1、2、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成目標(biāo)成本管理系統(tǒng)建構(gòu)項目工程責(zé)任成本系統(tǒng)建構(gòu)動態(tài)成本管理項目開發(fā)各階段成本管理指標(biāo)企業(yè)成本管理系統(tǒng)經(jīng)驗與啟示、目錄、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成土地成本(約占項目總成本的30-35% ) 前期費用(約占項目工程總成本的2-3%左右)工程成本(約占項目工程總成本的50-55%左右)營銷成本(約占項目工程總成本的5-8%左右)。 前期費用、工程費用、營銷成本由于項目工程本身的狀況、復(fù)雜的因素很多等，前后的測量差異很大，采取有效措施的話，可壓縮性(控制性)強。 因此，工程造價、營銷成本是在項目開發(fā)過程中進行成本管理的重點。 工程成本特別高。 3、從成本結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程出發(fā)，控制土地

2、成本和建設(shè)成本變化及銷貨成本有效性是關(guān)鍵的銷售費用、基本利益、環(huán)境要素、建設(shè)修訂要素、布蘭德要素、建設(shè)成本38.5%、項目工程收益率22.5%、銷售成本9%、土地成本30%、土地出讓、59、41、 沒有靈活成本和利潤、剛性成本和利潤規(guī)范的成本管理制度和體系，無法準(zhǔn)確把握項目工程建設(shè)中最新的動態(tài)成本設(shè)定變更，現(xiàn)場簽證無法有效管理超合同支付的情況下，無法實時把握大量施工合同的執(zhí)行進度的情況下，無法準(zhǔn)確編制資金修訂計劃。 的雙曲馀弦值。 的雙曲馀弦值。 的雙曲馀弦值。 的雙曲馀弦值。 的雙曲馀弦值。 5、成本管理架構(gòu)失效的實例(1)、6、成本管理架構(gòu)失效的實例(2)、7、從相關(guān)機構(gòu)的功能、權(quán)限、評價

3、指標(biāo)來看，目前缺乏對項目工程成本全面負責(zé)的責(zé)任主體，建設(shè)的總一面是作為甲方項目工程建設(shè)的8、 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成目標(biāo)成本管理系統(tǒng)建構(gòu)項目工程責(zé)任成本系統(tǒng)建構(gòu)動態(tài)成本管理項目開發(fā)各階段成本管理指標(biāo)實現(xiàn)企業(yè)成本管理系統(tǒng)的經(jīng)驗與啟示、目錄、目標(biāo)成本管理系統(tǒng)的建立， 基于策略的管理模式下的成本管理系統(tǒng)建構(gòu)成本管理體系結(jié)構(gòu)主要明確了集團和下屬新興產(chǎn)業(yè)(區(qū)域公司、城市公司或項目工程公司)的成本管理定位-責(zé)任-責(zé)任，主要明確了整個企業(yè)的成本管理主體、各節(jié)的成本管理主體和責(zé)任主體， 要明確項目工程成本管理業(yè)務(wù)流程各級各部門的責(zé)任，使集團和下屬制定企業(yè)成本信息監(jiān)測手段和明確的監(jiān)測制度要求，必須細分為提交、總結(jié)和

4、分析部分、分時執(zhí)行成本信息。 制定準(zhǔn)確的項目目標(biāo)成本目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定期間內(nèi)努力實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目工程成本的控制線。 要制定準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，必須建構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化的成本體系結(jié)構(gòu)，以全面反映項目工程的各項成本信息。一盞茶的成本信息庫和成本信息數(shù)據(jù)共享反應(yīng)歷程標(biāo)準(zhǔn)化的成本管理流程， 定義如何在項目工程發(fā)展階段修訂“概算成本”，如何在“修訂計劃設(shè)置修訂”、“擴建設(shè)施修訂”、“施工設(shè)施修訂”各階段細分修訂目標(biāo)成本層，形成最終目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中成本費用的使用、9、10、項目目標(biāo)成本管理系統(tǒng)、項目工程的初步目標(biāo)成本、建設(shè)成本概預(yù)算、設(shè)施修訂圖設(shè)定限額指標(biāo)、設(shè)施修訂圖設(shè)定修

5、訂、資金需求修訂圖、設(shè)施修訂、概預(yù)算、工程、監(jiān)理、不動產(chǎn)各方面的審查、技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性設(shè)定變更/當(dāng)?shù)睾炞C記錄、營銷學(xué)/設(shè)施修訂供應(yīng)商合同、 建設(shè)成本估計、投資估算、建設(shè)成本修正估算、項目工程正式目標(biāo)成本、改進的成本管理體系結(jié)構(gòu)的例子，11、12、 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成目標(biāo)成本管理系統(tǒng)建構(gòu)項目工程責(zé)任成本系統(tǒng)建構(gòu)動態(tài)成本管理項目開發(fā)各階段的成本管理指標(biāo)企業(yè)成本管理體系實現(xiàn)經(jīng)驗和啟發(fā)的責(zé)任成本體系包括責(zé)任主體、責(zé)任范圍、評價指標(biāo)、評價部門的要素。 責(zé)任主體：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程開展論證、修訂規(guī)劃、工程施工、銷售呼叫等職能部門確定相應(yīng)的責(zé)任主體，明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和合作部門的

6、責(zé)任范圍：建設(shè)成本按發(fā)生過程劃分責(zé)任部門，建設(shè)成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍的評價指標(biāo)：以量化指標(biāo)為主。 種子文件反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映了項目工程的成本特性，單個種子文件反饋指標(biāo)的高低沒有真實反映成本合理性的評價部門：及時核算，提供種子文件反饋指標(biāo)。 在各部門發(fā)布自我評價的基礎(chǔ)上，對各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理的宗旨發(fā)表評價意見，并編制系統(tǒng)項目工程責(zé)任成本分析報告。 13、一個標(biāo)高分析公司責(zé)任成本體系表，14、改進后的成本管理體系的例子，15、16、 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成目標(biāo)如何建構(gòu)成本管理體系如何建構(gòu)項目工程責(zé)任成本體系實現(xiàn)動態(tài)成本控制項目開發(fā)各階段成本控制標(biāo)高分析企業(yè)成本

7、管理體系的經(jīng)驗和啟發(fā)合同管理為中心，抓住“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實際成本”、“動態(tài)成本”三條主線。 反映任意時間段的項目工程的綜合成本和構(gòu)造分布的“實際發(fā)生成本”是指項目工程現(xiàn)在審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映項目工程整體進度的“實際支付成本”是指實際支付，與“實際發(fā)生成本”對比，則是支付的進度成本分析警報反應(yīng)歷程作成成本分析警報制度作成成本帳信息化手段，17，項目工程動態(tài)成本管理流程例，18， 動態(tài)成本相關(guān)通訊端口的示例目標(biāo)成本管理責(zé)任書成本修訂表月成本費用報告登記表項目動態(tài)成本記錄表成本警告通知書目標(biāo)成本調(diào)整申報書工程進度計劃表工程進度月報告工程進度和按支付登記表部門劃分的

8、工程量輔助登記表部門劃分的工程進度分析登記表甲給料進度月報告資料進度和支付登記表甲給料輔助登記表19、20， 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成目標(biāo)成本管理系統(tǒng)的建構(gòu)項目工程責(zé)任成本系統(tǒng)的建構(gòu)動態(tài)成本控制項目開發(fā)各階段的成本控制指標(biāo)企業(yè)成本管理系統(tǒng)的經(jīng)驗和啟示、目錄、項目論證階段的成本控制點、項目開展論證階段的成本控制點處于土地成本控制。 嚴(yán)格控制交通和支付風(fēng)險，制定適當(dāng)?shù)耐恋厥召復(fù)稑?biāo)報價策略，以建立嚴(yán)格完善的項目工程立案審批權(quán)限和流程，在一盞茶完善成本信息的基礎(chǔ)上，建構(gòu)目標(biāo)地塊的正確成本信息分析和評估系統(tǒng)。、21、修訂版設(shè)定修訂階段成本特羅爾點、設(shè)定修訂供應(yīng)商采購管理：對概念設(shè)定修訂、修訂版設(shè)定修訂、一般室

9、內(nèi)裝修設(shè)定修訂，全部以通過標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)定修訂供應(yīng)商采購特羅爾程序，獲得最佳性價比的限度設(shè)定修訂執(zhí)行目標(biāo)成本的要求：在滿足設(shè)定修訂質(zhì)量的基礎(chǔ)上在充分腳丫子混凝土含量、結(jié)節(jié)點設(shè)定修訂等對工程造價影響大的限制內(nèi)容的建筑效果的基礎(chǔ)上， 通過控制裝飾材料和建筑材料密封對工程成本的影響的規(guī)范的工程修訂任務(wù)書和工程修訂合同嚴(yán)格控制工程修訂單位的工程修訂質(zhì)量：在項目工程前期盡可能確定相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)殘奧表，防止工程修訂本身的差錯造成成本增加，審查工程修訂費用， 支付也與此相關(guān)的施工圖設(shè)定修訂合同包括有關(guān)限制設(shè)定修訂要求的條款，設(shè)定修訂單位的施工圖預(yù)算原則上必須明確記載不可突破我方制定的建設(shè)成本概預(yù)算，通過規(guī)范化

10、的設(shè)定修訂審查流程來做評估各重要設(shè)定修訂節(jié)點的設(shè)定修訂成果質(zhì)量：如、 在某標(biāo)高分析企業(yè)規(guī)定整體的修訂版設(shè)定修訂案(需要包含建設(shè)成本管理整體的目標(biāo))時，首先報告集團的引導(dǎo)人組織的“修訂版設(shè)定修訂案聽證會”的審查，通過后進入下一個設(shè)定修訂階段(例如單體設(shè)定修訂、擴展設(shè)定修訂、設(shè)定修訂圖設(shè)定修訂)。 各階段要求設(shè)定訂正單位發(fā)行設(shè)定訂正概(事前)訂正算，在與前階段的概(事前)訂正算認真分析、比較的基礎(chǔ)上，制作我方的建設(shè)成本概(事前)訂正算，確定各成本項目的控制目標(biāo)，由此控制下一階段的設(shè)定訂正，必須通過設(shè)定訂正圖的審查進行設(shè)定標(biāo)高分析公司在工程施工圖完成后，組織由工程、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成的聯(lián)合

11、小組，對工程施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性(包括建設(shè)后物業(yè)管理成本)等進行審查，提出明確的書面審查意見，督促工程修訂單位修改，避免工程修訂22、 根據(jù)工程施工階段的成本控制特羅爾點、工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理目標(biāo)成本細分成本估算，明確將具體化的成本控制特羅爾指標(biāo)用于工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商選擇控制的工程分包、材料設(shè)備等級分類采購方式和權(quán)限， 其中工程分包采用工程量清單招標(biāo)等形式，材料設(shè)備采購根據(jù)需要的材料和設(shè)備清單確定甲供、甲定乙供和乙供的方式，在工程施工承攬合同中應(yīng)明確建立健全的將材料設(shè)備報價請求、定價、合同、進貨和檢驗保管分離的內(nèi)部牽制制度的工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商

12、信息庫工程進度款管理按照施工合同化學(xué)基，驗證工程進度，明確審批權(quán)限，嚴(yán)格審批流程設(shè)定變更，現(xiàn)場簽證管理完善設(shè)定變更、現(xiàn)場簽證流程、制度，完善設(shè)定變更前的成本審查制度，明確各知情人員的簽字權(quán)限。 工程結(jié)算管理、23、如何進行有效的簽證管理點，現(xiàn)場簽證必須按照合同和有關(guān)文件的規(guī)定慎重處理。 現(xiàn)場簽證應(yīng)當(dāng)注明事由、工程實物量及其價值，由甲方主管工程師與概預(yù)算人員及監(jiān)理單位的現(xiàn)場管理者共同簽字。 其中甲方的概預(yù)算人員應(yīng)當(dāng)對工程量、單價、工作量承擔(dān)責(zé)任。 現(xiàn)場簽證的具體審查程序和權(quán)限由各新興產(chǎn)業(yè)自行制定。 現(xiàn)場簽證必須按照當(dāng)時發(fā)生的當(dāng)時簽證原則，在事后5天內(nèi)完成處理，嚴(yán)禁事后重新簽名。 簽證的內(nèi)容、原因、工程量必須明確，被篡改的簽證及復(fù)印件不能作為結(jié)算的依據(jù)。 在實施造價高的承包工程和費用系數(shù)中修訂概預(yù)算承包費用或不可預(yù)見費用的工程項目，在施工中不得辦理任何簽證。業(yè)主要求或因設(shè)定錯誤，需要確實變更設(shè)定的，應(yīng)填寫設(shè)定變更審查表作成概預(yù)算，經(jīng)設(shè)定變更監(jiān)理單位和甲方有關(guān)責(zé)任者批準(zhǔn)后處理，并在處理中與有關(guān)設(shè)定變更、施工或銷售合同對照，明確經(jīng)濟責(zé)任，免征