1、全區(qū)房屋登記審核人員培訓(xùn),房屋登記案例分析,房屋登記,一、登記目的 規(guī)范登記行為，保護(hù)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。 二、登記的概念 登記是一種記載行為，是一種可訴的行政行為，而不是確權(quán)、 審批或許可行為。 三、登記程序 申請(qǐng)-受理審核（必要時(shí)公告）-記載于登記簿-發(fā)證 記載于登記簿時(shí)房屋登記即生效，“發(fā)證”在實(shí)務(wù)中只是起到校對(duì)程序的作用，避免筆誤。 是否所有的房屋登記都依申請(qǐng)而啟動(dòng)？ 物權(quán)法中規(guī)定的物權(quán)種類(lèi)中，涉及房屋他項(xiàng)權(quán)利的是：（抵押權(quán)、地役權(quán)）,了解幾種主要的不動(dòng)產(chǎn)制度及其特點(diǎn),一、契據(jù)登記制度形式審查； 二、權(quán)利登記制度實(shí)質(zhì)審查； 三、托倫斯登記制度登記機(jī)構(gòu)有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限； 登記

2、機(jī)構(gòu)的審查職責(zé) 法學(xué)界、業(yè)界的幾種觀(guān)點(diǎn) 1、形式審查； 2、實(shí)質(zhì)審查； 3、以形式（程序）審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔； 4、合理審慎的審查。,房屋登記辦法對(duì)登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)的定位,如登記申請(qǐng)符合下列條件，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記： 1、申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致； 2、申請(qǐng)初始登記的房屋是申請(qǐng)人提交的建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明材料記載的房屋；申請(qǐng)其他登記的房屋是房屋登記簿記載的房屋； 3、申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明事實(shí)一致； 4、申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突； 5、不存在不予登記的情形。 如登記申請(qǐng)不符合上述條件，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定并以書(shū)面形式告知申請(qǐng)人，

3、不予登記的書(shū)面決定必須包括不予登記的事實(shí)理由和法律依據(jù)。,登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任,一、判定登記機(jī)構(gòu)是否有責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)在于，登記機(jī)構(gòu)在登記中是否已經(jīng)盡到了審慎審查的義務(wù)。 1、對(duì)屬于登記機(jī)構(gòu)自身職能范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)證真?zhèn)巍?quán)屬登記信息以及房屋有無(wú)查封等限制性信息，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)彶椴⒊袚?dān)審查責(zé)任； 2、對(duì)于高仿真的公章、身份證等虛假材料，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有能力和技術(shù)手段進(jìn)行審查，由此產(chǎn)生的后果不應(yīng)由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)。 也就是說(shuō)，登記機(jī)構(gòu)雖然盡了足夠的審核義務(wù)并完全按照辦法的規(guī)定進(jìn)行登記，但是由于自身能力和條件的限制，確實(shí)無(wú)法發(fā)現(xiàn)材料存在錯(cuò)誤或者是虛假的，這時(shí)因登記錯(cuò)誤造成損害的法律責(zé)任就應(yīng)當(dāng)由提交錯(cuò)誤、虛假材料的申

4、請(qǐng)人承擔(dān)。在工作實(shí)際中，存在登記機(jī)構(gòu)無(wú)過(guò)錯(cuò)而被撤銷(xiāo)頒發(fā)房屋所有權(quán)證行政行為的案例，行政行為被撤銷(xiāo)，但登記機(jī)構(gòu)無(wú)過(guò)錯(cuò)，不承擔(dān)賠償責(zé)任。,登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任,案例：對(duì)限制民事行為能力人如何審查？登記錯(cuò)誤由誰(shuí)擔(dān)責(zé)？ 申請(qǐng)人屬于限制民事行為能力人，從表面上并不能分辨出來(lái)，登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，對(duì)申請(qǐng)人必要的詢(xún)問(wèn)也不能分辨其是否是限制民事行為能力人，如果因此登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任，監(jiān)護(hù)人因監(jiān)護(hù)不力應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這樣更有利于平衡各方的利益。 注意：房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)違反法律規(guī)定，未盡審查職責(zé)，適用行政違法歸責(zé)原則，它以職務(wù)違法為承擔(dān)賠償責(zé)任的前提。,登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任,二、根據(jù)國(guó)家賠償

5、法，賠償請(qǐng)求人單獨(dú)提出賠償訴訟的，需先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出賠償請(qǐng)求，只有在賠償義務(wù)機(jī)關(guān)不同意其賠償請(qǐng)求的情況下，才有權(quán)向人民法院起訴。如果賠償請(qǐng)求人在提起行政訴訟的同時(shí)一并提起行政賠償請(qǐng)求，人民法院應(yīng)一并受理，分別立案。 三、在行政賠償案件中應(yīng)按照直接損失給予賠償。什么是“直接損失”？從行為和損害結(jié)果的關(guān)系來(lái)看，購(gòu)房者所繳納的契稅款不屬于直接損失部分。契稅款是簽訂購(gòu)房合同產(chǎn)生的費(fèi)用，發(fā)生在登記行為之前，不是房屋登記機(jī)構(gòu)頒證行為直接造成的，房屋登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但房屋登記費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)是在辦理登記時(shí)房屋登記機(jī)構(gòu)直接收取的費(fèi)用，應(yīng)認(rèn)定為“直接損失”。,善意取得制度,善意取得制度在房屋

6、登記中的法律適用 1、善意的買(mǎi)受人在登記錯(cuò)誤的情況下因?yàn)橄嘈诺怯浂?gòu)買(mǎi)了不動(dòng)產(chǎn)，如果符合善意取得的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)即時(shí)取得所有權(quán)； 2、共同共有不動(dòng)產(chǎn)的共有人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)受人相信其具有全部的處分權(quán)而善意購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件的，也即時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。 不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件 （1）出讓人無(wú)處分權(quán)； （2）買(mǎi)受人為善意； （3）合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?（4）按照法律規(guī)定已經(jīng)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記。,善意取得制度,不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效力 （1）具備上述要件，受讓人即可取得轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失； （2）不符合上述要件的，不發(fā)生善意取得的效

7、力，所有權(quán)人有權(quán)追回被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)。 案例：撤銷(xiāo)房屋登記與善意第三人利益保護(hù) 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷(xiāo)原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明或公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。 也就是說(shuō)，屬善意取得人，登記機(jī)構(gòu)不能直接將其房屋所有權(quán)登記予以撤銷(xiāo)。,詢(xún)問(wèn)與實(shí)地查看,所有的房屋登記都要經(jīng)過(guò)詢(xún)問(wèn)程序 需要到實(shí)地查看的幾種情形： 1、房屋所有權(quán)初始登記； 2、在建工程抵押權(quán)登記； 3、因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記以及法律法規(guī)規(guī)定的需要到實(shí)地查看的其他房屋登記。 因此，并不是要對(duì)所有

8、的登記申請(qǐng)一律到實(shí)地查看；除了上述情形，只要登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為是需要的，都可以到實(shí)地查看。,預(yù)告登記的實(shí)踐運(yùn)用,掌握：預(yù)告登記的變更、注銷(xiāo)情形，單方申請(qǐng)辦理預(yù)告登記的適用條件；預(yù)告登記的受理要件、辦件流程；預(yù)告登記與本登記的法律關(guān)系。 一、預(yù)告登記的特點(diǎn) 預(yù)告登記所登記的，是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，使該請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，但實(shí)質(zhì)上登記的不是物權(quán)。預(yù)告登記作出后，并不能發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，這是預(yù)告登記與其他登記的區(qū)別所在。 二、預(yù)告登記的適用范圍 根據(jù)房屋登記辦法第六十七條規(guī)定，現(xiàn)房和期房的買(mǎi)賣(mài)或抵押都可以申請(qǐng)預(yù)告登記。但需要注意的是，預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓不得辦理預(yù)告登記（注意區(qū)別于預(yù)告登記權(quán)利因繼承

9、而發(fā)生的轉(zhuǎn)移）。,預(yù)告登記的實(shí)踐運(yùn)用,三、預(yù)告登記的申請(qǐng) 預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)由雙方共同申請(qǐng)，除非預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告人方可單方申請(qǐng)。 四、 預(yù)告登記的自動(dòng)失效 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。,預(yù)告登記的實(shí)踐運(yùn)用,案例：預(yù)售合同備案是否等同于預(yù)告登記？ 預(yù)告登記與預(yù)售商品房登記備案是兩種不同的制度： 1、性質(zhì)不同：前者是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，后者是行政管理措施； 2、功能不同：前者是為了保障將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，后者是為了行政管理部門(mén)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管； 3、啟動(dòng)程序不同：前者必須基于雙方約定并共同申請(qǐng)，后者是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性制度，要

10、求其必須自簽約之日起30日內(nèi)辦理備案手續(xù)； 4、適用范圍不同：前者適用于房屋的買(mǎi)賣(mài)、抵押、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)笳咧贿m用于商品房預(yù)售活動(dòng)。,更正登記的實(shí)踐運(yùn)用,掌握：更正登記的法律規(guī)定和適用條件；更正登記的受理要件、辦理流程；依申請(qǐng)的更正登記和依職權(quán)的更正登記的區(qū)別。 一、對(duì)于房屋自然狀況如面積、坐落等出現(xiàn)筆誤或遺漏的情形，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，可按照房屋登記辦法第七十五條的規(guī)定程序，由房屋登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)予以更正； 二、對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。,異議登記的實(shí)踐應(yīng)用,掌握：異議登記的法律規(guī)定的適用條件；異

11、議登記的受理要件、辦理流程、對(duì)交易的效力以及消滅和注銷(xiāo)。 異議登記的效力 異議登記是一種暫時(shí)的保全登記，起到臨時(shí)性保障措施的作用，辦法將異議登記的效力確定為暫緩辦理處分登記。 如果申請(qǐng)人沒(méi)有在十五日的法定期限內(nèi)起訴或是未及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)提交已經(jīng)起訴的證明材料，異議登記自動(dòng)失效（也可由異議登記的申請(qǐng)人或登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)注銷(xiāo)），登記機(jī)構(gòu)不能依職權(quán)注銷(xiāo)異議登記；但是申請(qǐng)人在法定期間起訴且向登記機(jī)構(gòu)提交了相關(guān)證明材料對(duì)異議登記進(jìn)行續(xù)展，異議登記應(yīng)當(dāng)繼續(xù)存在。,集體土地上房屋登記的實(shí)踐,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅；登記部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地

12、使用權(quán)證和房產(chǎn)證；農(nóng)村房屋只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。 集體土地上房屋登記的特殊性 一、房屋所有權(quán)人身份帶有限制，一般是該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員； 二、房屋宅基地的取得具有無(wú)償性和限制性，一戶(hù)一宅，不得非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)?三、登記時(shí)須堅(jiān)持“房地一致”、“先地后房”的原則； 四、未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，房屋登記機(jī)構(gòu)不能辦理轉(zhuǎn)移登記； 五、農(nóng)村宅基地、自留地、自留山上的房屋不得設(shè)定抵押。,房屋翻建、改擴(kuò)建的登記類(lèi)型,掌握：翻建、改擴(kuò)建房屋登記類(lèi)型的確定,翻建房屋應(yīng)辦理變更登記。房屋翻建不等于房屋滅失，所有權(quán)客體并未消滅，因此，翻建房屋的所有權(quán)主體也不變，依法應(yīng)辦理變更登記。,商品房登記知識(shí)點(diǎn),1、購(gòu)房合同

13、可約定共有面積的分?jǐn)?，無(wú)約定的可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅?2、地面停車(chē)場(chǎng)（即占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位）屬業(yè)主共同所有，開(kāi)發(fā)商不得出售； 3、關(guān)于商品房面積發(fā)生誤差的處理方式 ，詳看書(shū)中183頁(yè)內(nèi)容。,土地抵押對(duì)房屋登記和預(yù)售的影響,掌握：土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，預(yù)告商品房買(mǎi)受人辦理預(yù)告登記及轉(zhuǎn)移登記的處理方式； 熟悉：已抵押土地與預(yù)售商品房的法律關(guān)系及處理程序，已抵押土地與房屋初始登記的法律關(guān)系，已抵押土地與房屋轉(zhuǎn)移登記的法律關(guān)系。 房屋初始登記時(shí)，是否需要土地抵押權(quán)人出具同意辦理初始登記的證明材料？ 房屋登記機(jī)構(gòu)收取土地抵押權(quán)人出具的同意證明材料僅限于轉(zhuǎn)讓的

14、情形，目的是保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益。而初始登記并不改變抵押財(cái)產(chǎn)的的所有權(quán)性質(zhì)，不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，所以不必收取上述材料。,已預(yù)售房屋辦理在建工程抵押的特殊要求,熟悉：在建工程抵押與商品房預(yù)售之間的關(guān)系及處理方式。,在建工程抵押的特點(diǎn) 一、貸款只能用于在建工程的繼續(xù)建設(shè)； 二、抵押權(quán)人只能是取得了金融許可的機(jī)構(gòu)； 三、抵押人必須是債務(wù)人和在建工程的土地使用權(quán)人； 四、抵押的是已完工的部分； 五、已預(yù)售并辦理了預(yù)售備案或預(yù)告登記的房屋，不能對(duì)該房屋再設(shè)立在建工程抵押； 六、在建工程抵押權(quán)登記必須要進(jìn)行實(shí)地查看 優(yōu)先受償權(quán)，誰(shuí)更優(yōu)先？物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則，受償順序如下： 善意購(gòu)房人的購(gòu)房款建筑承包

15、商的工程款銀行債務(wù),其他優(yōu)先原則,1、法律適用規(guī)則：上位法優(yōu)于下位法，后法優(yōu)于前法，特別法優(yōu)于一般法。 2、承租人對(duì)承租房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但須具備以下條件：一是房屋租賃合同合法有效，二是出租人在房屋租賃合同有效期間內(nèi)出賣(mài)已經(jīng)出租的房屋，三是承租人承諾購(gòu)買(mǎi)的條件與其他人承諾的購(gòu)買(mǎi)條件相同。 3、共有人與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并存時(shí)，共有人優(yōu)先于承租人購(gòu)買(mǎi)?！百I(mǎi)賣(mài)不破除租賃”，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同繼續(xù)有效。 4、遺囑繼承優(yōu)先于法定繼承。,抵押登記是否必須要進(jìn)行房屋評(píng)估,房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告不是抵押登記的法定要件。根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第二十二條規(guī)定，“設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押

16、當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定?！币虼耍康禺a(chǎn)評(píng)估不是房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記中的必經(jīng)程序。 物權(quán)法實(shí)施以后，第十三條明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，抵押物的價(jià)值并不是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查的內(nèi)容，是否超過(guò)抵押物的價(jià)值是抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)，與登記機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。,最高額抵押的主合同債權(quán)能否轉(zhuǎn)讓,最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。但最高額抵押債權(quán)確定后可按普通抵押權(quán)行使，如最高額抵押所擔(dān)保的不特定債權(quán)，因債權(quán)數(shù)額確定登記、借款期限屆滿(mǎn)等原因成為特定債權(quán)，為其所設(shè)定的最高額抵押權(quán)也轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ǖ盅?，可以隨著主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。 在最高額抵押債權(quán)未確定之前，能否辦理最高額抵押注銷(xiāo)

17、登記？（可以）,抵押登記相關(guān)知識(shí)點(diǎn),1、抵押權(quán)自登記之日起產(chǎn)生效力； 2、訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)； 3、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物，對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 4、注意了解反擔(dān)保的概念及特性（參看書(shū)中217頁(yè)內(nèi)容） 5、抵押權(quán)注銷(xiāo)登記應(yīng)由雙方共同申請(qǐng)，單獨(dú)一方不能申請(qǐng)。我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有“恢復(fù)”抵押登記的提法，房屋登記機(jī)構(gòu)辦理“恢復(fù)”抵押登記實(shí)際上適用的是重新辦理抵押，其恢復(fù)抵押登記的行為不具有合法性。抵押權(quán)是通過(guò)登記產(chǎn)生的，不是通過(guò)恢復(fù)而產(chǎn)生的，抵押權(quán)生效

18、時(shí)間應(yīng)從重新登記之日起計(jì)算。,房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)房屋交易價(jià)格的審查義務(wù)實(shí)踐,熟悉：申請(qǐng)人對(duì)房屋交易價(jià)格如實(shí)申報(bào)的義務(wù)；房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)交易價(jià)格的審查及法律責(zé)任。 申報(bào)成交價(jià)格屬于當(dāng)事人的義務(wù)，不屬于登 記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查的內(nèi)容。,公證應(yīng)用于房屋登記的實(shí)踐,掌握：房屋登記中須經(jīng)公證的情形； 熟悉：登記機(jī)構(gòu)對(duì)公證書(shū)的審查責(zé)任，撤銷(xiāo)公證與房屋登記的法律關(guān)系。 繼承公證的依據(jù)司法部、建設(shè)部共同發(fā)布的關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知 法律未有明文規(guī)定房屋繼承必須經(jīng)過(guò)公證程序。但繼承關(guān)系屬于民事法律關(guān)系，而登記機(jī)構(gòu)的權(quán)力屬于行政權(quán)力，法律沒(méi)有授權(quán)登記機(jī)構(gòu)去確定繼承關(guān)系，因此，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有權(quán)力也沒(méi)有能力直接對(duì)繼承

19、人、受遺贈(zèng)人的權(quán)利作出界定。,境外法院的判決書(shū)適用于房屋登記的實(shí)踐,掌握：境外裁判文書(shū)、公證書(shū)在境內(nèi)適用于房屋登記的程序性規(guī)定 和處理方式； 熟悉：香港、澳門(mén)、臺(tái)灣地區(qū)法院民事裁判文書(shū)適用于房屋登記的 法律規(guī)定。 不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、使用等民事關(guān)系，均應(yīng)按 照“物之所在地法支配”原則，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地的法律，因此， 境外法院的判決書(shū)應(yīng)在中國(guó)的法律框架下，經(jīng)中國(guó)法院認(rèn)可后才具 有域內(nèi)的法律效力。,離婚財(cái)產(chǎn)分割的登記實(shí)踐,掌握：夫妻共有房屋作離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)登記類(lèi)型的認(rèn)定;登記機(jī)構(gòu)對(duì) 夫妻共有財(cái)產(chǎn)和隱性共有人的審查責(zé)任。 案例一：房改房由夫妻二人共同購(gòu)買(mǎi)，丈夫是隱性共有人。法院在判決二人

20、離婚時(shí)沒(méi)有確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)待該房屋權(quán)屬爭(zhēng)議清楚后再辦理相應(yīng)登記手續(xù)。 案例二：物權(quán)法實(shí)施之前，婚姻存續(xù)期間登記在夫或妻一方名下的房產(chǎn)仍應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在物權(quán)法和房屋登記辦法實(shí)施后，登記機(jī)構(gòu)按照房屋登記辦法建立房屋登記簿，登記簿上記載房屋所有權(quán)人為物權(quán)歸屬情況的內(nèi)容和根據(jù)，因此登記在配偶一方名下的房產(chǎn)可依法推定為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。,離婚財(cái)產(chǎn)分割的登記實(shí)踐,也就是說(shuō)，登記簿上記載的權(quán)利人是誰(shuí)就是誰(shuí)，沒(méi)有記載的人就不是權(quán)利人，不存在隱性共有人的情形。如果房屋在事實(shí)上存在共有人，但因當(dāng)事人未申請(qǐng)登記，而導(dǎo)致登記名義人與實(shí)際權(quán)利人有差異時(shí)，登記機(jī)構(gòu)不因此承擔(dān)責(zé)任。,監(jiān)護(hù)人為未成年人利

21、益處分房屋的規(guī)定及登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任,掌握：未成年人監(jiān)護(hù)人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及為未成年人利益處分房屋的特殊要件規(guī)定。 關(guān)于對(duì)未成年人的監(jiān)護(hù)權(quán) 1、父母行使對(duì)未成年人的監(jiān)護(hù)權(quán)時(shí)法律并未明確必須由所有監(jiān) 護(hù)人共同行使，還是由監(jiān)護(hù)人之一行使即可。不管監(jiān)護(hù)人之一還是 監(jiān)護(hù)人共同行使監(jiān)護(hù)權(quán)，只要是為被監(jiān)護(hù)人的利益都應(yīng)視為合法行 為。如果監(jiān)護(hù)人之一處分未成年人的財(cái)產(chǎn)，損害了被監(jiān)護(hù)人的利 益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。 2、父母與未成年子女的關(guān)系不因其離婚而消除，撫養(yǎng)權(quán)不能代 替監(jiān)護(hù)權(quán)。,代理人濫用代理權(quán)的情形,1、自己代理：代理人以被代理人的名義與自己實(shí)施民事行為； 2、雙方代理：代理人同時(shí)代理雙方當(dāng)事人實(shí)施同一

22、項(xiàng)民事行為； 3、惡意代理：代理人和第三人惡意串通實(shí)施損害被代理人利益的行為。 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)代理人的代理權(quán)限進(jìn)行必要的審查。在受理相關(guān)房屋登記申請(qǐng)以后，就同一套房屋提出的申請(qǐng)行為應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。,定金、預(yù)約金,掌握：定金的概念和分類(lèi)、預(yù)約金的法律性質(zhì) 定金分為：立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。 擔(dān)保法第九十一條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的百分之二十。” 如果主合同因雙方當(dāng)事人協(xié)商不一致而不能訂立，不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的，不適用定金罰則。 預(yù)約金不等同于定金，如果房地產(chǎn)商與購(gòu)房者約定該款項(xiàng)具體定金擔(dān)保的性質(zhì)，則預(yù)約金具有立約定金的性質(zhì)，適用定金罰則；如未

23、明確約定定金性質(zhì)，應(yīng)視為預(yù)付款，未訂立買(mǎi)賣(mài)合同的，由開(kāi)發(fā)商反還購(gòu)房人，當(dāng)事人另有約定的按約定處理。,事實(shí)成就時(shí)即發(fā)生的物權(quán)效力,物權(quán)法第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。” 基于法律直接規(guī)定，不需經(jīng)過(guò)登記，自事實(shí)行為成就時(shí)即發(fā)生物權(quán)效力的情形有： 1、合法建造房屋； 2、繼承或受遺贈(zèng)； 3、因人民法院或者仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)取得房屋所有權(quán)。,拆遷房屋的限制性規(guī)定,根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，拆遷范圍內(nèi)的房屋可以轉(zhuǎn)讓,但不得進(jìn)行下列活動(dòng)： 1、新建、擴(kuò)建、改建房屋； 2、改變房屋和土地用途； 3、抵押、租賃房屋。

24、,注意時(shí)效問(wèn)題,案例： 撤銷(xiāo)及注銷(xiāo)的啟動(dòng)程序 登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)應(yīng)審查登記房屋有無(wú)查封或其他限制登記情形，未履行審查責(zé)任可能會(huì)導(dǎo)致登記被注銷(xiāo)或撤銷(xiāo)。 在城市房屋權(quán)屬登記管理辦法實(shí)施期間，登記機(jī)構(gòu)可以啟動(dòng)行政注銷(xiāo)將存在登記瑕疵的查封房屋登記注銷(xiāo)，但房屋登記辦法實(shí)施后，登記機(jī)構(gòu)在沒(méi)有司法機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)或行政機(jī)關(guān)生效法律文書(shū)證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記為前提，不能自行啟動(dòng)行政職權(quán)將查封房屋登記直接撤銷(xiāo)或注銷(xiāo)。,行政訴訟時(shí)效,行政訴訟法第三十九條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)在知道作出具體行政行為之日起三個(gè)月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。

25、” 最高人民法院行政訴訟法解釋第四十一條規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時(shí)，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴時(shí)限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計(jì)算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長(zhǎng)不得超過(guò)2年?！?第四十二條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計(jì)算。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過(guò)20年、其他具體行政行為從作出之日起超過(guò)5年提出訴訟的，人民法院不予受理?！?1,登記時(shí)效,不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生于登記申請(qǐng)人的請(qǐng)求行為，而申請(qǐng)權(quán)及當(dāng)事人的意思表示

26、應(yīng)當(dāng)于屬于民事范疇，當(dāng)事人何時(shí)申請(qǐng)登記，是其民事權(quán)利。當(dāng)事人不及時(shí)申請(qǐng)登記的，物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生效力，因此產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)由當(dāng)事人承擔(dān)，房屋登記機(jī)構(gòu)無(wú)強(qiáng)制規(guī)定登記申請(qǐng)時(shí)限的必要。 以前的房屋登記法律法規(guī)之所以規(guī)定登記申請(qǐng)時(shí)限，主要是出于行政管理的需要，督促當(dāng)事人盡快申請(qǐng)登記。如果當(dāng)事人超過(guò)規(guī)定的時(shí)限申請(qǐng)登記，按照城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第三十六條的規(guī)定，應(yīng)由房屋登記機(jī)構(gòu)責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并按原登記費(fèi)的3倍以下收取登記費(fèi)。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)只能進(jìn)行處罰，登記申請(qǐng)的效力并款受到影響。 按照我國(guó)物權(quán)法的立法精神，房屋登記辦法已經(jīng)取消了申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)時(shí)限，無(wú)論申請(qǐng)人何時(shí)申請(qǐng)登記，只要符合登記條件，房屋

27、登記機(jī)構(gòu)仍應(yīng)受理。,登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行義務(wù),1、房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)實(shí)施登記，是其必須履行的法定協(xié)助義務(wù)； 2、房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為人民法院要求協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容有錯(cuò)誤，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)； 3、房屋登記機(jī)構(gòu)未履行協(xié)助執(zhí)行義務(wù)，給他人造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任； 4、法院不能以房屋違法登記為由扣劃房屋登記機(jī)構(gòu)的資金。民事訴訟法第一百零三條對(duì)有義務(wù)協(xié)助執(zhí)行的單位的強(qiáng)制措施僅規(guī)定為“罰款”，沒(méi)有“直接劃扣”的規(guī)定；,登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行義務(wù),案例一：已設(shè)定抵押權(quán)的房屋是否可以查封并拍賣(mài)？ 1、可以查封并拍賣(mài)，但應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益； 2、拍賣(mài)所得價(jià)款應(yīng)優(yōu)先清

28、償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)； 3、強(qiáng)制拍賣(mài)第三人享有抵押權(quán)的房產(chǎn)應(yīng)具備執(zhí)行實(shí)益，即房產(chǎn)拍賣(mài)所得價(jià)款在清償優(yōu)先債權(quán)和強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用后存在剩余可能，該余額部分在較大程度上可以清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)。 案例二：商品房預(yù)售合同備案能否對(duì)抗法院查封？ 不可以。預(yù)售合同登記備案是一種對(duì)商品房預(yù)售情況進(jìn)行事后監(jiān)督的行政管理措施，不具有物權(quán)上的效力。對(duì)于被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。,預(yù)查封情形,1、作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋； 2、被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋； 3、被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。 注意：被預(yù)查封的房產(chǎn)可以辦理初始登記。,關(guān)于輪侯查封,1、輪侯查封的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的時(shí)間先后 進(jìn)行排列； 2、查封法院依法解除查封