1、報(bào)告題綱,昆明樓市整體簡(jiǎn)析,昆明特色物業(yè)情況,主要在售項(xiàng)目分析,整體供應(yīng),整體成交,綜合體物業(yè),地鐵物業(yè),城中村物業(yè),價(jià)值定位,產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)度,價(jià)格及去化效果,渠道促銷及推廣,各板塊概況,昆明樓市總體情況供應(yīng),昆明主城區(qū)土地2010年各月出讓態(tài)勢(shì),萬(wàn),2010年至今合計(jì)批預(yù)面積約為451萬(wàn)平方米,成交情況：近期呈現(xiàn)較明顯價(jià)平量升的態(tài)勢(shì),累計(jì)已達(dá)428萬(wàn)平方米，5.3萬(wàn)余套。,全年套均總價(jià)約52.3萬(wàn)元/套，套均面積約為80.59平方米,各板塊供應(yīng)規(guī)模情況,2010年昆明主城區(qū)總建筑面積約1046萬(wàn)M2，平均容積率約3.9。,昆明市場(chǎng)分析結(jié)論,小結(jié),昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求基本平衡，有望持續(xù)； 政策

2、影響下成交頻率呈現(xiàn)萎縮特征，但單套成交面積卻呈上升趨勢(shì)，從而表象出市場(chǎng)量?jī)r(jià)基本平走的態(tài)勢(shì)； 商業(yè)樓盤的供應(yīng)比例遠(yuǎn)高過以往，供應(yīng)量上有望與住宅平齊，可預(yù)見昆明樓市未來(lái)商業(yè)推廣比例將逐步加大；,報(bào)告題綱,昆明樓市整體簡(jiǎn)析,昆明特色物業(yè)情況,主要在售項(xiàng)目分析,整體供應(yīng),整體成交,綜合體物業(yè),地鐵物業(yè),城中村物業(yè),價(jià)值定位,產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)度,價(jià)格及去化效果,渠道促銷及推廣,各板塊概況,綜合體項(xiàng)目分布一覽,綜合體項(xiàng)目較集中于昆明南部； 總建筑面積約266萬(wàn)平方米，約占全市體量的四分之一；,昆明地鐵輕軌物業(yè)體量龐大,總建筑面積約954萬(wàn)平方米，約占全市體量的90%； 各項(xiàng)目的上馬與地鐵的建設(shè)進(jìn)度相關(guān)較大，目前1

3、、2號(hào)線沿線項(xiàng)目啟動(dòng)占據(jù)全體地鐵物業(yè)的主要部分；,地鐵物業(yè)概況一覽,城中村項(xiàng)目由于要承擔(dān)一定的回遷量，所以容積率相對(duì)較大,當(dāng)前昆明城中村項(xiàng)目總占地約119萬(wàn)平方米； 總建筑面積552萬(wàn)平方米，約占全市體量52%； 平均容積率約5.22； 市場(chǎng)定位多以綜合體為主；,昆明特色物業(yè),小結(jié),昆明地鐵物業(yè)、城市綜合體物業(yè)等相對(duì)飽和，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)將難以對(duì)市場(chǎng)形成有效關(guān)注刺激； 城中村項(xiàng)目正在大批量制造一夜暴富的拆遷戶族群，但該人群由于普遍擁有回遷名額，剛性居住需求不強(qiáng)烈，如何針對(duì)天降之財(cái)進(jìn)行有效打理將成為這些人的重點(diǎn)關(guān)注；,報(bào)告題綱,昆明樓市整體簡(jiǎn)析,昆明特色物業(yè)情況,主要在售項(xiàng)目分析,整體供應(yīng),整體成

4、交,綜合體物業(yè),地鐵物業(yè),城中村物業(yè),價(jià)值定位,產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)度,價(jià)格及去化效果,渠道促銷及推廣,各板塊概況,各區(qū)主要在售項(xiàng)目定位語(yǔ)及核心賣點(diǎn)一覽,當(dāng)前各主要在售項(xiàng)目的價(jià)值依托主要可分為資源占有型、城市價(jià)值型、商業(yè)驅(qū)動(dòng)型、社區(qū)規(guī)模型、產(chǎn)品物理品質(zhì)型等,城市價(jià)值型,匯都國(guó)際2期,盛高大城,欣都龍城,經(jīng)典雙城,簡(jiǎn)介：位于滇池路口金牛小區(qū)與二環(huán)間，占地17.3萬(wàn)平米，總建筑60萬(wàn)平米； 區(qū)域價(jià)值：周邊路網(wǎng)豐富，市政配套成熟，北接南二環(huán)、東接馬家營(yíng)、南接省級(jí)行政機(jī)關(guān)小區(qū)金牛小區(qū)、西接美好家園超市。,簡(jiǎn)介：位于昆明市盤龍區(qū)白塔路131號(hào)，占地2.8萬(wàn)平米，總建筑16.5萬(wàn)平米； 區(qū)域價(jià)值：緊接拓東體育場(chǎng)，被東

5、風(fēng)東路、白塔路、拓東路、環(huán)城東路等昆明主要交通干道環(huán)繞，交通十分便利，為旅游購(gòu)物的密集區(qū)。,簡(jiǎn)介：位于五華區(qū)人民西路和海源路交叉口處，占地1000畝，總建筑面積333萬(wàn)平米； 區(qū)域價(jià)值：緊鄰有“昆明硅谷”之稱的高新區(qū)，坐擁20所名校打造的昆明金牌教育環(huán)境，3大客運(yùn)站、10余條城市寬敞路網(wǎng)、20余條快速公交車路線通達(dá)昆明城市東西南北中各個(gè)角落。 ；,簡(jiǎn)介：位于北京路與北辰大道交匯，占地5.6萬(wàn)平米，總建筑面積30萬(wàn)平米； 區(qū)域價(jià)值：出入昆明、往返昆明及臨近縣市的必經(jīng)之地。輕軌出口直接聯(lián)通底層商業(yè)，快速到達(dá)機(jī)場(chǎng)、火車站及各中心商圈,城市價(jià)值型,鼎易天城,簡(jiǎn)介：位于北京路與7204公路及盤龍江圍合處

6、 ，占地11萬(wàn)平米，總建筑面積39萬(wàn)平米； 區(qū)域價(jià)值：周邊購(gòu)物、教育等城市資源豐富，到麥德龍、北辰財(cái)富中心、國(guó)美等大型賣場(chǎng)，沃爾瑪超市等居家配套只需步行5分鐘；隔一條街就到省級(jí)完中昆十中，周邊師專北校區(qū)、昆明市第三幼兒園、金安小學(xué)等教育資源高度完備；,簡(jiǎn)介：位于五華區(qū)高新區(qū)海源北路，占地4.4萬(wàn)平米，總建面25萬(wàn)平米； 區(qū)域價(jià)值：占據(jù)西昆明發(fā)展咽喉要地。向西，是中小型企業(yè)蓬勃發(fā)展的高新區(qū)；向東10余分鐘迅速進(jìn)入傳統(tǒng)市中心繁華區(qū)域；向南15分鐘快速抵達(dá)火車站、機(jī)場(chǎng)，快速無(wú)憂連通世界；,龍江雅苑,簡(jiǎn)介：位于北京路延長(zhǎng)線昆十中斜對(duì)面位置 ，占地72畝； 區(qū)域價(jià)值：周邊購(gòu)物、教育等城市資源豐富，到麥德

7、龍、北辰財(cái)富中心、國(guó)美等大型賣場(chǎng)，沃爾瑪超市等居家配套只需步行5分鐘；隔一條街就到省級(jí)完中昆十中，周邊師專北校區(qū)、昆明市第三幼兒園、金安小學(xué)等教育資源高度完備； ；,金領(lǐng)時(shí)代,社區(qū)規(guī)模型,海倫國(guó)際,啟鴻假日,新亞洲體育城,潤(rùn)城,經(jīng)典雙城,簡(jiǎn)介：位于昆明東南新城市中心區(qū)的新昆洛公路和廣福路交匯處，凈用地約2200畝，總建筑面積約200萬(wàn)平方米。涵蓋了萬(wàn)人體育館、國(guó)際網(wǎng)球中心、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)田徑賽場(chǎng)等；1000畝超大規(guī)模、居住人口達(dá)4萬(wàn)的高品質(zhì)住宅群；169畝新型獨(dú)立別墅商務(wù)辦公區(qū)的財(cái)富中心；118畝餐飲娛樂購(gòu)物步行街的昆明新天地；120畝云大附中主校區(qū)的星耀學(xué)校；西南大型體育文化用品批發(fā)廣場(chǎng)；省市級(jí)大

8、醫(yī)院、公安派出所城區(qū)配套等七項(xiàng)細(xì)部配套。,簡(jiǎn)介：位于日新路中段，總占地面積2000畝,建成后將是擁有500萬(wàn)的大型城市物業(yè)，區(qū)域輻射人口約20萬(wàn)左右。一期占地16.8萬(wàn)平米，總建67萬(wàn)平米；,簡(jiǎn)介：海倫國(guó)際位于廣福路與金源路交匯處（世紀(jì)城旁）占地面積有2600畝，預(yù)計(jì)將建住宅25739套，建筑面積達(dá)5358800平方米。容積率3.39，綠化率49.66%。,簡(jiǎn)介：?jiǎn)Ⅷ櫦偃粘鞘锌傉嫉孛娣e1000余畝，一期規(guī)劃占地230畝，一期建筑面積逾60萬(wàn)平米 ；,簡(jiǎn)介：位于五華區(qū)人民西路和海源路交叉口處，占地1000畝，總建筑面積333萬(wàn)平米；,商業(yè)驅(qū)動(dòng)型,中豪宮館,新亞洲歡樂城,南亞風(fēng)情第一城,啟鴻假日,

9、簡(jiǎn)介：位于滇池路中段原南亞風(fēng)情園項(xiàng)目地 ，總用地282.45畝，建筑面積97.8萬(wàn)平米 ；該項(xiàng)目招商成果卓著，已有家樂福超市、保利電影院、金鷹百貨、青鳥健身、溫莎KTV、南亞風(fēng)情園、國(guó)美電器、肯德基、必勝客、溫德姆豪廷大酒店等國(guó)內(nèi)外知名品牌簽約確定入駐；,簡(jiǎn)介：?jiǎn)Ⅷ櫦偃粘鞘锌傉嫉孛娣e1000余畝，一期規(guī)劃占地230畝，一期建筑面積逾60萬(wàn)平米 ；已有沃爾瑪、肯德基及國(guó)美電器簽約確定入駐該項(xiàng)目,簡(jiǎn)介：位于亞洲歡樂城位于官渡區(qū)廣福路玉彩云北路交匯處，一期定位為輕軌財(cái)富中心區(qū)，將會(huì)建有主題購(gòu)物商場(chǎng)、shopping mall、酒店、電影院、賣場(chǎng)和一條新中華小吃街。 與新螺絲灣近在咫尺，一定程度成為新

10、螺絲灣商戶首選生活區(qū)。,簡(jiǎn)介：位于螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城主體市場(chǎng)北側(cè)，由3棟21層建筑組成，所有房間將按照國(guó)際五星酒店總統(tǒng)套房標(biāo)準(zhǔn)精致裝修，擁有酒店式豪華大堂，并配套國(guó)際知名電梯，引入私人管家物業(yè)管理模式，旨在打造一座只屬于私人的空中總統(tǒng)套房。主要客戶支撐來(lái)自新螺絲灣數(shù)萬(wàn)名商戶之中,資源占有型,翡翠灣,同德錦江嘉園,簡(jiǎn)介：位于白云路與北京路交匯處，盤龍江畔，龜龍湖公園內(nèi)； 龜龍湖：龜龍湖公園是昆明市二環(huán)內(nèi)最大的市政水景生態(tài)公園，被譽(yù)為昆明的第二個(gè)“翠湖”，公園選址昆明城主城區(qū)“龜龍相交”的地段，盤龍江流經(jīng)的唯一的一個(gè)回水灣，是典型的黃金寶地。公園綠地被3000多種植被，2700棵生態(tài)樹木覆蓋，植被面

11、積達(dá)到80%，22000的天然湖泊。,簡(jiǎn)介：位于廣福路中段盤龍江畔， ，北靠十里長(zhǎng)街?？傆玫孛娣e約為67.25畝，總建筑面積為13萬(wàn)平米； 盤龍江：北起高明縣西北梁王山，南至滇池東岸官渡區(qū)福海鄉(xiāng)海埂村滇池人海口，全長(zhǎng)105公里江水自松花壩流出，穿城而過，淌入滇池，是唯一一條橫穿昆明市區(qū)的河流，是昆明各族人民的成長(zhǎng)搖籃。,產(chǎn)品品質(zhì)型,云都國(guó)際,南亞之門,版筑翠園,萬(wàn)科金域堤香,簡(jiǎn)介：位于昆明市北市區(qū)北京路延長(zhǎng)線上，萬(wàn)科進(jìn)入昆明的一號(hào)作品，總占地面積200余畝，建筑面積29萬(wàn)，總戶數(shù)約2500套，項(xiàng)目住宅全為精裝修房源； 萬(wàn)科集團(tuán)是中國(guó)首家銷售額突破千億的住宅開發(fā)企業(yè)，開發(fā)量居世界第一位。26年的

12、穩(wěn)步發(fā)展，萬(wàn)科對(duì)建筑品質(zhì)孜孜以求，時(shí)時(shí)為中國(guó)家庭提供高品質(zhì)住宅生活，已覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海及中西部中心區(qū)域等39個(gè)重點(diǎn)城市,簡(jiǎn)介：位于虹山東路原西客運(yùn)站后面 ，占地約80畝，總建筑面積約20萬(wàn) ； 產(chǎn)品情況：在戶型創(chuàng)新方面，將80余平米面積做到超空間4房，而且每家都有兩個(gè)空中花房，贈(zèng)送面積高達(dá)10余平米，家家都是明廚明衛(wèi)。,簡(jiǎn)介：位于拓東路78號(hào)，為昆明主城CBD規(guī)劃核心區(qū)域，用地面積3.4萬(wàn)平米，總建筑面積約55萬(wàn)平米，設(shè)計(jì)層數(shù)83層，設(shè)計(jì)高度333米。 項(xiàng)目擬投資42億元，集鉑金五星級(jí)酒店、公寓式酒店、5A級(jí)寫字樓、酒店式公寓、城市核心商業(yè)、休閑娛樂等功能于一體。項(xiàng)目建筑將考慮把太陽(yáng)

13、能系統(tǒng)、微型風(fēng)力發(fā)電等可再生能源設(shè)備與建筑本體結(jié)合，采用智能化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)建筑需求,簡(jiǎn)介：位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)二環(huán)西路 ，占地面積34.09畝，規(guī)劃地上建筑面積6.6萬(wàn)平米 ；項(xiàng)目建有12-18層（部分6 層配電梯）的高品質(zhì)景觀花園住宅。一梯兩戶，兩梯兩戶，超大入戶花廳、超大陽(yáng)臺(tái)、超大露臺(tái)；YOHO國(guó)際公寓層高均為3米的稀缺標(biāo)準(zhǔn)小躍層戶型，設(shè)計(jì)空間更具多變功能。,產(chǎn)品品質(zhì)型,空間俊園,七彩俊園,濱江俊園,簡(jiǎn)介：位于盤龍區(qū)白云路與盤龍江交匯處 ，一期占地面積46畝，總建筑面積達(dá)16萬(wàn)平方米； 產(chǎn)品情況：特有ARTDECO建筑，即是藝術(shù)裝飾風(fēng)格，發(fā)源于法國(guó)，興盛于美國(guó)，一度流行于上海二十世紀(jì)三十年代。該

14、建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，表達(dá)出不斷通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)。,簡(jiǎn)介：位于白塔路星耀大廈旁 ，占地約303畝，總建筑面積約100萬(wàn)，其中一期凈用地面積為117.82 畝（7.85萬(wàn)），地上總建筑面積約52萬(wàn)； 產(chǎn)品情況：層高3.15米，開間可達(dá)5米，整體圍繞低碳概念進(jìn)行設(shè)計(jì)，較多采用低碳科技，如人車分流、獨(dú)立電梯門禁、中水回收、太陽(yáng)能一體化、雨水手集灌溉、垃圾分類、垂直綠化、雨污分流、雙層中空玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)等。并且精裝修均由香港梁志天設(shè)計(jì)大師操刀設(shè)計(jì),簡(jiǎn)介：位于昆明市五一路中段，占地面積為7711平方米，

15、總建筑面積為4.8萬(wàn)平方米，由兩棟層高為33層的高層建筑構(gòu)成。 全部戶型的精裝修均由香港梁志天設(shè)計(jì)大師操刀設(shè)計(jì),紅星國(guó)際,簡(jiǎn)介：位于廣福路與金廣路交叉處 ，占地105.82畝 ，總建筑面積達(dá)33萬(wàn)平方米； 產(chǎn)品情況：紅星地產(chǎn)以“建筑美好生活”作為企業(yè)的宗旨，建設(shè)好的紅星國(guó)際廣場(chǎng)以家居商場(chǎng)為主，住宅及精品公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓為輔，圍繞“家的消費(fèi)”和“家的文化”，集家居、住宅、公寓、寫字樓、酒店多元化的商業(yè)氛圍 。,報(bào)告題綱,昆明樓市整體簡(jiǎn)析,昆明特色物業(yè)情況,主要在售項(xiàng)目分析,整體供應(yīng),整體成交,綜合體物業(yè),地鐵物業(yè),城中村物業(yè),價(jià)值定位,產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)度,價(jià)格及去化效果,渠道促銷及推廣,各板塊概

16、況,建筑風(fēng)格小結(jié),現(xiàn)代風(fēng)格外立面出現(xiàn)頻率相對(duì)較高，異國(guó)情調(diào)外立面相對(duì)較少； 開始出現(xiàn)外立面夜間照明效果的考慮，如俊發(fā)系樓盤； 開始出現(xiàn)造型特殊的建筑體項(xiàng)目，如七彩俊園的門形建筑； 因容積率寬松緣故，各項(xiàng)目高層建筑比例普遍偏大；,目前昆明住宅高層在外立面、戶型、園林等方面一般,多數(shù)是普通居家型產(chǎn)品，產(chǎn)品質(zhì)素沒有較大提升，局限性較大,戶型多受剪力墻限制，可調(diào)整余地不足,工程形象較差,現(xiàn)有的高層絕大多數(shù)是普通居家產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，即使臨江、臨湖有景觀資源的項(xiàng)目也沒有被賦予豪宅的氣質(zhì)，如在先進(jìn)城市普遍采用的空中別墅、高層大宅等提升版高層在昆明較少,其它問題： 外墻材料較差，有些是涂料，已經(jīng)有脫落掉色現(xiàn)象 園

17、林景觀過于簡(jiǎn)單，不精細(xì) 實(shí)用率較低，普遍25以上的公攤率,各主要在售項(xiàng)目現(xiàn)階段所推售戶型配比情況,各主要在售項(xiàng)目現(xiàn)階段所推售戶型配比情況,各項(xiàng)目一房戶型面積坐標(biāo),30,40,50,60,欣都龍城,金領(lǐng)時(shí)代,空間俊園,匯都國(guó)際,歡樂城,奧辰財(cái)富,盛高大城,西市區(qū),北市區(qū),中心區(qū),東南區(qū),南市區(qū),25,35,45,55,各項(xiàng)目一房戶型評(píng)價(jià),各項(xiàng)目二房戶型面積坐標(biāo),西市區(qū),北市區(qū),中心區(qū),東南區(qū),南市區(qū),65,70,75,80,85,經(jīng)典雙城,90,95,100,啟鴻假日,版筑翠園,欣都龍城,萬(wàn)科金域堤香,金領(lǐng)時(shí)代,翡翠灣,濱江俊園,空間俊園,七彩俊園,匯都國(guó)際,南亞之門,歡樂城,海倫國(guó)際,財(cái)富廣場(chǎng)

18、,潤(rùn)城,同德錦江,紅星國(guó)際,各項(xiàng)目二房戶型評(píng)價(jià),各項(xiàng)目三房戶型面積坐標(biāo),西市區(qū),北市區(qū),中心區(qū),東南區(qū),南市區(qū),80,90,100,105,110,115,120,125,經(jīng)典雙城,歡樂城,130,啟鴻假日,版筑翠園,欣都龍城,萬(wàn)科金域堤香,金領(lǐng)時(shí)代,翡翠灣,濱江俊園,空間俊園,七彩俊園,匯都國(guó)際,南亞之門,海倫國(guó)際,體育城7期,潤(rùn)城,同德錦江,盛高大城,紅星國(guó)際,各項(xiàng)目三房戶型評(píng)價(jià),各項(xiàng)目四房戶型面積坐標(biāo),西市區(qū),北市區(qū),中心區(qū),東南區(qū),南市區(qū),135,140,145,150,155,160,170,180,啟鴻假日,版筑翠園,萬(wàn)科金域堤香,翡翠灣,七彩俊園,匯都國(guó)際,南亞之門,海倫國(guó)際,體

19、育城7期,同德錦江,盛高大城,200,奧辰財(cái)富,各項(xiàng)目四房戶型評(píng)價(jià),各項(xiàng)目五房戶型面積坐標(biāo),西市區(qū),北市區(qū),中心區(qū),東南區(qū),南市區(qū),180,200,220,240,260,啟鴻假日,南亞之門,盛高大城,各項(xiàng)目五房戶型評(píng)價(jià),各項(xiàng)目躍層戶型面積坐標(biāo),西市區(qū),北市區(qū),中心區(qū),東南區(qū),南市區(qū),版筑翠園,濱江俊園,空間俊園,65,70,75,80,85,90,50,55,60,奧辰財(cái)富,紅星國(guó)際,各項(xiàng)目躍層戶型評(píng)價(jià),園林打造方面，各項(xiàng)目較少投入，多為苗圃種植,盛高大城的小樹苗,星體花園的苗圃園林,稀稀落落的體育城街區(qū)綠島,華都小區(qū)的園林相對(duì)較為茂密成熟，基本代表現(xiàn)有在售項(xiàng)目最高水平,盛高大城較多園林小品運(yùn)用,入戶情景的打造初見端倪,紅星國(guó)際兩層高入戶大堂,萬(wàn)科金域堤香的入戶廊道,萬(wàn)科金域