1、物權法的教學內(nèi)容和要點：1 .房地產(chǎn)法概述；2.房地產(chǎn)權屬法律制度；3.房地產(chǎn)土地開發(fā)經(jīng)營法律制度；4.房地產(chǎn)交易法律制度(重點)；5.房地產(chǎn)稅費法律制度；6.物業(yè)管理法律制度。案例1:一個房間兩個銷售。2005年6月，和順市一家房地產(chǎn)公司經(jīng)市國土資源局批準，從事“修遠花園”商住樓的開發(fā)建設。2006年7月，在完成商住樓的基礎打樁工作后，房地產(chǎn)公司開始預售修遠花園大廈。7月28日，華誼影視公司與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預售合同，預購花園B座6樓601、602、603套住房，并預付購房款60萬元的30%。根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)公司應協(xié)助華誼影視公司(以下簡稱華誼公司)在商住樓竣工驗收后3個月內(nèi)辦理產(chǎn)權

2、證。1998年3月20日，“修遠花園”竣工驗收。3月26日，房地產(chǎn)公司未經(jīng)與華誼影視公司協(xié)商，將預售給華誼公司的三套房屋出售給信使傳媒公司(以下簡稱信使公司)，信使公司一次性付清全部房款。4月2日，房地產(chǎn)公司協(xié)助快遞公司辦理了花園B座6層601、602、603房屋的產(chǎn)權證。4月5日，華誼公司根據(jù)合同對該房屋進行入住檢查時，發(fā)現(xiàn)原預售房屋已被快遞公司占用。華誼公司不得不詢問房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司承諾為華誼公司更換另外三套房子，但華誼公司不同意，堅持住在原來預定的房子里。由于房地產(chǎn)公司不能滿足其要求，它向人民法院提起了訴訟。問題：(1)房地產(chǎn)公司的行為性質(zhì)是什么？(2)乙座6套3套房屋的產(chǎn)權人是誰

3、？(3)該如何處理此案？房地產(chǎn)公司的行為是違約。房地產(chǎn)公司違反與華誼公司簽訂的商品房預售合同中的約定，在項目完成后，未經(jīng)華誼公司同意，將預售給華誼公司的房屋轉(zhuǎn)售給快遞公司。為此，房地產(chǎn)公司應承擔違約責任。()B棟公寓的產(chǎn)權人是快遞公司，由于房地產(chǎn)公司與華誼公司和快遞公司簽訂了兩份合同，后一份合同已經(jīng)全部履行，房屋產(chǎn)權證已經(jīng)依法辦理，表明快遞公司是該房屋的產(chǎn)權人。(3)分析形勢。如華英公司起訴房地產(chǎn)公司出售一房兩房，可要求解除合同，退還已付房款及利息，賠償損失，并要求賣方承擔不超過已付房款兩倍的賠償責任。如果華英公司起訴房地產(chǎn)公司與快遞公司惡意串通，要求確認房地產(chǎn)公司與快遞公司簽訂的商品房銷售合

4、同無效。如果合同無效，登記也無效。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋第八條因下列情形之一致使商品房買賣合同的目的不能實現(xiàn)的，買受人不能取得房屋的，可以要求解除合同，退還已付房價款及利息，賠償損失，并可以要求出賣人承擔不超過已付房價款兩倍的賠償責任。(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人將該房屋出售給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，因下列情形之一導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以要求退還已付房價款及利息，賠償損失，并可以要求出賣人承擔不超過已付房價款兩倍的賠償責任： (一)故意隱瞞第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通訂立另一份商品房買賣合同并交付使用為由，

5、要求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應當予以支持。預告登記是指為保全請求權而進行的不動產(chǎn)登記，其目的是未來不動產(chǎn)權利的變更。第二十條當事人簽訂房屋或其他不動產(chǎn)物權買賣協(xié)議的，可以根據(jù)協(xié)議向登記機關申請預告登記，以保證未來物權的實現(xiàn)。預告登記后，未經(jīng)預告登記持有人同意處分房地產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，自房地產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)債權消滅或者未申請登記的，預告登記無效。案例二：房地產(chǎn)法律關系的特殊性。1994年12月，市政府以“統(tǒng)一征用儲備土地”的名義，征用大石鎮(zhèn)管理區(qū)黃岐村100畝土地，并劃撥10畝給該村作為發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地。1995年3月，村委會與某縣金葉公司簽訂土地使用權

6、出讓合同，同意將3畝“集體征用儲備土地”轉(zhuǎn)讓給金葉公司，用于商業(yè)中心建設。轉(zhuǎn)讓價格為180萬元。該款項分兩期支付，第一期120萬元在合同簽訂并公證之日支付，余款在1995年底前支付。同年4月，黃琦村委會將土地使用權出讓合同報送市國土資源局備案并申請產(chǎn)權變更登記時，受到該局的處罰。處罰決定要點如下：(1)被處罰的相對人是黃岐村委會和金葉公司。(2)處罰的理由是合同雙方違反了中國土地管理法和土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓管理條例。擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地和改變土地用途。(三)處罰內(nèi)容為責令上述雙方各繳納土地出讓金50萬元，罰款30萬元，并責令其辦理土地使用權出讓手續(xù)和土地用途變更審批手續(xù)。金葉公司表示，黃岐村有責任

7、不辦理土地使用權出讓手續(xù)，出讓金和罰款由該村承擔。黃岐村認為雙方都有過錯，不同意單獨承擔。雙方協(xié)商不成，金葉公司以黃岐村為被告向人民法院提起上訴，請求：(1)終止雙方的(土地使用權出讓合同)；(2)被告返還轉(zhuǎn)讓款120萬元及利息；(三)責令被告承擔支付租賃費和罰款的全部責任；(4)賠償原告損失50萬元。問題：(1)原告金業(yè)公司的第三項索賠原則上是否有錯誤？法院應該如何處理？為什么？(2)市國土局的處罰內(nèi)容和處罰對象是否正確，為什么？(1)中有錯誤。是否以及如何承擔出讓金和罰款是原被告與土地管理部門之間的行政關系，而不是民事關系。但是，土地使用權轉(zhuǎn)讓雙方之間的關系是民事關系，雙方當事人和兩種法律

8、關系的性質(zhì)是不同的。人民法院應當駁回請求。告知當事人向有關行政機關申請復議或者在其他案件中提起行政訴訟。(2)有一些不準確之處。責令補辦出讓手續(xù)是正確的，屬于行政管理范圍，但土地出讓金屬于土地部門與土地使用者之間的民事關系，應通過自愿協(xié)商或招標方式確定。同時，對應方不應包括金業(yè)公司。黃岐村，協(xié)議規(guī)定，在建設項目完成并打樁后進行地下室建設時，國有土地使用權和產(chǎn)權在土地價款付清后歸陽光公司所有，據(jù)此，天海公司一次性獲得陽光公司支付的土地價款540萬元。市國土局發(fā)現(xiàn)后，多次與天海公司負責人討論，提出其違法事實，但天海公司沒有采取任何積極行動。問題：(1)天海公司和陽光公司簽署的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議有效嗎？為

9、什么？(2)本市土地局可以對天海公司采取什么處罰措施？首先，本案中天海公司與陽光公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議無效。原因如下：第一，(聯(lián)合開發(fā)協(xié)議)的實質(zhì)是國有土地使用權的轉(zhuǎn)讓，而不是合作開發(fā)。二是天海公司轉(zhuǎn)讓國有土地使用權不符合法定條件，即不按出讓合同進行投資開發(fā)。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權轉(zhuǎn)讓的條件之一是從事房屋建設和開發(fā)，且必須完成開發(fā)總投資的25%以上。天海公司未對建設項目進行任何投資，而是以聯(lián)合開發(fā)協(xié)議的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權，屬于非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權。第三，土地使用權轉(zhuǎn)讓時，雙方必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并辦理轉(zhuǎn)讓登記。本案中，天海公司和陽光公司未另行簽訂土地使用權出讓合同，也未辦理登記，其出讓行

10、為不符合法定要求。其次，市國土局對天海公司可以采取的處罰措施是：一是沒收非法所得。其次，你也可以處以罰款。三是對非法轉(zhuǎn)讓土地的直接責任人依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。案例四：房屋拆遷糾紛發(fā)生在藍海街小井路35號，占地75平方米，產(chǎn)權屬于市郵政局。自1994年起，由公民余某承租，年租金800元。1996年6月，為了籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金，市房地產(chǎn)開發(fā)公司于7月12日決定拍賣其管轄的小井路25號(含35號)房屋。市政府通知下面的房地產(chǎn)公司，根據(jù)政府公告和規(guī)定，井路沿線部分道路規(guī)劃中需要拆遷的房屋不能拍賣，35號不拍賣。接到通知后，該房地產(chǎn)公司于7月12日沒有拍賣35號。7月25日，新

11、謀和房地產(chǎn)公司私下達成協(xié)議，買賣35號，當時他們知道35號是一棟被拆除的房子。協(xié)議沒有明確規(guī)定面積、結(jié)構(gòu)、交付日期和產(chǎn)權人；此外，該房地產(chǎn)公司要求辛保證“拆遷方今后不再與城建、土地管理、郵政、房地產(chǎn)公司發(fā)生糾紛”，并于當日支付了15萬元。6月21日，雙方在房地產(chǎn)交易所辦理了權屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得了房地產(chǎn)許可證。問題：(1)房地產(chǎn)公司是否有權出售余租住的房屋，為什么？(2)房地產(chǎn)公司與新謀簽訂的房屋買賣協(xié)議有效嗎？為什么？房地產(chǎn)公司無權出售鑫的出租屋，原因如下：第一，房地產(chǎn)公司不是鑫住宅的產(chǎn)權人。二是房屋屬于拆遷范圍，依法禁止轉(zhuǎn)讓。(2)房地產(chǎn)公司與鑫簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。雖然雙方都依法在房產(chǎn)管理

12、部門登記并取得了產(chǎn)權證，但由于雙方交易的房屋都是法律禁止的，所以買賣合同的標的是非法的。因此，房屋買賣合同無效。第一章是房地產(chǎn)法概述，第一節(jié)是房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)。一、房地產(chǎn)的法律含義經(jīng)濟概念：房地產(chǎn)是土地財產(chǎn)和房產(chǎn)的總稱。樂房地產(chǎn)市場我國目前所稱的房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等交易活動的總稱。注：房地產(chǎn)市場與商品市場(消費品和生產(chǎn)資料市場)、金融市場、勞動力市場、技術市場、信息市場、企業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓市場和期貨市場一起，形成全國統(tǒng)一開放的市場體系。房地產(chǎn)市場不能被視為某個地方的有形交易場所。第三，狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開

13、發(fā)和管理的行業(yè)。其業(yè)務主要分為兩類：一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上建設基礎設施和房屋；所謂房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。另一種是從事開發(fā)經(jīng)營的地塊，簡稱開發(fā)地塊。指依法取得國有土地使用權后，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，再進行土地使用權出讓或地上建筑物的出讓或租賃，按規(guī)劃進行土地綜合開發(fā)建設。廣義的房地產(chǎn)業(yè)應包括從事開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務、管理和保護城鄉(xiāng)土地和房屋的各種經(jīng)營活動。房地產(chǎn)活動的領域主要包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、房屋及其附屬物或其他基礎設施的開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權的有償出讓和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)交易、租賃、交

14、易和抵押等。房地產(chǎn)融資租賃，房地產(chǎn)中介服務，物業(yè)管理，房地產(chǎn)行業(yè)管理，第二節(jié)，房地產(chǎn)法的一些基本概念，第一，房地產(chǎn)法的概念，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟關系的法律規(guī)范的總稱。根據(jù)其法律特征，房地產(chǎn)關系可以分為民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟關系和行政性質(zhì)的經(jīng)濟關系。民事(商品)性質(zhì)的房地產(chǎn)關系是指以土地和房屋為基礎的平等主體之間的所有權、使用權、轉(zhuǎn)讓權、抵押權和租賃權的經(jīng)濟關系。比如房屋租賃。行政性房地產(chǎn)關系是指基于土地和房屋征收、拆遷、土地使用控制、建設項目審批、房產(chǎn)稅征收以及相關糾紛的行政調(diào)解的不平等主體之間的經(jīng)濟關系。例如，房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權證。物權法調(diào)整對象的具體內(nèi)容主要包括以下幾項：1土地、房屋產(chǎn)權關系

15、2土地使用管理關系(包括規(guī)劃管理關系)3城市房地產(chǎn)開發(fā)管理關系4城市房地產(chǎn)管理關系5城市物業(yè)管理關系3房地產(chǎn)法的特點1。物權法以所有權(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和權利交易的特征)為基礎；2.房地產(chǎn)產(chǎn)權需要登記(設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅)；3.物權法是一部典型的管理法，如土地劃撥、土地利用規(guī)劃與建設管理、商品房開發(fā)、售后服務產(chǎn)權登記、土地協(xié)會登記和房地產(chǎn)抵押等；4.房地產(chǎn)法律規(guī)范(起源)；1.第二，特別法如下：城市房地產(chǎn)管理法于1995年1月1日生效，并于2007年8月30日修訂。土地管理法于1999年1月1日生效，并于2004年8月28日進行了修訂。物權法于2007年10月1日生效。城鄉(xiāng)規(guī)劃法于2008年1月1日生效。第三，相關法律如森林法、草原法、漁業(yè)法、環(huán)境保護法、公司法、合同法、擔保法、商業(yè)銀行法、婚姻法、繼承法等。，第四，房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章和物業(yè)管理法規(guī)將于2003年9月1日實施，國有土地上房屋征收與補償條例將于2007年10月1日修訂。自2011年1月19日起，將實施房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法(自2011年4月1日起)。商品房租賃管理辦法(2011年2月1日起施行)、房屋登記辦法(2008年7月1日起施行)、商品房銷售管理辦法(2001年6月1日起施行)、城市商品房預售管理辦法(1995年1月1日起施行，2001年8月15日和2004