1、,房地產(chǎn)行業(yè)分析 201107,房地產(chǎn) 行 業(yè),1,2,3,4,5,房地產(chǎn)基本概念,房地產(chǎn)行業(yè)起源,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)資料信息,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離部分以及附著 的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看，主要分為兩大類，即土地 和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì) 破壞房地的功能或完整性。不可分離的部分包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值 而種植在土地上和花草樹木或人工建造的庭院、花園、假山,為提高建筑物 的使用功能而安裝在建筑物上水、暖、電、衛(wèi)生、通訊、通風(fēng)、電梯、消 防等設(shè)備。 一般來(lái)說(shuō)，我們通常所說(shuō)的房

2、地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的，故房地產(chǎn) 也可稱為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本報(bào)告討論的房地產(chǎn)就特指這一含義。按照商品房 屋用途來(lái)劃分，房產(chǎn)可分為商品住宅和非商品住宅兩大類，前者包括普通 商品住宅、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和別墅、高檔公寓，后者可分為寫字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè) 用房等。,基本概念,房地產(chǎn)概念,房產(chǎn)泡沫即將破 2008年，國(guó)家宏政策的作用顯現(xiàn)，市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落,第一階段,第二階段,第三階段,第四階段,TEXT,TEXT,TEXT,TEXT,(1978至1991年) 理論突破與試點(diǎn)起步階段 1978年理論界提出了住房商品化、土地

3、產(chǎn)權(quán)等點(diǎn). 1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)場(chǎng)的起步階段. 1987年11月26日，深圳市政府首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住地. 1990年上海市房改方案出臺(tái)，開(kāi)始建立住房公積金制度. 1991年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案.,(1992至1995年) 非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段. 1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行. 1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落.房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開(kāi)始復(fù)蘇,(1995至2002年)相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段 隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn). 1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和

4、按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,(2003年以來(lái)) 價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段 2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策,第五階段,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起源至今已經(jīng)走過(guò)了30年歷史,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀-2010年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成狀況： 1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資42697億元，同比增長(zhǎng)36.5%，其中，商品住宅投資30022億元，增長(zhǎng)34.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.3%。11月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4628億元，增長(zhǎng)36.7%,商品房販賣狀況: 1-11月，

5、全國(guó)商品房販賣面積8.25億平方米，同比增長(zhǎng)9.8%，增幅比1-10月進(jìn)步0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅販賣面積增長(zhǎng)7.4%，辦公樓增長(zhǎng)25.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)35.2%。1-11月，商品房販賣額4.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.5%，增幅比1-10月進(jìn)步0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅販賣額增長(zhǎng)12.8%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房辨別增長(zhǎng)48.4%和50.2%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源狀況 1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源63220億元，同比增長(zhǎng)31.2%。其中，本國(guó)存款11245億元，增長(zhǎng)25.0%；應(yīng)用外資656億元，增長(zhǎng)59.0%；自籌資金23806億元，增長(zhǎng)49.6%；其他資金2751

6、3億元，增長(zhǎng)20.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15935億元，增長(zhǎng)19.4%；本人按揭存款7937億元，增長(zhǎng)13.2%,產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展現(xiàn)狀-企業(yè)角色定位越來(lái)越清晰，分工明確,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,主流路線： 上游：資金、土地 下游：設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、施工、銷售和最后的物業(yè)管理,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈基本形成，各環(huán)節(jié)依存度逐漸增強(qiáng) 開(kāi)發(fā)企業(yè)完成職能轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)化程度逐步加強(qiáng) 資本和土地己成為產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的兩種資源，集聚了產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部最激烈的競(jìng)爭(zhēng),垂直的產(chǎn)業(yè)鏈條在一定程度上制約了公平游戲規(guī)則的制訂 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺乏，公共規(guī)則不規(guī)范 產(chǎn)業(yè)鏈各主要環(huán)節(jié)的收益分配不合理，在一定程度上制約著產(chǎn)業(yè)的集約化發(fā)展,制約,房地產(chǎn)行

7、業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀人才市場(chǎng)需求,人才流動(dòng)（處較高水平）,人 才,企業(yè)招聘,獵 頭,影 響,初級(jí)人才競(jìng)爭(zhēng)加劇 高級(jí)人才緊缺 中高級(jí)職位需求旺盛 專業(yè)人才需求旺盛,國(guó)家調(diào)控,被動(dòng)跳槽,公司解散,行業(yè)門檻高,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、集團(tuán)化管控成為發(fā)展重點(diǎn),2,異地?cái)U(kuò)張與全國(guó)性企業(yè)品牌顯現(xiàn),4,粗放經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)化,3,行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營(yíng)規(guī)?；蔀橼厔?shì),1,5,民營(yíng)企業(yè)力量崛起和壯大,房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)-企業(yè)運(yùn)營(yíng),以項(xiàng)目、客戶為中心的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和客戶營(yíng)銷的業(yè)務(wù)過(guò)程一體化,2,職業(yè)經(jīng)理人的人才隊(duì)伍，配合現(xiàn)代化的IT管理手段，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,4,從資本經(jīng)營(yíng)逐步向管理出效益的商業(yè)模式轉(zhuǎn)化,3,

8、規(guī)模擴(kuò)張，集團(tuán)一體化運(yùn)作，需要企業(yè)提升協(xié)同效益,1,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)-企業(yè)轉(zhuǎn)型,企業(yè),空間布局,行業(yè)關(guān)系的轉(zhuǎn)變,物業(yè)狀態(tài)的轉(zhuǎn)型,盈利模式的轉(zhuǎn)變,產(chǎn)品變化,企業(yè)組織的變化,房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去更多的大企業(yè)會(huì)集中在大城市，現(xiàn)在開(kāi)始向中小城市甚至城鎮(zhèn)布局,過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)住宅及銷售為主，現(xiàn)在向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多種多樣的物業(yè)形式轉(zhuǎn)化,現(xiàn)在國(guó)家調(diào)控政策不允許囤地，加之現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式也會(huì)從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠產(chǎn)品盈利,一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)被兼并，被合作的機(jī)率加大,房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品從灰色建筑、毛坯房，向綠色建筑、成品房方向發(fā)展,以前房地產(chǎn)企業(yè)是單獨(dú)發(fā)展

9、，現(xiàn)在一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)都有戰(zhàn)略合作伙伴，出現(xiàn)了行業(yè)間合作發(fā)展態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)資料信息,中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè),商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)銜軍,麥當(dāng)勞式擴(kuò)張與連鎖經(jīng)營(yíng),中國(guó)房地產(chǎn)3強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作模式研究,萬(wàn) 科,萬(wàn) 達(dá),碧桂園,中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)活力及盈利標(biāo)桿,萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司,萬(wàn)科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。 萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開(kāi)發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè). 經(jīng)過(guò)多年努力，萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：“萬(wàn)科”成為行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各

10、地消費(fèi)者的接受和喜愛(ài)；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國(guó)住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)全國(guó)首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬(wàn)客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè),團(tuán)隊(duì)管理將尊重員工放在第一位吸納人才 發(fā)展戰(zhàn)略多元化資源策略下的跨區(qū)發(fā)展模式 產(chǎn)品品牌萬(wàn)科精細(xì)化打造精致產(chǎn)品和金牌形象 客戶服務(wù)細(xì)分市場(chǎng)，以客戶為中心做服務(wù)升級(jí) 住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，引領(lǐng)低碳建筑,萬(wàn)科銷售數(shù)據(jù),萬(wàn)科集團(tuán)組織架構(gòu),萬(wàn)科建立了創(chuàng)新體系,建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新：以萬(wàn)科建筑技術(shù)研究中心為龍頭開(kāi)展創(chuàng)新，把重心從營(yíng)銷轉(zhuǎn)向技術(shù)、提升產(chǎn)品

11、品質(zhì)層面 采購(gòu)系統(tǒng)創(chuàng)新：組建萬(wàn)科采購(gòu)中心，建立以“中城房網(wǎng)”系統(tǒng)為平臺(tái)的采購(gòu)系統(tǒng)，在降低交易成本的同時(shí)，促進(jìn)新材料在萬(wàn)科房地產(chǎn)的使用,創(chuàng)新利潤(rùn),組建物業(yè)管理集團(tuán)：使其從地產(chǎn)業(yè)務(wù)中獨(dú)立出來(lái)，集中資源拓展品牌，走專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化之路，成為集團(tuán)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 建立利益共同體：將致力于同建筑商建立利益共同體，形成良性的互動(dòng)關(guān)系，共同促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新,采購(gòu)系統(tǒng)創(chuàng)新,建立利益共同體,組建物管理集團(tuán),16,新華錦-北大縱橫,產(chǎn)品、技術(shù)和服務(wù)為萬(wàn)科品牌奠定基礎(chǔ),萬(wàn)科品牌以生活為本,產(chǎn)品開(kāi)發(fā),技術(shù)開(kāi)發(fā),物業(yè)管理,開(kāi)發(fā)商不等于設(shè)計(jì)單位，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬(wàn)科對(duì)消費(fèi)者需求的理解融入到設(shè)計(jì)單位的作品中， 1994年11月，萬(wàn)科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái)萬(wàn)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司，開(kāi)始從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,為了保證全程品質(zhì)，消除客戶的后顧之憂，萬(wàn)科設(shè)立了自己的物業(yè)管理公司。截止至2001年9月，萬(wàn)科物業(yè)管理公司轄下的39個(gè)住宅（辦公）小區(qū)中，獲得全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)的有13個(gè)，獲得“省優(yōu)”稱號(hào)的7個(gè)，“市優(yōu)”稱號(hào)的17個(gè),2002年1月萬(wàn)科建筑研究中心大樓落成，作為萬(wàn)科對(duì)建筑研究、新材料新技術(shù)應(yīng)用研究的基地。研究中心的任務(wù)，是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，深刻了解客戶的需求，追蹤