1、房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案目錄一、適用范圍13二、調(diào)查內(nèi)容13三、技術(shù)路線和方法14(一)主要技術(shù)依據(jù)14(2)技術(shù)路線14(3)調(diào)查的基本方法15四、調(diào)查方案16(1)準(zhǔn)備工作16(二)權(quán)利調(diào)查16(3)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量19(四)成果審查和入庫20(五)成果整理和檔案化22五、房地產(chǎn)權(quán)屬戶口調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)建設(shè)22附錄a房地產(chǎn)用戶針織面料設(shè)定和查詢密碼制作規(guī)則(試行) 23第一范圍232正規(guī)化參照文件233術(shù)語和定義244地籍區(qū)和地籍子區(qū)的劃分25五區(qū)(宗海)分區(qū)256定影物和定影針織面料的區(qū)分267房地產(chǎn)針織面料設(shè)定278房地產(chǎn)針織面料查詢密碼27附錄b房地產(chǎn)權(quán)利戶籍調(diào)查資料合作查詢票(試行)

2、41附錄c不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利戶口調(diào)查表(試行) 43附錄c.1地籍管理表44附錄c.2土地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)用地和其他使用權(quán)調(diào)查表51附錄c.3集體土地所有權(quán)區(qū)劃分類面積調(diào)查表52附錄c.4房屋調(diào)查表53附錄c.5林權(quán)調(diào)查表56附錄c.6海籍調(diào)查表57附錄c.7建筑物調(diào)查表62附錄c.8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利戶口調(diào)查表填寫說明63附錄d房地產(chǎn)針織面料圖樣式及編制要求(試行) 93一、宗地圖樣本圖93二、宗地圖制作要求94三、房地產(chǎn)分戶模式圖95四、房地產(chǎn)分戶圖編制要求96附錄e房地產(chǎn)測(cè)量記錄通訊端口格式及編制要求(試行) 97房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案為貫徹不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，積極有序推進(jìn)房地產(chǎn)權(quán)屬戶口調(diào)查，全力保障房地產(chǎn)

3、登記的順順利利開展，制定本方案。一、適用范圍本方案對(duì)不動(dòng)產(chǎn)戶籍調(diào)查的內(nèi)容、技術(shù)路線、基本方法、調(diào)查步驟、成果要求和數(shù)據(jù)庫建設(shè)等進(jìn)行了規(guī)定。本方案適用于土地、海域及房屋、林木等固定物的房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。二、調(diào)查內(nèi)容以區(qū)劃、宗海為單位，調(diào)查由區(qū)劃、宗海及其房屋、林木等固定物構(gòu)成的不動(dòng)產(chǎn)尤針織面料的狀況，包括區(qū)劃信息、宗海信息、房屋(建筑物、構(gòu)筑物)信息、森林和林木信息等。(1)地塊信息。 調(diào)查區(qū)劃的權(quán)利人、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、土地用途、4面積等土地狀況。對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)用地的其他使用權(quán)區(qū)劃，應(yīng)調(diào)查承包區(qū)劃的發(fā)行方、地力等級(jí)、基本農(nóng)地、水域潮間帶類型、養(yǎng)殖業(yè)方式、適當(dāng)裝載畜量、草原質(zhì)量等內(nèi)容。(二

4、)宗海信息。 調(diào)查宗海的權(quán)利人、項(xiàng)目工程名、項(xiàng)目工程的性質(zhì)、等級(jí)、用海類型、用海方式、使用費(fèi)總額、使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)、使用費(fèi)繳納狀況、使用期限、共享狀況、面積、結(jié)構(gòu)(建筑物)基本信息等。(3)房屋等建筑物信息。 房屋的權(quán)利人、位置、項(xiàng)目工程名稱、房屋的性質(zhì)、構(gòu)造(建筑)建筑物類型、共有狀況、用途、規(guī)劃用途、棟號(hào)、戶號(hào)、總定徑套數(shù)、總層數(shù)、所在級(jí)別、建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)年、建筑面積等調(diào)查區(qū)劃內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，可列舉其權(quán)利人、構(gòu)造(建筑物)名稱、構(gòu)造(建筑物)數(shù)或面積(四)森林、林木信息。 調(diào)查森林和林木的權(quán)利人、位置、造林年度、小地名、林班、小班、面積、起源、主要樹種、株數(shù)、林種、共有狀況等

5、。三、技術(shù)路線和方法(一)主要技術(shù)依據(jù)；gb/t21010土地利用現(xiàn)狀分類td/t 1001地籍管理規(guī)程gb/t17986.1房地產(chǎn)衡量標(biāo)準(zhǔn)gb/t 26424森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)規(guī)程紐約ny/t2537農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)查規(guī)程hy/t 124海籍調(diào)查規(guī)范(二)技術(shù)路線在地(海)籍調(diào)查的基礎(chǔ)上，依托宗地(海)，以滿足房地產(chǎn)登記要求為出發(fā)點(diǎn)，充分利用現(xiàn)有房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、登記及前期審查、交易、竣工檢查等成果資料，采用現(xiàn)有集體土地所有權(quán)地籍圖、城市地籍圖、村地籍圖、海籍(3)調(diào)查的基本方法1 .房地產(chǎn)針織面料的設(shè)定和查詢密碼。 根據(jù)附錄a的要求，設(shè)定房地產(chǎn)用戶針織面料，制作房地產(chǎn)用戶針織面料查詢

6、密碼(房地產(chǎn)用戶針織面料號(hào))。2 .不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利調(diào)查。 以內(nèi)外業(yè)驗(yàn)證與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方式開展房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，了解房地產(chǎn)用戶針織面料的權(quán)利狀況、界限、用途、4等內(nèi)容，確保房地產(chǎn)用戶針織面料的權(quán)利明確，界限明確，空間相對(duì)位置關(guān)系明確。(1)對(duì)權(quán)源資料的完整房地產(chǎn)權(quán)，主要采用內(nèi)外業(yè)驗(yàn)證的調(diào)查方法。(2)對(duì)于權(quán)源資料不足、不完整的房地產(chǎn)權(quán)利，主要采用外業(yè)驗(yàn)證、調(diào)查的方法。(三)對(duì)于沒有權(quán)源資料的房地產(chǎn)權(quán)，主要采用外業(yè)調(diào)查的方法。3 .不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量。 統(tǒng)一考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟(jì)可行性和技術(shù)潛力，在確保房地產(chǎn)權(quán)益安全的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)類型、位置和房地產(chǎn)用戶針織面料的構(gòu)成方式，根據(jù)地產(chǎn)，慎重科學(xué)地選擇

7、本地轄區(qū)的實(shí)際房地產(chǎn)測(cè)量方法，確保房地產(chǎn)用戶針織面料界限清晰，面積準(zhǔn)確。(1)對(duì)城鎮(zhèn)、村莊、獨(dú)立工礦等區(qū)域的建設(shè)用地，用解析法測(cè)量邊界點(diǎn)坐標(biāo)，計(jì)算土地面積，測(cè)量房屋邊長，用幾何要素法計(jì)算房屋面積。(2)對(duì)于分散獨(dú)立的建設(shè)用地，也可以使用解析法測(cè)量邊界點(diǎn)坐標(biāo)，使用可以補(bǔ)正土地面積的圖解法測(cè)量邊界點(diǎn)坐標(biāo)。 在這種情況下，最好在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量邊界點(diǎn)的邊和房子的邊的長度，用幾何要素法修正土地面積和房子的面積。(3)對(duì)海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等用地，選擇解析法和圖解法取得境界點(diǎn)坐標(biāo)，補(bǔ)正土地(海域)面積，如果有房屋等固定物，測(cè)量其邊長，用幾何要素法補(bǔ)正房屋面積。四、調(diào)查計(jì)程儀計(jì)劃不動(dòng)產(chǎn)戶籍調(diào)查

8、按準(zhǔn)備工作、權(quán)利屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量、成果審查入庫、成果整理檔案化的順序開展工作。(一)準(zhǔn)備工作根據(jù)被授權(quán)的房地產(chǎn)權(quán)戶籍調(diào)查任務(wù)，調(diào)查機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)收集、整理、分析調(diào)查的房地產(chǎn)登記、抵押、扣押、權(quán)利來源、交易、測(cè)量控制點(diǎn)坐標(biāo)、邊界點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)資料(包括圖、表、數(shù)據(jù)和文件等)，制定調(diào)查方案，發(fā)給邊界通知書房地產(chǎn)登記和管理資料分散在不同部門時(shí)，調(diào)查機(jī)關(guān)攜帶房地產(chǎn)權(quán)利書調(diào)查資料協(xié)助調(diào)查表(參照附錄b )，前往國土、房地產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋、水務(wù)、企劃、文件等部門的文件室，或者用數(shù)據(jù)庫查詢、核對(duì)、取得調(diào)查對(duì)象的文件資料和數(shù)據(jù)(2)權(quán)屬調(diào)查權(quán)屬調(diào)查應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組織完成。 權(quán)利調(diào)查工作的主要

9、內(nèi)容包括房地產(chǎn)權(quán)利和邊界情況的驗(yàn)證和調(diào)查、房地產(chǎn)用戶針織面料的素描、房地產(chǎn)權(quán)利戶籍調(diào)查表的填寫(見附錄c )等。 當(dāng)界限線有爭(zhēng)議，界限線發(fā)生變化，新建界限線等情況時(shí)，最好在現(xiàn)場(chǎng)記錄攝影圖片進(jìn)行拍攝。1 .確認(rèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀根據(jù)申請(qǐng)調(diào)查的資料和文件資料的調(diào)查結(jié)果，確定房地產(chǎn)權(quán)利的現(xiàn)狀，確定其界限是否變化，確定權(quán)利調(diào)查的具體方法。 邊界地址是否更改的具體情況如下：(1)新建的境界地和境界地發(fā)生變化時(shí)：征收或征用土地城鎮(zhèn)的改造撤去撥號(hào)、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或海域的使用權(quán)權(quán)限界所在地調(diào)整后的區(qū)劃或宗海、土地整理后的區(qū)劃宗地和宗海的境界因自然力而變化等各種原因造成的區(qū)劃和宗海(2)境界所在地不變：搬遷

10、、抵押、繼承、交換、土地使用權(quán)或海域使用權(quán)的回收違法不動(dòng)產(chǎn)處理后的變更區(qū)劃或宗海內(nèi)地物的地形變化，如建筑物的新建、建筑物的拆除、建筑物的用途和房屋的改建、加層、擴(kuò)建； 變更改建等邊界點(diǎn)的坐標(biāo)和正確測(cè)定房地產(chǎn)用戶針織面料的面積權(quán)利人名、房地產(chǎn)位置名、房地產(chǎn)用途等的變更房地產(chǎn)所屬行政管理區(qū)的分區(qū)變更，即縣市區(qū)、街道、街坊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等邊界和名稱的變更權(quán)利取得方式、權(quán)利性質(zhì)或權(quán)利類型變化。2 .新建邊界和邊界發(fā)生變化的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀確認(rèn)的結(jié)果，新建的用地和用地發(fā)生變化的，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的類型，其權(quán)利調(diào)查方法如下(1)房屋權(quán)利調(diào)查方法按照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 (gb/t 17986.1 )執(zhí)行，填寫新的房地產(chǎn)

11、權(quán)利戶籍調(diào)查表。(2)耕地權(quán)屬調(diào)查方法按照農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程 (ny/t 2537 )執(zhí)行，填寫新的房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。(3)海域權(quán)屬調(diào)查方法按照海籍調(diào)查規(guī)范 (hy/t 124 )執(zhí)行，填寫新的房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。(4)其他土地權(quán)利調(diào)查方法按照地籍調(diào)查規(guī)程 (td/t1001 )執(zhí)行，填寫新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利戶籍調(diào)查表。3 .行業(yè)所在地沒有變化的房地產(chǎn)權(quán)利調(diào)查根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀確認(rèn)的結(jié)果，對(duì)所在地沒有變化的情況，首先確定是否需要現(xiàn)場(chǎng)勘查，然后按以下方法實(shí)施權(quán)利調(diào)查。(1)如果不需要現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證調(diào)查，在復(fù)印后原房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表內(nèi)的變更部分蓋上“變更”印，填寫新的房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表，不重新草圖。(2)需要現(xiàn)

12、場(chǎng)調(diào)查時(shí)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證調(diào)查，根據(jù)情況，其處理方法如下a .發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利狀況與相關(guān)資料完全一致的，按(一)項(xiàng)規(guī)定辦理。b、發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利狀況與相關(guān)資料不一致時(shí)，在原房地產(chǎn)權(quán)利籍調(diào)查表中用紅線刪除錯(cuò)誤內(nèi)容，顯示正確內(nèi)容，填寫新的房地產(chǎn)權(quán)利籍調(diào)查表。c .如發(fā)現(xiàn)原用地邊長或房屋邊長數(shù)據(jù)不正確，應(yīng)在原草圖復(fù)制品上用紅線刪除錯(cuò)誤數(shù)據(jù)，顯示檢驗(yàn)數(shù)據(jù)，重新繪制草圖，填寫新的房地產(chǎn)權(quán)利戶籍調(diào)查表。(3)房地產(chǎn)測(cè)量房地產(chǎn)測(cè)量工作的主要內(nèi)容包括控制測(cè)量、地界測(cè)量、地塊(海)圖和分戶房地產(chǎn)圖的映射、面積核算、房地產(chǎn)測(cè)量報(bào)告的編制等。1 .控制測(cè)量關(guān)于土地及其房屋等的固定物，控制測(cè)量的技術(shù)、方法和精度指標(biāo)按照地籍調(diào)查

13、規(guī)程 (td/t1001 )執(zhí)行。 對(duì)于海域及其房屋等定影物，控制測(cè)量技術(shù)、方法和精度指標(biāo)按照海籍調(diào)查規(guī)范 (hy/t 124 )執(zhí)行。過渡期間，在同一縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)，應(yīng)采用地籍圖坐標(biāo)系和心理投射方法，及時(shí)建立2000個(gè)國家大地坐標(biāo)系與1985個(gè)國家標(biāo)高基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。 最終的測(cè)量結(jié)果必須轉(zhuǎn)換為2000國家大地坐標(biāo)系和1985國家標(biāo)高基準(zhǔn)。2 .地址測(cè)量(一)必須根據(jù)房地產(chǎn)類型、保障房地產(chǎn)權(quán)利人切身利益、物業(yè)管理需要等條件，選擇邊界測(cè)量的精度； 對(duì)于同一權(quán)利要素，如果技術(shù)基準(zhǔn)間的精度要求不一致，則優(yōu)選以精度要求高的規(guī)定為基準(zhǔn)。(2)根據(jù)邊界點(diǎn)精度的要求選擇不同的邊界點(diǎn)測(cè)定方法。 具體的測(cè)量方法

14、和程序按照各行業(yè)目前的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3 .宗地圖、宗海圖和房地產(chǎn)分戶圖的測(cè)量制房地產(chǎn)權(quán)籍圖包括地籍圖、海籍圖和房地產(chǎn)用戶針織面料圖等，其中房地產(chǎn)用戶針織面料圖主要包括宗地圖、宗海圖和房地產(chǎn)分戶圖(房地產(chǎn)平面圖)等。(1)宗地圖的測(cè)量制。 以現(xiàn)有的各種地籍圖為工作底圖，映射地塊內(nèi)部和其周圍變化的房地產(chǎn)權(quán)籍空間要素和地物地形要素，繪制宗地圖。 映射方法根據(jù)地籍調(diào)查規(guī)程 (td/t1001 )執(zhí)行，宗地圖的內(nèi)容根據(jù)本方案附錄d執(zhí)行。(2)宗海圖的測(cè)量制。 以現(xiàn)有的海籍圖為工作的參考底圖，映射宗海內(nèi)部和其周圍變化的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍空間要素和地上物地形要素，制作宗海圖。 測(cè)量方法和內(nèi)容按照海籍調(diào)查規(guī)范 (hy

15、/t 124 )執(zhí)行。(三)房地產(chǎn)分戶圖的制作。 以地籍圖、宗地圖(分宗房地產(chǎn)圖)等為工作底圖制作房地產(chǎn)分戶圖。 不動(dòng)產(chǎn)分戶圖的制作要求和內(nèi)容參照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 (gb/t17986.1)7.3的規(guī)定，按照附錄d的要求執(zhí)行。4 .面積修正算法(一)區(qū)劃或者宗海面積的訂正。 可以根據(jù)情況用解析法和解法訂正區(qū)劃和宗海的面積。 必須根據(jù)房地產(chǎn)類型、保障房地產(chǎn)權(quán)利人切身利益、物業(yè)管理需求等條件進(jìn)行適當(dāng)?shù)倪x擇。 宗地面積變更按照地籍調(diào)查規(guī)程 (td/t1001 )執(zhí)行，宗地面積變更按照海籍調(diào)查規(guī)范 (hy/t 124 )執(zhí)行。(二)房屋面積的修訂。 房屋面積的推定方法根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 (gb/t 1798

16、6.1 )執(zhí)行。5 .房地產(chǎn)測(cè)量報(bào)告的編制房地產(chǎn)測(cè)量報(bào)告通訊端口主要反映了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行、技術(shù)方法、流程、測(cè)量成果、成果質(zhì)量和主要問題的處理等情況，是長期保存的重要技術(shù)資料。 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告通訊端口的形式和編制要求按照附錄e執(zhí)行。(四)成果審核和入庫；房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的成果主要有文字成果、表成果、圖件成果。 包括房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查授權(quán)委托書、權(quán)源資料、房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、邊界點(diǎn)坐標(biāo)成果表、房地產(chǎn)測(cè)量報(bào)告書、宗地圖、宗海圖、房地產(chǎn)分戶圖等。1 .不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)戶籍調(diào)查的成果應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)注冊(cè)機(jī)構(gòu)或者授權(quán)機(jī)構(gòu)審查。 經(jīng)有關(guān)行政職能部門和授權(quán)機(jī)關(guān)在前期審查、交易、竣工驗(yàn)收等行政管理中確認(rèn)并滿足登記要求的成果，可以

17、繼續(xù)沿襲。2 .審查的內(nèi)容有六個(gè)方面：一是審查方案是否規(guī)范，即權(quán)利調(diào)查、測(cè)定、成果審查、整理檔案化等是否按照本方案及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；二是成果是否完整，即映射資料、權(quán)利資料、 圖紙和表資料等是否完備的第三點(diǎn)是調(diào)查成果是否有效，包括調(diào)查機(jī)構(gòu)是否具備相應(yīng)的資質(zhì)，從事調(diào)查的人員是否具備相應(yīng)的資格，調(diào)查成果是否經(jīng)過自檢等。 四是調(diào)查成果的格式是否滿足規(guī)定的要件；五是調(diào)查成果是否正確地保持了區(qū)劃、宗海和其房屋、林木等固著物之間的內(nèi)在聯(lián)系；六是宗地圖、宗海圖和分戶房地產(chǎn)圖中的空間要素鄰接的邊界地、地上物3 .審查的方法。 主要采用室內(nèi)外檢討的方法審查房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。(一)充分利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫、情報(bào)系統(tǒng)、辦公文件系統(tǒng)、電子政務(wù)系統(tǒng)審批調(diào)查成果；(2)將調(diào)查機(jī)關(guān)提供的宗地圖、宗海圖和不動(dòng)產(chǎn)分戶圖的電子數(shù)據(jù)導(dǎo)入現(xiàn)有的權(quán)屬戶籍空間數(shù)據(jù)庫，查看相鄰地界、地上物、地形和空間位置的不符點(diǎn)有木有。(3)關(guān)于權(quán)利人空間的要素，在室內(nèi)不能判定是否正確的情況下，可以在現(xiàn)場(chǎng)看到。(四)對(duì)調(diào)查成果存在的問題，應(yīng)當(dāng)責(zé)令調(diào)查機(jī)關(guān)修改完善，直至成果合格。4 .成果入庫和地(海)籍圖