1、,第六節(jié) 成本法應用中涉及的有關(guān)規(guī)定,一、商品住宅和經(jīng)濟適用住房價格有關(guān)規(guī)定 (一)商品住宅價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定 1992年7月20日，國家物價局、建設部、財政部、中國建設銀行印發(fā)的商品住宅價格管理暫行辦法規(guī)定：商品住宅價格應以合理成本為基礎，有適當利潤，結(jié)合供求狀況和國家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素，實行差別價格。,商品住宅價格由下列項目構(gòu)成：,1.成本。包括： (1)征地費及拆遷安置補償費：按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 (2)勘察設計及前期工程費：依據(jù)批準的設計概算計算。 (3)住宅建筑、安裝工程費：依據(jù)施工圖預算計算。,(4)住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑

2、的建設費：依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預算計算；住宅小區(qū)基礎設施和配套建設項目按國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標執(zhí)行。 (5)管理費：以上述 1至4 項之和為基數(shù)的13計算。 (6)貸款利息：計人成本的貸款利息，根據(jù)當?shù)亟ㄔO銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項目具體情況確定。,(2)利潤。以上述成本中1)至4）項之和為基數(shù)核定。利潤率暫由省、自洽區(qū)、直轄市人民政府確定。 (3)稅金。按國家稅法規(guī)定繳納。 (4)地段差價。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。 下列費用不計人商品住宅價格： 非住宅小區(qū)級的公共建筑的

3、建設費用； 住宅小區(qū)內(nèi)營業(yè)性用房和設施的建設費用。 根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數(shù)和應趨近于零。,(二)經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定,2002年11月17日，國家計委、建設部印發(fā)的經(jīng)濟適用住房價格管理辦法規(guī)定：經(jīng)濟適用住房價格實行政府指導價。 制定經(jīng)濟適用住房價格，應當與城鎮(zhèn)中低收人家庭經(jīng)濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。,經(jīng)濟適用住房基準價格的構(gòu)成：,1.開發(fā)成本。包括： 照法律、法規(guī)規(guī)定用于征地和房屋拆遷等所支付的征地和拆遷安置補償費。 發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設計、施工通水、通電、

4、通氣、通路及平整場地等勘察設計和前期工程費。 列人施工圖預(決)算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。,在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設的住宅小區(qū)基礎設施建設費，以及按政府批準的小區(qū)規(guī)劃要求建設的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設施建設費。 管理費按照不超過以上1）至4）項費用之和的2計算。 貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。 行政事業(yè)性收費按照國家有關(guān)規(guī)定計收。,2.稅金。依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。 3.利潤。按照不超過開發(fā)成本中1）至4）項費用之和的3計算。 下列費用不得計

5、人經(jīng)濟適用住房價格： 往宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設施的建設費用； 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用； 各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用； 各種賠償金、違約金、滯納金和罰款； 按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應計人價格的費用。,二、房地產(chǎn)征收費用的有關(guān)規(guī)定,根據(jù)中華人民共和國土地管理法、關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見等的規(guī)定，在農(nóng)地征收中發(fā)生的費、稅有： (1)征地補償安置費用。 土地補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。,1.集體土地征收費用的有關(guān)規(guī)定,安置補助費。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算

6、。 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。,（被征收土地需要安置人數(shù)補償倍數(shù)）15時 總安置補助費=被征收土地前3年平均年產(chǎn)值補償倍數(shù)被征收土地需要安置的人數(shù) （被征收土地需要安置人數(shù)補償倍數(shù)）15時 總安置補助費=被征收土地前3年平均年產(chǎn)值15 尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可以增加安置補助費用，但是土地補助費和安置補助費的總和不能超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的3

7、0倍。,地上附著物補償費。地上附著物補償費包括被征收土地上的房屋及其他建筑物（含構(gòu)筑物）、農(nóng)田水利設施、樹木、蔬菜大棚等的補償費。地上附著物的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 青苗補償費。青苗補償費是對被征收土地上尚不能收獲的農(nóng)作物給予的補償費?？梢砸浦驳拿缒?、花草以及多年生經(jīng)濟林木等，一般是支付移植費；不能移植的，給予合理補償或作價收購。青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。,(2)征地管理費。,征地管理費是指縣級以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負責、組織、辦理各類建設項目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位在征地費總額的基礎上按一定比例支付的管理費用。包干有全包方

8、式、半包方式和單包方式。,(4)耕地開墾費(占用耕地的),國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。,(5)新菜地開發(fā)建設基金(征收城市郊區(qū)菜地的)征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 (6)政府規(guī)定的其他有關(guān)費、稅。部分省、自治區(qū)、直轄市還規(guī)定收取教育附加、防洪費、南水北調(diào)費等等。具體費、稅項

9、目和收取標準，應根據(jù)國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。,2.國有土地上房屋征收費用的有關(guān)規(guī)定,根據(jù)城市房屋拆遷管理條例、城市房屋拆遷估價指導意見等的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷中發(fā)生的費、稅主要有： (1)房屋拆遷補償安置費用。該費用由征收人對于被征收人給予拆遷補償和拆遷安置所發(fā)生的全部費用構(gòu)成，其數(shù)額相當于下列幾項之和：,被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。該價格由具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素評估確定，不包含被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額以及搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費。 被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額

10、。這由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。,各種補助費、補償費。 包括：搬遷補助費（如搬家費、分體式空調(diào)拆裝費、熱水器拆裝費、電話移機費、有線電視費等）、臨時安置補助費（或周轉(zhuǎn)誘費）和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費。這些補助費、補償費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。,(2)房屋拆遷估價服務費。 (3)房屋拆遷服務費。這是房屋拆遷企業(yè)提供房屋拆遷服務收取的費用。 (4)房屋拆遷管理費。該費用以拆遷規(guī)模大小，按照房屋拆遷補償安置費用的0.3%-0.6收取。具體收費標準，由各省、自治區(qū)、直轄市物價、財政部門制定。 (5)政府規(guī)定的其他有關(guān)費、稅。,三、房屋折舊

11、的有關(guān)規(guī)定,1992年6月5日建設部、財政部制定的房地產(chǎn)單位會計制度會計科目和會計報表對經(jīng)租房產(chǎn)折舊作了有關(guān)規(guī)定。,年折舊額=原價(1殘值率)耐用年限,(1)計算折舊必須確定房產(chǎn)的價值、使用年限、殘值和清理費用。計算公式為：,四、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定,房屋完損等級是用來檢查房屋維修養(yǎng)護情況的一個標準，是確定房屋真實新舊程度和測算房屋折舊的一個重要依據(jù)。 房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建價格。 1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)布了房屋完損等級評定標準，同年12月12日發(fā)布了經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則。有關(guān)內(nèi)容如下：,(1)房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、 裝修、設備三個組成

12、部分的各個項目完好、損壞程度分為5類： 完好房。 基本完好房。 一般損壞房。 嚴重損壞房。 危險房。,(2)房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個組成部分的各個項目為：,房屋結(jié)構(gòu)組成分為：地基基礎、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面。 房屋裝修組成分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂擁、細木裝修 房屋設備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設備(如消防栓、避雷裝置等)。,(3)房屋完損等級的判定依據(jù),完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m然個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復的。 基本完好房：結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設備、管道現(xiàn)狀

13、基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能恢復的。,一般損壞房：結(jié)構(gòu)一般性的損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備、管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的。,嚴重損壞房：房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建的。 危險房：承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力，,(4)房屋新舊程度的判定標準,完好房：八、九、十成。 基本完好房：六、七成。 一般損壞房：四、五

14、成。 嚴重損壞房及危險房：一、二、三成。,(2)經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為下列4類7等,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。 磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)，外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設有陽臺，內(nèi)外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。 磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)，外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設備不全的非單元式住宅或其他房屋。,磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標準較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修處理、內(nèi)部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。 木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒

15、有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。 磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋。 簡易結(jié)構(gòu)：如簡易樓、平房、木板房、磚坯房、土草房、竹木捆綁房等。,(3)各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。,磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房4