1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)，金弘宇2014年二月編制，銷售人員培訓(xùn)，(內(nèi)部教育資料，禁止外傳)第一章城市土地及城市規(guī)劃知識P03- 2章房地產(chǎn)建筑知識P09- 3章房地產(chǎn)測量知識P23- 4章房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)(簡略)P53- 5章房地產(chǎn)開發(fā)過程P54 第一章城市土地及城市規(guī)劃知識，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限：住宅用地70年工業(yè)用地50年科學(xué)、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他土地50年，土地(國有土地、集體土地所有權(quán)):1，開發(fā)商必須獲得土地使用權(quán)才能蓋房子，土地使用權(quán)投標(biāo)拍賣(主要方式)6種土地(商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品住宅)b .協(xié)定轉(zhuǎn)讓收購第一章城市土地和城市規(guī)劃知識，1，土

2、地特性2，土地面積3，地界線4，容積率5，建筑物管制高度6，6建筑密度特定地塊內(nèi)所有建筑的基礎(chǔ)總面積占面積的百分比。道路線規(guī)劃的城市道路寬度的邊界線。地界線控制城市公路兩側(cè)的街道建筑(如外墻、樓梯等)作為臨街面的邊界。也稱為建筑控制線。綠化率是指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占用面積的比率。第一章城市土地和城市規(guī)劃知識，基本資料：總土地面積：5288.33平方米總建筑面積：41780平方米中：容積率建筑面積：36330平方米容積率建筑面積：7480平方米(地下車庫和設(shè)備室)建筑面積：2044，建筑容積率=(超過地面的建筑面積)/建筑用地面積。一般來說，容積率中包含的部分都可以簽發(fā)房產(chǎn)證和土地證。如果

3、半地下房間在室外地面以上部分的高度不超過1.5米，那么在建筑容積率計(jì)算中，要環(huán)的建筑面積不包括在容積率中。也就是說，建筑物容積率=樓層上方的建筑面積/建設(shè)用地面積1層車庫、自行車倉庫等分層為2.2米的建筑物不計(jì)算建筑物和面積，也不包括容積率指標(biāo)。紹興縣，水平部分土地在轉(zhuǎn)讓時規(guī)定“地下室可以列入容積率指標(biāo)”時，包括容積率。第一章城市土地和城市規(guī)劃知識，地下室：房間地面低于室外地面的高度超過房間凈高度的一半的地下室。要環(huán)的：房間地面比室外高超過牙齒房間純高的三分之一，二分之一以下是環(huán)下室。、地下室、地面、地面、地下室、二分之一線、二分之一線、三分之一線、室外地面上方高度大于1.50米的半地下建筑特

4、有的特性分類：住宅建筑、公共建筑、公共建筑住宅按層分類。低層住宅(13層，高10米的建筑物)、多層住宅(46層，10米高24米的建筑物)、中層住宅(79層)一些地區(qū)還把7-17層稱為低層，但這不是規(guī)范分類。公共建筑及綜合建筑是總高度超過24米的高層建筑，但總高度超過24米的單層建筑總高度超過100MR的是住宅、公共建筑、綜合建筑或超高層建筑。紹興一般高層建筑規(guī)定不超過60米，部分地塊放寬到100米。建筑分類，第二章房地產(chǎn)建筑知識，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，磚結(jié)構(gòu)建筑：磚柱、磚墻、木柱構(gòu)成。磚混凝土結(jié)構(gòu)建筑：由一些磚柱、磚墻和混凝土梁組成，磚墻充當(dāng)支撐荷載。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力

5、墻結(jié)構(gòu)、間體結(jié)構(gòu)、框架間體結(jié)構(gòu)、筒管中筒等。鋼結(jié)構(gòu)。建筑分類、第二章房地產(chǎn)建筑知識、剪力墻實(shí)際上是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要能承受水平地震荷載。這些水平荷載會在墻和柱上產(chǎn)生水平剪力。剪力墻結(jié)構(gòu)是由垂直和水平方向的墻組成的抗側(cè)力系統(tǒng)，剛度大，空間完整性好，房間內(nèi)不顯示梁、骨角，剪力墻結(jié)構(gòu)抗震性能好。其缺點(diǎn)是結(jié)構(gòu)重大。字典應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)經(jīng)?？梢赃M(jìn)行大空間房屋布置。剪力墻結(jié)構(gòu)是高層住宅采用最廣泛的結(jié)構(gòu)形式之一。、徐璐滿足其他建筑功能的要求因此，其框架不同于純框架結(jié)構(gòu)的框架，剪力墻在框架剪切結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。建筑分類、第二章房地產(chǎn)建筑知識、框架結(jié)構(gòu)的黑色實(shí)心部分是混凝土柱。框剪結(jié)構(gòu)的黑色

6、實(shí)心部分是混凝土柱和混凝土剪力墻；第二章房地產(chǎn)建筑知識；第、建筑分類(按銷售產(chǎn)品類型)；第二章房地產(chǎn)建筑知識；絕對古道：相對海平面高度；海平面高度為0，上方為正，下方為負(fù)，上方為0；上方為0的建筑層次：建筑層次和結(jié)構(gòu)通常，構(gòu)造布局線是在結(jié)構(gòu)高度而不是室內(nèi)高度制造的，在某些地區(qū)，建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高的差異經(jīng)常被忽略。以上兩個單位是米(M)高、建筑食管、第二章房地產(chǎn)建筑知識、現(xiàn)有古道、第二章房地產(chǎn)建筑知識、跳躍式:雖然是一樓住宅，但比一般住宅高，因此局部拿出中間層，將臥室或書房等連接到樓梯上，是有限度的。餐廳、廁所等。，房屋形態(tài)分類，loft一般高5米左右，可以分為2層，形成LOFT弧形。閣樓戶型可

7、以在樓下做客廳、餐廳、廚房、樓上的臥室、書房。閣樓，字面意思是倉庫，閣樓的意思，在牛津詞典中的解釋是“屋頂下，存放東西的閣樓”。但是現(xiàn)在所謂的SOHO是由“舊工廠或舊倉庫改造而成的，在內(nèi)壁幾乎沒有隔板的高敞空間”的意思下，在紐約蘇荷地區(qū)誕生的。(威廉莎士比亞，美國電視電視劇，藝術(shù)作品)，第二章房地產(chǎn)建筑知識，錯誤的一層:一棟房子不在同一平面上。也就是說，房間里的大廳、床、上面、廚房和陽臺在幾個不同高度的平面上。層間住宅的面積計(jì)算方法參考平面住宅面積計(jì)算。也稱為跳躍雙面打印器，玄關(guān)，大廳。門廳可以是封閉、半封閉或開放的空間，指大門附近的區(qū)域。除了遮住出入口的視線，保護(hù)室內(nèi)隱私外，還起到嘴角的切換

8、、切換作用，如換鞋子、脫帽、放包等。門廊的概念來源于中國，但最先使用的可能是風(fēng)水老師。玄關(guān)，玄妙，重要意義。板樓：意思是“東西長，南北短”的大廈型，建筑平面外形基本上是矩形的，其長邊和短邊的比例大于或等于2的建筑物，短邊的長度小于或等于16米。通常2-4家具，在板樓的平面圖中，長度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于寬度。板層有兩種茄子類型。一個是長走廊式的，每個家具都用長走廊連接。二是單位式拼接，幾個單位徐璐連接，形成一個板樓。(威廉莎士比亞、樣板、細(xì)胞環(huán)、細(xì)胞環(huán)、細(xì)胞環(huán)、細(xì)胞環(huán)、細(xì)胞環(huán))塔：建筑平面外輪廓基本上是矩形的，長邊與短邊之比小于2的建筑。一般從一個梯子4戶到一個梯子12戶。建筑團(tuán)體分類，板塊，塔的優(yōu)勢劣勢集

9、鎮(zhèn)，(綠色表示優(yōu)勢?；疑硎玖觿??？毡尘氨硎局辛?、第二章房地產(chǎn)建筑知識、相關(guān)術(shù)語、名詞說明、房屋層數(shù)是指房子的自然層數(shù)，一般計(jì)算為室內(nèi)墊0以上。天窗位于室外地坪上方的半地下房間中，計(jì)算室內(nèi)高度大于2.20米(不包括2.20米)的自然層數(shù)。房子的總層數(shù)是房子的地面層數(shù)和地下樓層的總和。不計(jì)算假層、子層(夾層)、鑲件、閣樓(暗樓)、裝飾塔、突顯屋頂?shù)臉翘蓍g和水箱之間的層數(shù)。樓層高度是指以“樓層”為單位測量房地產(chǎn)高度，每個樓層的高度國家都有設(shè)計(jì)要求，牙齒高度稱為樓層高度。這通常包括從較低的樓板面到較高的樓板面的距離?！皟舾叨取笔菍痈叨葴p去樓板厚度的凈殘值。建筑高度從建筑外部樓板到屋檐或屋頂涂層的高

10、度。屋頂上的水箱、電梯室、排氣室、樓梯出口小房間等不包括在建筑高度內(nèi)。建筑物間距兩個建筑物或結(jié)構(gòu)外墻之間的水平距離。建筑物間距主要取決于該地區(qū)的陽光、通風(fēng)、照明、消防安全等因素，綜合決定。陽光是指受到太陽照明的情況。規(guī)范規(guī)定，人口超過60萬的大城市，新建的建筑在底層生活用窗臺上，冬天的大韓日接受日光的時間必須每天不到2小時。老人室，兒童房要求更高。什么是房地產(chǎn)地圖？房地產(chǎn)圖是地籍圖和房地產(chǎn)圖的總稱。第三章房地產(chǎn)測量知識、知識圖分為基本知識圖和地塊圖?；局R圖：全面反映土地及其附著物的位置和所有權(quán)等的基本地圖。宗地地圖：表示由土地?fù)碛姓呋蛲恋厥褂谜叩耐恋厮袡?quán)界址線圍成的一塊土地。(土地證)，

11、第三章房地產(chǎn)測量知識，房地產(chǎn)圖主要由瓷磚、分區(qū)圖、分層分戶圖三種茄子圖形組成。處理房產(chǎn)證所需的圖片資料。地籍圖是全面反映土地及其附著物位置和所有權(quán)等的基本圖。地塊地圖是指由土地所有者或土地用戶的土地所有權(quán)邊界線包圍的一塊土地。地形圖是表示地形、地物的平面圖，是用測量儀器進(jìn)行實(shí)際測量，用特定方法縮小到一定比例后繪制的。反映了地面地形和地物位置的實(shí)際情況。第三章房地產(chǎn)測量知識，房地產(chǎn)瓷磚地圖：比例尺一般為1: 500。房地產(chǎn)分蘗度：比例尺在1: 1001: 1000之間。房地產(chǎn)分戶：比例尺通常為1: 200。房地產(chǎn)圖：是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)管理的重要資料，第三章房地產(chǎn)測量知識、房地產(chǎn)磁磚圖是全面反映住

12、宅及其土地位置和所有權(quán)等的基本圖，也是房地產(chǎn)分區(qū)圖和房地產(chǎn)分戶圖的測量基礎(chǔ)資料，也是房地產(chǎn)登記和產(chǎn)業(yè)虧損費(fèi)的索引和參考資料。標(biāo)度一般為1: 500。房地產(chǎn)瓷磚是以控制點(diǎn)、行政界限、山口、住宅、住宅附屬設(shè)施和住宅信封、房地產(chǎn)要素和房地產(chǎn)編號、與房地產(chǎn)管理相關(guān)的地形要素和注釋、第三章房地產(chǎn)測量知識房地產(chǎn)分戶圖是以產(chǎn)權(quán)登記者為單位繪制的詳圖，是以一戶產(chǎn)權(quán)為單位表示住宅所有權(quán)范圍的詳圖。什么是住宅建筑面積和住宅使用面積？住房面積如下：建筑面積、面積使用；布景內(nèi)的建筑面積、孔劉建筑面積、分割的孔劉建筑面積、預(yù)售面積、竣工面積、產(chǎn)權(quán)面積。第三章房地產(chǎn)測量知識，集內(nèi)面積和集內(nèi)建筑面積？住宅建筑面積是什么？住

13、宅建筑面積是包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等在內(nèi)的房屋外墻(柱)上方各層的外圍水平投影面積，是具有頂面、結(jié)構(gòu)堅(jiān)固、高2.2米以上(2.2米，包括河?xùn)|)的永久性建筑。第三章房地產(chǎn)測量知識，房子的使用面積是多少？房屋使用面積是房屋內(nèi)可用的總空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影。房子的實(shí)際面積是多少？從建筑面積中扣除公共分擔(dān)面積后的余額。利用率和實(shí)用率的差異？住宅的使用面積比較直觀地反映了住宅的使用情況，但在住宅買賣中一般不使用使用面積計(jì)算價格。計(jì)算使用面積的時候有幾條茄子特別規(guī)定。跳房子的室內(nèi)樓梯是自然層的面積總和，包括在使用面積中。結(jié)構(gòu)面積中不包含的煙囪、通風(fēng)和管道井都包含在使用面積中。內(nèi)墻裝飾厚度

14、包含在使用面積中。計(jì)算房屋租金都是根據(jù)使用面積計(jì)算的。實(shí)用面積是“建筑面積”減去公共分擔(dān)面積的余額，一般稱為“集面積”。第三章房地產(chǎn)測量知識、內(nèi)部建筑面積是由三部分組成的面積：內(nèi)部住宅使用面積、內(nèi)部墻面積和內(nèi)部陽臺建筑面積。內(nèi)墻面積12孔劉墻投影區(qū)域或非共享墻水平投影區(qū)域公共建筑面積孔劉系數(shù)集內(nèi)建筑面積公共建筑面積分布系數(shù)整個建筑的公共建筑面積整個建筑集內(nèi)建筑面積總和，第三章房地產(chǎn)測量知識、32分擔(dān)的公共建筑面積：一個產(chǎn)權(quán)人在住宅孔劉建筑面積中分擔(dān)的面積。字典銷售面積：一般稱為建筑花卉面積。指商品預(yù)售時按建筑設(shè)計(jì)圖尺寸計(jì)算的住宅面積。住房產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有住房所有權(quán)的住房面積。它通過直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門的登記確認(rèn)確認(rèn)。第三章房地產(chǎn)測量知識，1，各產(chǎn)權(quán)家庭的升降機(jī)井，管井，樓梯間，垃圾圖，配電室，設(shè)備室，公共大廳，通道，地下室，值班警衛(wèi)室，為整個建筑提供共同住宅和管理住宅。2、套筒(單位)和公共建筑空間之間的隔墻和外墻(包括山墻)墻的水平投影面積的一半。共享面積的一般比例：目前7層以下的一般共享為12%，12層為16%，18層為18%，25層為22%，30層為33%左右。第三章房地產(chǎn)測量知識，第一章，屬于人防工程的地下室