1、房地產(chǎn)開發(fā)申請流程(完整版)來源：天涯社區(qū)天涯論壇法律論壇作者：野蠻戰(zhàn)士，發(fā)布于2007年12月本文重點梳理了蠻族戰(zhàn)士對房地產(chǎn)開發(fā)建設報道過程中的相關觀點和意見，并簡要涉及了其他網(wǎng)友的回復和評論。野蠻戰(zhàn)士：這一類的事情似乎與法律沒有太大關系，但對法人理解法律的運作卻很有幫助。所以把它貼在這一頁上。中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實施。我看了房地產(chǎn)開發(fā)建設報道的相關內(nèi)容，有一些感觸。我想在這里談談他們。土地、規(guī)劃和建設三個部門之間的恩怨由來已久，所以我想在哪里談都可以。以下基本符合施工申請的順序。一、土地證書、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃分審批階段土地證書和建設用地規(guī)劃許可證，連同規(guī)劃點的批

2、準，是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件。然而，收集這些東西的順序是很有學問的。有經(jīng)驗的同志基本上可以通過看這些東西的發(fā)行時間來講述故事背后的故事。這三件事涉及土地部門和規(guī)劃部門之間的長期權力斗爭。目前，中國的法律沒有很好地規(guī)范這個問題。簡而言之，土地證書是由土地部門簽發(fā)的，它是土地所有權證書，標明土地的用途和使用期限(僅注明)；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門核發(fā)，是核實土地用途和土地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點由規(guī)劃部門審批，是確定容積率、建筑密度、停車位配置要求等土地利用強度指標的法律依據(jù)，這些都在本次審批中有所體現(xiàn)，包括目前小戶型面積限制的要求，也將在本文件中有所體現(xiàn)。一般來說，對于一塊土地，規(guī)劃部門在取得

3、土地使用權證書之前，必須核實規(guī)劃點并頒發(fā)建設用地規(guī)劃許可證(以下簡稱土地規(guī)劃許可證)。這絕對應該是一個必要的程序。因為土地部門必須根據(jù)規(guī)劃部門批準的土地功能和土地利用強度計算土地出讓金，土地使用年限可以在土地證書上注明。然而，在現(xiàn)實中，這種想法只能是一種理想狀態(tài)。因為，首先，當許多地方的土地部門出售土地時，他們只是簡單地出售整個土地，而不考慮規(guī)劃。然后給人家一張商業(yè)和住宅用地的土地使用權證書。這種不可理解的土地轉讓模式曾經(jīng)非常流行。后來土地開發(fā)商被轉讓了，我去規(guī)劃部門做了一個努力，不管是修改計劃還是根本沒有計劃。不管怎樣，我的土地租賃費已經(jīng)付了，剩下的事情必須由你們的計劃部門來解決。我不是批評

4、這種土地轉讓模式容易腐敗。我們應該知道，我國正式的土地出讓始于1990年，而以公開交易形式進行的土地出讓甚至始于1997年。北京第一個公開交易的土地直到2000年才上市。我只是說中國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，沒有國際模式可以借鑒。因為中國的房地產(chǎn)管理體系在世界上是絕對獨一無二的。憤怒的年輕人，不要在這里評判我。我從事這個行業(yè)已經(jīng)很多年了，至少我個人覺得把我放在20世紀90年代的背景下想不出更好的土地交易模式。直到現(xiàn)在，城市規(guī)劃的概念還沒有深入人心，更不用說當時了。然而，這種土地交易模式現(xiàn)在只是歷史。新城鎮(zhèn)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管

5、部門應當根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出擬出讓土地的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。土地以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門取得建設用地規(guī)劃許可證。市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得擅自改變建設用地規(guī)劃許可證中作為國有土地使用權出讓合同一部分的規(guī)劃條件。我希望在我未來的職業(yè)生涯中，我不會帶著商住用地的土地證去規(guī)劃部門。阿門。二.項目公司設立、項目設立、環(huán)境評估和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項是幾乎每個項目開始時必須做的事情。非常有社會主

6、義特色。然而，這里有一些有趣的事情，與法律有很大的關系，比如成立一個項目公司。這里需要說明的是，母公司拍攝的土地被轉讓給其全資項目公司名下，根據(jù)我國法律這不是一筆交易。我再次強調(diào)，母公司與其全資附屬公司之間的土地轉讓不是交易。同樣，這也不是交易。因此，房地產(chǎn)公司可以隨意設立項目子公司，然后在房子被出售后實際摧毀它，只留下一個空殼。這種經(jīng)營方式?jīng)]有法律風險，非常經(jīng)濟實用，所以中國的一些小規(guī)模的房地產(chǎn)公司都在這樣做。另外，這東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)品，很煩人，我不知道這東西應該是什么。主要考察項目的投資額和可行性。我不知道政府從什么角度管理當前市場的可行性。不管怎么說，由于市場經(jīng)濟的深度不同

7、，對這件事的管理也不同。在一些地方，它基本上不受管制，而在另一些地方，它受到嚴格管制。這個項目需要什么材料，這一點誰也說不清楚。項目建立和其他項目之間的關系甚至更加隨意。例如，最近的國家政策要求首先進行環(huán)境評估，然后再建立項目。這是基于加強環(huán)境保護和促進可持續(xù)發(fā)展。然而，在許多地方，環(huán)境影響評價的主要前提材料之一是項目審批。如果你不能建立一個項目，你就根本不能做環(huán)境影響評價。然而，有政策和對策，一切都是由人來做的。不管怎么說，到目前為止，建設項目已經(jīng)一個接一個地啟動了，我不知道每個人是如何通過這些令人費解的政策。無論如何，如果我自己管理這些事情，我基本上直接去這些部門，比如說，去計劃部門，讓他

8、們向我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，讓他們向我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責這些程序。如果你為編譯成本多付出一點也沒關系。簡而言之，當我親眼看到這些程序時，我的頭疼得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)多少有些技術性，關鍵是專業(yè)技術人員很難找到?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術人員的資料都在省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)上，基本上不可能用幾個玩家來糊弄建設部門，而且建設部門也不敢在這件事情上胡來，因為任何人都可以在網(wǎng)上查到某人的職業(yè)資格?，F(xiàn)在很難找到結構工程師，所以我想找一個。嘿嘿。三、總平面布置審查階段在現(xiàn)階段，各地的名稱是不同的，我經(jīng)常聽到它被稱為“建設性詳細規(guī)劃審查”。在這一階段，有必要審查住宅區(qū)的總平面圖，即住

9、宅區(qū)內(nèi)的建筑物是如何布置的，每棟建筑物有多高和多大，每棟建筑物之間的距離有多遠，日照是否充足，總建筑面積比有多大，是否超過規(guī)定的建筑面積比，建筑密度有多大，如何安排進出道路在這里，我想舉一個例子，比如建筑密度。這件事看起來很簡單，對嗎？它是建筑的基礎面積占整個社區(qū)面積的比例。例如，這個社區(qū)有10，000平方米，地面上有3，000平方米的建筑，所以建筑密度為30%。這個計算似乎沒有爭議。但是等一下。我的3000平方米建筑占地2000平方米，是一個巨大的高架平臺，在高架地板下有一個停車位，在它上面有一個空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議來了。我的2000平方米是建筑地基嗎？你限制我的建筑密度的原因無非是為了

10、確保綠化和保護居民的休閑空間。現(xiàn)在，雖然我好像在地上建了一些東西，但是這個東西的頂部是綠色的，我的綠化沒有減少，我的休閑空間也沒有減少，所以這2000平方米不能算在建筑密度里。無論這種空中花園式的架空地板是否應被視為建筑密度，其技術規(guī)格無論如何都是不受限制的，而且有無限的發(fā)展空間。又如，容積率，總建筑面積除以凈土地面積。它看起來也很簡單。但實際上，凈土地面積是多少？你從哪里開始？是純土地使用權證書中包含的面積，還是比這個面積稍大一點，直到到達周圍道路的中線？這件事根本無法解釋清楚，所以可以計算。當凈土地面積增加時，總建筑面積自然會增加。這是一個你可以黑進去的地方。在其他地方，如設置消防出口，高

11、層建筑周圍必須設置環(huán)形消防車道。然而，社區(qū)的綠化基本上被破壞了。該怎么辦？設置看不見的火道，并在上面種草以保持綠色。只要指著圖紙說這是一條消防道路。這樣做怎么樣？無論如何，我個人不知道這是否行得通。消防車道的承載能力有非常嚴格的設計要求。無論如何，我個人不知道這種草是否能承受消防車。審查總平面布置圖是整個開發(fā)和施工申請過程中最技術性的活動，通常需要2到3個月的時間，經(jīng)常需要與規(guī)劃部門反復修改和爭論，然后反復打磨，直到雙方都發(fā)脾氣為止。無論如何，我?guī)缀鯖]見過誰不做任何工作就能通過總布置圖的考試。我從未見過零缺陷的總平面設計。不管公司的總體布局是什么，不管你是萬科、R&F還是敏捷，只要你撿起來，就

12、會有很多問題。要么是消防距離不夠，窗戶在打不開的地方打開，要么是車道轉彎半徑太小，等等。我自夸我無能。我試圖在10天內(nèi)完成這項工作，這被認為是一個傳奇。呵呵)有人說這個帖子與法律沒有什么關系。我現(xiàn)在告訴你，在施工申請的每個階段都有成堆的計劃、法規(guī)、法律等等。你不應該認為在這個過程中我們國家的法律是空白的。事實上，它們是完美的。什么是住宅設計規(guī)范、住宅小區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范、消防設計規(guī)范、結構設計規(guī)范等。我不知道它們有多重。但實際上，他們是這么做的。作者：peafowlzx施工過程中確實有很多設計規(guī)范，但都是建設部制定的，一般由設計院根據(jù)范圍來制定，工程技術人員在實施過程中進行檢查。當然，有時候申請建

13、筑的人需要交流。例如，當修理車庫時，民防辦公室要求必須修理車庫門，以防止敵人空襲。然而，事實上，如果按照他的要求進行維修，車庫將變成一個地堡，因此在審批之前，必須由申請施工的人進行溝通。四、管道綜合審查、排水許可管道綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在就要談一談，因為它確實非常非常專業(yè)。如果你做得不好，它真的會殺人。此外，被這種事情扼殺的公司比比皆是。不要以為像保利和和盛這樣的大公司在這個問題上不會犯重大的原則錯誤。事實上，無論哪家房地產(chǎn)公司，在這個問題上磕磕絆絆的概率都是一樣的。這東西就像傳遞包裹一樣，一個回合后就會死去。說了半天，什么是管道合成？包括住宅給排水管道、高壓線路和弱電線

14、路三大項目，根據(jù)各種設計規(guī)范進行綜合考慮和科學布置，并放在同一張圖紙上。沒有必要再解釋供水和排水，即如何將自來水引入社區(qū)，然后如何從社區(qū)排放生活污水和雨水；強電是家用電，線從哪里進入，怎么上樓，怎么進門；弱電內(nèi)容較多，如有線電視線路、各種通信線路、網(wǎng)絡電纜、內(nèi)部監(jiān)控線路等。如果以上三件事是科學的，它們都必須進入地下，從地下滲透到單個建筑，然后連接成千上萬的家庭。這些線路等等，必須合理安排，而且不能四處走動。作為一個非專業(yè)人士，要判斷一個社區(qū)的管線綜合設計好不好，你只需要看兩件事：(1)你只要走進一個社區(qū)，看看建筑物之間是否有電線。只要你有這個，基本上你不用考慮這個社區(qū)。(2)窨井蓋是否基本上沿

15、居住道路布置，而不是到處布置。如果地上到處都是井蓋，你幾乎看不到過去?；旧希憧梢钥紤]放棄這個社區(qū)。為什么我要如此強調(diào)這種管道集成？如果設計不好會發(fā)生什么？首先，供水和排水一整天都會出問題。下雨時，這個社區(qū)變成了一個池塘。我真的看到了太多的東西。然后，對年輕的我來說，網(wǎng)絡整天出故障，社區(qū)網(wǎng)絡運營商沒有選擇，因為只有一個管道被埋，其他網(wǎng)絡運營商不能進來提供優(yōu)質(zhì)服務。然而，在這個例子中，要么這里的線路壞了，要么那里的線路壞了，它整天都在修理。我很奇怪。嘣，網(wǎng)絡斷開了。那么，夏天不要開空調(diào)，一旦開了，它就會沒電了。家用電器必須旋轉，所以不要一起打開?？措娨晻r千萬不要打開電腦，否則你將不得不在黑暗中

16、度過一夜。這是管道集成沒有做好的跡象。你說，你能生活在這樣的社區(qū)嗎？既然管道合成如此重要，為什么我們不說當我們設計它時，我們應該仔細考慮和研究它？實際上，這是行不通的。為什么？因為所有的電線，你必須從外面輸入，你必須有一個與外界的接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你，不管開發(fā)人員事先做了多少準備工作和調(diào)查工作，都不能保證保留的接口不會改變。最常見的是，市政污水管道是突然重建和改變的地方。即使不改變位置，水位也會上升幾厘米。這個社區(qū)的排水系統(tǒng)已經(jīng)完工，因為坡度不夠。這種事情太普遍了。每個人都必須經(jīng)常看到市政管道建設，挖掘道路，今天在這里做事情，明天在那里做事情。不管怎樣，我被這件事嚇壞了。在這種

17、情況下，你甚至不能賠錢。然后，高壓電線的接入端口在開始時說得很好，并且它是從某個變電站連接的。當建設完成，需要正式連接時，突然發(fā)現(xiàn)變電站已經(jīng)搬走，或者容量已經(jīng)超出，你不能再連接了。你必須從其他地方連接。在這個時候，你只能亂花錢亂領導。盡可能多地計算電量。至于它會給生活帶來什么樣的麻煩，我不知道。讓我們談談排水許可。這個東西是市政部門發(fā)行的，是專門為社區(qū)排水設計的?，F(xiàn)在需要將雨水和污水分開。也就是說，雨水和生活污水應該分成兩排管道。這條東西向管道是管徑和流量，也是連接市政管道的位置。這反過來又會影響管道的綜合設計，這實際上是一回事。我不會說太多。作者：土豆也有理想：這里需要說明的是，母公司拍攝的

18、土地被轉讓給其全資項目公司名下，根據(jù)我國法律這不是一筆交易。請詢問這一決定的法律依據(jù)是什么。我已經(jīng)找了很久了。我不知道它是基于什么。盡管土地局的每個人都說他們能做到。五、單體審查、建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單項設計的審查也很嚴格，但總的來說，它比總體規(guī)劃更容易通過。什么是單一設計？在總體規(guī)劃的基礎上實施單體建筑的設計方案。單體方案的主要內(nèi)容是什么？我個人總結如下：關鍵是要確定每個空間的大小。在這個階段有些事情很麻煩，最煩人的是停車位。目前，我國各大城市對停車位要求非常嚴格。要求一般是每個家庭一個停車位，一個100平方米的商業(yè)停車位。一般的配置要求基本相同，城市也差不多。停車位不夠，所以基本上你不能通過單體測試。當然，在總平面圖審查期間，也對停車位進行了審查，但