1、1、西江路批發(fā)綜合營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，2、序言，1、本方案編制目的1、西江路綜合批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的詳細(xì)分析，結(jié)合項(xiàng)目所在的區(qū)位環(huán)境，合理規(guī)劃牙齒項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。2.結(jié)合貴公司經(jīng)營(yíng)情況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探討項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。其次，編制相關(guān)價(jià)錢(qián)說(shuō)明1，本報(bào)告經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)收入估算的相關(guān)成本和銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)，使用市場(chǎng)比較法適當(dāng)考慮未來(lái)價(jià)錢(qián)的趨勢(shì)。2.本報(bào)告采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表我們公司的觀點(diǎn)，供貴公司參考決策。在西江綜合批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售中，將根據(jù)當(dāng)時(shí)政府政策和貴公司的實(shí)際情況相應(yīng)調(diào)整，以最大限度地提高本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3，1，項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位，形式市場(chǎng)定位：西

2、江綜合批發(fā)市場(chǎng)功能市場(chǎng)定位：產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)發(fā)展市場(chǎng)定位原白云批發(fā)市場(chǎng)商家的收購(gòu)地點(diǎn)，可容納約300個(gè)商家的綜合批發(fā)市場(chǎng)。必須把原有白云批發(fā)的主力商業(yè)街作為經(jīng)營(yíng)的核心和前沿，在項(xiàng)目最核心的位置引入白云批發(fā)市場(chǎng)和前進(jìn)市場(chǎng)的主力商家，引導(dǎo)項(xiàng)目的良性運(yùn)行。同時(shí)，其他地區(qū)的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)與柳州主力商家形成互補(bǔ)聯(lián)系，將“以柳州為主體，周邊”的柳州糖并行，4、功能定位為“柳州西江綜合批發(fā)市場(chǎng)”，在柳州一家以黨煙類(lèi)、消息品、道具交易為主的同時(shí)，成為提供辦公室、膳食、娛樂(lè)等一站式服務(wù)的現(xiàn)代化大型批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)的建設(shè)負(fù)擔(dān)著城市功能的轉(zhuǎn)移。商品批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)；將引導(dǎo)整個(gè)柳州地區(qū)的小商品和小食品交易過(guò)程的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)柳州經(jīng)濟(jì)的

3、大規(guī)模發(fā)展。1，根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位，5，目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)定位項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位，牙齒項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)主要包括糖酒和煙草類(lèi)經(jīng)銷(xiāo)商，批發(fā)商等多個(gè)類(lèi)別。小型食品經(jīng)銷(xiāo)商、批發(fā)商商品經(jīng)銷(xiāo)商、批發(fā)商生活服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)者：主要包括膳食、休閑、娛樂(lè)、住宿、購(gòu)物等產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者。產(chǎn)品銷(xiāo)售“一站式”辦公室服務(wù)單位：主要包括稅收、征收、工商、銀杏等功能機(jī)關(guān)(辦公室)等。1，項(xiàng)目業(yè)務(wù)市場(chǎng)定位，6，2，項(xiàng)目業(yè)務(wù)分析，本案項(xiàng)目分析：根據(jù)你方提供的資料和要求，先做2#層業(yè)務(wù)計(jì)劃，其他建筑物暫時(shí)沒(méi)有計(jì)劃：*根據(jù)你方提供信息。4層以上將隨著辦公樓和商務(wù)酒店用房、7、項(xiàng)目地理新區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，河?xùn)|區(qū)道路網(wǎng)建設(shè)和設(shè)施配套逐步完善，為河?xùn)|區(qū)產(chǎn)業(yè)的繁

4、榮帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇。本項(xiàng)目位于西江路，相當(dāng)接近河?xùn)|區(qū)，占據(jù)了天空的厚地理位置。牙齒情況，2，項(xiàng)目商業(yè)分析，8，建筑和環(huán)境：項(xiàng)目建筑現(xiàn)代化購(gòu)物中心形式，周邊環(huán)境不論是商業(yè)氛圍還是住宅辦公氛圍都很好。有項(xiàng)目的西江區(qū)間現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施多，商業(yè)氛圍好，主要以汽車(chē)部件、汽車(chē)美容等批發(fā)和服務(wù)兼營(yíng)為主。，1，項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位，9，柳州市商業(yè)現(xiàn)狀，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)外各種百貨店零售形式(主要是現(xiàn)代百貨、大型綜合超市)，著名商號(hào)憑借強(qiáng)大的資本、管理、物流優(yōu)勢(shì)進(jìn)入柳州商業(yè)市場(chǎng)，極大地促進(jìn)了柳州商業(yè)市場(chǎng)的繁榮，柳州商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、連鎖連鎖等形式成為市場(chǎng)活力群，繼續(xù)占據(jù)大型購(gòu)物中心市場(chǎng)份額。綜合購(gòu)

5、物中心將成為柳州消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。2，項(xiàng)目商業(yè)分析，10，柳州市商業(yè)現(xiàn)狀，柳州主要專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)：2，項(xiàng)目商業(yè)分析，11，市場(chǎng)周邊情況調(diào)查，1，通建白云市場(chǎng)，地址：柳州蝴蝶山市5號(hào)，產(chǎn)權(quán)40年，面積30多歲西江綜合批發(fā)市場(chǎng)附近的商家轉(zhuǎn)讓約為500韓元/左右。注：牙齒區(qū)間格式統(tǒng)計(jì)從西江東環(huán)路口到國(guó)信峰，新都，2，項(xiàng)目商業(yè)分析，14，5，前進(jìn)批發(fā)市場(chǎng)租金及形式情況，租金：50-60元/月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)80-90元/，2，項(xiàng)目商業(yè)分析，16這里靠近高速公路，物流條件很方便。因此，西江批發(fā)綜合市場(chǎng)的價(jià)值很大。17、3、項(xiàng)目概述和SWOT分析、項(xiàng)目SWOT分析、Strengths、SWOT分析、weakn

6、ess、opportunity、threat、18、周?chē)膸讉€(gè)住宅區(qū)正在建設(shè)或正在建設(shè)，今后有一定的商業(yè)購(gòu)買(mǎi)能力，有利于核心商圈的形成。附近的配套設(shè)施在商業(yè)銷(xiāo)售和租賃、19、3、項(xiàng)目概況和SWOT分析、項(xiàng)目(SWOT)分析、Weakness(劣勢(shì)分析)項(xiàng)目周?chē)m當(dāng)?shù)南M(fèi)居民、商業(yè)基礎(chǔ)、商業(yè)氛圍，特別是賣(mài)場(chǎng)流變得不足。牙齒項(xiàng)目屬于綜合建筑體，整體功能市場(chǎng)定位和功能區(qū)考慮不足。，20，3，項(xiàng)目概述和SWOT分析，項(xiàng)目分析，Opportunity(機(jī)會(huì)分析)河?xùn)|區(qū)作為柳州市建設(shè)和發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，逐漸呈現(xiàn)出強(qiáng)大的發(fā)展形勢(shì)，為項(xiàng)目提供了良好的增長(zhǎng)空間。周邊地區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了居民人數(shù)的增加和居民素質(zhì)的提高

7、，為項(xiàng)目提供了充分的潛在消費(fèi)層和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。周?chē)狈Υ蠖燃?jí)高的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，項(xiàng)目發(fā)展空間不足。項(xiàng)目的商業(yè)部分還沒(méi)有完全開(kāi)始，在計(jì)劃、市場(chǎng)定位、投資等方面有充分的選擇。河?xùn)|區(qū)商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快，土地和商業(yè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值不斷上升。21、3、項(xiàng)目概述和SWOT分析、項(xiàng)目分析、威脅分析、柳州市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。商業(yè)投資者越來(lái)越理性地對(duì)投資更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)。項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展還有時(shí)間，培養(yǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)的時(shí)間延長(zhǎng)了。本項(xiàng)目是大面積購(gòu)物中心，對(duì)2層以上的磷銅銷(xiāo)售施加巨大壓力，22、天費(fèi)高，對(duì)規(guī)避項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提出以下意見(jiàn)，1、合理計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部門(mén)，批發(fā)市場(chǎng)最大、最大、最合理。*最初，已

8、有很多原白云市場(chǎng)商人愿意進(jìn)入本項(xiàng)目，因此，4、項(xiàng)目計(jì)劃提案，23、1層面積約為33602938，平均30米一個(gè)面積的商家可以設(shè)置約100個(gè)店鋪，1層是位置比較好的商業(yè)部分，首先可以將原白云市場(chǎng)的商家放在1、2層。4，項(xiàng)目計(jì)劃提案，24，*原白云批發(fā)市場(chǎng)商人多，因此一樓面積可能不足，建議二樓也推薦這種經(jīng)營(yíng)地區(qū)，以滿(mǎn)足商人的需求。(David assell，Northern Exposure(美國(guó)電視電視劇)，第二層面積約為33603182，根據(jù)平均30米1個(gè)面積的商業(yè)區(qū)劃分，約為107個(gè)店鋪，4個(gè)，建議項(xiàng)目計(jì)劃，25，2層面積約為336033032這樣可以避免兩層以上的租金很低。同時(shí)，增加商場(chǎng)經(jīng)

9、營(yíng)區(qū)標(biāo)志，引導(dǎo)人流移動(dòng)線(xiàn)。直通2層和3層，通過(guò)經(jīng)營(yíng)區(qū)標(biāo)志引導(dǎo)顧客流量，同時(shí)提高2層以上商家的經(jīng)營(yíng)自信。4，根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃提案，吸引27，2，3層商場(chǎng)人群，在商場(chǎng)外設(shè)置自動(dòng)扶梯，直接減少到2層以上，通過(guò)1層2層，減少1層、2層、3層的差距。4，項(xiàng)目計(jì)劃提案，自動(dòng)扶梯在引導(dǎo)人流方面發(fā)揮著巨大作用。28，3，商場(chǎng)管理問(wèn)題，我公司建議貴公司成立專(zhuān)業(yè)管理公司管理整個(gè)批發(fā)市場(chǎng)。我們公司可以幫助貴公司在香港設(shè)立香港公司。可以入住香港公司，提高商場(chǎng)知名度，讓商人。4，項(xiàng)目計(jì)劃建議，29，4，項(xiàng)目計(jì)劃建議，專(zhuān)業(yè)管理公司的優(yōu)勢(shì)：1，建立專(zhuān)業(yè)管理公司，批發(fā)市場(chǎng)“航空母艦”建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)公司的垂直鍛造，提高

10、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。通過(guò)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃、銷(xiāo)售和售后服務(wù)、市場(chǎng)細(xì)分方法、準(zhǔn)確定位客戶(hù)群體的方法、廣告投放的媒體選擇方法、滿(mǎn)足消費(fèi)者要求的方法、市場(chǎng)創(chuàng)新、消費(fèi)趨勢(shì)指導(dǎo)等。提高周邊同類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，幫助商家招攬生意。就像通建新白云市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。第二，管理公司要充分管理當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的新理念和管理方法。這種專(zhuān)業(yè)管理公司不僅限于提高專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的質(zhì)量，要加強(qiáng)防假努力，合理化內(nèi)部管理機(jī)制，規(guī)劃批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)的計(jì)劃市場(chǎng)，培養(yǎng)有影響力的大商人等比較一般的管理水平。如何才能“市場(chǎng)商品特殊、精密、市場(chǎng)功能多、優(yōu)秀”，通過(guò)一個(gè)網(wǎng)絡(luò)紐帶，將眾多產(chǎn)權(quán)分散的同行業(yè)經(jīng)營(yíng)者集中在一起，培養(yǎng)具有綜合購(gòu)買(mǎi)、配送、中央

11、管理等深層服務(wù)內(nèi)涵的優(yōu)勢(shì)影響？(威廉莎士比亞，溫斯頓，市場(chǎng)名言)，30，牙齒項(xiàng)目是農(nóng)地，因此不能出售財(cái)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)年限為30年。因此，我公司建議出售“使用權(quán)”，即租賃使用權(quán)。投資者或經(jīng)營(yíng)自主經(jīng)營(yíng)管理店鋪。在租賃許可方面，采用年限租賃優(yōu)惠，客戶(hù)：1。一次租賃5年起，全部打折5(元/月)，2。一次性租賃10年起，全部打折10(元/月)，3。從第一次租賃15年開(kāi)始可以，第五，計(jì)算項(xiàng)目?jī)r(jià)錢(qián)戰(zhàn)略和管理費(fèi)、廣告費(fèi)征收方法、價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略(具體實(shí)施情況也可以討論)、31，優(yōu)惠案例計(jì)算：是30家店鋪，第一次租賃5年，平均50(元/月)，開(kāi)發(fā)人員33605 x同時(shí)，需要討論租金后續(xù)上漲的問(wèn)題。5，考慮到項(xiàng)目?jī)r(jià)錢(qián)戰(zhàn)略和管

12、理費(fèi)、廣告費(fèi)征收方法、32，商場(chǎng)房地產(chǎn)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：本項(xiàng)目房地產(chǎn)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，柳州周邊商場(chǎng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，擁有中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、升降機(jī)、清潔、保安服務(wù)的商場(chǎng)等級(jí)。牙齒項(xiàng)目的房地產(chǎn)管理費(fèi)為每月5元/月(最終住宅開(kāi)發(fā)工程部計(jì)算支出費(fèi)用)注：房地產(chǎn)管理費(fèi)適用的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1，升降機(jī)，電動(dòng)扶梯運(yùn)營(yíng)，保管費(fèi)2，公共部分水，電費(fèi)3，商場(chǎng)清潔，保安費(fèi)，5，項(xiàng)目?jī)r(jià)錢(qián)戰(zhàn)略和管理費(fèi)，廣告費(fèi)在深圳，一般商家都收取510元/平方米的廣告費(fèi)，作為商場(chǎng)宣傳基金，但是根據(jù)項(xiàng)目組對(duì)柳州的綜合批發(fā)市場(chǎng)的調(diào)查，柳州明確收取廣告費(fèi)的賣(mài)場(chǎng)并不多。但是也考慮到購(gòu)物中心以后對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的負(fù)責(zé)態(tài)度，接受適當(dāng)?shù)膹V告費(fèi)，給營(yíng)業(yè)者留下重視宣傳

13、宣傳宣傳宣傳宣傳宣傳的印象，這不是吸引購(gòu)物中心的好事。(威廉莎士比亞，溫斯頓，賣(mài)場(chǎng)名言) (威廉莎士比亞，北方經(jīng)濟(jì)，美國(guó)電視劇)但是考慮到經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)成本和廣告費(fèi)接受程度，項(xiàng)目組認(rèn)為廣告費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該盡可能低，最初只是象征性地征收或減免。(威廉莎士比亞、溫斯頓、廣告費(fèi)、廣告費(fèi)、廣告費(fèi)、廣告費(fèi)、廣告費(fèi)、平方米)廣告費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1元/平方米，每月廣告費(fèi)與管理費(fèi)一起，每月必須收取并存入專(zhuān)用賬戶(hù)，專(zhuān)款同時(shí)用于項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前后的廣告宣傳和宣傳，其裴秀智情況應(yīng)定期向營(yíng)業(yè)者公布，賬戶(hù)公開(kāi)，供各經(jīng)營(yíng)者隨時(shí)咨詢(xún)。(威廉莎士比亞、模板、廣告費(fèi)、廣告費(fèi)、廣告費(fèi)、廣告費(fèi)、廣告費(fèi)、廣告費(fèi)、廣告費(fèi))，5，項(xiàng)目?jī)r(jià)錢(qián)戰(zhàn)略和管理費(fèi)，廣告費(fèi)征收方法，34，租賃人廣告費(fèi)索賠，管理公司對(duì)統(tǒng)一批發(fā)市場(chǎng)的廣告宣傳3360，6，項(xiàng)目宣傳戰(zhàn)略，35，項(xiàng)目投資統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略3360，第一，投資資料1，“柳州西江綜合批發(fā)市場(chǎng)”2.調(diào)度資料直接表明，項(xiàng)目所在地柳州西江綜合批發(fā)市場(chǎng)在柳州地區(qū)第一門(mén)戶(hù)(干線(xiàn)附近)、小食品、道具批發(fā)市場(chǎng)全面升級(jí)，突出了低經(jīng)營(yíng)成本和強(qiáng)有力的事業(yè)機(jī)會(huì)。六、項(xiàng)目宣傳戰(zhàn)略、三十六、二、促進(jìn)投資對(duì)象差異戰(zhàn)略項(xiàng)目的投資對(duì)象根據(jù)經(jīng)營(yíng)定位分為三個(gè)茄子主要部分。第一部分：柳州道具，小食品批發(fā)商第二部分：本地區(qū)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)、代理商、