.8%、96.5%和78.24%。日本和臺(tái)灣的匯率改革的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)對(duì)于中國的匯率改革及房地產(chǎn)調(diào)控有直接的參考價(jià)值。我們注意到，自2002年之后，人民幣升值預(yù)期已經(jīng)吸引了大量國際資本流入中國，房地產(chǎn)行業(yè)成為國際資本的重要投機(jī)領(lǐng)域。外資除了通過直接購買國內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，例如，2003年6月份之后，在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策的影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向利用境外融資的方式來解決資金短缺

23、的問題。因?yàn)楦鶕?jù)我國現(xiàn)行政策，外資企業(yè)舉借外債的管理政策較內(nèi)資企業(yè)松，外資企業(yè)可以在批準(zhǔn)的投資總額和注冊(cè)資本差額內(nèi)允許自由舉借外債。為了從境外融資的方便，很多內(nèi)資企業(yè)通過各種方式實(shí)現(xiàn)外資化。如2004年，天津順馳房地產(chǎn)公司、河北天山房地產(chǎn)公司通過“自我收購”方式改制為外資企業(yè)，迅速建立起方便的國際融資渠道。由于外資的作用，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當(dāng)程度的制約。在操作主體上，外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場以房地產(chǎn)基金為主。最有代表性的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機(jī)構(gòu)。值得注意的是，為了使房地產(chǎn)基金更便捷地投資中國的房地產(chǎn)市場，香港金融當(dāng)局還專門修改了有關(guān)規(guī)則。2005年6月

24、，香港證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布了房地產(chǎn)信托投資基金守則修訂的相關(guān)總結(jié)，撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)投資海外房地產(chǎn)的限制，房地產(chǎn)基金可以投資于全球各地的房地產(chǎn)。在目前國內(nèi)法律政策不完善，建立REITs條件不成熟的背景下，香港放寬投資海外房地產(chǎn)限制，讓香港房地產(chǎn)投資信托基金可以投資海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，意味著允許內(nèi)地房地產(chǎn)商可以按照香港房地產(chǎn)信托投資基金守則成立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，然后注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的融資渠道。有很多外資通過正當(dāng)?shù)那肋M(jìn)入中國，而且有相當(dāng)數(shù)量的資本是通過非正常的渠道進(jìn)入中國的。為此，筆者在2006年曾經(jīng)給有關(guān)部門提議，應(yīng)該根據(jù)國

25、際慣例，對(duì)外資投資中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行適當(dāng)限制，2006年7月11日建設(shè)部等出臺(tái)了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見，對(duì)外資購買中國境內(nèi)的房地產(chǎn)設(shè)置了一些前提條件。但外資對(duì)房地產(chǎn)的影響依然存在，只要人民匯率升值的預(yù)期還存在，國際資本就會(huì)通過各種渠道進(jìn)入中國，在現(xiàn)行的外匯管理制度下必然使外匯儲(chǔ)備占款增加，進(jìn)而導(dǎo)致貨幣投放增加。截至2010年月底，中國的外匯儲(chǔ)備占款已經(jīng)超過了20萬億元人民幣，流動(dòng)性過剩的局面由此形成。貨幣的過度投放必然產(chǎn)生通貨膨脹的預(yù)期，投資買房成為應(yīng)對(duì)通脹的重要選擇。要消除房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫化趨勢，就必須消除人民幣升值的預(yù)期，有關(guān)匯率改革的推進(jìn)刻不容緩。文化傳統(tǒng)對(duì)住房消費(fèi)的影

26、響自2003年以來，房價(jià)與收入的比例就一直是國內(nèi)外學(xué)術(shù)界及輿論界廣泛關(guān)注的問題，按照歐美國家的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房價(jià)收入比超過6倍時(shí)，通常被認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)過高，房價(jià)收入比超過10倍則被認(rèn)為房價(jià)有嚴(yán)重的泡沫。按照此標(biāo)準(zhǔn)來衡量，中國部分城市（尤其是北京、上海、深圳等一線城市）的房價(jià)早在2003年前就已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，而2009年底的房價(jià)已經(jīng)讓人難以理解了，因?yàn)楸本⑸虾５姆績r(jià)收入比已經(jīng)超過15倍。為什么五年前的較高的房價(jià)收入比并沒有使房價(jià)的出現(xiàn)修正？而且還不斷創(chuàng)新高。其中必有其合理的因素支持，筆者試圖從文化的視角剖析該現(xiàn)象。儒家文化是以“家”為核心的文化，維系家文化的紐帶是血緣關(guān)系，而維系“家”文化的物質(zhì)載

27、體則是住宅（有私有產(chǎn)權(quán)的房屋）。沒有住宅就沒有“家”，因此，人們可以傾其所有去購買屬于自己的住宅，年輕人結(jié)婚一般都要購買一套屬于自己的房子，這是儒家文化圈國家國民的特殊消費(fèi)習(xí)慣。2009年，有文認(rèn)為“是丈母娘推高了房價(jià)”，引起網(wǎng)絡(luò)媒體的熱議。筆者以為，將房價(jià)上漲都?xì)w結(jié)為丈母娘固然有些偏頗，但其中還有不少內(nèi)在的道理的。大約是三年前，紅網(wǎng)論壇一篇題為26歲的我離婚了！“80后”婚姻注定死在房子上的帖子引起了網(wǎng)友熱議，帖中稱1983年出生的她兩年前與1982年出生的老公在北京租房完婚，后來因?yàn)椤吧磉叺耐露加熊囉蟹俊倍壬I房念頭，最后因?yàn)槭诸^拮據(jù)發(fā)生多次爭吵后導(dǎo)致離婚?！?0后”的婚姻真的會(huì)死在房子上嗎？中國青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心通過搜狐網(wǎng)，對(duì)2429人（79.5%的人為“80后”，69.1%的人沒有自己的