1、關(guān)于華景新城項(xiàng)目公寓布局比例的建議，2007年6月30日，市場(chǎng)調(diào)查，公寓布局比例和設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議，項(xiàng)目調(diào)查，目錄，第1部分，市場(chǎng)調(diào)查，2007年1月至5月的整體交易量構(gòu)成，2007年1月至5月廣州中心城區(qū)的整體交易面積為183.5785萬(wàn)平方米，主要簽約量仍集中在海珠、白云和天河。預(yù)計(jì)海珠區(qū)和天河區(qū)的交易面積將逐漸減少，白云區(qū)將在近期取代海珠區(qū)成為主要供應(yīng)商。從2007年1月到5月，整體交易價(jià)格仍在上漲。中心城市的供應(yīng)量持續(xù)下降，越秀區(qū)和天河區(qū)分別上漲到11174元/和12105元/的水平，白云區(qū)和海珠區(qū)更為突出，海珠區(qū)的價(jià)格目前已接近萬(wàn)元大關(guān)。對(duì)比2007年1月至4月天河區(qū)商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積和

2、成交面積，天河區(qū)成交面積相對(duì)較高，但預(yù)售批準(zhǔn)面積低于成交面積，使得該區(qū)預(yù)售面積無(wú)法滿足需求，正在消化之前批準(zhǔn)的預(yù)售金額。供求關(guān)系直接影響這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。天河區(qū)的成交價(jià)格持續(xù)上漲，除了3月份有所下降外，其余月份都上漲了5%左右。天河區(qū)整體價(jià)格上漲的區(qū)域主要是珠江新城，該區(qū)域整體平均售價(jià)約為15000元/左右。天河公園的樓盤不多，推出的大部分商品都是以前的剩余單元。過(guò)去六個(gè)月推出的新樓盤有東方新世界、福琴嘉園和聯(lián)合國(guó)際公寓。秦天e產(chǎn)品將在不久的將來(lái)開放。這一地區(qū)推出的商品量主要集中在7180套兩居室和90120套三居室，其次是130140套四居室和50套以下的小戶型。根據(jù)該區(qū)域待售產(chǎn)品的面積

3、分析，天河公園待售建筑的主要面積分布在50以下和71-80之間，約占總銷售額的50%。面積范圍主要是一居室，小復(fù)式和兩居室單位。小區(qū)域主要分布在理想青年俱樂(lè)部、領(lǐng)匯國(guó)際公寓和秦天電子產(chǎn)品館。兩房主要集中在華景新城。3.兩室兩廳、三室兩廳的比例較大，四室的比例次之。這三者約占總供應(yīng)量的70%。該公寓主要分布在華景新城、福琴嘉園和景俊花園。然而，在最近的新產(chǎn)品中有更多的復(fù)式單位和小型復(fù)式單位，主要是東方新世界、領(lǐng)匯國(guó)際公寓和秦天電子產(chǎn)品。項(xiàng)目地點(diǎn)：中山大道西158號(hào)開發(fā)商：廣州新華建房地產(chǎn)有限公司占地面積：96，378平方米建筑面積：331，047平方米建筑規(guī)模：高層平房，小高層平房社區(qū)配套33，

4、360個(gè)體育俱樂(lè)部和休閑俱樂(lè)部交付日期：2008年底，目前推出單位：嘉園集團(tuán)，13個(gè)自編，目前項(xiàng)目情況：本站銷售情況良好。項(xiàng)目地點(diǎn)：中山路與云柯路交界處開發(fā)商：秦天集團(tuán)占地約6671平方米建筑面積約25046平方米建筑規(guī)模：由19層高層商住樓組成交付日期：2008年底推出：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。項(xiàng)目狀態(tài)：準(zhǔn)備在不久的將來(lái)啟動(dòng)。據(jù)銷售人員介紹，平均售價(jià)約為16000元，其中包括30000元。項(xiàng)目地點(diǎn)：中山大道蔡慧路蔡穎美居旁開發(fā)商：合景泰富建筑面積：78，000平方米建筑面積：250，000平方米建筑規(guī)模：由1棟喜來(lái)登酒店、9棟7-10層辦公樓和1棟25層高層住宅樓組成交付日期：2007年底，現(xiàn)單元：25層

5、高層住宅樓，項(xiàng)目現(xiàn)狀：該地塊銷售情況良好，自5月開盤以來(lái)，單元售罄平均售價(jià)9000元/套，裝修約800元/套，項(xiàng)目地點(diǎn)：中山大道華景路，開發(fā)商：廣州鄭源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積：20800平方米，建筑面積：約78000平方米，建筑規(guī)模：由10棟11-18層的小高層建筑組成。交貨日期：2008年底，現(xiàn)在由A1-A4、B1-B4推。項(xiàng)目現(xiàn)狀：B1-B4單元是在出售A1-A4樓剩余單元的基礎(chǔ)上新增的。平均售價(jià)為11000元/套，帶精裝修。經(jīng)過(guò)：天的供需，天河區(qū)的供應(yīng)量逐漸減少，平均交易面積高于預(yù)售面積，市場(chǎng)供不應(yīng)求的信號(hào)頻繁響起；中心區(qū)33，360元的價(jià)格持續(xù)上漲，天河區(qū)的平均售價(jià)已超過(guò)12，0

6、00元/套。戶型：天河區(qū)的戶型主要集中在7180套二居室和90120套三居室，二居室主要集中在華景新城。成交：90%的小三房是最受歡迎的，而且銷售速度最快。啟示：由于房?jī)r(jià)的快速上漲，許多年輕的購(gòu)房者“望而卻步”，當(dāng)他們計(jì)劃購(gòu)買三個(gè)房間時(shí)，不得不轉(zhuǎn)而購(gòu)買兩個(gè)房間。從華景新城小三房的銷售情況可以看出，小三房的需求仍然比較大，因此建議在本項(xiàng)目的布局中增加小三房的比例，以滿足市場(chǎng)需求。第二部分，項(xiàng)目回顧，中山大道，華景路，項(xiàng)目位于華景新城方滿院東側(cè)，北靠鐵路線，東臨華景新城公交樞紐，南臨綠草地，視野開闊。景觀資源、周圍環(huán)境、客戶需求、政策。該項(xiàng)目從南面看市政綠地，周圍視野開闊。該項(xiàng)目毗鄰火車站和汽車站

7、，對(duì)生活質(zhì)量有嚴(yán)重影響。目標(biāo)客戶主要是首次或第二次置業(yè)的中青年人。他們對(duì)兩個(gè)房間和三個(gè)房間的需求最大，限制為90/70。即使第二套開放，他們也將面臨隨時(shí)堵塞政策漏洞的風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部花園永遠(yuǎn)無(wú)法取代自然資源的價(jià)值。靠近鐵路是一種癌癥，會(huì)嚇跑高端客戶。項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)周圍環(huán)境的影響較弱。與該區(qū)域內(nèi)占據(jù)最佳位置或擁有自然景觀資源的成熟社區(qū)相比，該項(xiàng)目無(wú)法搶占制高點(diǎn)，搶奪頂級(jí)富人市場(chǎng)存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)有限，項(xiàng)目缺乏自然景觀。鐵路影響生活質(zhì)量、中小公寓的市場(chǎng)需求以及宏觀調(diào)控政策的影響。雖然該項(xiàng)目位于一個(gè)非常成熟的中高檔住宅區(qū)，但該項(xiàng)目仍不適合搶占高端市場(chǎng)，公寓面積不宜過(guò)大，

8、以免因總價(jià)高而導(dǎo)致銷售停滯，從而有效規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)！根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目要素分析，建議在保證公寓布局有足夠舒適度的前提下，控制公寓布局面積的合理大小，整體公寓布局比例按90/70的政策執(zhí)行，不考慮開放兩套增加大型公寓布局的方式。這個(gè)地區(qū)的兩個(gè)房間和三個(gè)小房間一直是熱賣的公寓。通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，在同等面積條件下，小三房更受顧客青睞，如華景新城最后一期的陶然亭花園，92%的小三房銷售速度最快。建議本項(xiàng)目的公寓布局增加小三房的比例，以滿足市場(chǎng)對(duì)實(shí)用空間的需求。想一想，有5個(gè)開放式2梯，帶陽(yáng)光花園露臺(tái)和向北看的花園，視野開闊，主要是大型公寓，面朝南，還有三套面積相對(duì)較小的單元。40平方米，一室一廳，“一改二”

9、，投資和自住都很合適，70多間房和兩個(gè)客廳有舒適的空間和實(shí)用的公寓特點(diǎn)：1。單元內(nèi)過(guò)道空間較少，增加了單元內(nèi)各功能空間的使用性和實(shí)用性；2.廚房和衛(wèi)生間是開放式的，設(shè)計(jì)人性化；3.約有2間儲(chǔ)物室旨在增加該單元的實(shí)用性和功能性；71間客房和兩間客廳設(shè)計(jì)緊湊；分區(qū)清晰，功能齊全；采用大飄窗檻和轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)使用空間和觀賞視野；84的三居室和兩居室公寓將不可避免地受到市中心高層建筑買家的歡迎。特點(diǎn)：1.84我的小三居室和兩居室公寓，方正而實(shí)用。2的動(dòng)靜分區(qū)明顯，跳躍式設(shè)計(jì)使空間層次分明。3號(hào)的臥室有凸窗，通風(fēng)和采光良好，89號(hào)的三居室和兩居室公寓將不可避免地受到市中心高層建筑買家的歡迎。創(chuàng)始

10、人和實(shí)用2?？蛷d和餐廳的空間比例恰到好處，不會(huì)浪費(fèi)空間。帶大陽(yáng)臺(tái)空間的雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。房間面積分為大、中、小三種，房間功能齊全、實(shí)用。98的三居室，兩廳，兩個(gè)浴室的公寓特點(diǎn)：1。單元方正實(shí)用2。房間面積分為大、中、小三種，房間功能齊全、實(shí)用。主臥套房設(shè)計(jì)以105票通過(guò)。大型浮動(dòng)窗臺(tái)的設(shè)計(jì)擴(kuò)展了房間的空間感；建議增加跳躍設(shè)計(jì)；陽(yáng)臺(tái)，108帶三間臥室，兩個(gè)大廳和兩個(gè)浴室。該單元為方形實(shí)用單元，各空間面積分布合理。帶側(cè)出口的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)和第三廳的概念。主套房和臥室都配有凸窗，非常實(shí)用，可以提高項(xiàng)目的附加值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。該項(xiàng)目應(yīng)增加亮點(diǎn)設(shè)計(jì)的元素，作為公寓設(shè)計(jì)的支持。結(jié)合項(xiàng)目本身的發(fā)展條件，建議采用以下亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，以提高產(chǎn)品附加值。亮點(diǎn)5:自然采光與通風(fēng)電梯房，亮點(diǎn)1:跳躍設(shè)計(jì)，亮點(diǎn)2:空中花園，亮點(diǎn)4:分散陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，亮點(diǎn)3:浮動(dòng)窗臺(tái)或太陽(yáng)房設(shè)計(jì)，大面積公寓式(如大三房)，通過(guò)局部空間提升，明確區(qū)間功能劃分，增加室內(nèi)層次感；空中花園主要分為家庭花園和景觀花園(即景觀陽(yáng)臺(tái))；其主要功能是增加室內(nèi)綠地，提高產(chǎn)品附加值(贈(zèng)送半個(gè)花園面積)；一體式花園設(shè)計(jì)：第二和第三個(gè)房間都是帶有一體式花園的公寓設(shè)計(jì)，增加了項(xiàng)目產(chǎn)品的亮點(diǎn)；日光室浮式平臺(tái)的設(shè)計(jì)可分為浮式窗臺(tái)和浮式平臺(tái)。建議在相對(duì)較小的單位面積使用浮動(dòng)平