1、第4章 房地產(chǎn)評估,重點要求,熟悉土地及其自然供給和經(jīng)濟供給的涵義；熟悉房地產(chǎn)的概念、特性； 熟悉房地產(chǎn)價格的各種類型；掌握影響房地產(chǎn)價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素的具體內(nèi)容 了解對房地產(chǎn)評估中的基本概念、評估原則 對收益法、市場法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運用情況,4.1.1 房地產(chǎn)概念,什么是房地產(chǎn)： 一個普通的居民，或許一直要等到他出售或購買房屋時，才會對房地產(chǎn)有更多的了解。那時，他感到房地產(chǎn)與其他商品有很大的區(qū)別，十分突出的差異是它的交易價格難以確定。而且，交易時還需要辦理許多法律手續(xù)。這說明，房地產(chǎn)是個十分復(fù)雜的概念。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,4.1.1 房地產(chǎn)概念,

2、房地產(chǎn)即房屋和土地。 土地包括純自然土地和經(jīng)過人類開發(fā)改造的土地。它的空間范圍可以從地表向上延伸到一定高度的空間，向下深入到一定深度的地下空間。 房屋包括住宅、工業(yè)甩房(廠房、倉庫等)、商業(yè)用房、辦公用房、文教用房等。,4.1.1 房地產(chǎn)概念,法律角度： 房地產(chǎn)，是指人們對土地和房屋的權(quán)利。此時，房屋和土地這種物質(zhì)本身是行使這些權(quán)利的基礎(chǔ)和物質(zhì)。因此，房地產(chǎn)可解釋為房產(chǎn)和地產(chǎn)。這種解釋表示房地產(chǎn)包容了發(fā)生于房屋與土地上的各種權(quán)利。 發(fā)生房屋與土地上的權(quán)利。除所有權(quán)外，還包括他項權(quán)利。在我國，城市土地為國家所有。而房屋所有權(quán)較為復(fù)雜，有公有、私有、共有等多種類型。他項權(quán)利與所有權(quán)有關(guān)，但也可以相

3、對獨立存在，如抵押權(quán)，租賃權(quán)、使用權(quán)等。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,可以享有房地產(chǎn)權(quán)利是由法律規(guī)定的、并受到法律保護。如我國土地法規(guī)規(guī)定，經(jīng)辦理土地出讓手續(xù)的用地者，享有出讓土地使用權(quán)。這種土地使用者可以將土地使用權(quán)出售、出租，也可以抵押籌集資金。 而經(jīng)過行政劃撥取得土地使用權(quán)的用地者，就沒有這種自由處分土地的權(quán)利。 私有住宅，屋主可以轉(zhuǎn)售、贈送、出租等，而租戶就僅有使用房屋的權(quán)利。 日前，許多城市為解決不同收入水平居民住房需要，建有商品房、微利房、福利房。商品房可以自由轉(zhuǎn)讓，微利房、福利房的轉(zhuǎn)讓就受到許多限制。,房地產(chǎn)權(quán)利,行使這些權(quán)利的程度受到有關(guān)法規(guī)的限制。比如、土地利用范圍包括地上空

4、間、也包括地下空間。但是，用地者使用土地的權(quán)利要受到政府對建筑高度和容積率等的限制，對地下礦藏、埋藏物，用地者不得隨意開采；土地用途要服從城市規(guī)劃的要求；服從城市環(huán)境衛(wèi)生法規(guī)的要求等等,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,注意,1、房產(chǎn)和地產(chǎn)都是房地產(chǎn)的組成部分，但并不是說，只有房產(chǎn)相地產(chǎn)合為體時，才能稱為房地產(chǎn)。房產(chǎn)和地產(chǎn)在實體上關(guān)系密切但地產(chǎn)可以不以房產(chǎn)的存在為前提。土地除了作為房屋的地基外，還可以是樹木、農(nóng)作物、橋梁、道路等非房屋的承載者。 2、作為財產(chǎn)房屋及土地可以分別屬于不同所有者，如，我國城市私有住宅，住宅所有權(quán)為私人所有，而宅基地卻為國家所有。因此，房產(chǎn)和地產(chǎn)可以合為一體，也可以相對獨立

5、存在。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 進行房地產(chǎn)估價時，根據(jù)需要，可以分別對建筑物和土地估價，也可以對土地與房屋整體進行估價。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,房地產(chǎn)其它稱呼,在香港，房地產(chǎn)又稱為“物業(yè)”。這種稱謂可能來自于我們中國人“買房置業(yè)”的觀念。香港人對物業(yè)的解釋是“物業(yè)是單元性房地產(chǎn)”。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)。 在我國臺灣及其他許多國家，將房地產(chǎn)根據(jù)其不能移動的特性稱為不動產(chǎn)。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,定義總結(jié),房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著于土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。凡是可移動的部分都不能計為房地

6、產(chǎn)的價值，如賓館可移動的家俱。 解釋： 1、土地：土地是由一定范圍的面積所構(gòu)成的利用或交易單位。所謂土地的范圍，可從縱橫兩方面考察，在橫的方面，也即地表上，就是人為劃分確定的，即土地所有權(quán)效力所達到的范圍；縱的方面，土地不僅包括地表，還包括地下和周圍空問。因此，土地所有權(quán)的行使是必須在法令限制之內(nèi)的,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,解釋,2、建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，房屋一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物是指建筑物中除房屋以外的東西，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 建筑物雖定著于土地，但卻是土地以外的獨立之物，所以建筑物通常被視為獨立的房地產(chǎn)，而與土地分別作為

7、所有權(quán)的對象，也就是說，建筑物與其基地可以不同屬于一人所有。 房地產(chǎn)物權(quán)，除所有權(quán)外，還有所有權(quán)所衍生的典權(quán)、抵押權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)等,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,3、土地的定著物：指附著于土地，在與土地不可分離的狀態(tài)下才能使用的物體。如種植的樹木也是土地的定著物，但暫時種植的樹木則不是土地的定著物，而是動產(chǎn)。 是否定著于土地，這需要根據(jù)社會一般觀念決定，通常認為與土地分離而使上地發(fā)生變更或因分離而需花費相當?shù)膭诹M用的物體，才可稱為土地的定著物。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？ 建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建

8、筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,幾個概念,提示：對于發(fā)展商來說，容積率和建筑密度決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,1、

9、2、樓面地價：單位建筑面積上分攤的地價,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,地價的種類,我國目前的地價體系是隨著經(jīng)濟體制改革的深化形成的，地價種類主要有: 基準地價 標定地價 交易底價 交易價 課稅價格,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,基準地價,基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。 基準地價評估以城市為單位進行。 基準地價按用途可劃分為綜合基準地價、商業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準地價。 按地價成果在圖上的表達方式，可分為點狀地價、線狀地價和面狀地價。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,基準地價,一般標準宗地地價以點狀表示，綜合基準地價采用面狀地

10、價表示，商業(yè)用地地價采用線狀和面狀相結(jié)合的方式表示，住宅用地基準地價采用面狀地價的方式表示，工業(yè)用地基準地價采用面狀地價表示。 除了用形象直觀的地圖表示地價成果外，為了使評估成果在應(yīng)用中避免產(chǎn)生歧義，還要用文字形式準確表述，由政府公布。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,基準地價的特點,1.基準地價是區(qū)域性價格。 2.基準地價是土地使用權(quán)價格。 3.因為基準地價是區(qū)域性價格，因而必定是平均價格。 4.基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)。 5.基準地價是單位土地面積的地價。 6.基準地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。 一般應(yīng)每年或每兩年對城市土地價格進行全面域局部調(diào)整，更新成果。,4.1 房

11、地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,基準地價的作用,1.具有政府公告作用 2.宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù) 3.國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) 4.政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù) 5.進一步評估宗地地價的基礎(chǔ) 6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,標定地價,標定地價是市、縣政府根據(jù)需要評估的正常地產(chǎn)市場中具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。 標定地價，可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進行評估得到，也可以按市場交易資料，直接進行評估得到,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,標定地價的特點,1.標定地價是政府公告的具體地塊的地價，是具有獨立

12、權(quán)屬單位的宗地地價。 標定地價一般都具有評估基準日，隨時間的變化而變化 2.在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只有在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動時或進行企業(yè)資產(chǎn)重組時才進行評估。 3.標定地價是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考依據(jù)。 4.標定地價是政府管理地產(chǎn)市場的參考依據(jù)之一，可以有效地反映瞞價和偷漏稅現(xiàn)象,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,標定地價的作用,1.標定地價是確定土地使用權(quán)出讓價格優(yōu)惠程度的依據(jù)。 政府在確定土地使用權(quán)出讓優(yōu)惠價時，可以以標定地價為依據(jù)，以防止國有土地資產(chǎn)流失。 2.標定地價是企業(yè)清產(chǎn)核資的依據(jù)。土地作為企業(yè)的重要生產(chǎn)要素，其價值過去一直沒有計入賬

13、面價值。企業(yè)清產(chǎn)核資中，對土地使用權(quán)計價以標定地價為依據(jù)較為準確。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,標定地價的作用,3.標定地價是政府行使優(yōu)先購買權(quán)的衡量標準。在土地使用權(quán)交易中，如果地價過低，政府有優(yōu)先購買權(quán)。衡量交易價是否合理，一般以標定地價為標準。 4.標定地價是核定土地增值稅的依據(jù)之一。土地增值稅可以標定地價作為計稅依據(jù)。 5.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，是補交土地出讓金的標準,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,交易底價,交易底價包括土地使用權(quán)出讓底價、轉(zhuǎn)讓底價、抵押底價等。 土地使用權(quán)出讓底價是政府根據(jù)工常地產(chǎn)市場狀況下地塊應(yīng)達到的地價水平，確定的某一地塊出讓時的最低控制價格標準。 在我國，地產(chǎn)一級

14、市場由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價格對整個地產(chǎn)市場的價格水平的影響是非常重要的。 出讓底價一般依據(jù)基準地價或標定地價，并考慮地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況而定。 出讓價格也有協(xié)議價格、招標價格和拍賣價格（依次漸高）。政府完全有權(quán)根據(jù)需要決定采取哪種價格。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,交易底價,轉(zhuǎn)讓底價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，成交前的談判底價。 抵押底價是以不動產(chǎn)作為抵押物時地產(chǎn)的協(xié)商價格,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,市場交易價,市場交易價格是地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。 在正常的市場條件下，買賣雙方均能迅速獲得交易信息，買方能自由地在市暢上選擇其所需，賣方亦能自由地出售房地產(chǎn)，買賣雙方均以自身利益為前

15、提，在彼此自愿的條件下，以某一價格完成地產(chǎn)交易。 由于交易的具體環(huán)境不同，市場交易價格經(jīng)常不斷地處在變化之中。 租賃價格和轉(zhuǎn)讓價格等都屬于市場交易價格,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,課稅價格,課稅價格是政府為征收有關(guān)土地稅收如土地增值稅、土地使用稅等作為地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。 課稅價格的確字與課稅政簧寮切相關(guān),4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,評估標的物的界定,這里的房屋建筑物包含兩個層面的含義，其一是房地合一狀態(tài)下的房屋建筑物;其二是不包含土地的純粹地上建筑物部分。 從第一個層面的角度來看，作為評估標的的房屋建筑物是指建筑物與所占用的土地及固著在建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 其中不可分離

16、部分是指那些不能與建筑物分離，或分離后會破壞建筑物功能或完整性的部分，如安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通訊、消防、電梯等設(shè)施。 房地合一狀態(tài)下資產(chǎn)權(quán)益是指與其所有權(quán)有關(guān)的權(quán)利和利益的總稱。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,評估標的物的界定,從第二個層面的角度看，作為評估標的物的房屋建筑物僅指不含土地的地上建筑物及其不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 不論是房地合一狀態(tài)下的房屋建筑物，或是不含土地的地上建筑物，它們都具有房地產(chǎn)的共同特征。 為了敘述方便，關(guān)于這部分資產(chǎn)的特征和評估特點等，我們以房地產(chǎn)來總括地加以說明。,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,房地產(chǎn)的特征,自然特性： 位置固定性 異質(zhì)性 使用

17、的長期性（耐久性） 影響因素多樣性：如周圍環(huán)境 、鄰近的房地產(chǎn)用途與功能 等 投資大量性 保值增值趨勢,經(jīng)濟特性 經(jīng)濟位置具有可變性。 易受政策影響，受國家法律與政策嚴格限制 合并于分割的可能性。合并與分割會產(chǎn)生效益的變化。,每一類資產(chǎn)的評估都有其特殊性，這種特殊性與該類資產(chǎn)自身的特性相聯(lián)系。房地產(chǎn)的特殊性表現(xiàn)在以下幾個方面:,4.1 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價,(一)房地產(chǎn)價格的種類 盡管房地產(chǎn)評估并不是直接去評估房地產(chǎn)的實際成交價格，但房地產(chǎn)的評估值不可以完全脫離房地產(chǎn)的市場價格，它應(yīng)非常接近房地產(chǎn)的市場價格。 因此，應(yīng)熟悉房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。 一些基本概念,4.2 房地

18、產(chǎn)價值及其決定因素,(一)房地產(chǎn)價格的種類,按照房地產(chǎn)三種形態(tài)為標準劃分，有以下三種價格形態(tài): 土地價格、建筑物價格、房地價格。 除以上基本的房地產(chǎn)價格外，還有以下幾種價格形態(tài): 房地產(chǎn)單位價格、樓面地價、拍賣價格、招標價格。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,(二)影響房地產(chǎn)價格的因素,房地產(chǎn)的市場價格受到許多因素的影響。這些因素對房地產(chǎn)價值的影響方向、影響程度都不盡相同。 熟悉和掌握影響房地產(chǎn)價格的各種因素，并了解這些因素在影響房地產(chǎn)價格申的關(guān)系，無疑有助于房地產(chǎn)的評估。 為了便于了解影響房地產(chǎn)價格的因素，可以將其進行適當?shù)臍w類。通常將影響因素分為自然因素、社會因素、行政因素和經(jīng)濟因素四個方

19、面。 P85-88,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,(二)影響房地產(chǎn)價格的因素,此外還可以將影響因素劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。 這里著重介紹后一種分類方法中的各類影響因素。因為這種分類方法是采用市場比較法進行對比分析影響因素時通常采用的分類方法。 所謂一般因素，是指對房地產(chǎn)價格及其變化具有普遍性和共同性的影響因素?；蛘哒f是對某市場范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格總體水平發(fā)揮影響作用的因素。這些因素又具體包括: 行政因素、經(jīng)濟因素、社會因素、其他因素。 影響房地產(chǎn)價格的其他因素是指人口因素、人的心理因素、國際因素等其他一般因素。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,價格與價值,房地產(chǎn)評估必須明確兩個概念，

20、即房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價值。 房地產(chǎn)價格，通常稱之為房地產(chǎn)市價，它是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。作為成交價格，它是一種歷史事實。 同一宗房地產(chǎn)的成交價格，既使在同一時點上，也會因交易雙方的地位、心態(tài)偏好、動機、素質(zhì)的不同而不同。資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)價值并不是一種歷史事實。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,價格與價值,而是在該房地產(chǎn)尚末進入市場之前，由評估人員根據(jù)評估對象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場條件，經(jīng)過一系列假設(shè)或限定，將評估對象置于一種既符合客觀實際、又不完全是客觀事實的境地中所給出的公正性價值判斷。 為了避免在概念上混淆，房地產(chǎn)價格是泛指在市場上實現(xiàn)了交換的成交價格。而房地產(chǎn)的評估結(jié)果或結(jié)

21、論稱之為房地產(chǎn)價值。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,房地產(chǎn)估價的原則,房地產(chǎn)評估除了遵循一般資產(chǎn)評估原則外，還要遵循合法原則和最佳使用原則。 (一)合法原則 房地產(chǎn)評估的合法原則是指房地產(chǎn)評估必須以房地產(chǎn)的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分等為前提。 (二)最佳使用原則 房地產(chǎn)評估中的最佳使用原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以估價對象的最佳使用為前提。這種最佳使用的含義是法律上允許、技術(shù)和功能上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,房地產(chǎn)的評估程序,房地產(chǎn)評估程序，是房地產(chǎn)評估全過程的各個具體環(huán)節(jié)按其內(nèi)在聯(lián)系所排列出的邏輯順序，主要由以下

22、環(huán)節(jié)順序組成: (一)明確評估基本事項 (二)擬定評估工作方案 (三)實地查勘搜集資料 (四)選用評估方法評定估算 (五)確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或報告,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,土地的自然特性,(1)位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能隨土地產(chǎn)權(quán)的流動而改變其空間的位置。地產(chǎn)交易，不是土地實體本身的空間移動，而是土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。 土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。 (2)質(zhì)量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個差異導(dǎo)致土地級差地租的產(chǎn)生。 (3)不可再生性。土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源，土地資源的利用只有科學(xué)合理，才能供人類永續(xù)利用。,

23、4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,土地的自然特性,(4)效用永續(xù)性。只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)下去。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,土地的經(jīng)濟特性,(1)供給的稀缺性。所謂土地經(jīng)濟供給的稀缺性，主要是指某一地區(qū)的某種用途的土地供不應(yīng)求，形成稀缺的經(jīng)濟資源，造成供求上的矛盾。 土地經(jīng)濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。土地經(jīng)濟供給的稀缺性客觀上要求人們集約用地。 (2)可壟斷性。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，土地所有權(quán)或使用權(quán)在讓渡時，就必然要求在經(jīng)濟上有所體現(xiàn)。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,(3)

24、土地利用多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為農(nóng)田，也可以建住宅或建寫字樓，或者造商場。土地利用的多方向性客觀上要求在地產(chǎn)估價中需要確定土地的最佳用途。 (4)效益級差性。由于土地質(zhì)量的差異性而使不同土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟效益上具有級差性。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,地價的特征,由于土地的不可再生性、相對稀缺性、位置固定性等特性的存在，使得地產(chǎn)價格具有不同于一般商品價格的特征。 (一)地價是地租的資本化 (二)地價是權(quán)益價格 (三)土地具有增值性 (四)地價與用途相關(guān) (五)地價具有個別性 (六)地價具有可比性,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,地價評估的原則,土地使用權(quán)評估除了

25、需遵循資產(chǎn)評估的一般原則外，還要特別注意以下評估原則: (一)替代原則 根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的替代原理，在同一市場上效用相同或相似的地產(chǎn)，由于市場競爭的影響，必然使其價格趨于一致。 (二)最有效使用原則 土地可以做多種用途使用，有商業(yè)、工業(yè)、住宅等各種用途。但同一地塊在不同用途狀況下其收益并不相同。 (三)合法原則 合法原則是指地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,宗地概念,“宗”是地籍調(diào)查的基本單元。凡是被權(quán)屬界線封閉的、有明確權(quán)屬主和利用類別的地塊稱為一宗地。一宗地一般只屬于一個權(quán)屬單位，一個地塊由幾個土地使用者共同使用而其間又難以劃清權(quán)屬界線的稱為共有宗地。特大宗地，

26、宗地內(nèi)利用類別不同，用地分類界線明顯的，可劃分為若干宗地；被公用道路、河溝分割的應(yīng)劃為若干宗地。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,塊地、素地,沒有明確使用者的地塊，如馬路、街巷、廣場、水域或城鎮(zhèn)內(nèi)部公用地、歸屬不明的空地、城鄉(xiāng)交接處的農(nóng)用地等，用“塊地”表示 素地一般指未開發(fā)利用土地，原有的基礎(chǔ)設(shè)施差，土地利用結(jié)構(gòu)單一，工商業(yè)樣本點稀少，因此無法根據(jù)其自身的樣本點進行級差收益測箅。索地地價評估般作為整體評估，有別于市地宗地評估，對地上物狀況作較少的分析。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,各宗地的形狀,可能是矩形、方形、三角形或不規(guī)則形，它與面積一樣，也能決定建筑物的特性與規(guī)模。 矩形宗地 一段

27、來說，矩形宗地比不規(guī)則的土地在利用上較為便利，效用也大。調(diào)查宗地形狀時，首先應(yīng)觀察寬度與深度的關(guān)系。 三角形及不整形地 三角形及不整形地的效用較方形或矩形地差，當然價格也比較低。 普通地 所謂普通地，是指一街區(qū)中除街角地以外的一般宗地。普通地的價格，低于街角地價格。正頂與背面都臨街的宗地，其價格高于僅正面臨街的宗地,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,各宗地的形狀,街角地 街角地的形狀有多種。例如有雙面臨街的，有三面臨街的，亦有四面臨街的。街角地的價格比普通地高，因為銜角地與普通地相比，不僅利用程度高，采光通風條件好，還能有較大面積陳列商品。街角池的效用，在商業(yè)區(qū)，尤其在零售商業(yè)區(qū)，最容易發(fā)揮，所

28、以價格在零售商業(yè)區(qū)中最高。住宅區(qū)則不會過分重視街角地的效用，價格也不會相對高很多，但與普通地比較，衍角地還是比較貴。尤其是今后私人汽車普迢發(fā)展，為設(shè)置車庫，住宅區(qū)內(nèi)銜用地的效用也會增大。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,建筑物,通常所說的建筑物包括建筑物和構(gòu)筑物兩大類。 建筑物是指供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習和進行其他社會活動，以及儲藏物品等的工程建筑，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成; 構(gòu)筑物則是指建筑物以外的工程建筑，如道路、水壩、水井、隧道、水塔、橋梁等。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,建筑物的分類,為了便于建筑物的評估，我們將其按兩種標準進行分類: 1，按經(jīng)濟用途分類。按

29、建筑物的經(jīng)濟用途分類，大致可劃分為:商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、住宅、公共設(shè)施、公共建筑等。 按經(jīng)濟用途的不同將建筑物劃分若干種類的目的在于，不同用途的建筑物，其獲利能力以及影響其市場價值的因素各不相同，對土地使用權(quán)的效用發(fā)揮影響也不同，在評估時應(yīng)充分考慮這二點。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,建筑物的分類,2，按結(jié)構(gòu)材料分類。建筑物結(jié)構(gòu)材料基本上決定了建筑物的使用性能、使用壽命，以及構(gòu)建成本等建筑物估價中的重要參數(shù)。掌握或基本掌握建筑物的結(jié)構(gòu)材料是建筑物評估的基本要求。 建筑物按其結(jié)構(gòu)材料，大致可分為: 鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,建筑物估價需考慮

30、的基本因素,建筑物在估價時需考慮的因素主要著眼于建筑物本身，以及與建筑物密不可分的部分。從估價的角度看待建筑物，以下因素不可忽視: 座落位置、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度、附屬設(shè)施、裝修質(zhì)量和水平、建成時間、外觀、平面格局、產(chǎn)權(quán)、其他。,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,建筑物評估的特點,作為一類評估對象，從評估的特殊性角度看，建筑物評估有其自身的特點。 (一)房地合一評估與房地分估 (二)建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約 (三)單獨評估地上建筑物可以采用重置成本法 (四)建筑物評估應(yīng)在適當?shù)那疤嵯逻M行,4.2 房地產(chǎn)價值及其決定因素,4.3 市場比較法,建筑物評估的市場比較法因參照物選取的不

31、同有多種情形。以市場上相同或類似建筑物的交易價格作為參照，經(jīng)必要的調(diào)整修正來確定待估建筑物的價格，是市場比較法的基本評估思路。 包括: (一)市場房價對照法 (二)單位造價調(diào)整法 具體要求與方法與土地使用權(quán)評估中的市場比較法相同,基本思路,市場法的基本含義是:在求取一宗待估不動產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將待估不動產(chǎn)與類似不動產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出待估不動產(chǎn)在評估期日的價格。 由市場法估價得到的價格，稱為比準價格,4.3 市場比較法,市場法適用范圍,市場法只要有類似的適合的交易實例即可應(yīng)用。因此在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，市場法得到

32、廣泛應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。 在下列情況下，市場法往往難以適用: 第一，沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū); 第二，對某些類型很少見的地產(chǎn)或交易實例很少的地產(chǎn)，如古建筑及用地等; 第三，對那些很難成為交易對象的不動產(chǎn)，如教堂、寺廟用地等; 第四，風景名勝區(qū)土地; 第五，圖書館、體育館、學(xué)校用地等,4.3 市場比較法,市場法計算公式,市場比較法的基本計算公式是: P=P ABCD 式中為待估房地產(chǎn)評估價格 P可比交易實例價格，A交易情況修正系數(shù)，B交易日期修正系數(shù)，C區(qū)域因素修正系數(shù)，D個別因素修正系數(shù),4.3

33、 市場比較法,市場法操作步驟,運用市場法評估房地產(chǎn)價格，一般有下列程序: (一)收集交易資料 (二)確定可比交易案例 (三)修正交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素、容積率、土地使用年期 (四)確定（房）地產(chǎn)價格 其中土地容積率修正和土地使用年期修正也可并入?yún)^(qū)域因素與個別因素修正，但這兩項因素比較重要,4.3 市場比較法,例題,P94、p9698,4.4 土地使用權(quán)評估的收益法基本思路,土地使用權(quán)在交易時，隨著不動產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，不動產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸不動產(chǎn)購買者。不動產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額，補償不動產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給不動產(chǎn)所有者帶來的利息收入，必須等于他每年能從不

34、動產(chǎn)獲得的純收益。這個金額就是該項不動產(chǎn)的理論價格，用公式表示為: 不動產(chǎn)價格=純收益/資本化率 這種理論的抽象，包含著三個假設(shè)前提:(1)純收益每年不變;(2)資本化率固定(3)收益為無限年期。,基本思路,城市土地既是大自然的產(chǎn)物，但同時又因人類的改造而凝結(jié)著人類勞動，因此，利用成本法評估土地使用權(quán)的價格，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格。 依據(jù)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，土地取得費和土地開發(fā)費應(yīng)產(chǎn)生相當?shù)睦麧?，根?jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到體現(xiàn)的要求，再加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，就得到土地價格,4.4

35、土地使用權(quán)評估的收益法,關(guān)于純收益的幾個概念,(一)純收益的含義 純收益是指歸屬于地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位 在確定純收益時，必須注意地產(chǎn)的實際純收益和客觀純收益的區(qū)別 (二)客觀總收益 總收益是指以收益為目的的地產(chǎn)在一年內(nèi)所產(chǎn)生的所有收益。 在求取總收益時，要以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。,4.4 土地使用權(quán)評估的收益法,關(guān)于純收益的幾個概念,(三)客觀總費用 總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。 也就是為創(chuàng)造總收益所必須投人的正常支出。在估價時總費用也應(yīng)該是客觀費用,4.4 土地使用權(quán)評估的收益法,資本化率,資本化率的大小同投資風險

36、的大小成正相關(guān)的關(guān)系。 一般來說，銀行存款的風險很小，因而存款利息率較低。對投資行為來說，幾乎所有的投資都存在著不同程度的風險。 一般來說，資本化率幾乎都要比銀行存款利率高。資本化率越高，意昧著投資風險越大，處于不同用途、不同區(qū)位、不同交易時間的不動產(chǎn)，投資風險各不相同，因此，資本化率也各不相同，并會隨著市場狀況的變化而變化。,4.4 土地使用權(quán)評估的收益法,求取資本化率的方法,1純收益與售價比率法 評估人員從市場上搜集近期交易的與待估地產(chǎn)相同或相近似的地產(chǎn)的純收益、價格等資料，反算出它們各自的資本化率。 2安全利率加上風險凋整值法 首先選擇市場上無風險的資本投資的收益率作為安全利率，通常選擇

37、銀行一年期存款利率作為安全利率。然后根據(jù)影響待估地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境，估計投資風險程度，確定一個調(diào)整值，在安全利率基礎(chǔ)上加風險調(diào)整值。 3各種投資風險、收益率排序插入法 評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資按收益率的大小排隊，估計待估地產(chǎn)投資風險在哪個范圍內(nèi)，并把它插入其中，然后確定資本化率的大小。,4.4 土地使用權(quán)評估的收益法,資本化率的種類,1綜合資本化率 2建筑物資本化率 3土地資本化率 綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系，可用公式表示如下: 式中: r綜合資本化率,r2建筑物資本化率,B建筑物價格 r1土地資本化率,L土地價格 p103,操作步驟,(一)

38、計算總收益 總收益為客觀總收益，一般是指以收益為目的的土地及與此相關(guān)的設(shè)施相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。 (二)計算總費用 總費用為客觀總費用，一般是指為創(chuàng)造收益而投人的直接的必要的費用。 (三)計算土地純收益: 總收益減去總費用為純收益。 (四)確定資本化率 資本化率是影響地價高低的重要因素，需根據(jù)評估時的經(jīng)濟環(huán)境和地產(chǎn)市場狀況具體分析確定。 (五)計算地價,4.4 土地使用權(quán)評估的收益法,土地使用權(quán)評估收益法適用范圍,收益法適用于有收益的不動產(chǎn)價格評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓用地等 對干政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公建設(shè)施的土地價格評估大多不適用。 例子：p104，p106107,4.4 土地使用權(quán)

39、評估的收益法,4.5 剩余法,剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。 剩余法是將待估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算待估地產(chǎn)價格的方法。 剩余法在評估待開發(fā)土地價值時運用得較為廣泛。 運用該方法評估地價時，首先估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易的價格，然后，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用，以價格余額來確定待估土地價格,基本思路,剩余法適用范圍,剩余法主要適用于下列地產(chǎn)的評估: 第一，待開發(fā)土地的估價。用開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值減去建造費、專業(yè)費等。 第二，將生地開發(fā)成熟地的土地估價。用開發(fā)完成后的熟地價減去土地

40、開發(fā)費用，就得到生地地價。 第三，待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費還應(yīng)包括拆遷費用。,4.5 剩余法,剩余法計算公式,根據(jù)剩余法的基本思路，其基本公式是: V=A一(B+C+D+E) 式中: V購置土地的價格 A開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 B整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 C投資利息 D開發(fā)商合理利潤 E正常稅費,4.5 剩余法,剩余法操作步驟,根據(jù)剩余法估價的基本思路，剩余法估價的程序為（p108109）: (一)調(diào)查待估對象的基本情況 (二)確定待估不動產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式 (三)預(yù)測房地產(chǎn)售價 (四)估算各項成本費用 (五)確定開發(fā)商的合理利潤 (六)估算待估不動產(chǎn)價格,4.5 剩余法,剩

41、余法用于房地產(chǎn)價值,注意：p109 靜態(tài)法 開發(fā)利潤計算 動態(tài)法：p110 案例：p110112,4.5 剩余法,建筑物評估中的成本法建筑物的價格構(gòu)成,由于建筑物不可能脫離土地而獨立存在，它總是建筑在土地之上。因此，這里所列的建筑物價格構(gòu)成包括了土地部分。 當然，這并不妨礙評估人員從中找出屬于純建筑物部分的價格構(gòu)成。這里之所以將含有土地在內(nèi)的建筑物價格構(gòu)成一并列出，目的之一是讓評估人員在房地分估時注意關(guān)于土地部分不要重復(fù)計算，當然也不可漏評。 建筑物價格構(gòu)成項目及主要內(nèi)容如下: 土地取得費、前期工程費、建筑安裝工程費、配套費、建設(shè)期利息、建設(shè)單位管理費、稅金、利潤。,4.5 成本法,建筑物評估

42、中的成本法建筑物重置成本的測算方法,(1)重編預(yù)算法，此法的數(shù)學(xué)表達式如下 (2)預(yù)決算調(diào)整法。 此法是以待估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行工程預(yù)算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)價計算的建筑工程造價，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。,4.5 成本法,運用這種方法不需要對工程量進行重新計算，它是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提。所以只需對建筑物預(yù)算價格及費率用評估基準日時的標準取代建筑物購建時的標準，計算出調(diào)整后的工程決算造價，再加上按評估基準日現(xiàn)行標準計算的間接成本即可。p113114 (3)價格指數(shù)調(diào)整法舊有房地產(chǎn)估價 用數(shù)學(xué)式表達為 重置成本=賬面原值價格變動系數(shù),4.5 成本法,基

43、本思路,成本法又稱成本逼近法、承包商法、原價法或重置成本法等，是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。 用成本法估價求取的價格稱為積算價格。成本法是土地使用權(quán)評估的基本方法之一。,4.5 成本法,成本法適用范圍,成本法一般適用新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場法等方法進行土地的估價。 同時，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價也比較適用。 但由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值，所以，成本法在土地估價中應(yīng)用范圍受到一定限制。,4.5 成本法,成本法計算公式,用成本法評估地價必須分析地價中的成本因素。土地做為一種稀缺的自然物，即使未經(jīng)開發(fā)，由于土地所有權(quán)的壟斷，使用土地也必須支付地租。同時，由于開發(fā)土地投入的資本及利息也構(gòu)成地租的一部分，因此，成本法的基本公式為:,4.5 成本法,成本法計算公式,或者p113: