1、建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理（專(zhuān)題）,葉堃暉博士副教授 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 二零一零年十一月,1,建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理（專(zhuān)題）,2,專(zhuān)題一、海外工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 專(zhuān)題二、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 專(zhuān)題三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 專(zhuān)題四、BOT或PPP建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理,講授安排,一、引言房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)期 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特性 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo) 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理階段 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn) 觀看視頻,3,一、引言房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)期,1、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段 到2010年，我國(guó)人均GDP將近兩萬(wàn)元 當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在800-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速

2、發(fā)展期 2、房地產(chǎn)發(fā)展的人口紅利因素 20-60歲人口占總?cè)丝诒壤^(guò)60% 2644歲年齡段人口有4.2億 3、城市化水平的提高（十一五規(guī)劃） 城市化水平由43%提高到47%，4200萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)入城市 五年內(nèi)帶來(lái)11億平方米的需求，每年2億平方米 發(fā)達(dá)國(guó)家80%的城市化率，中國(guó)差距仍大，預(yù)計(jì)城市化率每年增長(zhǎng)1% 4、居民購(gòu)買(mǎi)能力開(kāi)始增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，企業(yè)在2006年的收益水平都明顯上升 收入分配的公平性得到高度重視，居民個(gè)人財(cái)富增速高于GDP增速 2005年北京、上海及廣州的年收入逾2.5萬(wàn)美元的富裕家庭達(dá)113萬(wàn)戶，預(yù)期到2015年將增至超過(guò)390萬(wàn)戶,4,5、房地產(chǎn)升值空間巨大 本幣

3、升值時(shí)，資產(chǎn)的外幣價(jià)格將會(huì)上升，實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格攀升 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下，通貨膨脹率將維持在較高水平，實(shí)物資產(chǎn)具有保值的作用 6、富裕階層愛(ài)投資房地產(chǎn)（匯豐銀行與萬(wàn)事達(dá)卡國(guó)際在廣州、上海、北京的三地調(diào)查 ） 65%的受訪者認(rèn)為房地產(chǎn)是最受歡迎的投資，遠(yuǎn)高于內(nèi)地股票及人民幣定期存款35%及34%的受歡迎程度 65%及26%的受訪者分別擁有2項(xiàng)及3項(xiàng)房地產(chǎn),5,可以說(shuō)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷出現(xiàn)在全國(guó)各地。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)巨大，企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理上往往有健全的制度和流程安排，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度不亞于建筑業(yè)企業(yè)。 以花樣年（中國(guó)）集團(tuán)為例,6,7,8,9,10,11,12,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

4、目特性,13,14,15,16,17,這些項(xiàng)目特性決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理不能僅僅是推行可行性研究活動(dòng)。,三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo),18,19,四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理階段,20,21,22,五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn),23,24,25,各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一般特性,26,27,28,29,5、土地購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn),30,6、征地拆遷風(fēng)險(xiǎn),31,7、融資風(fēng)險(xiǎn),32,8、租售風(fēng)險(xiǎn),33,34,例：地王,9、土地政策風(fēng)險(xiǎn),10、金融政策風(fēng)險(xiǎn),35,11、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn),例：住房保障制度,36,12、住房政策風(fēng)險(xiǎn),小結(jié)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型比建設(shè)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型要復(fù)雜得多，敏感得多。也很說(shuō)有成功的風(fēng)險(xiǎn)管理模式可循。 但它們有共同之處是：風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原理和流程是一樣的。