1、.房地產(chǎn)營銷的7茄子戰(zhàn)略回顧(1-3) 2004年十月三日南方日?qǐng)?bào)營銷戰(zhàn)略之一正在體驗(yàn)營銷。住宅產(chǎn)品是耐久性消費(fèi)者產(chǎn)品。住房和住房之間的差異很大，不能多次消費(fèi)同一產(chǎn)品，因此消費(fèi)者嘗試消費(fèi)，檢查購買產(chǎn)品的質(zhì)量更為困難?，F(xiàn)代住宅處于住宅產(chǎn)品本身的戶型、結(jié)構(gòu)逐漸同質(zhì)化的時(shí)代。對(duì)住房外部環(huán)境、社區(qū)配置的差異成為購房者選擇的主要判定。對(duì)于這種現(xiàn)象，在去年“五月一日”期間，廣州的梨花山莊在五星級(jí)梨花酒店推出前，對(duì)購房者及各種意向顧客、關(guān)系顧客進(jìn)行了“體驗(yàn)式”示范活動(dòng)，讓客人們親自住在頤和園。在頤和園售出的50多幢住宅，是因?yàn)闃I(yè)主試用后，清楚地感受到了這里的新鮮空氣

2、和舒適的居住感，體驗(yàn)了優(yōu)越的山水休假氛圍。所以客人體驗(yàn)了生活環(huán)境后，感到了滿意的心情?？吹竭@里有國際高爾夫球場、國際學(xué)校、保齡球場、超級(jí)市場、酒家等各種完備的套裝，很快就定居下來了。中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了10多年的風(fēng)雨，競爭的程度更加激烈。體驗(yàn)營銷是競爭營銷理念的體現(xiàn)。今天，房地產(chǎn)開發(fā)商們意識(shí)到營銷必須在觀念上發(fā)生很大的變化。產(chǎn)品開發(fā)不能再在規(guī)模、計(jì)劃、概念、質(zhì)量、服務(wù)等產(chǎn)品的內(nèi)部走動(dòng)，必須將開發(fā)理念提高到體驗(yàn)高度，為消費(fèi)者提供愉快、無限的體驗(yàn)產(chǎn)品。開發(fā)人員從一開始就有意識(shí)地以經(jīng)驗(yàn)的心態(tài)進(jìn)行計(jì)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營，從一開始就有意識(shí)地為消費(fèi)者創(chuàng)造體驗(yàn)的過程、環(huán)境、氛圍。例如，可以將數(shù)千畝的規(guī)模計(jì)劃為西

3、歐風(fēng)格的大城堡，也可以建設(shè)美國西部的大農(nóng)場、維也納的音樂林。專家評(píng)論開發(fā)商能否在當(dāng)前激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，對(duì)于確保競爭對(duì)手的深入分析、正確應(yīng)對(duì)和獨(dú)特的競爭優(yōu)勢至關(guān)重要。為此，開發(fā)商要樹立競爭營銷理念，搞好內(nèi)功，不斷提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。開發(fā)人員要想在各地區(qū)市場取得競爭優(yōu)勢，就必須建立完善的公司治理結(jié)構(gòu)，建立持續(xù)發(fā)展動(dòng)力和動(dòng)力支持系統(tǒng)，以獨(dú)特而優(yōu)越的牌子、質(zhì)量、技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)等與競爭對(duì)手不同的戰(zhàn)略占領(lǐng)市場。營銷戰(zhàn)略的第二個(gè)人際營銷傳播口碑。去年，廣州的很多名牌產(chǎn)品悠然地掀起了“人脈營銷”的方式。所謂的“人際營銷”是利用業(yè)主推薦或口碑促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。那是關(guān)系營銷的一種。成溪集團(tuán)房地

4、產(chǎn)銷售中，20%以上是“人際營銷”，華港花園董事馬浩也介紹說，華港花園“人際營銷”比重在20%以上。Hesheng，fuli組最多為30%以上。成夏灣營業(yè)部經(jīng)理黃田民近50%?！叭嗣}營銷”的興起首先是目前很多房地產(chǎn)入住率持續(xù)提高，因此業(yè)主接連入住，營造了良好的居住氛圍，得到業(yè)主的認(rèn)可。同時(shí)，小區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)范化也是主要原因。入住的業(yè)主切身感受到小區(qū)物業(yè)管理帶來的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，自然有向別人“推薦”的沖動(dòng)?！叭穗H營銷”的出現(xiàn)不僅能使開發(fā)者更好地制造產(chǎn)品，更能做好房地產(chǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)管理和服務(wù)，還能進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)與業(yè)主的密切關(guān)系。同時(shí)提醒開發(fā)商重視“歷史積累”，重視對(duì)業(yè)主的承諾，重視購房者的居住感覺?！叭?/p>

5、際營銷”從強(qiáng)調(diào)廣告訴求到口碑，廣州房地產(chǎn)營銷模式的創(chuàng)新突破不僅有效豐富了房地產(chǎn)營銷方式，還有效整合了內(nèi)外各方的有效資源。(威廉莎士比亞，溫斯頓，人脈，人脈，人脈，人脈，人脈，人脈，營銷)不僅幫助房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到重視“客戶資源”的目的，還幫助房地產(chǎn)企業(yè)將客戶資源轉(zhuǎn)變?yōu)橛行У摹百Y產(chǎn)”。此外，對(duì)目標(biāo)客戶群的精確“鎖定”可以減少無效廣告投放和無益的需求，提高宣傳效果。專家評(píng)論目前業(yè)界流行的綜合營銷理論實(shí)際上是關(guān)系營銷思想的體現(xiàn)。其營銷重視消費(fèi)者導(dǎo)向，通過企業(yè)和消費(fèi)者之間的雙向溝通，建立長期穩(wěn)定的應(yīng)對(duì)關(guān)系，在市場上確立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。在營銷組合中，產(chǎn)品、價(jià)錢、渠道等營銷變量可以被競爭對(duì)手模仿或超越，

6、但商品和品牌的價(jià)值難以替代，與消費(fèi)者的認(rèn)可度密切相關(guān)。因此，開發(fā)人員必須從消費(fèi)者的角度充分制定經(jīng)營戰(zhàn)略，充分研究消費(fèi)者需求，加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，注意建立關(guān)系。傳統(tǒng)的營銷戰(zhàn)略是通過強(qiáng)大的廣告宣傳加強(qiáng)與市場的溝通，通過“注入和柔道”獲得房地產(chǎn)質(zhì)量和價(jià)值的認(rèn)可，從而達(dá)成銷售。營銷戰(zhàn)略中的3茄子文化營銷提高房地產(chǎn)等級(jí)。文化營銷是以文化為手段促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式。2003年在廣州房地產(chǎn)界的文化營銷中誕生了很多亮點(diǎn)。時(shí)代玫瑰園以藝術(shù)文化為中心，引進(jìn)廣東美術(shù)館分館，拍攝美麗的電視廣告等。金壁世紀(jì)花園以“皇家花園運(yùn)動(dòng)性”為主題，主要推進(jìn)了體育文化。嶺南新世界花園展示了以區(qū)域文化為主的嶺南文化風(fēng)情。與眾不同的

7、營銷活動(dòng)不僅起到了文化傳播的作用，還在企業(yè)和房地產(chǎn)中樹立了牌子形象。住宅是生活中的道具，道具的選擇和使用決定了人們個(gè)人化的生活形態(tài)，即所謂的“物流、人群分”牙齒。牙齒道具直接反映了居民的價(jià)值觀、審美取向和階層。相反，房地產(chǎn)文化對(duì)業(yè)主的影響和影響也很深。像新村、碧桂園、祈愿數(shù)萬人這樣的大盤子達(dá)數(shù)萬人，意味著數(shù)萬人長期祈愿新村文化、碧桂園文化的“同化”。其影響是可以想象的。藍(lán)色江原道成為“學(xué)院文化共同體”。牙齒盤子靠近對(duì)北門，位于濱江洞的獨(dú)特位置，其名牌文化版的定位更符合市場需求。(威廉莎士比亞、美國電視電視劇(Northern Exposure)、大學(xué)名言)營銷方面，藍(lán)色江原道主要針對(duì)中教師、律

8、師、醫(yī)生等專業(yè)人士。藍(lán)江原在小區(qū)建設(shè)中除了文化品位外，還舉行了一系列文化活動(dòng)，形成了“軟環(huán)境”。去年五月后，開始了以“閱讀CAF生活觀”為主題的“優(yōu)雅的周末”活動(dòng)，受到了很多業(yè)主的稱贊，培養(yǎng)了與他的碟子不同的文化特色，形成了自己的牌子標(biāo)志。房地產(chǎn)文化活動(dòng)是定位的體現(xiàn)，也是業(yè)主新生活方式的指導(dǎo)，從綠色到白云山、植物園等綠色地帶住宅，休閑地去郊外，購買“嘆息世界”，喜歡強(qiáng)硬的濱江路建筑，房地產(chǎn)活動(dòng)必須符合定位，準(zhǔn)業(yè)主要引導(dǎo)房地產(chǎn)。專家評(píng)論文化營銷必須以市場定位為前提，在明確其定位的基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的營銷策略?，F(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”牙齒，而是他們更渴望家庭中的

9、文化內(nèi)涵。開發(fā)者發(fā)現(xiàn)并解釋這個(gè)，就能出奇制勝。開發(fā)商應(yīng)使和諧的鄰里關(guān)系、溫暖的居住文化成為經(jīng)營理念，采取各種有效措施，加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通和交流。另一方面，為了給孩子們創(chuàng)造良好的增長環(huán)境，購房者對(duì)居住區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高，不僅關(guān)注周圍文教單位的布局、街道，還關(guān)注小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位、小區(qū)大部分家庭的文化水平。為此，開發(fā)商應(yīng)最大限度地反映建筑風(fēng)格中的文化內(nèi)涵，通過有特色的主題創(chuàng)意提高住宅小區(qū)的文化價(jià)值，展示高品位的美好生活藍(lán)圖，注意通過高品會(huì)、藏書豐富的圖書館、溫暖和平的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園、中小學(xué)，營造小區(qū)的文化氛圍。房地產(chǎn)營銷的7茄子戰(zhàn)略回顧(4-6)http:/www.3qho

10、 2004年十月3日sanqinhouse營銷戰(zhàn)略的4牌子營銷有很大幫助目前的房地產(chǎn)市場將作為比較繁雜的“戰(zhàn)國”持續(xù)一段時(shí)間，項(xiàng)目計(jì)劃的同質(zhì)性開始日益提高。為了保障自己的利益，消費(fèi)者的需求越來越理性和水平提高，但由于各個(gè)項(xiàng)目相繼爭奪硬件的宣傳，對(duì)開發(fā)者的認(rèn)識(shí)并不太強(qiáng)烈，只是商品比3晚選擇了最適合自己的單位。(威廉莎士比亞，溫斯頓，工作)隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品的牌子形象成為消費(fèi)者認(rèn)識(shí)的第一要素，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。目前業(yè)界常見的誤解之一是，將房地產(chǎn)的牌子效果簡單地等同于案件名稱效果，片面重視房地產(chǎn)的案件名稱設(shè)計(jì)，忽視對(duì)房地產(chǎn)等復(fù)雜商品的質(zhì)量、服務(wù)、功能等的全面質(zhì)量提高。同時(shí)，由于

11、激烈的市場競爭和資金周轉(zhuǎn)等原因，很多開發(fā)人員長期不愿意制作牌子，希望通過過度的新聞投機(jī)和廣告轟炸快速建立公司品牌。不知道這種顛倒的做法已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。如果開發(fā)商能靜下心來，踏實(shí)地做好一流的計(jì)劃設(shè)計(jì)，提供一流的支持服務(wù)和房地產(chǎn)管理，建立好牌子形象，打造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，就將成為未來房地產(chǎn)市場的勝者。房地產(chǎn)營銷的趨勢將進(jìn)入牌子營銷的時(shí)代。買方市場主要關(guān)注傳統(tǒng)營銷組合納因的整體牌子規(guī)劃，包括價(jià)錢、地理位置、計(jì)劃設(shè)計(jì)、輔助設(shè)施、物業(yè)管理、裝修、支付方式等。因?yàn)槠放瓶偰転橄M(fèi)者提供使用功能和心理方面的利益承諾。該房地產(chǎn)項(xiàng)目在改善和改善功能等級(jí)方面，不僅滿足了買方對(duì)居住和享樂的需求，而且通

12、過整合營銷的傳播過程，建立了牌子個(gè)性，形成了房地產(chǎn)增值，最大限度地滿足了買方的心理需求。一般來說，房地產(chǎn)市場品牌的形成從項(xiàng)目的立面、計(jì)劃、建筑材料等類型處開始，延伸到開發(fā)人員理念和計(jì)劃精神。然后，通過綜合營銷策劃的手段，適當(dāng)選擇多種渠道的大眾媒體組合，牙齒將一切傳遞給對(duì)象消費(fèi)群。(威廉莎士比亞、溫斯頓、營銷、營銷、營銷、營銷、營銷、營銷)正確的市場定位、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、適當(dāng)?shù)牟季?、呼吁直指心的廣告宣傳、用花紋裝飾的現(xiàn)場布局、多種銷售方式和技巧、實(shí)際展示等以多種形式傳達(dá)牌子信息。房地產(chǎn)營銷的品牌化會(huì)給開發(fā)者帶來不可估量的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效應(yīng)?！皬V園”大廈就是這種趨勢的代表，開發(fā)商在設(shè)計(jì)用材和施工方面都追求

13、卓越。以品牌的力量和魅力開拓市場，吸引消費(fèi)者，提高企業(yè)價(jià)值，在日益激烈的市場競爭中爭奪自己的份額，也是市場競爭中的必然趨勢。房地產(chǎn)的質(zhì)量決定了房地產(chǎn)的“本性”，強(qiáng)大品牌的基本身份(即產(chǎn)品的核心要素)比擴(kuò)張身份(如傳播時(shí)的風(fēng)格戰(zhàn)略等)更能經(jīng)得起考驗(yàn)。專家評(píng)論走“牌子經(jīng)營”的道路，最終是提高企業(yè)競爭力的目的，產(chǎn)品質(zhì)量意識(shí)正是所有產(chǎn)品競爭最堅(jiān)實(shí)動(dòng)力的源泉。加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的認(rèn)識(shí)是創(chuàng)建項(xiàng)目品牌后創(chuàng)建企業(yè)品牌的前提。如果我們建立客戶忠誠度，形成企業(yè)品牌，就可以降低銷售成本、服務(wù)成本，獲得寶貴意見，開展客戶營銷。牌子建設(shè)的實(shí)踐使我們認(rèn)識(shí)到建立顧客忠誠度和打造品牌的過程是溝通。一個(gè)開發(fā)者所做的一切，或者說要做

14、的一切，都傳達(dá)了代表牌子信息的事實(shí)。牙齒事實(shí)反映了開發(fā)人員和客戶在營銷方面建立的各種關(guān)系。因此，牌子建設(shè)的方法和原則不是只關(guān)注房地產(chǎn)銷售過程，而是創(chuàng)建和培養(yǎng)各種關(guān)系。重視所有項(xiàng)目、公司相關(guān)職員和潛在所有者，而不是將所有項(xiàng)目、公司相關(guān)職員和潛在所有者直接集中在消費(fèi)者或公司的高層領(lǐng)導(dǎo)人身上。保持戰(zhàn)略一致性，不創(chuàng)造分散或無關(guān)的牌子信息，利用社區(qū)文化活動(dòng)，不僅僅是利用大眾媒體自行說話，而是創(chuàng)造有意義的互動(dòng)。不要只強(qiáng)調(diào)直接賣點(diǎn)，而是宣傳企業(yè)和項(xiàng)目品牌的意義。不僅僅是爭取新客戶，更重視顧客營銷。營銷戰(zhàn)略的5茄子在線營銷出現(xiàn)了。在網(wǎng)絡(luò)營銷方面，每個(gè)人徐璐有不同的理解，目前比較準(zhǔn)確合理的定義是：“網(wǎng)絡(luò)營銷是企

15、業(yè)整體營銷戰(zhàn)略的一部分，旨在實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體經(jīng)營目標(biāo)，是以互聯(lián)網(wǎng)為基本手段創(chuàng)造在線經(jīng)營環(huán)境的各種活動(dòng)?！痹诰€營銷的本質(zhì)是創(chuàng)建與執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部、外部和企業(yè)在線業(yè)務(wù)活動(dòng)相關(guān)的環(huán)境，包括網(wǎng)站本身、客戶、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供商、合作伙伴、供應(yīng)商和經(jīng)銷商相關(guān)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。網(wǎng)絡(luò)營銷是與這種環(huán)境建立關(guān)系的過程，如果處理好這種關(guān)系，網(wǎng)絡(luò)營銷也會(huì)有效果。房地產(chǎn)市場遭受“非典”后，人們開始將視線轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)。有一段時(shí)間，網(wǎng)上住房展示會(huì)、網(wǎng)上一線預(yù)售、網(wǎng)上團(tuán)體購房等各種網(wǎng)上交易相繼上市。人們突然發(fā)現(xiàn)過去不太重視的網(wǎng)絡(luò)及網(wǎng)絡(luò)營銷，效果出乎意料地好。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的火熱和網(wǎng)絡(luò)營銷的特點(diǎn)是不可分割的。網(wǎng)絡(luò)營銷具有信息快、豐富、發(fā)布和信

16、息獲取成本低、可交互交流等多種特征，房地產(chǎn)結(jié)婚后房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷相比具有很多優(yōu)勢。通過網(wǎng)絡(luò)，開發(fā)者(代理)可以實(shí)現(xiàn)與所有客戶的一對(duì)一雙向溝通，營銷的目標(biāo)和實(shí)效性更強(qiáng)。時(shí)空的優(yōu)勢。在線營銷不受時(shí)間和空間的限制，只要客戶能連接到互聯(lián)網(wǎng)，就可以執(zhí)行營銷過程。顯示出優(yōu)勢。隨著IT信息技術(shù)的完善，網(wǎng)絡(luò)營銷的表達(dá)更加簡潔、直觀、形象和具體。資源的優(yōu)勢。今天的社會(huì)是信息社會(huì)，買賣雙方的醫(yī)生決定需要很多信息。超鏈接技術(shù)允許網(wǎng)站提供大量相關(guān)信息。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)條件下，網(wǎng)絡(luò)直銷、電子購物中心、房地產(chǎn)超級(jí)市場等新興產(chǎn)品的出現(xiàn)挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)的營銷渠道。專家評(píng)論隨著信息時(shí)代的到來和電子商務(wù)的發(fā)展，房地產(chǎn)營銷將出現(xiàn)渠道創(chuàng)

17、新，其中之一是利用網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷?，F(xiàn)在很多開發(fā)商在網(wǎng)上注冊(cè)了自己的網(wǎng)站，宣傳和宣傳企業(yè)和產(chǎn)品。通過網(wǎng)絡(luò)的雙向交流，可以打破地理限制，遠(yuǎn)程信息傳播，廣度大，第二營銷內(nèi)容詳細(xì)生動(dòng)，圖片豐富，可以全方位展示房地產(chǎn)產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，可以模擬室內(nèi)裝飾和家具布局，為潛在的購房者提供了很多方便。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場中具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略的6茄子合作營銷實(shí)現(xiàn)了更多的勝利。去年三月、浮力房地產(chǎn)集團(tuán)及中原房地產(chǎn)聯(lián)合推出了“折價(jià)”活動(dòng)。牙齒措施以浮力廣場為示范點(diǎn)，如果業(yè)主有其他方面的要求，也可以推出本市各浮力大廈。牙齒活動(dòng)在三月25日發(fā)售后，每天都有很多顧客來咨詢。據(jù)說，牙齒活動(dòng)可以購買新房，并向合同金或余款不足的買家申請(qǐng)貸款，以擁有自己完整產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)作為抵押品，向銀行購買新房地產(chǎn)。買方只要有房產(chǎn)證或預(yù)售合同就可以擔(dān)保，可以向銀行提交相關(guān)申請(qǐng)資料，通過銀行的批準(zhǔn)，通?？梢垣@得房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的60%。貸款的錢要直接劃到銀行新購買的房地產(chǎn)的賬號(hào)上。抵押給業(yè)主的舊房地產(chǎn)可以由中原房地產(chǎn)代