1、2011湖北薏春項(xiàng)目工程房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告顯示，該項(xiàng)目工程薏春為縣級(jí)地轄區(qū)，城市整體消費(fèi)力有限，我們必須在產(chǎn)品和營銷學(xué)上下功夫，才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝。 本項(xiàng)目工程開發(fā)的戰(zhàn)略性思考，Stratagem Consider，本項(xiàng)目工程所在的蘄春地轄區(qū)是縣城新區(qū)(城市近郊結(jié)合部)，由于周邊要建設(shè)壓電石英藥園區(qū)，居住人口密度低，開發(fā)者原本作為大型商業(yè)和住宅的綜合性設(shè)計(jì)， 在這次的房地產(chǎn)發(fā)展提案中必須認(rèn)真考慮這種房地產(chǎn)的市場(chǎng)接受度和可行性，制作合適的產(chǎn)品是本項(xiàng)目工程成功的關(guān)鍵。 玫瑰春季城市價(jià)值和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況如何，在本報(bào)告通訊端口中重點(diǎn)解決的問題，如何界定Kernel Question Resolv

2、e、網(wǎng)絡(luò)沖突地區(qū)和項(xiàng)目工程？ 如何從競(jìng)爭(zhēng)中得到啟示？ 這個(gè)項(xiàng)目工程的區(qū)劃條件怎么樣？ 周邊的條件怎么樣？ 這個(gè)項(xiàng)目工程的地域價(jià)值是怎樣發(fā)掘的？ 本項(xiàng)目工程有哪些優(yōu)勢(shì)、不足、機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)？本項(xiàng)目工程應(yīng)如何正確定位市場(chǎng)、客戶和價(jià)格？本項(xiàng)目工程的產(chǎn)品是否怎么破？ 我們的討論從這里開始，第1部分：市場(chǎng)分析，第2部分：項(xiàng)目分析，第4部分：發(fā)展戰(zhàn)略，第5部分：經(jīng)濟(jì)效益分析，第6部分：商業(yè)條件，片計(jì)程儀內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)第5部分：經(jīng)濟(jì)效益分析，第6部分：商業(yè)條件、片計(jì)程儀第3部分：項(xiàng)目工程定位，1、城市價(jià)值分析2、蘄春樓市分析3、區(qū)域市場(chǎng)分析4、典型案例分析，城市價(jià)值蘊(yùn)春縣地橫跨東經(jīng)11512-11556、北緯2

3、959-3040之間，地形細(xì)長(zhǎng)，船帆狀，地勢(shì)北高南低，地形復(fù)雜。 城市價(jià)值分析薔薇春縣概況，薔薇春縣版圖面積2398平方公里，總?cè)丝?4.97萬人(第5屆全國人口普查數(shù)據(jù))。 現(xiàn)轄13鎮(zhèn)1鄉(xiāng)1場(chǎng)。 蕨春以“水隈多蕨菜(水芹菜)”之名，歷史上也被稱為蕨陽、齊昌、蕨州。 蘄春于公元前201年(西漢高祖六年)建造了縣，其太古文明可以追溯到新石器時(shí)代，是鄂東最古老的縣之一。 城市價(jià)值分析薏春縣經(jīng)濟(jì)，2010年全縣地轄區(qū)總產(chǎn)值101.35億元，年均增長(zhǎng)13.84%，比“十五”末增長(zhǎng)91.2%。 全口徑財(cái)政收入9.8億元，年均增長(zhǎng)31%，其中地方普通概預(yù)算收入年均增長(zhǎng)30%以上工業(yè)增加值27.16億元，年

4、均增長(zhǎng)41.4%，增長(zhǎng)5.6倍； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額48.52億元，年均增長(zhǎng)23.9%，累計(jì)固定資產(chǎn)投資267億5000萬元，年均增長(zhǎng)39.4%。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從“十五”終端的25.6:30.6:43.8調(diào)整到了25.6:35.4:39。 2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到12460元和4213元，分別比“十五”末增加117.5%和58.7%。 城市價(jià)值分析蘄春縣交通，蘄春縣位于東東邊境，大別山南麓，長(zhǎng)江中下游北岸，素有“吳頭楚尾”之稱，歷史是水陸交通要沖，是商品集散中心。 今天，薏春南面臨長(zhǎng)江“黃金水道”，京九鐵元素道、滬蓉高速公路、鄂皖級(jí)公路都可以跨境，開車1小時(shí)即可

5、到達(dá)武漢天河飛機(jī)場(chǎng)，交通區(qū)域優(yōu)勢(shì)極為明顯。 縣內(nèi)交通發(fā)達(dá)，形成了“兩縱五橫五周期”的干線公路網(wǎng)，支線鐵路道路實(shí)現(xiàn)了村務(wù)。城市價(jià)值分析蘄春縣修訂、蘄春縣抓“三區(qū)兩帶”與推進(jìn)科學(xué)教育和人才強(qiáng)縣戰(zhàn)略的牛鼻子，牢牢把握“一主三化”發(fā)展思路和“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、壓電石英藥名縣、文化大縣建設(shè)”奮斗目標(biāo)。城市價(jià)值分析蘄春縣發(fā)展，2011年是“十二五”開局之年，2011年全縣節(jié)約型社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是，區(qū)域總產(chǎn)值將增長(zhǎng)14%以上。 規(guī)模以上工業(yè)增加值25%以上全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增加28%以上地方一般概預(yù)算收入增加18%以上對(duì)外貿(mào)易出口增加10%社會(huì)消費(fèi)品零售總額增加20%以上城鎮(zhèn)居民人均支配收入增加12%以上農(nóng)民人均

6、純收入增加300元以上， 城市價(jià)值分析總結(jié)表明，蘄春縣經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步高速發(fā)展和優(yōu)勢(shì)地理區(qū)域?yàn)榻ㄔO(shè)湖北省發(fā)達(dá)縣域城市奠定了基礎(chǔ)，蘄春縣是目前鄂東地轄區(qū)投資潛力較小的城市之一。 玫瑰春縣在銷售樓盤主要集中在溝河鎮(zhèn)2010年玫瑰春縣開發(fā)規(guī)模園區(qū)6個(gè)，完成合訂2.2億元投資，同期增加47%商社施工面積14.74萬平方米，同期增加41%商社銷售面積約9萬平方米，同期增加32%。蘄春縣宏命令房地產(chǎn)市場(chǎng)分析特點(diǎn)，以上數(shù)據(jù)來源于蘄春縣房地產(chǎn)網(wǎng)，是西科公司長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，限購令只影響國內(nèi)一、二線城市，限購令三、四線城市執(zhí)行情況薄弱，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到限制，部分投資者出資三我司對(duì)薏春房地產(chǎn)消費(fèi)群的分析顯示，蘄春住

7、房市場(chǎng)仍以剛性需求為主，我司認(rèn)為國家的宏命令控制特羅爾對(duì)蘄春房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較小。蘄春宏命令房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)，蘄春縣房地產(chǎn)項(xiàng)目工程以普通住房為主，缺乏中高級(jí)住宅和較大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目工程，而蘄春縣是四線小城市，人口總量少，人均收入一般，人群整體消費(fèi)力有限，貴公司擬開發(fā)產(chǎn)品定位和縣政府要求，我司對(duì)市場(chǎng)在典型案例研究中，本項(xiàng)目工程周邊和玫瑰春運(yùn)河鎮(zhèn)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有代表性的項(xiàng)目工程有6個(gè)。 典型案例研究、城市花園、信達(dá)步行街、香格里拉新城、萬豪英結(jié)晶園、李時(shí)珍壓電石英藥港、美景國際新城、本案、典型案例研究、萬豪英結(jié)晶園位于運(yùn)河河七里橋回轉(zhuǎn)盤旁邊，總建筑面積規(guī)模8萬平方米，有氣魄，保護(hù)進(jìn)入春城通訊端口的

8、萬豪英結(jié)晶園， 典型案例研究住宅、萬豪英結(jié)晶園是浙江投資者和湖北萬豪置業(yè)合作打造的薏春新城高端項(xiàng)目工程，其中包括蘄春縣重點(diǎn)工程項(xiàng)目工程，該酒店的建設(shè)大大提高了萬豪英結(jié)晶園項(xiàng)目工程的整體質(zhì)量，將其房?jī)r(jià)提高到了蘊(yùn)春房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)。 萬豪英結(jié)晶園、典型案例研究總結(jié)1、蘄春房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)展中，項(xiàng)目工程整體質(zhì)量不高2、蘄春商品住房現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)了以高層為主的建筑形式3、蘄春新城區(qū)住宅項(xiàng)目工程價(jià)格高于老城區(qū)住宅項(xiàng)目工程(老城區(qū)約28003000元/M2， 新城區(qū)約32003500元/M2) 4，玫瑰春商業(yè)成熟區(qū)主要集中在老城區(qū)，但新城區(qū)商業(yè)資源不足，第1部分：市場(chǎng)分析，第2部分：項(xiàng)目分析，第4部分：發(fā)展戰(zhàn)略，第

9、5部分：經(jīng)濟(jì)效益分析，第6部分：商業(yè)條件，片計(jì)程儀Contents 第3部分：項(xiàng)目工程本項(xiàng)目臨近新縣政府、會(huì)展中心、李時(shí)珍壓電石英藥港，本地轄區(qū)發(fā)展前景良好。 本項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析顯示，本項(xiàng)目工程適用于酒店式公寓、住宅、商業(yè)項(xiàng)目工程。 產(chǎn)品品質(zhì)可以位于薏春地轄區(qū)的中高端。、項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析、北臨：會(huì)展中心、本項(xiàng)目工程視覺感知亮點(diǎn)南臨：開發(fā)坡地，無有會(huì)兒視覺感知影響的東臨：開發(fā)坡地，無有會(huì)兒視覺感知影響的西臨：李時(shí)珍大道，便于本項(xiàng)目移動(dòng)和發(fā)揮商業(yè)價(jià)值，同時(shí)受噪聲、粉塵污染。 從項(xiàng)目分析到分析，本項(xiàng)目工程區(qū)劃現(xiàn)在是毛地，區(qū)劃形狀規(guī)律，土地平整，有利于規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目分析區(qū)劃條件分析、項(xiàng)

10、目分析市政定徑套、本項(xiàng)目工程位于蘄春縣政務(wù)新區(qū)內(nèi)，周邊有蘄春縣新政府、會(huì)展中心、李時(shí)珍壓電石英藥港等市政定徑套設(shè)施，但由于商業(yè)定徑套不足，項(xiàng)目工程周邊整體市政配套設(shè)施完備性一般，不如老城區(qū)，但創(chuàng)業(yè)發(fā)展前景良好。蘄春縣三中學(xué)、李時(shí)珍壓電石英藥港、工商銀行、蘄春縣新政府、蘄春文化廣場(chǎng)、蘄春縣三醫(yī)院、文化廣場(chǎng)幼兒園、會(huì)展中心、s，項(xiàng)目工程優(yōu)勢(shì)(S) 1、本項(xiàng)目工程毗鄰李時(shí)珍大街，交通便利2、本項(xiàng)目工程毗鄰李時(shí)珍壓電石英藥港w，項(xiàng)目工程劣勢(shì)(w )本項(xiàng)目工程周邊商業(yè)市政定徑套不完整，對(duì)現(xiàn)階段住宅居住有一定影響，o，項(xiàng)目工程機(jī)會(huì)(0)本項(xiàng)目工程位于蘄春縣新城區(qū)，政務(wù)中心內(nèi)，發(fā)展前景良好。 t，項(xiàng)目工程的

11、威脅點(diǎn)(t )目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)爆炸，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，為了特羅爾房?jī)r(jià)，國家制定了不定期系列的房地產(chǎn)特羅爾政策，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市場(chǎng)，政策的不真實(shí)自我給全國房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至本項(xiàng)目工程帶來不確定的風(fēng)險(xiǎn)，是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的、項(xiàng)目分析總結(jié)1、本項(xiàng)目工程基于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和區(qū)劃狀況分析，適用于建設(shè)中高端住宅、酒店式公寓和商業(yè)項(xiàng)目工程2、本項(xiàng)目工程所在地轄區(qū)的商業(yè)補(bǔ)助一般，需要本項(xiàng)目自主的商業(yè)補(bǔ)助支持，商業(yè)規(guī)模應(yīng)當(dāng)?shù)玫竭m當(dāng)控制。 第1部分：市場(chǎng)分析，第2部分：項(xiàng)目分析，第4部分：發(fā)展戰(zhàn)略，第5部分：經(jīng)濟(jì)效益分析，第6部分：商業(yè)條件，片計(jì)程儀Contents，第3部分：項(xiàng)目工程，本項(xiàng)目工程的分區(qū)形狀規(guī)則，

12、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)被行政許可，周邊沒有大的建筑物，在我項(xiàng)目工程建設(shè)中的高層住宅項(xiàng)目工程上本項(xiàng)目工程位于玫瑰春政務(wù)新區(qū)內(nèi)，該地轄區(qū)的政府機(jī)關(guān)和公務(wù)員為我項(xiàng)目工程住宅提供穩(wěn)定的客戶服務(wù)通訊端口。酒店式公寓、分析要點(diǎn)：同行競(jìng)爭(zhēng)性、區(qū)域環(huán)境和消費(fèi)客群的使用，蘄春縣市內(nèi)臨時(shí)酒店式公寓項(xiàng)目工程，沒有同行競(jìng)爭(zhēng)性。 本項(xiàng)目工程周邊景觀優(yōu)越，交通便利，有利于酒店式公寓建設(shè)。 本項(xiàng)目工程位于蘄春政務(wù)新區(qū)內(nèi)，政府機(jī)關(guān)云集，且面臨會(huì)展中心、壓電石英藥港，為廣大政府機(jī)關(guān)和商務(wù)人員提供本項(xiàng)目工程穩(wěn)定的使用客群通訊端口。 商業(yè)街，分析重點(diǎn)：商業(yè)繁華度，人車產(chǎn)水量。 地域內(nèi)沒有大型商業(yè)，以本項(xiàng)目工程為核心，周邊1公里以內(nèi)沒有大型商業(yè)，

13、商業(yè)繁華度低。 本項(xiàng)目工程面臨李時(shí)珍大街的人的車產(chǎn)水量很大。 本項(xiàng)目工程位于蘄春政務(wù)新區(qū)內(nèi)，周邊住宅項(xiàng)目工程雖少，但將來政府機(jī)關(guān)云集，面臨會(huì)展中心、壓電石英藥港，許多政府機(jī)關(guān)和商務(wù)人員會(huì)為本項(xiàng)目工程提供穩(wěn)定的使用客群薩通訊端口。中高端住宅、住宅市場(chǎng)定位、酒店式公寓、酒店式公寓、商業(yè)街、商店街、蘄春政務(wù)新區(qū)中高端住宅酒店式公寓商店街、項(xiàng)目工程建設(shè)印象中高端產(chǎn)品質(zhì)量中高端價(jià)格的主流。職業(yè)特征、職業(yè)傾向、客戶來源、客戶水平、客戶職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、二人或三人家、重視自我、理性、面子而熱鬧、驕傲、喜歡、隨風(fēng)消費(fèi)、重視區(qū)域環(huán)境和地區(qū)的客群定位、客群描繪、本項(xiàng)目工程客群特征、成功家庭政府公

14、務(wù)員、企業(yè)事業(yè)單位管理層、三口之家或三世同堂、淡靜、繁忙、理性與感性的結(jié)合消費(fèi)、重視生活質(zhì)量、追求高度享受的生活、逐漸擴(kuò)散到關(guān)注社區(qū)質(zhì)量、部下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，蘄春縣為50-60%，領(lǐng)域內(nèi)的客戶群呈多階段部下鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%-50%、客群定位、客群區(qū)域、蘄春縣50-60%、部下鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%-50%、住宅、客群定位、客群定位、 住宅客群核心價(jià)值提取蘊(yùn)春當(dāng)?shù)刈宰⌒涂腿菏俏翼?xiàng)目工程住宅的主力酒店式公寓和商業(yè)街客群的核心價(jià)值提取蘊(yùn)春當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)投資型客群是我項(xiàng)目工程的酒店式公寓和商業(yè)街的主力客群，酒店式公寓、商業(yè)街、價(jià)格定位、定價(jià)原則、定價(jià)原則按照銷售的需要， 本次定價(jià)主要對(duì)本項(xiàng)目工程的住房部分進(jìn)行評(píng)價(jià)，在對(duì)公共建設(shè)

15、部分的考慮較少的本次評(píng)價(jià)中，遵循客觀、公正、合理的原則，不受其他人為因素和實(shí)際開發(fā)成本的影響，對(duì)市場(chǎng)公允價(jià)格進(jìn)行估價(jià)、修改價(jià)格、評(píng)分時(shí)，是客觀合理的為正確的定價(jià)提供指導(dǎo)依據(jù)的定價(jià)需要考慮市場(chǎng)狀況和與銷售脫節(jié)等因素，留出一定的調(diào)整空間，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)銷售的平均價(jià)格，在定價(jià)時(shí)認(rèn)真分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平。 根據(jù)住房、價(jià)格定位、定價(jià)思維方法、定價(jià)思維方法本項(xiàng)目工程住房產(chǎn)品的特點(diǎn)，在本項(xiàng)目工程可比較范圍內(nèi)有幾個(gè)項(xiàng)目擬出售或近期出售，交易時(shí)間近，交易情況相同，交易情況相似， 其交易價(jià)格作為比較例，可作為本次定價(jià)的參考，采用市場(chǎng)法得到本項(xiàng)目工程住宅整體的平均價(jià)格，住宅、價(jià)格定位、價(jià)格修訂表、住宅、價(jià)格定位

16、、入市整體的平均價(jià)格提案，本公司進(jìn)行市場(chǎng)分析，以對(duì)本項(xiàng)目工程的產(chǎn)品和客戶群有一盞茶的認(rèn)識(shí)為前提， 考慮到開發(fā)人員對(duì)云同步的利益，本項(xiàng)目工程以科學(xué)合理客觀公正的態(tài)度提出價(jià)格建議：住宅部分整體的平均價(jià)格為人民幣；商業(yè)部分整體的平均銷售價(jià)格為人民幣7500元/M2，第1部分：市場(chǎng)分析，第2部分：項(xiàng)目分析，第4部分：發(fā)展戰(zhàn)略，第5部分：經(jīng)濟(jì)效益分析， PART 6:商業(yè)條件，分類計(jì)程儀cort 1.分期開發(fā)提案2，戶型配合提案3，建筑風(fēng)格提案4，園林景觀提案5，商業(yè)街提案6，智能化提案，根據(jù)本項(xiàng)目工程的產(chǎn)品修訂、定位以及市場(chǎng)發(fā)展分析，本公司的提案： 1，本項(xiàng)目工程分三期開發(fā)(住宅部分分為2期開發(fā)，住宅部分為2期) 基于開發(fā)戰(zhàn)略分期開發(fā)建議、開發(fā)戰(zhàn)略戶型配比建議、項(xiàng)目工程等級(jí)，采用中高端市場(chǎng)房型定位的項(xiàng)目工程主力戶型定位是與基于考慮房型的項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位化學(xué)基進(jìn)行戶型面積定位的薔薇春本地中高端住宅項(xiàng)目工程戶型配比相結(jié)合定位的。 住宅戶型匹配的建議，注：以上住宅戶型匹配不包含酒店式公寓，開發(fā)戰(zhàn)略建筑風(fēng)格的建議，層次清晰的修訂，配置到更高的水平，高低錯(cuò)誤，符合人的空間尺度感。外立面的設(shè)置強(qiáng)調(diào)了整體層次感和空間表情，通過空間層