1、第九章 房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇,學(xué)習(xí)目標(biāo),通過本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生應(yīng)掌握投資方案比較與選擇的具體內(nèi)容和方法。重點掌握方案比選的各種方法和比選指標(biāo)的具體計算，理解項目方案的各種類型，了解項目方案比選的意義和作用。天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,第一節(jié)投資方案比選概述,一、投資方案比較與選擇的涵義 一項投資決策大體要經(jīng)歷以下程序：確定擬建項目要達(dá)到的目標(biāo)；根據(jù)確定的目標(biāo)，提出若干個有價值的投資方案；通過方案比選，選出最佳投資方案；最后對最佳方案進(jìn)行評價，以判斷其可行程度。 投資決策的是指，就在于選擇最佳方案，使得投資資源得到最優(yōu)配置。,二、投資方案

2、比選的必要性,投資方案的比選是尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)決策的必要手段，也是投資分析工作的重要組成部分。 投資方案比選是實現(xiàn)資源合理配置的有效途徑。 投資方案比選是實現(xiàn)投資決策科學(xué)化和民主化的重要手段。 投資方案比選是尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)決策的必然選擇。,三、投資方案比選的依據(jù)和原則,投資方案比選可按方案的全部因素計算各方案的全部經(jīng)濟(jì)效益和費用，進(jìn)行全面地分析對比； 也可僅就不同因素計算相對經(jīng)濟(jì)效益和費用，進(jìn)行局部的分析對比。應(yīng)特別注意個各方案件的可比性。 對于不同結(jié)構(gòu)類型的投資方案要按照方案的計算期是否相同，資金有無約束條件及產(chǎn)出效益和產(chǎn)品產(chǎn)量是否相同等實際情況，選用適當(dāng)?shù)谋容^方法和評價指標(biāo)。,四

3、、投資方案的相互關(guān)系,假設(shè)現(xiàn)在有兩個投資方案，壽命年限相同，其他資下表:,據(jù)表判斷A、B方案哪個更有利？,注意：在多方案選擇問題中，除專屬每個項目的經(jīng)濟(jì)性外，還須 研究各項目方案之間的相互關(guān)系。,1.獨立型方案,獨立方案是指一組方案中，各方案互相獨立，互不排拆，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。就一組完全獨立的方案而言，其存在的前提條件是： 投資資金來源無限制； 投資資金無優(yōu)先使用的排列； 各投資方案所需的人力、物力均能得到滿足； 不考慮地區(qū)、行業(yè)之間的相關(guān)性及其影響； 每一投資方案是否可行，僅取決于本方案的經(jīng)濟(jì)效益。,2.互斥型方案,互斥方案是指一組方案中的各個方案互相關(guān)聯(lián)、互相排斥，彼此可

4、以相互替代。采納方案組中的某一方案，就會自動排斥這組方案中的其他方案。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購置設(shè)備，可向國內(nèi)生產(chǎn)廠家訂購，也可以向某外商訂貨，這一組設(shè)備購置方案及為互斥方案，因為在這兩個方案中，只能選擇其中一個方案。,3.先決型方案,先決方案即在一組方案中，接受某一方案的同時，就要求接受另一方案。 設(shè)有A、B兩方案，要接受方案B則首先要接受方案A，而接受方案A時可以與方案B是否被接受無關(guān)，此時，方案A為方案B的先決方案。 例如，建郊區(qū)別墅（B方案）的同時，必須修一條公路（A方案），但修一條公路（A方案）不一定完全是為了建別墅（B方案），此時，修公路的投資方案就是建這一別墅投資方案的先決方案

5、。,4.不完全互斥型,不完全互斥方案即在一組投資方案中，若接受了某一方案后，其他方案就可以成為無足輕重、可有可無的方案。 例如，親水概念的住宅項目中，穿流著一條河，河中建立了一座公路橋之后，原有的簡易人行橋就變得可有可無。,5.互補(bǔ)型方案,互補(bǔ)方案即在一組方案中，某一方案的按受有助于其他方案的接受，方案之間存在著相互依存的關(guān)系。 例如，建一座公寓A和增加一套空調(diào)系統(tǒng)B，增加一套空調(diào)系統(tǒng)后，使公寓的功能更完善了，故B方案的接受，有助于方案A的接受。 投資方案中最常見的是獨立方案和互斥方案。,第二節(jié)投資方案比選的分析指標(biāo),投資方案比選中常用的分析指標(biāo)有凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、差額內(nèi)部收益率等

6、。 分析指標(biāo)是方案比選的重要基礎(chǔ)和依據(jù)。 各分析指標(biāo)都各自有一定的應(yīng)用范圍。,一、靜態(tài)指標(biāo),與投資方案比選密切相關(guān)的靜態(tài)指標(biāo)主要有兩種。 1.差額投資收益率 差額投資收益率也稱追加投資收益率，就是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額。其計算公式為：,式中：R差額投資收益率 C1，C2兩個比較方案的年成本 I1，I2兩個比較方案的總投資,2.差額投資回收期,差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投所 需的時間，亦稱追加投資回收期。其計算公式為：,式中: 差額投資回收期 ， 兩個比較方案的總投資 ， 兩個比較方案的年成本,二、動態(tài)指標(biāo),1.凈現(xiàn)值率（例1）（例2） 凈現(xiàn)值率也稱為現(xiàn)值指數(shù)或投資現(xiàn)值率。

7、計算公式如下： NPVR=NPV/Ip 式中 ： NPVR凈現(xiàn)值率 NPV凈現(xiàn)值 Ip投資現(xiàn)值,例1 某項目的各年現(xiàn)金流量如表所示，試用凈現(xiàn)值指標(biāo)判斷項目的經(jīng)濟(jì)性（ic=15%）,解：利用,將表中各年凈現(xiàn)金流量代入，得：,=-40-100.8696+80.7561+80.6575+135.9540.6575+330.0611 =15.52（萬元）0 由于NPV0,故此項目在經(jīng)濟(jì)效果上是可以接受的。 返回,例2 某企業(yè)擬購買一臺設(shè)備，其購置費用為35 000元，使用壽命為4年，第4年末的殘值為3 000元，在使用期內(nèi)，每年的收入為19 000元，經(jīng)營成本為6 500元，若標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率為10%，試計

8、算該設(shè)備購置方案的凈現(xiàn)值率。,解：購買設(shè)備這項設(shè)資的現(xiàn)金流量情況如圖所示：,35000,0,1,2,3,19000,6500,4,3000,NPV=-35000+(19000-65000) (P/A,10%,3)+(19000+3000-6500) (P/F,10%,4) =-35000+31086.25+10586.5 =6672.75（元） 根據(jù)公式NPVR=NPV/Kp可求出其凈現(xiàn) 值率為： NPVR=NPR/ Ip=6672.75/35000 =0.191,凈現(xiàn)值率主要用于對多個獨立方案進(jìn)行比選時的優(yōu)劣排序，詳見稍后部分的介紹。 返回,2.差額投資內(nèi)部收益率（例3）,差額投資內(nèi)部收益率

9、是兩個投資方案各年凈現(xiàn)金流量 差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。 差額投資內(nèi)部收益率的表達(dá)式為：,式中： 投資額大的方案的凈現(xiàn)金流量 投資額小的方案的凈現(xiàn)金流量 差額投資內(nèi)部收益率,例3 某建設(shè)項目有三個設(shè)計方案，其壽命期均為10年，各方案的初始設(shè)資和年凈收益如表所示，試選擇最佳方案（已知ic=10%）,解：我們先來用凈現(xiàn)值法對方案進(jìn)行比選。 根據(jù)各個方案的現(xiàn)金流量情況，可計算出其NPV分別為： NPVA=-170+44(P/A,10%,10)=100.34 萬元 NPVB=-260+59(P/A,10%,10)=102.50 萬元 NPVC=-300+68(P/A,10%,10)=117,79

10、 萬元 由于NPVC最大，因此根據(jù)凈現(xiàn)值法，以方案C為最佳方案。,采用內(nèi)部收益率指標(biāo)來對上面這個題目進(jìn)行比選,根據(jù)IRR的定義及各個案的現(xiàn)金流量情況，有： -170+44(P/A, IRRA ,10)=0 IRRA=22.47% -260+59(P/A, IRRB ,10)=0 IRRB=18.49% -300+68(P/A, IRRC ,10)=0 IRRC=18.52% 可見：IRRAIRRCIRRB,且IRRA、IRRB、IRRC均大于ic。 即方案A為最佳方案。這個結(jié)論與采用凈現(xiàn)值法計算得出的結(jié)論是矛盾的。那么為什么兩種方法得出的結(jié)論會產(chǎn)生矛盾？究竟哪一個方法正確？這個問題可通過下面的

11、圖來加以說明。天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,圖中兩條線分別是方案A和方案C的凈現(xiàn)值函數(shù)曲線，由兩條曲線的形狀可以看出，兩條曲線在i=13.11%處相交。,5%,10%,13.11%,i%,NPVA,NPVC,NPV,當(dāng)折現(xiàn)率小于13.11%時，NPVCNPVC。也就是說，當(dāng)我們?nèi)《ǖ臉?biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率iC大于13.11%時，采用凈現(xiàn)值指標(biāo)與采用內(nèi)部收益率指標(biāo)對方案進(jìn)行比選得出相同的結(jié)論；當(dāng)取定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率小于13.11%時，兩種方法會得出相反的結(jié)論。 產(chǎn)生這種現(xiàn)象的根本原因在于凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率這兩個評價指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)含義有所不同。,返回,3.總費用現(xiàn)值,總

12、費用現(xiàn)值是指各方案中全部費用的現(xiàn)值。其計算公式為： 式中： I 各年投資額 C各年經(jīng)營成本 計算期末回收的固定資產(chǎn)余值 W 計算期末回收的流動資金 n 計算期 該指標(biāo)適用于以出租經(jīng)營為主的房地產(chǎn)投資項目的方案 比選分析中，而且各方案效益相同，計算期相同。,4.年費用,年費用是指各個方案等額年費用（AC）。 其計算公式為： 年費用指標(biāo)適用于各方案效益相同，計算期 相同或不同的項目，且項目是以出租性經(jīng)營為主的。,投資方案比選指標(biāo)的應(yīng)用范圍,一般來講，內(nèi)部收益率比較直觀，能直接反映項目投資的盈利能力，但當(dāng)項目有大量追加投資時，則可能有多個內(nèi)部收益率，從而失去實際意義。 在方案比較中，一般不采用內(nèi)部收

13、益率指標(biāo)比較， 而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率作為比較指標(biāo)。,內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值,C,i1,IRR,i2,IRRA,IRRB,NPV,方案A,方案B,NPVA,NPVB,NPV”,NPV ,某項目有A，B兩個方案，其凈現(xiàn)值曲線如圖所示。由于IRRA和IRRB均大于折現(xiàn)率i1和i2，且IRRAIRRB，如果按內(nèi)部收益率的大小選擇方案，則應(yīng)選B；但是，若按凈現(xiàn)值來選擇，就會出現(xiàn)相反結(jié)論。若折現(xiàn)率為i1，則NPVANPVB，應(yīng)選方案A。,圖中兩條凈現(xiàn)值曲線的交點C所對應(yīng)的橫坐標(biāo)，即為差額投資內(nèi)部收益率(IRR)。采用IRR來進(jìn)行方案比選，無論是i1,i2,其結(jié)論均與以凈現(xiàn)值作為指標(biāo)時相同。,凈現(xiàn)值

14、與凈現(xiàn)值率,凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值率兩個指標(biāo)在方案比選時，有時也會得出相反的結(jié)論。 在進(jìn)行方案比選時，若無資金限制條件，此時可以采用凈現(xiàn)值作為比選指標(biāo)； 當(dāng)事先明確了資金限定范圍時，應(yīng)進(jìn)一步用凈現(xiàn)值率來衡量。 當(dāng)對多個方案進(jìn)行比選時，往往是在資金限定的范圍內(nèi)，采用凈現(xiàn)值率指標(biāo)，這樣既符合資金限定條件，又能使凈現(xiàn)值最大的方案入選，以實現(xiàn)有限資金的合理利用。,第三節(jié) 房地產(chǎn)投資方案的比選,若按前述投資方案相互間關(guān)系為分類標(biāo)準(zhǔn)，有五類投資方案。實際工作中，最常見的投資方案是獨立方案和互斥方案，其余三類方案均可以轉(zhuǎn)化為這兩類方案。獨立方案的比選較容易，一般通過財務(wù)分析進(jìn)行；互斥方案的比選則須有專門的方法。,一

15、、獨立方案的比選,企業(yè)的資金 成本(%),C(臨界點),資金總額,獨立方案，最常見的是由于投資的限制，不可能采用所有經(jīng)濟(jì)合理的項目。 對一般企業(yè)來說，資金總額和資金成本之間存在如圖的關(guān)系。,由圖可見，企業(yè)不能按某一固定的資金成本無限制地增加其資金，而是存在著某個臨界點(C)，在這個點外，企業(yè)要付出越來越高的資金費用(利息)。原因可能是，貸款人覺得進(jìn)一步增加 對企業(yè)的投資會冒較大風(fēng)險。,用資金成本資金總額曲線進(jìn)行投資決策,用直方圖把項目按IRR從大到小排列起來，與資金成本資金總額曲線上升部分相關(guān)的項目，將是邊際項目。,資金成本和內(nèi)部收益率(%),IA,IB,IC,資產(chǎn)總額（萬元）,A,B,C,D

16、,E,F,由圖可知，項目E是邊際項目，內(nèi)部收益率低于這個投資項目的其他項目(包括項目E在內(nèi))都在該企業(yè)放棄范圍之列。,有資金約束的條件下，決定取舍相互獨立方案的簡易方法是，把所有方案的組合排列出來，每個組合都代表一個滿足約束條件的項目總體中相互排斥的一個方案，這樣就可以利用互斥方案的經(jīng)濟(jì)評價方法，來選出最好的組合。,例 4 已知總投資限額為30 000元，設(shè)有三個相互獨立的方案A、B、C，各方案的有關(guān)資料如表：,解：第一步，計算各方案均大于基準(zhǔn)收益率15%的IRR。 第二步，列出A、B、C的所有可能組合。（見表9-3） 第三步，除去不滿足約束條件的投資組合，即ABC， 并按投資額從小到大排列投

17、資方案組。（見表9-4） 第四步，用凈現(xiàn)值最大作為選擇標(biāo)準(zhǔn)。（見表9-5）,表9-3 A、B、C的所有可能組合 返回,表9-4 按投資額從小到大排列投資方案組 返回,表9-5 凈現(xiàn)值由小到大排序 返回,二、互斥方案的比選,互斥方案的比選，可采用差額指標(biāo)，也可以采用效率指標(biāo)。但值得注意的是，采用效率指標(biāo)時，必須分析和評價不同方案之間的差額現(xiàn)金流量，否則會導(dǎo)致失誤。,（一） 壽命期相同的互斥方案的比選,例5 設(shè)某塊出租經(jīng)營為主的房地產(chǎn)項目有三種實施方案（互斥的），其壽命年限均為10年，折現(xiàn)率為12%，各方案的初始投資及年節(jié)約金額如表所示：,1.用凈現(xiàn)值法求解（對于互斥方案，NPV最者即為最佳方案）

18、 NPVA=12.77(萬元) NPVB=14.07(萬元) NPVC=11.98(萬元) 可見，B為最佳方案。,2.用差額現(xiàn)金流量法求解,運用差額現(xiàn)金流量法時，須遵循兩個原則： 當(dāng)有較低投資額的方案被證明是合理的，較高投資方案方能與之比較； 若追加投資是合理的，則應(yīng)選擇投資較高的方案，否則應(yīng)選擇投資較低的方案。 運用差額現(xiàn)金流量法時，可概據(jù)不同情況分別采 用差額凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)。,用差額凈現(xiàn)值法,NPVOA=NPVA=12.77(萬元) NPVAB=2(P/A,12%,10)-10=1.3(萬元) 表明此項追加投資是值得的，B優(yōu)于A。 NPVBC=1.4(P/A,12%,10)-10=-2.09(萬元) 表明此項追加投資不值得，故C不如B。 則最終結(jié)論為：B方案最好。,用差額投資內(nèi)部收益率法,根據(jù)差額投資內(nèi)部收益率計算公式，可得 IRROA=26%12%，A方案可以投資。 IRRAB=15% 12%，追加投資值得，B方案優(yōu)于A方案。 IRRBC=6.5% 12%，追加投資不值得，C方案劣于B方案。 顯然B方案最好。 但若采用IRR指標(biāo)，計算分析結(jié)果卻是A方案最好，顯然這種方法不恰當(dāng)。,（二） 壽命期不同的互斥方案的比選,壽命期不同的互斥方案的比選，關(guān)鍵在于其比較的 基礎(chǔ)要相一致。 1.計算期統(tǒng)一法 計算